イニシア千住曙町はどうでしょう。

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。


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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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イニシア千住曙町　スレⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/

[926: 契約済みさん]

結構売れてると思うけど。　
まだ１期すら始まっていないですし。

売れ残りの心配は、東側の棟のほうだけじゃないかな。

[927: 匿名さん]

明日、管理説明会に行ってきます。行かれる方、宜しくお願いします。

[928: 匿名さん]

↑間違えました。明後日でした、、。

[929: 匿名さん]

↑
参加予定です。　宜しくということですが、なにか情報がほしい
ということでおっしゃっているんであれば、知りたい詳細は
何についてなのでしょう？

[930: 物件比較中さん]

住まいサーフィンでここの評価がやっと出たけど、イマイチな数字でした。
でも人の評価じゃアテにならないから、自分の目で確かめてくるつもりです。

[931: のん]

以前、300万程値段が下がったのはなぜだったんでしょうか。
土地に有害物質があったから？
それとも、売れなさそうだったから？

[932: 購入検討中さん]

残念ながら下がったのは最上階か両脇だけで、中住戸の値段はほとんど
最初から代わっていないですよ。　値上げは顰蹙だと思うけど、
値下げ方向だったら素直に歓迎でいいと思うのですが。
（高くかったからといって資産価値が上がるわけでもない）　

　このあたりの大規模だと、土壌汚染はあるのが普通。　
足立区の数百戸以上のマンションは、まず確実に汚染の除去を
しています。　汚染があれば安くなるってんであれば、
レコシティも安くないといけませんね。

[933: 物件比較中さん]

今回のような台風時の隅田川はどのくらい荒れているのでしょうか？
近くにお住まいの方、墨田川近辺にお住まいの方
教えていただければ幸いです。

[934: ご近所さん]

今朝見た限りでは、確かに水位は上がってます。
ただ、荒れてる？と言われると、もともとゆったり流れてる川ですのでそれ程でもないように感じます。

[935: 申込予定さん]

管理説明会,如何でしたでしょうか？

[936: 購入経験者さん]

コスモイニシアについて、こんな情報がありましたので皆さん、気をつけて。
http://www.f4.dion.ne.jp/~cheekun/

[937: 匿名さん]

935さん

＞　管理説明会,如何でしたでしょうか？

30年での修繕計画とか、修繕つみたての算定根拠とか、このマンションなりの情報や、　管理人・夜間も含む警備員の配備など、一応聞きたいかなと思っていたことは聞けました。　

30年目のエレベーター更新とかまで予定に入っていて、私には、とくに
問題になる点もみつかりませんでした。

当日配られていた資料だけでも参考になると思うので、担当の営業の方にもらえないかきいてみられたらいかがでしょうか

[938: 購入検討中さん]

>30年目のエレベーター更新とかまで予定に入っていて

役所の公共工事と一緒できわめて甘い見積もりです。
当初の契約期間が切れたら複数の管理会社に見積もりを
取らないとパンクするか無駄に搾取されますよ。

[939: 匿名さん]

工事代の高い安いだから、別に管理会社を換えるどうこうでは
なくて、当然に相見積りはとるんじゃないかな。
ここのEVは8台だから、あの金額は現状では妥当だと思ったが。

　機械式駐車場で屋外に雨ざらしで確保して、更新費用が法定の
耐用年数をはるかに超える30年以内に全く計上されていない物件も
多いわけだから、入っているだけましともいえないかな。

[940: 匿名さん]

5年ごとに修繕積立て20%アップってのはコスモスイニシア
通常の方式だと複利計算なんだよね？

[941: 匿名さん]

↑
そうだけど、25-30年後に 2.5倍程度なら、そんなに激増ともいえない
のでは？　今の計画、一時金とっていないから、30年の長期平均で
200円/㎡/月程度。　川向いのは、最初は安いけど、一時金も含めて
月あたりにならすと、250円程度だったから、やっぱり駐車場が機械式
かどうかの差ってのが大きいのではないかな。　
( 駐車場代がその分こっちは高いから同じって見方もできる )

[942: 匿名さん]

東向きの部屋が安ければ検討したいな。
南向きは正直高かったんで見送った。
仕様や駐車場の事を考えると、買い物不便なのさえ我慢できれば良い物件だと思う。

[943: 匿名さん]

南向きは、平均坪206万とかででていますけれども、
東向きはかなり安くなって、場合によると、全戸平均で170万円台も
ありかなとかいう感触ではありました。　まだ価格でていないですから
あくまで雰囲気だけですけれども。

ここの南か、リバーフェイス あとは牛田駅前の清水ののどれかで
考えていますが、どれも一長一短で難しいですね。

[944: 購入検討中さん]

あまり盛り上がらないですね、こちらの掲示板。　やはり生活面で今一の立地だからでしょうか。。。

[945: 匿名さん]

検討事項はほぼ既出で
契約したひとはすでに契約し、見送った人は見送り
ヴィークやリバーフェイスと比較している人は比較中
ということで、板が静かなのではないでしょうか。

徒歩５分以内にスーパーがないということも
ひとによってとらえ方が違いますからね。
私は北千住でのまとめ買い+近いファミマで、必要十分です。
不特定多数のひとが集まる大きな店がないために
閑静なかんじが保たれることを評価しています。

[946: 匿名さん]

板が盛り上がらないのは、現時点で契約者・検討者が少ないことが、
原因でしょう。完売も厳しい？？

[947: 匿名さん]

ざっくり２００戸は契約済みと営業がおっしゃってましたよ。
今週は本社でローン申し込みですね。今、提出書類を用意している所です。

[948: 購入検討中さん]

ヴィークのモデルルームへ行って検討後、価格の面などでかなりここよりお高そうなので流れてくる人が多いような気がします。

[949: 匿名さん]

もうブィークって空いているんですか?
いって比較してみたいなと思っていました。

[950: 購入検討中さん]

ヴィークは、確かに駅近だけど窓を開けたらかなりうるさいですし、駅周辺があまりステキではないので駅近のメリットがあまりないような・・・　いずれ全面改装がはいればいいですけれども、計画はないですしね。

[951: 匿名さん]

ほんとに書き込みが少ないですよねぇ。

先日、やっとモデルルーム見てきました。
想像してたより、内装はよかったです。
奥行き75cmのキッチンユニット。(引き出しはいまひとつ)
キッチンの後ろ側の奥行きも広いこと。
この2つは主婦にとってはとてもポイント高いです。

あと、下駄箱に収納された腰掛け。
飽きるほどの収納。
ふわふわしてない床。

いまいちな点は、トイレの間接照明。
掃除の時に困りそう。
(玄関ドアのとこの間接照明はいい感じ)
建具は少々安っぽ感ありですが、他の物件より
劣るというほどでもないかなと。
構造的な部分は住んでみないとわからないけど、
床スラブ23cm、LL40等級と標準以上とされてますが、
いかがなもんでしょうね。

生活空間としては、なかなかいいと思いましたが、
やはり気になるのは周辺環境でしょうか。
東向き棟の話をふっても、「ここを買うなら南です」とかいって、
あまりくしわく話してくれませんでした。
50-60㎡代が多く、70㎡が少し、だそうですが、
坪単価が低く狭いとなると、マンション内での住民格差が
何かの形で現れるかもしれませんね。

あと、契約済マークを数えたら160弱でしたよ。
南側は約330戸あるようですから、半分ほどですね。
未販売がまだ数十戸ありました。
結構、まんべんなく残っている感じでした。

1階住戸があのようになっているとは驚きでした。
(説明しづらいので省略しますが)
あと、スーパー堤防がただの芝生とは少しがっかりでした。
おとなりのように、造作チックになるのかと思ってたので。

モデルルームで一番気に入ったのは、ミーレの冷蔵庫でした。(笑)

[952: 匿名さん]

東向き６０平米くらいだと３０００万ちょっと、ということ？
５０平米は２０００万台なかば？
そりゃじゃ、マンション内で
南族と東族で、生活スタイルや考え方もちがって
５００戸の統一意見をまとめるのがむずかしそうですね。

[953: 匿名さん]

南族＝リッチなファミリ族、東族＝独身貴族か賃貸族と言ったところでしょうか。マンション管理は難しそうですね。

[954: 購入検討中さん]

951さん

1階住戸があのようになっているとは驚きでした。
(説明しづらいので省略しますが)

どんな点に驚いたのでしょうか？？サービスルームの多さですか？庭のない所？気になりますので、さわりでいいので教えていただきたいです。

[955: 匿名はん]

951です。
私がびっくりしただけかも知れません。^^;

土手(堤防)の一番高い所の高さにそのまま地続きで1階のお部屋がある
イメージなので、客観的に大丈夫なのかなぁーと思ってしまいました。
だってフツー、堤防の上に家って建ってませんよね。(笑)

住む方から見れば、戸建て感覚で堤防の芝生と川面が自分ちの
庭みたいなものになりますから、うらやましいです。
(実際には目隠しフェンスがありますので、景色としてどうかはわかりませんが)
でも、土手を歩く人と目線の高さが同じとか、近いとか、
たとえスーパー堤防でも、水が絶対溢れないという訳ではないので、
勇気が要りますね。
ただ、価格としてはかなり安く設定されていましたので、
選択肢としては悪くないと思います。

間取りは他の階と同じだと思います。
庭というか、バルコニー分＋αの広さは確保されていました。

[956: 購入検討中さん]

1階で川の側だと湿気がきになりますね。　あと蚊でしょうかね。　土手をどのくらい沢山の人が歩くかも気になりますね。　隣はスクラップ工場だから用事もないでしょうし　散歩の人程度でしょうけれども。

[957: 購入検討中さん]

先日、夜２０時頃にマンション周辺を歩いてみました。
高速が近く、また下はブルーテントで少々物騒な感じがしました。

立地が気に入っているのでもう少し考えます。

[958: 購入検討中さん]

夜は明るいですが、人通りが意外と少なくちょっと怖いですね。　私も夜に歩いてみましたが、女性一人とか子供一人だと怖い感じがしました。　ブルーシートはあきらめるしかないですねぇ・・・

[959: 周辺住民さん]

横断歩道を渡ったら
郵便局と交番とシテヌーブとファミマしかないからね。
遅い電車で帰ると、同じ方向に向かうひとは
いまだったら、シテヌーブのひとくらいしかいない。

でも、川向こうも入居して、このMSもできあがったら
もう少し、人通り増えるでしょう。

私は、人通りが少なくても、交番もあるし
怖いとは思わないけど。
ブルーシートのひと（とわかるのかどうかわからないが）
と会ったことはないな。

[960: 物件比較中さん]

東京メトロ千代田線「北千住」駅より徒歩14分、京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分の場所に立地するコスモイニシア分譲・総戸数515戸の大規模プロジェクト『イニシア千住曙町』です。

　近くにコンビニ程度しか商業施設がないのがネックですが、「北千住」駅徒歩圏内で南に隅田川を望み、遮るものがない開放的な空間を得られる立地は希少性があります。したがって、南向き住戸が値段が高く、東向きが割安ですが、人気は南向き住戸に集中しています。成約済戸数は不明ですが、ざっと200戸程度は販売済との情報があります。

　先着順販売が静かに進む中、9月下旬に第1期と銘打って36戸が販売されるようです。人気のある南向き住戸の売り出しで、坪単価190万円〜234万円の価格帯です。標準相場を試算すると、170万円[牛田昨年坪単価]×1.155[本年地価上昇率]×1.058[駅距離補正]＝坪単価208万円となり、南向き住戸も相場からは適正水準と言えそうです。

　最近のマンション販売の鈍化傾向もあるのか、思ったよりもゆっくりとした売れ行きですが、南向き住戸は順調に契約が進むことでしょう。正念場は、南向き住戸の販売が終わった後の東向き住戸の販売で、南向き住戸との価格差がポイントになると思われます。

[961: うっかり購入]

東向きって足立区花火大会が隅田川の３倍以上の大きさで花火が鑑賞できるんですよね？
それって売りになれません？

[962: 購入検討中さん]

東は日当たりで南に劣る以外に、眺望も劣るし、高速、墨提通りの騒音、排気ガスも気になります。

[963: 購入検討中さん]

959さん　そうですね。東京フロンティアシティに600世帯が入り、このマンションも完成すれば少なくとも1000人以上の住民が増えるので、もう少し人通りが増えて雰囲気もよくなると思います。ただ商業施設があまりに少ないことが、この閑散とした雰囲気の原因でしょうからそこも将来的に改善されるといいのですけれども。

[964: 契約済みさん]

東向きは眺望わるいといっても、隅田川がないだけでかなり眺望的にすかっとしていますし、その足立区花火は売りですよね。いわゆる眺望を売りにしない一般マンションからみたら、東向きは眺望的には勝るとも劣らないのではないでしょうか。
ブルーシートも、汐入公園ができる前から比較したら話にならない程激減したわけで、すくなくとも荒川区側対岸は見える限り、足立区川は首都高速の下から西側にはありませんよね。

[965: 匿名さん]

ブルーシートがあるのは墨田区側だけじゃない？

[966: 周辺住民さん]

ブルーシートは今は、墨田区側ですね。でもスーパー堤防前の川向
（現・汐入公園）はブルーシートばかりでしたねぇ
http://www.linkclub.or.jp/~k-nomura/tokyo/shioiri.html

上記にサイトに汐入公園造成前の川岸の写真あります

暗いから怖いなんて方もいますが、シティヌーブの周辺は
夜でも安心な気がします。夏の夜１１時くらいに現場周辺行っても
変な方は川岸にはいませんでした

[967: 購入検討中さん]

今日のイニシア、Ｒ１はだいぶ進んでますね。

[968: ご近所さん]

当マンションすぐ近くに暮らす先住民（ブルーシート）を排除しないように。
彼らは納税の義務こそ果たしていないが、住民に迷惑をかけることはしていませんよ。

[969: 匿名さん]

風景の一部だと思えば気になりませんよ。
隅田川沿いはずーっとそうですし。

[970: 匿名]

>968
>先住民（ブルーシート）を排除しないように

はあ？なんであんな不法占拠者を放置しておくの？
堤防だって公園だって、僕らの税金で整備された公共の土地ですよ。
そこに、税金も払ってない人間が無料で暮らしているなんて、
絶対おかしいです。

このマンション周辺のブルーシートだけでなく、
都内全体の、いや、日本全体の不法占拠者について、
厳しく取り締まりをして欲しいです。

そうでなければ、高い家賃を支払ったり、ローンを組んだりして、
土地に対してきちんと対価を支払って生活している人間との間に、
許しがたい不公平が生じてしまいます。

[971: 匿名さん]

多いのは対岸(公園できてあんまりみかけなくなりました）か、
同じ岸でも高速したとかのより南で両方とも、区が違いますね。

968氏のは荒らしを目的としたものですから、無視して餌を
あげないようにしたほうがいいのでは。　
目ざわりなら、Ｘボタンから簡単に削除依頼だせますし。

[972: 匿名さん]

その後、東棟情報、ありませんか？
足立の花火がみえるかどうかはともかくとして
荒川ビューで眺望は、けして悪くないと思うのですが。

[973: 匿名さん]

社会的弱者なのだから一律排除というのもどうも。
税金払えるのに払わないのとは違うからねえ。
まあ、今の日本の体制を見るに、正直者がばかを見ることが多すぎる。
住居だって汗水して一生をローン奴隷にして手に入れるのが一番ばか
だよ。生活保護で公営住宅に入って車でも乗り回しているのがいいの
かもね。悲しいけどプライド捨てちまえばどうにでもなるよ。
屋台のおっちゃんが言ってたけど、商売成功のこつは、いかに税金を
払わないかだって。
こんなこと続けてたら日本は滅びるよ。
所得税減税して、消費税上げればいいのだよ。脱税の抜け道を無くさ
ないと。そうなると一番困るのが例の宗教法人だろうて。まったくね。

[974: 契約済みさん]

隅田川沿いを南へ自転車で走ってみました。
西側なら公園内を快適に走行できます。
一部整備されてませんが、浅草まですぐですね。
ちょいと頑張れば歩きでも行けそうかな。
700円カットして、昼食ビールもしてきちゃいました。
やっぱり便利なロケーションかも、また気に入っちゃいました。
ただ帰りの東岸は一部ちょっと雰囲気悪そうだったですね。

工事はR1の二階くらいまで立ち上がってました。
スーパー堤防の工事も始まりそうでした。
対岸の公園のベンチに座って見るとすばらしい物が出来そう。
楽しみだ。

[975: 匿名はん]

東向き棟から足立の花火大会って見えますかね？
角度的にビミョーだと思ってたんですが・・・。