23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[203: 匿名さん]

>>198,200
気持ち悪いので、いい加減に自分で投稿して、他人の振りして自分をほめるの止めにしてもらえませんかね。

[204: 匿名さん]

ＲＥＩＴが格好のバッファになって、
不良在庫が市場にでて、相場を崩すのを防いできた面があります。
この受け皿がなくなるようだと、
実際のマンション販売手法にも変化がおきるでしょう。

[205: 匿名さん]

みんなが乗らなくなれば車が安くなりますかね？
答えはノーです。

みんなが買わなくなればマンションの値段が下がる？

少しは下がるかも知れないけど、これもノーでしょうね。
新築は作らなくなるし、中古も売り出さなくなります。

高く買ったものを安く売らなければならないほどにデベも個人も困っていない。
2000-2004が安かったのは説明するまでも無いでしょ。
その数年前に、社会が不良債権を処理しようとして異常に安い土地が供給されたことと、勢いで湾岸に作りすぎて供給過剰になったことが原因ですよ。

同じことが起こらない限り、同じレベルには下がらない。

売れ残りが値段を下げるのなんか、数年前からずっとやってたことでしょ。今になってそれが下がる指標のひとつになるかね。

旧価格だったパークハウス笹塚なんか新価格の中でひときわ安かったが売り切るのに1年近くかかった。
マンションは安いだけでは売れない。

しかも、1億以上のマンションを買える層はうじゃうじゃいる。
都心に富裕者向けマンションを作っていけばよい。

下がる論者は何を期待しているのやら。

[206: 匿名さん]

下がる論者は自分の収入があまりに平均的なのにも関わらず、平均以上の立地に家が欲しいという欲張り者だと思われます。もしくは自分が見えていない。

[207: 匿名さん]

>>205

下がる論者ですが、供給があるにも関わらずみんなが買わなければオファー価格はともかく、約定価格は下がります。当たり前すぎるほど当たり前。地方の地価が低いのはみんなが買わないから以外の何物でもない。

中学生レベルの話としても価格は需要と供給の均衡点で決まる訳ですから、供給過剰であれば値段は下がります。

ただ供給サイドがコスト割れする水準では供給を止めるでしょうから、供給サイドがどれくらいになるかを抜きにして需要面だけ話をしても仕方ないでしょう。

で、私個人は新築物件については今の価格帯では供給がだぶついてると考えているので下がるという予想をしています。

[208: 匿名さん]

この前即日完売した「プラウドタワー千代田富士見」なんて３０６戸の募集に対して９００人申し込みが殺到した。平均１億超の物件だったのに、、、ここだけでも１億を軽く払える６００人が買えずに涙を飲んだはず。よく買い手が付いて来れないからマンションはこれ以上上がらないって言う論調があるけど、良い物件があれば買いたい人はまだまだたくさんいると思います。

[209: 匿名さん]

＞２０７で、私個人は新築物件については今の価格帯では供給がだぶついてると考えているので下がるという予想をしています。

だから、郊外の駅遠マンションの売れ残りは下げるでしょうね。

地方と比べてどうするの？詭弁だね。
だったら地方のマンション買えば。
討論にならん。

[210: いつか買いたいさん]

西だ東だという広い範囲ではなく、もう少しピンポイントで上がり目があるとすればどこなんでしょう？

[211: 匿名さん]

>>209

>みんなが買わなくなればマンションの値段が下がる？

>少しは下がるかも知れないけど、これもノーでしょうね。


って書いたの自分だろ？

それについて書いて例示をしただけでなんで詭弁になるんだよ。

需要が0に近かったら供給も0に近くならないと値段は下げざるを得ないんだよ。

都心は供給が細るから値段はさがんねーっていうなら理解できるけど。

俺は今後人口減、景気悪化で需要はそれを上回って少なくなるから価格は下がるって予想してるだけだ。都心も例外なくだ。時期は短期的には景気悪化を理由に年内、来年早々にもだろう。

[212: 匿名さん]

>206
>下がる論者は自分の収入があまりに平均的なのにも関わらず、平均以上の>立地に家が欲しいという欲張り者だと思われます。もしくは自分が見えて>いない。

私もそう思います。
昔から、購入価格は年収の5倍程度までと言われています。
かつ、これからは
　・平均給与は上がらない
　・子供の教育費が上がる
　・年金が期待できない(30年後には年金はなくなっているか、もらえる額は大幅に減少しているでしょう)
んです。

この状況で、*千万単位の貯金もせずに老後を迎えることは自殺行為ですよ。
みなさん、見栄で高いマンション買って、後々苦しむことがないように。
自分の身の丈にあったマンションを買いましょう。

[213: 匿名さん]

安ければ売れるわけではない。だからといって高価格帯が売れるということでもない。高くてものが相対的に劣れば、もっと売れないよ。安いものが売れないとしても、高価格が正当化されてるわけではない。初歩的なロジックの問題。

当たり前のことだが、良いものは高く売れるかもしれないが、何でもかんでも便乗して高値をつけられないということでしょ。億を超えても売れるものは売れる。金持ちはいるからね。

でもマスのマーケット考えれば、高い値づけはリスクが大きいことに変わりないよ。よく億単位の物件の人気例があげられてるけど、それだって一物件につきせいぜい数百人単位の話で、全体の動向を左右するほどのクリティカル・マスにはなってないでしょ。企画外れになることもあるし、これだけじゃある程度の大手はやっていけないよ。結局、マスをターゲットにした物件が大部分を占めて価格動向の大勢を決めるんじゃないの。

[214: 匿名さん]

ここの上がる論者は昔から1例だけをだして、それがすべてみたいな事を言う。
まさに詭弁。
>>208なんてそうだね。売れ残り一杯あるのに。
ブリリアマーレ有明やビーコンやらをその勢いで買ってくれよ（笑）

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。

これより所得の低い人が大部分なんですよ。
大企業勤務の40歳の人で年収800万。
年収の5倍を不動産取得に当てるとして4000万。
大体そこらへんが1馬力だと上限って事です。

23区内で4000万だと足立区で70平米買える程度でしょうか。
そう考えると、もう天井でしょう。

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

[215: 匿名さん]

県境外周区で坪単価が２５０万円を超えるようなところは
売れなくなって来ています。
完成在庫が積みあがってしまい、
現在供給量を絞って在庫整理に明け暮れています。
今年の２３区の販売数量が激減したのはこれが本当の理由です。

今話題の川崎市中原区の坪単価が
昨年の２１３万円から２５４万円に上がっていますが、
隣接区に比べてまだ割安感があるってところです。
今後隣接区で価格の見直しがあるのか？
注目されるポイントです。

[216: 匿名さん]

先日、T社の社長だか会長だかが、業績が落ちたのは耐震の審査が厳しくなったため、というようなことをいってました。
これって本当ですか。
審査が厳しくなったのは、ずいぶん前のことだと思うのですが。

[217: 匿名さん]

ご参考まで
県境外周区が坪単価の上昇につれ販売個数を減らしている一例を
あげましょう。

世田谷区　　販売戸数　　　坪単価
２００４年　３３７３戸　　２４５万円
２００５年　２１５８戸　　２６０万円
２００６年　１９０５戸　　２９９万円
２００７年　　３４７戸　　３４５万円

杉並区　　　販売戸数　　　坪単価
２００４年　１６７２戸　　２４６万円
２００５年　１０２２戸　　２８３万円
２００６年　１１９７戸　　２７８万円
２００７年　　３５３戸　　３０３万円

大田区　　　販売戸数　　　坪単価
２００４年　２３２３戸　　２０７万円
２００５年　１４３９戸　　２３６万円
２００６年　　９５３戸　　２５９万円
２００７年　　４３０戸　　２６３万円

練馬区区　　　販売戸数　　　坪単価
２００５年　１８１８戸　　２１０万円
２００６年　　８５４戸　　２１８万円
２００７年　　２５８戸　　２４９万円

現在、板橋区で坪単価が２３３万円になり、チャレンジレベルになって
いますが、他区の状況を見ると受け容れられるのは至難でしょう。
県境外周区の利便性、環境は県境エリアと大差はありませんから、
自ずから値上げには限界があります。

[218: 匿名さん]

団塊世代の大半は貧乏だ。しかし東京生まれの団塊世代は
そうともいえない。団塊ジュニアも下流と上流に二極化している。

１９８０年代前半のゆるやかな値上がりと現在の都心周辺の
状況は酷似している。
当時３０代だった団塊世代が都内をあきらめ都下や県外へ移動。
２００４年、都心の商業地が高等したのは外資のファンドのせいだが
住宅地は、団塊ジュニアの住宅需要で下げ止まった。
団塊ジュニアの結婚適齢期２００２年に結婚式場ブームがおき、
都心のマンションブームは「豊かな団塊ジュニア」。

東京生まれの団塊世代（親が東京在住）は約７８万人
（国勢調査データから）
１９５０年に（０歳から４歳）　
それが、
１９７０年　　（２０歳から２４歳）　１６７万人（３７万人　増）
・・・・
１９９５年　　（４５歳から４９歳）　９７万人
なんと半数以上が県外に流出している。田舎に帰った人も
８０年代の住宅取得難で千葉・埼玉・茨城を買った人もいる。

東京生まれの団塊は父親が持ち家ならば結構豊か。
持ち家比率を半分として、４０万人は豊かな団塊という話だ。
もちろん親とは別居だが、埼玉の戸建を買っても親の遺産を
処分すれば、相応の金融資産は手にはいる。

団塊世代の祖父は１９７０年代退職をむかえた。
時はインフレで預貯金で持っていたら退職金は半減する。
「一億総不動産屋」時代で多くのひとは年金がわりに買ったアパート
・賃貸マンションが３０年家賃をかせいで、土地はバブルを経て今も
元値をはるかに上回る。
団塊の親の年齢は９０歳前後で父親は亡くなっている例が多い。
相続で親の土地を売れば、団塊ジュニアのマンションの
頭金など２０００万くらい容易に出る。これが２００６年までに
４０００万５０００万のマンションが飛ぶように売れたメカニズム。
もはや、そういう「資金供給」が払底しつつある。

貧乏組みの団塊ジュニアは半分は一生賃貸。半分は郊外廉価
持ち家という流れだ。

[219: 匿名さん]

追補
東京都の団塊世代の人口（国勢調査データから）
１９５０年に（０歳から４歳）　７８万人
１９６５年　　（１５歳から１９歳）　１３０万人（５２万人増）
１９７０年　　（２０歳から２４歳）　１６７万人（３７万人　増）

１９６５年は最後の中卒集団就職と高卒の状況就職
当時の大学進学率は１７％程度。

[220: 匿名さん]

>215
250万なんて、何言ってんの。
人気の川崎市中原区って、武蔵小杉は坪300万円のマンションが売れ残ってますよ。
割安感など無し。
あそこはこれからもタワマンの建築予定が幾つもあるけど、安く出てくる訳ないな。

[221: 匿名さん]

>>215
４８階とかの角部屋でしょ。ああいうの売れ残っているっていうのか？
高額物件は足は遅い。
とはいえ武蔵小杉駅傍のジャスコの隣は根付けが強引だね

ただ、相対的な価値観として世田谷が買えない人は、田園都市線で
なく武蔵小杉に行きそうな空気

[222: 大学教授さん]

>>218
２３区で言えば、
昔から住んでいたほんの一部の人を除けば、
大部分が終戦後５０年代に上京して、まだ地価が上昇していない時点で
西側近郊に持ち家を取得した（終戦後間もなくで、東側は空襲の影響で
住める環境になかった。また、戦後の復興で工業地帯となった。この為、
西側近郊しか選択肢は無かった。）
最初は杉並区、次が世田谷区の順。

１９５０年に二十歳で上京したとして、現在７７歳。２５歳で子供が
できたとしてその子供は５２歳。
平均像としては
本人６７〜７７歳
子供４２歳〜５２歳で、団塊の世代は対象外になる。

団塊の首都圏出身者は戦争の影響で非常に少なく、この為、地方から
大量の流入があった。持ち家取得時にはすでに西側近郊は前の世代で
占領されていたため、大部分は郊外に持ち家を求めた。それは広範囲に
３県にまたがる。
従って、首都圏団塊の世代の大部分の親は地方に居住しており、
親の遺産を売ってリッチになれる人は非常に少ない。

一方、４５歳から５２歳の層は、
持ち家取得時がバブルに当たり、超郊外を含む郊外（親元の沿線に当たる
西方郊外が多い）にかなりの高値で買うはめに陥っている。親の遺産は
あるものの、まだ相続には至っておらず、恵まれているようで、
不幸な居住生活を現在過ごしている。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

４２歳〜５２歳の層もいずれは西側近郊の戸建を相続することになるが、
その時予想される影響として以下が考えられる。
①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。
②西方郊外にある持ち家を売って、近郊に引っ越す人も出てくる。
これらの影響を受け、西側の不動産は将来大きく値下がりする可能性が高いと言える。