パークシティ浜田山

[匿名さん]

投稿が1000件に達しましたので、Part2に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[794: 購入検討中さん]

７９２さんは、片側２車線の幹線道路が将来、通っても、居住環境や資産価値の観点から、気にされないのですか？もしそうであれば、よろしければ、理由を教えてください。

[795: 匿名さん]

反対派の住民の方は、幹線道路が開通することには、反対しないんですかね？

[796: 匿名さん]

狭小住宅とアパートの混在地域でまともな道さえ無いところでしょ。
安ければ検討しようかなってレベルみたいですね。

[797: 買い換え検討中]

片側二車線でも、ほかの道路との接続が悪かったら、
幹線道路にはならないこともありえますよね？
特に外側一車線は路駐でふさがってる道路も多いし。
そういうんじゃないんですか？
将来は大きな道とつながるのでしょうか？

[798: 匿名さん]

計画道路は最初から分かっていることです。
敷地内は開発がかかるので、都市計画の通り東京都が収容するでしょうが、線路を越えて井の頭通りに抜けることは、北側の地権者との交渉もあり相当な時間がかかるでしょう。
東京都としても面倒な交渉をしてまで通すほど優先順位の高い道路ではないでしょう。
交通量の少ない広くて便利な生活道路が出来るという理解でよろしいのではないでしょうか。
小さい確率のリスクとこの物件を取得するメリットとの比較では、全く気になりません。

[800: 匿名さん]

「三井グランド環境裁判」なるものが一年前から進行中で、裁判長の意向では７月２７日結審、９月判決なんですね。知りませんでした。どのような判決内容が予想されるのでしょうか？

[801: 匿名さん]

>北側の地権者との交渉もあり相当な時間がかかるでしょう。東京都としても面倒な交渉をしてまで通すほど優先順位の高い道路ではないでしょう。
折衝はとっくに始まっていますよ。この地にマンション計画が浮上するずっと以前から。だから今ここで問題になっているのです。都と三井の結託の流れを理解してください。ロジックはとっくに出来ているのですよ。
ことの重大さがまだ理解できていないようです。なにをまだ悠長なことを言っているのでしょうか。我々の問題として受け止めれば楽観視できない現実です。周辺の地域住民にとっては便利になって渋滞も緩和されメリットは多いでしょうけど。

[802: 匿名さん]

開通した場合の交通量のシミュレーションを説明してほしい。環２もそうだが、道路は地下化すべきですな。

[803: 入居予定さん]

地下化はどう考えても無理でしょう。
莫大なコストがかかる。加えて、住宅地の真下など。
コスト・リターンで全くペイしないでしょう。

[804: 大手企業サラリーマンさん]

都市計画では線路の上をまたいでいます。215号のシュミレーションなど、とうの昔に都議にかけられており、長年の夢だった実現に向け実際すでに動いていますよ。
我々が知らないだけです。
都庁の中の都市整備局に行けば街路計画課でいろんな計画を見ることが出来ますよ。都の人間でなくとも閲覧自由なので行ってみては？
補助215号も予算次第では近年のうちに実現とありますよ。

[805: 大手企業サラリーマンさん]

こういう意見もありますので参考にしてみては？
以下、意見。

皆さん今ごろ気付いたのですか？
本当に三井がやりたかったことを。
三井のホントの最終目的を。
この歴史ある三井のグランドを、由緒正しき格式高い三井の、趣きあるこの最高の立地の浜田山グランド跡地を、一般庶民に渡すわけがないことを。法外な価格なのも、やたら長い念入りな施工、工期なのも、全ては自分達三井社員の役員や三井グループの上層部と一部の金持ち一般人のため。ここに自分達のために自分達による「三井ワールド」をつくろうとしている算段を今頃気付いたようじゃ目も当てられません。
かつて社員向け販売価格が漏れたことを皆さんは記憶していますか？某三井グループ社員の頭が悪い奥さんが絶対に隠密なその価格情報を、何を思ったか脳天気に流してしまいました。三井は大慌てですぐ削除しましたがネット上とはいえ約１日間は世間に知れることとなってしまいました。私は記憶しています。ほぼ半額でしたね。三井の単身赴任社員の寮、役員研修や三井のお客のための宿泊施設に利用するため約５分の１は非分譲なのもこれで理解できるでしょう。これらを除いた分譲の競争倍率は相当なものになるでしょう。しかしそこには三井の社員向け販売の数も含まれていることを忘れてはいけません。まったく不公平ですが、社員は安く優先的に優遇を受けてはならないという法律があるわけでもないですし、要は三井の自由でやりたい放題なので、これはいたしかたないですね。悔しかったら三井グループの社員になれということです。自分達の土地に、自分達によって、自分達のために何を作りなにをしようと勝手なので、私たち部外者は文句を言う資格すらないのはあたりまえの論理です。（ここが国の持ち物なら大問題なんてすが・・）しかし三井の販売員はみんな口を揃えてそんなことは絶対にありません！と真剣に演技をします。それもまぁ考えてみれば当然のことで、見方を変えれば我々に対するせめてもの礼儀だと思えばそれはそれでいいのではないでしょうか。演技をしてナンボ、ふっかけてナンボ ・・・・・この業界が、そんな世界なのは皆さんのほうがよくご存知でしょう。

三井は一般大衆者はどうでもよいのです。自分達のために、自分の会社のためになればそれでよいのです。今回の第一弾のとんでもない価格発表がそれを見事に指し示しています。
販売員や営業マンは当然演技をします。この物件が最高に良いのだと、こんな物件は二度と出ないと。
そして販売員や営業マンは都市計画道路「補助２１５号線」のことには当然一切触れません。聞いても、なんとなくお茶を濁す演技をします。
そういう指導をしっかり受けているからです。
その演技を見破れないようではこのマンションに住むのは危険でしょう。我々のような金を持っている一般人には売りたくないというのが正直な気持ちです。三井の分譲マンションと名を変えた三井ワールドに足を踏み入れることは容易ではないでしょう。踏み入れたとしても住んでからが大変なことになりそうなのですから・・・・・
法外な管理費、駐車場代、修繕積み立て金・・・年々上がっていくと予想できますよ。管理組合はほぼ三井の息のかかった人間で占められていますから・・・・・
それに比べて三井の組合員は安い家賃、安い管理費で住める・・・これに加担をするのはウンザリです。

[806: 購入経験者さん]

>805
>社員は安く優先的に優遇を受けてはならないという法律があるわけでもないですし、要は三井の自由でやりたい放題なので、これはいたしかたないですね。

真偽のほどは分かりませんが、行き過ぎれば、問題ですよ。やりたい放題が通るわけないでしょ。

三井不動産は上場会社。もし本当に半額で社員に販売して得べかりし利益を逸することなどあれば、株主に対する背信行為。立派なクラスアクションの対象ですよ。

気になる方は、株を買って株主総会で質問したらどうでしょうか？

[807: 匿名さん]

クラスアクション？
自社内の問題なので私のような外部の人間は関係ないのでは？

[808: 購入検討中さん]

おそらく管理費と修繕積立と駐車場と組合費と地域の町内会費合わせるだけで毎月15万近くはいくのではないでしょうか？
かといって車は仕事で必要ですし手放すわけにもいかず。
これじゃわたしにはたぶん無理ですのであきらめざるを得ません。
わたしにとってはせめて7〜8万円にならないと桃源郷の仙人みたいに霞を食って生きていかなくてはなりません。

話はかわりますが敷地内の庭が広すぎて草花や木の手入れや水場の掃除が大変そうです。経験では水場はコケが生えます。
害虫も発生するでしょうし雑草もそこらじゅうに生えるでしょうし。こんなに広いと年がら年中管理だらけだとおもいます。
管理しても管理しても追いつきません。もうここまでくると”自然溢る・・・"
も良し悪しですよね。
自然を管理するどころか自然に管理されてしまっています。
おまけに北側には何とかコモンパーク？でしたっけ？
あれは地域住民に開放です。そこまで我々の管理費で面倒を見るのはとてもつらいとおもいました。

樹木の診断をして一本一本カルテを作るのは樹にとっては優しいことかもしれませんが結果的に私達人間には優しくないとおもいます。なにもそこまでしなくても樹は放っておいてもそれなりにちゃんと育つとおもいます。
そもそも全ての樹木を診断する必要はあったのでしょうか。やりすぎだとおもいました。そのカルテはどこの病院に行けば拝見させてもらえるのでしょうか。処方箋はどのくらい頻繁にでるのでしょうか。

なにごとにも”適度に”は重要です。
三井さんはすべてにおいてやりすぎだとおもいます。
資金を膨大に投資したモデルしかり。どうせ潰すのでしょ？
パンフレットの作りしかり。
ジオラマしかり。シアタールームしかり。

今回の一連のプロジェクトで一番得をする人って誰だと思いますか？

金属のシオリをもらってパンフの白い豪華な箱をもらってモデル見てアイスコーヒーを飲んで綺麗なお姉さんを見て間取り図を見て、そして長い夢を見させてもらって、
・・・で、結局買わない人です。

[809: 入居済み住民さん]

>807さん

だから、株を買えば、あなたがオーナーですって。
従業員は使用人。

[810: 匿名さん]

＞805　大手企業サラリーマンさん

よ〜く分かった。たとえ、その「意見」を話半分に聞いたとしても、この物件を一般の客が買ったほうがよいのか、買わないほうがよいのか、その答えが完全に見えた。これですっきりした。「意見」の貼付け、ありがとう。

私は三井のタワーマンションに住んでおり、三井はこの業界のオンリー・ワンだと思っていたが、やはり所詮。。。ということなんですな。

[811: 匿名さん]

高倍率だった芝浦も、三井の社員が結構、買ってます。浜田山もそういうことでしょうか？知らぬは一般客ばかり。

[812: 匿名さん]

もし、最初から三井の役員や従業員に割引で売れば、会社として得られるべき利益を損なうわけで、三井の株主は問題にできるでしょう。しかし、売れ残った住戸を「しかたなく」役員・従業員に割引して売るのなら、追求を逃れられるかもしれませんね。

[813: 匿名さん]

８１２さんのおっしゃるとおりだと思います。天下の三井不動産が、会社の利益を損ねてまで、割引価格で社員に販売するわけがありません。でも、高倍率だった芝浦アイランドを三井の複数の社員が、購入した説明には残念ながら、なりません。

[814: 匿名さん]

つい先ほど準備室に電話で聞きました。
私の担当者は不在で上司らしき男性が対応。
朝から同じ問い合わせが殺到していて、
なかなか繋ぐことができなかったとのこと。
先ず可能性について聞いた。
都市計画道路はそもそも実現可能だから計画するのであって、
都民の利益になるために実現することが目的なので　
と他人事のようなの冷たい回答。
頭に来たので名前をメモったのでいっそのこと、
ここで名指ししてやろうかと喉まで出かかっているが、
ここは大人しくする。

これをどう解釈したものか。

次に時期について聞いた。
私は都の職員ではないのでお答えできません　
とのこと。
いちいち頭に来る回答や言いぐさ。

電話をかけてから切るまで15分かかった。
話したのはたった5分。
時間の無駄だった。

[815: 匿名さん]

この物件を検討しているのは、住環境を評価した上での永住志向の方が多いと思います。投資目的ではないので、多少高くても構わないと。少なくとも、私はそうでした。

しかし、高額物件であるのに、中途半端な外廊下仕様などに象徴される設計のミスマッチ、新生活に向けて晴れ晴れとした気分になれない裁判問題。原告の主張がすべて正しいとは思えませんが、首肯できる部分もあります。

加えて計画道路。814さんに回答した三井側の言い分の通り、「都市計画道路はそもそも実現可能だから計画するのであって、都民の利益になるために実現する」ことは当然です。あれだけ実現は難しいとされた環八も開通しました。

となると、この物件最大の利点である住環境は担保されるのでしょうか。ハード面、精神面、そして環境面。いずれも期待を裏切るものになるのではないでしょうか。私はそう判断して、見送ろうと思います。

駅近であり、かなり期待していたので残念で、少しは未練もあります。検討中の皆さんは、どのようにお考えなのでしょうか。

[816: 匿名さん]

まだ希望は捨てていません。
私の場合は正式な価格次第ということに尽きると思います。
現在の価格設定では難しいと思われます。
ACに期待しているということです。

[817: 購入検討中さん]

南北に突っ走る計画道路が高架橋になって線路上を越す。

つまり最北のＡＢ棟では２階の人はちょうど目線の高さで道路が走るのか？

ここで再度、予定価格表を見る。

はは〜ん、

だからＢ棟の３階だけは見事なまでにすべてブランク（非分譲か？）

だんだんよめてきた。

三井の計算がよめてきた。

自分達がかわいいという、三井の計算が。

[818: 購入検討中さん]

やたらと広い道路巾も、

やたらと強調しているセットバックも、

すべてこのため？

え？

[820: 匿名さん]

>819

814です。
別に私はこれといってネガティブキャンペーンをやっているわけでも何でもありません。
全て事実に基づき検討をした結果の意見と感想です。

おわったとか、簡単に言うことではないと思います。
まだ前向きに検討をしている方も大勢いらしゃると思いますので。

[821: 匿名さん]

いや、終わってるよ。
ちなみにあたしゃ８１９じゃないよ。
それとも８２０、あんた、三井の人間かい？

[822: 匿名さん]

おっと間違えた！
８２１です、８１４さんでしたか、すみません！！
「三井の人間」発言は間違いですのでご容赦いただきたく…
しかし終わってるよ、この物件は。
少なくともあたしゃそう思う。

[824: 近所をよく知るＯＢ]

今更昔話をしても仕方ないとは思うけど、納得して購入の検討をしようという将来の住民も居るかも知れないから、元業界人として書いておこうと思う。

（１）かってのバブル時代も含めて、三井グループとしては、ここの運動場は何があっても未来永劫に緑地として地域の災害時の避難場所として企業の社会的責任の象徴として維持していく積りだったとは思われる。東隣の旧日本興業銀行の運動場もつい最近になって杉並区の柏の宮公園として再出発した。敷地の中央を南北に貫く都市計画道路も相当以前から計画は決定されていて、地権者としては都市計画審議会の関連行事にも当然顔を出して把握していたに違いない。仮にこの道路の工事着工命令が出るとして、その前段階に道路用地の買収又は収用が必要だから、三井不動産としては価格のほかに代替地などの条件交渉は可能だったはずだ。（続く）

[825: 近所をよく知るＯＢ]

（２）時代は移り変わり、三井不動産は六本木の東京ミッドランドなどの大規模開発で大きな資金を必要としていて、しかも株主からの投資効率を追求する声が強くなったことから、この運動場の様な低収益な施設を維持する事が困難になった。そこで泣く泣くかも知れないが虎の子の巨大な含み益を持つ資産を処分して財務状況のポジションの改善を図る必要にせまられた。折りしも都心部でのマンション需要の高まりを受けて、別の歌い文句を使える商品として、この開発が着手されたと思われる。

（３）ここで公平に指摘して置かなければならないのは、都市計画道路の補助２１５号線の事。この道路は、これだけの住宅を新たに作る場合に必ず必要な存在です。将来水道道路などの幹線道路に接続する事も前提で、災害時の避難経路や、逆にそこでの火災発生の時の消火消防車進入路として設けなければならない事が、法律や条令で決められています。また公園提供も同様でそれらの負担は新しい住民が負担するコンセンサスが出来上がってます。
建物には接道要件もありますから、必要な新しい道路などを作るときは、開発許可や土地区画整理などを行って、敷地を整形することが必要になってきます。これらは許可権を持つ行政との折衝で決まるものですが、公共施設（道路や公園など）に土地を無償提供することから、敷地の目減りは避けられません。
東隣の旧日本興業銀行のリクレーション緑地が杉並区に売却されたのは、こうした道路が設定しにくかったのと、土地を当時の時価で処分できれば良しとした当時の興銀の首脳陣の意志なのでしょう。勿論入れ知恵をするデベロッパーもいたかも知れませんが、結果的に単純売却になった。多分三井不動産も、共同開発をしようと話を持ちかけたと考えるのは自然の流れだ。（続く）

[826: 近所をよく知るＯＢ]

（４）このマンション建設への反対運動（？）は、運動場が出来る前から住んでいる人達かどうか知らないけど、何処でも同じで、自分たちが享受している利益を他人が享受することは許しがたいと言うのなら、単なるエゴではないかと思う。百歩譲って、自分は三井グループにいたか、取引を通じて利潤獲得に多大な貢献をしたから、ゆとりの緑地を分譲売却をするのは反対だと言うのなら一理は認めるが、それ程影響力に自信があるのなら現経営陣に直接訴えるのが効果的ではないのか。
都市計画道路への反対もあるのだろう。車を使わない信念、車を使うことによって得られる利益便益（タクシー、宅配、物資流通まで）を徹底的に排除する生活をする自信があるのか。外環は紆余曲折のうえ、地下化で多分１０００億円単位の余分な工事費が必要になったが、それを負担する事は（他人に負担させる事）は構わないのか。杉並区の一方通行ばかりで狭い歩道もない道路は、確かに都市計画的な発想からは許しがたいとは思われる。しかし、もう財政はそんなに潤沢ではなくなって来ているのだ。

（５）もう充分長話になったが、幾らお金が沢山あっても、使うなら購入予定の商品の実態をよく調べる事は賢い手順だろう。知識が足りないのなら、コンサルタントを雇って有益な情報の調査をさせるべきではないのか。
不思議なのは、何故そんなに間抜けなのにお金を持っているのか、本当にお金を管理する能力があるのか。易々と振り込め詐欺に遭う程判断力が劣っているのに何故そんなに沢山のお金を持っているのか。

（６）最後にもう少し臆病に、冷静に判断をした方が後悔は少ないと思う。住めば都でそれなりの魅力も沿線にはある、身びいきかもしれないが。デベロッパーはＨＰでも情報は出しているが、それの意味するところまでの説明は不足する。多分、社内は週末にかけて論争の対策でゴタゴタしているのではないかな。戸建区画では、建築条件も付くとすると、系列の住宅メーカーとの摺りあわせもひと悶着あるかも知れないね。（終わり）

[827: 匿名さん]

近所をよく知るＯＢさん
　デベの本音がよく分かる書き込みありがとうございました。
　不思議なのは、何故そんなに知識があるのにお金を持っていないのか、本当に知識を利用する能力があるのか。何故そんなに知識を持っているのに、こんなところに書き込んでいるのか。

[828: 購入検討中]

>817さん
各部屋の価格ですが、郵送されてきた資料は多目にブランク（空白）になっていましたが事前予約必須の説明会では、Ｂ棟すべての価格がオープンにされていましたよ。
そして、（あくまで比較ですが）１、２階の価格と比較すると３階以上も段階を追って高くなる設定で、特に３階以上が１、２階と比べて段違いに高額。という訳ではなかったですよ。（そもそも妥当価格なのか。という議論は置いておいて）

[829: 近所をよく知るＯＢ]

>>827
お金なんか要らない時代に育った老いぼれだからだよ。
住宅金融公庫の融資なんて事実上なかった時代で、退職金の前借で
沿線に戸建の土地が買えてしまった古き時代の生き残りだよ。

現役時代は本質だけを純粋に追及しようと、重役連中の説得を試みたけど
結局は目先の利益の成績がどうなるか、なんだね。

そんな良い意味の桎梏（教養とか良心とかかな？）が失われて、
色々と弊害が生まれている事が怖い。

せめて本質の情報を書くことが、罪滅ぼしになるからかな？
良い格好しいだろうけど、棺の蓋が覆われる時に後悔はしたくないのが、
僕の性格だから、って言っておこうかな。

あの高井戸運動場を作った時、当時の経営者は高邁な志の持ち主だった、
戦争とか別の悪弊も沢山あった時代だったけど。

[830: 購入検討中さん]

近所をよく知るＯＢさん
とても興味深く拝見いたしました。この開発についてのバックグラウンドなどが理解できたと思います。三井関係者として否定的な意見もあるようですが，購入検討中の人々にとって有意義な点が多いと思います。（５）について質問です。「コンサルタントを雇って有益な情報の調査をさせるべきではないのか。」とは具体的に何をしなければいけないと言うことでしょうか？　私の知識不足を露呈するようで恥ずかしいのですが，お答えいただければ幸いです。

[831: 匿名さん]

＞OBさん

「三井グループとしては、ここの運動場は何があっても未来永劫に緑地として地域の災害時の避難場所として企業の社会的責任の象徴として維持していく積りだったとは思われる。」

まさにその通りのようですね。原告HPによると、

引用開始＝＝我が家の近くにお住まいの●●●●さん（HPでは実名）は、三井銀行の会長をされていました。三井グループを率いてきた総帥ともいえる方です。●●氏は今年３月惜しくも亡くなられましたが、最後の最後まで三井不動産の見識のなさを憂い、「三井グランドと森を守る会」が三井不動産岩沙社長あてに提出したグランド保全を願う住民の署名簿と手紙に添え、次のようなメッセージを届けられました。
　「長年三井グループに関与してきた一人として、今回の決定は誠に残念である。三井グループの共有の財産として、故江戸英雄氏とともに戦後の厳しい時代から近年まで維持・運営してきたものであり、今や社会的責任をも担っている。そもそも企業経営は事業を興して利益を追求していくことを当然の責務としているが、さりとて貴重な居住環境を破壊してまで行うことは、企業の社会的責任からみていかがなものか」
　心ある企業家のこの言葉を、三井不動産社長はどのように聞かれたのでしょうか。＝＝引用終わり

ということのようです。私は原告の主張すべてが正しいとは思いませんが、開発のあり方を考えさせられるエピソードでした。先人の努力とプライドを放棄する現経営陣の見識と同時に、消費者が今回の計画に易々と乗っかって良いのかという点でも、見識が問われるのかもしれません。

[832: 匿名さん]

地権者が大量に流れ込む。
自動的に。
当然無償で。
うらやましいが。
シナリオはかなり前から出来ているのだよ。
知らぬが仏という言葉もあるがこれだけは知っていた方がよい。

[833: 匿名さん]

MRをじっくり見せてもらった。
これまであちらこちらのハイグレードなモデルルームを多数見てきたので目が肥えてしまったようだ。
皆さんが言うように普通で特にポイントは無し。
目が肥えてしまったのは時代の流れでしかたがないと思うが、その目の肥えた客の期待を上回る提案をするのがデベの
仕事ではないかとも考えると、今回のＭＲはちと残念でしかたない。

[834: 匿名さん]

＞８３０さん

わざわざ金をかけてまでそんなことをしなくとも、’住まいサーフィン’や’この掲示板’でも充分にそれは判断できます。
言わば、'生の声'ということなので、どこかの専門家や、偏ったアナリストの意見よりも
よっぽど我々消費者目線で生々し実際の声を読み取れます。たまに穿った見方や根拠のない批判も見られますが、
そこはご自身で判断すればいいだけのことです。
とくに’住まいサーフィン’は掲示板の性質上かなり信憑性が高く、内容についても角度のある分析をする人も中にはいますよ。
参考にしてみては？

[835: みかんぐみ]

こんちは。みかんぐみです。
とんでもない事実が明らかとなってしまった〜。
え？何それ？
高架橋？215道路？
知らね〜〜〜。
聞いてねぇ〜し〜〜〜。
このまえモデルルームにみんなと行ったけど、説明無かったし〜〜。
なんで教えてくれなかったの？
聞かなかったから？
まったく何を考えているのか疑問符だらけです。
橋の下は真っ暗じゃ意味ないじゃんよね〜。
専用庭も台無しって感じ？

それにしても坪450万以上ってあり得なくね？
諸々のマイナス条件を加味すれば
まぁせいぜい坪250〜300だろうよ。
坪280なら買ってやってもよい。
ここはせいぜいそのくらいの価値しかないさ。

[836: 匿名さん]

本日7月27日（金）午後2時より東京地裁103号大法廷にて第７回口頭弁論が開かれました。
杉原裁判長は午後3時30分、とうとう大変重大な判決を下しました。

現在三井不動産では全社をあげ緊急の役員会議を行っています。
丸の内の本社ビル前では報道陣をはじめ各社メディアで溢れています。

とうとうここまで来てしまいました。
杉並区はこの責任をいったいどうするつもりなのでしょうか。
そして三井不動産レジデンシャルはいったいこの先どこに向かうのでしょうか。金による解決を断行するしか道は残されていないようです。
詳しくはご自分の目で原告のHPでお確かめください。

やはり予想通り莫大な金が動くことになりそうです。

[837: 匿名さん]

まーただ現実を真正面から見てみると、超都心部では、この秋からいよいよ坪１０００万越えが続々と出てきそうな勢いだから、浜田山が４５０や５００と言われても、それが相場かなとも思いますよ。
実際、２００２年あたりの底値から１００％程度の値上がりなんだから、上昇局面の途中と考えれば、そんな変な価格設定ではないのでは。
いずれにしても、いいと思えば買えばいいし、ちょっと待って、もっと安い同じような物件がでてくるのであれば待てばいいし、インフレの中でどんどん値上がりする家賃の支払いを楽しみたいのであれば、賃貸のまま暮らせばいいし、人それぞれ。人生いろいろだよね。

[838: 匿名さん]

>837
現実を真正面から見てない人だね・・・。

[839: 匿名さん]

>837
能書きはもういい。
飽きた。
どうでもよい。
ここは超都心ではない。

そんなことより、ここはたぶん終わってる。
どうしよう・・・・・困った。

今日、方向が見えた。
サヨナラ

[840: 購入検討中さん]

そういうことですか・・
裁判長が自ら「官製談合」を口に出した時点で正直ヤバイと思いました。
9月結審は待たないと思います。私は前向きになれないのが現実です。残念でしかたがありません。

[841: 匿名さん]

結局、杉並区に売却ということが近道？
公園になって復活か・・・・

[842: 匿名さん]

え、どういうこと？原告ＨＰ見たけど何も変化ないような…。誰か教えて！

[843: 匿名さん]

「判決」とか「丸の内の本社ビル」などというレベルの低い間違いをする書き込みは、相手にしないことです。

[844: 匿名さん]

842です

いやね、今日は弁論終結期日で、次回判決期日が指定されたんで変だとは思ってたのよ。でも、本訴と平行して車両通行差し止め請求もあってて、裁判長も「出来るだけ早く判断する」と言ってたので、何らかの決定が出たのかと思ったわけ。司法に疎い人は、そういうのを「判決」って間違えそうだから。でも、確かに丸の内本社は痛いよね。

[845: ８４４]

通行認定処分取消請求＆執行停止申立、です。書き方まずかったですね。すみません。

[846: ?]

本社は日本橋室町、そんな見分けもつかなくて。

[847: 大手企業サラリーマンさん]

＞まーただ現実を真正面から見てみると、超都心部では、この秋からいよいよ坪１０００万越えが続々と出てきそうな勢いだから、浜田山が４５０や５００と言われても、それが相場かなとも思いますよ。


それが相場かなとも思いますよ。それが相場かなとも思いますよ。
それが相場かなとも思いますよ。それが相場かなとも思いますよ。
それが相場かなとも思いますよ。それが相場かなとも思いますよ。


んなやつぁいない。絶対にいない。以上。

[848: ご近所さん]

実際、MRでの、三井とお客さんのやり取りの雰囲気など、どんな感じなんでしょうか？

丸め込まれておしまい？

それとも客も半分はサクラ？

[849: 匿名さん]

丸之内本社ですか・・・笑えますね
まあ、このスレは「左系妬み嫉みエゴなどの近隣住民」が相当
潜り込んでるので、読んでると直ぐ判る。

[850: 土地勘無しさん]

どうなってんの？この板は？

[851: 物件比較中さん]

>849

近隣住民にここまで嫌われるマンションって。。。。

それでなくても
敷地のど真ん中に幹線道路が計画されている環境劣悪マンションなのに、
ご近所にも嫌われてては住みにくくてしょうがないだろ。

昔に指摘があった設計上の不備といい、こんな問題だらけの
マンション誰が買うんだろ？

[852: 近所をよく知る人]

じゃ、このマンションのよいところはどこでしょうか？

[853: 購入検討中さん]

環境だと思っていたが、それも幹線道路騒ぎで終わり。
どこかに書いてあったが、今すぐ出来なくても数年後にできるのはまちがいなさそう。三井も否定しないところを見ても。石原都政ならやるね。なんだかんだいっても地域が反対してたあの圏央道もできたしな。残念！

[854: 購入検討中さん]

幹線道路が通るのなら、サッシは遮音性能がＴ２（３０ｄＢ低減）以上にするのが望ましいと思うけれど、ほとんどはＴ１（２５ｄＢ低減）になるようです。Ｔ２になるのはＡ棟の北側だけらしい（井の頭線対策）。高価格物件なのだから、将来のためにＴ２にしてもよいのではないかと思いますがね。

[855: 匿名さん]

＞８３６

たとえ金で解決できて、計画通り全てうまく進んだとしても、

皆さんは金で解決した土地に住みたいですか？

私は住めたとしても、罰が当たりそうで、どこか気持ち悪いです。

三井の本社を間違っていたり、裁判を理解していない人もいるようですが

しかし主旨を汲むと彼らの言いたいことはよくわかりますよ。

高架の道路が横切ることになたら環境は台無しです。

こんな書き込みもあったので参考にコピペします。

以下はコピペです。

こんにちは。先日ＭＲにも行き、Ｂ棟の２階購入を検討している者です。場所柄も気に入っているのですが、敷地内を走る予定の道路を、ネットでもろもろ検索すると「平成21年度着工予定」とか「井の頭線を避けて高架化」等の話が聞こえてきます。最悪、道が出来るのは仕方ない事かも知れないのですが、高架化した場合、何階位まで影響が出るのでしょうか？
２階でも窓から、目の高さで道が見える状況になるのか？などと不安に思っています。
もし、道路建設等お詳しい方がいらっしゃいましたら宜しくお教え下さい。

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回答：補助215号線・高架化について
土木会社をやっています。ゼネコンの下請けが主な業務です。
先ずRCラーメン高架橋だと仮定するのであれば「パイプドリル工法」だと容易に推測されます。線路を開通させたままでの工事ということになり、高さ制限、クレーンの旋回制限を強いられた打ち杭工法としてはこの工法が最も優れた基礎杭施工を可能とした工法です。杭を打つ際には京王線の高圧電線を一時中断させます。このことから考えれば高架橋の階高は6.0〜6.5ｍ（梁下5.2ｍ〜5.7ｍ）前後ではないかと予想できます。
これをマンション高さに換算すると・・・ちょうど３階のバルコニー手すりの高さが高架道のRC柵の高さとなります。
つまり１階と２階は完全に高架道路で隠れてしまいます。

これには３つある斜線制限のうち道路斜線制限が大きくかかわってきます。
ここは第１種中高層住居専用地域ですので、全面道路の反対側の境界線までの水平距離を１.２５倍取りなさいという建築基準法の規制があり、おそらく５階の一部と、６階部分のセットバックはこの道路斜線規制を見越していることが伺えます。
つまり、そもそも高架道路ありきでのマンション計画をしてセットバックさせている計画です。
「空を広く取り込んで・・」など聴こえの良い文言は確かにその通りですが、実際は道路の斜線規制に対する苦肉の対抗策だったようです。
まちがいございません。
見えなかった全貌がこんなカタチで見えてきてしまいました。
これではカタログだけでは説明不足で素人は完全に騙されています。
デベはそこまでしっかり説明するのがしかるべき礼儀だと思います。

215号の平成21年度着工予定計画は確かにプランとしてはありましたが今は無くなったと理解しています。有力なのは平成23年年度末着工だと聞いています。
石原都政の満期と深く関係あるのでしょうか。
ここまでくると断行は必至です。
10年以上前から望まれている都市計画道路ですから。

[856: 物件比較中さん]

そのような計画道路の予定ってカタログには書いていないよね？
これっていいの？
HPにも計画道路には触れていないし記載もないと思うけど。
竣工して何年かののち、逆に購入者から今度は三井が訴えられんじゃないか？

[857: 匿名さん]

敷地内の道路は本当に現実味あるのですか？本当のところが知りたいのです。もし現実味があるのならわたしは無理して買いません。一生住むつもりにしていましたので、わたしは三井さんを攻めるつもりは無いのですが話が違います。

[858: 購入検討中さん]

9月28日の判決が分岐点になるのは間違いない。
おそらく１対９で被告は負ける。
被告側の上告は必至だが、その間にも工事は着々と急ピッチで進む。
なぜか。一日も早く契約を済ませて売り抜けたいから。
デベの方針の転換が見てとれる。
国立の駅前の例もあるので裁判長は早めに結審をすると公言したから。

しかし裁判と補助道路計画は基本的には関係ない。
裁判で原告が勝っても負けても、道路ができることには変わりは無い。
都市計画道路・補助計画はもう決定していること。
あとは着工時期がいつになるかだけ。
今回の参院選の影響も少なからず出ると予想。
万が一解散総選挙になることがあれば間違いなく年内。
解散はさすがに無いとみているが・・
いづれにせよ石原都政にも多大な影響が及び
215号計画の実現が早まる可能性が出てきた。

[859: 匿名さん]

道路の件はパンフレットに書いてなくても、契約時の重説に記載してあれば問題ないから、聞かれなければ販売員はあえてそのことには言及しないでしょう。

[860: 匿名さん]

判決はどちらに転ぶのでしょうかね。裁判長の最近の訴訟指揮に対して、有利と見られていた原告側は危機感を募らせています。「しっかりと言い分を聞いた体裁だけを整え、原告側の主張は退けられるのではないか」と懸念しているようです。

先日の弁論終結時にも、(原告側の)人証を採用せず、被告側への文書提出を指示せず、審理を終えようとする裁判体に対して、原告弁護団は激しく抗議。弁護団長と裁判長との間で尖ったやり取りもありました。ポーカーフェイスの裁判長が顔を紅潮させて語気を強める場面もありました。予断は許さない状況だと思います。

いずれにしても、計画道路は出来るでしょう。一部路線は出来ており、延伸を待っている状況。ここが暫定整備されれば、全線開通へ向けた行政側のマインドは高まる。高架化が本当なら、周辺住民の反対運動を押し切って購入したこのマンションの住人が、将来は「環境を守るため」に高架化への反対運動をすることになるのでしょうか。皮肉なものです。

[861: 匿名さん]

>859
ということは、契約直前で説明するということですね。

でも、その時点では、購入希望者はもう後戻りはできない状態ではないですか？

その時点で初めてこの計画を知る人がほとんどではないですか？

私達はたまたま、このサイトで知りましたので救われた気持ちで嬉しいですけど・・・・

このサイトは何人くらいがみているのか？とお考えですか？

ちゃんと教えてくださいよ。

[862: 匿名さん]

まぁ、マイナス要素だらけの瑕疵マンションってことでいいんでねーのか？
マイナス要素の方が明らかに多いから、それを差し引いて、
坪290万から上限で坪320万までなら買ってやってもよいけど。
坪450万じゃ、誰が買うの？って感じ。
買う人の心理状態が知りたし。

[863: 匿名さん]

通常は契約前に重説のコピーをもらって読み、
それで納得できれば重説の読み合わせを行い本契約となるので、
一応重説を読んで初めて道路計画のことを知ったとしても、
後戻りはできるんですよ。

[864: 匿名さん]

>>863
勿論契約を中止すると言う後戻りは出来るけど、悲しいかな下記の様に出来ない場合が多いのが実情だと感じる。

単に体裁の儀式としての重要事項説明書の説明と交付なら、事務的に扱っても構わない行事には違いないと感じられるかもしれないが、本来重要事項とは契約実行を判断するのに大きな比重を占める事柄を意味している。

たまたま説明されたその項目が少しでも理解できて、それは不安だから契約は中止しますとは、ほとんどの人がその物件にほれ込んでいる状態では言いにくい又は言えないのが本当の所では無いだろうか。説明が理解出来ないからと、徹底的に質問する購入者は何％いるのだろう。

多分何ヶ月も前から資金計画とか、間取りや住戸の選択等、心底没入して家族ぐるみで話題集中している中では、面子やプライドも邪魔して真っ当な判断が出来なくなっている心境だとは想像に難くない。申込金の放棄なんて言う目先の損得にも左右されるかも知れないね。

[865: 匿名さん]

正直に言います。
契約直前の重説で初めて計画道路のことを説明するデベなんて
まっとうなデベと言えますか？
普通に考えたらこれは絶対におかしいですよ！！！！！

こんな重要なことを！！！！！

三井不動産は、そんな騙しみたいなことをする会社ではないはずです。
立派な超一流会社です（だと思っています）。

皆さんはどうお考えですか？
正直に教えてください。

[866: 匿名さん]

契約前なら何も問題ないでしょう。
それに計画道路の話、こんなに掲示板で大げさに叩かれてるのに、
読みもせずに契約まで行って、初めて知ったんですか？
ずいぶんのんきな検討者ですね。

[867: 匿名さん]

元三井銀行の小山頭取が、三井不動産が長い間一流企業の社会的責任を果たしてきた事に言及しているが、確かに三井グループの不動産部門の代表会社として過去に果たして来た成果には異論はないと思われる。一方、かっての三井不動産に限らないが、今の時代では絶対に許されない、総会屋や類似の裏の世界とのつながりが当時存在した事も確かだ。

裏でダーティーな事をしていて、表面的には社会的責任を果たしているなどと言う妙なバランスは言語道断だとは思うけど、逆に裏のダーティーが無くなったから、表では純粋に経済性の追求だけをしていれば良い、なんて理屈は言えないと思う。三井不動産はかっての一流の流儀をかなぐり捨ててしまったかも知れない。

今回の一件でも、「説明責任」の実行に瑕疵（不足）があったと感じる。

[868: 匿名さん]

ホームページやパンフレットに、きちんと全体像を明記するべきだと思ってなりませんが皆さんは平気なのですか？どう考えても、計画道路のことを知らない人が、かわいそうです。知らずに契約してしまった人が本当にかわいそうです。三井さん、それでもいいのですか？平気なんですか？と言いたいです。

黄色いタスキの反対住民は、モデルルーム前で毎日ウロウロしています。常時、グループの交代で待機しているようです。そしてチラシを配っています。読みましたか？補助215号道路は100％できますよ。それも近いうちに。それだけじゃないですよ。
そこにはもっとひどいことが・・・・。

[869: 匿名さん]

【確認ですが、現時点は予告広告ですから、契約は出来ませんね？】
・売り出し予告物件に、予約とか仮契約とか本契約とかはありませんね？
・何人かの投稿に、大事な事を知らずに契約したとか購入したとかあるのはあくまでも将来の話の例えですよね！
・契約は対等です。少なくとも双方が立場を対等にする努力はすべきです。これだけのグレードの住宅を買う人が、それを知らないとは言い訳は出来ません。もし自分に住宅購入に知識が足りないと思うのなら、専門家を雇ってその知識を購入してリスクを避ける対策はするべきだと思います。
・知ったかぶりをして、あとで憂き目を見るのは自己責任の放棄です。
・以上の忠告は、住宅を購入する事が、庶民が毎日スーパーで買い物する時の重みしかない、お金持ちには余計な話でしょう。

[870: 匿名さん]

私は865です。

869さん、仰せのとおり当然契約の話は想定での話ですよ。


このままでは、知らずに契約に至る人がほとんどでは・・

と憂い、私は書いています。

866さんは何か勘違いしているようですが。。

[871: 匿名さん]

僻みっぽい愚痴ですけど（絶対に買えないので）、
こんな大金を払って訳あり物件を見境なく買ってしまうお方様（？）、
そんなに脇が甘くてどうして金の卵を産むガチョウをお持ちなのでしょう、その秘訣を教えて頂きたい気持ちです。

[872: 匿名さん]

私も逆立ちしてもここは買えません。
ですが都心に目を移せば坪450も出せばいくらでも良い物件はあるのに・・と考えてしまいます。そこまでして、坪450万の浜田山を選択するのはどうしてなのか、本当に聞きたいです。このような瑕疵だらけのマンションの魅力も合わせて知りたいです。

[873: 匿名さん]

Ｂ棟であれば、
とにもかくにも北棟をおすすめします。

とにかく最悪なのは南棟です。
日当たりは最高ですが、
景色は道路しか見えないのでキツイですよ！
まさに車がビュンビュンです。

これはＢ棟に限ったことではなく、ＡもＣも
とにかく南棟は最悪です！

もっと最悪は西棟なのですが。。。（ありえない・・・・）

MR行ったはいいが・・・

私は日曜日でした。
ＭＲってどこも変わり映えしないものですね。
どこもおんなじです。
やはり普通。
一人で行ったら帰り道、反対運動の連中に呼び止められました。３〜４年後に高架の道路が中央を走るそうです。
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ＭＲは複数で行くべきですな。
餌食にされそうでこわいですな。。。

[874: 匿名さん]

そろそろ週刊誌あたりが書いてもいいころジャマイカ？
それとも判決の後か？電車の釣り広告でＭＳ名入りで出れば
（あるいはＭＳ名は伏せても浜田山とか２１５号とか出れば）
今の東京のこと、購入検討者はほぼ全員眼をと留めるんジャマイカ？
週刊誌関係の知人には書くように伝えておこう。人助けだと思って
書けって。

[875: 匿名さん]

まあ、三井も早急に215号高架道路計画を「こんにちは」の浜田山ＭＳ広告で、はっきりと発表することだな。今のままだと、将来のＭＳ顧客たちから“三井不動産というのは自社の利益追求に不都合なことは隠蔽する”と非難され、三井不動産の評判に深い傷がつき、企業イメージの大幅ダウンは避けられない。日本の分譲マンション業界での唯一の一流会社という地位から転がり落ちるかもな。

都心には汐留ＴＴＰをはじめとして、首都高速の脇などの騒音と汚染空気の坩堝に立っているマンションが多々あるが、あんなところでもいいという人たちが結構いるようだから、この浜田山駅至近ＭＳだって売れるんじゃないかな？（私でさえ６０平米で３千万以下なら、賃貸用に買ってもいいがwww）

しかし、ＭＳ建設に反対して係争中の近くの住民は、グラウンドがそのままなら、そのど真ん中に計画通りの高架道路が突っ走ってもかまわない、というのだろうか？？それとも、その場合には都の道路行政を被告に据えて頑張るのかな？

[876: 匿名さん]

一時はテレビ東京の”噂の現場”で取り上げられる寸前までいきましたよね？
その後どうなったんだろ？原告側がテレ東にかなりの勢いで働きかけがあったようですね。
知り合いのＴＶマンに聞いてみます。

[877: 匿名さん]

9月28日は判決
この日に全ては決まる
それまでは静観

MRはなかなかいいよ
ただ、
オプションの嵐
あんなことしちゃダメだ
標準の原型を留めていない

全てオプション

ダメダコリャ

[878: マンコミュファンさん]

テレビ東京・・・・きっと三井系のスポンサーからクレームが
はいったのでしょう！！
あのての、番組はそんなもんです。

[879: 元祖匿名はん]

>>875
どうでもいいですが、三井が分譲で唯一の一流会社でしょうか？
地所もいいマンションを作りますよ。
セグメント的には劣りますが（規模もエリア展開も）。
三井のようにモノのばらつきはありませんし強欲でもないと思います。

野村も頑張ってます。
東建は昔の方が良かったかな。
東急とかも安くてよいマンション作ります。
住友は好みが分かれるかなぁ。商売含めて。板ズレ余談でした。

[880: 匿名さん]

だめだこりゃ〜〜〜

[881: 匿名さん]

テレ東ではなく、ＴＢＳ

[882: 物件比較中さん]

879

三菱はかなり強欲でしょ？
勘違い値付け＆値引きしない。

[883: マンション投資家さん]

今の三井の経営陣は団塊。ヘルメット、ゲバ棒だったのが
就職が近づいて急に知らん顔して背広着て面接行った奴等。
要するに人生の出発点に大欺瞞を背負ってる。小山さんとか
田中さんぐらいまでとは人間の出来が比較にならない。上が
そうだから、中堅以下も信念とか正義感とかとは程遠い生き方を
選ばざるを得ない。今、地域住民との係争や２１５号問題を
この程度の開示で売り抜けられると信じているらしいのも、
結局それ以外の生き方を知らないとしか言いようが無い。
しかし、これはアメリカなんかなら突込みどころ満載の大弱点
のはず。日本でも何とかここに突っ込んで、嵌めて落とすよう
な秘策が無いか検討中。ほかにも研究中の奴居るだろうけどね。
一度徹底的に懲りさせないと変わらないよ。耐震偽装と同じこ
とだもの。

[884: 周辺住民さん]

三井不動産株を買って、
会社の所有者として、経営陣に
意見を言うのがいいと思うが。

[885: 元祖匿名はん]

地所も東建同様？欲の皮が突っ張ってきてますかね。どこもそうですが。

なんだか志ある人いそうな雰囲気がない、三井の場合。地所には、ある。
余裕の違いなのかな。あくまで私のコンタクトの中での拙い所感ですが。
再度板ズレ失礼。

[886: 物件比較中さん]

先月説明を聞きに行きましたが(まだMRは見に行ってません)営業担当の方が言葉遣いも悪く非常に薄識で心配になりました。こういう場合、営業担当を変えて頂く事は可能なのでしょうか？
なんか失礼にあたりそうで。。。。

[887: 匿名さん]

とどのつまりは、売れ行きが悪くてグループ＋身内で（損の）山分け？
「お前ら、散々高給を取ってきたのだからたまには還元しろ！」
「誰のお蔭で仕事が出来ると思ってんだ！言い値で引き受けろ！」
まるで、みかじめ・上納金の世界と大差ない。

興銀が杉並区に売却して『柏の宮公園』が誕生したのが輝いて見える。
素平さんも冥界でにんまり？

[888: 匿名さん]

それでも結局は売り切ってしまう。
類友でダーティーな物件にはダーティーな出所のマネーが集まる？

世の中奇麗事では済まない、と言う意見はなんだか逃げ口上！

[889: 購入検討中さん]

886さんへ

　　私も同じ思いです。
　　私の営業担当者は言葉遣いは普通ですが、不動産販売のプロとは程遠　　い人のようです。なんとなれば、当該物件の基本的な仕様が即答でき　　ないのです。例えば、階高・天井高・床の遮音等級・サッシの遮音等　　級・ディスポーザーが自動給水型であるかどうか等々。購入を真剣に　　検討しているのに、こんな対応の営業担当者では不安でたまりまん。
　　どうやら、アルバイト・派遣社員のようなんですが、不動産の基礎的　　な知識を持っている正社員と変えて頂きたいと思っています。

　　真剣に検討しているのですから失礼なことはないと思います。むしろ
　　失礼なのは三井不動産のほうです。

[890: 匿名さん]

８８６さん、８８９さん
うちは事情を話し担当者を変えてもらいました。
知識のなさ、発言の横柄さ、主観的な物言い。
もっとも気になったのは、三井サイドに都合の悪いこと
（地元の反対運動など）について少しでも触れると、
一気に怖い顔になり、ヒステリックにまくし立てることでした。
２度目の来訪（MR見学時）の担当者には大変満足しました。
ただし、物件にはご存じの通り問題が多すぎるので、
我が家は購入は見送る予定です。
真剣に購入を検討されるのでしたら、担当者を
変えてもらう方がお互いにとって良いと思いますよ。

[891: 匿名さん]

＞急に怖い顔になって
それって古典的悪質訪問販売（＝押し売り）と全く同じじゃん。
ゴムひも買わないと「俺は昨日ムショ出てきたんだ」ってやつ。
もう終わってるね、三井。こりゃあ買うのはよっぽどめでたいよ。

[892: 匿名さん]

地元の反対運動について聞いたら、
「裁判はすべて解決しています。あれは一部の狂信的な人です」
と言うので、ここは本当に三井のモデルハウスなのかと驚きました。
みなさんにも、同じ対応だったんですね。

[893: 匿名さん]

>あれは一部の狂信的な人です

世に中には言っていいことと悪いことがあります。

しかも裁判は、なんら解決しておりません。

いったいどういうつもりなのでしょう。

そして何様のつもりなのでしょう。