23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[303: 匿名さん]

>>303

新しく銀座に進出するブランドやギャル店長を見ると、わかりますよ。

[304: 匿名さん]

>>302

新しく銀座に進出するブランドやギャル店長を見ると、わかりますよ。

[305: 匿名さん]

なにを行うにも必死なのは、プロなら当然。
必死なのに結果が伴わないのが西側。

[306: 匿名さん]

＞３００

銀座の大人向けエンターメントな夜は渋谷系の若者には
向かないでしょう。買い物にしても求める商品が異なるしね。

いいんじゃない、秋葉原が健全な街になった方が。
今までが異常な状況だったから・・どうぞ、どこかへ移動してください。

最近、また、金曜日の夜、銀座のタクシーが捕まりにくくなってきた。
景気が良くなってきてる様な気がしますが、皆さんいかがですか？

[307: 元祖匿名はん]

銀座なんて呑むとき意外はクルマでいけばいいと思いますが。。。
（渋谷新宿に車で行くのは少々ウザい。伊勢丹駐車場も混むし。）
銀座に歩いたり地下鉄でいけても荷物が大変でしょ。
外商で運んでもらうわけじゃ恐らくなし。

渋谷区でも渋谷センター街に住むわけじゃない。
港区でもヒルズに住むのが最良とは限らない。

関西で新地のそばに住みたいって言ったら飲み屋のねーちゃんぐらいか。
心斎橋のそばに住みたいって言っても飲み屋のねーちゃんぐらいかも。

[308: 匿名さん]

>>257 >>307 元祖匿名はん

>>307を東京に住んでない人が書いても説得力に欠けますね。
それよりなんでそんなに必死なんですか？
何かご商売に影響するのでしょうか。

[309: 元祖匿名はん]

東京に住んでましたよ。必死でもなんでもないですが。
あなたが東のプロパガンダしたいだけじゃないの？
私に当たるの止めてください。

[310: 元祖匿名はん]

と言うかジサクジエン発言も中途半端発言もみんなアンタだろ。ウザいよ。

[311: 匿名さん]

銀座も大人だけではやっていけない、ということだろうね。
ブームに乗りやすい人たちも引退しちゃったし。

[312: 匿名さん]

３０８ではありませんが・・・

元祖匿名はん・・って、関西を拠点する不動産ブローカー？？
なんか、ある意味ガックリしました。まあ・・匿名で書き込みは
ちょくちょくされていると思いますが・・
なんとなく、どの書き込みか分かる気がします。

[313: 元祖匿名はん]

スレに関係ない発言ばかり、誠に余計なお世話なんですが。
他の方にも迷惑かけるのでお止めください。俺の何がそんなに気になる？

[314: 元祖匿名はん]

あんまりしたくないですが、続くようなら削除依頼出します。

[315: 匿名]

弁護するわけではありませんが、過去2回ほど元祖匿名はんと間違われ、自作自演の指摘を受けたのは私です。元祖匿名はんとは、完全に別の投稿者ですのであしからず。


ちなみに渋谷で、今にぎわっってるのはマークシティでもセンター街でもなく、神南です。
さて、最近の再開発では、古株のサンシャインシティ。相変わらずお客は少ない。
恵比寿、代官山もダメ。
要は、大資本が主導した再開発はオープン当初に人が集まるが、全く根付かないのです。
これは西側が商業ビジネスの激戦地だからではなく、時間をかけてお店を育てるという概念からはずれているからでしょう。

さらに、民衆の不景気感は相当です。お店では買わずに、割安なネットで買っています。

東側の再開発しかり。オフィスビルはうまっても商業ビルは相当苦戦するでしょう。
特に、日本人の消費感をほとんどしらない外資系などが手掛けたら悲惨でしょう。

[316: 匿名さん]

＞大資本が主導した再開発はオープン当初に人が集まるが、全く根付かないのです。


自分たちが失敗するだけならいいけど、既存の文化やマーケットまで台無しにしてしまうからなぁ。どんどん魅力のない東京になっていく。

[317: 匿名さん]

佃に引っ越してきてから
チャリで銀座に行く機会が増えた

以前みたくお洒落な格好で行かないし
気軽に行けるようになった銀座だけど
いつ行っても銀座は特別な街って感じ
サンダル履いて　ご近所さん面して行ったりするけど
これは銀座では似合いませんね。
やはり
銀座はお洒落していく街だと思います

[318: 441]

うーん。。銀座が六本木化しているなーと感じるのは私だけ
なのだろうか。。。

[319: 匿名さん]

個人的には新宿、渋谷、池袋よりも銀座が好きですが、
こんな意見もあるようです。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/99/

どうなんでしょうか。

[320: 匿名さん]

＞４４１さん

う〜ん　そうですね。一部場所にキャバクラが増えてきた。
客引きもいるしね。でも老舗のワインバーとか、入店するのに敷居が高い
渋いバーもまだ残っているよ・・料金も高いけどね（苦笑

[321: 匿名さん]

ここは、街ＢＢＳか？

・・・で２３区のマンション価格はどう動くわけ？
デフレが続くみたいな話か、やはり緩やかな資産インフレなのか。
雑談はいいから本筋に話もどそうよ。
それともネタ切れですか？

[322: 匿名さん]

＞３２１

完全ネタ切れ。原油価格はめちゃくちゃだし、為替変動も激しい。
マンション価格がしばらく下がる要因なし。

で、３２１さんはどう思われますか？

[323: 匿名さん]

>>321
あらゆる要素は価格に織り込まれてますので、そのような議論は無意味との結論に達しました。新しいものに飛びついて一喜一憂しないことです。

[324: 匿名さん]

下がる論者さんよ、いつまで待てばいいでしょうか？
ホントに都内のMS価格が下落する要素ってあるのかな？

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070919-00000124-jij-pol

[325: 匿名さん]

メトロ副都心線の駅予定地周辺の基準地価の上げが大きかったって。
銀座の反対側も負けてませんね。

[326: 匿名]

値上がり、値下がり論とは別に、価格のねじれ・ゆがみが、今後どういう問題を引き起こすのか？が気になります。
昨日発表になった東京カンテイの中古マンション価格の上昇率ナンバーワンの秋葉原。
なんと95.47パーセントの上昇でした。といっても秋葉原のすべての物件が倍になったわけではなく、おそらく人気のTTTが一気に引き上げ、他の物件が便乗してるのでしょう。
他の地域でも、一部人気物件の高騰にひっぱられ、他の物件も強気の値付けをしています。
当然、人気物件といえども家賃が倍になってるわけではありません。私は某人気物件に賃借してますが、家賃は倍どころか6年間横ばいです。
高騰する売買市場と、上がらない賃貸市場。
その結果、実需、投資、両方とも様子見になってるようですね。
今後どうなるんでしょうか？

[327: 匿名さん]

>>326
だから目先で一喜一憂しないって　そのうち落ち着くよ。

[328: 住まいに詳しい人]

>>324
2007年上半期に調査して2006年上半期の水準と比較している
基準地価を持ち出されてもなぁ

誰でも目に見えるデータなら
7月以降下落し続けているREIT価格を見ても
最新トレンドがどーなっているかは判るでしょ

[329: %93%BD%96%BC%82%B3%82%F1]

再販業者は大繁盛みたいだね。
買い取り価格は、売り出しの70％だって。

[330: 匿名はん]

＞319　さん

森永卓郎氏のコラムをを貼り付けていますが、彼は２月の同コラムで安倍政権について、「おそらく安倍政権は10年ほどの長期政権となり、その次の総理大臣が小泉孝太郎氏になるのではないか」なんてことを言っているのですよ。
先見の明に欠けている人の意見を出されても困りますね。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/68/index.html

[331: 匿名さん]

>>329

郊外物件でね（神奈川でしたね）
ちゃんと詳細まで記述しないと皆さん勘違いするよ。

[332: 匿名さん]

私は、下がるんならもう一戸買いたいと思っているんだが
いつまでまっても物件が払底するだけで、下がる気配すらない。

過去の５年買えた団塊ジュニアは、祖父の遺産を父母がまわした人
買えなかった団塊ジュニアは、祖父母が地方にいて親も千葉・埼玉
郊外でいまだにローン返済が終わらない親。

団塊ジュニアの二極化ということで、団塊ジュニアそのものが
実は地価を反転させる購買力になったということに誰も気がついていない。
団塊世代は、かつてバブルを引き起こし、その子供たちが都心回帰で
一気に供給を食い尽くしたということだ。

[333: 匿名さん]

買った人はローン支払いで遊びにいけないからネットで荒らし行為か。
金掛からなくていいね。

[334: 匿名さん]

現在の東京や全国の人口ピラミッドを見て
１０年先は地価が下がるみたいに言う人がいるが、
過去のでもグラフィックデータを精しく見れば、必ず地方から１９歳の
流入人口で底支えされてきている。大学入学で１９歳は
毎年３５％の流入超過がある。
現在でも１９歳から２４歳までの層は２３区に５０万人はいる。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf
今の団塊ジュニアは全国の中でも首都圏に集中している。
２３区に８０万人。
首都圏に４００万人はいる。全国の４５％が首都圏に集まっている。

これから少子化でひどい目にあいそうなのは地方都市だろうね。

[335: 匿名さん]

http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf
東京は毎年１９歳の年齢層が大学入学で３５％の流入超過になる。
それ以降も就労でとどまり、全国の若年層を吸収する形で
人口の減少がとどまるという見通しだ。
実際に団塊ジュニアそのものも首都圏に集中している。都心回帰で
増えたのと都内の賃貸居住も含めて２３区だけで８０万人の団塊ジュニア
１９７１年〜１９７４年生まれが住んでいる。
過去の６年間で２３区に１７万戸の新築供給があったが、すべて団塊がジュニア
が購入したとしてもまだまだ潜在需要があるということだ。

[336: 匿名さん]

２３区だけで８０万人の団塊ジュニア
（１９７１年〜１９７４年生まれ）が住んでいる。
過去の６年間で２３区に１７万戸の新築供給があったが、すべて団塊がジュニアが購入したとしてもまだまだ潜在需要があるということだ。

一方地価が上がると、保留需要（持っている人が売らないで貸したり
使ったりする）が増す。つまり土地的にも中古的にも供給が減る。

普通は高くなれば需要が減って、供給が増えるのが経済学の理屈だが
不動産だけは代替性のない一品モノゆえ理屈が違う。

過去の地価上昇の際には常識であったことが１３年たつと忘れられる。
岩田規久男氏の本などに詳しい。

[337: サラリーマンさん]

>>330
先見の明がある貴方なら次の総理は誰でどのくらい続くのか分かるよね？
教えて

[338: 匿名さん]

東京の都心回帰は長いスパンから見れば始まったばかりですよ。
都心湾岸部と都心東部がその中心であるのは誰も異存ないと思います。
真のアーバンライフは都心回帰をした人達の子供が若者になり、
また、20代の独身賃貸族が都心部に根付いた時に始まります。
まだ、序盤と考えた方がよろしいかと思います。

どんな都市生活がそこで生み出されて行くのか
とっても楽しみですが、
その宴に参加できる資格も年々厳しくなって行きそうです。

[339: 匿名さん]

都心の土地、不動産価格は、外国資本の大きな
お金が流れ続ける限り、上がり続けるようですね。
ＮＨＫで言っていました。
　日本の公定歩合、つまり利子が異常に低いから
お金を借りて不動産を買うと、利子と不動産利回り
の差、つまり利ざやを稼げるから投資をし続け
るという説明でした。
　世界の都市で、顕著に利ざやが稼げるマーケット
が日本、特に東京なんだそうです。
　
　だけど、外国投資家は、いざとなったら、一気に
逃げることもあるだろうから、注意が必要ですね。

[344: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部が都心回帰の中心って、
湾岸部も都心だ。
東部も都心だ。
と、さりげなく認めさせようとしてない？
23区湾岸部と23区東部が都心回帰の中心なら分かるけど。
と、異存を言ってみる。

[345: 匿名さん]

あれあれ　団塊ジュニアの取得はもう終了なのに・・・・
団塊ジュニアも、もう40近くです。
既に買える人は買ってるよ。
買ってないのは家賃補助十分とか、社宅有りとかの買う必要の無い人。

それと人口統計の見方が根本的に間違ってるよ。
若者の人口は減り続けるから、地方からの流入はあるけど、それでも総数は減り続けるの。
需給面では今後は買い手の減少ははっきり見えている。
まあ、皆の指摘どおり「業者　乙！！」って感じだな。

↓再度、貼っておく。
多少、若者が流入して将来もとどまったとしてもどうにもならない

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口
２００５年国勢調査、単位万人

０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

[346: 匿名さん]

都心東部、都心湾岸部
基準地価上がったとは言え、
西側の県境外周区より
まだまだ安い。

都心回帰の受け皿はいまだ健在なり。
都心回帰が続けば、
東京の都市構造は大きく変わる。

[347: 匿名さん]

団塊ジュニアが買ってるとか買ってたって説が、
どこまで信用できるかだね。

それにしても、地方からの若者の流入は多少だと予言できるのは凄い。
予知能力者か。

[348: 匿名さん]

来年１月には
総戸数３千戸クラスのＴＴＴが完成、入居が始まる。
６千人を超える人口移動が起こる。
都市構造の変革も待ったなしの状態。

[349: 匿名さん]

江東区には都営や旧公団の大規模住宅が非常に多くある。
これらは築30年前後で比較的中低所得者が多い。
彼らは生涯転居することなどないし、建替えもできない。
皮肉なことに江東区の利便性が増すほど「居座り続ける」
（これあくまで新住民の視点）。
江東区が都心に距離的には近いながらもヤンキー的風土を保ってきたのは
彼らが原因で、それはこれからも変わらない。
彼らの子供は繁殖能力が高く収入は低いので、
居住老人の死などで空いた築30年住宅に入居して
安い家賃で利便性を謳歌して、きちんと「世代交代」していくからだ。
これから先、江東区では新旧住民の対立がさらに激化するのは必然。

[350: 匿名さん]

新旧住民の対立なんてどうでもいいです。

質問です。
今朝の新聞に出ていた
「都内基準地価が１２％上昇」
ということと、みなさんがおっしゃる、
「もう買える人がいないから２３区新築マンションは天井」
という話はどうつながるのでしょうか。

天井というのは、来年１月の地価公示で上昇ゼロになるということですか？
それともあいかわらず、昨年の上昇分・・とかいう話になるのでしょうか？
それとも、地価とは無関係に「下がりはじめる」のでしょうか。
それとも、今回の１２％上昇は「一時的なもの」なのでしょうか。
待っていたらいつか下がりますよね。皆さんの話を信じて待つことにして
すでに１０ヶ月たちましたが、本当に大丈夫なんでしょうか。
お願いです。わかるように教えてください。

[351: 入居済み住民さん]

347さん、地方も少子化です

[352: 匿名さん]

もう天井、これからは下がる、もう下がり始めた、少子化は深刻・・・
そういう話はずいぶんこれまでにあった。もう腹いっぱい聞いた。
しかし、まだ都心は上がり続けている。

みんな自分にとって都合の良い話や妄想を語っているに過ぎない。
要は買えない者の負け惜しみなんだろうね。

[353: 元祖匿名はん]

公示や基準地がいつのデータを下に、いつ公表されてるかをお調べください。私もその遅延性や（鑑定士の）硬直性については過去何度か書いてます。

[354: 匿名さん]

上がる下がる論者とかじゃないが、それは前年度から今年の７月１日まで
の上昇率なんじゃないの？　だから来年度はそこまで伸びないか横ばい
といいたいんじゃないかな？

[355: 匿名さん]

>>350
あちこちで特集が組まれているけどそういうのは見ないの？
経済紙やWBSとか？

1年スパンでみれば12%だが
ここ一月の上昇率は止まったんだよ

[356: 匿名さん]

それが都内のMS価格に反映されて値下げされるのはいつ頃でしょうか？来年春発売まで待てばいい？

[357: 441]

おそらく、上昇率はピークを打った、という材料をもとに、横ばいとか、下落する、とか言っているんでしょう。よくネガティブ派が引き合いに出しているみずほのI氏なんか、これからも3-5年上昇が続くと言っているんですがね。

[358: 匿名さん]

リク○ート住宅情報を担当している方は
「来年4月にはマンション価格が下がってるよ」
と言ってましたよ。

後、野○不動産の営業もこれから売り出そうとしているマンションについて、土地を高くで仕込んでいるのに、地価が下がりつつあって、
「値付が難しい」って悩んでました。
「土地の購入価格を簡単にはマンション価格に反映させれない」って。

[359: 匿名さん]

それでは、去年の７月から今年の７月までの上昇率は都内基準地価１２％上昇
天井なら去年１月から来年１月までの公示地価は、（１２％＋０％）÷２＝６％になれば
いいわけですね。
それでもって来年の基準地価の上昇が都内０％となれば正しいのでしょうか。
確か、ここで今年の７月くらいからもう天井だって話だったですよね。
来年７月まで買わないで待っていて、買える物件がどんどん遠くなったらどうしよう。

でも昨年が都内の上げ幅が６．７％。今年が１２．４％と上げ幅倍増なのに、そういう
暢気な予測でいいんでしょうか。
ここまで大々的に「値上がりしました」広告されると、誰でも不安になりますよね。
待っていて本当に大丈夫なんでしょうか。
今買うのは本当に待ったほうがいいのでしょうか。

[360: 匿名さん]

噂はどうでもいいです。本当のところ堂考えたらいいのか
よくわからなくなりました。自信をお持ちの方に教えていただきたいです。

本当に地価が下落傾向なのは、埼玉、千葉のバス便などの土地のことですか？
都内のマンション価格が今後下落基調なら、なぜ、豊洲も、晴海も売り急がないのでしょうか。
再来年の３月竣工物件が、再来年３月販売物件よりも安くなるということになればこんなにうれしいことはないです。

天井という言い方は曖昧で正直よくわかりませんが、２年後に今の価格より５％以上は安くなると考えていいのでしょうか。

[361: 住まいに詳しい人]

>>359
だからね、予想とかじゃないの
取引を観ている人なら判るんだけど
実際に下がっているんですよ

あとはあなたが話を信じるか信じないかだけのこと

つうか、あまり価格の上下を気にして
居住用のマンションを買うのは失敗の素ですよ
大暴落はないのですから
「欲しいなら、買う」という態度でいいと思いますよ

[362: 匿名さん]

＞大暴落はないのですから「欲しいなら、買う」という態度でいいと思いますよ

大分トーンが違ってきたな。
今すっ高値で買うのは大間違いって書いてあったのは誰の書き込み？

それと一度下がり始めたら循環性で下がるのが不動産市場の特性で
ちょこっと下がってお休みなんて都合のいい値動きするかしら。

[363: 匿名さん]

何ていうのかなぁ。基準値ってこんなにいっぱいあって、実は世田谷の既成住宅地などの
多くは取引が無くても価格がついているよね。
これは欽定価格みたいなもんだよな。
みなさん相場でいけばこれで売ってもらって損はないでっせってヤツ。
地方都市なんて７月に未発売でも開発のある場所だけ突出している。
土地の仕入れは２年前だったりするのに。
まぁ、これで売ってみせます。仲介しますって業界のメッセージなんじゃないのかね。
９月の２０日の週に決ってだすのも、秋のマンション販売のテコ入れみたいなもんだよね。
日経の川口の住宅展示場を訪れた客のコメントも、何かぴったりすぎて笑える。
消費者がマンコミで１年間下がるキャンペーンを毎日書き込んでも全国紙で
第二部までつけて「値上がりしました」広告打たれたんじゃかなわないだろうよ。
少なくとも企業も地主もこれ見てこれ以下で土地を売るって話にはならん。
というか抱え込むか、ビル建てて貸そうって気になるだろう。供給は引くよ。

在庫が多少投げ売られても後が続かなきゃ下がりっこないでしょ。
コメが凶作で、在庫を溜め込んで高値売りしようと思っても次の年が豊作なら
無駄なことというのはわかる。
でもこの調子なら来年も米屋の前に農家がコメ出荷しないよ。
デベは物件売らないと困るけど、土地持ちは土地売らなくても全く困らない。
そんなに多くコメ倉に仕込んでいるのなら別だが。逆に仕込んでいたらそれだけ
強気なんじゃないのかね。

[364: 441]

「欲しいなら買う」態度で良いというのは賛成ですが、

「実際価格が下がっている」というのは何をもって下がっていると判断してます？

１）レジデンスの同物件、同タイプの部屋の価格が中古で下がってきているということ？

２）業者の入札価格が同地域、同条件においても下がっている？

３）新築オファー価格が引き下げられているということ？

[365: 匿名さん]

よくここでも東京駅から５㎞圏の話題がありますけど、発想の転換的に言えば自宅から５〜６㎞圏が日常の行動半径の限界と考えられます。
実はこのことにある程度確信を持ったのは、中央線沿線の新宿以西の学生にアンケートを取ったところ、中高校生まで新宿以東に行ったことがないという人がほとんどだったからです。
結果として本来のアーバンライフを満喫するにはセンターコアエリア内に住居を構えることは必須事項ということになりますから、最近の都心生活が人気なのは確かに理にかなっています。
今更ですが六本木のヒルズ族などはその象徴と言えますね。

[366: 匿名さん]

土地が安く仕入れられるようになったってことなんじゃないの。
どこの郊外の話かしらないけど。

[367: 匿名さん]

今回の地価公示の新聞論調で面白いのは、どこにも「バブル」の文字がでてこないことだ。
一部の高値を「高騰」とすら表記せずに「上昇」と淡々と書いている。
総じて、都市再開発の効果で地価が上がることは『当然』という論調なんじゃないのかな。
長い歴史の中で、今が「都心部」が下がりすぎて、回復してきているという受け止め。
５０代が都下や千葉埼玉に住んで、３０代が都心に住む「所得と資産の捩れ」を是正していく
には郊外の「地価」も上がらないと、退職した団塊が土地を売って田舎に帰るのもままならない。
地価は、団塊ジュニアが家を買うためだけに下がればいいってものじゃないだろう。

高齢化社会っていうのに、だれも６０代以降の世代のことを考えてないよね。彼らはすでに持っている資産がある。
それが下がるよりは上がったほうが、売って老人ホームに入るにしろ
人に貸すにしろ都合がいいだろうよ。
世の中老人と若者では老人の数が多い。

[368: 匿名さん]

>363
>消費者がマンコミで１年間下がるキャンペーンを毎日書き込んでも全国紙で
第二部までつけて「値上がりしました」広告打たれたんじゃかなわないだろうよ。

つまり消費者がいくらマンコミでキャンペーンやっても効果がないってことですね。

じゃあ、そんな意味のないものに長々と反論しなくてもいいんじゃないの。放っておけば。

[369: 匿名さん]

×今回の地価公示の新聞論調
○今回の基準地価の新聞論調　スマソ

[370: 匿名さん]

老人も金持ち老人より貧乏老人のほうが多いんだけどね。
確かに持っている人は持っているんだけど、数ではね。

[371: 匿名さん]

＞キャンペーンやっても効果がないってことですね。

じゃあ、そんな意味のないものに長々と反論しなくてもいいんじゃないの

いや、俺は間違ったものが堂々とまかり通るのは耐えられない性格なのね。

それだけ。それと反論するおかげでかなり勉強になったしｗ

[372: 匿名さん]

そりゃそうだけど、都営住宅も無料バスも無料銭湯も都内は老人福祉
にはけっこう手厚いと思うよ。

仮に、寡婦年金で子供から仕送り受けて生活している老母などが
地価が下がってなにか恩典があるわけでもない。世の中が不景気に
なって税収がおちて福祉切り詰めのほうがよっぽど悪影響あるよ。

金持ちが払う税金で福祉が賄われているんだよ。知ってる。君の
払っているわずかな税金ではないよ。

[373: 441]

しかし、これだけリスクを取らない世界で稀有な日本人がいる場所で、よくここまで地価が回復したね。よく頑張りました。

[374: 匿名さん]

>>441さん
確かに。
結果的に団塊ジュニアがガンバってマンション買ったおかげだと思うけどね。
調べてみると３０代の首都圏集中率は過去最大。
それだけ購買力の高い層が３０代でも存在したということだろう。

[375: 441]

福祉レベルも世界トップクラス、1人あたり所得も世界トップクラス。
それで更に給料を上げようとか、福祉を充実しようとか、一体どこまで他人におケツを拭いてもらいたいんだ。
こんなに給料が高いにも関わらず、不動産は高すぎるとか文句言ってるってのは、何だか本当にあれだ。自分のリスクで運用するなり家買うなりしなさいよってね。

[376: 匿名さん]

>>360
女性の方ですか？
失礼ですが新聞とか読んでいますか？
上げどまりであって、下がるとはどこにも書いていないでしょう。
個人的には港区あたりの急上昇した地域は下がることもあると思いますが、
サブプライムや外資の動きで不透明な中、そこまではっきり見通せる人間は
いないでしょう？自分の読みに自信はあっても絶対ではない。
なんだか営業マンや宗教に流されやすい感があるんですが大丈夫ですか？

マンションの相場なんてそうそう急に変わるもんでもないし、
ここ数年の上昇だってちゃんと情報収集してれば1、2年前から予期できたと思います。
>２年後に今の価格より５％以上は安くなると考えていいのでしょうか。
なんでこんな推測に至るのか正直解りません。

[377: 匿名さん]

ＮＨＫのクローズアップ現代で、サブプライムローンの悪夢という特集をやっていた。
全体の論調は、「日本が散々苦労したバブル崩壊がついに欧米でも始まったか、これから地獄を見るぞ」といった上から目線であった。しかしながら実際には、ローンの直接の借り手はともかく、生き馬の目を抜く欧米金融機関がこういうことが遅かれ早かれ起こることを予期していなかったはずがない。連中にとっては「すべて想定の範囲」だろう。今後多少の株価、地価の上げ下げはあるかもしれないが、少なくとも皆が実体経済に影響が出るのではと言っている間はそうならない可能性が高いと思う。

[378: 匿名さん]

>>377
市況掲示板あたりはダメリカの呼び名が定着してますよね。
日本のバブルを散々上から目線で＊＊にしていたアメリカが
この数年でやってきたことは日本の数倍＊＊げた事だと思います。
熱狂の中に居ると本当に足元を見失うんだと思います。
イラクの見通しも全く立たない状況ですし、ただ汚い手を使って
逃げ足は速いでしょう。後に残るのは何だろう。

[379: 匿名さん]

ひとついえそうなのは、
将来下がるかもしれないと人に言われて買いを手控えるくらいなら、
その物件はあなたにとって本当に欲しい物件じゃないし、
ついている価格に自分が納得していないということではないでしょうか。

シンプルなようですが、
必要で欲しい物件が、無理なく買える価格ででていたら、
その時それを買えばいいだけのことでしょう。
妥協をわざわざ高い金を払って所有しても意味がない。

欲しい物件が見つからず、値段が折り合わない間は借りておけばいい。
かかるコストは、
自由に住み替えることの出来るオプション料金と思えばいい。
インフレかつ給料が増えないという事態が心配なら、
インフレ対応の資産を、株でも外貨でも貴金属でも、
換金流動性のあるもので持って運用しておけばいいだけのこと。

今都内では正直なところ、
大幅に妥協を余儀なくされる物件しか売り出されていないｄしょう。

[380: 匿名さん]

日本が米国債買ってやって、
日本が安い金利で貸してやって、
それでアメリカ様が豪奢に世界に君臨してきたわけで。

気をつけないと、コケたツケも日本にまわしてくるんじゃない？
そもそも債権化なんて、リスクの塊というババを、
他人に押し付けるための手法でしょ。

[381: 匿名さん]

>>377
破綻や取り付け騒ぎも想定の範囲内と本気で（略

[382: 匿名さん]

石油が高いからどれもこれも下がらんよ。
しかも日本は企業努力で物価を抑えていた反動が大きいだろうね。

[383: 入居済み住民さん]

「近傍の価格のどうだ、こうだ」より、マスタービューのような物件をつかまないような眼力も重要になってくるんだ。

[384: 匿名さん]

マスタービュー、ってなんですか？

[385: 匿名さん]

本来デフレ脱却後、好景気が外需から内需主導に移行して、
賃金上昇が始まると目論んでいたはずが、安倍政権になってからの成長路線頓挫で その芽は費えてしまいました。

今後も全体に波及するような賃金上昇はないでしょうから、
この先中期的なドル安局面が続くと、インフレが加速して、
スタグフレーションに突入するかと思いきや、 その後消費が減退して、
さらなる景気減速になりデフレに逆戻りでしょう。

不動産価格は株などと違って遅効性指標ですし、急激な下落が目に見えづらいので 買い場は総悲観色が強くなってくるまで待ちたいところですね。

[386: 匿名さん]

もう2003年の時のような地価は戻ってこないんだよｗ
そろそろ現実を直視したらどうですか？

[387: 匿名さん]

基準地価
東京駅から半径５ｋｍ圏内の全用途の上昇率を見ると
概ね２０％を超えています。
今注目を浴びている江東区は約１９％ＵＰでした。
それでも他の都心部に比べると低い上昇率です。
大量供給による抑制が働いており、
まだまだ割安なエリアと言えます。

[388: 元祖匿名はん]

いや、まさにその通り。産みの苦しみならぬ、膿の苦しみですよ、サブプライムあたりは。切って売って切って売って、最後何がなにやら、どれが誰やらわからなくなってる。

[389: 元祖匿名はん]

あ、ごめん。380さんへのレスです。

[390: 匿名さん]

経済学者の経済予測だってほとんど当たらないんだから、素人の予想なんて当たるわけがない
買って得するか、損するかなんて運しだい

[391: 匿名さん]

まあここ一年くらいはマンション価格はチキンレースでしょ
デベの値付けも悩みどころだろう

[392: 匿名さん]

基準地価
各区別の全用途地価の平均はこれです。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/19nen/06hendou_ritu_kushi.pdf
県境外周区を時計回りに見ると
大田区１２．８％ＵＰ
世田谷区１５．２％ＵＰ
杉並区１１．３％ＵＰ
練馬区１２．１％ＵＰ
板橋区１１．５％ＵＰ
北区１２．０％ＵＰ
足立区９．９％ＵＰ
葛飾区１０．３％ＵＰ
江戸川区１１．４％ＵＰ
世田谷区だけ別格って感じでした。

[393: 元祖匿名はん]

運次第と純粋に本気で思ってる人には運は来ない気がしますが。
難しいタイミングになってるのは事実です。
プロのマーケットでさえ見えにくい。

[394: 441]

まあね。上がるか下がるか、50%の確率のところを、55%で生きていければ、天才です。

[395: 匿名さん]

>>350
現在の地価での土地取得、現在の円安での部材輸入を鑑みるに、
これから建築されるマンションで今より安価な物件が出るわけがない。
単純に原価が高い。

増税、金利上昇購入する層がより限定されていく。現状ですら、
新築マンションは年収1000万前後のサラリーマンへターゲットが
絞られている。

今マンションを購入できない層は、これからも購入できない可能性大。

[396: 匿名さん]

>>395
不景気のころはゼネコンが赤字覚悟で受けて
値段が上がらなかったよ、手は思いっきり抜いたかもしれんが

供給側の論理だけでは動かないのが不透明さを増すけど
まあ数年で下落はないと個人的には思う

[397: 匿名さん]

>>395
それは一面的な物の見方で賛同は出来ないな。
業者より視点すぎるよ。

年収1000万以上のサラリーマンって数がいないよ。
更にその中で転勤族（金融関係が多い）は買わないよ。
社宅か家賃補助たっぷりかだから。

更に、今までの数年で買っちゃってるよ。
目先が利く人は。
これから買おうって人はそんなにいるのかな？

長い目で見ると人口減、世帯減はハッキリしてるし、総需要が減るんだからこれからずっと価格が上がるというのはありえないと思うよ。

[398: 441]

そりゃ、価格がずっと上がり続けるわけは無いわな。
ただ、あと2-3年でも上がってしまうと、2003,2004年水準は遥か彼方。
なおかつ都心周辺で良い物件は枯渇傾向。

ひじょーにひじょーにここからは難しいねえ
郊外はなかなか手を出しづらいしねえ。それよか東欧を買いたい。
どうやって買うんだろか。。

[399: 匿名さん]

まあ買える範囲でいいなと思える物件がないなら、
待つしかないのでは？　あ、投資1ルーム勧めるのか？

[400: 匿名さん]

>>396
同意で、金利上昇・円高・地価下落がゆるやかにすすんでいって、
マンション価格もゆるやかに落ち着いていくというのが
常識的な考え方と思う。

>>397
価格はずっと上昇はあり得ないが、ここ5年で大きな下落もない。
(上記理由…地価下落に依存)

需要がなければ、デベは単純に供給数減らすだけ。
実売価格を大きく下落させるようなことはせず、どの年代にもいる
富裕層向けにターゲットを絞ると予想。

[401: 匿名さん]

つうか安いマンションと高いマンションの差が出るだけだな

苦戦してるのは弱小売主の郊外の安価なマンションでしょ
億ション売れてるんでしょ？

[402: 匿名さん]

ざっくりと、甘い計算で。

５０００万の物件を月２０万平均で１０年貸せてインカム２４００万
これに経費等を控除し節税した所得税１０％として２４０万ロス
仲介業者に払う手数料が年４万として４０万
購入にかかる経費が６％として３００万のロス
固定資産税や管理費等維持費が同じく月３万で３６０万のロス
売却にかかる費用がざっくり２００万のロス
現金支出の運用機会損失とローンの金利が共に年２％として４００万ロス
ざっと９００万の益金といったところ。

１０年後、価格横ばいで同等の新築が５０００万で売られるなか、
運良く中古が４０００万で売れたとしても、
先のインカム９００万と合わせてもロス１００万。

結局マンション投資が成り立つには、キャピタルゲインの上昇、
つまり物件価格の上昇がないと無理だということ。
新築価格が頭打ち横ばいになった時点で、もはや成り立たない。