23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[243: 匿名さん]

理屈でかなわないと言葉尻とらえて・・・おお立派だこと。

[244: 匿名さん]

資産は循環している。戦後の平等社会ができたのは相続税と
農地解放のせいだ。
しかしインフレで相続税制が緩和されたあとでデフレがきて
相続税制がカネ持ち温存に働いた。
いまの６５歳前後のプチブルおばさんたちは、親の遺産で潤って
いる部分が多い。
キャッシュで持っていたらひとたまりもないが、９０代は
７０年代に不動産ブームを生きた世代。

６５歳は豊か。５６歳〜６１歳は少しも豊かではない。
団塊ジュニアは祖父母の代まで遡れば豊かか豊かでないかわかるよ。

とにかく団塊ジュニアももう３０歳超えてあとは祖父母の遺産の
有無で親経由援助がうけられるかどうかという話につきるよ。

[245: 匿名さん]

都心周辺マンションを買ったから勝ち組ではない。
相続を含めて８０年代、９０年代を資産をキャッシュと不動産で
うまく持ちまわった勝ち組子孫だけが都心周辺マンションを買えた

実際、２００４年現在で３０代の若手がどうやって１０００万、
２０００万の自己資金を貯めたかだ。

介護保険がなければ、毎月２０万の介護費用が７年で消えてなくなる
１５００万の介護費用が浮いて、６５歳の子供に遺産として残る。
いい世の中だ。

[246: 匿名さん]

30代の若手だってきちんと稼いで自宅から通うか寮に入っていれば
１千万は軽いでしょ。奥さんと二人で少なくても２千万。
親に頼らずとも３千万くらい二人でもっていた夫婦少なくないん
じゃない？　ブランド品などに目がないタイプでなければ。

[247: 匿名さん]

ここで都心マンションが下落しはじめたら格差社会なんてなくなる。
そりゃ望ましい方向には間違いないが、社会のベクトルはそちらを
向いていない。

団塊ジュニアは自己中だけは・・親父譲りだぜ〜♪

[248: 匿名さん]

ブランド品やレストランに興味がないなら都心周辺すまなくて
平気だと思うけどねｗ

[249: 匿名さん]

>>247
そういう人は、つべこべ言わずに買ってます。キャッシュで持つか
運用するか不動産買うか真剣に考えている。
あなたがそうなら、なぜ待っているのかわからない。

[250: 匿名さん]

簡単に言うと
高額物件買うには
遺産か
共稼ぎか
どっちにしても都心部が優位になりますね。

[251: 匿名さん]

共稼ぎは６０００万が上限だろう。

お見合
条件、預貯金１０００万以上
当方　１０００万
都内７０００万新築マンションを共有債務で購入できる方

なんてやってるわけか。

[252: 匿名さん]

遺産と共稼ぎの合わせ技が最強。
それにしても団塊Ｊｒそろそろ終り？
せっかく憧れの武蔵小杉がでてきたのに。

[253: 匿名さん]

都心部に富裕層が集中し過ぎるのも問題だよな。

近郊の良好なお屋敷町が消滅の危機です。

若い人がぜんぜん入ってこないよ。

[254: 匿名さん]

住居費にお金かけすぎて、生活がかつかつになるのは本末転倒。
周りにもついていけなくなる。という意味で６千万オーバーの
物件は確かに遺産なしのリーマンの上限かも。

[255: 匿名さん]

吉祥寺も、代沢も東が丘も、消滅の危機。

その伝でいけば中野はとっくに死んでる。荻窪も、高円寺も
学生と老人の町。

別に若者が住む必要もないし、時が来れば世代は入れ替わるよ。

少子高齢化って、本当は大遺産相続社会なんだけど
団塊ジュニアは祖父母の数より相続人が多いんだよね。

そういう意味では金持ち団塊ジュニアは層が薄い。
一番いいのは大正生まれ戦争生き残り祖父母・昭和二桁・現在４０代
の相続連鎖。だいたい６０代後半と４０歳前後がタワマン高層階購入層。
あと親が死んで「戻り団塊」というのもいる。

決して世代が偏っているわけではない。
湾岸の大規模タワーとか総会に出てくるのは圧倒的に若手だが
住民は結構層は幅広い。６０代は郊外に住んでいてセカンドで買って
いる人が実際散見される。老後の医療環境を考慮しての話のようだ。
老父母の家屋を売って遺産分けした金で買ったという話のようだ。

[256: 匿名さん]

そうだね、団塊の世代は５人くらいの兄弟結構多いね。

[257: 元祖匿名はん]

>>203
遅レスで関係ない方には誠にすまんが、
俺はジサクジエンみたいな真似しねーよ。
そもそも今都内にも住んでない。暇なこと言うな坊や。

[258: 匿名さん]

だからさぁ、もう団塊ジュニアの「俺たちが買わなきゃ誰が買う」
みたいな話は不毛だからやめましょうね。
買い手はいくらでも沸いてでるしお金持ちは自分の欲しいときに
ちゃんと買うから。心配してくれなくていいから。


土地持ち爺さん婆さんが死亡すれば時価評価で１億〜２億の資産は分割の必要が
でてくる。（ご存知の通り路線価格に住宅の控除がつくから評価は半分。借家なら
１／３になる。相続税払うケースは極めて稀）
相続人が４人でも５０００万にはなる。そういう人の孫がマンションくらいいくらでも買う。
そう書くと数はどれくらいと訊く人がでてくるだろうから調べてみた。
２３区の高齢者の死亡件数は約６万件／年
http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kikaku/news/kakuteisu16.pdf
持ち家比率が５割としても３万件は相続が発生する。うち半分は配偶者相続で
実際には子供の相続は１．５万件／年程度はありそうだ。

[259: 匿名さん]

なんだか話がループしてどこの場所が良いだの悪いだのと、
永遠にこのスレで続きますね。

事実として、リーマン向け都心3区の物件は無い状況ですね。
（島津山のMS物件は良いと思うが値段が・・）

となると、個人の価値観（時代の流れを読む感覚等も含む）
土地勘で選択視するしかないでしょうね。

新宿・渋谷に勤務する人達は南西側を選択する方が便利だし、
東京駅周辺に勤務する人は、湾岸・北東側が便利だが文化が低いだの
ヤンキーが多いだのと敬遠する人が多い。

イメージではなくて自分の足で候補地を歩いて判断するしか
ないでしょうね。自分はそうしてます。

[260: 匿名さん]

普通に家族の意見が優先でしょう。自分は後回しです。

[261: 匿名さん]

＞２５８
でも、１億円オーバーの土地がそのうちどのくらいしめているんでしょう？

[262: 匿名さん]

１億だったら１人２５００万にしか成らないよ。２億オーバーの
土地でしょ？

[263: 匿名さん]

坪２００万で７０坪なら１．４億。杉並・世田谷・吉祥寺の昭和の区画分譲はその程度。
厳密に計算しなくても相続人の数とか場所とかで違うけど。
田舎でも道路拡幅で１９９０年代に土地を売ったら５０００万くらいの金にはなっている。
そもそも日銀が今日発表した家計の金融資産１５５０兆円の大半は
６５歳以上が保有しているらしい。
それが一部に集中しているのでなく、相応にばらけているという話を
申し上げている。

[264: 匿名さん]

あと、杉並、中野にいっぱい建っているボロアパートは皆個人地主の
所有物。築２５年以上ということは７５歳以上のオーナーの持ち物。

まぁ、ない人にある人の想像しろといっても無理。遺産なんて祖父母が
死んで相続した親が内緒にしていて親が亡くなって判るか、途中で
子供に援助の形で出てくるかの違いがあるだけ。

もらえたらありがいたいと思って減らさずに子供に残す手立てを
考えればいいだけだ。
無い人に相続の説明しても仕方がない。
まわりにいる５０代、６０代、７０代が結構ゆとりがあるのは
４〜５千万規模の「小さな」遺産相続のせいだというのは
事実として知っているから申し上げているだけだ。

[265: 匿名さん]

中央区人形町のＵＲ新築賃貸タワー。
家賃が３０万円前後だが、応募平均倍率が８.６倍だとさ。
最高で８８.７倍。優遇倍率無しの倍率でね。
都心駅近のタワー人気は賃貸でも凄いね。

[266: 匿名さん]

ちなみに最高が８８.７倍と端数なのは
３戸あるタイプに、２６６人が応募したから。

[267: 匿名さん]

株が下げ止まらない。米サブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）問題を背景にした信用収縮に加え、消費者金融のクレディアが１４日に東京地裁へ民事再生手続き開始を申し立てたことが「ショック安」を引き起こす材料として直撃、嫌気する売りが広がった。

ここまで下がるとやばいよ。
企業業績へ悪影響を与える。

今のマンション相場もあくまで世界的な好況という前提があってのもの。
皆、懐が寒くなるとでかい買い物は様子見しだす。

米国発リセッション
→輸出企業の業績悪化（自動車なんか影響でかいよ）
→大多数のリーマンの給与・賞与減少
ここまでは、ほぼ間違いないだろう。

年末あたりに不況風が実感されるようになると本当にやばい。

[268: 元祖匿名はん]

>>265、266
30万はファミリー（3LDKクラス）ですね。
人気が集中したのは50平米以下で20万以下。
URが人気なのがいいのかどうか存じませんが。
旧住都公団も再起、プレゼンスめざましいですね。
まさに民業圧迫か。

ちなみに仮に30万取れたとして、6000万7000万が本来いいとこ。
出し値9000万1億に化けてるのが今のマーケットですかね。
リーシングの成否もシングルテナントリスクも横に置いといて。
で、まだまだ上がるとおっしゃってる方がいるわけで。
UR新築タワーが満室になったら市場賃料が上がるのでしょうか。

[269: 匿名さん]

今朝もTXでサブプライムのことやってたけど、酷すぎるね。
英語もロクに話せない人をだましてローンを組ませるわ、
ローンの書類を偽造するわで、家を売ってたりしているそう。

この秋には200万人の人の利率、支払額がアップするんだって。
利率や支払額がアップすることさえ知らされずに買った人も多いんだろうね。

[270: 匿名さん]

サブプライム問題自体は根が深いよ。アメリカの金利のリセット（低金利から高金利＝現状金利へのシフト）が本格化するのは来年から再来年。まだ氷山の一角という見方が大勢。あと、世界的な住宅バブルの象徴だった英国にも金融機関（ノーザンロック）への波及が顕著に見られてるし、今後しばらくはこの問題で持ちきりでしょうね。デベも土地を高値で仕込んでるだろうから、国内の不動産価格がすぐさま下がるかは議論の分かれるところだろうけど、このまま一本調子で上がるとは現段階では思えない。とりあえずこの秋の販売戦線が今後の不動産市況を占う試金石と思って眺めてる。

[271: 元祖匿名はん]

あ、あと余談ですが、URの賃貸条件は敷3だけど、礼金・更新料ナシだから
よくある礼2更新1と比較した場合、2年で割ると0.125ヶ月分、
仮に30万だとすると37,500円分（12.5％）相場賃料より安いとなりまふ。
礼金ゼロも増えてるけど、分譲賃貸だと敷2以上で礼2とか強気でしょ。

住都公団なんてなくしてしまえって意見が大勢だったのにねぇ。。。
ゾンビだね。

[272: 匿名さん]

首都圏中古マンションの最近の動きが出ました
新東京タワーに関連するエリアに上昇が見られます。
郊外はやはり苦戦のようです。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/tankaranking-syuto-sin.pdf
中古価格を無視した形で新築マンション価格が突出しているところが
近郊、郊外に見られますが、
このような所は新価格も受け容れられないでしょう。

[273: 元祖匿名はん]

上記東京カンテイのレポートですが
中古ではなく新築ですね。売り出し。

ちなみにろくに分譲がなかったところで
年度が替わって急に大手や高級っぽい物件が出たりすると
坪単価ベースでは跳ね上がるので全幅の信頼とはいきません。

[274: 匿名さん]

中古はこちらでした
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/tankaranking-syuto-chu.pdf
新築価格より信頼できるのが中古価格と家賃水準です。
つまり将来の資産価値ですね。
中古、家賃ともに机上の数字で需要が無くて実際は売れない、貸せない
って例が郊外に多いから要注意ですが・・

[275: 元祖匿名はん]

まあ、これも指摘しておきますと、同じ物件同グレードの物件が
取引されたとは限りませんから。
ただ中古も成約ベースで上がってるのは事実なんでしょう。
（裏にチャレンジ価格？で売れ残ってる分は知りませんが。）

[276: 441]

中古成約は半数以上が築20年以上でこの比率は変わってないから、
過度に同グレードじゃないと言ってみてもしょうがない。
ただし成約ベースで上がっているのは過去からその通りで驚きではない。

今後は何より賃料でしょう。

[277: 匿名さん]

>275
ごめんね、率直な感想。
あなたの書き込みって、どれも中途半端な印象がある。
あぼーん機能付の専用ブラウザないのかな。

[278: 元祖匿名はん]

余計なお世話。私にはあなたの書き込みの方が無駄に感じます。
己の中途半端な表現力で、定性的に言い切るのはお止めください。

[279: 匿名さん]

というか、7月の頭とかピークのデータ持ってこられても・・・・
8月、9月の体感では少なくとも上げどまり、もしくはやや下げ。
不動産屋の売物件の張り紙とかもぽつぽつ手書きで値下げしてたり。

そんな感じじゃない？

上でちらっと出ていた即日完売！！のプラウド千代田富士見スレでも株価下がってこのままだとキャンセルだ〜みたいな書き込みまであったけど。いや、ネタで書いてるだけかもしらんが、結構やっぱり株安で損こいてるハイレバ組にはそれなりに逆資産効果がじわじわ出てくるよね。これから。

[280: 匿名さん]

あ〜あ　アメリカのせいで世界中がバブルになるぞ〜

[281: 匿名さん]

中古市場、
センターコアエリアでも北部はさえないね。

[282: 匿名さん]

Ｊ−ＲＥＩＴ市場、期待と不安
9月18日8時32分配信 フジサンケイ　ビジネスアイ


　米国のサブプライム（高金利型）住宅ローンショックのあおりで、東京証券取引所に上場する不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ）の低迷が続いている。上場銘柄全体の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数は１４日終値で前日比２４・７９ポイント安の１８６２・７６となり、５月３１日に付けた年初来高値の２６１２・９８から大きく値下がりしている。サブプライム問題で損失を被った外国人投資家の撤退など悲観材料も多いが、一方で農協資金の流入観測もあり、市場では不安と期待が交錯している。

　サブプライムショックで東証の日経平均株価が８７４円の暴落を記録した８月１７日に東証ＲＥＩＴ指数も、前日比１３３ポイント安の１８０１・４６まで急落した。一時的にやや盛り返したものの、９月１１日には１７９２・３２と１８００の大台を割り込み、その後も一進一退の動きが続いている。

　ＲＥＩＴ指数は、地価の上昇や旺盛なオフィスビル需要などを背景に昨年１１月から急上昇。今年４月から５月にかけ、高値圏の２６００台で推移していた。

　しかし、６月に入ると、「短期売買狙いの外国人投資家の資金が急速に流出し始めた」（アナリスト）。さらに、７月以降、サブプライム問題が深刻化すると、それまでの上昇で含み益が膨らんだＲＥＩＴの売却で、サブプライム関連投資の損失を穴埋めしようという動きが広がった。

　信用収縮に伴うリスク資産からの撤退の動きに加え、米国の住宅バブルの崩壊で、世界的に不動産投資への警戒感が高まっていることも重しとなっている。

　低迷には国内事情も影響している。みずほ証券の石澤卓志チーフ不動産アナリストは「景気回復の恩恵が家計に波及しておらず、不動産を購入する動きが広がっていない」と指摘する。実際、地価の上昇は都心の商業地など局地的なもので、「これ以上、地価は上昇しないのではないか」との声も増えている。

　一方で、新たな資金の流入期待というプラス材料もある。農協関連資金だ。３月に農業協同組合法（農協法）施行規則の一部が改正され、規制緩和で、ＪＡ信連などの資金運用先としてＲＥＩＴが認められた。

　市場では「農協資金のＲＥＩＴへの投資は１０月から本格化する」（関係者）といわれている。

　有価証券運用残高が１７兆円に上るＪＡ信連が、その一部でもＲＥＩＴ市場に投資すれば、「外国人投資家の抜けた穴を十分に埋められる」（同）と期待されている。

　みずほ証券の石澤氏は「ＲＥＩＴ市場の資金のうち３割程度が短期売買狙い。これが流出した代わりに、ＪＡ信連のような長期の投資資金が流れ込めば、市場全体がより安定したものになる」とし、質的な向上にもつながるとみている。

　これまでＲＥＩＴへの大量の資金流入が、国内不動産市場の活性化を牽引（けんいん）してきたが、サブプライムショックが大きな転換点となりそうだ。

[283: 匿名さん]

都心の再開発計画が目白押しで、
渋谷、新宿、池袋の相対的地位が下がって行くのは明らか。
実際、新宿近辺の地価上昇は非常に鈍い。
以前のバブルとは違い、場所が選ばれています。
今後都心のオフィスビルが実際に竣工、企業の移動が始まり、
また、都心湾岸部のマンションが竣工、人の移動が始まったら、
その凋落傾向はより鮮明になるでしょう。
東急は巨額の資金を渋谷駅周辺にこれから投資するが、
企業にとってこのエリアを選ぶメリットは少ない。
ファッション関係企業も東日本橋近辺に集まる傾向がでている。
大きな賭けだが頓挫する可能性が大きいだろう。

[284: 東京人]

城東地区の発展には意外と台東区がカギを握っている気がします。
文字通り世界に通用する”繁華街”と”スラム街”が共存するわけですが、このスラム街の今後の姿によって明暗が分かれると思います。
それにしても都心からの距離だけなら一等地の価値がある広大なあの地区を、なんとか有効活用できないものでしょうか？

[285: 匿名さん]

>２８３さん、「都心の再開発計画が目白押しで、渋谷、新宿、池袋の相対的地位が下がって行くのは明らか。」

再開発計画ってどのへんでどういう内容ですか？教えて頂けますと大変ありがたいです。

[286: 周辺住民さん]

>>281
>センターコアエリアでも北部はさえないね。

墨田区在住ですがやっぱり入っちゃいますよね。
あー残念。

[287: 匿名さん]

>>285さん

大手町再開発（経団連ビル周辺）、丸の内周辺ビル建て替え事業（地所）
日本橋再開発（旧東レビル/三井ビル等が更地）、官民一体とした
兜町周辺旧ビル建て替え事業、秋葉原再開発（これはほぼ終了か）、
JR神田駅周辺（ここは難航しそうだが日本橋と大手町に引っ張られ激変する可能性がある）

東急が逆立ちしても超えられない壁があると思う。

一度、激変した文化（渋谷周辺）は現代が要求するビジネス環境に対応
するのは非常に困難な状況でしょうね。
街をかっ歩しているチーマー＆ギャルサー達をどうするの？
別の文化の街が創設されても対応するのが東京の歴史。浅草が良い例。

[288: 匿名さん]

>>287
流行ると言うことはいつかは廃ると言うこと。結局その繰り返しですね。

[289: 匿名さん]

六本木ヒルズが持て囃されたのはつい数年前。
丸ビルからは早くも外資証券が撤退してるし・・・
新宿・渋谷もこのまま黙っていないでしょう。
流行に就いて一喜一憂しない心を持ちたいものです。

[290: 匿名さん]

中央通りの日本橋から見る景色は爽快ですよ。
汐留まで道が真っ直ぐ伸びていて歩道が広く歩きやすい。
当然ながらそこに集まる人達も違うしね。

丸ビルは外資が撤退しようが不動の位置だと思うし、
六本木ヒルズはちょっと・・・比較対象とは異なるのでは？
日本の艦隊企業はあの辺には本社は設置しないよ。

[291: 匿名さん]

オフィス需要の話とマンション市場は基本的に無関係。
究極の職住近接の話なら多少は関連があるが・・・

[292: 匿名さん]

ライブドアにコムスンに村上ファンドに楽天etc、、。
ヒルズのイメージは地に落ちたのは周知のこと。
もう六本木はブランドイメージとしては中の中レベル。

都が主導で資本投下してる東京駅界隈が今一番ホット。