プレイスガーデン喜多見

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在：東京都狛江市喜多見2-1229-4
交通：小田急線喜多見駅徒歩4分
総戸数：137戸
間取り：2LDK～4LDK、58.69～88.44平米
竣工：2015年9月下旬予定

売主：東急不動産、三菱地所レジデンス、小田急不動産
施工：不二建設
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2014.11.21　管理担当】

[353: 匿名さん]

>>352
安ければ売れるし高ければ買わない。
狛江は正直供給過多じゃないのかな。
これからパークハウスにリーフィアも出来ますしね。
その時の新築価格より大分安ければ売れると思いますよ。

[354: 匿名さん]

あとマンションの管理組合がきちんとしていればマンション共用部が荒れたり未納金が発生してもすぐ対応出来るはずなので、優良物件でい続けられますね。
理事になってみてみいいかもですね。

[355: 匿名さん]

管理組合がしっかりしても未納する家庭がいたら対応できるの？

[356: 匿名さん]

>>355
内容証明出しても払わなかったら少額訴訟か支払督促。
ここまでしてダメならもう自転車操業だろうしローンも焦げ付いて出て行くことになるでしょうね。

[357: 匿名さん]

>>353
頭金なしの35年ローンで10年後に残債額以上で売れるならいいなと思っています。
確かに供給過多で厳しい感じはしますね。

共用部分でマンションの質を見極める方って結構いますね。
注意して見たいと思います。

[358: 匿名さん]

>>357
頭金なし35年ローン10年後にリセール。
リセールは絶対ならマンションの需要の少ない登戸、23区の中古の方がよい気がします。。。
新築は初期費用もかかりますしね。
余計なお世話ですが。

[359: 匿名さん]

>>358
需要が少ない方がいいんですか？

中古の方がコスパがいいとわかりますが、やっぱり新築がいい～って思っちゃうんですよね～。

[360: 匿名さん]

>>359
例えば登戸です南武線南側は街整備で区画整理中ですので立ち退きが進みます。
このためこの区域には整理が終わるまでマンションは建ちません。
駅近のパークホームズも90年代の竣工ですが中古指名買いされますので市場になかなか出ないそうです。こないだ2週間で完売したクリオも10年ぶり登戸の新築だそうです。(多分ミオカステーロ以来)
そういうわけでマンションを買いたいけどなかなか販売されない地域の方が早く売れます。
(マンションの数が少ない方が指名買いされる)
勿論もその時の値段や景気、マンションの状態によると思いますが。

小田急沿線だと狛江世田谷登戸しか探しておらず他の地域は分からないのでお調べください。

[361: 匿名さん]

登戸は地主が頑なに拒んでいて開発が進まないって聞いたことあります。
賃貸で住んでいた5年間駅前はプレハブ居酒屋から何も変わらなかったです。
計画が順調ならそれでいいんですが。

[362: 匿名さん]

すみません。マンションの供給が少ないところの間違いです。
需要があるの供給少ないところ。

[363: 匿名さん]

もちろん供給が少ないの間違いでしょうね。需要は多い方がいいのは当然です。

登戸は供給すくないんですね。でもきっといま東京都民の人にとっては川崎というのはかなりネックになるんだろうな〜

[364: 匿名さん]

登戸は全体的にガチャガチャしてて子育てに向かないような。何でだろう。

[365: 匿名さん]

プレイスは販売個数は多いけど、素直に良い物件で色々と諸条件が整ったマンションな方だと思う。
リーフェア世田谷区喜多見より良さそうだなぁ。。。

[366: 匿名さん]

うちもリーフィア世田谷喜多見と比較しました。
あっちは1LDKもありファミリー層とあわなさそう。自転車が1台しか置けないので却下。

[367: 匿名さん]

>>364
あのごちゃ混ぜ感が区画整理で広くなっていきますよね。
地主さんも家を建て替えて移動しましたし計画は進んでいくようですよ。30年越しですわ

[368: 匿名さん]

30年ですか。それと比べたら電中研が全て立ち退くほうが全然早いですね。

[369: 匿名さん]

>>368
電力中央さんって2016年に完全移転でしたっけ？

[370: 匿名さん]

デンケン完全移転したらあの社宅跡には何ができるんだろう
マンションだったら絶対見に行く！

[371: 匿名さん]

マンションも立つでしょうけど全部がマンションとなると供給過剰で売れ残りそう。一種中高層住居専用地域なので、大規模店舗は無理ですしね。保育園や公園なら住民皆が納得しそうですね。

とりあえず、一中通りも東側も、歩道がきちん整備されるようなのでそれはいいですね。

[372: 匿名さん]

>>369
事業計画によれば、横須賀への施設集約が2016年を目処、という書き方になってます。
2016年でこちらに勤務する人はいなくなるかもしれないですが、土地が更地になるのは翌年、新しい施設が完成するのはさらにそこから２、３年というところではないでしょうか？

[373: 匿名さん]

>>372
社宅も東急達が土地取得する(した)んですか？

[374: 匿名さん]

>>373
まだどこが買うかは決まってないみたいです。

[375: 匿名さん]

>>374
情報ありがとうございます。
5年後には取り壊しかな。
楽しみにします。

[376: 匿名さん]

>>375
更地になったら、内廊下側も景色が抜けて見渡し良さそうですね！
ショッピングモールではなく公園だったら良いなぁ。ショッピングはニトリ狛江ショッピングセンター出来るみたいだし。

[377: 匿名さん]

>>376
内廊下？
公園は無いでしょうね。
ふれあいがあるので。
戸建か低層マンションになると思います。
ニトリはいよいよ建設が始まるのですか？

[378: 購入検討中]

>>377
ふれあいは世田谷区なので、公園という選択肢もあるのでは。

[379: 匿名さん]

>>378
ん？デンケンの社宅の話ですよね？

[380: 購入検討中]

>>379
そうでしたか。まぁ、何が出来るかは誰にも分かりませんね！

[381: 購入検討中さん]

南側1階を購入検討予定なのですが
日当たりはどうなのでしょうか？？

[382: 検討中]

>>381
陽当たりは問題なくあると思います
当たり過ぎの夏は目隠しの杉が繁りほどよいと思いますよ
冬は杉が葉を落とし陽当たりを確保してくれるでしょうね

[383: 匿名さん]

>>381
日当たりは問題ないと思います。気になるとしたら道路の音ではないかと。
いずれにしても現地でご自分で確かめた方がいいと思いますよ。

[384: 匿名さん]

>>381
見学されました？

[385: 入居済み住民さん]

なんだか購入価格さがってるなぁ。
やっぱ、値引きとかやってるのか。

[386: 匿名さん]

>>385
どのようにして下がっているのが分かるのでしようか？

[387: 匿名さん]

>>385
値引きは竣工前にもやっていましたよ！

[388: 購入検討中さん]

一階の部屋を見学してきました。
13時くらいに行ったのですが、暗いですね。
夏場はもう少し明るいんでしょうけど。
一階は売れ行きが悪いのか営業の方がいきなり、値引き可能です、と迫ってきてびっくりしました。

[389: 匿名さん]

>>388
値引きが有りなら有りかもね！

[390: 匿名さん]

>>388
南の一階は道路拡張するから将来の車ヒトの往来どうなるか要確認ですよ！

[391: 匿名さん]

道路の拡張はメリット、デメリットどんな事があるんですかね？

[392: 匿名さん]

>>391
住人にとって？
あのカオスな車の往来がスムースになるし安全になるのでは？
デメリットは1階の今の閉鎖されてるフェンス部分にヒトの往来ることでしょうね。

[393: 匿名さん]

東側も道幅拡張されて歩道もできるみたいですし、あの辺は歩行者には優しい道路になりそうですね。
南側は交通量が増えたら騒音の問題がありそうですけど。

[394: 匿名さん]

このあたりの交通の問題はよくチェックしていないと、後で苦労しそうです。
交通面は住む上で不便がないような条件なのか、ということの下見は大切かと思います。
拾遺の条件と合わせて、よく確認をしておきたいポイントだと思います。

[395: 匿名 [男性 30代]]

あのカオスの交差点、信号はできないのでしょうか。
渡るタイミングが大人でさえ微妙。小学生とか大丈夫なのでしょうか。子持ちで、私立を考えてるので不安です。
あと、雨の日見に行きましたが下水の臭いがしました。
排水に問題でもあるのでしょうか。とにかく臭かったです。

[396: 匿名さん]

私は雨の日とくに何も感じなかったですけどね？まぁ気になったなら候補から外した方がいいと思いますよ。

[397: 匿名さん]

>>395
うちは私学通わせていますが朝は人並みに乗って渡っています。
帰りは買い物ついでに駅まで行っています。

[398: 匿名さん]

１階というより、地下。
地下物件でモグラに？

[399: 匿名さん]

>>398
一階は半地下なんですか？庭が道路より低そうな感じはしましたが

[400: 匿名さん]

少し掘り下げているような感じなのでしょうか。
地下っぽいといえばそうかもしれませんが、微妙な感じ？
空気が滞ったりとか創意のは大丈夫かしら。
強制換気がついているということなのでそれらを動かして何とかという風にしていく形なのでしょうかね？

[401: 匿名さん]

1階を見学しましたが、半地下というほどではないけど、地面よりは下でした。
なんか薄暗いし、豪雨の時とか心配なので、すぐに候補から外しました。

[402: 匿名さん]

>>401
地面より下なんですね。
あのフェンスの場所に人が通るようになると覗かれてる気分になりそうです。

[403: 匿名さん]

>>402
逆に少し低いので、外からは部屋が見えにくいですよ。高さが同じ方が見られてしまいます。

[404: 匿名さん]

直接基礎なのはプラスですけど、その分少し掘ったから一階が低くなったんですかね？

[405: 匿名さん]

>>404
そりゃないでしょ。杭だって直接基礎の場合だって掘った上に建物の底部を作るわけだし。
この辺の集合住宅は直接基礎がほとんでしょう。

[406: 匿名さん]

>>405
この辺ってどの辺りを指してます？近くのパークハウス狛江は杭基礎だったと思いますが、あっちは地盤いまいちなんですかね？

[407: 匿名さん]

>>406
リーフィア喜多見、リバーサイドも直接基礎。
ブリリアなんかもそうだった。
パークハウスも直接基礎でも大丈夫だけど念のため杭打ったって聞きました。
この辺は地盤固いので杭の方が珍しいのでしょう。
早く完売して欲しいですね。
リーフィア喜多見、ここと言い売れ残っているにに狛江のパークハウス、砧にも地所関わる物件リが販売されるのに。。。

[408: 匿名さん]

同じ武蔵野台地でも場所によって違うよ。
場所によっては侵食され谷間になっている。
何に侵食されたかというと、野川は昔暴れ川の異名があり、
市制が始まってから今の場所に流れを変えている。
今の野川が完全に舗装されているのはそういう理由。
元は何処にあったのかというと、
パークハウスの所にある野川緑地ってのがそれです。
浦安のように液状化はしないし、
311でも問題なかったから大丈夫だと思うけど。
重い躯体乗せるなら杭はいる。

[409: 匿名さん]

もう新しいプレイスヴィラとかいうマンションの広告出てます。同じ140弱世帯でここより広そう。

[410: 匿名さん]

もう正月休みが終わったかな？と思い公式サイトを覗いたら
新春キャンペーンで全居室にエアコンをつけてもらえる
プレゼント企画をやっていました。
契約時期や引き渡し時期に条件はありますが自費で取り付けると
それなりの価格になるので、年明け早々契約を考えている方にとっては
いいお年玉代わりになりそうです。

[411: 匿名さん]

>>410
ここまでしないと売れないの？涙
ヴィラの販売も始まるしさっさと売ってしまえ！って感じなのでしょうか。

[412: 匿名さん]

低層階は本当に人気ないんでしょうね。南側は庭もないし。

[413: 匿名さん]

少し売れたみたいでモデルルームの住戸があと一つになってますね。
ヴィラの販売が始まったらそっちにきた客にも提案できるでしょうからペースもあがるかな？

[414: 購入検討中さん]

東向きか南の角検討しています。
東向きはやはり寒いでしょうか？
また足音などの生活騒音はいかがですか？

[415: 匿名さん]

私は南と東どちらも見ましたが、当然南の方が日が当たる時間が長いので多少暖かいです。
騒音の面でいうと、生活騒音は気にならなかったですが、南側は道路の車の音が気になりました。東側は非常に静かです。
南側と東側では価格もだいぶ違うでしょうからその辺りも含めて検討されるといいと思います。
個人的には東の方が気に入りました。

[416: 匿名さん]

シンプルに日当たりを取るか静かさを取るかという選択肢になってくるのかもしれないですね。
昼間家にいるかいないかにもよるのかによって
その選択肢は変わってくるのかもしれないなぁ。
東向きって寒いというほど寒くはないんじゃないでしょうか。
全く日が入らないわけではないのですから。

[417: 購入検討中さん]

専業主婦なので日当たりも静けさも必要です。
ご意見ありがとうございます！

[418: 匿名さん]

サービススペースの物件があるのですが
これは普通の部屋とどう違うのでしょうか？
納屋とはまた別なのでしょうか？

[419: 匿名さん]

>>418
サービスルームですかね？
法律上の採光の基準をみたさない部屋です。つまり光があまり入らず暗い部屋です。寝室に使うだけなら大きな影響はないと思います。

[420: 購入検討中さん]

モデルルーム跡地新しいモデルルームつくってますね。
ヴィラのモデルルームとここの事務室が兼務になるんでしたよね。
あの社宅無くなったらマンションかな。
今から楽しみです。

[421: 買い換え検討中]

どうしてこんなに売れ残っちゃってるんですか？

[422: 匿名さん]

低層階の割合が多いからじゃないですかね。
売れ残っているのは低層階（特に１階）がほとんど。
私も多少安くても１階は避けたいと思いますから。

[423: 匿名さん]

>>421
一階でも安かったら売れるのに5000万しかも将来目の前道路

[424: 匿名さん]

3LDKで5000切るぐらいならいいと思うけどね。

[425: 周辺住民さん]

高すぎですね。

[426: 匿名さん]

それでもヴィラの値段もここと同等以上になったら、じゃあここでいいやっていう人もでてくるかもね。

[427: 匿名さん]

そうかもしれないですね。
その場合ヴィラの売れいきは酷いことになりそうですが。

[428: 周辺住民さん]

バブル期（バブル崩壊前）の売り方・買い方に、なんか考え方が似てきましたね。

あの時に、ローン組んで買った方々は、未だに大変そうですよ。
妥協はしない方がいいかと。

昔を知るものからのアドバイスです。

[429: 匿名さん]

>>426
その頃には新古価格になってるでしょうしね。

[430: 匿名さん]

>>428
バブル期と今とは似ているどころか対極にありますよ。特にローンに関しては。どれだけ金利が違うか知らない訳ではないでしょうに。
誤解を招くアドバイスは避けた方がいいと思います。

[431: 匿名さん]

●駅４分
●1階（0.5階）
●南向き
●狛江・喜多見エリア

の条件で見たら新築で5000万切る物件ってあるのかな？？

[432: 匿名さん]

南向きでも暗いし将来は目の前が歩道。
実際５０００万じゃ売れてないんだからそれが購買層の判断と言う事では？

[433: 匿名さん]

>>432
歩道ってどれ位で出来るレベルなんだろー
数年レベルなのか数十年レベルなのか？

[434: 匿名さん]

どう考えても手が出ない物件。駅近には惑わされないよ。喜多見は駅力ないし、目の前ギリギリ道路、電車から部屋の中丸見え、高い。メリットあったら教えてほしい。

[435: 買い換え検討中]

売れ残り見越して価格をあげてたりして。コスパ悪すぎ。

[436: 匿名さん]

なんか買えない人の僻みのようなレベルの低いネガが増えましたね。
営業さんでもいいので、ここよりオススメの物件情報などもさらっと教えてくれたらいいんですけどね。

[437: 匿名さん]

>>436皆さん、買えないんじゃなくてこの値段でここは買わないんでしょう。


駅が近いってところが良いところですよ！
狛江じゃなくて世田谷区の明正学区なら売り切れてたと思います。

[438: 匿名さん]

狛江駅徒歩４分だったら、この価格でもいいんだけどなあ。

[439: 匿名さん]

このマンションはいいマンションだと思います。駅近、デザイン、デベ、規模感など。
ただ残っている南側低層階はちょっとなぁ。

[440: 匿名さん]

4500位にならないかな。

[441: 匿名さん]

>>440
値切ってみたらいいと思いますよ。

[442: 匿名さん]

パークハウス狛江とだったら、こっちの方が良さそうかなぁ？？
悩ましいぜ！

[443: 匿名さん]

喜多見駅４分と狛江駅６分で同じくらいの価格なら、喜多見駅４分を選びますね～。
共働きなので通勤を重視して。
あとここはデザインが好きです。特にエントランス。

[444: 匿名さん]

>>443
駅距離は私も同意見。
でも137戸って規模としてはどうなんでしょう。
管理組合が機能しやすそうな個数はパークハウスかなと思います。

[445: 匿名さん]

ここの購入者層、小さな子供がいる家庭が多い感じがして、良さそうだった。
家族、子育てするのには環境が良さそうだね。
管理組合の機能する世帯数は分からないけど、世帯数も大き過ぎず小さ過ぎずって感じはします。
電研が去ったら公園とかになったらもっと良さそう。
後はニトリ狛江ショッピングセンターが出来ればもっと便利になると思いました。
道路が将来的に出来るの話はあるみたいですが、向かい側の立ち退き調整も含めると数十年はかかるらしいですね。

後は安くなるまで待つ家賃コストと見比べっこかな。。。。

[446: 匿名さん]

管理組合に関しては、小さいマンションだと順番も回って来やすいし、理事が素人ばかりになりやすくてかえって大変というイメージですけどね。どうなんでしょうね？

[447: 匿名さん]

世帯数はちょうど良い。
喜多見だったらランドマーク的な規模じゃないかな。

[448: 匿名さん]

137戸だったらスケールメリットの働く規模だけれど巨大すぎるというわけでもないので
ちょうどいいといえばちょうど良いのかも。

あまりに巨大すぎると、
棟ごとに管理組合が結成されて、小さなマンションの集合体という体になってしまっていますから。

14戸先着順なので多いように感じますが、
全体の約1割ということ。
もう少しと言っていいのでしょうか。

[449: 匿名さん]

>>448
残り一桁になればもうすぐという感じしますけど。
デベ側にしてみたら営業や販売センターはヴィラと兼ねているので、営業コストはそこまででもないし、早く売り切る動機は少ないのかもしれないですね。

[450: 匿名さん]

ヴィラの差別化が難しそうですね。
ヴィラとガーデンのあいだの電研跡が神がかり的に住民にとって良い変化があるといいのですが。

[451: 匿名さん]

駅からの距離、測定方法教えてください。
喜多見４分なのに歩いたらそれ以上に感じました。。改札からの建物のエントランスまでですよね。駅からの距離って。
パークハウスは６分より近く感じたし。
なんだかよく分かりません。

[452: 匿名さん]

>>451
感じたとかじゃなくて実際に測ってみたらいいと思いますよ？表記がなんだろうが自分の足で何分かかるかが重要なので。
私はエントランスまで3分10秒でつきました。
ちなみにパークハウスは信号に引っかかったので8分以上かかりました。