23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[344: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部が都心回帰の中心って、
湾岸部も都心だ。
東部も都心だ。
と、さりげなく認めさせようとしてない？
23区湾岸部と23区東部が都心回帰の中心なら分かるけど。
と、異存を言ってみる。

[345: 匿名さん]

あれあれ　団塊ジュニアの取得はもう終了なのに・・・・
団塊ジュニアも、もう40近くです。
既に買える人は買ってるよ。
買ってないのは家賃補助十分とか、社宅有りとかの買う必要の無い人。

それと人口統計の見方が根本的に間違ってるよ。
若者の人口は減り続けるから、地方からの流入はあるけど、それでも総数は減り続けるの。
需給面では今後は買い手の減少ははっきり見えている。
まあ、皆の指摘どおり「業者　乙！！」って感じだな。

↓再度、貼っておく。
多少、若者が流入して将来もとどまったとしてもどうにもならない

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口
２００５年国勢調査、単位万人

０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

[346: 匿名さん]

都心東部、都心湾岸部
基準地価上がったとは言え、
西側の県境外周区より
まだまだ安い。

都心回帰の受け皿はいまだ健在なり。
都心回帰が続けば、
東京の都市構造は大きく変わる。

[347: 匿名さん]

団塊ジュニアが買ってるとか買ってたって説が、
どこまで信用できるかだね。

それにしても、地方からの若者の流入は多少だと予言できるのは凄い。
予知能力者か。

[348: 匿名さん]

来年１月には
総戸数３千戸クラスのＴＴＴが完成、入居が始まる。
６千人を超える人口移動が起こる。
都市構造の変革も待ったなしの状態。

[349: 匿名さん]

江東区には都営や旧公団の大規模住宅が非常に多くある。
これらは築30年前後で比較的中低所得者が多い。
彼らは生涯転居することなどないし、建替えもできない。
皮肉なことに江東区の利便性が増すほど「居座り続ける」
（これあくまで新住民の視点）。
江東区が都心に距離的には近いながらもヤンキー的風土を保ってきたのは
彼らが原因で、それはこれからも変わらない。
彼らの子供は繁殖能力が高く収入は低いので、
居住老人の死などで空いた築30年住宅に入居して
安い家賃で利便性を謳歌して、きちんと「世代交代」していくからだ。
これから先、江東区では新旧住民の対立がさらに激化するのは必然。

[350: 匿名さん]

新旧住民の対立なんてどうでもいいです。

質問です。
今朝の新聞に出ていた
「都内基準地価が１２％上昇」
ということと、みなさんがおっしゃる、
「もう買える人がいないから２３区新築マンションは天井」
という話はどうつながるのでしょうか。

天井というのは、来年１月の地価公示で上昇ゼロになるということですか？
それともあいかわらず、昨年の上昇分・・とかいう話になるのでしょうか？
それとも、地価とは無関係に「下がりはじめる」のでしょうか。
それとも、今回の１２％上昇は「一時的なもの」なのでしょうか。
待っていたらいつか下がりますよね。皆さんの話を信じて待つことにして
すでに１０ヶ月たちましたが、本当に大丈夫なんでしょうか。
お願いです。わかるように教えてください。

[351: 入居済み住民さん]

347さん、地方も少子化です

[352: 匿名さん]

もう天井、これからは下がる、もう下がり始めた、少子化は深刻・・・
そういう話はずいぶんこれまでにあった。もう腹いっぱい聞いた。
しかし、まだ都心は上がり続けている。

みんな自分にとって都合の良い話や妄想を語っているに過ぎない。
要は買えない者の負け惜しみなんだろうね。

[353: 元祖匿名はん]

公示や基準地がいつのデータを下に、いつ公表されてるかをお調べください。私もその遅延性や（鑑定士の）硬直性については過去何度か書いてます。

[354: 匿名さん]

上がる下がる論者とかじゃないが、それは前年度から今年の７月１日まで
の上昇率なんじゃないの？　だから来年度はそこまで伸びないか横ばい
といいたいんじゃないかな？

[355: 匿名さん]

>>350
あちこちで特集が組まれているけどそういうのは見ないの？
経済紙やWBSとか？

1年スパンでみれば12%だが
ここ一月の上昇率は止まったんだよ

[356: 匿名さん]

それが都内のMS価格に反映されて値下げされるのはいつ頃でしょうか？来年春発売まで待てばいい？

[357: 441]

おそらく、上昇率はピークを打った、という材料をもとに、横ばいとか、下落する、とか言っているんでしょう。よくネガティブ派が引き合いに出しているみずほのI氏なんか、これからも3-5年上昇が続くと言っているんですがね。

[358: 匿名さん]

リク○ート住宅情報を担当している方は
「来年4月にはマンション価格が下がってるよ」
と言ってましたよ。

後、野○不動産の営業もこれから売り出そうとしているマンションについて、土地を高くで仕込んでいるのに、地価が下がりつつあって、
「値付が難しい」って悩んでました。
「土地の購入価格を簡単にはマンション価格に反映させれない」って。

[359: 匿名さん]

それでは、去年の７月から今年の７月までの上昇率は都内基準地価１２％上昇
天井なら去年１月から来年１月までの公示地価は、（１２％＋０％）÷２＝６％になれば
いいわけですね。
それでもって来年の基準地価の上昇が都内０％となれば正しいのでしょうか。
確か、ここで今年の７月くらいからもう天井だって話だったですよね。
来年７月まで買わないで待っていて、買える物件がどんどん遠くなったらどうしよう。

でも昨年が都内の上げ幅が６．７％。今年が１２．４％と上げ幅倍増なのに、そういう
暢気な予測でいいんでしょうか。
ここまで大々的に「値上がりしました」広告されると、誰でも不安になりますよね。
待っていて本当に大丈夫なんでしょうか。
今買うのは本当に待ったほうがいいのでしょうか。

[360: 匿名さん]

噂はどうでもいいです。本当のところ堂考えたらいいのか
よくわからなくなりました。自信をお持ちの方に教えていただきたいです。

本当に地価が下落傾向なのは、埼玉、千葉のバス便などの土地のことですか？
都内のマンション価格が今後下落基調なら、なぜ、豊洲も、晴海も売り急がないのでしょうか。
再来年の３月竣工物件が、再来年３月販売物件よりも安くなるということになればこんなにうれしいことはないです。

天井という言い方は曖昧で正直よくわかりませんが、２年後に今の価格より５％以上は安くなると考えていいのでしょうか。

[361: 住まいに詳しい人]

>>359
だからね、予想とかじゃないの
取引を観ている人なら判るんだけど
実際に下がっているんですよ

あとはあなたが話を信じるか信じないかだけのこと

つうか、あまり価格の上下を気にして
居住用のマンションを買うのは失敗の素ですよ
大暴落はないのですから
「欲しいなら、買う」という態度でいいと思いますよ

[362: 匿名さん]

＞大暴落はないのですから「欲しいなら、買う」という態度でいいと思いますよ

大分トーンが違ってきたな。
今すっ高値で買うのは大間違いって書いてあったのは誰の書き込み？

それと一度下がり始めたら循環性で下がるのが不動産市場の特性で
ちょこっと下がってお休みなんて都合のいい値動きするかしら。

[363: 匿名さん]

何ていうのかなぁ。基準値ってこんなにいっぱいあって、実は世田谷の既成住宅地などの
多くは取引が無くても価格がついているよね。
これは欽定価格みたいなもんだよな。
みなさん相場でいけばこれで売ってもらって損はないでっせってヤツ。
地方都市なんて７月に未発売でも開発のある場所だけ突出している。
土地の仕入れは２年前だったりするのに。
まぁ、これで売ってみせます。仲介しますって業界のメッセージなんじゃないのかね。
９月の２０日の週に決ってだすのも、秋のマンション販売のテコ入れみたいなもんだよね。
日経の川口の住宅展示場を訪れた客のコメントも、何かぴったりすぎて笑える。
消費者がマンコミで１年間下がるキャンペーンを毎日書き込んでも全国紙で
第二部までつけて「値上がりしました」広告打たれたんじゃかなわないだろうよ。
少なくとも企業も地主もこれ見てこれ以下で土地を売るって話にはならん。
というか抱え込むか、ビル建てて貸そうって気になるだろう。供給は引くよ。

在庫が多少投げ売られても後が続かなきゃ下がりっこないでしょ。
コメが凶作で、在庫を溜め込んで高値売りしようと思っても次の年が豊作なら
無駄なことというのはわかる。
でもこの調子なら来年も米屋の前に農家がコメ出荷しないよ。
デベは物件売らないと困るけど、土地持ちは土地売らなくても全く困らない。
そんなに多くコメ倉に仕込んでいるのなら別だが。逆に仕込んでいたらそれだけ
強気なんじゃないのかね。

[364: 441]

「欲しいなら買う」態度で良いというのは賛成ですが、

「実際価格が下がっている」というのは何をもって下がっていると判断してます？

１）レジデンスの同物件、同タイプの部屋の価格が中古で下がってきているということ？

２）業者の入札価格が同地域、同条件においても下がっている？

３）新築オファー価格が引き下げられているということ？

[365: 匿名さん]

よくここでも東京駅から５㎞圏の話題がありますけど、発想の転換的に言えば自宅から５〜６㎞圏が日常の行動半径の限界と考えられます。
実はこのことにある程度確信を持ったのは、中央線沿線の新宿以西の学生にアンケートを取ったところ、中高校生まで新宿以東に行ったことがないという人がほとんどだったからです。
結果として本来のアーバンライフを満喫するにはセンターコアエリア内に住居を構えることは必須事項ということになりますから、最近の都心生活が人気なのは確かに理にかなっています。
今更ですが六本木のヒルズ族などはその象徴と言えますね。

[366: 匿名さん]

土地が安く仕入れられるようになったってことなんじゃないの。
どこの郊外の話かしらないけど。

[367: 匿名さん]

今回の地価公示の新聞論調で面白いのは、どこにも「バブル」の文字がでてこないことだ。
一部の高値を「高騰」とすら表記せずに「上昇」と淡々と書いている。
総じて、都市再開発の効果で地価が上がることは『当然』という論調なんじゃないのかな。
長い歴史の中で、今が「都心部」が下がりすぎて、回復してきているという受け止め。
５０代が都下や千葉埼玉に住んで、３０代が都心に住む「所得と資産の捩れ」を是正していく
には郊外の「地価」も上がらないと、退職した団塊が土地を売って田舎に帰るのもままならない。
地価は、団塊ジュニアが家を買うためだけに下がればいいってものじゃないだろう。

高齢化社会っていうのに、だれも６０代以降の世代のことを考えてないよね。彼らはすでに持っている資産がある。
それが下がるよりは上がったほうが、売って老人ホームに入るにしろ
人に貸すにしろ都合がいいだろうよ。
世の中老人と若者では老人の数が多い。

[368: 匿名さん]

>363
>消費者がマンコミで１年間下がるキャンペーンを毎日書き込んでも全国紙で
第二部までつけて「値上がりしました」広告打たれたんじゃかなわないだろうよ。

つまり消費者がいくらマンコミでキャンペーンやっても効果がないってことですね。

じゃあ、そんな意味のないものに長々と反論しなくてもいいんじゃないの。放っておけば。

[369: 匿名さん]

×今回の地価公示の新聞論調
○今回の基準地価の新聞論調　スマソ

[370: 匿名さん]

老人も金持ち老人より貧乏老人のほうが多いんだけどね。
確かに持っている人は持っているんだけど、数ではね。

[371: 匿名さん]

＞キャンペーンやっても効果がないってことですね。

じゃあ、そんな意味のないものに長々と反論しなくてもいいんじゃないの

いや、俺は間違ったものが堂々とまかり通るのは耐えられない性格なのね。

それだけ。それと反論するおかげでかなり勉強になったしｗ

[372: 匿名さん]

そりゃそうだけど、都営住宅も無料バスも無料銭湯も都内は老人福祉
にはけっこう手厚いと思うよ。

仮に、寡婦年金で子供から仕送り受けて生活している老母などが
地価が下がってなにか恩典があるわけでもない。世の中が不景気に
なって税収がおちて福祉切り詰めのほうがよっぽど悪影響あるよ。

金持ちが払う税金で福祉が賄われているんだよ。知ってる。君の
払っているわずかな税金ではないよ。

[373: 441]

しかし、これだけリスクを取らない世界で稀有な日本人がいる場所で、よくここまで地価が回復したね。よく頑張りました。

[374: 匿名さん]

>>441さん
確かに。
結果的に団塊ジュニアがガンバってマンション買ったおかげだと思うけどね。
調べてみると３０代の首都圏集中率は過去最大。
それだけ購買力の高い層が３０代でも存在したということだろう。

[375: 441]

福祉レベルも世界トップクラス、1人あたり所得も世界トップクラス。
それで更に給料を上げようとか、福祉を充実しようとか、一体どこまで他人におケツを拭いてもらいたいんだ。
こんなに給料が高いにも関わらず、不動産は高すぎるとか文句言ってるってのは、何だか本当にあれだ。自分のリスクで運用するなり家買うなりしなさいよってね。

[376: 匿名さん]

>>360
女性の方ですか？
失礼ですが新聞とか読んでいますか？
上げどまりであって、下がるとはどこにも書いていないでしょう。
個人的には港区あたりの急上昇した地域は下がることもあると思いますが、
サブプライムや外資の動きで不透明な中、そこまではっきり見通せる人間は
いないでしょう？自分の読みに自信はあっても絶対ではない。
なんだか営業マンや宗教に流されやすい感があるんですが大丈夫ですか？

マンションの相場なんてそうそう急に変わるもんでもないし、
ここ数年の上昇だってちゃんと情報収集してれば1、2年前から予期できたと思います。
>２年後に今の価格より５％以上は安くなると考えていいのでしょうか。
なんでこんな推測に至るのか正直解りません。

[377: 匿名さん]

ＮＨＫのクローズアップ現代で、サブプライムローンの悪夢という特集をやっていた。
全体の論調は、「日本が散々苦労したバブル崩壊がついに欧米でも始まったか、これから地獄を見るぞ」といった上から目線であった。しかしながら実際には、ローンの直接の借り手はともかく、生き馬の目を抜く欧米金融機関がこういうことが遅かれ早かれ起こることを予期していなかったはずがない。連中にとっては「すべて想定の範囲」だろう。今後多少の株価、地価の上げ下げはあるかもしれないが、少なくとも皆が実体経済に影響が出るのではと言っている間はそうならない可能性が高いと思う。

[378: 匿名さん]

>>377
市況掲示板あたりはダメリカの呼び名が定着してますよね。
日本のバブルを散々上から目線で＊＊にしていたアメリカが
この数年でやってきたことは日本の数倍＊＊げた事だと思います。
熱狂の中に居ると本当に足元を見失うんだと思います。
イラクの見通しも全く立たない状況ですし、ただ汚い手を使って
逃げ足は速いでしょう。後に残るのは何だろう。

[379: 匿名さん]

ひとついえそうなのは、
将来下がるかもしれないと人に言われて買いを手控えるくらいなら、
その物件はあなたにとって本当に欲しい物件じゃないし、
ついている価格に自分が納得していないということではないでしょうか。

シンプルなようですが、
必要で欲しい物件が、無理なく買える価格ででていたら、
その時それを買えばいいだけのことでしょう。
妥協をわざわざ高い金を払って所有しても意味がない。

欲しい物件が見つからず、値段が折り合わない間は借りておけばいい。
かかるコストは、
自由に住み替えることの出来るオプション料金と思えばいい。
インフレかつ給料が増えないという事態が心配なら、
インフレ対応の資産を、株でも外貨でも貴金属でも、
換金流動性のあるもので持って運用しておけばいいだけのこと。

今都内では正直なところ、
大幅に妥協を余儀なくされる物件しか売り出されていないｄしょう。

[380: 匿名さん]

日本が米国債買ってやって、
日本が安い金利で貸してやって、
それでアメリカ様が豪奢に世界に君臨してきたわけで。

気をつけないと、コケたツケも日本にまわしてくるんじゃない？
そもそも債権化なんて、リスクの塊というババを、
他人に押し付けるための手法でしょ。

[381: 匿名さん]

>>377
破綻や取り付け騒ぎも想定の範囲内と本気で（略

[382: 匿名さん]

石油が高いからどれもこれも下がらんよ。
しかも日本は企業努力で物価を抑えていた反動が大きいだろうね。

[383: 入居済み住民さん]

「近傍の価格のどうだ、こうだ」より、マスタービューのような物件をつかまないような眼力も重要になってくるんだ。

[384: 匿名さん]

マスタービュー、ってなんですか？

[385: 匿名さん]

本来デフレ脱却後、好景気が外需から内需主導に移行して、
賃金上昇が始まると目論んでいたはずが、安倍政権になってからの成長路線頓挫で その芽は費えてしまいました。

今後も全体に波及するような賃金上昇はないでしょうから、
この先中期的なドル安局面が続くと、インフレが加速して、
スタグフレーションに突入するかと思いきや、 その後消費が減退して、
さらなる景気減速になりデフレに逆戻りでしょう。

不動産価格は株などと違って遅効性指標ですし、急激な下落が目に見えづらいので 買い場は総悲観色が強くなってくるまで待ちたいところですね。

[386: 匿名さん]

もう2003年の時のような地価は戻ってこないんだよｗ
そろそろ現実を直視したらどうですか？

[387: 匿名さん]

基準地価
東京駅から半径５ｋｍ圏内の全用途の上昇率を見ると
概ね２０％を超えています。
今注目を浴びている江東区は約１９％ＵＰでした。
それでも他の都心部に比べると低い上昇率です。
大量供給による抑制が働いており、
まだまだ割安なエリアと言えます。

[388: 元祖匿名はん]

いや、まさにその通り。産みの苦しみならぬ、膿の苦しみですよ、サブプライムあたりは。切って売って切って売って、最後何がなにやら、どれが誰やらわからなくなってる。

[389: 元祖匿名はん]

あ、ごめん。380さんへのレスです。

[390: 匿名さん]

経済学者の経済予測だってほとんど当たらないんだから、素人の予想なんて当たるわけがない
買って得するか、損するかなんて運しだい

[391: 匿名さん]

まあここ一年くらいはマンション価格はチキンレースでしょ
デベの値付けも悩みどころだろう

[392: 匿名さん]

基準地価
各区別の全用途地価の平均はこれです。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/19nen/06hendou_ritu_kushi.pdf
県境外周区を時計回りに見ると
大田区１２．８％ＵＰ
世田谷区１５．２％ＵＰ
杉並区１１．３％ＵＰ
練馬区１２．１％ＵＰ
板橋区１１．５％ＵＰ
北区１２．０％ＵＰ
足立区９．９％ＵＰ
葛飾区１０．３％ＵＰ
江戸川区１１．４％ＵＰ
世田谷区だけ別格って感じでした。

[393: 元祖匿名はん]

運次第と純粋に本気で思ってる人には運は来ない気がしますが。
難しいタイミングになってるのは事実です。
プロのマーケットでさえ見えにくい。