イニシア千住曙町はどうでしょう。

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。


-------------------------------------------------------
東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

＝＝＝
イニシア千住曙町　スレⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/

[681: 申込予定さん]

南側の住戸を購入したら、真正面に見えるって事ですよ！

[682: 申込予定さん]

ちなみに花火開催地の桜橋はマンションから小さく見えるます。

[683: 購入検討中さん]

理事をされていた方がいらっやるようで心強いです。
当初から、ミニショップもパン屋が無ければ
些細な金額ではあるでしょうけど管理費は違いましたよね。

もし、運営費がそんなに必要でない施設に変更された場合は
管理費は減るのでしょうか？

[684: 周辺住民さん]

>680
言問いとかでやる花火を地元ではいっぱん的に
「隅田川の花火」ってゆーてます。

[685: ビギナーさん]

684

それは知ってますよ。さすがに。

あまりに遠すぎるので、近所でも花火大会があるのかと思っただけです。

[686: 674/678]

> 運営費がそんなに必要でない施設に変更された
> 場合は管理費は減るのでしょうか？

修繕積立てほどではないですけれども、管理費も大抵のマンションで
販売時には過少評価されています。　今住んでいるところは、ここ
みたいな大規模ではないのですが、無駄な明かりの夜間点灯を減らす
とかしっかりやって、なんとかもとと同じか、やや赤字程度に食い
止めるのが精一杯です。　
一年間そんな数字とにらめっこしました。
管理内容(24時間有人管理）と、管理費からみると、減りはしないと
思います。

[687: 購入検討中さん]

679さん

＞正直、学区はいいとは言えませんが（やはり小学校から私立が多いです）

そうなんですか？
営業の方に小学校は「千住第八小学校」が学区内で、学区外からも入学希望者がいるような、地元ではレベルが高くて有名だ、と聞きいて安心していましたが。。あくまでも地元レベルの話ですかね？？

[688: ご近所さん]

６７９さんではありませんが
足立区は小学校からでもどこの学区にも行けます。（学校選択制）
学区というよりも、公立学校全般のレベルの問題ではないでしょうか。
きっと、６７９さんはシテヌーブ住民でしょう。
たしかに、私立小学校に行っているお子さんが多いですよね。

[689: 購入検討中さん]

情報ありがとうございます。
購入と同時に、うちにはとても小学校から私立に通わせる余裕は
なくなるので、通わせるのに不憫な小学校しかないのでは、と心配
してしまいました。
毎日あれだけきれいな夕日をみて育てれば悪い子にはならない、
と勝手に想像を膨らましています（笑）

[690: ご近所さん]

>毎日あれだけきれいな夕日をみて育てれば悪い子にはならない、
>と勝手に想像を膨らましています（笑）
こういうユーモア？がある親御さんに育てられたら悪い子になりませんよ。
富士山も見えるし、走り回れる汐入公園も目の前ですものね。

私自身は、足立区内の小学校出身ですが
やはり、小学校は、地域のなかで友人を作る機会であるし
世の中にはいろんなひとがいることを痛い思いや甘い思いや
苦い思いや酸っぱい思いをしながら知っていく機会だと思います。
私立だ公立だではなくて、親御さんの生活指針や教育方針次第ですよね。

素敵なご近所さんが増えることに期待しています。

[691: 購入予定者675]

>686

多くのマンションでは、686さんがおっしゃるとおり、
管理費や積立修繕費が足りなくて、四苦八苦しているようです。

でも、そうでないところもあります。
実は、私が現在居住しているマンションは、築20年を少し超える、
かなり築年数の古いマンションなのですが、300戸を超える大規模で、
しかも、管理組合がかなり気合を入れて経費節減に努めているので、
ここ数年、費用が余ってしまっています。

2年前に大規模修繕を終えたばかりなのですが、
修繕費を使いきれず、大幅にお金が余っているので（億を超えてます）、
昨年度、管理費及び積立修繕費を、2割ほど値下げしました。
駐車場代は、以前の半額以下に値下げしました。

ただ、こういう状況に至るまでには、管理組合のかなりの努力が、
積み重なってのことです。
例えば、管理を委託する会社についても、
当初の、建築を行ったデベロッパー系の会社は、
あらゆる保守作業について、かなり激しく「中抜き」して、
中間利益を搾取していることが判明したので、
そこは解約して、独立系の会社に変えています。
また、今の委託会社についても、常に会計には目を光らせ、
少しでも値段が高いと思った保守作業については、
必ず、2〜3業者並列して相見積もりを取らせ、
相互に競争させて、値段を下げさせています。

こういう努力の結果、大規模修繕も、
管理委託会社にまかせっきりにした場合より、
数割は安く発注できたようです。

とにかく、自分で事理をやってみてわかったのですが、
マンションの維持・管理には、思った以上に費用が掛かります。
ですから、管理組合が、出費にいかに目を光らせるかということが、
今後の管理費・積立修繕費の値上げ・値下げに、
直結するんです。

それと、実際に理事をやってわかったこととしては、
やはり、金銭面では大規模になるほど有利だということです。
何をするにも、規模が大きい方がスケール・メリットがあり、
1戸あたりの出費は少なくて済みます。

私がイニシアを購入しようとした理由の一つが、
500戸を超える、大規模マンションだということです。
大規模マンションを嫌う人も多いですが、
管理・維持については、小規模マンションより確実に、やりやすいです。

[692: 申込予定さん]

691さんのような方がいらっしゃると心強いです。
ぜひご入居後は管理組合にノウハウをご伝授ください。

[693: 686]

691さんにはぜひ立候補してほしいですね。　
最初の理事って一番大事だから。

[694: 購入検討中さん]

>>685

あまりに遠すぎるって程ではないですよ。

隅田の花火の時になるとシテヌーブ前の土手は
電車で乗り付けて来る人や千住の地元の人で一杯になりますし。
角にあるファミリーマートは通常出ていない焼きトウモロコシが売られたり等、この近辺ではイベント扱いです。

昨年より汐入大橋が出来てからは
汐入公園で見る事が出来るので、
目の前の土手から花火を見る人は少なくなりましたが、
公園は、早い時間から場所取りをしている方も多かったように思えます。

桜橋近辺や向島辺りに出れば、それは大きな花火鑑賞ができますが
浅草程混み合ってなく、
ある程度の大きさで花火が見れるので友人等招かれても
「小さくってお恥ずかしいっ」　て程では無いと思います。
大きくはないですけどね。

[695: 申込予定さん]

>>691さんも
>>693さんも
是非運営に係わって頂き、良いマンションにしてゆけたら良いですね。
初めてのマンション購入で不安な事だらけです。
全員なんて無理でしょうが、心の良い方達が多いマンションなら
住んでいて大らかな気持ちで過ごせる気がします。

[696: ビギナーさん]

>>694

失礼。個人的な感覚で書き込んでしまいました。

[697: 購入検討中さん]

荒川の花火大会は見えないですかね？

[698: 692/686]

あくまで管理の主体は自分達（無事購入できれば）ですから、
良いマンションにするのは住人の意思によっていると思います。

地図でみると、荒川の花火大会ポイントも距離的には同じ程度ですが、
ちょいどお隣と、千住のアトラスタワーの間あたりから、高層階限定で
覗き見可能って感じではないでしょうか。

[699: 購入検討中さん]

契約会まで、あと少しとなりました。
散々迷っている方たちが決断を下す時がやってきていますね。
まっ、我が家もそうなんですが・・・。
この時期、申し込みのキャンセルって多いんですかねぇ？

[700: 申込予定さん]

この板だけ見てると、契約考えてる方多いですね。
他のマンションの板とはちょっと空気が違う感じがします。
プレミアム以外はけっこう申し込み入っているみたいです。
私は最近になって申し込みいれたのですが
同じタイプの部屋の最後１室でした。

でもキャンセル考えてる方も多そうで、どうなるんでしょう。

東向きは南の販売が終わってからだそうです。
眺望関係ないのなら、競合物件はたくさんありそう。
でも南の１割〜２割引なら、安いかも。
もちろん間取りや仕様はよくないですが。

[701: 購入検討中さん]

どうしてこんなに購入を迷ってしまうのか、本当に不思議です。
確かに高いお金を出して買うからには慎重になるとは思いますが。
眺望以外に、これといって気に入った要素がないからでしょうか？
眺望を優先して、間取りや仕様を我慢する・・・なんていうのが、
自分にはちょっと抵抗があるのかな。
・・・と自問自答の日々です。

[702: いつか買いたいさん]

５１５戸も販売するので、僕は中古で売りに出た物件を狙ってみようかな。新築プレミアムが２割とすれば、マイナス１０００万円位が妥当な価格。５０００万円は高収入サラリーマンが手の届く価格帯の上限だと思います。

[703: 購入検討中さん]

購入を検討中です。
新東京タワービューを期待してます。
地図見ると、どうしても白髭橋のタワーマンション（リバーサイド墨田？）がかぶってます。特にＲ１棟あたりが危うい。
Ｒ２棟などの高層階でしたら大丈夫とは思いますが。
何方か地理に詳しい方いらっしゃいましたら情報を教えて下さい。

[704: 購入検討中さん]

>>702 さん

トキアスあたりの中古が平米55万前後(坪180万）程度で、次々成約しています。　こちらは、やはり南が開けていますし、それよりずっと安くなるというのはちょっと考えにくいのではないかなと思ってます。竣工直後に20%引きってのはすこし難しいかなと。 中古の場合、販売手数料率も高いですし、10% 程度だったら、築浅をわざわざ中古で狙う意味がすくないと感じて、ちょっと背伸び気味ですが、うちは新築での購入予定です。
　たしかに、眺望優先で、間取り・仕様はいま一つという気はしますけれども、この地区限定で考えた場合に、大規模の計画は、南千住駅前・北千住東口とか、どれもここより高そうな物件ばっかりで、うちには手が出ませんし。　

>>703 さん

リバーサイド隅田・セントラルタワーは（誤字ではなくこっちが正しいようです)、ちょうど計画地までの距離の真ん中あたりです。　タワー高さは600mありますから、こちらが1階からみていても、てっぺんを隠すには300mの高さが必要です。　リバーサイドタワー隅田は33階だてで134mの高さですから。もし方角的に完全に重なっていても、上半分以上見える理屈になります。　むろんこっちが20階超えとかの高層階であれば、ほとんど問題にならないかとは思います。　地図に線引いて確認したことがあるのですが、すくなくともR2棟からだと、ちょっとだけリバーサイド隅田の左かわにあんまりかぶらないで見えるはずかなと思っているのですけれども。
R1方向のほうがちょうど重なる可能性は大きいでしょうか。

[705: 匿名さん]

ここのマンションの魅力ってなんだと思いますか？

[706: 申込予定さん]

>705さん
このマンションの魅力はズバリ眺望と駅近です。

>701さん
同じ悩みの方がいて安心しました。
自分の感覚がおかしいのかと思っていましたが
やはりそうですよね。


何度、間取り図を見ても気に入らない。
仕様もへぼい。
その割りに金額は高い。

でも眺望も駅近も気に入っているから
間取りも仕様も仕方ないと妥協、妥協、妥協で購入の予定です。

他のマンションスレッドでは、
楽しみです！とか　嬉しいです！とか書いてあったりしてますが
そんな言葉をイニシアのスレッドで読んだ事はないです。
皆さんも妥協なのでしょうか。

払う金額に対して見合ったマンションではないのかも知れない・・
もっと色んなマンションを見て、
購入は二次販売に賭けてみようかとも思う日もあり。

私も後3日自問自答で過ごします。

[707: 匿名さん]

迷います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4225/

[708: 購入検討中さん]

＞７０６さん
１００％自分の理想にあったマンションに出合うのは
難しいと思いますが、妥協で購入するんですか？

うちはやっぱりキャンセルしようと思っています。
かなり悩みましたが、やはり間取りと仕様がどうしても
気に入らないのです。
そんな中で毎日を暮らすのはどうか？と思いまして。
ま、暮らしたらそんなもの慣れてしまうんでしょうかねぇ？

[709: 匿名さん]

竣工直後で-20％はムリとしても、2,3年後だったら可能性は
あるような気がします。
そのころになれば、住宅供給と価格のバランスも是正されていて、
適正価格に落ち着いているのでは？
中古だけど、好きにリフォームできるし。

引き戸が気になるんですよね。
今の上の階のお部屋、リフォームで和室の入り口を
ふすまからたぶん洋風引き戸に替えたと思われ、
それまで一切上階の音などしなかったのに、
ゴロゴロ〜、ゴロゴロ〜って、
遠くで雷が鳴ってるよう音が聞こえます。
まぁ、腹が立つほどではないですが・・・。
でも、上の人は自分の気配が他人にわかっているという
現状を知ったら、どう思うのかと。

[710: 物件比較中さん]

眺望っていいですか？夜景？

[711: 周辺住民さん]

>710さん

眺望は、本当に申し分ありません。

東からは、荒川の向こうから朝日が昇り
南をみれば、隅田川が流れて、その横に汐入公園。
遠くには、羽田離発着の飛行機が点のようにみえる。
西には、新宿高層ビル街、そして富士山。
もちろん、隅田川花火も第２東京タワーもみえるでしょう。

湾岸の眺望とか、銀座のタワーからとか
お友達のうちで、いろいろ見たけれど
やはり、ウチがいちばん、と思っています。

で、同じような眺望の新しいところに買い換えようか、と
一瞬、思ったのですが、やはり間取りとか仕様とかで
見送ります。

[712: ビギナーさん]

南が半永久的に空いているのはいいよね。

[713: 購入検討中さん]

高層階でも角にかからなければ坪210万そこそこという価格は、23区内で駅近いという条件をつけると、すでに相当に見つけることが困難だと思います。　よって、うちの購入理由は、駅近く+南側の眺望/日照の確保+妥当水準の価格です。　
ほかに、
　2重床/天井や、複層サッシ、床暖房標準など、大きく見劣りはしない最低限の機能を備えていること　
　駐車場が100%だがメンテナンスコストのかかる機械式でないこと
　無駄な（全く使われないAVルームなど）共用施設を抱え込みすぎていないこと
　最初からしっかりと修繕積立てをとっていること
など、基本はちゃんと押さえていることを考えて、買うことにしています。

不満点は、
　寸詰まり気味の天井高さ/下り天井
　コスモスイニシア標準の内装のレベルの低さ
　吊り戸でない引き戸の多用
など、いろいろありますけれども、いいだしたらきりがないですから。
正直いって建物にこだわりの強い人にはお薦めはしにくいと思います。

[714: 購入検討中さん]

ブランズタワー（南千住駅前）、間取り出ましたね。
７５平米で５千万くらいらしいです。
迷います。

[715: 物件比較中さん]

間取り良さそうですね。

[716: 匿名さん]

この物件キャンセルした方って、他どこを目においているのでしょうか？
眺望よくて仕様よくて間取りよくて駅近で・・・・
やっぱりお金がないと他は探せないような・・・・。
郊外で探すのでしょうか？

[717: ７０６です]

>708さん

妥協で購入する予定です。
とうとう、後2日しか考えられませんがキット・・

>713さんの言っている事が自分の最終結論だと思いました。
ただ建物にこだわりあるかと聞かれたら、物凄くあるので
妥協と言う言葉で言い聞かせている状態です。

構造には問題は無いのでしょうが
全体的の設計が・・

購入したら、極力リビングで時間を過ごし、
北側の部屋は寝る以外、無いもの同然の気持ちで暮らして行こうと思ってます。

タワーを30階建てにして
各フロアーで２戸程減らし、エレベーターホールを部屋側に設ける事で
サービスルームを無くしてくれたら・・
もう少しだけ住む人の気持で設計をしてくれたら・・
言い出したら713さんではありませんがキリが無い程気に入らない部分が多いのです。

こんな眺望は見つけずらく、駅近も利便性も良い、
間取り、仕様、全体的設計にしては高い。
うーん
キャンセルする決断がつかない＝購入。

こんな決め方をする人は少ないのかも知れません。

プレミアムタイプでも引き戸。
プレミアムタイプなのに？な間取り。
スタンダードならこれで仕方ない。と考えるようにしています。

[718: 購入検討中さん]

７０４さん

７０３です。
とても参考になりました。
ありがとうございました。

[719: 704]

お役にたてて幸いです。　私もいろいろとわからない点、納得できない
点などを、この場で聞いてまいりました。　幸いこの掲示板には
今のところあまり荒らしも入っていないようですし、有意義な情報
交換が今後ともできれば。

私は、いろいろと不満な点もありますが、購入を決断しました。
もし、703/718さんが購入される場合には、1年半後に同じところに
住んで、実際に眺めを確認できればうれしいです。

[720: 購入検討中さん]

やはりサービスルームは真っ暗＆じめじめなのでしょうか？この点が一番気になります。

[721: 購入検討中さん]

いよいよ正式申込の日になりました。昨夜までどうするか悩んでいた我が家ですが、あけぼのブログに掲載されている１階レベルからの眺望写真を見て、迷いが吹っ切れたところです。

http://www.river515.com/blog/

１階であってもあれだけの眺望ですから、１０階以上であればもっと楽しめるのではと楽しみになりました。

[722: 物件比較中さん]

１階だと蚊、川の臭いなど酷いんですかねぇ。

[723: 申込予定さん]

申し込みしてきました。混雑していましたよ。
結構売れているんですかねー？

[724: 購入検討中さん]

私も申し込みしてきました。済が７〜８割ぐらいあったような気がします。

[725: 匿名さん]

昨日、スーパーＪチャンネルで、捨てられた電化製品を売って
生活しているブルーシート住まいの方々の特集をやっていたのですが、
まさに、すぐ近くの水門の所でした。
ＶＴＲのバックにはシティヌーブや汐入のマンション、
イニシアの工事現場のクレーンも映っていました。
多少安いのなら東向きでも、と販売を待っているところですが、
すぐ目の前があれでは、気が滅入ってしまいますね。
上階狙いだと高速と近くなるし、高層階は、価格が高いだろうし。
だったら、南向きの安め住戸の方が・・・とか、
もう、どうどう巡りです。
南は販売始まってどんどん選択肢がなくなっていくし。
あせってるような、あきらめモードなような・・・。

[726: 匿名さん]

その件は既出ですがね。

[727: 申込予定さん]

うちも申し込みました。
迷った方もいらしたのか部屋の動きもあったようで、諦めていた
希望の部屋を確保できました。ラッキー！。

[728: 匿名さん]

地震のことを考えると眺望よりも地盤のいいマンションがベストですよね。

[729: 購入検討中さん]

ごみ捨てが２４時間いつでも可能じゃないのですね。これは結構不便ですよね。

[730: 匿名さん]

申込みの会は相当なにぎわいでしたね。