23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[387: 匿名さん]

基準地価
東京駅から半径５ｋｍ圏内の全用途の上昇率を見ると
概ね２０％を超えています。
今注目を浴びている江東区は約１９％ＵＰでした。
それでも他の都心部に比べると低い上昇率です。
大量供給による抑制が働いており、
まだまだ割安なエリアと言えます。

[388: 元祖匿名はん]

いや、まさにその通り。産みの苦しみならぬ、膿の苦しみですよ、サブプライムあたりは。切って売って切って売って、最後何がなにやら、どれが誰やらわからなくなってる。

[389: 元祖匿名はん]

あ、ごめん。380さんへのレスです。

[390: 匿名さん]

経済学者の経済予測だってほとんど当たらないんだから、素人の予想なんて当たるわけがない
買って得するか、損するかなんて運しだい

[391: 匿名さん]

まあここ一年くらいはマンション価格はチキンレースでしょ
デベの値付けも悩みどころだろう

[392: 匿名さん]

基準地価
各区別の全用途地価の平均はこれです。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/19nen/06hendou_ritu_kushi.pdf
県境外周区を時計回りに見ると
大田区１２．８％ＵＰ
世田谷区１５．２％ＵＰ
杉並区１１．３％ＵＰ
練馬区１２．１％ＵＰ
板橋区１１．５％ＵＰ
北区１２．０％ＵＰ
足立区９．９％ＵＰ
葛飾区１０．３％ＵＰ
江戸川区１１．４％ＵＰ
世田谷区だけ別格って感じでした。

[393: 元祖匿名はん]

運次第と純粋に本気で思ってる人には運は来ない気がしますが。
難しいタイミングになってるのは事実です。
プロのマーケットでさえ見えにくい。

[394: 441]

まあね。上がるか下がるか、50%の確率のところを、55%で生きていければ、天才です。

[395: 匿名さん]

>>350
現在の地価での土地取得、現在の円安での部材輸入を鑑みるに、
これから建築されるマンションで今より安価な物件が出るわけがない。
単純に原価が高い。

増税、金利上昇購入する層がより限定されていく。現状ですら、
新築マンションは年収1000万前後のサラリーマンへターゲットが
絞られている。

今マンションを購入できない層は、これからも購入できない可能性大。

[396: 匿名さん]

>>395
不景気のころはゼネコンが赤字覚悟で受けて
値段が上がらなかったよ、手は思いっきり抜いたかもしれんが

供給側の論理だけでは動かないのが不透明さを増すけど
まあ数年で下落はないと個人的には思う

[397: 匿名さん]

>>395
それは一面的な物の見方で賛同は出来ないな。
業者より視点すぎるよ。

年収1000万以上のサラリーマンって数がいないよ。
更にその中で転勤族（金融関係が多い）は買わないよ。
社宅か家賃補助たっぷりかだから。

更に、今までの数年で買っちゃってるよ。
目先が利く人は。
これから買おうって人はそんなにいるのかな？

長い目で見ると人口減、世帯減はハッキリしてるし、総需要が減るんだからこれからずっと価格が上がるというのはありえないと思うよ。

[398: 441]

そりゃ、価格がずっと上がり続けるわけは無いわな。
ただ、あと2-3年でも上がってしまうと、2003,2004年水準は遥か彼方。
なおかつ都心周辺で良い物件は枯渇傾向。

ひじょーにひじょーにここからは難しいねえ
郊外はなかなか手を出しづらいしねえ。それよか東欧を買いたい。
どうやって買うんだろか。。

[399: 匿名さん]

まあ買える範囲でいいなと思える物件がないなら、
待つしかないのでは？　あ、投資1ルーム勧めるのか？

[400: 匿名さん]

>>396
同意で、金利上昇・円高・地価下落がゆるやかにすすんでいって、
マンション価格もゆるやかに落ち着いていくというのが
常識的な考え方と思う。

>>397
価格はずっと上昇はあり得ないが、ここ5年で大きな下落もない。
(上記理由…地価下落に依存)

需要がなければ、デベは単純に供給数減らすだけ。
実売価格を大きく下落させるようなことはせず、どの年代にもいる
富裕層向けにターゲットを絞ると予想。

[401: 匿名さん]

つうか安いマンションと高いマンションの差が出るだけだな

苦戦してるのは弱小売主の郊外の安価なマンションでしょ
億ション売れてるんでしょ？

[402: 匿名さん]

ざっくりと、甘い計算で。

５０００万の物件を月２０万平均で１０年貸せてインカム２４００万
これに経費等を控除し節税した所得税１０％として２４０万ロス
仲介業者に払う手数料が年４万として４０万
購入にかかる経費が６％として３００万のロス
固定資産税や管理費等維持費が同じく月３万で３６０万のロス
売却にかかる費用がざっくり２００万のロス
現金支出の運用機会損失とローンの金利が共に年２％として４００万ロス
ざっと９００万の益金といったところ。

１０年後、価格横ばいで同等の新築が５０００万で売られるなか、
運良く中古が４０００万で売れたとしても、
先のインカム９００万と合わせてもロス１００万。

結局マンション投資が成り立つには、キャピタルゲインの上昇、
つまり物件価格の上昇がないと無理だということ。
新築価格が頭打ち横ばいになった時点で、もはや成り立たない。

[403: 匿名さん]

このまたもや急激な円高は何でしょう？？

[404: 匿名さん]

円キャリの影響です

[405: 匿名さん]

>>402の＊＊へ
意味不明な矛盾した論理の末の結論お疲れ様です。
掲示板じゃなくチラシの裏にでも書いといてください。

[406: 匿名さん]

>>403
バブルの崩壊です。
アメリカは日本を見ているのに学習しない国なのでしょうか。

ダウ平均も下がってるな。次回の利下げ0.25%織り込んでるのにな。

アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

トヨタも厳しそうだね。
内需も下降一直線なのに、アメリカの景気減速で売れないのでどうにもならない。ついでに円高で利益激減。

トリプルパンチだな。