パークシティ浜田山

[匿名さん]

投稿が1000件に達しましたので、Part2に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[337: 匿名さん]

＞３３４
普通レベルがどのレベルを指すのかにもよりますが、たしかに上モノは、当初期待していたレベルには到底追いついていないと思います。
土地取得の件もあるので上モノに期待していていましたが価格を見て度肝を抜かれたのは事実です。
土地取得に金をかけない分、もっと建築費に回せなかったのかと思うと、大変残念です。おそらく建築費は並みの上程度だと思います。
肉厚壁構造は最近では普通。T-FLATなど新機軸を打ち出しているゼネもありますが、ここはSRC以上でも以下でもないですね。
付帯設備も至ってベーシックです。床暖、キッチンディスポ、洗濯機収納フリッパードア、個別排煙、TOTO製UB、ネオレスト、アウトフレームバルコニーSKなど全て今や常識の範疇です。

[338: ビギナーさん]

原価いくらなんだろ？

[339: 匿名さん]

販売価格に地べた引いて述べ床の坪で割れば出んじゃね？上物の金額。

原価ってゼネコンの出し値のことか？三井がふかしてるし、地べたわかんねから
出ねーか。。。ｗ

[340: 大手企業サラリーマンさん]

>336
>337もっと建築費に回せなかったのかと

建築費の工事原価という意味を理解していない人もいるようなのでコメントを。

ここはあくまでも集合住宅。あくまでも建築費のみの金額を概算で弾いてみたが、
実装費含む純工ベースでは、どう高く積もり上げても坪単価70万。
これに鹿島の支店経費、設計費（付帯契約）、作業所見込、第三次見込、貸借利息など
諸経費が乗って85万。これにデベが15％乗っけて総工100万。
※ちなみに、単純に比較は出来ないが松涛の”超高級”と呼ばれている住宅価格で
建築費のみ純工で坪単価180万前後。

浜田山の販売価格の平均坪単価はいくらですか？300万？400万？
よく考えてみてください。
上モノ坪単価100万円では販売価格の25％にも満たないことが理解できたと思います。
つまり、ほとんどが土地代金なのです。皆さんはここにお金を払おうとしています。
今回土地取得に金の全くかかっていない三井は、この計画で、とんでもない恐ろしい益を出そうとしているのが
見えます。
杉並周辺でマンションで25％以下というウェイト値はありえない数字であることが過去の前例や実績で明らかです。
都心の一等地並の価格設定なのですよ！

私は決して、ここ浜田山を買うべきではない言っているのではありません。
買うのであれば、”価格の構成”をよく理解した上で、それなりの覚悟と決断をしてくださいということです。
それをよく理解していないと後になってから知ると確実に後悔するからです。

[341: 匿名さん]

はぁ？
坪７０万はありえないですよ？
マンションですよ？
５０万円くらいで十分立派なものが建ちます。ここも５０くらいだと。

[342: 初代匿名はん]

原価なんてハイクラスレジデンスの150平米クラスでも3000万円程度と言われています。その3000万のうち、内装だけでは2000万円と言われています。

[343: 匿名さん]

340さんのおっしゃることは数字勘定はあっています
けれども、マンションの価格は別にコストアップで決まるわけ
ではないですよね。　三井も企業なので、一定の儲けはださないと
いけないわけで、値段付けは、この立地に、この建物だったら
この値段が標準的というつけかたでやらないと、いくらもともと
土地が自分のものだったからってんで大安売りするわけにはいかない
ですよ。　内装レベルなんかもパークコートなみですよね。
きょうびの都内の相場からして、1平米100万未満なんてありえない
と考えるほうが自然だと思います。

坪50万でマンションの上物が立つわけないですよ。
資材高騰してますから。　何年前の感覚で語っておられるので
しょうか？

[344: 購入検討中さん]

上モノの価値より土地の価値？
モノより思い出？
確かに場所だけは最高！
非のうちどころがなく素晴らしいと思う。


・・・じゃぁ上モノの価値ってなに？

[345: 大手企業サラリーマンさん]

>343さん

すべては343さんのおっしゃる通りで、ごもっともです。
しかし、私が言いたい主旨はそこではありません。
今回の販売価格にするのであれば、もっと上モノをグレードアップできたはずだと言いたいのです。つまり、土地価格と建築価格のバランスです。

フロはユニット。キッチンもユニット。
トイレは国内製Ｔ。
壁はビニクロ。天井も塗装ではなくビニクロ。
照明は国内の汎用品。
以下諸々。
これでハイクラスだと言えますか？

ちなみに坪50万は私の意見ではありませんし、
私はあくまでも純工事原価（下代）で70万という考えです。

[346: 匿名さん]

普通の内装をやっているようでは本末転倒。今は消費者のほうが目が肥えているからよく勉強をしています。デザイン性が高いものを求めるのは当然のこととして、さらに一歩上をいく何かオリジナリティが無ければ我々の求める価値には追い付いていかないと思います。

モデルルームはかなりクオリティが高いといううわさですが、オプションだらけのモデルルームになっていないかが心配でなりません。オプションだらけでほとんど原型を留めていないモデルルームを数多く見てきました。そりゃオプションだらけのＭＲなら見栄えも良いし、見た目のインパクトは強いでしょう！瞬間はごまかされてしまいます。そして、ごまかすのがインテリアＤのやり口でもあります。まんまと最初の印象とインパクトに騙された経験のある人も多いはず。しかし現実は”素うどん”のようなもので、目も当てられません。エビ天が乗り、きざみネギがのり、昆布がのってはじめて特性うどん。どうか、そうはならないＭＲであることを切に願います。

[347: 匿名さん]

設備について話が出たのでついでに…
お風呂はTOTOですが、いわゆる保温浴槽ではないそうです。
販売員さんに確認しました。残念です。
風呂床はタイルが標準、無償でカラリ床に変更可だそうで。

[348: 343]

345さん。おっしゃる意味理解しました。
確かに、もともとは平米100万とって、建具突き板じゃないのー
ってのがごくごく普通な反応でしたけれども、最近では、
坪単価が100万上がって、400万/坪になっても採用なしってのが
むしろ多数派になってきましたからね。　
1億とるんだったら、1億に見合う内装レベルは期待したいものです。

でも、ここはまだ良心的なほうではないですかね。

[349: 大手企業サラリーマンさん]

>348さん
345です。そうそう、その通りそうなんですよねー。

>347さん
情報ありがとうございます。
しかし、壁面はタイルでは無いのか・・・。おそらくＨＱパネルでしょうか・・・。残念です。
いわゆる普通のＵＢになってしまいましたね。
タイル床からわざわざカラリ床へ変更なんて誰がチョイスするでしょうか？
グレード感が一気に落ちることを敢えて無償だなんて、三井もイヤラシイです。金額も全然違いますよね。
せめて純正の浴室ＴＶが標準付帯であって欲しいものですね。
そして水栓金物もＴＯＴＯ既製品ではなく、ハンスグローエあたりであってほしいものです。

[350: 申込予定さん]

”うどん”の話、わかりやすく拝見いたしました。
我々は老夫婦です。
おっしゃるように、実は我々も以前、ピアーズコート等々力（モリモト）ではとんでもない目に合わされた苦い経験があります。
僭越ですが我々が充分な資金を持ち合わせているとわかった瞬間、営業マンは我々の希望間取りの意向も聞かずに、天井のかなり高い一番ハイグレードの部屋を薦め、また我々も経験が少なかったことから、その部屋がいたく気に入り、契約寸前にまで至りました。モデルルームがほとんど全てがオプションでそれを入れると1500万円上がることを知ったのは契約の直前、印鑑を押す直前で、それまでは一切聞かされていなかったのです。我々が勉強不足だったこととは言え、営業マンの鼻息の荒さに圧倒されていた我々はあのモデルルームの部屋通りになるという前提で話を進めてきたものとばかり思っておりました。1500万は我々にとってはそう大したきんがくでは無いのですが、販売員の姿勢、その態度ややり方が気に入らなくなったので、押さえでお支払いしていた前金500万円は捨てました。今でもそのことに関しては後悔しておりません。
二度とこのような失敗を起こしたくないと考えていますので、息子達と相談して、この浜田山の地に終の棲家を決めた所存です。
モデルルームは慎重に理解、認識しないと危険です。
おそらく、オプションで溢れ返った仕上がりになっていることでしょう。それは当然見栄えは素晴らしく映るでしょう。しかし、オプションが無ければどこのマンションもただの空間であることがよくわかりました。
どなたかがおっしゃっていたように、マンションはオプションが無ければ”ただの箱”とはよく言ったものですね。おそらくここ浜田山も、オプションが無ければ、そして家具やアートが無ければただの白い箱ですよ。
同じ箱に投資するなら、当然グレードが高い箱の方が良いですよね？内装の仕上げなんてどのマンションもそう大差はないのは事実です。コーディネート如何でいかようにも素晴らしいへやに変貌します。
ここは投資に値する箱ですか？
値するなら現金で購入予定です。
若い皆さんの意見を是非聞かせて欲しいものです。
長くなってすみませんでした。

洗足在住　71歳

[351: 匿名さん]

＞350

お察しします。苦労されましたね。
しかし三井は大丈夫だと思います。
みなさん親切です。

500万ですか・・・凄い・・・。
ここを選択すれば、もとは取り返せると思いますよ。
現金がい、ですか。。。うらやましいです。

[352: 匿名さん]

現金買いできるような金持ちおじいいちゃんが、ここにはいっぱいいるんだろうな・・・。
何をしていたのでしょうか？会社経営？不動産？株？
ああ何てうらやましい。

[353: 匿名さん]

私は反対です。
人の人生に口を挟む気は毛頭無いのですが、老後を安全にかつ快適にお暮らしにご希望あられるのであれば
都心の施設充実高付加価値マンションのほうがよろしいかと思いますよ。
資産価値という側面のみで考えれば、浜田山は低いと思います。上昇はおそらく見込めないです。
人生の大先輩に生意気言ってすみません。

[354: 購入検討中さん]

３５０
確かに投機対象でない限り浜田山はのんびりとして環境も抜群で良いと思いますよ。近隣には公園も多いし、おそらくファミリー層がどっと押し寄せることになるでしょう。楽しいマンションライフを！敷地内にカフェもありますよ。カフェでのんびりと将棋もできますよ。

[355: 匿名さん]

「元々持っていた土地なのに（取得費がほとんどかかっていないのに）、値付けが高すぎる」という意見があります。なるほどなぁと思いました。

しかし、売る側からすれば、「元々持っていた資産を手放す＝換金する」ということです。そのとき問題となるのは、取得費云々ではなく、その不動産資産の時価ではないでしょうか。

ネットで調べると、浜田山周辺の売地の価格は、坪250万前後です。
建築費のことはよく分かりませんが、仮に340さんの言う様に、坪100万だとしたら、合計で坪350万となります。

販売価格は、坪平均420万とのことですから、それで言うと確かに高過ぎると言えるでしょう。

ただ三井からすると、建物が建たない空地部分も含めて、持っていた土地すべてを手放すわけで、土地価格をもう少し上乗せしたい思いはあるでしょう。またすべてを売り尽くすために、駅からの距離によって坪単価を上下し、調整している面もあると思います。

そういうことを考えると、今の根付けは「暴利をむさぼる」ための高過ぎる価格設定だとは言い切れないと思います。
結局は、この価格で買う人がいるかどうか。需要があれば、根付けは正解だったということになるのでしょう。

もちろん、この物件につられて周辺の価格が上がるとしたら、残念なことですし、またそれを意図した根付けならば、怒りを感じます。

なお今回は、あくまで価格が適正かどうかについて書きました。
違法行為の有無については別問題だと思います。

[356: 匿名さん]

モデルルームはいつから見られるのですか？
また、まだモデルルームＯＰＥＮ前なのに、ＴＯＴＯの便器や、松下電工の赤御影石天板のシステムキッチンや、浴室乾燥機がNew三乾王、ヤマギワの照明など、なぜ詳細が出ていて、品番までわかるのですか？
新日軽アルミサッシやサンゲツ壁クロス品番や金物ドアハンドルメーカー品番までもが細かく某サイトに出ていましたが、どうしてわかるのでしょう？
モデルルームを途中で一から作り直したらしいという一部情報もありますが、サイト上のこれらメーカーや品番は古い情報でしょうか？

詳しい方、教えてください。