パークシティ浜田山

[匿名さん]

投稿が1000件に達しましたので、Part2に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[955: 本家匿名はん]

ソースはこれだろ。
『都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？』
どっちもお粗末君だな。

[956: 購入検討中さん]

しかしまあ、今のBの値段は異常ともいえる位高いのでは？
私はCやDEまで待って、あと2割くらい安くなれば検討したいと思います。
無理すれば買えないこともないけど、管理費もバカ高いし、後から「高値掴みだったね」と思うことになるのもなんなので。

[957: 購入検討中さん]

まあなんだかんだ言って３割以上下げてこないと真剣な購入者は相手にしないよ。ここは高杉でしょ。っていうかそれくらいの価格にならないとここを買うメリットないし、烏山の三井のパークに流れるんんじゃない？確かに都心の価格の下落は始まるしね。2年後なんてガタンと落ちてるのではないかと思うし、雑誌などでは下落予測を多くの媒体が事実出してるね。同じ三井で客を奪い合うという醜い構図が成り立ちそうだな。無様だなあ。とにかくＤＥの価格発表が楽しみだな。どのくらい下げてくるか・・・。じっくり検討したいからね。

[958: サラリーマンさん]

９５３
まだ現実が受け止められない人種がいたんですね、かわいそう。。。
いつまでもヨイショ続けてると大切なものを失うっちゃうよｗ。
君はパークの武蔵小山を買いなさい。君にぴったりだと思うけど。
え？そことてお呼びじゃないって？ｗ。

[959: 匿名さん]

ソース
都心地価とマンション年内に下落・・・不動産経済研究所

都心地価下落は始まっている・・・AERA８月２７日発売

マンション動向土地神話崩壊と地価下落・・・週間新潮

２００８年は大幅マンション供給過剰、下落が始まった・・・毎日新聞

マンションバブルは遂に崩壊か　湾岸高層マンションの下落がスタート・・・船井総研経済アナリスト

都心マンション購入は２年待て
下落は始まっている・・・６月６日週刊朝日記事　野村証券アナリスト

おそらくどれかがソースだろう。
杉並圏内は、都心マンション下落はが始まってから１年はかかるといわれている。つまり２００９年から２０１０年いかけては大幅な下落を予測としてマスコミは報じている。ただし、あくまでもマスコミ報だから真偽のほどは自分で判断すべし。
言いたくはないが９５３は時代錯誤で勉強不足。頑張れ。

[960: 匿名さん]

青山の土地を坪300万で買って坪1000万で売った人は
大正解だったんだろうね。でも、気づいたら下がり始めてた。
上がるのも、下がるのも、一般層が知った頃にはもう遅い。

[961: 購入検討中さん]

皆さんが言われるほど悪い物件ではないと思います。
かなり前向きに検討しています。
森のようですてきです。

[963: 匿名さん]

値段を気にしなければ、平均点よりはだいぶ上のマンションだと
思うんですけどね。

[964: 物件比較中さん]

けど、ここをチェックしている人は（私を含め）価格を何よりも気にする人たちかも（笑）

[965: 購入検討中さん]

地所、スミフがいよいよ事前案内会始めるね。
三井より高いのかな？

[966: 契約済みさん]

楽しみだね。
記念碑的な大しこり物件になる予感が日に日に盛り上がっています。

[967: 購入検討中さん]

”三井→すみふ→地所、と見て結局三井が一番安かったじゃん”となりそうな
嫌な予感。

[968: 物件比較中さん]

高い。ドアとか色々こってるけど、そんなのどうでもいいから、安くして欲しい。こんな都心から離れた浜田山でなんでこんなに高いの？

[969: 匿名さん]

そろそろ判決が出ますね。間違っても金銭による和解なぞしないように。反対グループにカネを払って、その分を価格に上乗せされて、購入顧客が損をするなんて、とんでもない！！！

[970: 匿名さん]

今日がB棟の正式価格発表会ですね。

[971: 近所をよく知る人]

若干、下げたらしい。

[972: 匿名さん]

いや
下がっていない。何を考えているのか意味不明
終わったな

[973: 匿名さん]

80㎡で一番安い部屋の価格を教えてください

[974: 購入検討中さん]

7990（西向き2F）。同じ81m2で地所はB1F西で8000。
三井だけ叩かれる不思議。

[975: 匿名さん]

9月28日の判決は延期確定
官制談合がここで濃厚

80㎡台で一番安い部屋の価格は８８００万
ガセにご用心

[976: 匿名さん]

まだまだ。28日の判決強行の可能性もわずかながらありますよー。通常であれば、裁判官忌避の審議のために延期になりますけれどね。それとも、期日延期は決まったんですか？
いずれにせよ、当初は原告有利と思われた訴訟指揮が次第に(露骨に？)被告よりになっているようですね。以前誰かが言っていた工作の賜物なのか、はじめからこうなるように談合があったのか、はたまた純粋な法理論の精査によるものなのか。しかし、いまさら原告適格もなかろうに…。

[977: 匿名さん]

相変わらずネガキャン中か。
売れてからどのように賛美するかが見物。
頑張れ。

[978: ご近所さん]

夏にも御用心。夏は心の鍵を甘くするわ、御用心♪

[979: 近所をよく知る人]

あれだけ盛り上がっていたこのサイトも、敷地のド真ん中を片側2車線の大通りが通る計画になっているということが判明後、一気に静かになりました。マンションを買う際には、いかに環境の変化がない事が重要かを思い知らされる事件だったと思います。
販売会社は積極的には説明しない様なスタンスなので、あとから知ってビックリの人もいらっしゃるんでしょうね.....。

[980: 近所をよく知る人]

あれだけ盛り上がっていたこのスレッドも、敷地のド真ん中を片側2車線の大通りが通る計画になっているということが判明後、一気に静かになりました。マンションを買う際には、いかに環境の変化がない事が重要かを思い知らされる事件だったと思います。
販売会社は積極的には説明しない様なスタンスなので、あとから知ってビックリの人もいらっしゃるんでしょうね.....。

[982: 近所をよく知る人]

都市計画道路が京王井の頭線を跨いで通過すると、
少なくとも７〜８ｍの高さを超える訳だから前後に
１５０ｍ位の傾斜した坂道の道路が出来ることになる。
敷地の南北長さの半分近くに万里の長城が出来るイメージと言える？
レンガやタイルを貼ってもそのイメージだから、普通の橋梁だったら
高級住宅地には相応しくない。通過する車両が見えるし騒音も発生。
逆にアンダーパスにすると、最近頻発する集中豪雨で
水没しない為に、強力なポンプ設備が必要になる。
跨線橋に比べてアンダーパスだと工事費は案外安いかも。
穴掘ってＲＣ床壁を作るだけ、残土は築山に転用、場内処分。
それに井の頭線の橋梁は都市鉄道立体化事業の
対象で負担は軽減できるかも。

三井不動産のマネジャー君、ポンプ設備くらい寄付できるだろう！
計画道路を神田川を渡ったら直ぐに下り坂で潜らせて（地下道）にして、
それから先を掘割にして、キャノピー（天蓋）で覆えば、
排水管設備だけで済むかもよ。どうせ、立派な遊水（雨水調整）池は
造らなければいけないのだから。完全に覆ってその上を緑化すれば
もっと環境が保てるね。下り坂の両側は提供公園にして樹木をたっぷり
植樹すれば２０年位で道路の存在は目に付かなくなる。

それと神田川氾濫対策の河川幅拡幅の用地提供と工事費の負担を
恐れているのかな？

グレード高い集合邸宅地にするのだから、要所にはお金を有効に
使わないと伝統に傷がつきかねないね。これで計画道路のマイナス面の
対策は万全、売値は付け放題、期待しているよ。

[983: 近所をよく知る人]

>>982
建築や外構はスーゼネに発注は決まっている筈。
計画道路や神田川護岸改修や京王線の立体交差は、
系列の三井住友建設にやらせれば、利益はグループ内に留保できる。

どうせ昔から役所からは大勢天下りを引く受けているのだから、
その位の利益誘導をさせないと、ＯＢは穀潰しだろ。

[985: 近所をよく知る人]

>>984
敷地内の都市計画道路の用地は区画整理で指定するから、
土地買収はしないでしかも含み益資産からの譲渡益の発生を抑えて
三井不動産に都合がよいのでは？

井の頭線の北側の井の頭通り（水道道路）につなぐ部分の
現在住宅地の用地買収は時間が掛かりそうだ。

敷地内の広い道路が外の幹線道路につながらないままで、
防災上や消防救急用の進入路の確保をどの様に理由付けるかは
不明だし、周辺の狭い道の工事用の車両の通行も大型車は無理。

裁判は、大規模住宅地を作る為の前提となる、土地区画整理事業や
開発行為に許可権限者が正しく許認可を与えているかどうかを
問うているようだ。まず、原告の適格性から始まって、法律の文面
だけでは判断が難しい裁定が順次おろされることにはなる。

三井不動産だって、もともと準備は怠り無かった筈だから、
色々隠しだまは持っていると思うよ。自然災害上の対策とかは
形で見えるものだから、抽象的な判断より点数が稼ぎ易い。

裁判の原告に三井不動産のＯＢがいたら、現役の苦虫顔が見える。

[986: 購入検討中さん]

公式ホームページの物件概要から、各部屋の価格と管理費・修繕積立金が見られますね。
974と975のどちらが真実を語っていたかわかります。

[989: 匿名さん]

一番安い住戸で、
B-B208 7990万円 81.02m2 3LDK 管理費34190円 修繕積立9730円

[990: 近所をよく知る人]

なんか、この掲示板で叩かれても
粛々と売れていく予感がするな。

確定価格見てますます思った。
予算１億ないと話にならないね。

[991: 購入検討中さん]

登録受付開始時にインターネットに価格表を公開するというのは珍しいことだと思う。

[992: 匿名さん]

価格を見たけど高いですね。北角２階B-90Eで@400万ですか。
管理費も高めだし。

[993: 物件比較中さん]

高い、高い、高い！交通の便がいいわけでもないのに。モデルルームも気に入らなかったし、見送りです。

[994: 匿名さん]

しかし最初のほうで、ここが坪単価350万を超えるなんてありえない、
なんて必死に言っていた人たちはどこにいったのでしょうね（笑）。

[995: 匿名さん]

1Fでこれですからね。
B-B101 13900万円 107.34m2 4LDK 45300円 12870円
B-B102 15500万円 110.44m2 4LDK 46600円 13250円
B-B103 9280万円 82.89m2 3LDK 34980円 9950円
B-B104 9280万円 82.89m2 3LDK 34980円 9950円
B-B105 9480万円 87.26m2 3LDK 36820円 10460円
B-B106 9480万円 87.26m2 3LDK 36820円 10460円
B-B107 8950万円 79.84m2 3LDK 33700円 9580円
B-B108 8950万円 79.84m2 3LDK 33700円 9580円
B-B109 9220万円 82.17m2 3LDK 34680円 9860円
B-B110 14500万円 105.02m2 4LDK 44310円 12610円

[996: 近所をよく知る人]

近所のものですが確かに浜田山でこの値段は高い。さらに管理費と積立金は「安心料」といっても負担が重いでしょう。ただし緑に囲まれている駅３分前後のこれだけの大規模マンションはそうは出ないのは確か。浜田山駅や周辺は異常にしょぼいですが、善福寺川や神田川沿いのサイクリングコースや公園は緑がいっぱいです。「こんなもん払うくらいなら都心がいい」と思うかどうかは買う人の判断ですね。僕ならＢ棟ではなく、やや駅から遠い棟の値段を見て考えます。

　ところで一時期盛り上がった物件中心を走る都市計画道路の件ですが、そんなに道路があるのがマイナスでしょうか。だいたい３０年前に計画してまだ50％しかできていない都下の都市計画道路がすぐにできる確率なんかゼロでしょう。杉並区は環７と環８の間に主要な３本の16メートル都市計画道路がありますが、区の担当に２年前くらいに「南北道路の渋滞がひどいので早く整備してくれ」と聞いたら「予算がないのでどれか一本でも100年後に開通しているか疑問」と言っていました（なら計画して建築制限かけんなよな）。

　本来は環８や環７の週末の大渋滞を考えれば、都や区はちょうど真ん中を走る中杉通り延長の「補１３３号」を優先整備すべきですが行政はまったくやる気がありません。計画道路上の国有地を民間住宅地に売却しているくらいです。よってマンション中央の「補１２５号」道路はおそらく青山通りから絵画館に伸びる銀杏並木のように広さの割に交通量が少ない「場違いな孤立した道路」となることでしょう。突然、なにかの政治力が働いて井の頭通りと甲州街道の両方につながれば交通量は増えますが、交通の便は格段に向上し、資産価値が落ちるとも思えません。どうしても井の頭線の高架橋が心配ならなおさら南側がいいんじゃないでしょうか。

[997: 匿名さん]

996さん、おっしゃるとおりです。現在の都の財政状況等から考えて、都市計画道路の計画が、例えば１０年以内とかに施行されるとは９９％考えられません。ただパークシティ浜田山の中心部を一般公衆道路が縦断していること、この現実をどう考えるかということでしょう。居住者に無関係の人や車が敷地内（各棟の中は別として）を自由に闊歩、通行する姿を想像してみてください。

[998: 近所をよく知る人]

確かに当面、不必要に広い道路は違法駐車などの弊害もあるかもしれませんね。あの規模全体を公園のまま専用敷地として他の近隣住民の通行を排除でき、さらに内側にマンションのセキュリティラインを設けられれば購入者には確かに理想でしょう。
　でも何より３階を超えるような大規模マンションはそもそも第１、２種低層住宅専用地域には建たないわけで、新道路と引き換えに容積率や建築条件が緩和されています。日常アクセスや災害時の防火、緊急車両用の意味がある都市計画道路の弊害を言い立てること（たとえば「コミュニティが分断される」「住宅街に大規模道路は要らない」「騒音が心配」等々）はどっかの原告団と似た理屈では・・。まあ値段がかなり高いので理想にこだわる気持ちはよく理解できます。

[999: 匿名さん]

高いね
余計な金払って買うやつの気がしれんよ
常識で考えると２０００万は乗ってるね

[1000: 購入検討中さん]

次のスレ
よろしくー

[1001: yuu]

みんな、真ん中に片側２車線の道路が出来る、と言ってますが、実際には片側一車線ですよ。（三井担当者にも確認済）
当初は一車線で、今後もし道路が拡張される事態になった場合２車線になるのかも知れませんが、その場合はパークシティの住民が反対すると思うのでおいそれと拡張はできないのでは？
まぁー、敷地については、公園全体を誰も入らない様に囲む。というのもあそこまで広い土地だとさすがにそこまでは・・・と思うので、先にお住まいの皆さんと共に緑を楽しむ、という、現在のプランは双方に歩み寄って考えられているプランだと思いますけどねー・・・。（大型地震など緊急時には、ゲートも開いて周囲の方も逃げ込める避難場所にもなるらしいし）

[1002: 匿名さん]

1車線です。補助●●号線、幅員18ｍの新しい都道で片側2車線は聞いたことがありません。

セキュリティラインも別に問題ないでしょ。これ以上きつかったら、不在時の宅配便や新聞はどこまで取りにいかなければならないのでしょうか。

[1003: 匿名さん]

1000スレ突破で　引っ越し住みですよ。

---- 終了 ----

[1004: ご近所さん]

念のため　part３の板は下記ですよ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44106/