23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[183: 匿名さん]

山谷や吉原、その他諸々の問題を抱える地域が
簡単に発展するとは考えにくいよね。歌舞伎町しかり。

上野公園へいくと炊き出しをやっているけど、
列をなしている大量のホームレスに驚かされる。

街の発展を考えるなら、まず彼らを何とかしてあげないと。

[184: 匿名さん]

>抱かれたくない男性NO.1

女性を含めての３０代の独身率ですが
ご参考まで

１位　中野区　５５．１％
２位　渋谷区　４９．９％
３位　豊島区　４９．５％
４位　新宿区　４９．３％
５位　杉並区　４８．１％

[185: 購入経験者さん]

184
そんなにみんなシコっているんですか？
早く適当なのを見つけて損切ればいいのにね。
いいトコに住んでいるひとはプライドだけ高く、結局は不幸に
なる人が多いね。

[186: 匿名さん]

>>184

失礼ながら残念な人が多そうな場所ですね。

[187: 匿名さん]

民度がよくわかるな　
高卒茶髪の頭の悪そうな不動産屋の顔が
目に浮かぶわ

[188: 匿名]

169さん。
同意します。でも秋葉原だと買いたいような物件はTTTだけでしょう。だけど高いし、売りに出るのは眺望が悪い東側が多い。1年前だとそれなりに安かったんですけどね。

[189: 匿名さん]

>>180 >>182 元祖匿名はん

東側を買いたくない気持ち良くわかります、しかし買いたくない人にまでセールスして無理に買ってもらう必要か無い時代に突入してしまったようですよ。
金に余裕があれば何も自分が住まなくたって良いわけですしね。

[190: 匿名さん]

まあまともな文章を書こうや

[191: 匿名さん]

>>185
渋谷区を除いて、実際は貧困生活で結婚もままならないようです。
民営の借家、世帯当り延べ面積が低い区
1位　中野区　２９．４ｍ２
2位　豊島区　３０．９
3位　杉並区　３１．６
4位　新宿区　３１．７
5位　北区　３２．０
6位　品川区　３３．３
7位　板橋区　３３．９
（最高は港区４８．８ｍ２）

[192: 匿名さん]

みなさま。
下がり続けているREITはどの辺りが底値になると思いますか？

[193: 匿名さん]

>>192
ＲＥＩＴはスレ違いですよ。
ここはマンションスレ。

[194: 匿名さん]

>>193
東側賃貸の話より
よほど価格動向には影響しそうだがw

[195: 匿名]

192さん。
渋谷にある某リート物件。一等地にある商業ビルですが、客が全然入っていません。私が知っている渋谷のもうひとつのリート物件は、やはり客は入らず、テナントが短期でコロコロ入れ替わっています。リート物件は、アメリカのサブプライム問題同様、いろんな問題も資金と一緒に分散されてしまい、持ちビルより緊張感がなくなってしまうんでしょうね。なんか、いずれ破たんするかも知れませんよ。

[196: 匿名さん]

>>183
ホームレスの平均年齢も６５〜７０歳になった。
時代とともに、その中心は変わって行くんだよ。
この意味分かるかな？？？ｗ

[197: 匿名さん]

>>193さん
物件下落より先にREITが天井を打った（のでは無いかと思われる）ということは、REITが底値になったら物件も再上昇を始めるという先行指標として役立つのでは無いかと思いますが。

>>195さん
全部が破綻することは無いでしょうが、安易に売れ残り物件を高値で関係会社から仕込んでたところは危険かもしれませんね。

[198: 元祖匿名はん]

というより、結局リーシングの問題だと思います。
想定賃料でリースアップできない、賃上げでバリューアップも想定の話。
新築なら満室想定。想定稼働率。想定Cap。
中途半端な店舗に毛の生えたオフィスなら上層階が埋まらない。
実は埋めようにも賃料取れない。

都内の新築分譲マンションも一部似た状況になってきてると思います。
買おうとしている物件を借りたい人がいるのか。東京東部とか、どう？
別に東に恨みはないですが、猫も杓子もマンション買う必要ありません。

[199: 匿名さん]

>>197
もう少し下がるかもしれんが。ＲＥＩＴすでに底値近辺ですよ。
都心部地価も下がる？本当に？

[200: 匿名]

元祖匿名さん。
なるほど。おっしゃるとおりです。
近所の竣工したばかりのマンション。完売だったはずなのにいまだに空室が目立ちます。
何部屋かが売りに出ていますが、家賃から考えると割高過ぎます。
当然、さらし状態ですが。

[201: 匿名さん]

逆に買おうとは思わないが、借りてもいいと思える物件もある。
そういう物件はプレミアムを付けやすい。

[202: 匿名さん]

>>199
ＲＥＩＴすでに底値近辺？本当に？

[203: 匿名さん]

>>198,200
気持ち悪いので、いい加減に自分で投稿して、他人の振りして自分をほめるの止めにしてもらえませんかね。

[204: 匿名さん]

ＲＥＩＴが格好のバッファになって、
不良在庫が市場にでて、相場を崩すのを防いできた面があります。
この受け皿がなくなるようだと、
実際のマンション販売手法にも変化がおきるでしょう。

[205: 匿名さん]

みんなが乗らなくなれば車が安くなりますかね？
答えはノーです。

みんなが買わなくなればマンションの値段が下がる？

少しは下がるかも知れないけど、これもノーでしょうね。
新築は作らなくなるし、中古も売り出さなくなります。

高く買ったものを安く売らなければならないほどにデベも個人も困っていない。
2000-2004が安かったのは説明するまでも無いでしょ。
その数年前に、社会が不良債権を処理しようとして異常に安い土地が供給されたことと、勢いで湾岸に作りすぎて供給過剰になったことが原因ですよ。

同じことが起こらない限り、同じレベルには下がらない。

売れ残りが値段を下げるのなんか、数年前からずっとやってたことでしょ。今になってそれが下がる指標のひとつになるかね。

旧価格だったパークハウス笹塚なんか新価格の中でひときわ安かったが売り切るのに1年近くかかった。
マンションは安いだけでは売れない。

しかも、1億以上のマンションを買える層はうじゃうじゃいる。
都心に富裕者向けマンションを作っていけばよい。

下がる論者は何を期待しているのやら。

[206: 匿名さん]

下がる論者は自分の収入があまりに平均的なのにも関わらず、平均以上の立地に家が欲しいという欲張り者だと思われます。もしくは自分が見えていない。

[207: 匿名さん]

>>205

下がる論者ですが、供給があるにも関わらずみんなが買わなければオファー価格はともかく、約定価格は下がります。当たり前すぎるほど当たり前。地方の地価が低いのはみんなが買わないから以外の何物でもない。

中学生レベルの話としても価格は需要と供給の均衡点で決まる訳ですから、供給過剰であれば値段は下がります。

ただ供給サイドがコスト割れする水準では供給を止めるでしょうから、供給サイドがどれくらいになるかを抜きにして需要面だけ話をしても仕方ないでしょう。

で、私個人は新築物件については今の価格帯では供給がだぶついてると考えているので下がるという予想をしています。

[208: 匿名さん]

この前即日完売した「プラウドタワー千代田富士見」なんて３０６戸の募集に対して９００人申し込みが殺到した。平均１億超の物件だったのに、、、ここだけでも１億を軽く払える６００人が買えずに涙を飲んだはず。よく買い手が付いて来れないからマンションはこれ以上上がらないって言う論調があるけど、良い物件があれば買いたい人はまだまだたくさんいると思います。

[209: 匿名さん]

＞２０７で、私個人は新築物件については今の価格帯では供給がだぶついてると考えているので下がるという予想をしています。

だから、郊外の駅遠マンションの売れ残りは下げるでしょうね。

地方と比べてどうするの？詭弁だね。
だったら地方のマンション買えば。
討論にならん。

[210: いつか買いたいさん]

西だ東だという広い範囲ではなく、もう少しピンポイントで上がり目があるとすればどこなんでしょう？

[211: 匿名さん]

>>209

>みんなが買わなくなればマンションの値段が下がる？

>少しは下がるかも知れないけど、これもノーでしょうね。


って書いたの自分だろ？

それについて書いて例示をしただけでなんで詭弁になるんだよ。

需要が0に近かったら供給も0に近くならないと値段は下げざるを得ないんだよ。

都心は供給が細るから値段はさがんねーっていうなら理解できるけど。

俺は今後人口減、景気悪化で需要はそれを上回って少なくなるから価格は下がるって予想してるだけだ。都心も例外なくだ。時期は短期的には景気悪化を理由に年内、来年早々にもだろう。

[212: 匿名さん]

>206
>下がる論者は自分の収入があまりに平均的なのにも関わらず、平均以上の>立地に家が欲しいという欲張り者だと思われます。もしくは自分が見えて>いない。

私もそう思います。
昔から、購入価格は年収の5倍程度までと言われています。
かつ、これからは
　・平均給与は上がらない
　・子供の教育費が上がる
　・年金が期待できない(30年後には年金はなくなっているか、もらえる額は大幅に減少しているでしょう)
んです。

この状況で、*千万単位の貯金もせずに老後を迎えることは自殺行為ですよ。
みなさん、見栄で高いマンション買って、後々苦しむことがないように。
自分の身の丈にあったマンションを買いましょう。

[213: 匿名さん]

安ければ売れるわけではない。だからといって高価格帯が売れるということでもない。高くてものが相対的に劣れば、もっと売れないよ。安いものが売れないとしても、高価格が正当化されてるわけではない。初歩的なロジックの問題。

当たり前のことだが、良いものは高く売れるかもしれないが、何でもかんでも便乗して高値をつけられないということでしょ。億を超えても売れるものは売れる。金持ちはいるからね。

でもマスのマーケット考えれば、高い値づけはリスクが大きいことに変わりないよ。よく億単位の物件の人気例があげられてるけど、それだって一物件につきせいぜい数百人単位の話で、全体の動向を左右するほどのクリティカル・マスにはなってないでしょ。企画外れになることもあるし、これだけじゃある程度の大手はやっていけないよ。結局、マスをターゲットにした物件が大部分を占めて価格動向の大勢を決めるんじゃないの。

[214: 匿名さん]

ここの上がる論者は昔から1例だけをだして、それがすべてみたいな事を言う。
まさに詭弁。
>>208なんてそうだね。売れ残り一杯あるのに。
ブリリアマーレ有明やビーコンやらをその勢いで買ってくれよ（笑）

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。

これより所得の低い人が大部分なんですよ。
大企業勤務の40歳の人で年収800万。
年収の5倍を不動産取得に当てるとして4000万。
大体そこらへんが1馬力だと上限って事です。

23区内で4000万だと足立区で70平米買える程度でしょうか。
そう考えると、もう天井でしょう。

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

[215: 匿名さん]

県境外周区で坪単価が２５０万円を超えるようなところは
売れなくなって来ています。
完成在庫が積みあがってしまい、
現在供給量を絞って在庫整理に明け暮れています。
今年の２３区の販売数量が激減したのはこれが本当の理由です。

今話題の川崎市中原区の坪単価が
昨年の２１３万円から２５４万円に上がっていますが、
隣接区に比べてまだ割安感があるってところです。
今後隣接区で価格の見直しがあるのか？
注目されるポイントです。

[216: 匿名さん]

先日、T社の社長だか会長だかが、業績が落ちたのは耐震の審査が厳しくなったため、というようなことをいってました。
これって本当ですか。
審査が厳しくなったのは、ずいぶん前のことだと思うのですが。

[217: 匿名さん]

ご参考まで
県境外周区が坪単価の上昇につれ販売個数を減らしている一例を
あげましょう。

世田谷区　　販売戸数　　　坪単価
２００４年　３３７３戸　　２４５万円
２００５年　２１５８戸　　２６０万円
２００６年　１９０５戸　　２９９万円
２００７年　　３４７戸　　３４５万円

杉並区　　　販売戸数　　　坪単価
２００４年　１６７２戸　　２４６万円
２００５年　１０２２戸　　２８３万円
２００６年　１１９７戸　　２７８万円
２００７年　　３５３戸　　３０３万円

大田区　　　販売戸数　　　坪単価
２００４年　２３２３戸　　２０７万円
２００５年　１４３９戸　　２３６万円
２００６年　　９５３戸　　２５９万円
２００７年　　４３０戸　　２６３万円

練馬区区　　　販売戸数　　　坪単価
２００５年　１８１８戸　　２１０万円
２００６年　　８５４戸　　２１８万円
２００７年　　２５８戸　　２４９万円

現在、板橋区で坪単価が２３３万円になり、チャレンジレベルになって
いますが、他区の状況を見ると受け容れられるのは至難でしょう。
県境外周区の利便性、環境は県境エリアと大差はありませんから、
自ずから値上げには限界があります。

[218: 匿名さん]

団塊世代の大半は貧乏だ。しかし東京生まれの団塊世代は
そうともいえない。団塊ジュニアも下流と上流に二極化している。

１９８０年代前半のゆるやかな値上がりと現在の都心周辺の
状況は酷似している。
当時３０代だった団塊世代が都内をあきらめ都下や県外へ移動。
２００４年、都心の商業地が高等したのは外資のファンドのせいだが
住宅地は、団塊ジュニアの住宅需要で下げ止まった。
団塊ジュニアの結婚適齢期２００２年に結婚式場ブームがおき、
都心のマンションブームは「豊かな団塊ジュニア」。

東京生まれの団塊世代（親が東京在住）は約７８万人
（国勢調査データから）
１９５０年に（０歳から４歳）　
それが、
１９７０年　　（２０歳から２４歳）　１６７万人（３７万人　増）
・・・・
１９９５年　　（４５歳から４９歳）　９７万人
なんと半数以上が県外に流出している。田舎に帰った人も
８０年代の住宅取得難で千葉・埼玉・茨城を買った人もいる。

東京生まれの団塊は父親が持ち家ならば結構豊か。
持ち家比率を半分として、４０万人は豊かな団塊という話だ。
もちろん親とは別居だが、埼玉の戸建を買っても親の遺産を
処分すれば、相応の金融資産は手にはいる。

団塊世代の祖父は１９７０年代退職をむかえた。
時はインフレで預貯金で持っていたら退職金は半減する。
「一億総不動産屋」時代で多くのひとは年金がわりに買ったアパート
・賃貸マンションが３０年家賃をかせいで、土地はバブルを経て今も
元値をはるかに上回る。
団塊の親の年齢は９０歳前後で父親は亡くなっている例が多い。
相続で親の土地を売れば、団塊ジュニアのマンションの
頭金など２０００万くらい容易に出る。これが２００６年までに
４０００万５０００万のマンションが飛ぶように売れたメカニズム。
もはや、そういう「資金供給」が払底しつつある。

貧乏組みの団塊ジュニアは半分は一生賃貸。半分は郊外廉価
持ち家という流れだ。

[219: 匿名さん]

追補
東京都の団塊世代の人口（国勢調査データから）
１９５０年に（０歳から４歳）　７８万人
１９６５年　　（１５歳から１９歳）　１３０万人（５２万人増）
１９７０年　　（２０歳から２４歳）　１６７万人（３７万人　増）

１９６５年は最後の中卒集団就職と高卒の状況就職
当時の大学進学率は１７％程度。

[220: 匿名さん]

>215
250万なんて、何言ってんの。
人気の川崎市中原区って、武蔵小杉は坪300万円のマンションが売れ残ってますよ。
割安感など無し。
あそこはこれからもタワマンの建築予定が幾つもあるけど、安く出てくる訳ないな。

[221: 匿名さん]

>>215
４８階とかの角部屋でしょ。ああいうの売れ残っているっていうのか？
高額物件は足は遅い。
とはいえ武蔵小杉駅傍のジャスコの隣は根付けが強引だね

ただ、相対的な価値観として世田谷が買えない人は、田園都市線で
なく武蔵小杉に行きそうな空気

[222: 大学教授さん]

>>218
２３区で言えば、
昔から住んでいたほんの一部の人を除けば、
大部分が終戦後５０年代に上京して、まだ地価が上昇していない時点で
西側近郊に持ち家を取得した（終戦後間もなくで、東側は空襲の影響で
住める環境になかった。また、戦後の復興で工業地帯となった。この為、
西側近郊しか選択肢は無かった。）
最初は杉並区、次が世田谷区の順。

１９５０年に二十歳で上京したとして、現在７７歳。２５歳で子供が
できたとしてその子供は５２歳。
平均像としては
本人６７〜７７歳
子供４２歳〜５２歳で、団塊の世代は対象外になる。

団塊の首都圏出身者は戦争の影響で非常に少なく、この為、地方から
大量の流入があった。持ち家取得時にはすでに西側近郊は前の世代で
占領されていたため、大部分は郊外に持ち家を求めた。それは広範囲に
３県にまたがる。
従って、首都圏団塊の世代の大部分の親は地方に居住しており、
親の遺産を売ってリッチになれる人は非常に少ない。

一方、４５歳から５２歳の層は、
持ち家取得時がバブルに当たり、超郊外を含む郊外（親元の沿線に当たる
西方郊外が多い）にかなりの高値で買うはめに陥っている。親の遺産は
あるものの、まだ相続には至っておらず、恵まれているようで、
不幸な居住生活を現在過ごしている。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

４２歳〜５２歳の層もいずれは西側近郊の戸建を相続することになるが、
その時予想される影響として以下が考えられる。
①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。
②西方郊外にある持ち家を売って、近郊に引っ越す人も出てくる。
これらの影響を受け、西側の不動産は将来大きく値下がりする可能性が高いと言える。

[223: 匿名さん]

>>222
先生。団塊世代の親は、復員もふくめて子供との年齢差は３５歳というのもざらでっせ。５７歳の子の親が９２歳とか結構いますよ。
長子と末子の間が１５歳なんてざらだし。

今一番金持ちは戦前、戦中生まれ。６５歳前後の親は純然たる
戦後の「一旗上げた持ち家世代」。戦後の中野や野沢、太子堂
上北沢、吉祥寺、杉並などの区画に戸建てを買ってずっと
住み続けた世代。

それ以前の親たちは戦争で焼けたか、農地改革と相続税で資産を
細切れにされた犠牲者。

[224: 匿名さん]

あんたらのオヤジさんも同じように考えた。
ここまで高くなると、もう買える人はいないだろうからいずれは安くなる
俺たちが買わなきゃ誰も買わない

これがメジャー世代の傲慢な「消費者主権」が生んだ幻想。
生協がまとめて不動産のバルク買いでもすれば金持ちに
勝てたかもしれないが、「住宅生協」なんるものも出来たがやった
ことは田舎のミニ開発。

結果は、「時計の針はもどせない。帰ってこない。」涙は明日に　ｂｙ　杉田二郎

[225: 大学教授さん]

首都圏出身の団塊Ｊｒの大部分は郊外の生まれ、育ちです。
親元近くへの居住願望が強く。これが郊外の不動産市場を下支え
しています。しかしこの状態も長くは続かないでしょう。

それでは、西側近郊が何故高値維持ができているのか？
これも結構簡単な理由です。
①上記に書いたように、西側近郊はまだ先住者に占領されている
状態で、供給力が非常に弱い。
②大学が西方郊外に偏っている関係で、上京者の賃貸居住が多く、
これらが不動産の購買層となっている。

①については、今後相続による持ち家処分が始まれば増えて行く。
②については少子化で地方から首都圏私立大学に進学する数が減る。
（地方の人も安価で、教育レベルも高く、通学に便利な地元の公立
大学志向が高まる。これにより、地方の公立大学卒業後、就職のため
上京する人の比率が増える）

[226: 匿名さん]

＞昔から住んでいたほんの一部の人を除けば、

先生
東京都の団塊世代の人口（国勢調査データから）
１９５０年に（０歳から４歳）　７８万人

赤ちゃんが一人で上京してくるんですかい？
少なくとも７８万人の親は東京に住んでいたんだと思いまっせ。

[227: 匿名さん]

先生・・だから団塊の３／４は貧乏。
だけど総数が多いから無視できんのですよ。

相続による持ち家処分は、その子孫の住宅取得資金になる。

[228: 匿名さん]

＞少子化で地方から首都圏私立大学に進学する数が減る。
これは、マーケティングデータによれば正反対。
いまや、地方の私立大学は定員割れ。惨憺たる状況。
東京の有名私大に人気集中。
＞地方の人も安価で、教育レベルも高く、通学に便利な地元の公立
大学志向が高まる。

そりゃいいけどどれだけ定員数がありますか？とにかく東京の私大は
４万１０万規模。地方国公立は１校１万もいないでしょう。
先輩もいない大学出てどうやって東京の企業に入れますか？
先生は大学でも世間知らずなんですね。

地方大学を出ても旧帝大以外就職機会に恵まれない。
東京以外に職はない。今後ますますその傾向は続くといわれてます。
先生頑張って。

[229: 大学教授さん]

>>226
当時の婚姻率と出生率を考えた上で、逆算した親世代の数がどうなるか？
例えば２で割れば３９万人。
ちなみに２００７年１月時点の２５歳〜２９歳東京都の人口は約９８万人。大きな数の差です。

[230: 441]

①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。

発生するのが確実なのはなぜ？まあ発生したとして、買手がいないという条件が揃えば、価格が下がるかもしれませんね。というか、どこだ西側近郊って。世田谷区と一くくりでまとめても、渋谷近郊や成城があれば調布市隣接のところもある。前者も下がるって言いたいのかな。だとすると良いね。買いたいところだ。

下がらんでしょう。。調布市隣接あたりは今も安いでしょ。そこを狙うんだったら今買いなさいよ。金利もべらぼうに低いんだし。

[231: 大学教授さん]

>>228
地方の私立大学は当然淘汰されるでしょうが、
首都圏の３流私立も淘汰されます。
進学を目的とした上京比率が減り、
就職を目的とした上京比率が上がって行きます。

地方経済の疲弊が進めば、
首都圏の３流私立に進学させる
経済的余裕を持った親は少なくなります。

[232: 匿名さん]

地方の私立も悲惨だが、首都圏の私立も一部を除いて悲惨。
一部自体も社会人や老人を募って生き残りに頑張っている。
それほどまでに少子化が進んでいるんですよ。

[233: 匿名さん]

>>229
そりゃ年子で４年間に連続して生まない限りそういう理屈にならんぞ。

子供が一人いたら兄弟３人団塊でも（ありえないけどな）
でも親は父母で２人
２／３　なら５２万人

だけど団塊の兄弟っ年子がそんなに多いか？
むしろ３５歳の親と２７歳の親がこぞって生んだから増えたんでしょ。

[234: 匿名さん]

団塊世代が４年で止まったのはなぜか。
産児制限と優性保護法実施による
中絶の合法化。避妊具の普及。
＊＊＊の子沢山がこれ以上増えたら経済が破綻する。
そう政府は考えた。

[235: 匿名さん]

＊＊だね。少子化というから話がおかしくなる。
団塊と団塊ジュニアが過大な設備投資を誘発して
あとが続かなくなくなって正常化しているだけだよ。

[236: 大学教授さん]

>>230
買手が少なくなる要因としては
①進学・上京による賃貸一次居住者が減って行くこと。
②就職による上京比率が増え、賃貸一次居住者が通勤利便性を
重視し始めること。

[237: 匿名さん]

多田でさえ少ない若い者の多くが上京しちゃったら、
新鮮な国産農作物は食べられなくなるね。自然食派の都会の
みなさん、それでも地方が疲弊して良いのかなあ・・・

[238: 441]

世田谷区が、10代後半から20代前半の人口流入が多いこと、これが今後も継続する可能性が高いのに？

世田谷区の人口ピークは2021年の823,703人、そこから減少するも、2030年においても現在より高い人口を維持というのが推計Dataです。
生産年齢人口の構成比は平成42年頃でも70%前後を維持する。東京都平均は64%、全国平均は59%。

数じゃなく比率を見ないと分かりませんよ、教授。論文書けないでしょそれじゃあ。

[239: 匿名さん]

政治家や医者が世襲制になっているのに、不動産も世襲を考えずに
都心が買えるはずがないではないか。遺産の話はマスコミにもネット
にも載っていない。こつこつ登記簿をあたるしかない。

昭和一桁が都内の住宅を買い。昭和二桁が都下や田園都市線を買い
遅れてきた団塊が郊外の果てまで地価を押し上げた。
昭和一桁の子供はポスト団塊。９０年代に郊外マンションを買った＊＊くじ世代
ただし親が田舎でも土地持ちならば相続資産は結構多い。団塊と違って
兄弟は少ない。
昭和二桁の子供が今の４０代。祖父母が死んで、介護保険やデフレのせいで
意外なほどに資産を残していたりする。
団塊の親は３／４は田舎にいるか千葉埼玉茨城の郊外に移転しているか
都営住まい。

[240: 匿名さん]

>>237
あんたが農業やんなよ

[241: 匿名さん]

↑
世襲（せしゅう）とは、親の手にしている特定の地位や肩書き(官位や爵位など)、職業等を、その子や係累が引き継ぎ、それによって社会的な権力や権限を得ること。
　
医者は世襲ではありません。医者には社会的権力などがありません。

医者が世襲なら、八百屋も魚屋も花屋も世襲になります。

[242: 匿名さん]

比ゆ的に一般的にそういうだろｗ

[243: 匿名さん]

理屈でかなわないと言葉尻とらえて・・・おお立派だこと。

[244: 匿名さん]

資産は循環している。戦後の平等社会ができたのは相続税と
農地解放のせいだ。
しかしインフレで相続税制が緩和されたあとでデフレがきて
相続税制がカネ持ち温存に働いた。
いまの６５歳前後のプチブルおばさんたちは、親の遺産で潤って
いる部分が多い。
キャッシュで持っていたらひとたまりもないが、９０代は
７０年代に不動産ブームを生きた世代。

６５歳は豊か。５６歳〜６１歳は少しも豊かではない。
団塊ジュニアは祖父母の代まで遡れば豊かか豊かでないかわかるよ。

とにかく団塊ジュニアももう３０歳超えてあとは祖父母の遺産の
有無で親経由援助がうけられるかどうかという話につきるよ。

[245: 匿名さん]

都心周辺マンションを買ったから勝ち組ではない。
相続を含めて８０年代、９０年代を資産をキャッシュと不動産で
うまく持ちまわった勝ち組子孫だけが都心周辺マンションを買えた

実際、２００４年現在で３０代の若手がどうやって１０００万、
２０００万の自己資金を貯めたかだ。

介護保険がなければ、毎月２０万の介護費用が７年で消えてなくなる
１５００万の介護費用が浮いて、６５歳の子供に遺産として残る。
いい世の中だ。

[246: 匿名さん]

30代の若手だってきちんと稼いで自宅から通うか寮に入っていれば
１千万は軽いでしょ。奥さんと二人で少なくても２千万。
親に頼らずとも３千万くらい二人でもっていた夫婦少なくないん
じゃない？　ブランド品などに目がないタイプでなければ。

[247: 匿名さん]

ここで都心マンションが下落しはじめたら格差社会なんてなくなる。
そりゃ望ましい方向には間違いないが、社会のベクトルはそちらを
向いていない。

団塊ジュニアは自己中だけは・・親父譲りだぜ〜♪

[248: 匿名さん]

ブランド品やレストランに興味がないなら都心周辺すまなくて
平気だと思うけどねｗ

[249: 匿名さん]

>>247
そういう人は、つべこべ言わずに買ってます。キャッシュで持つか
運用するか不動産買うか真剣に考えている。
あなたがそうなら、なぜ待っているのかわからない。

[250: 匿名さん]

簡単に言うと
高額物件買うには
遺産か
共稼ぎか
どっちにしても都心部が優位になりますね。

[251: 匿名さん]

共稼ぎは６０００万が上限だろう。

お見合
条件、預貯金１０００万以上
当方　１０００万
都内７０００万新築マンションを共有債務で購入できる方

なんてやってるわけか。

[252: 匿名さん]

遺産と共稼ぎの合わせ技が最強。
それにしても団塊Ｊｒそろそろ終り？
せっかく憧れの武蔵小杉がでてきたのに。

[253: 匿名さん]

都心部に富裕層が集中し過ぎるのも問題だよな。

近郊の良好なお屋敷町が消滅の危機です。

若い人がぜんぜん入ってこないよ。

[254: 匿名さん]

住居費にお金かけすぎて、生活がかつかつになるのは本末転倒。
周りにもついていけなくなる。という意味で６千万オーバーの
物件は確かに遺産なしのリーマンの上限かも。

[255: 匿名さん]

吉祥寺も、代沢も東が丘も、消滅の危機。

その伝でいけば中野はとっくに死んでる。荻窪も、高円寺も
学生と老人の町。

別に若者が住む必要もないし、時が来れば世代は入れ替わるよ。

少子高齢化って、本当は大遺産相続社会なんだけど
団塊ジュニアは祖父母の数より相続人が多いんだよね。

そういう意味では金持ち団塊ジュニアは層が薄い。
一番いいのは大正生まれ戦争生き残り祖父母・昭和二桁・現在４０代
の相続連鎖。だいたい６０代後半と４０歳前後がタワマン高層階購入層。
あと親が死んで「戻り団塊」というのもいる。

決して世代が偏っているわけではない。
湾岸の大規模タワーとか総会に出てくるのは圧倒的に若手だが
住民は結構層は幅広い。６０代は郊外に住んでいてセカンドで買って
いる人が実際散見される。老後の医療環境を考慮しての話のようだ。
老父母の家屋を売って遺産分けした金で買ったという話のようだ。

[256: 匿名さん]

そうだね、団塊の世代は５人くらいの兄弟結構多いね。

[257: 元祖匿名はん]

>>203
遅レスで関係ない方には誠にすまんが、
俺はジサクジエンみたいな真似しねーよ。
そもそも今都内にも住んでない。暇なこと言うな坊や。

[258: 匿名さん]

だからさぁ、もう団塊ジュニアの「俺たちが買わなきゃ誰が買う」
みたいな話は不毛だからやめましょうね。
買い手はいくらでも沸いてでるしお金持ちは自分の欲しいときに
ちゃんと買うから。心配してくれなくていいから。


土地持ち爺さん婆さんが死亡すれば時価評価で１億〜２億の資産は分割の必要が
でてくる。（ご存知の通り路線価格に住宅の控除がつくから評価は半分。借家なら
１／３になる。相続税払うケースは極めて稀）
相続人が４人でも５０００万にはなる。そういう人の孫がマンションくらいいくらでも買う。
そう書くと数はどれくらいと訊く人がでてくるだろうから調べてみた。
２３区の高齢者の死亡件数は約６万件／年
http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kikaku/news/kakuteisu16.pdf
持ち家比率が５割としても３万件は相続が発生する。うち半分は配偶者相続で
実際には子供の相続は１．５万件／年程度はありそうだ。

[259: 匿名さん]

なんだか話がループしてどこの場所が良いだの悪いだのと、
永遠にこのスレで続きますね。

事実として、リーマン向け都心3区の物件は無い状況ですね。
（島津山のMS物件は良いと思うが値段が・・）

となると、個人の価値観（時代の流れを読む感覚等も含む）
土地勘で選択視するしかないでしょうね。

新宿・渋谷に勤務する人達は南西側を選択する方が便利だし、
東京駅周辺に勤務する人は、湾岸・北東側が便利だが文化が低いだの
ヤンキーが多いだのと敬遠する人が多い。

イメージではなくて自分の足で候補地を歩いて判断するしか
ないでしょうね。自分はそうしてます。

[260: 匿名さん]

普通に家族の意見が優先でしょう。自分は後回しです。

[261: 匿名さん]

＞２５８
でも、１億円オーバーの土地がそのうちどのくらいしめているんでしょう？

[262: 匿名さん]

１億だったら１人２５００万にしか成らないよ。２億オーバーの
土地でしょ？

[263: 匿名さん]

坪２００万で７０坪なら１．４億。杉並・世田谷・吉祥寺の昭和の区画分譲はその程度。
厳密に計算しなくても相続人の数とか場所とかで違うけど。
田舎でも道路拡幅で１９９０年代に土地を売ったら５０００万くらいの金にはなっている。
そもそも日銀が今日発表した家計の金融資産１５５０兆円の大半は
６５歳以上が保有しているらしい。
それが一部に集中しているのでなく、相応にばらけているという話を
申し上げている。

[264: 匿名さん]

あと、杉並、中野にいっぱい建っているボロアパートは皆個人地主の
所有物。築２５年以上ということは７５歳以上のオーナーの持ち物。

まぁ、ない人にある人の想像しろといっても無理。遺産なんて祖父母が
死んで相続した親が内緒にしていて親が亡くなって判るか、途中で
子供に援助の形で出てくるかの違いがあるだけ。

もらえたらありがいたいと思って減らさずに子供に残す手立てを
考えればいいだけだ。
無い人に相続の説明しても仕方がない。
まわりにいる５０代、６０代、７０代が結構ゆとりがあるのは
４〜５千万規模の「小さな」遺産相続のせいだというのは
事実として知っているから申し上げているだけだ。

[265: 匿名さん]

中央区人形町のＵＲ新築賃貸タワー。
家賃が３０万円前後だが、応募平均倍率が８.６倍だとさ。
最高で８８.７倍。優遇倍率無しの倍率でね。
都心駅近のタワー人気は賃貸でも凄いね。

[266: 匿名さん]

ちなみに最高が８８.７倍と端数なのは
３戸あるタイプに、２６６人が応募したから。

[267: 匿名さん]

株が下げ止まらない。米サブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）問題を背景にした信用収縮に加え、消費者金融のクレディアが１４日に東京地裁へ民事再生手続き開始を申し立てたことが「ショック安」を引き起こす材料として直撃、嫌気する売りが広がった。

ここまで下がるとやばいよ。
企業業績へ悪影響を与える。

今のマンション相場もあくまで世界的な好況という前提があってのもの。
皆、懐が寒くなるとでかい買い物は様子見しだす。

米国発リセッション
→輸出企業の業績悪化（自動車なんか影響でかいよ）
→大多数のリーマンの給与・賞与減少
ここまでは、ほぼ間違いないだろう。

年末あたりに不況風が実感されるようになると本当にやばい。

[268: 元祖匿名はん]

>>265、266
30万はファミリー（3LDKクラス）ですね。
人気が集中したのは50平米以下で20万以下。
URが人気なのがいいのかどうか存じませんが。
旧住都公団も再起、プレゼンスめざましいですね。
まさに民業圧迫か。

ちなみに仮に30万取れたとして、6000万7000万が本来いいとこ。
出し値9000万1億に化けてるのが今のマーケットですかね。
リーシングの成否もシングルテナントリスクも横に置いといて。
で、まだまだ上がるとおっしゃってる方がいるわけで。
UR新築タワーが満室になったら市場賃料が上がるのでしょうか。

[269: 匿名さん]

今朝もTXでサブプライムのことやってたけど、酷すぎるね。
英語もロクに話せない人をだましてローンを組ませるわ、
ローンの書類を偽造するわで、家を売ってたりしているそう。

この秋には200万人の人の利率、支払額がアップするんだって。
利率や支払額がアップすることさえ知らされずに買った人も多いんだろうね。

[270: 匿名さん]

サブプライム問題自体は根が深いよ。アメリカの金利のリセット（低金利から高金利＝現状金利へのシフト）が本格化するのは来年から再来年。まだ氷山の一角という見方が大勢。あと、世界的な住宅バブルの象徴だった英国にも金融機関（ノーザンロック）への波及が顕著に見られてるし、今後しばらくはこの問題で持ちきりでしょうね。デベも土地を高値で仕込んでるだろうから、国内の不動産価格がすぐさま下がるかは議論の分かれるところだろうけど、このまま一本調子で上がるとは現段階では思えない。とりあえずこの秋の販売戦線が今後の不動産市況を占う試金石と思って眺めてる。

[271: 元祖匿名はん]

あ、あと余談ですが、URの賃貸条件は敷3だけど、礼金・更新料ナシだから
よくある礼2更新1と比較した場合、2年で割ると0.125ヶ月分、
仮に30万だとすると37,500円分（12.5％）相場賃料より安いとなりまふ。
礼金ゼロも増えてるけど、分譲賃貸だと敷2以上で礼2とか強気でしょ。

住都公団なんてなくしてしまえって意見が大勢だったのにねぇ。。。
ゾンビだね。

[272: 匿名さん]

首都圏中古マンションの最近の動きが出ました
新東京タワーに関連するエリアに上昇が見られます。
郊外はやはり苦戦のようです。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/tankaranking-syuto-sin.pdf
中古価格を無視した形で新築マンション価格が突出しているところが
近郊、郊外に見られますが、
このような所は新価格も受け容れられないでしょう。

[273: 元祖匿名はん]

上記東京カンテイのレポートですが
中古ではなく新築ですね。売り出し。

ちなみにろくに分譲がなかったところで
年度が替わって急に大手や高級っぽい物件が出たりすると
坪単価ベースでは跳ね上がるので全幅の信頼とはいきません。

[274: 匿名さん]

中古はこちらでした
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/tankaranking-syuto-chu.pdf
新築価格より信頼できるのが中古価格と家賃水準です。
つまり将来の資産価値ですね。
中古、家賃ともに机上の数字で需要が無くて実際は売れない、貸せない
って例が郊外に多いから要注意ですが・・

[275: 元祖匿名はん]

まあ、これも指摘しておきますと、同じ物件同グレードの物件が
取引されたとは限りませんから。
ただ中古も成約ベースで上がってるのは事実なんでしょう。
（裏にチャレンジ価格？で売れ残ってる分は知りませんが。）

[276: 441]

中古成約は半数以上が築20年以上でこの比率は変わってないから、
過度に同グレードじゃないと言ってみてもしょうがない。
ただし成約ベースで上がっているのは過去からその通りで驚きではない。

今後は何より賃料でしょう。

[277: 匿名さん]

>275
ごめんね、率直な感想。
あなたの書き込みって、どれも中途半端な印象がある。
あぼーん機能付の専用ブラウザないのかな。

[278: 元祖匿名はん]

余計なお世話。私にはあなたの書き込みの方が無駄に感じます。
己の中途半端な表現力で、定性的に言い切るのはお止めください。

[279: 匿名さん]

というか、7月の頭とかピークのデータ持ってこられても・・・・
8月、9月の体感では少なくとも上げどまり、もしくはやや下げ。
不動産屋の売物件の張り紙とかもぽつぽつ手書きで値下げしてたり。

そんな感じじゃない？

上でちらっと出ていた即日完売！！のプラウド千代田富士見スレでも株価下がってこのままだとキャンセルだ〜みたいな書き込みまであったけど。いや、ネタで書いてるだけかもしらんが、結構やっぱり株安で損こいてるハイレバ組にはそれなりに逆資産効果がじわじわ出てくるよね。これから。

[280: 匿名さん]

あ〜あ　アメリカのせいで世界中がバブルになるぞ〜

[281: 匿名さん]

中古市場、
センターコアエリアでも北部はさえないね。

[282: 匿名さん]

Ｊ−ＲＥＩＴ市場、期待と不安
9月18日8時32分配信 フジサンケイ　ビジネスアイ


　米国のサブプライム（高金利型）住宅ローンショックのあおりで、東京証券取引所に上場する不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ）の低迷が続いている。上場銘柄全体の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数は１４日終値で前日比２４・７９ポイント安の１８６２・７６となり、５月３１日に付けた年初来高値の２６１２・９８から大きく値下がりしている。サブプライム問題で損失を被った外国人投資家の撤退など悲観材料も多いが、一方で農協資金の流入観測もあり、市場では不安と期待が交錯している。

　サブプライムショックで東証の日経平均株価が８７４円の暴落を記録した８月１７日に東証ＲＥＩＴ指数も、前日比１３３ポイント安の１８０１・４６まで急落した。一時的にやや盛り返したものの、９月１１日には１７９２・３２と１８００の大台を割り込み、その後も一進一退の動きが続いている。

　ＲＥＩＴ指数は、地価の上昇や旺盛なオフィスビル需要などを背景に昨年１１月から急上昇。今年４月から５月にかけ、高値圏の２６００台で推移していた。

　しかし、６月に入ると、「短期売買狙いの外国人投資家の資金が急速に流出し始めた」（アナリスト）。さらに、７月以降、サブプライム問題が深刻化すると、それまでの上昇で含み益が膨らんだＲＥＩＴの売却で、サブプライム関連投資の損失を穴埋めしようという動きが広がった。

　信用収縮に伴うリスク資産からの撤退の動きに加え、米国の住宅バブルの崩壊で、世界的に不動産投資への警戒感が高まっていることも重しとなっている。

　低迷には国内事情も影響している。みずほ証券の石澤卓志チーフ不動産アナリストは「景気回復の恩恵が家計に波及しておらず、不動産を購入する動きが広がっていない」と指摘する。実際、地価の上昇は都心の商業地など局地的なもので、「これ以上、地価は上昇しないのではないか」との声も増えている。

　一方で、新たな資金の流入期待というプラス材料もある。農協関連資金だ。３月に農業協同組合法（農協法）施行規則の一部が改正され、規制緩和で、ＪＡ信連などの資金運用先としてＲＥＩＴが認められた。

　市場では「農協資金のＲＥＩＴへの投資は１０月から本格化する」（関係者）といわれている。

　有価証券運用残高が１７兆円に上るＪＡ信連が、その一部でもＲＥＩＴ市場に投資すれば、「外国人投資家の抜けた穴を十分に埋められる」（同）と期待されている。

　みずほ証券の石澤氏は「ＲＥＩＴ市場の資金のうち３割程度が短期売買狙い。これが流出した代わりに、ＪＡ信連のような長期の投資資金が流れ込めば、市場全体がより安定したものになる」とし、質的な向上にもつながるとみている。

　これまでＲＥＩＴへの大量の資金流入が、国内不動産市場の活性化を牽引（けんいん）してきたが、サブプライムショックが大きな転換点となりそうだ。