イニシア千住曙町はどうでしょう。

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。


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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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イニシア千住曙町　スレⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/

[641: 申込予定さん]

No.635さんへ
専門用語が全くわからないのですが、結論としてこの物件の遮音性は並以下ということでしょうか？

[642: 匿名さん]

55ぐらいなら、まあ並ってとこじゃない。

[644: 購入検討中さん]

初めてマンションを購入しようと思い、この物件を検討しているところですが、いくつか分からないことがあったので投稿させていただきました。

20階超の超高層棟と高層棟が一体となった開発ですが、超高層棟の修繕には足場が組めないなどから費用が高額になるという話をよく聞きます。
超高層棟に住んでいない住民も均等にそれらの費用も分担されるのかなあということが気がかりです。

また、駐車場100％設置ですが利用率が低下したときには、運営上の課題が出てくると思いました。

その辺の事例をお持ちの方にアドバイスいただければ助かります。

[645: 匿名さん]

不公平感はあるかもしれないが、全戸均等に負担しているのが原則だと思う。
エレベーターでも１階住民は日常使わなくても経費を負担しているよ。

[646: 購入検討中さん]

今月末契約会ですね。
スレも減ってきましたし、
売れ行きは、順調なんですかねぇ？

[647: 匿名さん]

契約が平日ってよくあることなのでしょうか？
仕事で都合が悪い旨を営業には伝えましたが、、。

資金相談会は皆さん参加されますか？

[648: 購入予定者]

>647

契約会が平日なのは、私としても都合をつけるのが面倒なのですが、
土日は銀行が休みになるので、仕方ないかと思いました。
なにしろ、契約会では物件価格の2割を支払うわけで、
それをすぐ銀行振り込みするためには、平日にやるしかないのでしょう。

勿論、小切手をイニシアに渡して支払う方法にすれば、
土日でも可能ですが、高額な小切手を自分で持ち歩いたり、
土日の間、イニシアの販売員が保管したりすることを考えると、
恐ろしくて、そんな方法は取りたくないです。

銀行振り込みにするとなると、どうしても平日しかないんでしょうね…。

[649: 匿名さん]

>６４７

６４５です。なるほど。銀行がらみがあるので平日なのですね。
それにしても、もう少し余裕を持って日にちを発表するか、契約日を何日か設けてほしかったです。どこもこんなものなのでしょうかね？

>６４６

私も売れ行き気になります。よくモデルルームで見かける売れた部屋に花を付ける、見たいなのやらないんでしょうか。
うちが検討していたほかの部屋は部屋は申し込みが入ってしまった言われたのでそこそこ売れるのではないか？と思っています。

[650: 匿名さん]

>648さん

本当は手付金とするなら物件価格の１割でいいはずですが、最近２割とか購入者の足元をみた手付金を要求するケースが増えています。
これ自体おかしいのですが、648さんの言われるような理由で平日とするのを肯定するのもデベ側の都合を都合のいい理由をお客様である我々に転嫁させているおかしな理由に思えます。
だいたい手付金を今時小切手で支払うなんてことあるんですか？

>649さん

一旦払ってしまったらやめたくなっても手付金を放棄しなくてはならなくなるんです。マンションは高額商品なんです。デベなんかのいいなりにならずに一旦冷静になってよく考えたほうがいいと思います。

[651: 購入検討中さん]

>648

契約会を平日にやるのは平日はMRが暇だからです。
契約会当日に振込みなんてありえない。
通常○日以内に振込みとかです。

[652: 購入予定者648]

>651

え？振込みって、契約当日じゃないんですか？
なんか、自分がイニシアの担当者から聞いた話と違うなあ…。
担当者からは、「契約金の振り込みを行うために、
契約会は平日なんです」と、説明されたんですよ。

正直、どうもイニシアの販売員、いい加減じゃないかという気がする。
最初にMRを観にいったとき、逆梁工法なんて知らなかった私が、
「どうしてテラスの外壁が、こんなに分厚いんですか？」と尋ねたら、
担当の販売員、「転落防止なんです。」なんて、
頓珍漢なこと答えました（藁。

後でネットで調べて、逆梁工法の場合、テラスの外壁が構造上、
どうしても分厚くなるのだと判ったけれど、
「逆梁」をまったく説明したなかった販売員には、
かなり不安になりました。

それでも、物件自体は気に入ってるから、結局購入すると思うけど、
契約会の手続、きちんと説明してくれるんだろうか…。

[653: 購入検討中さん]

もうすぐ契約会ですね。
どのくらいの世帯が契約するんだろう？と気になっています。
でもうちは未だに購入するかどうか迷っているんですが。
眺望は合格点。
でも買い物の不便さなどを考えてしまうと、本当に悩みます。
先日、現地から北千住駅まで歩いたのですが、やっぱり遠い！
北千住駅の東口にあったJTの社宅跡地。
一時、マンションが・・・なんていう話を聞いたのですが。
今後、どうなるか知っている方、いらっしゃいませんか？

[654: 購入検討中さん]

６５３さん
JT跡地にマンションが出来るのは確定みたいです。
北千住東口はロータリー等が出来る話もあったり、
ちょい開発があるそうなので
ここ2、3年の話になるかどうかはわかりません。

近隣住民への説明会が近々あるらしいのでその後情報が入ってくる可能性はあります。

うちもまだ迷ってます。
遮音性能と戸数・・
エレベーターの位置とか・・

7日にヴィークのHPが更新されるようなのでそれをみて想像を膨らませる。
よく分からなくて16日を迎えてしまい契約。

こんなパターンになりそうです。

[655: 周辺住民さん]

駅前の跡地について・・
千住旭町地区まちづくり計画案
説明会開催

７月６日　午後７時から
駅前の大規模敷地について
土地所有者である日本たばこ産業（株)と
ＵＲ都市機構より説明ありとあります。

[656: 匿名さん]

手附金２割とは。ここを契約したら、他物件をよそ見しないのが精神的にいいでしょうね。とはいえ、このお値段で買える人がウラヤマシイわい。

[657: 購入検討中さん]

６５３です。

６５４さん、６５５さん、情報をありがとうございます。

６日の説明会の内容がかなり気になります。
もし行かれる方がいらっしゃるようなら、内容の報告をお願いします。

マンションが建つ予定なのは決まっているんですね。
駅から近いので、販売価格も高いに違いない。
でも北千住駅は使えるし、買い物も便利ですよね。
何だかイニシアを契約してしまったら後悔しそうな気がしてきました。

[658: 匿名さん]

ヴィークのスレでは
JT跡地に建つマンションは、分譲ではない、という話もありましたが・・

[659: 購入検討中さん]

6日にならないと分かりませんが
分譲に変わったという話も聞きました。
駅前開発により立ち退いた方も入るような噂で。
いずれにせよ立地が良いので高いですよね。

近くのスーパー感覚でRUMINEや丸井の生鮮食品を買いに行ける事も
北千住駅まで５分も魅力的ですよね。
たまに、自転車で20時過ぎの安売りを覗きに行きますが
歩いて行けたら本当に便利です。

何が決め手で購入するか・・
契約日が迫ってるので自問自答の毎日です。

[661: 購入検討中さん]

私も仕様や引き戸などで迷っています。
でも最大の悩みはサービスルーム扱いの部屋が多くなってしまう間取と全体設計。
入居後暗い部屋というのも寂しいし、万が一売却する時も不利ですし・・・。
あと、あのエアコンの配管位置は無いですよね。
眺望だけは抜群なので本当に悩みます。

[662: 住まいに詳しい人]

眺望だけでお悩みのひとへ
郊外へ出る勇気があれば、低層でも眺望のよい住居がいくらでもあります。
もちろん隅田川より清らかで臭わない川があります。都内でマンションを
選ぶ際のポイントはあくまで利便性と安全性でしょう。

[663: 申込予定さん]

確かに全体的に残念な設計です。
儲けを上げるにはこんな程度ですかね。

×
①戸数
②乾式壁
③引き戸
④玄関の下足を初め、仕様の安っぽさ。
⑤エレベータの位置及び数
⑥選びようの無い間取りの寂しさ

◎
①眺望
②自走式駐車場
③駅から4分
④都心への利便性

他でこの眺望を見つけるのは難しいと思うと辞めるのも決断が付きません。
眺望がどれだけ気になる部分をカバーできるか・・

建設中の場所に３００戸程のタワーでない
サービスルームを造らない様、エレベーター及び非常階段位置が考慮され、気の利いた間取りの設計に出来ていたなら・・
引き戸、仕様に目をつぶっても、ワクワクしながら契約に至ったのでしょう。
そうも行かないのが現実です。

[664: 購入検討中さん]

６６２さん
悩んでる人は（自分も）眺望ならどこでもって話ではないんです。
将来的に南向きの部屋を買えば前に建物が立つ心配もないわけで。

低層でも十分な眺望はもちろん、利便性も悪くなく安全性も特に問題はないと
思っています。

郊外に出る勇気があればとかで悩んでるのではなくて、
捨てがたいものがある。
６６２さんもこの場所を見たら少しは悩む気持ちも分かって頂けると思います。

[665: 匿名さん]

ヴィークの真南は、線路を越えると足立局と郵政公社。
５階以上の場合には、隅田川ビューなのでは？

清水の回しものではありません。
６６２と６６３のコメントを読んで
改めて、グーグル地図をみて、考えてみました。

[666: 匿名さん]

郵便局のその先の長谷工がじゃまになるのでは？。ここは目先も公園で将来的にも保障されてるし、隅田川が南と西に伸びてるし、花火は正面だし、新東京タワーも見えるだろうし、富士山も望めるそうだし、それだけでも希少性があると思って申し込みました。利便性を重視なら北千住に近い方がいいでしょうが、こんな立地条件はなかなか出ないと思いました。建物の仕様には不満は残りますが。

[667: 匿名さん]

郵便局のその先の長谷工って
川向こうに「新大陸」があるということですね。
たしかに。
眺望をのぞけば
立地条件は、イニシアもヴィークもどちらがいいとはいえないけど
問題は、各部屋の仕様・間取りと全体設計です。
６６３さんの言う通り、３００戸程度であれば
もう少しマシだったかもしれない。でも、価格は１．５倍かな。

[668: 購入検討中さん]

１６日が正式な申し込みにもかかわらず、まだ迷っています。
みなさんは気持ちが揺らぎませんか？みなさん仰っているようにこれ！という決め手が駐車場と南が抜けている（低層なので眺望は、、）ぐらいなので。

完成までに時間があるので金利も心配です。

[669: 購入検討中さん]

金利も心配です。
今の金利より実行時はかなり上がっているはず・・・
今から実行時までにためた頭金を軽く飛ばす勢いだと思います。

どうしようか、ほんとに迷っています。
余裕をもってローンを組まないと・・・・


なんて言っているといつになっても買えませんね（苦笑）

そのうち消費税も上がってしまって、金利と消費税の二重苦になってしまう前に買えると思えばまだましか・・

希望を入れていたところよりもう少しお手ごろなところにしておけばよかったとちと後悔です。（もう少し下の階にすればよかった）

[670: 申込予定さん]

◎
①眺望
②自走式駐車場
③駅から4分
④都心への利便性
に加えて
⑤価格がそこまで高くない（安くはないが）

上記のメリットは他のマンションではなかなかないですよね。。
間取り等はあまり気に入ってませんが、そこは妥協できるところかな？
と思ってます。

とにかく初めて買うマンションですが、向こう５年は値段が下がらない
だろうとの想像もはたらいて、今回購入しちゃいます。

[671: 購入検討中さん]

契約1日前になって、やっぱりやめた！
って話になってもおかしくない位迷ってます。

間取りは、あまりどころか気に入ってません。
決して安くないマンションなのにこの仕様。
ここが決め兼ねる最大要因です。

新東京タワーとリバーサイドと墨田花火。
この３拍子がどれだけの効果があるのか。
万が一、新東京タワーが見えない場合、
今より評価が上がるとも考えずらいです。

向こう5年値段が下がらないとしても
足立区の中古でありながら5000万前後のマンション。
次に買い手がつくものなんだろうか・・
新東京タワーが見えたら評価も上がるかな・・
永住で住むのなら良いかな（設計・仕様の悪さは我慢）・・

結論は出ないのに日だけ過ぎてしまい
６６８さんのように気持ちはグラグラです。

中には
契約の日が待ち遠しい！という方はいるのかも知れませんが。

[672: 匿名さん]

5年後に同じ価格で売れるとは、誰も言えない。
ただし、間取りが良くて管理もいい、お隣はかなり古くても
動いているみたい。
ヤフーをみるとＣもＢもＡもでていますね。
キッズルームがあって、子どもたちが走り回るであろうイニシアより
落ち着いた感じがいいかも。
いまでている物件がどうかはわからないけど、眺望を良しとするなら
２年待つより、中古かと思うこのごろです。
ところで、新東京タワーが見えるとか隅田川花火が見えるとかで
価格って変わるのかな？？

[673: 購入検討中さん]

桁も違いますし
シテヌーブとはきっと数段違うマンションになるのでしょうね。
確か20年位前の物件ですが
何回か中古販売の度に見ましたが、間取りは良かったです。
周りの木の植え方も上手で、敷地内の公園もどきは
憩いの場として、お祭り行事に使われているようでしたし。
Aのタワーにバレエ教室とか会議室やリラックスルーム？もありましたが
綺麗に使われていました。

20年経ってもシテヌーブの様に良いマンションだと思えるものが理想です。

今更ですけど共用施設のパン屋とコンビニ。
必要が無かったんじゃないですかね。
管理費の中で運営される訳ですから、商品の値段は卸金額で提供ならわかりますが。
利益が上がるような商売にはしないですよね？
利益があるなら管理費に補填？

[674: 申込予定さん]

共用部分にある、コンビニなどは、ほぼ100% 管理費会計からもちだし
ですよ。　515戸程度では黒字化は不可能です。
かなりの赤字を垂れ流すのは確実だと思います。　その時点で、
管理組合で議論ということになるのでしょう。

[675: 購入予定者]

>674

共用施設のパン屋とミニ・ショップは、私もムダだと思います。
外部に開放して、24時間営業するのならともかく、
マンション内部の人間のみの利用で、しかも、
夜9時程度で閉店らしいのですが、そんなものでは黒字化は無理で、
存在価値が無いと思います。スペースの使い方がもったいない。
自分などは、夜9時前に帰宅することなんて殆ど無いので、
まったく使えません。

1年ほど様子を見て、赤字が確定したところで、
管理組合で議論して、他の活用法を考えるのではないかと思います。

自分の希望としては、ジム施設を拡張して、
フリーウェイトやマシンを充実させ、
マンション内で、本格的なトレーニングができる施設が欲しいです。
まあ、その辺も皆さんの議論で決めることですよね。

実は、現在居住しているマンション（分譲です）で、
管理組合の理事をやっています。
理事会が中心になって積極的に議論を行えば、
共用施設について、かなりいろんなことを変えられます。
自分たちの議論で、共用施設の変更が可能なところが、
賃貸ではない、分譲マンションの魅力の一つだと思ってます。

[676: 周辺住民さん]

私は、実家に帰るたび前を通りますが…
近所なので、悪い事はあまり言いたくないですが…
環境面などではイマイチです。また、北千住からも遠いかと
お子さんいる方には、余りお勧めできませんが…
夫婦お二人なら、いいのかもしれませんネ
でも、近くに菖蒲園もありますし５月などは、綺麗ですよ。
バスでちょっと行けば、亀有の大きなショッピングモール
アリオもありますしネ

[677: 墨田の小天狗]

お隣、墨田区民の書き込みですがちょっと失礼します＾＾

近隣の発展も気になってこのあたりも時々通ることがあります。
工藤静香、清水美砂が主演した映画、

「未来の思い出」（撮影現場を拝見しました）

の１シーンが撮影された京成関屋駅も当時の面影は残るものの、
周辺にマクドをはじめお店の数も増え随分便利になっているようですね。
先日、北千住駅東側の再開発状況も知りたくて、その近くのお店の人に、
「ＪＴ宿舎跡を含めこのあたりも再開発されるそうで良いですね＾＾」
と切り出してみたところ地元の人はあまり歓迎じゃないようでした。
お話によるとあまりに広範囲に渡るので、立ち退きとか色々問題もあるそうです。
それだけにこの再開発はかなり具体化している印象を受けましたが・・・。

さてそんな特典もあるイニシア千住曙町ですが、
隅田川を東京湾方向に向かって”縦”の眺望が得られるのは、
あとにも先にもここだけですよね？
隅田川両岸は都の方針でも優先的に開発されていくそうですからうらやましい限りですよ。

我が新東京タワーもよろしくお願いします（笑）

[678: 674]

675さん

　私も同じく住替えで、現在も分譲マンション住まいで、理事経験も
ありです。
　わたくしも共用部分はスペースさえあれば、いろいろ使用状況に
応じて代えていけるところがメリットだと思います。
購入したら、積極的に参加していきたいものです。

[679: 周辺住民さん]

ドラマといえば金八先生も近くの撮影でした。堀切の方だけど…
この地域が初めてって方は、ちょっと引く事も正直あると思います。
前にスレッドであった、足立区うんぬん荒川区うんぬんと等、なまじっか
ウソではないので…
勿論、隅田川は綺麗な川ではないので、夏場になると川のニオイも
気になりますが、窓を開けたりまぁ…慣れですね。
ブルーシートにしても、昔に比べたら良くはなっています。
正直昔は、そーゆ方が住む街みたいなレッテルを貼られましたが。
住めば都だと、悪い事ばかりではないですよ。

夏は隅田川の花火大会も見れるでしょうし
正直、学区はいいとは言えませんが（やはり小学校から私立が多いです）
環境面でいわゆる山の手の地区のマンションと比べてしまうと住環境は
…ですが、お住まいになる方は、マンション構造だけでなく
地域環境もご納得した上でなら、なんの問題もないと思いますヨ
自転車で行けば、北千住も近いですし、上にあるように車がある方なら
亀有のショッピングモールもありますし。
関屋から京成で上野にもすぐ出れますしね！

[680: ビギナーさん]

隅田川の花火大会って、近所でもやるんですか？
それとも、吾妻橋や言門橋の花火大会のことですか。

[681: 申込予定さん]

南側の住戸を購入したら、真正面に見えるって事ですよ！

[682: 申込予定さん]

ちなみに花火開催地の桜橋はマンションから小さく見えるます。

[683: 購入検討中さん]

理事をされていた方がいらっやるようで心強いです。
当初から、ミニショップもパン屋が無ければ
些細な金額ではあるでしょうけど管理費は違いましたよね。

もし、運営費がそんなに必要でない施設に変更された場合は
管理費は減るのでしょうか？

[684: 周辺住民さん]

>680
言問いとかでやる花火を地元ではいっぱん的に
「隅田川の花火」ってゆーてます。

[685: ビギナーさん]

684

それは知ってますよ。さすがに。

あまりに遠すぎるので、近所でも花火大会があるのかと思っただけです。

[686: 674/678]

> 運営費がそんなに必要でない施設に変更された
> 場合は管理費は減るのでしょうか？

修繕積立てほどではないですけれども、管理費も大抵のマンションで
販売時には過少評価されています。　今住んでいるところは、ここ
みたいな大規模ではないのですが、無駄な明かりの夜間点灯を減らす
とかしっかりやって、なんとかもとと同じか、やや赤字程度に食い
止めるのが精一杯です。　
一年間そんな数字とにらめっこしました。
管理内容(24時間有人管理）と、管理費からみると、減りはしないと
思います。

[687: 購入検討中さん]

679さん

＞正直、学区はいいとは言えませんが（やはり小学校から私立が多いです）

そうなんですか？
営業の方に小学校は「千住第八小学校」が学区内で、学区外からも入学希望者がいるような、地元ではレベルが高くて有名だ、と聞きいて安心していましたが。。あくまでも地元レベルの話ですかね？？

[688: ご近所さん]

６７９さんではありませんが
足立区は小学校からでもどこの学区にも行けます。（学校選択制）
学区というよりも、公立学校全般のレベルの問題ではないでしょうか。
きっと、６７９さんはシテヌーブ住民でしょう。
たしかに、私立小学校に行っているお子さんが多いですよね。

[689: 購入検討中さん]

情報ありがとうございます。
購入と同時に、うちにはとても小学校から私立に通わせる余裕は
なくなるので、通わせるのに不憫な小学校しかないのでは、と心配
してしまいました。
毎日あれだけきれいな夕日をみて育てれば悪い子にはならない、
と勝手に想像を膨らましています（笑）

[690: ご近所さん]

>毎日あれだけきれいな夕日をみて育てれば悪い子にはならない、
>と勝手に想像を膨らましています（笑）
こういうユーモア？がある親御さんに育てられたら悪い子になりませんよ。
富士山も見えるし、走り回れる汐入公園も目の前ですものね。

私自身は、足立区内の小学校出身ですが
やはり、小学校は、地域のなかで友人を作る機会であるし
世の中にはいろんなひとがいることを痛い思いや甘い思いや
苦い思いや酸っぱい思いをしながら知っていく機会だと思います。
私立だ公立だではなくて、親御さんの生活指針や教育方針次第ですよね。

素敵なご近所さんが増えることに期待しています。