23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[281: 匿名さん]

中古市場、
センターコアエリアでも北部はさえないね。

[282: 匿名さん]

Ｊ−ＲＥＩＴ市場、期待と不安
9月18日8時32分配信 フジサンケイ　ビジネスアイ


　米国のサブプライム（高金利型）住宅ローンショックのあおりで、東京証券取引所に上場する不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ）の低迷が続いている。上場銘柄全体の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数は１４日終値で前日比２４・７９ポイント安の１８６２・７６となり、５月３１日に付けた年初来高値の２６１２・９８から大きく値下がりしている。サブプライム問題で損失を被った外国人投資家の撤退など悲観材料も多いが、一方で農協資金の流入観測もあり、市場では不安と期待が交錯している。

　サブプライムショックで東証の日経平均株価が８７４円の暴落を記録した８月１７日に東証ＲＥＩＴ指数も、前日比１３３ポイント安の１８０１・４６まで急落した。一時的にやや盛り返したものの、９月１１日には１７９２・３２と１８００の大台を割り込み、その後も一進一退の動きが続いている。

　ＲＥＩＴ指数は、地価の上昇や旺盛なオフィスビル需要などを背景に昨年１１月から急上昇。今年４月から５月にかけ、高値圏の２６００台で推移していた。

　しかし、６月に入ると、「短期売買狙いの外国人投資家の資金が急速に流出し始めた」（アナリスト）。さらに、７月以降、サブプライム問題が深刻化すると、それまでの上昇で含み益が膨らんだＲＥＩＴの売却で、サブプライム関連投資の損失を穴埋めしようという動きが広がった。

　信用収縮に伴うリスク資産からの撤退の動きに加え、米国の住宅バブルの崩壊で、世界的に不動産投資への警戒感が高まっていることも重しとなっている。

　低迷には国内事情も影響している。みずほ証券の石澤卓志チーフ不動産アナリストは「景気回復の恩恵が家計に波及しておらず、不動産を購入する動きが広がっていない」と指摘する。実際、地価の上昇は都心の商業地など局地的なもので、「これ以上、地価は上昇しないのではないか」との声も増えている。

　一方で、新たな資金の流入期待というプラス材料もある。農協関連資金だ。３月に農業協同組合法（農協法）施行規則の一部が改正され、規制緩和で、ＪＡ信連などの資金運用先としてＲＥＩＴが認められた。

　市場では「農協資金のＲＥＩＴへの投資は１０月から本格化する」（関係者）といわれている。

　有価証券運用残高が１７兆円に上るＪＡ信連が、その一部でもＲＥＩＴ市場に投資すれば、「外国人投資家の抜けた穴を十分に埋められる」（同）と期待されている。

　みずほ証券の石澤氏は「ＲＥＩＴ市場の資金のうち３割程度が短期売買狙い。これが流出した代わりに、ＪＡ信連のような長期の投資資金が流れ込めば、市場全体がより安定したものになる」とし、質的な向上にもつながるとみている。

　これまでＲＥＩＴへの大量の資金流入が、国内不動産市場の活性化を牽引（けんいん）してきたが、サブプライムショックが大きな転換点となりそうだ。

[283: 匿名さん]

都心の再開発計画が目白押しで、
渋谷、新宿、池袋の相対的地位が下がって行くのは明らか。
実際、新宿近辺の地価上昇は非常に鈍い。
以前のバブルとは違い、場所が選ばれています。
今後都心のオフィスビルが実際に竣工、企業の移動が始まり、
また、都心湾岸部のマンションが竣工、人の移動が始まったら、
その凋落傾向はより鮮明になるでしょう。
東急は巨額の資金を渋谷駅周辺にこれから投資するが、
企業にとってこのエリアを選ぶメリットは少ない。
ファッション関係企業も東日本橋近辺に集まる傾向がでている。
大きな賭けだが頓挫する可能性が大きいだろう。

[284: 東京人]

城東地区の発展には意外と台東区がカギを握っている気がします。
文字通り世界に通用する”繁華街”と”スラム街”が共存するわけですが、このスラム街の今後の姿によって明暗が分かれると思います。
それにしても都心からの距離だけなら一等地の価値がある広大なあの地区を、なんとか有効活用できないものでしょうか？

[285: 匿名さん]

>２８３さん、「都心の再開発計画が目白押しで、渋谷、新宿、池袋の相対的地位が下がって行くのは明らか。」

再開発計画ってどのへんでどういう内容ですか？教えて頂けますと大変ありがたいです。

[286: 周辺住民さん]

>>281
>センターコアエリアでも北部はさえないね。

墨田区在住ですがやっぱり入っちゃいますよね。
あー残念。

[287: 匿名さん]

>>285さん

大手町再開発（経団連ビル周辺）、丸の内周辺ビル建て替え事業（地所）
日本橋再開発（旧東レビル/三井ビル等が更地）、官民一体とした
兜町周辺旧ビル建て替え事業、秋葉原再開発（これはほぼ終了か）、
JR神田駅周辺（ここは難航しそうだが日本橋と大手町に引っ張られ激変する可能性がある）

東急が逆立ちしても超えられない壁があると思う。

一度、激変した文化（渋谷周辺）は現代が要求するビジネス環境に対応
するのは非常に困難な状況でしょうね。
街をかっ歩しているチーマー＆ギャルサー達をどうするの？
別の文化の街が創設されても対応するのが東京の歴史。浅草が良い例。

[288: 匿名さん]

>>287
流行ると言うことはいつかは廃ると言うこと。結局その繰り返しですね。

[289: 匿名さん]

六本木ヒルズが持て囃されたのはつい数年前。
丸ビルからは早くも外資証券が撤退してるし・・・
新宿・渋谷もこのまま黙っていないでしょう。
流行に就いて一喜一憂しない心を持ちたいものです。

[290: 匿名さん]

中央通りの日本橋から見る景色は爽快ですよ。
汐留まで道が真っ直ぐ伸びていて歩道が広く歩きやすい。
当然ながらそこに集まる人達も違うしね。

丸ビルは外資が撤退しようが不動の位置だと思うし、
六本木ヒルズはちょっと・・・比較対象とは異なるのでは？
日本の艦隊企業はあの辺には本社は設置しないよ。

[291: 匿名さん]

オフィス需要の話とマンション市場は基本的に無関係。
究極の職住近接の話なら多少は関連があるが・・・

[292: 匿名さん]

ライブドアにコムスンに村上ファンドに楽天etc、、。
ヒルズのイメージは地に落ちたのは周知のこと。
もう六本木はブランドイメージとしては中の中レベル。

都が主導で資本投下してる東京駅界隈が今一番ホット。

[293: 匿名さん]

>> 291

だから、東京駅周辺から通勤時間10-15分圏内のマンションが人気が
あって即売するのじゃないの？　湾岸地域も含めてね。

[294: 匿名さん]

ブランドイメージ？

丸の内　→　エリートサラリーマン

六本木　→　遊び人

[295: 匿名さん]

丸の内→　堅実家

六本木→　楽天家

[296: 入居済み住民さん]

丸の内のブランドイメージが上がってもその影響が城東地区に及ぶわけでもなく、ましては城東の先のチバサイタマイバラキには全く関係ない。

[297: 匿名さん]

エリートでもないのにエリートに寄生して、丸の内だ・湾岸だ・言ってるのが一番滑稽

[298: 匿名さん]

>東京駅周辺から通勤時間10-15分圏内のマンション
現実を知らないようだな。
大手町から京葉線の駅まで徒歩１５分
大手町から有楽町線乗り換え徒歩１０分乗り換え５分
東西線なら、葛西、門仲　木場　東陽町
半蔵門線なら清澄白河だけど
実際通勤時間１５分といったら日本橋小舟町くらいだね。

[299: 匿名さん]

> 298

え・・大手町を基準にするなら東西線の飯田橋サイド、千代田線の
根岸サイド等のことでは？それと乗車時間では？10-15分は。

[300: 匿名さん]

銀座も若者を呼び込もうとして必死なようだけど、
ショッピングセンターみたいな街に若者が集まるとは思えないけど。

秋葉原では、オタク文化を作ってきた若者たちは、すでに逃げ出しているようだしね。

[301: 匿名]

渋谷もマークシティで大人の街を目指すも失敗。
実態は、ギャル男にささえられマルキュー2が大ブレイク中。

六本木、表参道ヒルズ、お台場も平日はガラすき状態のようだし、大人狙いで客が集まるのはオープン当初のみ。
結局、同じ人間が新規エリアを回遊してるに過ぎないようです。

恵比寿ガーデンプレイス、代官山アドレスディセはもっと悲惨な状態です。

内需は東京都や国に偉い人が思ってる以上にしぼんでいます。

[302: 契約済みさん]

>>銀座も若者を呼び込もうとして必死なようだけど、
そうか？ターゲットがだいぶ違わない？

[303: 匿名さん]

>>303

新しく銀座に進出するブランドやギャル店長を見ると、わかりますよ。

[304: 匿名さん]

>>302

新しく銀座に進出するブランドやギャル店長を見ると、わかりますよ。

[305: 匿名さん]

なにを行うにも必死なのは、プロなら当然。
必死なのに結果が伴わないのが西側。

[306: 匿名さん]

＞３００

銀座の大人向けエンターメントな夜は渋谷系の若者には
向かないでしょう。買い物にしても求める商品が異なるしね。

いいんじゃない、秋葉原が健全な街になった方が。
今までが異常な状況だったから・・どうぞ、どこかへ移動してください。

最近、また、金曜日の夜、銀座のタクシーが捕まりにくくなってきた。
景気が良くなってきてる様な気がしますが、皆さんいかがですか？

[307: 元祖匿名はん]

銀座なんて呑むとき意外はクルマでいけばいいと思いますが。。。
（渋谷新宿に車で行くのは少々ウザい。伊勢丹駐車場も混むし。）
銀座に歩いたり地下鉄でいけても荷物が大変でしょ。
外商で運んでもらうわけじゃ恐らくなし。

渋谷区でも渋谷センター街に住むわけじゃない。
港区でもヒルズに住むのが最良とは限らない。

関西で新地のそばに住みたいって言ったら飲み屋のねーちゃんぐらいか。
心斎橋のそばに住みたいって言っても飲み屋のねーちゃんぐらいかも。

[308: 匿名さん]

>>257 >>307 元祖匿名はん

>>307を東京に住んでない人が書いても説得力に欠けますね。
それよりなんでそんなに必死なんですか？
何かご商売に影響するのでしょうか。

[309: 元祖匿名はん]

東京に住んでましたよ。必死でもなんでもないですが。
あなたが東のプロパガンダしたいだけじゃないの？
私に当たるの止めてください。

[310: 元祖匿名はん]

と言うかジサクジエン発言も中途半端発言もみんなアンタだろ。ウザいよ。

[311: 匿名さん]

銀座も大人だけではやっていけない、ということだろうね。
ブームに乗りやすい人たちも引退しちゃったし。

[312: 匿名さん]

３０８ではありませんが・・・

元祖匿名はん・・って、関西を拠点する不動産ブローカー？？
なんか、ある意味ガックリしました。まあ・・匿名で書き込みは
ちょくちょくされていると思いますが・・
なんとなく、どの書き込みか分かる気がします。

[313: 元祖匿名はん]

スレに関係ない発言ばかり、誠に余計なお世話なんですが。
他の方にも迷惑かけるのでお止めください。俺の何がそんなに気になる？

[314: 元祖匿名はん]

あんまりしたくないですが、続くようなら削除依頼出します。

[315: 匿名]

弁護するわけではありませんが、過去2回ほど元祖匿名はんと間違われ、自作自演の指摘を受けたのは私です。元祖匿名はんとは、完全に別の投稿者ですのであしからず。


ちなみに渋谷で、今にぎわっってるのはマークシティでもセンター街でもなく、神南です。
さて、最近の再開発では、古株のサンシャインシティ。相変わらずお客は少ない。
恵比寿、代官山もダメ。
要は、大資本が主導した再開発はオープン当初に人が集まるが、全く根付かないのです。
これは西側が商業ビジネスの激戦地だからではなく、時間をかけてお店を育てるという概念からはずれているからでしょう。

さらに、民衆の不景気感は相当です。お店では買わずに、割安なネットで買っています。

東側の再開発しかり。オフィスビルはうまっても商業ビルは相当苦戦するでしょう。
特に、日本人の消費感をほとんどしらない外資系などが手掛けたら悲惨でしょう。

[316: 匿名さん]

＞大資本が主導した再開発はオープン当初に人が集まるが、全く根付かないのです。


自分たちが失敗するだけならいいけど、既存の文化やマーケットまで台無しにしてしまうからなぁ。どんどん魅力のない東京になっていく。

[317: 匿名さん]

佃に引っ越してきてから
チャリで銀座に行く機会が増えた

以前みたくお洒落な格好で行かないし
気軽に行けるようになった銀座だけど
いつ行っても銀座は特別な街って感じ
サンダル履いて　ご近所さん面して行ったりするけど
これは銀座では似合いませんね。
やはり
銀座はお洒落していく街だと思います

[318: 441]

うーん。。銀座が六本木化しているなーと感じるのは私だけ
なのだろうか。。。

[319: 匿名さん]

個人的には新宿、渋谷、池袋よりも銀座が好きですが、
こんな意見もあるようです。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/99/

どうなんでしょうか。

[320: 匿名さん]

＞４４１さん

う〜ん　そうですね。一部場所にキャバクラが増えてきた。
客引きもいるしね。でも老舗のワインバーとか、入店するのに敷居が高い
渋いバーもまだ残っているよ・・料金も高いけどね（苦笑

[321: 匿名さん]

ここは、街ＢＢＳか？

・・・で２３区のマンション価格はどう動くわけ？
デフレが続くみたいな話か、やはり緩やかな資産インフレなのか。
雑談はいいから本筋に話もどそうよ。
それともネタ切れですか？

[322: 匿名さん]

＞３２１

完全ネタ切れ。原油価格はめちゃくちゃだし、為替変動も激しい。
マンション価格がしばらく下がる要因なし。

で、３２１さんはどう思われますか？

[323: 匿名さん]

>>321
あらゆる要素は価格に織り込まれてますので、そのような議論は無意味との結論に達しました。新しいものに飛びついて一喜一憂しないことです。

[324: 匿名さん]

下がる論者さんよ、いつまで待てばいいでしょうか？
ホントに都内のMS価格が下落する要素ってあるのかな？

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070919-00000124-jij-pol

[325: 匿名さん]

メトロ副都心線の駅予定地周辺の基準地価の上げが大きかったって。
銀座の反対側も負けてませんね。

[326: 匿名]

値上がり、値下がり論とは別に、価格のねじれ・ゆがみが、今後どういう問題を引き起こすのか？が気になります。
昨日発表になった東京カンテイの中古マンション価格の上昇率ナンバーワンの秋葉原。
なんと95.47パーセントの上昇でした。といっても秋葉原のすべての物件が倍になったわけではなく、おそらく人気のTTTが一気に引き上げ、他の物件が便乗してるのでしょう。
他の地域でも、一部人気物件の高騰にひっぱられ、他の物件も強気の値付けをしています。
当然、人気物件といえども家賃が倍になってるわけではありません。私は某人気物件に賃借してますが、家賃は倍どころか6年間横ばいです。
高騰する売買市場と、上がらない賃貸市場。
その結果、実需、投資、両方とも様子見になってるようですね。
今後どうなるんでしょうか？

[327: 匿名さん]

>>326
だから目先で一喜一憂しないって　そのうち落ち着くよ。

[328: 住まいに詳しい人]

>>324
2007年上半期に調査して2006年上半期の水準と比較している
基準地価を持ち出されてもなぁ

誰でも目に見えるデータなら
7月以降下落し続けているREIT価格を見ても
最新トレンドがどーなっているかは判るでしょ

[329: %93%BD%96%BC%82%B3%82%F1]

再販業者は大繁盛みたいだね。
買い取り価格は、売り出しの70％だって。

[330: 匿名はん]

＞319　さん

森永卓郎氏のコラムをを貼り付けていますが、彼は２月の同コラムで安倍政権について、「おそらく安倍政権は10年ほどの長期政権となり、その次の総理大臣が小泉孝太郎氏になるのではないか」なんてことを言っているのですよ。
先見の明に欠けている人の意見を出されても困りますね。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/68/index.html

[331: 匿名さん]

>>329

郊外物件でね（神奈川でしたね）
ちゃんと詳細まで記述しないと皆さん勘違いするよ。

[332: 匿名さん]

私は、下がるんならもう一戸買いたいと思っているんだが
いつまでまっても物件が払底するだけで、下がる気配すらない。

過去の５年買えた団塊ジュニアは、祖父の遺産を父母がまわした人
買えなかった団塊ジュニアは、祖父母が地方にいて親も千葉・埼玉
郊外でいまだにローン返済が終わらない親。

団塊ジュニアの二極化ということで、団塊ジュニアそのものが
実は地価を反転させる購買力になったということに誰も気がついていない。
団塊世代は、かつてバブルを引き起こし、その子供たちが都心回帰で
一気に供給を食い尽くしたということだ。

[333: 匿名さん]

買った人はローン支払いで遊びにいけないからネットで荒らし行為か。
金掛からなくていいね。

[334: 匿名さん]

現在の東京や全国の人口ピラミッドを見て
１０年先は地価が下がるみたいに言う人がいるが、
過去のでもグラフィックデータを精しく見れば、必ず地方から１９歳の
流入人口で底支えされてきている。大学入学で１９歳は
毎年３５％の流入超過がある。
現在でも１９歳から２４歳までの層は２３区に５０万人はいる。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf
今の団塊ジュニアは全国の中でも首都圏に集中している。
２３区に８０万人。
首都圏に４００万人はいる。全国の４５％が首都圏に集まっている。

これから少子化でひどい目にあいそうなのは地方都市だろうね。

[335: 匿名さん]

http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf
東京は毎年１９歳の年齢層が大学入学で３５％の流入超過になる。
それ以降も就労でとどまり、全国の若年層を吸収する形で
人口の減少がとどまるという見通しだ。
実際に団塊ジュニアそのものも首都圏に集中している。都心回帰で
増えたのと都内の賃貸居住も含めて２３区だけで８０万人の団塊ジュニア
１９７１年〜１９７４年生まれが住んでいる。
過去の６年間で２３区に１７万戸の新築供給があったが、すべて団塊がジュニア
が購入したとしてもまだまだ潜在需要があるということだ。

[336: 匿名さん]

２３区だけで８０万人の団塊ジュニア
（１９７１年〜１９７４年生まれ）が住んでいる。
過去の６年間で２３区に１７万戸の新築供給があったが、すべて団塊がジュニアが購入したとしてもまだまだ潜在需要があるということだ。

一方地価が上がると、保留需要（持っている人が売らないで貸したり
使ったりする）が増す。つまり土地的にも中古的にも供給が減る。

普通は高くなれば需要が減って、供給が増えるのが経済学の理屈だが
不動産だけは代替性のない一品モノゆえ理屈が違う。

過去の地価上昇の際には常識であったことが１３年たつと忘れられる。
岩田規久男氏の本などに詳しい。

[337: サラリーマンさん]

>>330
先見の明がある貴方なら次の総理は誰でどのくらい続くのか分かるよね？
教えて

[338: 匿名さん]

東京の都心回帰は長いスパンから見れば始まったばかりですよ。
都心湾岸部と都心東部がその中心であるのは誰も異存ないと思います。
真のアーバンライフは都心回帰をした人達の子供が若者になり、
また、20代の独身賃貸族が都心部に根付いた時に始まります。
まだ、序盤と考えた方がよろしいかと思います。

どんな都市生活がそこで生み出されて行くのか
とっても楽しみですが、
その宴に参加できる資格も年々厳しくなって行きそうです。

[339: 匿名さん]

都心の土地、不動産価格は、外国資本の大きな
お金が流れ続ける限り、上がり続けるようですね。
ＮＨＫで言っていました。
　日本の公定歩合、つまり利子が異常に低いから
お金を借りて不動産を買うと、利子と不動産利回り
の差、つまり利ざやを稼げるから投資をし続け
るという説明でした。
　世界の都市で、顕著に利ざやが稼げるマーケット
が日本、特に東京なんだそうです。
　
　だけど、外国投資家は、いざとなったら、一気に
逃げることもあるだろうから、注意が必要ですね。

[344: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部が都心回帰の中心って、
湾岸部も都心だ。
東部も都心だ。
と、さりげなく認めさせようとしてない？
23区湾岸部と23区東部が都心回帰の中心なら分かるけど。
と、異存を言ってみる。

[345: 匿名さん]

あれあれ　団塊ジュニアの取得はもう終了なのに・・・・
団塊ジュニアも、もう40近くです。
既に買える人は買ってるよ。
買ってないのは家賃補助十分とか、社宅有りとかの買う必要の無い人。

それと人口統計の見方が根本的に間違ってるよ。
若者の人口は減り続けるから、地方からの流入はあるけど、それでも総数は減り続けるの。
需給面では今後は買い手の減少ははっきり見えている。
まあ、皆の指摘どおり「業者　乙！！」って感じだな。

↓再度、貼っておく。
多少、若者が流入して将来もとどまったとしてもどうにもならない

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口
２００５年国勢調査、単位万人

０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

[346: 匿名さん]

都心東部、都心湾岸部
基準地価上がったとは言え、
西側の県境外周区より
まだまだ安い。

都心回帰の受け皿はいまだ健在なり。
都心回帰が続けば、
東京の都市構造は大きく変わる。

[347: 匿名さん]

団塊ジュニアが買ってるとか買ってたって説が、
どこまで信用できるかだね。

それにしても、地方からの若者の流入は多少だと予言できるのは凄い。
予知能力者か。

[348: 匿名さん]

来年１月には
総戸数３千戸クラスのＴＴＴが完成、入居が始まる。
６千人を超える人口移動が起こる。
都市構造の変革も待ったなしの状態。

[349: 匿名さん]

江東区には都営や旧公団の大規模住宅が非常に多くある。
これらは築30年前後で比較的中低所得者が多い。
彼らは生涯転居することなどないし、建替えもできない。
皮肉なことに江東区の利便性が増すほど「居座り続ける」
（これあくまで新住民の視点）。
江東区が都心に距離的には近いながらもヤンキー的風土を保ってきたのは
彼らが原因で、それはこれからも変わらない。
彼らの子供は繁殖能力が高く収入は低いので、
居住老人の死などで空いた築30年住宅に入居して
安い家賃で利便性を謳歌して、きちんと「世代交代」していくからだ。
これから先、江東区では新旧住民の対立がさらに激化するのは必然。

[350: 匿名さん]

新旧住民の対立なんてどうでもいいです。

質問です。
今朝の新聞に出ていた
「都内基準地価が１２％上昇」
ということと、みなさんがおっしゃる、
「もう買える人がいないから２３区新築マンションは天井」
という話はどうつながるのでしょうか。

天井というのは、来年１月の地価公示で上昇ゼロになるということですか？
それともあいかわらず、昨年の上昇分・・とかいう話になるのでしょうか？
それとも、地価とは無関係に「下がりはじめる」のでしょうか。
それとも、今回の１２％上昇は「一時的なもの」なのでしょうか。
待っていたらいつか下がりますよね。皆さんの話を信じて待つことにして
すでに１０ヶ月たちましたが、本当に大丈夫なんでしょうか。
お願いです。わかるように教えてください。

[351: 入居済み住民さん]

347さん、地方も少子化です

[352: 匿名さん]

もう天井、これからは下がる、もう下がり始めた、少子化は深刻・・・
そういう話はずいぶんこれまでにあった。もう腹いっぱい聞いた。
しかし、まだ都心は上がり続けている。

みんな自分にとって都合の良い話や妄想を語っているに過ぎない。
要は買えない者の負け惜しみなんだろうね。

[353: 元祖匿名はん]

公示や基準地がいつのデータを下に、いつ公表されてるかをお調べください。私もその遅延性や（鑑定士の）硬直性については過去何度か書いてます。

[354: 匿名さん]

上がる下がる論者とかじゃないが、それは前年度から今年の７月１日まで
の上昇率なんじゃないの？　だから来年度はそこまで伸びないか横ばい
といいたいんじゃないかな？

[355: 匿名さん]

>>350
あちこちで特集が組まれているけどそういうのは見ないの？
経済紙やWBSとか？

1年スパンでみれば12%だが
ここ一月の上昇率は止まったんだよ

[356: 匿名さん]

それが都内のMS価格に反映されて値下げされるのはいつ頃でしょうか？来年春発売まで待てばいい？

[357: 441]

おそらく、上昇率はピークを打った、という材料をもとに、横ばいとか、下落する、とか言っているんでしょう。よくネガティブ派が引き合いに出しているみずほのI氏なんか、これからも3-5年上昇が続くと言っているんですがね。

[358: 匿名さん]

リク○ート住宅情報を担当している方は
「来年4月にはマンション価格が下がってるよ」
と言ってましたよ。

後、野○不動産の営業もこれから売り出そうとしているマンションについて、土地を高くで仕込んでいるのに、地価が下がりつつあって、
「値付が難しい」って悩んでました。
「土地の購入価格を簡単にはマンション価格に反映させれない」って。

[359: 匿名さん]

それでは、去年の７月から今年の７月までの上昇率は都内基準地価１２％上昇
天井なら去年１月から来年１月までの公示地価は、（１２％＋０％）÷２＝６％になれば
いいわけですね。
それでもって来年の基準地価の上昇が都内０％となれば正しいのでしょうか。
確か、ここで今年の７月くらいからもう天井だって話だったですよね。
来年７月まで買わないで待っていて、買える物件がどんどん遠くなったらどうしよう。

でも昨年が都内の上げ幅が６．７％。今年が１２．４％と上げ幅倍増なのに、そういう
暢気な予測でいいんでしょうか。
ここまで大々的に「値上がりしました」広告されると、誰でも不安になりますよね。
待っていて本当に大丈夫なんでしょうか。
今買うのは本当に待ったほうがいいのでしょうか。

[360: 匿名さん]

噂はどうでもいいです。本当のところ堂考えたらいいのか
よくわからなくなりました。自信をお持ちの方に教えていただきたいです。

本当に地価が下落傾向なのは、埼玉、千葉のバス便などの土地のことですか？
都内のマンション価格が今後下落基調なら、なぜ、豊洲も、晴海も売り急がないのでしょうか。
再来年の３月竣工物件が、再来年３月販売物件よりも安くなるということになればこんなにうれしいことはないです。

天井という言い方は曖昧で正直よくわかりませんが、２年後に今の価格より５％以上は安くなると考えていいのでしょうか。

[361: 住まいに詳しい人]

>>359
だからね、予想とかじゃないの
取引を観ている人なら判るんだけど
実際に下がっているんですよ

あとはあなたが話を信じるか信じないかだけのこと

つうか、あまり価格の上下を気にして
居住用のマンションを買うのは失敗の素ですよ
大暴落はないのですから
「欲しいなら、買う」という態度でいいと思いますよ

[362: 匿名さん]

＞大暴落はないのですから「欲しいなら、買う」という態度でいいと思いますよ

大分トーンが違ってきたな。
今すっ高値で買うのは大間違いって書いてあったのは誰の書き込み？

それと一度下がり始めたら循環性で下がるのが不動産市場の特性で
ちょこっと下がってお休みなんて都合のいい値動きするかしら。

[363: 匿名さん]

何ていうのかなぁ。基準値ってこんなにいっぱいあって、実は世田谷の既成住宅地などの
多くは取引が無くても価格がついているよね。
これは欽定価格みたいなもんだよな。
みなさん相場でいけばこれで売ってもらって損はないでっせってヤツ。
地方都市なんて７月に未発売でも開発のある場所だけ突出している。
土地の仕入れは２年前だったりするのに。
まぁ、これで売ってみせます。仲介しますって業界のメッセージなんじゃないのかね。
９月の２０日の週に決ってだすのも、秋のマンション販売のテコ入れみたいなもんだよね。
日経の川口の住宅展示場を訪れた客のコメントも、何かぴったりすぎて笑える。
消費者がマンコミで１年間下がるキャンペーンを毎日書き込んでも全国紙で
第二部までつけて「値上がりしました」広告打たれたんじゃかなわないだろうよ。
少なくとも企業も地主もこれ見てこれ以下で土地を売るって話にはならん。
というか抱え込むか、ビル建てて貸そうって気になるだろう。供給は引くよ。

在庫が多少投げ売られても後が続かなきゃ下がりっこないでしょ。
コメが凶作で、在庫を溜め込んで高値売りしようと思っても次の年が豊作なら
無駄なことというのはわかる。
でもこの調子なら来年も米屋の前に農家がコメ出荷しないよ。
デベは物件売らないと困るけど、土地持ちは土地売らなくても全く困らない。
そんなに多くコメ倉に仕込んでいるのなら別だが。逆に仕込んでいたらそれだけ
強気なんじゃないのかね。

[364: 441]

「欲しいなら買う」態度で良いというのは賛成ですが、

「実際価格が下がっている」というのは何をもって下がっていると判断してます？

１）レジデンスの同物件、同タイプの部屋の価格が中古で下がってきているということ？

２）業者の入札価格が同地域、同条件においても下がっている？

３）新築オファー価格が引き下げられているということ？

[365: 匿名さん]

よくここでも東京駅から５㎞圏の話題がありますけど、発想の転換的に言えば自宅から５〜６㎞圏が日常の行動半径の限界と考えられます。
実はこのことにある程度確信を持ったのは、中央線沿線の新宿以西の学生にアンケートを取ったところ、中高校生まで新宿以東に行ったことがないという人がほとんどだったからです。
結果として本来のアーバンライフを満喫するにはセンターコアエリア内に住居を構えることは必須事項ということになりますから、最近の都心生活が人気なのは確かに理にかなっています。
今更ですが六本木のヒルズ族などはその象徴と言えますね。

[366: 匿名さん]

土地が安く仕入れられるようになったってことなんじゃないの。
どこの郊外の話かしらないけど。

[367: 匿名さん]

今回の地価公示の新聞論調で面白いのは、どこにも「バブル」の文字がでてこないことだ。
一部の高値を「高騰」とすら表記せずに「上昇」と淡々と書いている。
総じて、都市再開発の効果で地価が上がることは『当然』という論調なんじゃないのかな。
長い歴史の中で、今が「都心部」が下がりすぎて、回復してきているという受け止め。
５０代が都下や千葉埼玉に住んで、３０代が都心に住む「所得と資産の捩れ」を是正していく
には郊外の「地価」も上がらないと、退職した団塊が土地を売って田舎に帰るのもままならない。
地価は、団塊ジュニアが家を買うためだけに下がればいいってものじゃないだろう。

高齢化社会っていうのに、だれも６０代以降の世代のことを考えてないよね。彼らはすでに持っている資産がある。
それが下がるよりは上がったほうが、売って老人ホームに入るにしろ
人に貸すにしろ都合がいいだろうよ。
世の中老人と若者では老人の数が多い。

[368: 匿名さん]

>363
>消費者がマンコミで１年間下がるキャンペーンを毎日書き込んでも全国紙で
第二部までつけて「値上がりしました」広告打たれたんじゃかなわないだろうよ。

つまり消費者がいくらマンコミでキャンペーンやっても効果がないってことですね。

じゃあ、そんな意味のないものに長々と反論しなくてもいいんじゃないの。放っておけば。

[369: 匿名さん]

×今回の地価公示の新聞論調
○今回の基準地価の新聞論調　スマソ

[370: 匿名さん]

老人も金持ち老人より貧乏老人のほうが多いんだけどね。
確かに持っている人は持っているんだけど、数ではね。

[371: 匿名さん]

＞キャンペーンやっても効果がないってことですね。

じゃあ、そんな意味のないものに長々と反論しなくてもいいんじゃないの

いや、俺は間違ったものが堂々とまかり通るのは耐えられない性格なのね。

それだけ。それと反論するおかげでかなり勉強になったしｗ

[372: 匿名さん]

そりゃそうだけど、都営住宅も無料バスも無料銭湯も都内は老人福祉
にはけっこう手厚いと思うよ。

仮に、寡婦年金で子供から仕送り受けて生活している老母などが
地価が下がってなにか恩典があるわけでもない。世の中が不景気に
なって税収がおちて福祉切り詰めのほうがよっぽど悪影響あるよ。

金持ちが払う税金で福祉が賄われているんだよ。知ってる。君の
払っているわずかな税金ではないよ。

[373: 441]

しかし、これだけリスクを取らない世界で稀有な日本人がいる場所で、よくここまで地価が回復したね。よく頑張りました。

[374: 匿名さん]

>>441さん
確かに。
結果的に団塊ジュニアがガンバってマンション買ったおかげだと思うけどね。
調べてみると３０代の首都圏集中率は過去最大。
それだけ購買力の高い層が３０代でも存在したということだろう。

[375: 441]

福祉レベルも世界トップクラス、1人あたり所得も世界トップクラス。
それで更に給料を上げようとか、福祉を充実しようとか、一体どこまで他人におケツを拭いてもらいたいんだ。
こんなに給料が高いにも関わらず、不動産は高すぎるとか文句言ってるってのは、何だか本当にあれだ。自分のリスクで運用するなり家買うなりしなさいよってね。

[376: 匿名さん]

>>360
女性の方ですか？
失礼ですが新聞とか読んでいますか？
上げどまりであって、下がるとはどこにも書いていないでしょう。
個人的には港区あたりの急上昇した地域は下がることもあると思いますが、
サブプライムや外資の動きで不透明な中、そこまではっきり見通せる人間は
いないでしょう？自分の読みに自信はあっても絶対ではない。
なんだか営業マンや宗教に流されやすい感があるんですが大丈夫ですか？

マンションの相場なんてそうそう急に変わるもんでもないし、
ここ数年の上昇だってちゃんと情報収集してれば1、2年前から予期できたと思います。
>２年後に今の価格より５％以上は安くなると考えていいのでしょうか。
なんでこんな推測に至るのか正直解りません。

[377: 匿名さん]

ＮＨＫのクローズアップ現代で、サブプライムローンの悪夢という特集をやっていた。
全体の論調は、「日本が散々苦労したバブル崩壊がついに欧米でも始まったか、これから地獄を見るぞ」といった上から目線であった。しかしながら実際には、ローンの直接の借り手はともかく、生き馬の目を抜く欧米金融機関がこういうことが遅かれ早かれ起こることを予期していなかったはずがない。連中にとっては「すべて想定の範囲」だろう。今後多少の株価、地価の上げ下げはあるかもしれないが、少なくとも皆が実体経済に影響が出るのではと言っている間はそうならない可能性が高いと思う。

[378: 匿名さん]

>>377
市況掲示板あたりはダメリカの呼び名が定着してますよね。
日本のバブルを散々上から目線で＊＊にしていたアメリカが
この数年でやってきたことは日本の数倍＊＊げた事だと思います。
熱狂の中に居ると本当に足元を見失うんだと思います。
イラクの見通しも全く立たない状況ですし、ただ汚い手を使って
逃げ足は速いでしょう。後に残るのは何だろう。

[379: 匿名さん]

ひとついえそうなのは、
将来下がるかもしれないと人に言われて買いを手控えるくらいなら、
その物件はあなたにとって本当に欲しい物件じゃないし、
ついている価格に自分が納得していないということではないでしょうか。

シンプルなようですが、
必要で欲しい物件が、無理なく買える価格ででていたら、
その時それを買えばいいだけのことでしょう。
妥協をわざわざ高い金を払って所有しても意味がない。

欲しい物件が見つからず、値段が折り合わない間は借りておけばいい。
かかるコストは、
自由に住み替えることの出来るオプション料金と思えばいい。
インフレかつ給料が増えないという事態が心配なら、
インフレ対応の資産を、株でも外貨でも貴金属でも、
換金流動性のあるもので持って運用しておけばいいだけのこと。

今都内では正直なところ、
大幅に妥協を余儀なくされる物件しか売り出されていないｄしょう。

[380: 匿名さん]

日本が米国債買ってやって、
日本が安い金利で貸してやって、
それでアメリカ様が豪奢に世界に君臨してきたわけで。

気をつけないと、コケたツケも日本にまわしてくるんじゃない？
そもそも債権化なんて、リスクの塊というババを、
他人に押し付けるための手法でしょ。