パークシティ浜田山

[匿名さん]

投稿が1000件に達しましたので、Part2に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[521: 大学教授さん]

520はある種正しい。
しかし、各論はさておき収益還元法も需給バランスが成立した上での
算出。ここ浜田山は特殊事情が山積であるがゆえにすべてにおいて当てはまらないが、指標には十分になりうる。
この地で坪500は天文学的数値といってよいが、バッファを見た三井も
さすがに坪単価のレンジでは間違ったと思う。
最上階の価格の逆転現象しかり、坪500で売りたいのならそれだけの内容が伴っていないと無理。
少し頭がよい人ならここは買わない。

[522: 入居予定さん]

らしいですよ。
どうする越後屋？

価格改定やむなし、か。

[523: 匿名さん]

先発のＢ棟では、人気のある間取り、意見、売れ行き、家族形態、
収入、その他、様々な意見や価格に対する考え方等を三井は探っている。

つまりＢは試験的な意味合いが強い。
三井も実は手探り状態で見切り発車していることが今回の価格発表で
明らかとなった。

これら多様なデータを今後細かく分析して、ＡＣししてＤＥで生かそうと必死になっているのは事実。

このことから、Ｂで慌てて飛びつくのはア・ホ・ウとしかいいようがない。しかも、高すぎて誰も飛びつけない。
現状の価格設定では消費者はついて来ないというかついて行けない。

下降トレンドは必ず訪れる。
今がバブル状態ということを気づいている人は少ない。

[524: 購入検討中さん]

515は素人ではない。
三井の人間だ。
デベ側もこの掲示板をきちんと監視している。
流れが都合の悪い方向へ行きそうになったら軌道修正の意味を含め、
合いの手を時々入れている。

民意は何よりも強いということを三井は気づいていない。

異常としか言いようがない。
ねぇ、そこの金の亡者営利主義の三井さん。

[525: 申込予定さん]

思ったことを率直に書きます。
1　中庭の外廊下の白い屋根はデザインがおかしいのではないかと、素人の私でもそう思います。せっかく周囲が重厚な建物なのにあの屋根は完全に浮いているように思えます。どう考えても手抜きをしているのでとても残念です。

2　億ションなのに外廊下だなんて、ありえないと私も思いました。冬は寒いし、雨でずぶぬれになってしまいませんか？新聞を取りに行くのが億劫になってしまいそうで気がかりです。駐車場へ行く導線もかなり複雑で長いし、片開きの扉だらけで大変面倒です。すんなりエレベーターで地下に直行できるものとばかり思い込んでいました。このような情報はこの掲示板で昨日知りました。図面は見ないと素人にはわからないものですね・・・・。そんな説明は三井の人は一言もしてくれませんでした。都合の悪いことは言わないようにといわれているのでしょうか。

3　図面を見る前までは購入を決めていましたが、正直にいって今では躊躇して前に進めません。みなさんの書き込みのように本当にこの物件はこの価格に見合う価値があるのでしょうか？自宅を売って移り住むことを計画しているのですが主人は購入には反対しています。


みなさんはどうお考えですか？
よろしければ参考にしたいので教えてください。
55歳　主婦　世田谷区南烏山在住

[526: 匿名さん]

どうせ都合の悪いことは削除だろ？

三井さんよ！

[527: 匿名さん]

＞523　　　　　　　　等を三井は探っている。

試験的にわれわれを試しているというのか？失礼すぎる。
真剣に購入を考えているのだぞ！

[528: 匿名さん]

>>523
なるほどねえ・・・・・

[529: サラリーマンさん]

525の３
余裕があるのであれば買えるということは素晴らしいと思いますよ。
全てが素晴らしいし、またとない物件だと思いますよ。
ただ、販売価格とのバランスは取れていないと思いますよ。

そこが判断のポイントではないかと思うのです。

[530: 匿名さん]

てか、坪500万円っていったって、坪400万円が25%値上がりしただけでしょ。ガソリンだって今日、１年で50%とか値上がりしてんだから、そんなもんよ。いいかげんデフレ感覚からインフレ感覚に頭を切り替えないと、出遅れますよ。なんか反発してる人って、もしかして60歳代の人？

[531: 購入検討中さん]

判断基準を間違えば取り返しのつかないことに・・・・。


そうはなりたくないですな。


買えてもここは様子を見るのが得策ですな

[532: 元祖匿名はん]

「25％上がっただけ」発言炸裂ですか。

あのね、遅れてきた地価公示じゃないんですよ。

さんざん新価格だ新新価格だまでほざいた上にエンド客を馬鹿にしすぎじゃないですか？

殿様商売もいい加減にしておいたら？政策的値付けなんだろうけど。

[533: 匿名さん]

これがうわさの、坪575万円の間取りだ！

参ったか。

[534: 匿名さん]

そしてこちらが坪449万円だ！

どうだぁあああ！！！！！

どちらも同じ６階だ。大差はない。

なのにこの金額の大きな差はどう説明するんだ？

なぞだ。

せつめいできる詳しい人、おらんかね？

[535: 匿名さん]

２億でなく１億５０００万の間違い？

[536: 匿名さん]

建具なんかは豪華なのかもしれませんが、意外と平凡な間取りなんですね。
居室の扉とクロークの扉がぶつかるところが多すぎるような。

[537: 買い換え検討中]

>535さん

そうなんっすよ、ぼくもそう思います。
うっかりミス？
でも不思議じゃん？

なんで狭い方が高いの？

条件ほとんど同じじゃん？

早く説明してほしい・・・・・・。

[538: 匿名さん]

>525さん

1の中庭の外廊下の白い屋根はやはり違和感ぷんぷんですよね？
同感です。
2の外廊下はちょっと幻滅でした。
ホテルライクのマンションって聞いていたので、なんでわざわざ外を通過しなければ家に入ることができないのか、次回に三井の方に聞く予定にしております。ホテルとは掛け離れた作りとなっているからがっかりです。
しかし、これに気づいた多くの方が問い合わせをしたおかげで次回の棟の設計に変更で対応するとのことなので是正に期待しましょう。やっぱりあこがれは内廊下ですよねー。
3正直に言います。割高です。こんかいの高すぎる価格は誰をターゲットにしているのか不明です。ただ、以前のどなたかのコメントのようにデベも探り探りの感じがするので、これは"予定”かかくなので”確定”ではありませんので確実に下がると思いますよ。今は客の反応を見ている時期なのです。イヤラッシイね。三井は。

[539: 匿名さん]

Ｂ棟のみの建築価格をはじいた暇な人がmixiで一人いました。

土木掘削、地下駐車場、うわもの、及び免震装置、設備など

全て込みで述べ床面積12781㎡だそうで、

総工費32億だそうです。


これに対して販売価格の合計は一体いくらですか？

[540: 購入検討中さん]

あのーー、２戸１エレベーターを売りにしているんですけど、

実は２戸１エレベーターって半数くらいしか無いですよ。

過剰な売り文句でしょうか？内廊下ってことも売り文句にしていましたが、

実はほとんどが外廊下。

そういうのって、販売側は敢えて言わないものですか？

なんの疑いも持たずに全て２戸１エレベーターだと思っていました。


４戸１エレベーターの住戸はなんと、上へ登っても外廊下ですね。

雨の日は散々ですね、かわいそうです。知らなくてここ買った人は。

住民をだますつもりですか？ひどすぎませんか？

ＪＡＲＯに訴えますか？

[542: 匿名さん]

今日現場へ行ってきました。


今日の現場写真。


住民反対運動の人が
15〜6人集まっていました。
ものものしい雰囲気でした。

[544: 匿名さん]

高いものを更に高くしている価格設定。
販売時期を意図的にずらし期を追う毎に高くする戦略。
何をいくらで売ろうと勝手だが、相場高騰に積極的に加担する行為は企業としてどうか。
ここは乗り遅れならぬ通過待ちになりそうだ。
かならず1年後には下落に転ずる。
ほとぼりが冷めるのを待つが吉。
走るは凶。

[545: 大手企業サラリーマンさん]

なにを言っているのですか！いいかげんにしなさい！
真剣に購入を検討している我々にとっては内廊下、外廊下の問題は大問題ですよ！導線の良し悪しは生活の一部ですし、移動のしやすさ等は以前のレスにも出ていたように車椅子の方や、身体障害者の方もいらっしゃいます。少しでも楽に生活ができるように雨風をしのぎたいと考えるのは当然の理屈ではないでしょうか？
導線計画の良し悪しは資産価値にも係わります！
だからこそ、次棟では改善していただきたいと考えているのですよ！

つまらないことを書き込みに、この掲示板には二度と来ないでください。

[549: 匿名さん]

習慣で掲示板を見てますが、ここは白熱していますね。確かに外廊下はよくないですよ。内廊下にあるマンションに住んでみて思い知りました。
数年前に都心お屋敷街低層マンションを購入済みですが、今なら浜田山すら買えないかもしれません。

[550: 都心不動産業者さん]

>>539

え？総工費32億だって？
まぁ、そんなもんだろう。
遠からずといったところ。

ここは販売価格全て足すと・・・
ブランクがあるが、それを予測して考慮すると想定で92億円だ。

32億で買ったものを92億で売る・・・。
これを暴利と言わず何と言おう。

鬼だ。鬼畜だ。

[551: 購入検討中さん]

>>474の分析はよく見ると正しい。
改めて書き込みの素面を見て気づいたことがあるが、
たしかに生活導線がむちゃくちゃなことがこれでよくわかる。

駅から帰ってくる人はおそらくサブエントランスから入るだろう。
しかし新聞受けに寄るだろうから、結局一度ロビーまで出ることになる。
行ったり来たりだ。
人間は心理的にショートカットしたいと思う。
仮にこの字型の棟が反転していれば問題は無かっただろうとも思った。
見た目優先で、メインの南北車道に対してシンメトリーに作ろうとするから
こういう幼稚な結果になったような気がする。

これは明らかに失敗だ。

見た目も重要だが、要は中身だ。
中身がだめじゃないか。

人間も同じだろ？三井さん。

[556: ビギナーさん]

今日届いたPicturesqueのP10にある地図にはE棟までしか載っていません。戸建ゾーン、F棟以降の文字が見当たらない！やはり、半分は公園になるのでしょうか？

[557: 大手企業サラリーマンさん]

インフレを唱えていらっしゃる方も居ますが、もう少し現状分析が必要です。
90年前半までのインフレは、ディマンドプル型でした。構造的な労働力不足により、賃金上昇圧力がかかり、購買力が増すも供給が足りないという好循環です。従って、金融政策は金利引き上げ（＝需要抑制）となり、インフレをヘッジする手段として借金して不動産を買うのは良い選択でした。
現在、確かにインフレ傾向ですが、今回はコストプッシュ型です。背景には、途上国の需要増加と一次産品の供給力不足があります。これは、日本人にとっては、途上国の発展のコストを負担させられている状態で、必ずしも所得が増えることは意味しません。よって、金利を上げるという金融政策もとりづらいことになります。
ここ1,2年のマンションの上昇は、過去または海外のインフレの状況が日本にも来ると当て込んで土地の仕込を競争したからですが、実際にアフォーダビリティが上がっていない中では、長続きしないでしょう。「新価格」とは、従って、不動産会社の読み違いのを消費者に転嫁する政策です。
現在がピークだが、高値との比較感からある程度下がれば買う人も居るため、ここから２，３年かけて均衡点を見つけに行くのではないでしょうか？金利もさほど上がりませんし、焦る必要はありません。無茶な根付けは無視して、無理する必要のない買い物をしましょう。

[558: 銀行関係者さん]

>557さん
バブル期の平均年収ってインフレを起こす程高かった訳ではなく、
サラリーマンが「身の丈知らず」な株・不動産投資に参入した結果
実需無くして気配値が切りあがっていった結果がバブルだと認識しています。
当局がそれを止める為に強烈な利上げと総量規制を敢行してバブル崩壊。
（崩壊当時の新聞を見ていると総量規制が善という論調が目立ちます）

翻って現在、平均年収は低位横ばいとは言え、夫婦の稼ぎ＋親の支援で
6000万台のマンションに手が届く一次取得者は結構（少なくとも首都圏に
8万世帯位なら）いるんじゃないかと思います。
ただ、新々価格あたりを浸透させるにはあまりに上昇が急過ぎた。
2000年頃の絶好の仕込環境で新興プレーヤーが増えすぎた事、
2003年ＲＥＩＴ市場開設でマンション用地取得にレジＲＥＩＴ
（正確にはそのスポンサー企業）というライバルが出てきた事が
土地仕込の競争を過度に激しくしてしまったことが原因です。

マンデベさん達（準大手）と話していると、今は金利上昇・消費税引上げ懸念等で消費者が様子見状態から脱するのを待っておくというスタンスだそう。一時的に需要が細ったからと言って土地仕入競争が緩和する訳でもなく、粗利率を多少いじっても単価を2006年の水準に戻すことは不可能だとか。耐え切れない弱小マンデベの物件は再販業者等に流れるのでしょうが、それらはマーケットにインパクトを与える程では無いようです。

[559: 匿名さん]

数字を仕込んだ段階でデベはすでに先行きを見失っている。
流動的。
とてもじゃないが、バブル期の価格設定が残っているようじゃこの先消費者はもっと逃げる。
今はどの本を読んでも、専門誌のコラムを読んでも、「今は待つべし」と書いてある。アナリストが全て正しいわけではないが彼らの意見は参考にはしたい。
いかんせん、今はミニバブル真っ只中。
１年後が楽しみだ。つまりＤＥ棟価格のことだ。
高いものを更に高くしている価格設定。
販売時期を意図的にずらし期を追う毎に高くする戦略。
かならず1年後には下落に転ずる。
ほとぼりが冷めるのを待つが吉。
走るは凶。

[560: ビギナーさん]

559さん

残念ながら専門家が当たった試しはないですよ。
皆が注目し、高いと思っている間は無理をすれば購入できる
価格なのでバブルではありません。

ＣＨ成城のように長期間に渡り、販売する気じゃないですか？

当然ばんばん売れると思わないし、一般消費者がついてこれるか
分かりませんが、値下げがあっても限定的。気持ち程度でしょう。

残念ですが、現実です。
資産インフレが始まっているだけですから。

[561: 匿名さん]

560さん

559です。なるほど、成城のようにですね。
おっしゃるように、ここはばんばん売れるとは到底思えないし、
現段階で消費者の財布のヒモは相当固いですよね。

資産インフレはやがてデフレを招くことになるのはご存知ですよね。
引き金として都心の地価上昇の横ばいが上げれれますね、って私は
とある不動産専門誌の受け売りなんですけど・・・。

私は概ね560さんは正しいと思います。
ただ、559さんと意見が違うのは、ここは無理をすれば購入できる価格では
決してありません。高すぎます、どう考えても・・・。

[562: 匿名さん]

いよいよ明日、プロジェクト発表会に行きます。

見るポイント、聞くポイントなど、特筆はありますか？


経験者の方、教えてください。

[564: 購入検討中さん]

生活導線の複雑さは認識をもっていたほうがよいと思います。
高い買い物ですから。
希望間取りプランが外廊下であるかどうか？

なぜ外階段なのか。
なぜ今の時代に外廊下なのかと、外廊下である理由は？

自動ドアが一つもないことも聞いておいたほうがよいでしょう。
困るのはわれわれ居住者ですからね・・・。

なぜほとんどが開き扉？手動でいいの？

などなど、問題が山積ですので注意です！

[566: 匿名さん]

常に、ランドマーク的物件は、そのときの価格の最高値更新を目指すもの。
そこから更に上昇するのか、下降に転じるのか、それは分からない。
今までも、旧価格物件も常に、高い、高いと言われていたわけでね。
収益還元法で説明が付かない、と言っても家賃そのものが上がってくる可能性もあるし。不動産って収益還元法というより、周辺相場との比較での値付けの要素が大きいでしょ。だからバブるわけですが。

[567: 匿名はん]

同感ですね。
内廊下になって高いより少しでも安いほうが当然いいです。
このマンションはと特徴の一つとして仕様や間取りは至って普通のくせに、価格が目玉が飛び出るきくらい異常に高いという問題です。これは大問題。価格とハード的内容がまったくバランスが取れていないのですからな。家具や小物だって買いたいし、電化製品も新しくしたいです。無理してローン組んでも破綻してしまうのは目に見えています。
完全にこのマンションはバブルですね。他はそうでもないのに・・・。バブルはいずれはじけますね。

[569: 購入検討中さん]

極端な高給取りが増加していて、彼らなら２億超の物件でも楽勝に買えるでしょうね。しかし、上場企業の景気の良いサラリーマンだって、年収が２０−３０％毎年増えるという事は稀でしょうから、いずれ（何となく二年以内と私は思う）マンション価格の上昇も限界となり、その後はジリ安（都内以外は急落）となる可能性が高いと思うのですが。

[570: 匿名さん]

皆さん、仰るとおりだと思います。でも、何だかんだ言われながらも、売れていくんだろうな〜。