23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[568: 匿名さん]

首都圏に新築マンションを買いたい世帯7万世帯
そのうち金融資産５０００万以上持ってるのが２万世帯
そのうち金融資産２５００万以上持ってるのが４万世帯

これを多いというか少ないというか、難しいところですね。

[569: 匿名さん]

>568

というか、その数値が正しいか間違っているかから考えたほうがいいような。

数値を出すなら、根拠となる資料を提示してくれないと。

[570: 匿名さん]

・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
薄利で供給を続けてくれるのか。
否。デベは業態を変え、供給を絞る。
日本の国力が衰退に向かっている中、
庶民の住宅事情だけが良くなっていく、などという能天気な予想が
いったいどこから出てくるのか？
これからマクロな傾向としては、占有面積の減少、仕様の低下、郊外開発による
「庶民の買える価格帯」を保ったままの実質上昇傾向が続くだろう。
20〜30年前の旧公団、都営住宅はまだ40〜50平米台の「ファミリー向け」
だってたくさんあった。経済力が衰えればその時代に戻るだけの話。

[571: 住まいに詳しい人]

>>570
何もない処から国力が高まりモノが増えていく発展局面と
多くのモノがある状態から国力が落ちていく衰局面は非対象です

50年以上かけて築かれたインフラや住宅ストックは
衰退に向かっているからといって直ぐに消滅するわけではありません
＃それを維持するコストが今後は社会問題になるのですが・・・・・・

20〜30年のスパンでは、40〜50m2台のファミリータイプ水準に
戻ることはないでしょうね

>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。
>否。デベは業態を変え、供給を絞る。

「供給を絞る」のはいいけど
かつて“バブルの塔”とか“幽霊タワー”と呼ばれた
外苑東通りのタワーマンションの様に
工事途中で10年くらい放置しますかねぇ

ファンドがらみのお金も、昨今の信用収縮で元栓が絞られて
先細なのは予見できますしね
調子に乗って大量の土地を仕入れたデベはツライですね
ここから2、3年、デベは体力勝負になるでしょ

[572: 匿名さん]

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
多い価格帯は４７００〜６０００万円です。
江東区のマンション規制が解除されたら、都心部でこの価格帯のファミ
リー向けマンションがまだまだ出てくるでしょう。
解除されれば、約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区：白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部：５１００戸
旧城東区：亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸
都心部の住環境が良い地域でファミリータイプマンションが安定した
価格で供給されれば、職住近接のアーバンライフを手に入れる人は増えます。

[573: 匿名さん]

>570
>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。

デベは(今のバブルまで)庶民のために安く供給してたわけじゃないでしょ。
売れないから安く販売せざるをえなかったんじゃない。

安く供給するのが嫌だったら、高い価格で供給すればいいんじゃないか。

>デベは業態を変え、供給を絞る。

そんなことが簡単にできるんだったら、ご自由にどうぞ。

[574: 匿名さん]

都心部マンション
心地よい価格水準は坪単価で２５０万円
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。
坪単価が３００万円台になると、かなり購入し辛くなります。
大量供給が続けば価格も適正水準を維持できます。

[575: 匿名さん]

>>573
日本語読めないんなら無理して投稿しなくていいんじゃないか。

[576: 匿名さん]

>世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。

そうですか、厳しい世の中になりますね。
７０ｍ２だと、夫婦＋子供1人が精一杯だろうな。

[577: 匿名さん]

>>576
一方でこんな数字もありますから、
都心部マンション購入層の年収レベルが徐々に上がってくるかも？
上がればもっと広いところに住める人も増えますよ。

地域間格差の広がり、首都圏格差
県民１人当たり所得、１９９６年から２００４年推移。
東京都　４２８２千円→４５５９千円　６．４７％増
埼玉県　３３２４千円→２９５６千円　１１．０７％減
千葉県　３１１６千円→２９７６千円　４．４９％減
神奈川県　３５７６千円→３１７４千円　１１．２４％減

[578: 匿名さん]

>575
可哀相な人だね。

[579: 匿名さん]

戸建離れが進んで都心部マンション志向が高くなって行くと、価格帯４７００〜６０００万円の購入者数が現状より増えていくかもしれません。

[580: 匿名さん]

>>570

＞・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
＞・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
＞いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
＞消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
痛快。　　　よくぞ言った。
そのとおりだ。これに尽きるよ。

[581: 匿名さん]

マンションが薄利多売から高額商品に変わったのは、坪単価２５０万を
超えたあたりからだろう。
２３区といってもバブル崩壊以降一度も２５０万超えたことのないエリアが
一度も２５０万以下になったことのないエリアを追い抜くみたいな話は噴飯もの。
そういう混乱を招いたのが価格破壊湾岸タワーだったというだけ。

世の中、薄利多売と高額差別化商品とある。
それぞれマーケットが違う。

[582: 匿名さん]

>>581
お怒りはごもっともですが、都市構造が根本から変わって来ているんじゃないでしょうか？都心回帰ですよね・・・・猫も杓子も

[583: 匿名さん]

570,575,580
確かに客のなかには王様然とした横柄なのもいるからね。
ストレスたまるよな。毎日の営業、ご苦労さん！
（世の中仕事は色々あるぞ。）

[584: 匿名さん]

お客はみんな湾岸方面に集まって
他はみんな閑古鳥デツ。
本当に頭にくるよな。

[585: 銀行関係者さん]

>570さんの意見に同意。

土地をたんまり仕込んだデベが資金繰りに耐えられなくなって安価で放出という希望的観測はあるけど、そこそこ好立地のマンション用地を仕込めているのは総合不動産位。彼らはマンション販売が低調になってもオフィス賃貸が絶好調なので安く手放す必要がない。

デベが他業態に転換を図れるかについては、総合不動産は事業ポートフォリオをオフィス賃貸に集中させれば良いだけ。専業デベはオフィスも含めた流動化事業や高齢者向け住宅、管理事業への注力など、不動産からは離れないものの「脱分譲」の方向性が明確になっている。

結局、弱小デベの中には郊外物件を値引き販売せざるを得ない所も出てきているし、他業態への転換が失敗すれば破綻・再編に巻き込まれるだろうが、大手デベの経営や好立地物件の販売価格とは別次元の話。

[586: 匿名さん]

>>582
都心回帰も金次第。
猫も杓子も金がある訳でもなし・・

[587: 匿名さん]

>>582
都心回帰も金次第。
猫も杓子も金がある訳でもなし