23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[301: 匿名]

渋谷もマークシティで大人の街を目指すも失敗。
実態は、ギャル男にささえられマルキュー2が大ブレイク中。

六本木、表参道ヒルズ、お台場も平日はガラすき状態のようだし、大人狙いで客が集まるのはオープン当初のみ。
結局、同じ人間が新規エリアを回遊してるに過ぎないようです。

恵比寿ガーデンプレイス、代官山アドレスディセはもっと悲惨な状態です。

内需は東京都や国に偉い人が思ってる以上にしぼんでいます。

[302: 契約済みさん]

>>銀座も若者を呼び込もうとして必死なようだけど、
そうか？ターゲットがだいぶ違わない？

[303: 匿名さん]

>>303

新しく銀座に進出するブランドやギャル店長を見ると、わかりますよ。

[304: 匿名さん]

>>302

新しく銀座に進出するブランドやギャル店長を見ると、わかりますよ。

[305: 匿名さん]

なにを行うにも必死なのは、プロなら当然。
必死なのに結果が伴わないのが西側。

[306: 匿名さん]

＞３００

銀座の大人向けエンターメントな夜は渋谷系の若者には
向かないでしょう。買い物にしても求める商品が異なるしね。

いいんじゃない、秋葉原が健全な街になった方が。
今までが異常な状況だったから・・どうぞ、どこかへ移動してください。

最近、また、金曜日の夜、銀座のタクシーが捕まりにくくなってきた。
景気が良くなってきてる様な気がしますが、皆さんいかがですか？

[307: 元祖匿名はん]

銀座なんて呑むとき意外はクルマでいけばいいと思いますが。。。
（渋谷新宿に車で行くのは少々ウザい。伊勢丹駐車場も混むし。）
銀座に歩いたり地下鉄でいけても荷物が大変でしょ。
外商で運んでもらうわけじゃ恐らくなし。

渋谷区でも渋谷センター街に住むわけじゃない。
港区でもヒルズに住むのが最良とは限らない。

関西で新地のそばに住みたいって言ったら飲み屋のねーちゃんぐらいか。
心斎橋のそばに住みたいって言っても飲み屋のねーちゃんぐらいかも。

[308: 匿名さん]

>>257 >>307 元祖匿名はん

>>307を東京に住んでない人が書いても説得力に欠けますね。
それよりなんでそんなに必死なんですか？
何かご商売に影響するのでしょうか。

[309: 元祖匿名はん]

東京に住んでましたよ。必死でもなんでもないですが。
あなたが東のプロパガンダしたいだけじゃないの？
私に当たるの止めてください。

[310: 元祖匿名はん]

と言うかジサクジエン発言も中途半端発言もみんなアンタだろ。ウザいよ。

[311: 匿名さん]

銀座も大人だけではやっていけない、ということだろうね。
ブームに乗りやすい人たちも引退しちゃったし。

[312: 匿名さん]

３０８ではありませんが・・・

元祖匿名はん・・って、関西を拠点する不動産ブローカー？？
なんか、ある意味ガックリしました。まあ・・匿名で書き込みは
ちょくちょくされていると思いますが・・
なんとなく、どの書き込みか分かる気がします。

[313: 元祖匿名はん]

スレに関係ない発言ばかり、誠に余計なお世話なんですが。
他の方にも迷惑かけるのでお止めください。俺の何がそんなに気になる？

[314: 元祖匿名はん]

あんまりしたくないですが、続くようなら削除依頼出します。

[315: 匿名]

弁護するわけではありませんが、過去2回ほど元祖匿名はんと間違われ、自作自演の指摘を受けたのは私です。元祖匿名はんとは、完全に別の投稿者ですのであしからず。


ちなみに渋谷で、今にぎわっってるのはマークシティでもセンター街でもなく、神南です。
さて、最近の再開発では、古株のサンシャインシティ。相変わらずお客は少ない。
恵比寿、代官山もダメ。
要は、大資本が主導した再開発はオープン当初に人が集まるが、全く根付かないのです。
これは西側が商業ビジネスの激戦地だからではなく、時間をかけてお店を育てるという概念からはずれているからでしょう。

さらに、民衆の不景気感は相当です。お店では買わずに、割安なネットで買っています。

東側の再開発しかり。オフィスビルはうまっても商業ビルは相当苦戦するでしょう。
特に、日本人の消費感をほとんどしらない外資系などが手掛けたら悲惨でしょう。

[316: 匿名さん]

＞大資本が主導した再開発はオープン当初に人が集まるが、全く根付かないのです。


自分たちが失敗するだけならいいけど、既存の文化やマーケットまで台無しにしてしまうからなぁ。どんどん魅力のない東京になっていく。

[317: 匿名さん]

佃に引っ越してきてから
チャリで銀座に行く機会が増えた

以前みたくお洒落な格好で行かないし
気軽に行けるようになった銀座だけど
いつ行っても銀座は特別な街って感じ
サンダル履いて　ご近所さん面して行ったりするけど
これは銀座では似合いませんね。
やはり
銀座はお洒落していく街だと思います

[318: 441]

うーん。。銀座が六本木化しているなーと感じるのは私だけ
なのだろうか。。。

[319: 匿名さん]

個人的には新宿、渋谷、池袋よりも銀座が好きですが、
こんな意見もあるようです。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/99/

どうなんでしょうか。

[320: 匿名さん]

＞４４１さん

う〜ん　そうですね。一部場所にキャバクラが増えてきた。
客引きもいるしね。でも老舗のワインバーとか、入店するのに敷居が高い
渋いバーもまだ残っているよ・・料金も高いけどね（苦笑

[321: 匿名さん]

ここは、街ＢＢＳか？

・・・で２３区のマンション価格はどう動くわけ？
デフレが続くみたいな話か、やはり緩やかな資産インフレなのか。
雑談はいいから本筋に話もどそうよ。
それともネタ切れですか？

[322: 匿名さん]

＞３２１

完全ネタ切れ。原油価格はめちゃくちゃだし、為替変動も激しい。
マンション価格がしばらく下がる要因なし。

で、３２１さんはどう思われますか？

[323: 匿名さん]

>>321
あらゆる要素は価格に織り込まれてますので、そのような議論は無意味との結論に達しました。新しいものに飛びついて一喜一憂しないことです。

[324: 匿名さん]

下がる論者さんよ、いつまで待てばいいでしょうか？
ホントに都内のMS価格が下落する要素ってあるのかな？

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070919-00000124-jij-pol

[325: 匿名さん]

メトロ副都心線の駅予定地周辺の基準地価の上げが大きかったって。
銀座の反対側も負けてませんね。

[326: 匿名]

値上がり、値下がり論とは別に、価格のねじれ・ゆがみが、今後どういう問題を引き起こすのか？が気になります。
昨日発表になった東京カンテイの中古マンション価格の上昇率ナンバーワンの秋葉原。
なんと95.47パーセントの上昇でした。といっても秋葉原のすべての物件が倍になったわけではなく、おそらく人気のTTTが一気に引き上げ、他の物件が便乗してるのでしょう。
他の地域でも、一部人気物件の高騰にひっぱられ、他の物件も強気の値付けをしています。
当然、人気物件といえども家賃が倍になってるわけではありません。私は某人気物件に賃借してますが、家賃は倍どころか6年間横ばいです。
高騰する売買市場と、上がらない賃貸市場。
その結果、実需、投資、両方とも様子見になってるようですね。
今後どうなるんでしょうか？

[327: 匿名さん]

>>326
だから目先で一喜一憂しないって　そのうち落ち着くよ。

[328: 住まいに詳しい人]

>>324
2007年上半期に調査して2006年上半期の水準と比較している
基準地価を持ち出されてもなぁ

誰でも目に見えるデータなら
7月以降下落し続けているREIT価格を見ても
最新トレンドがどーなっているかは判るでしょ

[329: %93%BD%96%BC%82%B3%82%F1]

再販業者は大繁盛みたいだね。
買い取り価格は、売り出しの70％だって。

[330: 匿名はん]

＞319　さん

森永卓郎氏のコラムをを貼り付けていますが、彼は２月の同コラムで安倍政権について、「おそらく安倍政権は10年ほどの長期政権となり、その次の総理大臣が小泉孝太郎氏になるのではないか」なんてことを言っているのですよ。
先見の明に欠けている人の意見を出されても困りますね。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/68/index.html

[331: 匿名さん]

>>329

郊外物件でね（神奈川でしたね）
ちゃんと詳細まで記述しないと皆さん勘違いするよ。

[332: 匿名さん]

私は、下がるんならもう一戸買いたいと思っているんだが
いつまでまっても物件が払底するだけで、下がる気配すらない。

過去の５年買えた団塊ジュニアは、祖父の遺産を父母がまわした人
買えなかった団塊ジュニアは、祖父母が地方にいて親も千葉・埼玉
郊外でいまだにローン返済が終わらない親。

団塊ジュニアの二極化ということで、団塊ジュニアそのものが
実は地価を反転させる購買力になったということに誰も気がついていない。
団塊世代は、かつてバブルを引き起こし、その子供たちが都心回帰で
一気に供給を食い尽くしたということだ。

[333: 匿名さん]

買った人はローン支払いで遊びにいけないからネットで荒らし行為か。
金掛からなくていいね。

[334: 匿名さん]

現在の東京や全国の人口ピラミッドを見て
１０年先は地価が下がるみたいに言う人がいるが、
過去のでもグラフィックデータを精しく見れば、必ず地方から１９歳の
流入人口で底支えされてきている。大学入学で１９歳は
毎年３５％の流入超過がある。
現在でも１９歳から２４歳までの層は２３区に５０万人はいる。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf
今の団塊ジュニアは全国の中でも首都圏に集中している。
２３区に８０万人。
首都圏に４００万人はいる。全国の４５％が首都圏に集まっている。

これから少子化でひどい目にあいそうなのは地方都市だろうね。

[335: 匿名さん]

http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf
東京は毎年１９歳の年齢層が大学入学で３５％の流入超過になる。
それ以降も就労でとどまり、全国の若年層を吸収する形で
人口の減少がとどまるという見通しだ。
実際に団塊ジュニアそのものも首都圏に集中している。都心回帰で
増えたのと都内の賃貸居住も含めて２３区だけで８０万人の団塊ジュニア
１９７１年〜１９７４年生まれが住んでいる。
過去の６年間で２３区に１７万戸の新築供給があったが、すべて団塊がジュニア
が購入したとしてもまだまだ潜在需要があるということだ。

[336: 匿名さん]

２３区だけで８０万人の団塊ジュニア
（１９７１年〜１９７４年生まれ）が住んでいる。
過去の６年間で２３区に１７万戸の新築供給があったが、すべて団塊がジュニアが購入したとしてもまだまだ潜在需要があるということだ。

一方地価が上がると、保留需要（持っている人が売らないで貸したり
使ったりする）が増す。つまり土地的にも中古的にも供給が減る。

普通は高くなれば需要が減って、供給が増えるのが経済学の理屈だが
不動産だけは代替性のない一品モノゆえ理屈が違う。

過去の地価上昇の際には常識であったことが１３年たつと忘れられる。
岩田規久男氏の本などに詳しい。

[337: サラリーマンさん]

>>330
先見の明がある貴方なら次の総理は誰でどのくらい続くのか分かるよね？
教えて

[338: 匿名さん]

東京の都心回帰は長いスパンから見れば始まったばかりですよ。
都心湾岸部と都心東部がその中心であるのは誰も異存ないと思います。
真のアーバンライフは都心回帰をした人達の子供が若者になり、
また、20代の独身賃貸族が都心部に根付いた時に始まります。
まだ、序盤と考えた方がよろしいかと思います。

どんな都市生活がそこで生み出されて行くのか
とっても楽しみですが、
その宴に参加できる資格も年々厳しくなって行きそうです。

[339: 匿名さん]

都心の土地、不動産価格は、外国資本の大きな
お金が流れ続ける限り、上がり続けるようですね。
ＮＨＫで言っていました。
　日本の公定歩合、つまり利子が異常に低いから
お金を借りて不動産を買うと、利子と不動産利回り
の差、つまり利ざやを稼げるから投資をし続け
るという説明でした。
　世界の都市で、顕著に利ざやが稼げるマーケット
が日本、特に東京なんだそうです。
　
　だけど、外国投資家は、いざとなったら、一気に
逃げることもあるだろうから、注意が必要ですね。

[344: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部が都心回帰の中心って、
湾岸部も都心だ。
東部も都心だ。
と、さりげなく認めさせようとしてない？
23区湾岸部と23区東部が都心回帰の中心なら分かるけど。
と、異存を言ってみる。

[345: 匿名さん]

あれあれ　団塊ジュニアの取得はもう終了なのに・・・・
団塊ジュニアも、もう40近くです。
既に買える人は買ってるよ。
買ってないのは家賃補助十分とか、社宅有りとかの買う必要の無い人。

それと人口統計の見方が根本的に間違ってるよ。
若者の人口は減り続けるから、地方からの流入はあるけど、それでも総数は減り続けるの。
需給面では今後は買い手の減少ははっきり見えている。
まあ、皆の指摘どおり「業者　乙！！」って感じだな。

↓再度、貼っておく。
多少、若者が流入して将来もとどまったとしてもどうにもならない

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口
２００５年国勢調査、単位万人

０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

[346: 匿名さん]

都心東部、都心湾岸部
基準地価上がったとは言え、
西側の県境外周区より
まだまだ安い。

都心回帰の受け皿はいまだ健在なり。
都心回帰が続けば、
東京の都市構造は大きく変わる。

[347: 匿名さん]

団塊ジュニアが買ってるとか買ってたって説が、
どこまで信用できるかだね。

それにしても、地方からの若者の流入は多少だと予言できるのは凄い。
予知能力者か。

[348: 匿名さん]

来年１月には
総戸数３千戸クラスのＴＴＴが完成、入居が始まる。
６千人を超える人口移動が起こる。
都市構造の変革も待ったなしの状態。

[349: 匿名さん]

江東区には都営や旧公団の大規模住宅が非常に多くある。
これらは築30年前後で比較的中低所得者が多い。
彼らは生涯転居することなどないし、建替えもできない。
皮肉なことに江東区の利便性が増すほど「居座り続ける」
（これあくまで新住民の視点）。
江東区が都心に距離的には近いながらもヤンキー的風土を保ってきたのは
彼らが原因で、それはこれからも変わらない。
彼らの子供は繁殖能力が高く収入は低いので、
居住老人の死などで空いた築30年住宅に入居して
安い家賃で利便性を謳歌して、きちんと「世代交代」していくからだ。
これから先、江東区では新旧住民の対立がさらに激化するのは必然。

[350: 匿名さん]

新旧住民の対立なんてどうでもいいです。

質問です。
今朝の新聞に出ていた
「都内基準地価が１２％上昇」
ということと、みなさんがおっしゃる、
「もう買える人がいないから２３区新築マンションは天井」
という話はどうつながるのでしょうか。

天井というのは、来年１月の地価公示で上昇ゼロになるということですか？
それともあいかわらず、昨年の上昇分・・とかいう話になるのでしょうか？
それとも、地価とは無関係に「下がりはじめる」のでしょうか。
それとも、今回の１２％上昇は「一時的なもの」なのでしょうか。
待っていたらいつか下がりますよね。皆さんの話を信じて待つことにして
すでに１０ヶ月たちましたが、本当に大丈夫なんでしょうか。
お願いです。わかるように教えてください。