パークシティ浜田山

[匿名さん]

投稿が1000件に達しましたので、Part2に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[730: ビギナーさん]

>>726

７２７です。
西武線以北だと多少印象が異なってくるような気がしますが
みなさんいかがですか？

[731: 匿名さん]

西武線は論外。

[732: 匿名さん]

＞歩いてみた印象では、環八がうるさくて高井戸清掃工場が気になる高井＞戸よりも、のんびりして明るく静かな千歳船橋の方がいいと思いまし
＞た。

どうぞ心置きなくのんびりした千歳船橋にしてください。
誰も止めませんよ。

ちなみに浜田山と千歳船橋じゃ地ぐらいは比べ物にならないでしょ。
公示地価をみても、販売価格を見ても明らかですね。
それに千歳船橋にも環八は走っていますけどね。

[733: 周辺住民さん]

浜田山の何がいいのか、ズバッと教えてほしいものです。

[734: マンション投資家さん]

関取のような名前ですかね。
安心感が違いますわ

[735: 購入検討中さん]

高井戸・浜田山と千歳船橋近辺の公示地価を調べてみました。(2007年度)

高井戸・浜田山は、
１．東京都杉並区高井戸東２−２４−２
- 509,000(円/m2) - 高井戸 350m - 南 4.5m 区道
２．東京都杉並区高井戸西１−２３−６ 2007年
- 467,000(円/m2) - 高井戸 500m - 南 5m 私道
３．東京都杉並区高井戸西３−９−１２
- 465,000(円/m2) - 高井戸 850m - 東 4m 区道
４．東京都杉並区高井戸東３−２−８
- 494,000(円/m2) - 浜田山 420m - 西 5.5m 区道
５．東京都杉並区浜田山４−１５−２３
- 495,000(円/m2) - 浜田山 450m - 東 5m 区道
６．東京都杉並区浜田山１−９−１２
- 505,000(円/m2) - 浜田山 500m - 北東 4m 区道
７．東京都杉並区高井戸東４−２６−１４
- 464,000(円/m2) - 浜田山 870m - 南東 4m 区道
８．東京都杉並区成田西２−１４−１９
- 431,000(円/m2) - 浜田山 1,300m - 北 4m 区道
９．東京都杉並区浜田山３−４−８
- 512,000(円/m2) - 西永福 380m - 北西 4m 区道

対する千歳船橋は、
１．東京都世田谷区経堂４−２５−１７
- 585,000(円/m2) - 千歳船橋 600m - 東 6m 区道
２．東京都世田谷区桜丘４−１９−２２
- 521,000(円/m2) - 千歳船橋 700m - 西 3.2m 区道
３．東京都世田谷区船橋１−４５−１０
- 477,000(円/m2) - 千歳船橋 830m - 西 4m 区道
４．東京都世田谷区桜丘３−１８−１
- 526,000(円/m2) - 千歳船橋 1,100m - 南東 4m 区道
５．東京都世田谷区船橋６−１７−６
- 498,000(円/m2) - 千歳船橋 1,500m - 南西 6m 区道

駅からの距離や道路付けを考慮しても、千歳船橋の方が少し高いですね。

また、高井戸駅は環八の真上なのに対し、千歳船橋駅は環八から５００ｍ位離れていますよね。

”地ぐらいは比べ物にならない”というのはちょっと思い込みが強過ぎるんじゃないかな？

[736: 匿名さん]

こっそり経堂（千歳船橋よりはるかに地ぐらいが高い）をもってきたり、成田西（浜田山とは近いというだけで、月とスッポン。喜多見と成城の違い）をもってきたりするのはおかしいですよ。
おまけに高井戸東もわざわざ川近くや成田方面を選んでるのはわざとですか？　浜田山も川近くだと地ぐらいはずっと低いですからね。

[737: 周辺住民さん]

やっぱ渋谷での乗り換えが難だな。
押し合いへし合いがたまらん。
メトロ直通の私鉄にするわ。

坪４００万円出すなら、他の方がぜんぜんいいわ。

[738: 購入検討中さん]

>こっそり経堂（千歳船橋よりはるかに地ぐらいが高い）をもってきたり、成田西>（浜田山とは近いというだけで、月とスッポン。喜多見と成城の違い）をもって>きたりするのはおかしいですよ。
>おまけに高井戸東もわざわざ川近くや成田方面を選んでるのはわざとですか？　>浜田山も川近くだと地ぐらいはずっと低いですからね。

公示地価（住宅地）で高井戸・浜田山・千歳船橋が最寄駅、または住所が浜田山である全ての調査地点を挙げています。恣意的な取捨選択は全くしていません。
ご自分で客観的な調査結果を示さない上に、調べた結果に対し”こっそり””わざと””おかしい”なんて失礼ですね。
成田方面を敢えて外したとしても、あなたが思い込んでいる浜田山周辺の”地ぐらい”は千歳船橋と似たようなものではないでしょうか。

[739: 匿名さん]

不動産を買うんだから
特に若い人は
現状より、将来性をよく分析した方が良いと思いますよ。

老人であれば現状重視でしょうが・・

[740: 匿名さん]

736さんと738さんの議論を見ていると、地ぐらいなんていうのは大部分は個々人の隔たった認識に基づいていることがよくわかりますね。736さんのように客観的なデータと異なる認識を得意気に語る人間を一般的には”いたい人”と言います。
まあ、736さんは浜田山万歳という認識をもったままここを購入されれば、それはそれで幸せなのではないでしょうか。

[741: マンション投資家さん]

>>740
仰るとおり！

あっちと比べて、次にこっちと比べて。
あなた方は何のために家を買うのでしょうか？

まだ、駅近や利便性、利回命の方がよっぽど健全です！

代官山や目黒と比べて地位が！　というならいざ知らず
高井戸と千歳船橋、浜田山、この際、経堂や明大前、
荻窪までまとめて一般の人から見ると何も変わりはない
ですよ。

通勤で渋谷を利用するのに、地位がどうのこうので、
わざわざ小田急線なんか買うと、それこそ意味不明
で、変な宗教でも入っているのかと、変質者扱いさ
れてもしょうがないですよね。

[742: マンコミュファンさん]

通りすがりの第三者ですが実際浜田山の”地ぐらい”は千歳船橋となんら変わりませんよ。はっきり言いますが同じですね。
ネームバリューのみ先行してしまっている特異な例ではないかと思いますが。736さんはこの事実が受け入れられない人のようです・・・・

[743: 匿名さん]

地ぐらいと一言でいいますが、実売価格データをみたって、同じ町名でかなり違いますからね。

実売価格からのデータですが、たとえば、千歳船橋近辺の桜ヶ丘と船橋を全部拾ってみても、以下のように47万から71万まで差がでます。
世田谷区桜丘 \45,000,000 \470,000 95 長方形
世田谷区桜丘 \54,000,000 \710,000 75 長方形
世田谷区桜丘 \86,000,000 \490,000 175 台形
世田谷区船橋 \100,000,000 \640,000 165 長方形
世田谷区船橋 \98,000,000 \600,000 165 ほぼ長方形

浜田山近辺だと高井戸東で2件あり、しかも32万と57万というトンデモな違い。
杉並区高井戸東 \190,000,000 \570,000 320 ほぼ長方形
杉並区高井戸東 \40,000,000 \320,000 125 ほぼ台形

ちなみに浜田山はほとんど売買がなくて（いい土地がでないのは浜田山では有名な話）。一つだけ載っていましたが、90万という突出した値段。

杉並区浜田山 \340,000,000 \900,000 380 ほぼ長方形

ここは間違いなく、高級住宅地浜田山といえる場所だったんでしょうね。川沿いだとこんな値段はつきませんから。

ちなみに成城でも最低だと、
世田谷区成城 \200,000,000 \390,000 500 ほぼ長方形
なんてのもあり（まあ、どの成城かはわかりますよね）、逆に最高だと
世田谷区成城 \270,000,000 \1,100,000 250 ほぼ台形
なんて桁違いのもある。

成城や浜田山のイメージが高級なのは、こういう傑出して高い住宅地があるから。千歳船橋にはそれはないですね。

[744: 匿名さん]

でも渋谷乗換えは致命的ですね。

[745: 匿名さん]

乗換えを気にする人が選ぶ土地じゃないってこと。
ちなみに、千歳船橋なんて庶民の町は論外だが、高級住宅地として知られる近くの赤堤は思いっきり駅遠。
千歳船橋と赤堤の違いも分からない人にはどうにもならないが、高級住宅街は必ずしも通勤が便利な場所じゃない。

[746: 匿名さん]

別にケチつける人にレスしなくていいんじゃないの。競争率が下がって倍率がつかなくていいじゃん。みんな大人なんだから、それぞれの価値観で検討するも良し、やめるも良し。

[747: の]

でもさ、ここ住所は東高井戸だよ。

[748: 近所をよく知る人]

ここは高井戸東１
この価格は高いと思うけど結局売れるんじゃないか？

まあでも高いと思う人は買わない方がいい。
この近所でも待ってればもっと安い物件も出るから、
１年ぐらい前に売ってた浜田山小学校の近くの某新築戸建は
3LDK-4LDK、土地建物100平米前後。
8000万-9000万てのもあったし
即日完売したけどね

[749: 匿名さん]

そうそう。高いと思う人、アドレスに「浜田山」の文字がないのが気に入らない人は買うのはやめたほうがいいです。
浜田山駅に隣接で、この広さ、おまけに南傾斜。こんな条件のまとまった土地はこの近辺では二度とでない。その希少性に賛同できる人だけが買えばいいんです。

[750: 匿名さん]

この近辺では二度とでない。＞

周りの住環境が劣悪だって意味ですか？
アパートとミニ戸の混在地域じゃないだろな？

[751: 物件比較中さん]

そうじゃなくて、グラウンドであったほどの大きい土地はそうないって意味じゃないですか？

[752: 匿名さん]

狭い土地だらけで、アパートとミニ戸の混在地域ですか。
井の頭線の沿線って大体がそうですか。

[753: 匿名さん]

普通の町です

[754: 匿名さん]

価値を見出した人にとっては高くても買うと思います
そんな奇特な人がどのくらいいるかはわかりませんが・・

[755: 周辺住民さん]

浜田山住人です。
このところのやり取りを見させてもらいました。
世間で言われているほどここは特に高級住宅街でも何でもありませんよ。普通です。高級イコール高いとするならばそれが証拠に地価は千歳船橋1や西永福3と何ら変わりません。昔から著名人が住んでいたことで名前が知れているだけだと思っていました。でもグランドが整備され町が明るい雰囲気になってもらえれば嬉しいです。
人の流れが変わると相乗効果もあり駅も綺麗になるかもしれませんね。
今はきたなくて酷すぎますので期待しています。
今週から急に反対運動が活発になってきましたね。きのうも集団とすれ違いましたがやはり何名かは近所の方でした。私はさんかしておりません。

[756: 匿名さん]

井の頭線でハイグレードと言われているものの西永福より以東なら多少の価格はいたしかたないが、浜田山は急行も止まらずボロくて古い昭和イメージが払拭されない限りこの価格で勝負はむつかしいのでは？
それほど人気がある地の利とは思えない

[757: 某外資系ファンド]

さぁみなさん、いよいよモデルルームオープンですyo~~〜〜！！！！！
一部ではTOTOバスやクッチーナ製のキッチンや４セレクトプランの詳細などモデルルーム写真や情報が漏れてしまいましたが、デベのそんなうっかりミスはさておき、明日は私は10：00の一番乗り.

報告と写真UPをご期待ください.

私は部下８人を引き連れて乗り込みますので・・・。

[759: 購入検討中さん]

先ほどモデルルームからかえって来た。期待が大きすぎたのか、がっかり。しょぼい。普通。以上。

[760: 元祖匿名はん]

外資ファンドが何するの？それシゴト？悪い冗談はやめましょ。

[761: 購入検討中さん]

真剣に検討していたのですが、どうにも頼りない説明員をつけられて、最後まで、社員が出てきませんでした。見込みなしと思われたわけですな。残念。

[762: 物件比較中さん]

浜田山も含めて杉並区は、ごく普通の、せいぜいで中級の住宅地でしょう。にもかかわらず、非常に高い値付けをしている。

一般のお客に買ってもらわなくてよいと思っているのではないかな？　もともとここは三井のグラウンドだったわけだし、三井グループの社員や元社員に一般販売価格の９〜７割の値段で販売し住んでもらいたいと思っているのではないかなー？

[763: 匿名さん]

初日夕方行ってきました。MRは延期に次ぐ延期で購入希望者を待たせたわけですが、それにしては至って普通でしたので疑問視せざるを得ません。これまで凄いMRを多数見てきて目が肥えてしまったせいなのでしょうか。グランドヒルズ三軒茶屋フェイバリッチ、ピアーズコート・・・MORIMOTO、プロパストと単純比較しても格段の見劣りは否めないですが・・・・

何を考えているのでしょうか？意味不明です。このMRをみて素晴らしいなどと感じた人がいるとすれば、その人は今のマンションMR事情を全く知らない人ですね。現在のMRのレベルがいかに高いか勉強をすべきです。
残念です。

[764: 匿名さん]

763さん、
立地に難があったりするMRに限って、
豪華にしたりするものですぞ。
MRの評価なんぞマンションの価値に全く関係ありません。
モリモトとかの実際のマンションをご覧になればわかると思います。

[765: 浜田山住人]

三井グランドと森を守る会の浜田山・三井グランド環境裁判通信によると、この敷地の中央を通る通路は、計画中の補助215号線の一部ということで、幅16mの幹線道路となる予定とのこと。現在はその前後は繋がっていませんが、この部分が暫定整備されると、整備優先順位があがり、その道路計画が前進するようです。
計画通り進むと井の頭線との交差は道路が線路の上を通るらしく、マンションの１〜３階くらいの人は道路を下から見上げることに？

今は環境が売りなのですが・・・。

[766: 申込予定さん]

７６５さん
　そんな計画があるとは知りませんでした。敷地を通る道路は突き当たりで、Ｔ字路になっているので、居住者以外、あまり利用しないのではないかと思っていました。重要事項で説明があるんですかね？？？？？？

[767: 浜田山住人]

私もつい最近まで知らなかったのです。
そう言われてみて現地を見てきたのですが、マンション敷地内の、住人だけが通るための道路としては不必要に一直線で幅が広いですよね。
ということで、三井グランドと森を守る会の言っていることは正しいように思われます。
当然、三井不動産側はひたかくしにするでしょうが・・・。

因みに三井グランドと森を守る会の連絡先は090-2174-0788だそうです。

[768: 購入検討中さん]

マンション敷地の真ん中に幹線道路！ありえない。これが本当なら即退去。

[770: 匿名さん]

幹線道路疑惑一連のこの書き込みは
反対運動の方達の嫌がらせですか？
契約どころか販売さえも始まっていないのに。
道路が走ったら、それこそグランドと森を守る会の人達が
裁判を起こしてでも反対すべき事態なのでは？

[771: 匿名さん]

MR、とても素敵でした。
住みたいけど、管理費を見て撤退かなと思いました。
木の管理にかかるそうですね。
高いお金を払って木を育てていたら、
自分の子供が育たなくなってしまいそうです。残念。

[772: 匿名さん]

>771
>高いお金を払って木を育てていたら、
>自分の子供が育たなくなってしまいそうです。残念。

座布団一枚。
私も同じ感じですね多分。

[773: 匿名さん]

結局、反対派ってのは何が最終目的なんだろうね。
道路が通ってでもマンション反対というならまさに本末転倒、
環境を守るって結局どういうこと？誰のために？何のために？と思います。
マンション＝悪という固定観念が彼らを突き動かしているのでしょうか。
権利やら法律やらを巧みに振りかざしても、結局
根本的な哲学が稚拙だから自己中にしか見えないのでしょうね。

[774: 周辺住民さん]

>>773
俺はあんたみたいな匿名君の目的の方が知りたい。

[775: 匿名さん]

マンション内に幹線道路というのは事実なのでしょうか？プロジェクト発表会の時には、道路は通り抜けることはないので、実質、住居者しか通行しない道路である旨、担当者から聞きましたが…。それが事実なら、購入すべき物件ではありませんね。

それから771さん、よろしければ管理費がどれ位なのか教えていただけますか？高いことは予想していましたが、とても気になります。

[776: 浜田山住人]

このマンションの反対運動をしている人たちから貰ったペーパーを読んだときには、このマンション内の幹線道路の件については、私も最初は半信半疑でしたが、実際に現地を見たら「何でマンションの敷地内にこんな広い真っ直ぐな道路が必要なんだろう？」と感じた次第。

勿論、この道路が実現するまでにはかなりの年数が必要であろうとは思いますが・・・。

因みに、私はこのマンションに移り住むことを検討していた浜田山の住人です。

[777: 匿名さん]

狭小住宅密集地域は道路整備も大変ですね。
地下にするとか出来ないのかね？
外環みたいに

それにしても、周辺道路の渋滞具合は現状どうなってます？
車でうろうろは無理ですかね？

[778: 浜田山住人]

浜田山の一つの長所は（短所にもなりますが）通り抜ける良い道路がないので車の通り抜けが少なく静かなことです。

どこに出るにも井の頭通りに出る必要があり、あまり車の交通には便利ではありません。鎌倉街道で甲州街道に出ることも出来ますが。

井の頭通りは世田谷区の世田谷通りほどひどいことはありませんが。要は比較の問題でしょうか。

[779: 購入検討中さん]

反対派どうのこうのはどーでもいいけど、幹線道路は本当に通るのだろうか？
これはこのマンションを今後検討するか否かの最大関心事なんだけど。

[780: 匿名さん]

幹線道路話は、反対派の脅しネタ、って可能性もあるよ。
だから反対派どうのこうのが問題でもあるんだよ。>779
でも脅しネタにしてはマンション内の例の道路が
やたら太くてまっすぐ、っていうのが不気味、って話で。
これは三井に聞くのが一番はっきりするんじゃないの？

[781: 匿名さん]

775さん
管理費ですが、確か狭い方からざっと
４万、５万、６万、７万…（円台）
と続いていたのを覚えています。
見た瞬間「終わった…」と思ったので、細かくは見なかったんで
ちゃんとした額じゃなくてすみません。

[782: いつか買いたいさん]

>781

それ完全に完ッ全に終わってます。ハイ。駐車場入れたら10万近いな。

多分継続的訴訟費用を長期補修予定に組み込んでるんでしょ（笑）

よかった、もう完全にリストからはずせる。

もう悩まずにすむよ。

[783: 匿名さん]

脅しネタって、あなた…（笑）

三井じゃなくて、役所に聞けば分かりますよ。暫定整備だったかと。都計審でも（171回だったか？）出てると思いますが。真剣な検討者の方は当然把握していると思いますし、仮に把握してなくても重説事項には入るはずです。
暫定とはいえ整備に入っている現実をどう評価するかでしょうね。いつになるかは分かりませんが、仮に開通しちゃったら、この物件のコンセプトは「今は昔」ということでしょう。実現不可能と見るか、環８のようにホントに開通しちゃった例に照らし合わせるか。

[784: 物件比較中さん]

道路の件は、本当に気になります。早速問い合わせたところ、三井の担当者は、「全開通の可能性は否定できない。」とのこと。「その際は、歩道の部分が車道になり片側2車線になる可能性は？」と聞くと、「それも否定できない」と、なんとも頼りない回答でした。
Googleで「補助２１５号線」と検索すると、色々出てきますね。
読んでいると、開通しないと確信は持てないと思いました。
実際、世田谷区内では一部開通してますし.......。
静かな緑に囲まれたマンションが、いきなり井の頭通り沿いの環境に.....なんてなったらどうしましょう。

[786: 近所をよく知るＯＢ]

長くこの沿線に住んでいて、かってはあの運動場のプールを夏休みの楽しみにしていた僕にとって、社有の不動産は福利厚生で持っている時は、何かと嫉妬の対象になったけど、売却で商売の種にしようとすると、とてつもない毀誉褒貶の嵐に見舞われるものなんだね。
このデベロッパー、昔に一緒に仕事をした時は、計算高いのは当たり前だけど、計画段階では変な駆け引きはせずに行政とも正面で向かい合って正々堂々と勝負していた記憶が強いんだがね。
ユーザーの素人にも多くは語らなくても、ブランドを信じてもらえれば後々後悔はごく稀だったと思うよ。それが、ここでこんなに議論沸騰なんて、何処で歯車が狂ったのだろうか。裏をかくような商売のやり方は、直ぐにボロが出るものなんだけどね。
坪当り単価なんて、土地の値段を期待する時価に設定すれば、建築費と敷地内の環境整備費で計算して、それに２５％位利益を見れば自動的に計算は出来る。資金の金利は土地は自前だから、持ち出しの部分は比較的少ない。住戸の位置で変えるのは当たり前。
敷地内の都市計画道路は、単なる計画段階から工事の実施命令まで法律的にしっかり定義されていて、その段階によって建てられる建物の種類や構造が違う。沿線では三鷹台付近に外環（地下化決定）の計画があって、そこの予定地がどうなっているか参考になるのでは？この沿線でも渋滞なしに自動車を使うのは昔から難しい。いずれは太い道路が出来るものとして購入を選択するべきだろうな。この金額で満足するには、マンションしか買えないとは、時代は本当に変わったな。

[787: 匿名さん]

とうとう三井は一番触れてほしくない爆弾が破裂してしまったようだ。反対派の地域住民は今後このことをキーワードに反対運動やネガティブ運動を展開するだ
ろう。計画道路の事実を知らなくて買おうとしている人全員に向けて。
いづれ,計画道路の事実を知らなくて買おうとしている人全員がこの事実を知ることとなるのは時間の問題。7〜8年以内には確実に高架車道が実現することとなるという東京都の考え方は覆らない。
この計画は不可能だろうと軽視して誤解していた人全員にも,いづれ知れることとなり愕然とする。
※）注　これは脅しでも何でもない。事実を列挙しているに過ぎないのであしからず。
ここでもう一度原点に立ち返る。ここのコンセプトは何だったろうか。百年変わらぬ自然環境？今後も70年の伝統を受け継いでいく？

甘い。

ここが宅地造成された真の理由を紐解けば,三井の商業至上主義の実態が浮かび上がる。間違いなく都市計画道路は実現する。それも近い将来。確かにこの幹線道路ができると格段に交通の便は善くなるのは事実。井の頭渋滞緩和や首都高など都市へのアクセスなど長年の念願の車道が完成となるわけだから。東京都は意地
でも実現させなければいけない焦りと,あとには引けない利権問題がある。これには東京都のメンツに関わる深い問題ということもあり,外環問題の見通しが立った今,ディーゼル規制問題が軌道に乗ってきた今,ここぞとばかりに東京都は満帆にして風を待っている状態。

理解が早い人はここまで読んだらもう気付いただろう。そう。三井は,いち早く215号線都市計画道路の実現に向けての動きを察知し,計画が実行される前に,もっと言えば世間に知れるところとなる前に,つまり資産価値が高い前に宅地化して金に替えてしまおうと。金さえ手に入れば,あとは野となれ山となれ。

これは言い過ぎかもしれないが,今となっては万人理解できるところだ

環境を買ったつもりが近い将来環境に泣かされたら,たまったもんじゃない。

ごめんだ。

[788: 匿名さん]

なんでも反対の”左ががった方”って卑屈なんだね

[789: 申込予定さん]

道路の計画バレる前に売りたいんだったら、
半額くらいで売り出さないと。

今の価格じゃ売りしぶりの価格設定でしょ。

[791: 購入検討中さん]

他の掲示板で去年の冬くらいから言われつづけていた危険な理由が今ようやくわかりました。私は気づくのが遅かったようです。でも今気づいて幸いです。本当にこの掲示板を頻繁に覗いていてよかったと思いました。感謝します。

[792: 物件比較中さん]

この話題ってもう以前この掲示板で出ていませんでしたっけ？
読んでいて今更って感じがするのですが…。

[793: 匿名さん]

この問題は購入を左右する大変重要な問題なので再浮上したのだと認識しています。

[794: 購入検討中さん]

７９２さんは、片側２車線の幹線道路が将来、通っても、居住環境や資産価値の観点から、気にされないのですか？もしそうであれば、よろしければ、理由を教えてください。

[795: 匿名さん]

反対派の住民の方は、幹線道路が開通することには、反対しないんですかね？

[796: 匿名さん]

狭小住宅とアパートの混在地域でまともな道さえ無いところでしょ。
安ければ検討しようかなってレベルみたいですね。

[797: 買い換え検討中]

片側二車線でも、ほかの道路との接続が悪かったら、
幹線道路にはならないこともありえますよね？
特に外側一車線は路駐でふさがってる道路も多いし。
そういうんじゃないんですか？
将来は大きな道とつながるのでしょうか？

[798: 匿名さん]

計画道路は最初から分かっていることです。
敷地内は開発がかかるので、都市計画の通り東京都が収容するでしょうが、線路を越えて井の頭通りに抜けることは、北側の地権者との交渉もあり相当な時間がかかるでしょう。
東京都としても面倒な交渉をしてまで通すほど優先順位の高い道路ではないでしょう。
交通量の少ない広くて便利な生活道路が出来るという理解でよろしいのではないでしょうか。
小さい確率のリスクとこの物件を取得するメリットとの比較では、全く気になりません。

[800: 匿名さん]

「三井グランド環境裁判」なるものが一年前から進行中で、裁判長の意向では７月２７日結審、９月判決なんですね。知りませんでした。どのような判決内容が予想されるのでしょうか？

[801: 匿名さん]

>北側の地権者との交渉もあり相当な時間がかかるでしょう。東京都としても面倒な交渉をしてまで通すほど優先順位の高い道路ではないでしょう。
折衝はとっくに始まっていますよ。この地にマンション計画が浮上するずっと以前から。だから今ここで問題になっているのです。都と三井の結託の流れを理解してください。ロジックはとっくに出来ているのですよ。
ことの重大さがまだ理解できていないようです。なにをまだ悠長なことを言っているのでしょうか。我々の問題として受け止めれば楽観視できない現実です。周辺の地域住民にとっては便利になって渋滞も緩和されメリットは多いでしょうけど。

[802: 匿名さん]

開通した場合の交通量のシミュレーションを説明してほしい。環２もそうだが、道路は地下化すべきですな。

[803: 入居予定さん]

地下化はどう考えても無理でしょう。
莫大なコストがかかる。加えて、住宅地の真下など。
コスト・リターンで全くペイしないでしょう。

[804: 大手企業サラリーマンさん]

都市計画では線路の上をまたいでいます。215号のシュミレーションなど、とうの昔に都議にかけられており、長年の夢だった実現に向け実際すでに動いていますよ。
我々が知らないだけです。
都庁の中の都市整備局に行けば街路計画課でいろんな計画を見ることが出来ますよ。都の人間でなくとも閲覧自由なので行ってみては？
補助215号も予算次第では近年のうちに実現とありますよ。

[805: 大手企業サラリーマンさん]

こういう意見もありますので参考にしてみては？
以下、意見。

皆さん今ごろ気付いたのですか？
本当に三井がやりたかったことを。
三井のホントの最終目的を。
この歴史ある三井のグランドを、由緒正しき格式高い三井の、趣きあるこの最高の立地の浜田山グランド跡地を、一般庶民に渡すわけがないことを。法外な価格なのも、やたら長い念入りな施工、工期なのも、全ては自分達三井社員の役員や三井グループの上層部と一部の金持ち一般人のため。ここに自分達のために自分達による「三井ワールド」をつくろうとしている算段を今頃気付いたようじゃ目も当てられません。
かつて社員向け販売価格が漏れたことを皆さんは記憶していますか？某三井グループ社員の頭が悪い奥さんが絶対に隠密なその価格情報を、何を思ったか脳天気に流してしまいました。三井は大慌てですぐ削除しましたがネット上とはいえ約１日間は世間に知れることとなってしまいました。私は記憶しています。ほぼ半額でしたね。三井の単身赴任社員の寮、役員研修や三井のお客のための宿泊施設に利用するため約５分の１は非分譲なのもこれで理解できるでしょう。これらを除いた分譲の競争倍率は相当なものになるでしょう。しかしそこには三井の社員向け販売の数も含まれていることを忘れてはいけません。まったく不公平ですが、社員は安く優先的に優遇を受けてはならないという法律があるわけでもないですし、要は三井の自由でやりたい放題なので、これはいたしかたないですね。悔しかったら三井グループの社員になれということです。自分達の土地に、自分達によって、自分達のために何を作りなにをしようと勝手なので、私たち部外者は文句を言う資格すらないのはあたりまえの論理です。（ここが国の持ち物なら大問題なんてすが・・）しかし三井の販売員はみんな口を揃えてそんなことは絶対にありません！と真剣に演技をします。それもまぁ考えてみれば当然のことで、見方を変えれば我々に対するせめてもの礼儀だと思えばそれはそれでいいのではないでしょうか。演技をしてナンボ、ふっかけてナンボ ・・・・・この業界が、そんな世界なのは皆さんのほうがよくご存知でしょう。

三井は一般大衆者はどうでもよいのです。自分達のために、自分の会社のためになればそれでよいのです。今回の第一弾のとんでもない価格発表がそれを見事に指し示しています。
販売員や営業マンは当然演技をします。この物件が最高に良いのだと、こんな物件は二度と出ないと。
そして販売員や営業マンは都市計画道路「補助２１５号線」のことには当然一切触れません。聞いても、なんとなくお茶を濁す演技をします。
そういう指導をしっかり受けているからです。
その演技を見破れないようではこのマンションに住むのは危険でしょう。我々のような金を持っている一般人には売りたくないというのが正直な気持ちです。三井の分譲マンションと名を変えた三井ワールドに足を踏み入れることは容易ではないでしょう。踏み入れたとしても住んでからが大変なことになりそうなのですから・・・・・
法外な管理費、駐車場代、修繕積み立て金・・・年々上がっていくと予想できますよ。管理組合はほぼ三井の息のかかった人間で占められていますから・・・・・
それに比べて三井の組合員は安い家賃、安い管理費で住める・・・これに加担をするのはウンザリです。

[806: 購入経験者さん]

>805
>社員は安く優先的に優遇を受けてはならないという法律があるわけでもないですし、要は三井の自由でやりたい放題なので、これはいたしかたないですね。

真偽のほどは分かりませんが、行き過ぎれば、問題ですよ。やりたい放題が通るわけないでしょ。

三井不動産は上場会社。もし本当に半額で社員に販売して得べかりし利益を逸することなどあれば、株主に対する背信行為。立派なクラスアクションの対象ですよ。

気になる方は、株を買って株主総会で質問したらどうでしょうか？

[807: 匿名さん]

クラスアクション？
自社内の問題なので私のような外部の人間は関係ないのでは？

[808: 購入検討中さん]

おそらく管理費と修繕積立と駐車場と組合費と地域の町内会費合わせるだけで毎月15万近くはいくのではないでしょうか？
かといって車は仕事で必要ですし手放すわけにもいかず。
これじゃわたしにはたぶん無理ですのであきらめざるを得ません。
わたしにとってはせめて7〜8万円にならないと桃源郷の仙人みたいに霞を食って生きていかなくてはなりません。

話はかわりますが敷地内の庭が広すぎて草花や木の手入れや水場の掃除が大変そうです。経験では水場はコケが生えます。
害虫も発生するでしょうし雑草もそこらじゅうに生えるでしょうし。こんなに広いと年がら年中管理だらけだとおもいます。
管理しても管理しても追いつきません。もうここまでくると”自然溢る・・・"
も良し悪しですよね。
自然を管理するどころか自然に管理されてしまっています。
おまけに北側には何とかコモンパーク？でしたっけ？
あれは地域住民に開放です。そこまで我々の管理費で面倒を見るのはとてもつらいとおもいました。

樹木の診断をして一本一本カルテを作るのは樹にとっては優しいことかもしれませんが結果的に私達人間には優しくないとおもいます。なにもそこまでしなくても樹は放っておいてもそれなりにちゃんと育つとおもいます。
そもそも全ての樹木を診断する必要はあったのでしょうか。やりすぎだとおもいました。そのカルテはどこの病院に行けば拝見させてもらえるのでしょうか。処方箋はどのくらい頻繁にでるのでしょうか。

なにごとにも”適度に”は重要です。
三井さんはすべてにおいてやりすぎだとおもいます。
資金を膨大に投資したモデルしかり。どうせ潰すのでしょ？
パンフレットの作りしかり。
ジオラマしかり。シアタールームしかり。

今回の一連のプロジェクトで一番得をする人って誰だと思いますか？

金属のシオリをもらってパンフの白い豪華な箱をもらってモデル見てアイスコーヒーを飲んで綺麗なお姉さんを見て間取り図を見て、そして長い夢を見させてもらって、
・・・で、結局買わない人です。

[809: 入居済み住民さん]

>807さん

だから、株を買えば、あなたがオーナーですって。
従業員は使用人。

[810: 匿名さん]

＞805　大手企業サラリーマンさん

よ〜く分かった。たとえ、その「意見」を話半分に聞いたとしても、この物件を一般の客が買ったほうがよいのか、買わないほうがよいのか、その答えが完全に見えた。これですっきりした。「意見」の貼付け、ありがとう。

私は三井のタワーマンションに住んでおり、三井はこの業界のオンリー・ワンだと思っていたが、やはり所詮。。。ということなんですな。

[811: 匿名さん]

高倍率だった芝浦も、三井の社員が結構、買ってます。浜田山もそういうことでしょうか？知らぬは一般客ばかり。

[812: 匿名さん]

もし、最初から三井の役員や従業員に割引で売れば、会社として得られるべき利益を損なうわけで、三井の株主は問題にできるでしょう。しかし、売れ残った住戸を「しかたなく」役員・従業員に割引して売るのなら、追求を逃れられるかもしれませんね。

[813: 匿名さん]

８１２さんのおっしゃるとおりだと思います。天下の三井不動産が、会社の利益を損ねてまで、割引価格で社員に販売するわけがありません。でも、高倍率だった芝浦アイランドを三井の複数の社員が、購入した説明には残念ながら、なりません。

[814: 匿名さん]

つい先ほど準備室に電話で聞きました。
私の担当者は不在で上司らしき男性が対応。
朝から同じ問い合わせが殺到していて、
なかなか繋ぐことができなかったとのこと。
先ず可能性について聞いた。
都市計画道路はそもそも実現可能だから計画するのであって、
都民の利益になるために実現することが目的なので　
と他人事のようなの冷たい回答。
頭に来たので名前をメモったのでいっそのこと、
ここで名指ししてやろうかと喉まで出かかっているが、
ここは大人しくする。

これをどう解釈したものか。

次に時期について聞いた。
私は都の職員ではないのでお答えできません　
とのこと。
いちいち頭に来る回答や言いぐさ。

電話をかけてから切るまで15分かかった。
話したのはたった5分。
時間の無駄だった。

[815: 匿名さん]

この物件を検討しているのは、住環境を評価した上での永住志向の方が多いと思います。投資目的ではないので、多少高くても構わないと。少なくとも、私はそうでした。

しかし、高額物件であるのに、中途半端な外廊下仕様などに象徴される設計のミスマッチ、新生活に向けて晴れ晴れとした気分になれない裁判問題。原告の主張がすべて正しいとは思えませんが、首肯できる部分もあります。

加えて計画道路。814さんに回答した三井側の言い分の通り、「都市計画道路はそもそも実現可能だから計画するのであって、都民の利益になるために実現する」ことは当然です。あれだけ実現は難しいとされた環八も開通しました。

となると、この物件最大の利点である住環境は担保されるのでしょうか。ハード面、精神面、そして環境面。いずれも期待を裏切るものになるのではないでしょうか。私はそう判断して、見送ろうと思います。

駅近であり、かなり期待していたので残念で、少しは未練もあります。検討中の皆さんは、どのようにお考えなのでしょうか。

[816: 匿名さん]

まだ希望は捨てていません。
私の場合は正式な価格次第ということに尽きると思います。
現在の価格設定では難しいと思われます。
ACに期待しているということです。

[817: 購入検討中さん]

南北に突っ走る計画道路が高架橋になって線路上を越す。

つまり最北のＡＢ棟では２階の人はちょうど目線の高さで道路が走るのか？

ここで再度、予定価格表を見る。

はは〜ん、

だからＢ棟の３階だけは見事なまでにすべてブランク（非分譲か？）

だんだんよめてきた。

三井の計算がよめてきた。

自分達がかわいいという、三井の計算が。

[818: 購入検討中さん]

やたらと広い道路巾も、

やたらと強調しているセットバックも、

すべてこのため？

え？

[820: 匿名さん]

>819

814です。
別に私はこれといってネガティブキャンペーンをやっているわけでも何でもありません。
全て事実に基づき検討をした結果の意見と感想です。

おわったとか、簡単に言うことではないと思います。
まだ前向きに検討をしている方も大勢いらしゃると思いますので。

[821: 匿名さん]

いや、終わってるよ。
ちなみにあたしゃ８１９じゃないよ。
それとも８２０、あんた、三井の人間かい？

[822: 匿名さん]

おっと間違えた！
８２１です、８１４さんでしたか、すみません！！
「三井の人間」発言は間違いですのでご容赦いただきたく…
しかし終わってるよ、この物件は。
少なくともあたしゃそう思う。

[824: 近所をよく知るＯＢ]

今更昔話をしても仕方ないとは思うけど、納得して購入の検討をしようという将来の住民も居るかも知れないから、元業界人として書いておこうと思う。

（１）かってのバブル時代も含めて、三井グループとしては、ここの運動場は何があっても未来永劫に緑地として地域の災害時の避難場所として企業の社会的責任の象徴として維持していく積りだったとは思われる。東隣の旧日本興業銀行の運動場もつい最近になって杉並区の柏の宮公園として再出発した。敷地の中央を南北に貫く都市計画道路も相当以前から計画は決定されていて、地権者としては都市計画審議会の関連行事にも当然顔を出して把握していたに違いない。仮にこの道路の工事着工命令が出るとして、その前段階に道路用地の買収又は収用が必要だから、三井不動産としては価格のほかに代替地などの条件交渉は可能だったはずだ。（続く）

[825: 近所をよく知るＯＢ]

（２）時代は移り変わり、三井不動産は六本木の東京ミッドランドなどの大規模開発で大きな資金を必要としていて、しかも株主からの投資効率を追求する声が強くなったことから、この運動場の様な低収益な施設を維持する事が困難になった。そこで泣く泣くかも知れないが虎の子の巨大な含み益を持つ資産を処分して財務状況のポジションの改善を図る必要にせまられた。折りしも都心部でのマンション需要の高まりを受けて、別の歌い文句を使える商品として、この開発が着手されたと思われる。

（３）ここで公平に指摘して置かなければならないのは、都市計画道路の補助２１５号線の事。この道路は、これだけの住宅を新たに作る場合に必ず必要な存在です。将来水道道路などの幹線道路に接続する事も前提で、災害時の避難経路や、逆にそこでの火災発生の時の消火消防車進入路として設けなければならない事が、法律や条令で決められています。また公園提供も同様でそれらの負担は新しい住民が負担するコンセンサスが出来上がってます。
建物には接道要件もありますから、必要な新しい道路などを作るときは、開発許可や土地区画整理などを行って、敷地を整形することが必要になってきます。これらは許可権を持つ行政との折衝で決まるものですが、公共施設（道路や公園など）に土地を無償提供することから、敷地の目減りは避けられません。
東隣の旧日本興業銀行のリクレーション緑地が杉並区に売却されたのは、こうした道路が設定しにくかったのと、土地を当時の時価で処分できれば良しとした当時の興銀の首脳陣の意志なのでしょう。勿論入れ知恵をするデベロッパーもいたかも知れませんが、結果的に単純売却になった。多分三井不動産も、共同開発をしようと話を持ちかけたと考えるのは自然の流れだ。（続く）

[826: 近所をよく知るＯＢ]

（４）このマンション建設への反対運動（？）は、運動場が出来る前から住んでいる人達かどうか知らないけど、何処でも同じで、自分たちが享受している利益を他人が享受することは許しがたいと言うのなら、単なるエゴではないかと思う。百歩譲って、自分は三井グループにいたか、取引を通じて利潤獲得に多大な貢献をしたから、ゆとりの緑地を分譲売却をするのは反対だと言うのなら一理は認めるが、それ程影響力に自信があるのなら現経営陣に直接訴えるのが効果的ではないのか。
都市計画道路への反対もあるのだろう。車を使わない信念、車を使うことによって得られる利益便益（タクシー、宅配、物資流通まで）を徹底的に排除する生活をする自信があるのか。外環は紆余曲折のうえ、地下化で多分１０００億円単位の余分な工事費が必要になったが、それを負担する事は（他人に負担させる事）は構わないのか。杉並区の一方通行ばかりで狭い歩道もない道路は、確かに都市計画的な発想からは許しがたいとは思われる。しかし、もう財政はそんなに潤沢ではなくなって来ているのだ。

（５）もう充分長話になったが、幾らお金が沢山あっても、使うなら購入予定の商品の実態をよく調べる事は賢い手順だろう。知識が足りないのなら、コンサルタントを雇って有益な情報の調査をさせるべきではないのか。
不思議なのは、何故そんなに間抜けなのにお金を持っているのか、本当にお金を管理する能力があるのか。易々と振り込め詐欺に遭う程判断力が劣っているのに何故そんなに沢山のお金を持っているのか。

（６）最後にもう少し臆病に、冷静に判断をした方が後悔は少ないと思う。住めば都でそれなりの魅力も沿線にはある、身びいきかもしれないが。デベロッパーはＨＰでも情報は出しているが、それの意味するところまでの説明は不足する。多分、社内は週末にかけて論争の対策でゴタゴタしているのではないかな。戸建区画では、建築条件も付くとすると、系列の住宅メーカーとの摺りあわせもひと悶着あるかも知れないね。（終わり）

[827: 匿名さん]

近所をよく知るＯＢさん
　デベの本音がよく分かる書き込みありがとうございました。
　不思議なのは、何故そんなに知識があるのにお金を持っていないのか、本当に知識を利用する能力があるのか。何故そんなに知識を持っているのに、こんなところに書き込んでいるのか。

[828: 購入検討中]

>817さん
各部屋の価格ですが、郵送されてきた資料は多目にブランク（空白）になっていましたが事前予約必須の説明会では、Ｂ棟すべての価格がオープンにされていましたよ。
そして、（あくまで比較ですが）１、２階の価格と比較すると３階以上も段階を追って高くなる設定で、特に３階以上が１、２階と比べて段違いに高額。という訳ではなかったですよ。（そもそも妥当価格なのか。という議論は置いておいて）

[829: 近所をよく知るＯＢ]

>>827
お金なんか要らない時代に育った老いぼれだからだよ。
住宅金融公庫の融資なんて事実上なかった時代で、退職金の前借で
沿線に戸建の土地が買えてしまった古き時代の生き残りだよ。

現役時代は本質だけを純粋に追及しようと、重役連中の説得を試みたけど
結局は目先の利益の成績がどうなるか、なんだね。

そんな良い意味の桎梏（教養とか良心とかかな？）が失われて、
色々と弊害が生まれている事が怖い。

せめて本質の情報を書くことが、罪滅ぼしになるからかな？
良い格好しいだろうけど、棺の蓋が覆われる時に後悔はしたくないのが、
僕の性格だから、って言っておこうかな。

あの高井戸運動場を作った時、当時の経営者は高邁な志の持ち主だった、
戦争とか別の悪弊も沢山あった時代だったけど。