23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[263: 匿名さん]

坪２００万で７０坪なら１．４億。杉並・世田谷・吉祥寺の昭和の区画分譲はその程度。
厳密に計算しなくても相続人の数とか場所とかで違うけど。
田舎でも道路拡幅で１９９０年代に土地を売ったら５０００万くらいの金にはなっている。
そもそも日銀が今日発表した家計の金融資産１５５０兆円の大半は
６５歳以上が保有しているらしい。
それが一部に集中しているのでなく、相応にばらけているという話を
申し上げている。

[264: 匿名さん]

あと、杉並、中野にいっぱい建っているボロアパートは皆個人地主の
所有物。築２５年以上ということは７５歳以上のオーナーの持ち物。

まぁ、ない人にある人の想像しろといっても無理。遺産なんて祖父母が
死んで相続した親が内緒にしていて親が亡くなって判るか、途中で
子供に援助の形で出てくるかの違いがあるだけ。

もらえたらありがいたいと思って減らさずに子供に残す手立てを
考えればいいだけだ。
無い人に相続の説明しても仕方がない。
まわりにいる５０代、６０代、７０代が結構ゆとりがあるのは
４〜５千万規模の「小さな」遺産相続のせいだというのは
事実として知っているから申し上げているだけだ。

[265: 匿名さん]

中央区人形町のＵＲ新築賃貸タワー。
家賃が３０万円前後だが、応募平均倍率が８.６倍だとさ。
最高で８８.７倍。優遇倍率無しの倍率でね。
都心駅近のタワー人気は賃貸でも凄いね。

[266: 匿名さん]

ちなみに最高が８８.７倍と端数なのは
３戸あるタイプに、２６６人が応募したから。

[267: 匿名さん]

株が下げ止まらない。米サブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）問題を背景にした信用収縮に加え、消費者金融のクレディアが１４日に東京地裁へ民事再生手続き開始を申し立てたことが「ショック安」を引き起こす材料として直撃、嫌気する売りが広がった。

ここまで下がるとやばいよ。
企業業績へ悪影響を与える。

今のマンション相場もあくまで世界的な好況という前提があってのもの。
皆、懐が寒くなるとでかい買い物は様子見しだす。

米国発リセッション
→輸出企業の業績悪化（自動車なんか影響でかいよ）
→大多数のリーマンの給与・賞与減少
ここまでは、ほぼ間違いないだろう。

年末あたりに不況風が実感されるようになると本当にやばい。

[268: 元祖匿名はん]

>>265、266
30万はファミリー（3LDKクラス）ですね。
人気が集中したのは50平米以下で20万以下。
URが人気なのがいいのかどうか存じませんが。
旧住都公団も再起、プレゼンスめざましいですね。
まさに民業圧迫か。

ちなみに仮に30万取れたとして、6000万7000万が本来いいとこ。
出し値9000万1億に化けてるのが今のマーケットですかね。
リーシングの成否もシングルテナントリスクも横に置いといて。
で、まだまだ上がるとおっしゃってる方がいるわけで。
UR新築タワーが満室になったら市場賃料が上がるのでしょうか。

[269: 匿名さん]

今朝もTXでサブプライムのことやってたけど、酷すぎるね。
英語もロクに話せない人をだましてローンを組ませるわ、
ローンの書類を偽造するわで、家を売ってたりしているそう。

この秋には200万人の人の利率、支払額がアップするんだって。
利率や支払額がアップすることさえ知らされずに買った人も多いんだろうね。

[270: 匿名さん]

サブプライム問題自体は根が深いよ。アメリカの金利のリセット（低金利から高金利＝現状金利へのシフト）が本格化するのは来年から再来年。まだ氷山の一角という見方が大勢。あと、世界的な住宅バブルの象徴だった英国にも金融機関（ノーザンロック）への波及が顕著に見られてるし、今後しばらくはこの問題で持ちきりでしょうね。デベも土地を高値で仕込んでるだろうから、国内の不動産価格がすぐさま下がるかは議論の分かれるところだろうけど、このまま一本調子で上がるとは現段階では思えない。とりあえずこの秋の販売戦線が今後の不動産市況を占う試金石と思って眺めてる。

[271: 元祖匿名はん]

あ、あと余談ですが、URの賃貸条件は敷3だけど、礼金・更新料ナシだから
よくある礼2更新1と比較した場合、2年で割ると0.125ヶ月分、
仮に30万だとすると37,500円分（12.5％）相場賃料より安いとなりまふ。
礼金ゼロも増えてるけど、分譲賃貸だと敷2以上で礼2とか強気でしょ。

住都公団なんてなくしてしまえって意見が大勢だったのにねぇ。。。
ゾンビだね。

[272: 匿名さん]

首都圏中古マンションの最近の動きが出ました
新東京タワーに関連するエリアに上昇が見られます。
郊外はやはり苦戦のようです。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/tankaranking-syuto-sin.pdf
中古価格を無視した形で新築マンション価格が突出しているところが
近郊、郊外に見られますが、
このような所は新価格も受け容れられないでしょう。

[273: 元祖匿名はん]

上記東京カンテイのレポートですが
中古ではなく新築ですね。売り出し。

ちなみにろくに分譲がなかったところで
年度が替わって急に大手や高級っぽい物件が出たりすると
坪単価ベースでは跳ね上がるので全幅の信頼とはいきません。

[274: 匿名さん]

中古はこちらでした
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/tankaranking-syuto-chu.pdf
新築価格より信頼できるのが中古価格と家賃水準です。
つまり将来の資産価値ですね。
中古、家賃ともに机上の数字で需要が無くて実際は売れない、貸せない
って例が郊外に多いから要注意ですが・・

[275: 元祖匿名はん]

まあ、これも指摘しておきますと、同じ物件同グレードの物件が
取引されたとは限りませんから。
ただ中古も成約ベースで上がってるのは事実なんでしょう。
（裏にチャレンジ価格？で売れ残ってる分は知りませんが。）

[276: 441]

中古成約は半数以上が築20年以上でこの比率は変わってないから、
過度に同グレードじゃないと言ってみてもしょうがない。
ただし成約ベースで上がっているのは過去からその通りで驚きではない。

今後は何より賃料でしょう。

[277: 匿名さん]

>275
ごめんね、率直な感想。
あなたの書き込みって、どれも中途半端な印象がある。
あぼーん機能付の専用ブラウザないのかな。

[278: 元祖匿名はん]

余計なお世話。私にはあなたの書き込みの方が無駄に感じます。
己の中途半端な表現力で、定性的に言い切るのはお止めください。

[279: 匿名さん]

というか、7月の頭とかピークのデータ持ってこられても・・・・
8月、9月の体感では少なくとも上げどまり、もしくはやや下げ。
不動産屋の売物件の張り紙とかもぽつぽつ手書きで値下げしてたり。

そんな感じじゃない？

上でちらっと出ていた即日完売！！のプラウド千代田富士見スレでも株価下がってこのままだとキャンセルだ〜みたいな書き込みまであったけど。いや、ネタで書いてるだけかもしらんが、結構やっぱり株安で損こいてるハイレバ組にはそれなりに逆資産効果がじわじわ出てくるよね。これから。

[280: 匿名さん]

あ〜あ　アメリカのせいで世界中がバブルになるぞ〜

[281: 匿名さん]

中古市場、
センターコアエリアでも北部はさえないね。

[282: 匿名さん]

Ｊ−ＲＥＩＴ市場、期待と不安
9月18日8時32分配信 フジサンケイ　ビジネスアイ


　米国のサブプライム（高金利型）住宅ローンショックのあおりで、東京証券取引所に上場する不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ）の低迷が続いている。上場銘柄全体の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数は１４日終値で前日比２４・７９ポイント安の１８６２・７６となり、５月３１日に付けた年初来高値の２６１２・９８から大きく値下がりしている。サブプライム問題で損失を被った外国人投資家の撤退など悲観材料も多いが、一方で農協資金の流入観測もあり、市場では不安と期待が交錯している。

　サブプライムショックで東証の日経平均株価が８７４円の暴落を記録した８月１７日に東証ＲＥＩＴ指数も、前日比１３３ポイント安の１８０１・４６まで急落した。一時的にやや盛り返したものの、９月１１日には１７９２・３２と１８００の大台を割り込み、その後も一進一退の動きが続いている。

　ＲＥＩＴ指数は、地価の上昇や旺盛なオフィスビル需要などを背景に昨年１１月から急上昇。今年４月から５月にかけ、高値圏の２６００台で推移していた。

　しかし、６月に入ると、「短期売買狙いの外国人投資家の資金が急速に流出し始めた」（アナリスト）。さらに、７月以降、サブプライム問題が深刻化すると、それまでの上昇で含み益が膨らんだＲＥＩＴの売却で、サブプライム関連投資の損失を穴埋めしようという動きが広がった。

　信用収縮に伴うリスク資産からの撤退の動きに加え、米国の住宅バブルの崩壊で、世界的に不動産投資への警戒感が高まっていることも重しとなっている。

　低迷には国内事情も影響している。みずほ証券の石澤卓志チーフ不動産アナリストは「景気回復の恩恵が家計に波及しておらず、不動産を購入する動きが広がっていない」と指摘する。実際、地価の上昇は都心の商業地など局地的なもので、「これ以上、地価は上昇しないのではないか」との声も増えている。

　一方で、新たな資金の流入期待というプラス材料もある。農協関連資金だ。３月に農業協同組合法（農協法）施行規則の一部が改正され、規制緩和で、ＪＡ信連などの資金運用先としてＲＥＩＴが認められた。

　市場では「農協資金のＲＥＩＴへの投資は１０月から本格化する」（関係者）といわれている。

　有価証券運用残高が１７兆円に上るＪＡ信連が、その一部でもＲＥＩＴ市場に投資すれば、「外国人投資家の抜けた穴を十分に埋められる」（同）と期待されている。

　みずほ証券の石澤氏は「ＲＥＩＴ市場の資金のうち３割程度が短期売買狙い。これが流出した代わりに、ＪＡ信連のような長期の投資資金が流れ込めば、市場全体がより安定したものになる」とし、質的な向上にもつながるとみている。

　これまでＲＥＩＴへの大量の資金流入が、国内不動産市場の活性化を牽引（けんいん）してきたが、サブプライムショックが大きな転換点となりそうだ。