パークシティ浜田山

[匿名さん]

投稿が1000件に達しましたので、Part2に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[982: 近所をよく知る人]

都市計画道路が京王井の頭線を跨いで通過すると、
少なくとも７〜８ｍの高さを超える訳だから前後に
１５０ｍ位の傾斜した坂道の道路が出来ることになる。
敷地の南北長さの半分近くに万里の長城が出来るイメージと言える？
レンガやタイルを貼ってもそのイメージだから、普通の橋梁だったら
高級住宅地には相応しくない。通過する車両が見えるし騒音も発生。
逆にアンダーパスにすると、最近頻発する集中豪雨で
水没しない為に、強力なポンプ設備が必要になる。
跨線橋に比べてアンダーパスだと工事費は案外安いかも。
穴掘ってＲＣ床壁を作るだけ、残土は築山に転用、場内処分。
それに井の頭線の橋梁は都市鉄道立体化事業の
対象で負担は軽減できるかも。

三井不動産のマネジャー君、ポンプ設備くらい寄付できるだろう！
計画道路を神田川を渡ったら直ぐに下り坂で潜らせて（地下道）にして、
それから先を掘割にして、キャノピー（天蓋）で覆えば、
排水管設備だけで済むかもよ。どうせ、立派な遊水（雨水調整）池は
造らなければいけないのだから。完全に覆ってその上を緑化すれば
もっと環境が保てるね。下り坂の両側は提供公園にして樹木をたっぷり
植樹すれば２０年位で道路の存在は目に付かなくなる。

それと神田川氾濫対策の河川幅拡幅の用地提供と工事費の負担を
恐れているのかな？

グレード高い集合邸宅地にするのだから、要所にはお金を有効に
使わないと伝統に傷がつきかねないね。これで計画道路のマイナス面の
対策は万全、売値は付け放題、期待しているよ。

[983: 近所をよく知る人]

>>982
建築や外構はスーゼネに発注は決まっている筈。
計画道路や神田川護岸改修や京王線の立体交差は、
系列の三井住友建設にやらせれば、利益はグループ内に留保できる。

どうせ昔から役所からは大勢天下りを引く受けているのだから、
その位の利益誘導をさせないと、ＯＢは穀潰しだろ。

[985: 近所をよく知る人]

>>984
敷地内の都市計画道路の用地は区画整理で指定するから、
土地買収はしないでしかも含み益資産からの譲渡益の発生を抑えて
三井不動産に都合がよいのでは？

井の頭線の北側の井の頭通り（水道道路）につなぐ部分の
現在住宅地の用地買収は時間が掛かりそうだ。

敷地内の広い道路が外の幹線道路につながらないままで、
防災上や消防救急用の進入路の確保をどの様に理由付けるかは
不明だし、周辺の狭い道の工事用の車両の通行も大型車は無理。

裁判は、大規模住宅地を作る為の前提となる、土地区画整理事業や
開発行為に許可権限者が正しく許認可を与えているかどうかを
問うているようだ。まず、原告の適格性から始まって、法律の文面
だけでは判断が難しい裁定が順次おろされることにはなる。

三井不動産だって、もともと準備は怠り無かった筈だから、
色々隠しだまは持っていると思うよ。自然災害上の対策とかは
形で見えるものだから、抽象的な判断より点数が稼ぎ易い。

裁判の原告に三井不動産のＯＢがいたら、現役の苦虫顔が見える。

[986: 購入検討中さん]

公式ホームページの物件概要から、各部屋の価格と管理費・修繕積立金が見られますね。
974と975のどちらが真実を語っていたかわかります。

[989: 匿名さん]

一番安い住戸で、
B-B208 7990万円 81.02m2 3LDK 管理費34190円 修繕積立9730円

[990: 近所をよく知る人]

なんか、この掲示板で叩かれても
粛々と売れていく予感がするな。

確定価格見てますます思った。
予算１億ないと話にならないね。

[991: 購入検討中さん]

登録受付開始時にインターネットに価格表を公開するというのは珍しいことだと思う。

[992: 匿名さん]

価格を見たけど高いですね。北角２階B-90Eで@400万ですか。
管理費も高めだし。

[993: 物件比較中さん]

高い、高い、高い！交通の便がいいわけでもないのに。モデルルームも気に入らなかったし、見送りです。

[994: 匿名さん]

しかし最初のほうで、ここが坪単価350万を超えるなんてありえない、
なんて必死に言っていた人たちはどこにいったのでしょうね（笑）。

[995: 匿名さん]

1Fでこれですからね。
B-B101 13900万円 107.34m2 4LDK 45300円 12870円
B-B102 15500万円 110.44m2 4LDK 46600円 13250円
B-B103 9280万円 82.89m2 3LDK 34980円 9950円
B-B104 9280万円 82.89m2 3LDK 34980円 9950円
B-B105 9480万円 87.26m2 3LDK 36820円 10460円
B-B106 9480万円 87.26m2 3LDK 36820円 10460円
B-B107 8950万円 79.84m2 3LDK 33700円 9580円
B-B108 8950万円 79.84m2 3LDK 33700円 9580円
B-B109 9220万円 82.17m2 3LDK 34680円 9860円
B-B110 14500万円 105.02m2 4LDK 44310円 12610円

[996: 近所をよく知る人]

近所のものですが確かに浜田山でこの値段は高い。さらに管理費と積立金は「安心料」といっても負担が重いでしょう。ただし緑に囲まれている駅３分前後のこれだけの大規模マンションはそうは出ないのは確か。浜田山駅や周辺は異常にしょぼいですが、善福寺川や神田川沿いのサイクリングコースや公園は緑がいっぱいです。「こんなもん払うくらいなら都心がいい」と思うかどうかは買う人の判断ですね。僕ならＢ棟ではなく、やや駅から遠い棟の値段を見て考えます。

　ところで一時期盛り上がった物件中心を走る都市計画道路の件ですが、そんなに道路があるのがマイナスでしょうか。だいたい３０年前に計画してまだ50％しかできていない都下の都市計画道路がすぐにできる確率なんかゼロでしょう。杉並区は環７と環８の間に主要な３本の16メートル都市計画道路がありますが、区の担当に２年前くらいに「南北道路の渋滞がひどいので早く整備してくれ」と聞いたら「予算がないのでどれか一本でも100年後に開通しているか疑問」と言っていました（なら計画して建築制限かけんなよな）。

　本来は環８や環７の週末の大渋滞を考えれば、都や区はちょうど真ん中を走る中杉通り延長の「補１３３号」を優先整備すべきですが行政はまったくやる気がありません。計画道路上の国有地を民間住宅地に売却しているくらいです。よってマンション中央の「補１２５号」道路はおそらく青山通りから絵画館に伸びる銀杏並木のように広さの割に交通量が少ない「場違いな孤立した道路」となることでしょう。突然、なにかの政治力が働いて井の頭通りと甲州街道の両方につながれば交通量は増えますが、交通の便は格段に向上し、資産価値が落ちるとも思えません。どうしても井の頭線の高架橋が心配ならなおさら南側がいいんじゃないでしょうか。

[997: 匿名さん]

996さん、おっしゃるとおりです。現在の都の財政状況等から考えて、都市計画道路の計画が、例えば１０年以内とかに施行されるとは９９％考えられません。ただパークシティ浜田山の中心部を一般公衆道路が縦断していること、この現実をどう考えるかということでしょう。居住者に無関係の人や車が敷地内（各棟の中は別として）を自由に闊歩、通行する姿を想像してみてください。

[998: 近所をよく知る人]

確かに当面、不必要に広い道路は違法駐車などの弊害もあるかもしれませんね。あの規模全体を公園のまま専用敷地として他の近隣住民の通行を排除でき、さらに内側にマンションのセキュリティラインを設けられれば購入者には確かに理想でしょう。
　でも何より３階を超えるような大規模マンションはそもそも第１、２種低層住宅専用地域には建たないわけで、新道路と引き換えに容積率や建築条件が緩和されています。日常アクセスや災害時の防火、緊急車両用の意味がある都市計画道路の弊害を言い立てること（たとえば「コミュニティが分断される」「住宅街に大規模道路は要らない」「騒音が心配」等々）はどっかの原告団と似た理屈では・・。まあ値段がかなり高いので理想にこだわる気持ちはよく理解できます。

[999: 匿名さん]

高いね
余計な金払って買うやつの気がしれんよ
常識で考えると２０００万は乗ってるね

[1000: 購入検討中さん]

次のスレ
よろしくー