プレイスガーデン喜多見

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在：東京都狛江市喜多見2-1229-4
交通：小田急線喜多見駅徒歩4分
総戸数：137戸
間取り：2LDK～4LDK、58.69～88.44平米
竣工：2015年9月下旬予定

売主：東急不動産、三菱地所レジデンス、小田急不動産
施工：不二建設
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2014.11.21　管理担当】

[61: 匿名さん]

連投失礼します。
No.54さんの希望の部屋はＳＲタイプとお見受けしますが予定金額は７２００万（３Ｆ）となってました。
ご参考までに。

[62: 匿名さん]

価格をきいてびっくり。
でも喜多見駅からの距離が同じくらいの喜多見のマンションが１０年以上前だったけどそれぐらいの価格で売り出していたことを考えると妥当といえば妥当か。
ただ住所が狛江と世田谷でどうなのか。

[63: 周辺住民さん]

予想通り！
都内の駅近となれば、強気に出るでしょうし、何だかんだで売れちゃうんですよね。狛江の価値が上がるので、狛江在住の私としては嬉しいです、、、すいません。
しかし、ここの書き込みが少なすぎますね。知られてない？人気ない？

[64: 購入検討中さん]

施工が不二建設だしカタログに謳ってないのでひょっとして…と思ったら案の定、直床のようです(^-^;天井は二重のようですが。

遮音で言えば直床が有利とも聞きますが将来的なリフォーム考えるとマイナスではありますね…

[65: 匿名]

価格、すごく高いですね。
世田谷と変わらないですね。狛江なのに。
狛江の街は好きなんで、購入検討していましたが、世田谷と同じくらいの価格ならやめます。

[66: 購入検討中さん]

ほんと価格は世田谷区と変わりませんね。喜多見で探している人ならいいかも。。。でも高いですね。
価格が同じくらいなら後々の売却考えたら世田谷区の方がよさそうですね。わたしも考え直します。

[67: 匿名さん]

狛江か世田谷かという点での事はあるけれど、実際にすんだ時の利便性を鑑みてみると駅に近いというのは普通に便利だとは思います。もう少しリーズナブルであれば納得という感じなのですが。欲を言うならばスーパーがこちら側にあれば良かったのにということかな。駅反対側出てすぐにサミットがあるので全くないよりはいいとは思うけれど。マンションまでも純粋に近い？

[68: 匿名さん]

みなさんも書かれていますが、価格帯は高い設定ですね。
このあたりの相場よりも高いような気がします。
駅に近いということからなのかもしれせんが、庶民には難しい価格かと、、、
子育て環境も良いとホームページでは書かれていますが、小学校遠いですよね？
電車通勤で駅近くを希望の方向けの物件なのかもしれません。

[69: 匿名さん]

価格帯余りに高いと考えてしまいますよね。住戸数が多いですが、売れ行きはどのくらいなのかな？
間取りは全体的にファミリー向けという感じですね。お子さんがいらっしゃる方が殆どになりそうです。
同年代のお友達が何人かいると安心できそうですね

[70: 匿名さん]

小学校は第5小学校なんですね　
かかる時間が公式サイトに書かれていないんですがどうしてなんでしょ？？
中学校の方は920mで12分と書かれているので
第5小学校は990mなので15分ちょっと？（不動産の表記上は）
68さんが書いておられるように駅近くに希望の方がメインになってくるのかもわかりません

[71: 匿名さん]

価格がけっこう高くなりそうですね。
これだけたくさんの戸数があって高めというのは、どれだけ売れるものなんでしょうね。

駅までの距離が短くて、都心までもそれほど時間がかからないというのはいい条件ではありますね。

小学校までの徒歩時間が表記されていないのは、子供の足で歩くのと大人の足で歩くのとでは差がありすぎるからとかでしょうかね。
大人でも個人差がありますから、あくまでも参考時間ということになるのでしょうけど。

[72: 匿名さん]

この値段なら世田谷でと言いますが、世田谷こそピンキリ行政区ですよね。
おそらく皆さんがイメージされている世田谷は上位の世田谷でしょうけど、今や遥か彼方です。
ここの価格帯は確かに高いですが、駅に近いからこうなるんでしょう。
静観してオリンピックあけまで見送るかどうかの分岐点でしょう。年齢的に老後の生活が近づいてくるので、難しい判断です。

[73: 物件比較中さん]

隣の電力中央研究所で放射線を使った実験をしているのが気になります。去年には放射能漏れがあったようなので、大丈夫でしょうか。

[74: 周辺住民さん]

研究所内でも実際に放射性物質を扱っているところは限られていて（大部分はごく普通のオフィスです）、放射性物質の管理は厳重とは思います。
それでも漏れていた事例が実際にあるので何のフォローにもなりませんが…。
お子さんがいらっしゃる等で気になる方はやはり慎重になるべきと思います。

どちらかと言えば、エントランス前の五叉路のカオスっぷりの方が気になりますね。
地元民は慣れていますが、来たばかりのマンション住民さんやそのお子さんなどが絡んで事故が起きないか心配です。
信号を作ったら作ったで不便になるし…。

[75: 匿名さん]

ブランドイメージで高いのかしら。管理や構造説明会でしっかり状況を確認して購入できるのはいいです。放射能の件も確認できそうですし。入居後も会員サービスやネットサービスでいろいろフォローもあるのも安心です。

[76: 匿名さん]

>ブランドイメージで高いのかしら。

価格が高いとの書き込みが増え、実際その通りなので言い訳できないから
ブランドだとごまかす。

>管理や構造説明会でしっかり状況を確認して購入できるのはいいです。

何の状況だろうか。実際に行われていないので具体的な事が書けず。

>放射能の件も確認できそうですし。

どうして他施設の事が確認できるのだろう。
放射能に限れば、周辺の空間や土壌調査でもしたのか。
客にネガティブな書き込みには敏感に反応してしまう。

>入居後も会員サービスやネットサービスでいろいろフォローもあるのも安心です。

これも２つ目といっしょ。何のフォローだろう。
しかも文章に脈絡がない。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[79: 購入検討中さん]

まあ、７５さんには
放射能の何が確認できるのか、教えてほしいものだ。

[80: 匿名さん]

75です。小学生の子供がいるので電力中央研究所の放射漏れに敏感になってしまいました。マンションを建てるにあたり調査されているのか聞いてみたかっただけです。そんなに責めないでくださいね。価格よりも住まいの環境もマンション選択の一つだと思います。入居後のことも心配です。だったら検討しなければと書かれそうですね。それでは。

[81: 購入検討中さん]

土壌調査はしたみたいですよ。ＭＲ行ったときに聞いてもいないのに書類出してきましたから(笑)

やはり気になる人は気になるみたいです。値としては基準値より遥かに下回るようですが後々トラブルにならないよう開示してるとのこと。

あまり気にしてなかったんで（基準値超えてるなら別ですが）具体的な数値は覚えてませんが気になるのなら問い合わせしてみては？

私は隣とか階下で煙草吸われる方が気になります(^-^;これは運ですが…

[84: 匿名さん]

高いと思うなら、買えないと言えばよいのに貧乏人は屁理屈が多すぎますね。この物件を、真剣に検討している人には迷惑です。

[85: 匿名さん]

貧乏だろうが収入が無かろうが、どんな高い物件でも買う事はできる。
（今は大抵のローン審査は通る）

問題は完済できるかだが、こればっかりはキャッシュで買わない限り
貧乏も金持ちも土俵は同じだから、あまり偉そうな事を言わない方がいい

[86: 匿名]

買えますよ。
でも、狛江でその価格なら、もっといいところに買えるなぁと躊躇しちゃうんですよ。
狛江は大好きなんですが、その価格なら今住んでる世田谷と変わらないしなぁと悩むんです。

[87: 匿名さん]

>でも、狛江でその価格なら、もっといいところに買えるなぁと躊躇しちゃうんですよ。

これ同意。
環境等決して悪くはないけど、この金額（庶民には高額ですよね？）を出すくらいに惚れ込める物件ではないように思う。
いくら駅近とはいえ住所は狛江市だし最寄りは喜多見駅だから、だったら部屋のグレードが多少下がっても23区内が良いのかなーとか。
もしくはもう少し都心から離れたとしても、駅直結で濡れずに行き来できるような物件の方が魅力的じゃないかなーとか。

なんとなく半端というか「それなり」な感じなのに、値段だけは突き抜けて高い。どうしてこうなった。

[88: 匿名さん]

ポジティブだけ考えれば、＠２５５くらい

ネガティブ

⚫︎放射能
⚫︎管理会社 販売 TC
⚫︎道路拡張
●世帯のかず

を考えれば、@250辺りが適正では？

[89: 匿名さん]

>>88さん
最後の世帯の数はマイナス要素になりますか？
世帯数が20-30程度の小規模マンションの場合は
管理費・修繕積立金の負担額が増えますし、
これくらいの規模が最適と考えますが
何かデメリットがありますでしょうか。

[90: 匿名さん]

>>89さん
88さんは道路拡張の立ち退きが完了してない●世帯退かず　ということで、137邸がマイナス要因という意味合いではなさそうですよ。
かなり価格下げたようで、個別にも案内がきました。やはり、当初の南向きのSFタイプ（モデルルーム）3LDKが2階で6100万～6300万はかなり張った価格設定だったということですね。

[91: 匿名希望]

狛江でこのお値段は新価格物件ということでしょうか。
高い。。。
これからどんどん、割高物件が発売されるんでしょうね。

[92: 購入検討中さん]

>>90
宜しければいくらくらい下がったのか教えて頂けませんか？坪単価２５０～２６０くらいなら芽はあるのですが(^-^;

[93: 匿名さん]

>>92さん

約400万くらい当初MR等で、参考価格で提示された販売価格より下がったようです。階が2階～4階に上がるにつれて、150万のレンジで上がっていくので、大体坪@280だったのが、@265～になった感じだと思います。割高ですか、オリンピック招致がきまり、リセールを考えると、、、という思いが。

[94: 匿名希望]

割高時期の物件（2007～2008年あたり？）の中古価格の下落率をみると、
おそろしいですね。
駅近だけど、リセールを考えると非常に悩む感じです。

[95: 匿名さん]

>>92さん

世田谷区でパークハウスの冠があれば、坪単価255あたりかと、ここは、狛江でパークハウスの冠もないので、マックスで坪単価250でしょう。

リバーサイドなどは、坪単価210〜215あたりがせいぜいでしょうね。

最終兵器バズーカ砲でアベノミクスも閉幕しましたしね。

[96: 匿名さん]

狛江市内で探している→
・駅近（喜多見駅）、岩戸北の物件である（落ちついている5小学区）
・和泉本町二丁目の第一種住宅専用地域に近く集合住宅が他にあまりないため住宅街が整備されている
・狛江駅に近い和泉本町一丁目にはグランド～狛江以外に2011年震災後に建設された築浅物件がない
・プレイスガーデン喜多見の北側にすでに建設計画されている物件は南側に電力研究所の売却が進めば7階以上の物件が立つ可能性大のため、電力研究所最南の土地に立つプレイスガーデン喜多見は日照の点で問題がない

狛江以外でも探している→
・狛江にこだわりがなければ狛江トップクラスに割高な物件をあえて購入する必要がないと感じる
・リセールを視野に入れると、登記や修繕一時金、税金、オプションで諸々＋@150～200万　　3LDK5700万＋200万=5900万でリセールに出すと、買い手は仲介手数料3㌫（170万）リセールで6200万が狛江で買い手はつかないと思われるとなると、リセール時にはそれなりに下げないと出せないだろう

狛江の北側（世田谷通りの北側）に魅力を強く感じない限り、コスパ・資産価値・リセール含め、なかなか踏み切れない領域である。@250が多数ご意見あるように、総合的にみて適正と思われるが、しばらくは焦らずに動かないほうがいいのか、、、。悩ましい。価格がここまで二転三転するのは珍しい。

[97: 不動産購入勉強中さん]

http://wiki.chakuriki.net/sp/index.php/狛江市

の狛江情報は正確ですか？
どなたか教えてください。

[98: 匿名さん]

今日からﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑが一般公開ですね。販売価格が3Lで5200万～とﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞに記載ありましたが、最多販売価格帯はどの程度か、ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑにて案内うけた方いらっしゃいますか？

[99: 匿名さん]

>>97
全てではないけどおおむね当たってるよ。
特に狛江市民の謎のプライドやメンタリティはなかなか正確。
共産党が異様に強いのも当たってる。誰がそんなに投票してんだって真面目に疑問。

27は初耳だった。
30は当たらずとも遠からずで、数十年前に多摩川の氾濫で、当時畑ばっかだった多摩川周辺が根こそぎ水浸しになってるのは事実。
新しい人達は極端に多摩川の近くや和泉多摩川方面に住んだりしてるけど、そういうリスクを避ければ問題ないレベルじゃないかな？
市役所は妙に立派な防災ビル建てた。

[102: 匿名さん]

世田谷区なら@260（10年後は@200）
狛江市なら@240（10年後は@150）
が相場

[103: 匿名さん]

もっと大型のマンションも多いでしょうからまあこんなものでは。コミュニティがうまく機能すれば逆にきずなも深まりますし災害時は助け合うことも。エントランスなど植栽で癒されるといいですね。ズバリオプション説明会とか他にも資産運用だったり資金相談などのセミナーが多い中で家具や間取りのセミナーって珍しいですね。

[104: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

色々、勉強しています。坪単価230くらいに落ちてきたら、購入を検討し始めるつもりです。ところでhttp://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_komae/nc_67712183/kaishainfo/の 施工の不二建設と、管理の東急コミュニティの評価〈リセール時も含め〉についてどなたか知っていたら教えて下さい。

[105: 匿名さん]

>>104
釣りだと思うけど…各社の評価は色々勉強してるなら調べ方くらい分かりますよね(^-^;リセールについてはゼネコンや管理会社（余程れ悪質でなければ）なんかであまり左右されるものではないと思いますよ。

まぁ、検討すら出来ないでしょうから関係ないですね。

[106: 匿名]

予定価格表が送られてきましたね。
1階3LDK72平米で5400万円。
だいぶ下げたのでしょうか。
前向きに検討してたんですが、ここであまりにも割高って書かれてるの見てたら悩みますね。

[107: 購入検討中さん]

あれ？２ＬＤＫは坪２８０のまま…？

[108: 賃貸住まいさん]

1.建築コスト 125万円から150万円/坪
2.喜多見地価 1)路線価 2)公示価格
3.敷地面積 専有面積の割合

から計算した坪単価は、230万円から240万円でした。

280万円とは狛った業者さんですね。

[109: 匿名さん]

凄いですね。坪単価の割り出し方とはこんな計算の仕方があるんですね。
でも、坪単価の評価額より割高では、ちょっと残念な気がします。
もっと良心的なら良かったんですが、でも東京は高いですねぇ。
駅は近くて良いんですけどね。

[110: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

3～5階で探しているのですが、正直どの階が良いかわかりません。
どなたかアドバイスください。