イニシア千住曙町はどうでしょう。

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。


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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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イニシア千住曙町　スレⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/

[161: 購入検討中さん]

昨日、ＭＲに行きました。
モデルルームの間取りが８０ｍ２、３ＬＤＫ、川沿いの真ん中２５階Ｒ２棟の７階くらいで５０００万だそうです。
２階、３階くらいなら、７６〜７８ｍ２で４５００万くらいでいけそうです。
２階だと、窓からの景色は、植栽になってしまうでしょうが・・・。
川沿いの遊歩道を散歩するのもよさそうだし、川を渡ると、近くに汐入公園があるのがいいですね。

[162: 購入検討中さん]

東向きの価格は出ているのでしょうか？
価格的に南は無理そうなので、、。

[163: 買いたいけど買えない人]

週末MRに行ってきました。土地勘があるので、是非！と思ってましたが、高いので多分断念します。
せめてあと一割ほど安ければ、無理してもいいかな？って気になったと思いますが。。。
独身なので、61㎡の一番小さいもので十分なのですが、あれで3500万超となると、かなりキツイです。
遠い将来になると思いますが、様子を見て中古狙いしかなさそうです。

[164: 検討中]

以前検討した、パーク＆パークスの　東南角部屋　15階　103m2　が5600万でした。川を東側に見る立地のお部屋でした。 80m2 南向き　7階くらいで５０００万は少し高いようい感じますね。　建物の仕様の違いはあるのでしょうけど・・・

[165: 購入検討中さん]

私が検討している部屋は＠１９７です。
(南向き・１０階くらい・・・）
平均して＠２００くらいでは？？と思いますが・・・・。
決して安くはないけど、妥当だと思います。
購入にかなり前向きです。

[166: 匿名さん]

価格に関しては皆さん色んな意見が出ていますね。私も週末ＭＲに行きましたが、値段に関しては
しょうがないかなぁといった感じです。市場自体が昨年より一割上がったと言われているのを理解していれば許せる？・・あと一割程安ければ、即決したいレベルですけどね。
また多少管理費と修繕積立金が高いかなぁとも感じました。駐車場と合わせると約34,000ですからねぇ。柏の葉キャンパスも高いと感じましたが、同レベルの費用が掛かります。このくらいの物件だとしょうがないんですかねぇ・・

[167: 匿名さん]

修繕積立金は自分たち資産の守るため、入居後管理組合で決めるので現在は案レベル。
駐車場代も管理費に充当され、管理費自体は2年目以降管理会社の収支の妥当性も含め
見直していけば良いと思います。
総額で3万円〜4万円なら妥当と思います。

建物の固定資産税の減免がなくなる6年目以降、月々5万円以上払うことになるので
ローンを含めた資金計画は慎重にしなければいけませんね。

[168: 匿名さん]

一昨日あたり見てきました。　まぁ公開最初ということで結構な人手でした。

東向きは価格でていません。次回以降の発売です。
価格は最終的なものが1万円の単位まででています。
南向きは全戸平均で、ちょっとだけ200万/坪を超える程度。　
ただし平均的な真ん中の部屋80平米程度で、2階4900が、23階で5300と、かなり幅が
あります。　参考になれば。

[169: ご近所さん]

東向きの価格見せてもらいましたよ。
南より1〜1.5割下という感じです。
やはり、眺望の差を考えると妥当なんでしょうかね。

[170: 買いたいけど買えない人]

北千住駅から遠い物件なのに、これでは高くて手を出せない。
シテヌーブの中古マンションを買ってリノベーションした方がお得かもね。

[171: 購入経験者さん]

まぁ　安いほうじゃないですか

[172: 匿名さん]

同感。　東が1.5割安なら、ほとんど川向いの長谷工物件と同じ値段になります。
あっちは、それでもあっさり完売しましたから。

[173: 匿名さん]

安いとは思わないけど最近の相場からすれば割安なのかな。
でもあそこは土壌悪そうだなぁ。変なもの埋まってそう。

[174: 匿名さん]

それをいったら東京の大規模は全部買えないって。

[175: 匿名さん]

駅ちか、大規模、南面開放と条件揃い、２３区内で坪２００万円そこそこだったら、
いまどきお買い得では。

お隣のシティヌーブは発売当時億超えの部屋が多かった立地を考えても、まあ妥当な線では
ないだろうか。

[176: 近所をよく知る人]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
中々比較は難しいけど、このご時世とはいえ、この近辺で坪200は怖いなぁ。
ここで永住する覚悟があればいいんだろうけど・・・。

[177: 匿名さん]

北千住からはとても駅近とはいえないが、今時のなら妥当な価格かな。

[178: 匿名さん]

足立区でももっと北千住の駅に近くとかいうと、ライオンズが借地であの坪単価だっらからね。
川南面200で高いとかいっていたら、買える新築マンションないと思うが。　バス便なら、
ハートアイランドの売れ残りとかあるけど。

ここは関屋駅距離で見るのが妥当じゃないかな。8時代上りなら、日暮里で確か一時間に
15本近くあって、9本で山の手線に出ると思えば、そんなに馬鹿にしたもんでもない。

[179: 匿名さん]

9本　→　9分

[180: 匿名さん]

>>176
確かに賃貸とか転売とかを考える物件ではなく、元々「永住型」だよね。
この近辺を気に入ってる人にとっては、ここを逃すと今後一層難しくなる。
逆に永住するつもりのない人が買うと、後々後悔することになるでしょう。

[181: 匿名さん]

はげしく同感。　それに、176のリスト、築浅のパークハウスなんかほとんど下がってない
んじゃない？　都内全般に上げ相場なのは、買った人の資産価値保持には有利ですね。
もともと、目減りが家賃分よる少なければ、買いかえても住んだだけの価値はあるわけで。

[182: ご近所さん]

妥当な価格というか、ここらへんをねらっているひとにとっては
割安かもしれません。
お隣のシテヌーブA棟南面はほとんど売り物件が表面に現れません。
ねらっているひとが多いから。

でも、ここは間取りがいまひとつ。
シテヌーブと比べたら、とにかく狭い。
８０へーべー以下の部屋って、A棟の東とか北しかないシテヌーブと
格が違うってかんじ。

でも、私には手がとどかない・・・

[183: 匿名さん]

無理せず身の丈にあったところに住んだ方が幸せですよ

[184: 匿名さん]

>>182
所詮、同じ足立区で格も何も・・・。

[185: 匿名さん]

シテヌーブはバブルのさなかの建設で、結構奢っていうところありましたからね。
内覧したことありますが、確かに、南向きではありませんでした。

[186: 購入検討中さん]

新東京タワーが建ったらここから見えますかね？

[187: 匿名さん]

何階かによりますね。
高いほどよく見えるんじゃないかなあ

[188: 匿名さん]

南向き限定でね

[189: 匿名さん]

相手の高さが極端に高くて、さえぎるマンション群が高層建築ではないので、かなり低層でも
楽勝で見えますよ。　地図で確認すれば瞬間にわかる。

[190: 匿名さん]

新タワーは押上駅周辺だから　真南

[191: 購入検討中さん]

お隣やお向かいとそのまんま比較している方が
多いようですがお隣はバブル真っ只中で
中古で買うにも地区年数たちすぎ。
リフォームしても管理費は高くなってる。
お向かいは安いのが売りだった物件。
しかもアーバンより1割、トキアスより2割高くなった
物件。
ここは駅近・南面以外の条件悪すぎ。

[192: 匿名さん]

向かいのマンションが安いのが売りでも
この場所で向かいより１０００万高いのは容認しがたい
設備も床暖房くらいしか変わらない

[193: 匿名さん]

同じ階だと坪25万程度しか違わないから、1000万ってことはないと思うけど。

[194: ご近所さん]

設備が変わらないって人は本当に両方みてるんですかね

[195: 匿名さん]

>>191
　>ここは駅近・南面以外の条件悪すぎ。
現地を訪れて同じ思いです。
駅近だけど駅周辺には唖然とします。
お子さんがいる方は充分検討した方が良い。
歩道、自動車道、踏み切り・・・

[196: 匿名さん]

墨田川なんてバルコニーに出て下をのぞかないと見えないでしょう
立地は向かいのほうが良いと感じました。
設備は実際あまり変わらないです。

[197: 匿名さん]

≫193
まだ価格は決まってないでしょう
もう価格を決めたデベさんですか

[198: 近所をよく知る人]

>>196
>立地は向かいのほうが良い
って。
貴方、あそこがどんな土地か分ってないだろう・・・。

[199: 購入検討中さん]

同じというのもなんなので差についてリストアップしておきましょう。
向いのマンションと比べて

- 床暖房標準　これを必須をする場合、川向いでは非常に大きなOp費用をとっていました。
- こちらはハイサッシ採用 部屋にもよりますが210-220cm　ですね
- サッシは標準で、複層のものです。川向いでは、これは場所によっては選択すらできませんでした
- 2重床/2重天井標準　 一方で戸堺壁は二重にしたりはしていません
- 駐車場は自走式。　川向いのは、ここの掲示板でも、機械式なのに安すぎてランニングコスト分
すらとれていないというのは、ここの掲示板でも話題になっていました
- こっちは制振
- スラブ厚23cm/戸境壁19cm
- キッチン収納はオールスライド式で、プルモーション採用
- 川向いでみられた、戸当たりの省略、トイレ扉へのスライドストッパーの省略などの抜きはなし

など。　一方で、内装レベルなどは、よくある郊外のコスモスイニシアの物件の標準で、
プレミアム仕様を除けばこれといって、立派なものではないので、高級感は確かにないですね。

ただ、これであまり変わりないといわれるのもかわいそうなので書いておきたくなりました。

[200: 購入検討中さん]

>197　さん
予定価格だけどもう出ていますよ。

[201: 匿名さん]

>>198
>貴方、あそこがどんな土地か分ってないだろう・・・。
>>196さんも直ぐに分かりますよ。
196さんは知っていて書き込んでるかもね。

[202: 匿名さん]

>198さん

＜あそこがどんな土地か分ってないだろう・・・＞

あそこはどんな土地なの？

[203: 匿名さん]

江戸時代の処刑場跡地が近くにあるとかそういうことですか？

[204: 匿名さん]

検索する（ググッテみる）と分かりますよ。

[205: 近所をよく知る人]

>>203
その処理をされていた方々が住んでいた所だったと思います。
そこから先についてはご自身で調べてみてください。

ここはそういった背景は無いようですから・・・。
まあ、川縁は多少なりとも過去を持っているかもしれませんが。

[206: 匿名さん]

弾左衛門が居住していたとかそういうことかな

[207: 購入検討中さん]

>193
最高値は1600万違いますよ。

>198
あなたのほうが知らないんじゃないですか？
お向かいは住所は南千住ですが汐入と南千住は別です。

[208: 匿名さん]

江戸時代の処刑場は南千住駅の周辺です。
ネットで　古地図を検索するとすぐわかります。

[209: 匿名さん]

地図で見ると千住のその土地は明治時代まで川？

[210: ご近所さん]

関屋の里（千住曙町、関屋町）は、
明治時代までは風光明媚で文人墨客が訪れたところだったそうです。
しかし、明治時代以降、工場地帯になり、その後、工場跡地がマンションになりました。
一方、汐入（南千住八丁目）は、川中島の合戦で敗れた上杉の家臣である高田某と何人か（いまでもその末裔が大地主さん）が開発した土地です。そして昭和末期より再開発が進み、木造建築は神社本殿だけになりました。以下のURLはその神社について。
http://www004.upp.so-net.ne.jp/kab_ra/sio/siok.htm
インターネットだけでも、このくらいは調べられるはず。
間違った情報を流すのはやめましょうね。