パークシティ浜田山

[匿名さん]

投稿が1000件に達しましたので、Part2に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[741: マンション投資家さん]

>>740
仰るとおり！

あっちと比べて、次にこっちと比べて。
あなた方は何のために家を買うのでしょうか？

まだ、駅近や利便性、利回命の方がよっぽど健全です！

代官山や目黒と比べて地位が！　というならいざ知らず
高井戸と千歳船橋、浜田山、この際、経堂や明大前、
荻窪までまとめて一般の人から見ると何も変わりはない
ですよ。

通勤で渋谷を利用するのに、地位がどうのこうので、
わざわざ小田急線なんか買うと、それこそ意味不明
で、変な宗教でも入っているのかと、変質者扱いさ
れてもしょうがないですよね。

[742: マンコミュファンさん]

通りすがりの第三者ですが実際浜田山の”地ぐらい”は千歳船橋となんら変わりませんよ。はっきり言いますが同じですね。
ネームバリューのみ先行してしまっている特異な例ではないかと思いますが。736さんはこの事実が受け入れられない人のようです・・・・

[743: 匿名さん]

地ぐらいと一言でいいますが、実売価格データをみたって、同じ町名でかなり違いますからね。

実売価格からのデータですが、たとえば、千歳船橋近辺の桜ヶ丘と船橋を全部拾ってみても、以下のように47万から71万まで差がでます。
世田谷区桜丘 \45,000,000 \470,000 95 長方形
世田谷区桜丘 \54,000,000 \710,000 75 長方形
世田谷区桜丘 \86,000,000 \490,000 175 台形
世田谷区船橋 \100,000,000 \640,000 165 長方形
世田谷区船橋 \98,000,000 \600,000 165 ほぼ長方形

浜田山近辺だと高井戸東で2件あり、しかも32万と57万というトンデモな違い。
杉並区高井戸東 \190,000,000 \570,000 320 ほぼ長方形
杉並区高井戸東 \40,000,000 \320,000 125 ほぼ台形

ちなみに浜田山はほとんど売買がなくて（いい土地がでないのは浜田山では有名な話）。一つだけ載っていましたが、90万という突出した値段。

杉並区浜田山 \340,000,000 \900,000 380 ほぼ長方形

ここは間違いなく、高級住宅地浜田山といえる場所だったんでしょうね。川沿いだとこんな値段はつきませんから。

ちなみに成城でも最低だと、
世田谷区成城 \200,000,000 \390,000 500 ほぼ長方形
なんてのもあり（まあ、どの成城かはわかりますよね）、逆に最高だと
世田谷区成城 \270,000,000 \1,100,000 250 ほぼ台形
なんて桁違いのもある。

成城や浜田山のイメージが高級なのは、こういう傑出して高い住宅地があるから。千歳船橋にはそれはないですね。

[744: 匿名さん]

でも渋谷乗換えは致命的ですね。

[745: 匿名さん]

乗換えを気にする人が選ぶ土地じゃないってこと。
ちなみに、千歳船橋なんて庶民の町は論外だが、高級住宅地として知られる近くの赤堤は思いっきり駅遠。
千歳船橋と赤堤の違いも分からない人にはどうにもならないが、高級住宅街は必ずしも通勤が便利な場所じゃない。

[746: 匿名さん]

別にケチつける人にレスしなくていいんじゃないの。競争率が下がって倍率がつかなくていいじゃん。みんな大人なんだから、それぞれの価値観で検討するも良し、やめるも良し。

[747: の]

でもさ、ここ住所は東高井戸だよ。

[748: 近所をよく知る人]

ここは高井戸東１
この価格は高いと思うけど結局売れるんじゃないか？

まあでも高いと思う人は買わない方がいい。
この近所でも待ってればもっと安い物件も出るから、
１年ぐらい前に売ってた浜田山小学校の近くの某新築戸建は
3LDK-4LDK、土地建物100平米前後。
8000万-9000万てのもあったし
即日完売したけどね

[749: 匿名さん]

そうそう。高いと思う人、アドレスに「浜田山」の文字がないのが気に入らない人は買うのはやめたほうがいいです。
浜田山駅に隣接で、この広さ、おまけに南傾斜。こんな条件のまとまった土地はこの近辺では二度とでない。その希少性に賛同できる人だけが買えばいいんです。

[750: 匿名さん]

この近辺では二度とでない。＞

周りの住環境が劣悪だって意味ですか？
アパートとミニ戸の混在地域じゃないだろな？

[751: 物件比較中さん]

そうじゃなくて、グラウンドであったほどの大きい土地はそうないって意味じゃないですか？

[752: 匿名さん]

狭い土地だらけで、アパートとミニ戸の混在地域ですか。
井の頭線の沿線って大体がそうですか。

[753: 匿名さん]

普通の町です

[754: 匿名さん]

価値を見出した人にとっては高くても買うと思います
そんな奇特な人がどのくらいいるかはわかりませんが・・

[755: 周辺住民さん]

浜田山住人です。
このところのやり取りを見させてもらいました。
世間で言われているほどここは特に高級住宅街でも何でもありませんよ。普通です。高級イコール高いとするならばそれが証拠に地価は千歳船橋1や西永福3と何ら変わりません。昔から著名人が住んでいたことで名前が知れているだけだと思っていました。でもグランドが整備され町が明るい雰囲気になってもらえれば嬉しいです。
人の流れが変わると相乗効果もあり駅も綺麗になるかもしれませんね。
今はきたなくて酷すぎますので期待しています。
今週から急に反対運動が活発になってきましたね。きのうも集団とすれ違いましたがやはり何名かは近所の方でした。私はさんかしておりません。

[756: 匿名さん]

井の頭線でハイグレードと言われているものの西永福より以東なら多少の価格はいたしかたないが、浜田山は急行も止まらずボロくて古い昭和イメージが払拭されない限りこの価格で勝負はむつかしいのでは？
それほど人気がある地の利とは思えない

[757: 某外資系ファンド]

さぁみなさん、いよいよモデルルームオープンですyo~~〜〜！！！！！
一部ではTOTOバスやクッチーナ製のキッチンや４セレクトプランの詳細などモデルルーム写真や情報が漏れてしまいましたが、デベのそんなうっかりミスはさておき、明日は私は10：00の一番乗り.

報告と写真UPをご期待ください.

私は部下８人を引き連れて乗り込みますので・・・。

[759: 購入検討中さん]

先ほどモデルルームからかえって来た。期待が大きすぎたのか、がっかり。しょぼい。普通。以上。

[760: 元祖匿名はん]

外資ファンドが何するの？それシゴト？悪い冗談はやめましょ。

[761: 購入検討中さん]

真剣に検討していたのですが、どうにも頼りない説明員をつけられて、最後まで、社員が出てきませんでした。見込みなしと思われたわけですな。残念。

[762: 物件比較中さん]

浜田山も含めて杉並区は、ごく普通の、せいぜいで中級の住宅地でしょう。にもかかわらず、非常に高い値付けをしている。

一般のお客に買ってもらわなくてよいと思っているのではないかな？　もともとここは三井のグラウンドだったわけだし、三井グループの社員や元社員に一般販売価格の９〜７割の値段で販売し住んでもらいたいと思っているのではないかなー？

[763: 匿名さん]

初日夕方行ってきました。MRは延期に次ぐ延期で購入希望者を待たせたわけですが、それにしては至って普通でしたので疑問視せざるを得ません。これまで凄いMRを多数見てきて目が肥えてしまったせいなのでしょうか。グランドヒルズ三軒茶屋フェイバリッチ、ピアーズコート・・・MORIMOTO、プロパストと単純比較しても格段の見劣りは否めないですが・・・・

何を考えているのでしょうか？意味不明です。このMRをみて素晴らしいなどと感じた人がいるとすれば、その人は今のマンションMR事情を全く知らない人ですね。現在のMRのレベルがいかに高いか勉強をすべきです。
残念です。

[764: 匿名さん]

763さん、
立地に難があったりするMRに限って、
豪華にしたりするものですぞ。
MRの評価なんぞマンションの価値に全く関係ありません。
モリモトとかの実際のマンションをご覧になればわかると思います。

[765: 浜田山住人]

三井グランドと森を守る会の浜田山・三井グランド環境裁判通信によると、この敷地の中央を通る通路は、計画中の補助215号線の一部ということで、幅16mの幹線道路となる予定とのこと。現在はその前後は繋がっていませんが、この部分が暫定整備されると、整備優先順位があがり、その道路計画が前進するようです。
計画通り進むと井の頭線との交差は道路が線路の上を通るらしく、マンションの１〜３階くらいの人は道路を下から見上げることに？

今は環境が売りなのですが・・・。

[766: 申込予定さん]

７６５さん
　そんな計画があるとは知りませんでした。敷地を通る道路は突き当たりで、Ｔ字路になっているので、居住者以外、あまり利用しないのではないかと思っていました。重要事項で説明があるんですかね？？？？？？

[767: 浜田山住人]

私もつい最近まで知らなかったのです。
そう言われてみて現地を見てきたのですが、マンション敷地内の、住人だけが通るための道路としては不必要に一直線で幅が広いですよね。
ということで、三井グランドと森を守る会の言っていることは正しいように思われます。
当然、三井不動産側はひたかくしにするでしょうが・・・。

因みに三井グランドと森を守る会の連絡先は090-2174-0788だそうです。

[768: 購入検討中さん]

マンション敷地の真ん中に幹線道路！ありえない。これが本当なら即退去。

[770: 匿名さん]

幹線道路疑惑一連のこの書き込みは
反対運動の方達の嫌がらせですか？
契約どころか販売さえも始まっていないのに。
道路が走ったら、それこそグランドと森を守る会の人達が
裁判を起こしてでも反対すべき事態なのでは？

[771: 匿名さん]

MR、とても素敵でした。
住みたいけど、管理費を見て撤退かなと思いました。
木の管理にかかるそうですね。
高いお金を払って木を育てていたら、
自分の子供が育たなくなってしまいそうです。残念。

[772: 匿名さん]

>771
>高いお金を払って木を育てていたら、
>自分の子供が育たなくなってしまいそうです。残念。

座布団一枚。
私も同じ感じですね多分。

[773: 匿名さん]

結局、反対派ってのは何が最終目的なんだろうね。
道路が通ってでもマンション反対というならまさに本末転倒、
環境を守るって結局どういうこと？誰のために？何のために？と思います。
マンション＝悪という固定観念が彼らを突き動かしているのでしょうか。
権利やら法律やらを巧みに振りかざしても、結局
根本的な哲学が稚拙だから自己中にしか見えないのでしょうね。

[774: 周辺住民さん]

>>773
俺はあんたみたいな匿名君の目的の方が知りたい。

[775: 匿名さん]

マンション内に幹線道路というのは事実なのでしょうか？プロジェクト発表会の時には、道路は通り抜けることはないので、実質、住居者しか通行しない道路である旨、担当者から聞きましたが…。それが事実なら、購入すべき物件ではありませんね。

それから771さん、よろしければ管理費がどれ位なのか教えていただけますか？高いことは予想していましたが、とても気になります。

[776: 浜田山住人]

このマンションの反対運動をしている人たちから貰ったペーパーを読んだときには、このマンション内の幹線道路の件については、私も最初は半信半疑でしたが、実際に現地を見たら「何でマンションの敷地内にこんな広い真っ直ぐな道路が必要なんだろう？」と感じた次第。

勿論、この道路が実現するまでにはかなりの年数が必要であろうとは思いますが・・・。

因みに、私はこのマンションに移り住むことを検討していた浜田山の住人です。

[777: 匿名さん]

狭小住宅密集地域は道路整備も大変ですね。
地下にするとか出来ないのかね？
外環みたいに

それにしても、周辺道路の渋滞具合は現状どうなってます？
車でうろうろは無理ですかね？

[778: 浜田山住人]

浜田山の一つの長所は（短所にもなりますが）通り抜ける良い道路がないので車の通り抜けが少なく静かなことです。

どこに出るにも井の頭通りに出る必要があり、あまり車の交通には便利ではありません。鎌倉街道で甲州街道に出ることも出来ますが。

井の頭通りは世田谷区の世田谷通りほどひどいことはありませんが。要は比較の問題でしょうか。

[779: 購入検討中さん]

反対派どうのこうのはどーでもいいけど、幹線道路は本当に通るのだろうか？
これはこのマンションを今後検討するか否かの最大関心事なんだけど。

[780: 匿名さん]

幹線道路話は、反対派の脅しネタ、って可能性もあるよ。
だから反対派どうのこうのが問題でもあるんだよ。>779
でも脅しネタにしてはマンション内の例の道路が
やたら太くてまっすぐ、っていうのが不気味、って話で。
これは三井に聞くのが一番はっきりするんじゃないの？

[781: 匿名さん]

775さん
管理費ですが、確か狭い方からざっと
４万、５万、６万、７万…（円台）
と続いていたのを覚えています。
見た瞬間「終わった…」と思ったので、細かくは見なかったんで
ちゃんとした額じゃなくてすみません。

[782: いつか買いたいさん]

>781

それ完全に完ッ全に終わってます。ハイ。駐車場入れたら10万近いな。

多分継続的訴訟費用を長期補修予定に組み込んでるんでしょ（笑）

よかった、もう完全にリストからはずせる。

もう悩まずにすむよ。

[783: 匿名さん]

脅しネタって、あなた…（笑）

三井じゃなくて、役所に聞けば分かりますよ。暫定整備だったかと。都計審でも（171回だったか？）出てると思いますが。真剣な検討者の方は当然把握していると思いますし、仮に把握してなくても重説事項には入るはずです。
暫定とはいえ整備に入っている現実をどう評価するかでしょうね。いつになるかは分かりませんが、仮に開通しちゃったら、この物件のコンセプトは「今は昔」ということでしょう。実現不可能と見るか、環８のようにホントに開通しちゃった例に照らし合わせるか。

[784: 物件比較中さん]

道路の件は、本当に気になります。早速問い合わせたところ、三井の担当者は、「全開通の可能性は否定できない。」とのこと。「その際は、歩道の部分が車道になり片側2車線になる可能性は？」と聞くと、「それも否定できない」と、なんとも頼りない回答でした。
Googleで「補助２１５号線」と検索すると、色々出てきますね。
読んでいると、開通しないと確信は持てないと思いました。
実際、世田谷区内では一部開通してますし.......。
静かな緑に囲まれたマンションが、いきなり井の頭通り沿いの環境に.....なんてなったらどうしましょう。

[786: 近所をよく知るＯＢ]

長くこの沿線に住んでいて、かってはあの運動場のプールを夏休みの楽しみにしていた僕にとって、社有の不動産は福利厚生で持っている時は、何かと嫉妬の対象になったけど、売却で商売の種にしようとすると、とてつもない毀誉褒貶の嵐に見舞われるものなんだね。
このデベロッパー、昔に一緒に仕事をした時は、計算高いのは当たり前だけど、計画段階では変な駆け引きはせずに行政とも正面で向かい合って正々堂々と勝負していた記憶が強いんだがね。
ユーザーの素人にも多くは語らなくても、ブランドを信じてもらえれば後々後悔はごく稀だったと思うよ。それが、ここでこんなに議論沸騰なんて、何処で歯車が狂ったのだろうか。裏をかくような商売のやり方は、直ぐにボロが出るものなんだけどね。
坪当り単価なんて、土地の値段を期待する時価に設定すれば、建築費と敷地内の環境整備費で計算して、それに２５％位利益を見れば自動的に計算は出来る。資金の金利は土地は自前だから、持ち出しの部分は比較的少ない。住戸の位置で変えるのは当たり前。
敷地内の都市計画道路は、単なる計画段階から工事の実施命令まで法律的にしっかり定義されていて、その段階によって建てられる建物の種類や構造が違う。沿線では三鷹台付近に外環（地下化決定）の計画があって、そこの予定地がどうなっているか参考になるのでは？この沿線でも渋滞なしに自動車を使うのは昔から難しい。いずれは太い道路が出来るものとして購入を選択するべきだろうな。この金額で満足するには、マンションしか買えないとは、時代は本当に変わったな。

[787: 匿名さん]

とうとう三井は一番触れてほしくない爆弾が破裂してしまったようだ。反対派の地域住民は今後このことをキーワードに反対運動やネガティブ運動を展開するだ
ろう。計画道路の事実を知らなくて買おうとしている人全員に向けて。
いづれ,計画道路の事実を知らなくて買おうとしている人全員がこの事実を知ることとなるのは時間の問題。7〜8年以内には確実に高架車道が実現することとなるという東京都の考え方は覆らない。
この計画は不可能だろうと軽視して誤解していた人全員にも,いづれ知れることとなり愕然とする。
※）注　これは脅しでも何でもない。事実を列挙しているに過ぎないのであしからず。
ここでもう一度原点に立ち返る。ここのコンセプトは何だったろうか。百年変わらぬ自然環境？今後も70年の伝統を受け継いでいく？

甘い。

ここが宅地造成された真の理由を紐解けば,三井の商業至上主義の実態が浮かび上がる。間違いなく都市計画道路は実現する。それも近い将来。確かにこの幹線道路ができると格段に交通の便は善くなるのは事実。井の頭渋滞緩和や首都高など都市へのアクセスなど長年の念願の車道が完成となるわけだから。東京都は意地
でも実現させなければいけない焦りと,あとには引けない利権問題がある。これには東京都のメンツに関わる深い問題ということもあり,外環問題の見通しが立った今,ディーゼル規制問題が軌道に乗ってきた今,ここぞとばかりに東京都は満帆にして風を待っている状態。

理解が早い人はここまで読んだらもう気付いただろう。そう。三井は,いち早く215号線都市計画道路の実現に向けての動きを察知し,計画が実行される前に,もっと言えば世間に知れるところとなる前に,つまり資産価値が高い前に宅地化して金に替えてしまおうと。金さえ手に入れば,あとは野となれ山となれ。

これは言い過ぎかもしれないが,今となっては万人理解できるところだ

環境を買ったつもりが近い将来環境に泣かされたら,たまったもんじゃない。

ごめんだ。

[788: 匿名さん]

なんでも反対の”左ががった方”って卑屈なんだね

[789: 申込予定さん]

道路の計画バレる前に売りたいんだったら、
半額くらいで売り出さないと。

今の価格じゃ売りしぶりの価格設定でしょ。