パークシティ浜田山

[匿名さん]

投稿が1000件に達しましたので、Part2に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[551: 購入検討中さん]

>>474の分析はよく見ると正しい。
改めて書き込みの素面を見て気づいたことがあるが、
たしかに生活導線がむちゃくちゃなことがこれでよくわかる。

駅から帰ってくる人はおそらくサブエントランスから入るだろう。
しかし新聞受けに寄るだろうから、結局一度ロビーまで出ることになる。
行ったり来たりだ。
人間は心理的にショートカットしたいと思う。
仮にこの字型の棟が反転していれば問題は無かっただろうとも思った。
見た目優先で、メインの南北車道に対してシンメトリーに作ろうとするから
こういう幼稚な結果になったような気がする。

これは明らかに失敗だ。

見た目も重要だが、要は中身だ。
中身がだめじゃないか。

人間も同じだろ？三井さん。

[556: ビギナーさん]

今日届いたPicturesqueのP10にある地図にはE棟までしか載っていません。戸建ゾーン、F棟以降の文字が見当たらない！やはり、半分は公園になるのでしょうか？

[557: 大手企業サラリーマンさん]

インフレを唱えていらっしゃる方も居ますが、もう少し現状分析が必要です。
90年前半までのインフレは、ディマンドプル型でした。構造的な労働力不足により、賃金上昇圧力がかかり、購買力が増すも供給が足りないという好循環です。従って、金融政策は金利引き上げ（＝需要抑制）となり、インフレをヘッジする手段として借金して不動産を買うのは良い選択でした。
現在、確かにインフレ傾向ですが、今回はコストプッシュ型です。背景には、途上国の需要増加と一次産品の供給力不足があります。これは、日本人にとっては、途上国の発展のコストを負担させられている状態で、必ずしも所得が増えることは意味しません。よって、金利を上げるという金融政策もとりづらいことになります。
ここ1,2年のマンションの上昇は、過去または海外のインフレの状況が日本にも来ると当て込んで土地の仕込を競争したからですが、実際にアフォーダビリティが上がっていない中では、長続きしないでしょう。「新価格」とは、従って、不動産会社の読み違いのを消費者に転嫁する政策です。
現在がピークだが、高値との比較感からある程度下がれば買う人も居るため、ここから２，３年かけて均衡点を見つけに行くのではないでしょうか？金利もさほど上がりませんし、焦る必要はありません。無茶な根付けは無視して、無理する必要のない買い物をしましょう。

[558: 銀行関係者さん]

>557さん
バブル期の平均年収ってインフレを起こす程高かった訳ではなく、
サラリーマンが「身の丈知らず」な株・不動産投資に参入した結果
実需無くして気配値が切りあがっていった結果がバブルだと認識しています。
当局がそれを止める為に強烈な利上げと総量規制を敢行してバブル崩壊。
（崩壊当時の新聞を見ていると総量規制が善という論調が目立ちます）

翻って現在、平均年収は低位横ばいとは言え、夫婦の稼ぎ＋親の支援で
6000万台のマンションに手が届く一次取得者は結構（少なくとも首都圏に
8万世帯位なら）いるんじゃないかと思います。
ただ、新々価格あたりを浸透させるにはあまりに上昇が急過ぎた。
2000年頃の絶好の仕込環境で新興プレーヤーが増えすぎた事、
2003年ＲＥＩＴ市場開設でマンション用地取得にレジＲＥＩＴ
（正確にはそのスポンサー企業）というライバルが出てきた事が
土地仕込の競争を過度に激しくしてしまったことが原因です。

マンデベさん達（準大手）と話していると、今は金利上昇・消費税引上げ懸念等で消費者が様子見状態から脱するのを待っておくというスタンスだそう。一時的に需要が細ったからと言って土地仕入競争が緩和する訳でもなく、粗利率を多少いじっても単価を2006年の水準に戻すことは不可能だとか。耐え切れない弱小マンデベの物件は再販業者等に流れるのでしょうが、それらはマーケットにインパクトを与える程では無いようです。

[559: 匿名さん]

数字を仕込んだ段階でデベはすでに先行きを見失っている。
流動的。
とてもじゃないが、バブル期の価格設定が残っているようじゃこの先消費者はもっと逃げる。
今はどの本を読んでも、専門誌のコラムを読んでも、「今は待つべし」と書いてある。アナリストが全て正しいわけではないが彼らの意見は参考にはしたい。
いかんせん、今はミニバブル真っ只中。
１年後が楽しみだ。つまりＤＥ棟価格のことだ。
高いものを更に高くしている価格設定。
販売時期を意図的にずらし期を追う毎に高くする戦略。
かならず1年後には下落に転ずる。
ほとぼりが冷めるのを待つが吉。
走るは凶。

[560: ビギナーさん]

559さん

残念ながら専門家が当たった試しはないですよ。
皆が注目し、高いと思っている間は無理をすれば購入できる
価格なのでバブルではありません。

ＣＨ成城のように長期間に渡り、販売する気じゃないですか？

当然ばんばん売れると思わないし、一般消費者がついてこれるか
分かりませんが、値下げがあっても限定的。気持ち程度でしょう。

残念ですが、現実です。
資産インフレが始まっているだけですから。

[561: 匿名さん]

560さん

559です。なるほど、成城のようにですね。
おっしゃるように、ここはばんばん売れるとは到底思えないし、
現段階で消費者の財布のヒモは相当固いですよね。

資産インフレはやがてデフレを招くことになるのはご存知ですよね。
引き金として都心の地価上昇の横ばいが上げれれますね、って私は
とある不動産専門誌の受け売りなんですけど・・・。

私は概ね560さんは正しいと思います。
ただ、559さんと意見が違うのは、ここは無理をすれば購入できる価格では
決してありません。高すぎます、どう考えても・・・。

[562: 匿名さん]

いよいよ明日、プロジェクト発表会に行きます。

見るポイント、聞くポイントなど、特筆はありますか？


経験者の方、教えてください。

[564: 購入検討中さん]

生活導線の複雑さは認識をもっていたほうがよいと思います。
高い買い物ですから。
希望間取りプランが外廊下であるかどうか？

なぜ外階段なのか。
なぜ今の時代に外廊下なのかと、外廊下である理由は？

自動ドアが一つもないことも聞いておいたほうがよいでしょう。
困るのはわれわれ居住者ですからね・・・。

なぜほとんどが開き扉？手動でいいの？

などなど、問題が山積ですので注意です！

[566: 匿名さん]

常に、ランドマーク的物件は、そのときの価格の最高値更新を目指すもの。
そこから更に上昇するのか、下降に転じるのか、それは分からない。
今までも、旧価格物件も常に、高い、高いと言われていたわけでね。
収益還元法で説明が付かない、と言っても家賃そのものが上がってくる可能性もあるし。不動産って収益還元法というより、周辺相場との比較での値付けの要素が大きいでしょ。だからバブるわけですが。

[567: 匿名はん]

同感ですね。
内廊下になって高いより少しでも安いほうが当然いいです。
このマンションはと特徴の一つとして仕様や間取りは至って普通のくせに、価格が目玉が飛び出るきくらい異常に高いという問題です。これは大問題。価格とハード的内容がまったくバランスが取れていないのですからな。家具や小物だって買いたいし、電化製品も新しくしたいです。無理してローン組んでも破綻してしまうのは目に見えています。
完全にこのマンションはバブルですね。他はそうでもないのに・・・。バブルはいずれはじけますね。

[569: 購入検討中さん]

極端な高給取りが増加していて、彼らなら２億超の物件でも楽勝に買えるでしょうね。しかし、上場企業の景気の良いサラリーマンだって、年収が２０−３０％毎年増えるという事は稀でしょうから、いずれ（何となく二年以内と私は思う）マンション価格の上昇も限界となり、その後はジリ安（都内以外は急落）となる可能性が高いと思うのですが。

[570: 匿名さん]

皆さん、仰るとおりだと思います。でも、何だかんだ言われながらも、売れていくんだろうな〜。

[571: 匿名さん]

資源ごみ、不燃ごみの集積所がＢ１にあって、収集車もそこにくるみたい。
中央のメインストリートにゴミの山が並ぶ光景も、早朝抜き取りの業者の
車が徘徊することもなさそうだ。

[580: 購入検討中さん]

裏表紙の敷地計画イメージイラスト見てると、ＨＯＵＳＥ　Ａ／Ｂ／Ｃには
あきらかに外廊下が描かれているが、ＨＯＵＳＥ　Ｄ／Ｅにはなさそう。
外廊下を気にする人は、待ってみる？
違う意味でも、待つのか。

[581: 匿名さん]

でも、待ったところで、次に出てくる価格は坪６００万円台になっちゃって、もう一段買いつらくなるんじゃない！
超都心部は半年待つごとに２０％値上がりしていくんだけど。ガソリン価格と見間違うように。

[588: 申込予定さん]

外壁の石張り、レンガに較べてスレート（？）の部分がチープな印象に見えるけど．．．
詳しい人いる？

[589: サード物件比較中さん]

「高井戸東」という住所、かの悪名高き杉並清掃工場至近距離ではないのか？　周辺住民の"いたいいたい病”（？）でしたか、大問題になり、最終的に清掃工場が排出するダイオキシン等との因果関係が立証されたと記憶しているが。

数値データ上は人体に悪影響なしとの判断が下されてはいるのだろうが、果たして現実にどうだろうか？　晴海の清掃工場至近距離の住友の物件では、そうしたデータが提示されたが、私たちは結局パスした。

[590: 匿名さん]

富士見タワーがここより安くて良心的って、変な自慢してる。関西人？
関西人がこれいくらで買ったと思う、って聞くときは決まって破格値。

[591: 匿名さん]

>「高井戸東」という住所、かの悪名高き杉並清掃工場至近距離ではないの>か？　周辺住民の"いたいいたい病”（？）でしたか、大問題になり、
>最終的に清掃工場が排出するダイオキシン等との因果関係が立証されたと>記憶しているが。

大デタラメですね。
杉並病のことをいっているのでしょうけど、
あれは井草のほうにある施設です。
いたいいたい病とはまったく関係ありません。
原因については化学物質過敏症だろうという話になっています。

[592: 匿名さん]

え？そうなんですか？
私は高井戸清掃工場が杉並病だと聞いてました。
井草の施設って何ですか？

[593: 匿名さん]

＞私は高井戸清掃工場が杉並病だと聞いてました。

完全に勘違いです。
いい加減なことを公の場で書くと、それこそ
風評被害で訴えられますからご注意くださいね。
杉並病でグーグル検索してみれば、わかりますが、
問題になっているのは井草の清掃局中継所、つまり
ここで不燃ごみの圧縮が行われているのですが、
それにともなう化学物質が原因ではないかと言われています。
以下のＵＲＬなどはうまくまとめています。

http://www.eic.or.jp/ecoterm/?act=view&serial=1405

ご自分の間違いがわかったら、ご自分で削除依頼されておいた
ほうがよいですよ。
高井戸周辺住民の方に訴えられないとも限りませんから。
「イタイイタイ病」などと書いた方（同じ方かもしれませんが）
同様です。

[598: 購入検討中さん]

>595さん

なるほど、よく読むとモデルルームオープンを前にして早くも問題が山積ですね。

しかし、三井さんはこれらの諸問題に気づかなかったのでしょうか？

これらの重要な問題が放置されていたこと自体が問題だと私は思うのですが。

設計のひとはきちんと改善していただきたいです。

高い買い物をするわけですから、納得のいくマンションに住みたいです。

[599: ご近所さん]

>>474をはじめて見ました。
最近覗いてなかったので久しぶりに来てみてびっくりしました。
通りすがろうかといつもの軽い気持ちで思ってきましたが、
これらの重要なことは放っては置けないのでコメントを残そうかと思い至りました。
110㎡プランを購入予定です。資金の目処はつきました。
しかし、こういったマイナスの指摘事項を目の当たりにすると実際問題、本当にここでいいのかという原点に立ち返ってしまうものです。
どうか外廊下だけはぜひとも改善してください。
自動ドアがひとつも無いなど、そのほかのいろんな問題も是非今からなおしていただきたいです。
年老いた母がいるものですから、おねがいします。

[600: 匿名さん]

うーん、外廊下はいまどき無いべ。
雨風でひどく濡れるべ？
なんで高額商品がこんなことになってしまっているのか？

[608: 匿名さん]

人生ひとそれぞれ。気に入った人が買えばいい。

[609: 申込予定さん]

設計ミスがあったなら三井はいつまでも意地を張るのではなく素直に修正すべきですな。
ましてや図面の不備は許しがたいですな。

しかし、購入希望者に明らかな図面上の間違いを指摘されるなんぞ、ちと情けないですぞ。三井さん。
まだ配布済みでない図面はすぐ修正版をつくって刷新すべきですぞ。

小生も新しい図面をいただきたいですな。

[611: サード物件比較中さん]

なるほど、敷地の北西方向にある杉並清掃工場（煙突高１６０ｍ）は周辺住民との長期にわたる係争で当時ニュースになったのであって、杉並病の発生源ではないですな。勘違いして失礼した。しかも晴海の清掃工場と同様、データを見るとかなりクリーンな様子。う〜ん。。

[612: 大手企業サラリーマンさん]

セキュリティーが昼は常開でいいとか、宅配は地価から持ってくればよいとか、のんきなやつもいる。金が無くて買えない奴はひとごとのようにのんきでいいが、我々は真剣に購入したい。人生の一大決心をしようかという大切な時期。セキュリティーの重大さに関心のないような部外者のやつはこの際退場してもらいたい。

[613: 匿名さん]

設計変更は確認申請後であっても直接は関係ない。建築確認申請というのはあくまでも建築許可。いわば区の太鼓判のような意味合い。設計変更はその後の各論で、いくらでも変更可能である。

[617: 物件比較中さん]

三井の私の担当者いわく、「弊社パークコートブランドに順ずる仕様なので、内装や共有スペースなどもそこまで豪華ではありません」との事でした。「しかし、値段はかなり高いのですが」との質問については、「三井が育てたこの環境を買っていただくため」との事です。なお、「木々が多いため管理費は高くなってしまいます」との事でした。この返答を元に考えると、「価格が高い＝高級マンション＝うち廊下を初め高級仕様を求める」という消費者と、「価格が高いのは、周辺環境が良いため。マンション自体のグレードは並ですよ。」という販売の間に認識ギャップがあるように思います。

[620: 匿名さん]

自動車所有ですが、ワンボックスなので平置きしか無理です。
抽選になるのでしょうか>ある程度希望を聞いてもらえるようになりますか。

[622: 匿名さん]

それだけ関心度が高いということだ。

>>617
ん？パークコートグレード？
私の担当者曰く、「あくまでもパークシティグレードの作り込みですので建築
そのものは特にハイグレードではありません」
とのキッパリ。担当者によって質問に対する回答や見解が違うのは気になります。「三井のマンションの中では平均的なグレードです」とのこと。
やはり大規模マンションクラスの域は出ないようです。だからコンセントやスイッチなど、設備機器関連が通常の白いプラスチックだったりするわけだ・・・。
何となくそうなるとはわかっていましたが残念です。
しかし、担当者によって質問に対する回答や見解が違うのは気になります。

[624: 匿名さん]

2戸1ELVは43戸のみでそれ以外は3戸1か4戸1。
内廊下率76%。実は21戸が外廊下。
過大広告が逆効果も。

らしい。

[626: 匿名さん]

＞６２２さん
そもそも、ここはパークシティ。
大規模の廉価グレード。

どうも何か物凄い高級グレードマンションができると勘違いしている人が多いが、ここはあくまでもシティクラス。
最上級のパークマンションや、デザイン系のパークコートよりは劣る仕様で一般的なマンション。
外観の見た目は個性とインパクトがあって素晴らしいですが、素材など、仕様そのもののグレードはごくごく普通ですよ。
インパクトにごまかされていませんか？
しっかり現実を見つめた方がいいですよ、後悔しないためにも。
おそらく勘違いしているその人達は検査の内覧会の日に相当ガッカリすると予想できます。

敷地環境と周辺環境と浜田山ブランドにお金を払いたい人は別です。

[627: 匿名さん]

＞626
敷地環境と周辺環境と浜田山ブランドにお金を払う価値はあると思う。
建築グレードがごく普通でも、どちらかというと立地や環境重視ですので。

[628: 販売関係者さん]

それぞれ金をかける意味は違う。
ここが普通のグレードのマンションでも金を払う人はいると三井は踏んだ。
だからこの価格になった。
本人が全てを納得した上で買えば問題はない。
しかし、全戸２戸１エレベーターや全戸内廊下など、過剰な営業トークは厳禁である。
事実や詳細まで知らずに買う人がいるからだ。
顧客というのはほとんどが素人。
素人を勢いで騙してはいけないのは常識であるし、これは三井の社風にそぐわない。
水曜日
ホッとするのは
この日だけ

by三井関係者

[629: 匿名さん]

壁工法（でしたっけ？）なので柱が無いので家具とかソファーがすっきり入りそうで嬉しいです。
柱が無いマンションは初めてです。でっはりが邪魔していて、あきらめたテレビ台も過去にありましたので。
天井が高いと窓とか大きいからカーテンが特注サイズで金が余計にかかりそう。いたるところにダウンライトがあるから
電気は金がかからなさそう。

[632: 匿名さん]

こんにちはの今月号からPC浜田山が消えてるけど、
事前案内だけで完売見込み立ったの？

[640: 購入検討中さん]

何でここまで削除されてるの？

ちょっと異常・・・

[641: 匿名さん]

何があったのですか？？？

[642: 購入検討中さん]

いろいろと図星を書かれたから消したのか、と疑ってしまうね。。（泣）

[643: マンコミュファンさん]

この板に、三井不動産の悪口を書くと、徹底削除されますね。
三井から宣伝費などが、提供されているのでしょう。

[644: 匿名さん]

そうじゃなくて、削除されたのは事実とちがうこととか、なりすましでしょ。某氏が一人でいろんな文体で自分の宣伝書き込んでて大変だったから。通して読むと同じ人間だってのがすぐわかるんだけどね。この板は、ほんと、国語の勉強になる。

[645: ご近所さん]

物件の議論とは全く関係のないレスが全部消されただけじゃないですか？
見ていて嫌になる書き込みが多かったから、そういうのがたくさん消されて随分穏やかになったと思いますよ。

私は627さんのご意見と同じで、あまり細かいグレードがどうのといったことに固執する必要もないと思っています。私のようなただの素人目に見てみたら、今の自宅より格段にレベルが上がることに変わりはなくて、高いグレードでの優勝劣後はあまり気にしていないですね。。

三井というブランドも正直どうでもいいのですが、三井だからまぁマトモな仕事はしてくれるんだろうなぁという思いはあります。会社がデカイと、クレーム対応もしっかりしているじゃないですか。

628さんのおっしゃるように、良いところ悪いところをきっちり理解して、別に仕様が普通だろうが納得して買えば、何も問題ないと思います。

[646: 匿名さん]

しかし価格に不満のある方が多いようですが、現実は六本木ヒルズの高層階が中古で坪１５００万で売りに出され、松涛の低層新築マンションの最上階が坪１２００万で抽選になるぐらいですから、浜田山のような高級住宅街の低層マンションが坪５００万以上するのは、ある意味、あたり前の局面になっていることをもっと認識すべきなんでしょうね。

[647: ビギナーさん]

そういえば、ＭＲ訪問時にA,B,C,D棟には管理人がいないと
聞いたのですが、無人の遠隔管理と言うことなのでしょうか？
管理はE棟で一括で行うと仰ってましたので。

それでは、何か社宅みたいですよね？