プレイスガーデン喜多見

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在：東京都狛江市喜多見2-1229-4
交通：小田急線喜多見駅徒歩4分
総戸数：137戸
間取り：2LDK～4LDK、58.69～88.44平米
竣工：2015年9月下旬予定

売主：東急不動産、三菱地所レジデンス、小田急不動産
施工：不二建設
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2014.11.21　管理担当】

[102: 匿名さん]

世田谷区なら@260（10年後は@200）
狛江市なら@240（10年後は@150）
が相場

[103: 匿名さん]

もっと大型のマンションも多いでしょうからまあこんなものでは。コミュニティがうまく機能すれば逆にきずなも深まりますし災害時は助け合うことも。エントランスなど植栽で癒されるといいですね。ズバリオプション説明会とか他にも資産運用だったり資金相談などのセミナーが多い中で家具や間取りのセミナーって珍しいですね。

[104: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

色々、勉強しています。坪単価230くらいに落ちてきたら、購入を検討し始めるつもりです。ところでhttp://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_komae/nc_67712183/kaishainfo/の 施工の不二建設と、管理の東急コミュニティの評価〈リセール時も含め〉についてどなたか知っていたら教えて下さい。

[105: 匿名さん]

>>104
釣りだと思うけど…各社の評価は色々勉強してるなら調べ方くらい分かりますよね(^-^;リセールについてはゼネコンや管理会社（余程れ悪質でなければ）なんかであまり左右されるものではないと思いますよ。

まぁ、検討すら出来ないでしょうから関係ないですね。

[106: 匿名]

予定価格表が送られてきましたね。
1階3LDK72平米で5400万円。
だいぶ下げたのでしょうか。
前向きに検討してたんですが、ここであまりにも割高って書かれてるの見てたら悩みますね。

[107: 購入検討中さん]

あれ？２ＬＤＫは坪２８０のまま…？

[108: 賃貸住まいさん]

1.建築コスト 125万円から150万円/坪
2.喜多見地価 1)路線価 2)公示価格
3.敷地面積 専有面積の割合

から計算した坪単価は、230万円から240万円でした。

280万円とは狛った業者さんですね。

[109: 匿名さん]

凄いですね。坪単価の割り出し方とはこんな計算の仕方があるんですね。
でも、坪単価の評価額より割高では、ちょっと残念な気がします。
もっと良心的なら良かったんですが、でも東京は高いですねぇ。
駅は近くて良いんですけどね。

[110: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

3～5階で探しているのですが、正直どの階が良いかわかりません。
どなたかアドバイスください。

[111: 賃貸住まいさん]

リバーサイドは坪単価200から210でした。

売り出し価格との差は、おそらく世田谷喜多見背乗りプレミアムなんでしょうね。

[112: 購入検討中さん]

>>110
迷うくらいなら３階でいいのでは？

[113: 購入検討中さん]

このエリアに限ったことではなく、少なくとも都心部や都下の新築物件はどこも今までより割高と書かれてますね(^-^;この相場を受け入れるかいつになるか分からない下落を待つかの二択ですね(ﾉД`)増税延期はどう転ぶんでしょう

[114: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

112番さん、ありがとうございます。
あまり階が高くない方がいいのですが、3階だと将来、前に高い建物が立ったら困るかなと。何を優先するかだ、と言われてしまいそうですが。

[115: 112]

>>114
南棟であれば向かいは第一種低層地域（厳密には一部違いますが）なので高い建物が建つ可能性は現時点では低そうです。まぁ、もし建ったら４階や５階もダメでしょう(^-^;駅近で周りが第一種低層ってなかなかないのでこの物件、気になってます。皆さん言うように割高感は否めませんが…

[116: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

114番さん、ありがとうございます。

[117: 匿名さん]

高いですね。９０００万弱ですか。
６０㎡以下でも４０００万円台。
南側は線路があるのでベランダは、線路から見えるような立地なのに。
この値段の付け方の意図が解らない。
眺望が良いのが売りのようですが。
駅からは確かに近いけど。

[118: 匿名さん]

長期間住もうと考えている方は、マンション前の道路の拡張計画も考慮したほうがいいですよ。

[119: 購入検討中さん]

>>118
電研前の３．４．１６号の整備計画ですよね？どちらかというと歩車分離のための整備とポジティブに考えてるのですがどうなのでしょう？今はかなり狭いので…

１１８さんは劇的に交通量が増えると懸念されてるのでしょうか？

うまく調べられてないのか狛江市の中でどういう位置付けの道路なのか分からないのでご教示頂けたらと思います。

[120: 匿名さん]

3・4・16号は幹線道路です。モデルルームの方は軽く説明されました。狛江市都市計画マスタープラン（案）に記載されていますので一読されるといいでしょう。
車が劇的に増えるかどうかわかりませんが、世田谷通りへの抜け道としては車が利用し易くなるので多少交通量は増えると思います。ただ、マンション前から線路をくぐってからは住宅街を抜けて世田谷通りに出ます。

マスタープランにはこんな風に記載されていました。
「狛江市全体が結びつくような幹線道路網を構成し、特に市南東部の交通利便性の向上
と活性化を図る観点から、調３・４・16 の整備済み区間（公園通り・一中通り）から
調３・４・2（水道道路）との交差部までの優先的な整備を推進するとともに、調3・4・
2（水道道路）の拡幅整備を東京都に要請します。」

[121: 匿名さん]

HPのバルコニー写真、緑がたくさんでいい感じ。おしゃれにまとめていますね
癒されるでしょうね。リビングからの景色最高なのでは。今の季節はクリスマスバージョンにまとめたいですね。

[123: 購入検討中さん]

どれくらい販売できたんですかね？

[124: 匿名さん]

どれくらいなんでしょうね。ＨＰを見ても、そのへんよくわからないですね。第何期とかなってないし。
現在、先着順で８戸販売中とはなってますがね。ヤフーでは９戸となってるから１戸売れたのかな？
完成まで半年以上あるからまだけっこう残ってるんでは、と思うんですが。どうなのかな。
いつから販売開始されたんですか？ここ。

[125: 契約済みさん]

他を知らないので普通なのかもしれませんが想定より選べるオプションが少ない(ﾉД`)

[126: 匿名さん]

この近辺で子どもと遊べるような公園ってありませんよね。子育て環境としてはどうなんでしょう。気になります。

[127: 匿名さん]

126です。書き込むスレ間違えました。スルーしてください。

[130: 匿名さん]

書き込むスレ間違われたとのことですが・・・
子育て環境はここのマンションのプッシュしている事の1つですよね
自然が多いと

ただ河川敷などは遠いから子供たちだけで行くことはないにしても
やはりきちんと言い含めないといけないなと思います
水場は子どもだけではNGだと

周辺は子ども達が駆け回るような場所があるので
そういう点では良いでしょうね

[131: 働くママさん [女性 40代]]

アドレスが狛江市ってところがちょっとネックかも。
３年前まで喜多見に住んでおりましたが、喜多見駅の利用客は世田谷区喜多見と狛江市に分かれます。
子どもに対する福祉の手厚さは圧倒的に世田谷区が上でした（私立幼稚園に通わせる際の補助額、医療費の免除等）。それと、今はどうかわかりませんが、ごみを捨てる際に有料のごみ袋を購入しないといけないのが狛江市、ふつうのレジ袋でOKなのが世田谷区。
もっとも、行政がコンパクトであるゆえの利点もあるかもしれません。

[132: 周辺住民さん]

そうそう。上の方もおっしゃっていますが狛江（医療費無料は入学前まで、ゴミ袋有料）を考えると、道一本渡った世田谷区に住みたいと思いますよね。

駅ﾁｶとは言え、狛江市でこの値段は高い！


実際の売れ行きはどうなのかしら？

[133: 契約済みさん]

「過去に比べ」割高なのは否めませんが、じゃあここが特別高いかって言われると周辺のどの物件も高いって書かれてますから(^-^;諦めて駅近、都心へのアクセス、周辺の環境等を考えて決めちゃいました(^^)vあとはローン実行までこの低金利が続くことを祈るのみ。

そりゃ、世田谷区が良いですが駅近で世田谷アドレスなんて手が出ません(笑)

売れ行きはどうなんでしょう。周辺も完売には至ってないようですし、３ＬＤＫは戸数もあるから苦戦するかもしれませんね。

[134: 匿名さん]

今は第1期4次を販売しているようですね。

あまりにも小分けされているのと、
その詳細がホームページではわからないので
売れ行きはどうなのかはわかりません。

確かに、少し近い気もしますが、駅に近いこともあって
強気な価格に設定されている野だと思います。

[135: 周辺住民さん]

知人がモデルルームに連休に行ったそうです。

６０戸は売れたようです。

が、１期の３と伺ったので小出し売り＝それほどの客の食いつきも無かったと取って良いのかもしれません。

[136: 物件比較中さん]

ホームページに「東急不動産×三菱地所レジデンス×小田急不動産　三社の英知を結集」って書いてあったので、期待してモデルルームへ行ってガッカリしました。玄関の左右にある北側部屋のエアコン室外機が共有通路の床にそのまま設置してあって、夏場、各住戸の室外機からの熱風と騒音を浴びせられながら、滴る排水を気にしながら共有通路を歩かさせられることを想像するとゾッとしました。これで三社の英知を結集したんでしょうかね…

[137: 物件比較中さん]

上の方、そうなんですね！
教えてくださりありがとうございます。廊下に流れた水からカビがわきそうですね。

[138: 匿名さん]

>>136さん
そのあたりを対策されてるマンションってどうなってるんですか？今まで気にして見たことなかったので素朴な疑問です。

[139: 匿名さん]

我が家の築２５年以上のマンションでも、通行の邪魔にならないように、窓の下にエアコンの室外機が収納できるスペースと、中に排水口が設けてあるので、一見室外機が収納されているのも気が付つかないので殆ど気になりませんね。室内側は窓の下枠が洒落た小物置きスペースになってますね。
本物件は、三社の英知をもう少し集結して欲しかったですね。

[140: 購入検討中さん [男性 30代]]

駅近で検討していました。

しかし、狛江は保育園の待機児童が100人近くいるので、検討の余地がありません。

保育園は少しずつ建設しているようですが、全く追いついていないのが現状です。

共働きで購入を検討している方はその辺も考えないといけないと

[141: 物件比較中さん]

↑
でも、それを言ったら世田谷区も。
待機児童がいない市町村の方が難しい。

[142: 匿名さん]

>>140さん
マジメに調べてるとは思えないので答えるのアホらしいですが単純に待機児童数で言ったら狛江市はかなり少ない部類ではありますよ…

母数が全く違うのでアンフェアですが１４１さんも仰ってるお隣の世田谷区は１１００人超えてます(^-^;

子育てに対する行政サービス諸々も含めて考えないと意味ないのでは…

[143: 匿名さん]

ローン返済が共働きありきの方なら、保育園の確保は切実になってくるのでしょうね。
今はご夫婦だけでも将来子供を持つ事を考えているなら、子育て支援、補助、保育園・幼稚園の入りやすさを検討するのは当然の事かと思います。
医療費補助だけとりあげても、家庭にかかる負担は自治体により大きな差が出てきますからね。

[144: 匿名さん]

アホらしいなら答えなきゃいいのに。
別に答えてくれとお願いされてる訳でもなく、質問した人の気分が悪くなるだけじゃん。

１００人を多いと見るか、少ないと見るかは主観だから判断できないよ。

[145: 匿名さん]

>>144さん
１４２さんの言い方は良くないと思いますが、１４０さんのコメントも質問ではなくただの呟きに見えますが？個人の主観とか言い出したら議論の余地すらなくなりますし。

[146: 匿名さん]

擁護してるフリして、あんたが１４２だったりして

[147: 匿名さん]

>140が何も書いてないんだから
スルーでいいんじゃない？

[148: 契約済みさん]

今ふと思ったんですが南棟で線路より上の住戸だったら富士山って見えないんですかね？方角的には見えても良さそうですが…

アピールしてない時点でアウトなのかもしれませんがどなたか聞いた方いらっしゃいますか？

[149: 匿名さん]

富士山見えたら良いですが、期待薄だと思います。
ここから見えることを考えたこともありませんでした。
そういう人多いのかしら?

[150: [男性]]

東向きだと新宿の高層ビル群が見えたりしないのでしょうか？
これもアピールしてないのでアウトかもしれませんが。

[151: 物件比較中さん]

新宿の高層ビルは成城の坂が邪魔して見えないんじゃないですかね？コルティの上に行くと富士山も高層ビルも良く見えます

[152: 契約済みさん]

１４８です。そんなんです！コルティからは見れるのでひょっとして…と思ったんです。

成城学園前と喜多見だと海抜差２０メートルほどある（もちろん喜多見の方が低い）ようなのでやはり厳しいかなぁ

見れたらラッキーくらいに思っておきます(^^)/

[153: 匿名さん]

モデルルームを見ましたが、温かい雰囲気がしてとても良いです。

外観デザインもなかなか良いんじゃないかなぁと思います。

駅にも近いのが何よりも魅力。

ただ、他の方も書かれていましたが、待機児童のことは悩みますよね。

[154: 匿名さん]

>>136
わたしも通路の室外機が気になりました。

[155: 購入検討中さん [男性 40代]]

グランドメゾン狛江からの富士山の眺望はすばらしいらしい。中古出るのを待った方がいいかも。喜多見よりは狛江のほうが明らかに栄えてるし。

[156: 買い換え検討中 [男性 40代]]

駅近で日当たりも良さそうだけど、喜多見駅の駅力が低いことと直床が将来の資産価値を損なうのではと思うのですが、皆さんはどう思われますか?

[157: 契約済みさん]

>>156さん
私も将来的な売却の可能性なども考えてその２点気になりましたが、駅近かつ都心へのアクセスが良いことは間違いないですし、床構造についても機能や耐久面で明らかに二重床と優劣がつくわけでは無さそうなので良いかなと思いました。

[158: 匿名さん]

直床が直接的に資産価値に影響するのかなぁ…というのはあります。
ただ中古を買われる方からするとリフォームの必要があるので
直床よりは二重床の方がという風に見られるのでしょうか？
直床でもリフォーム大変じゃないという話も聞きますが
実際にしてみないと何ともですね。

[159: 物件比較中さん]

直床なんですね。
高いのになんでだろ

[160: ご近所さん]

建物だいぶ出来上がってきましたね！

思ったより圧迫感がなく、いい感じです。

[161: 物件比較中さん [男性 40代]]

とにかくモデルルームみてビックリしました。
ドアやカベなどの安い作り、突き出た配管への不安、早々の値下げ提示、などなどからイメージしたのは
駅近、超手抜き物件
でした。
http://www.kid97.co.jp/takeuchi/opi_070405.html
狛江市の財政難も耳にし、何とも、いい勉強になりました

[162: 物件比較中さん]

ゴミ有料はいやですね。
確かに狛江市なのに高すぎる
来月喜多見駅の世田谷区内にリーフィア内覧できますね。

[163: 匿名さん]

本当、高すぎ。
市部だし、土地も原発関係の施設で微妙だし、雨の日は4分とは言え濡れてしまうし、スーパーは線路の反対側だし。
最初に見た時は外観なんか雰囲気良いなと思ったけど詳しく見ていくと？って感じ。
同じ高い買物なら世田谷区がいい。
ただ、なんだかんだ言ってもやはり世田谷区内価格よりは確かに手頃なんだよなあ。

[164: 物件比較中さん]

世田谷区と言っても広いですからね。
リーフィアは戸数が小さいから毎月の経費は高いかもしれませんが坪単価はそんなに変わらないかも？！

[165: 物件比較中さん [男性 40代]]

とにかく狛江市は注意した方がいい
喜多見も狛江に影響されて今は無惨

加えて、駅近物件の査定は難しい

[166: 物件比較中さん]

狛江の何に注意すればいいのか教えてください。
喜多見も狛江の一部みたいなもんですね。
駅力は狛江の方が高いですよね？

[167: 匿名さん]

３月１２日に怒涛のネガキャン・・・
何があったんでしょう（笑）
１６１さんの手抜き物件という言葉の使い方は気をつけた方がいいですよ。
安普請ならまだ分かりますが、手抜きだと意味が変わってくるので…根拠があるなら今すぐ告発して欲しいですが。

161-163,165は内容的にリーフィア推しの書き込みですかね？
同じデベ（小田不）が関わってるんだから仲良くしましょうよ

[168: 物件比較中さん]

リーフィアおしでは無く喜多見駅近マンションとしての比較でしょう。

[169: 購入検討中さん]

残りはどうですか？

小田急線で多摩川より東だと、祖師谷も千歳船橋も経堂も高かったので、うちには喜多見がいいかなと思っています。

地図で見る限り隣の建物が気になります。

[170: 匿名さん]

ハイヤーで街を散策できるのは面白いですね。地元の方以外も多くなりそうですね。リビングに収納があったりデンのおかげであまり生活感なく暮らせそう。ダイニングがキッチンに近くできたてをいただけそう、

[171: 匿名さん]

>>169
中央研究所のことですよね？
東京電力と聞いただけで嫌悪感を抱いたり、放射線という言葉が耳に入っただけで震え上がるようならやめた方が精神衛生上良いと思います(^-^;

高層階は割と埋まったようですが、間取りはまだまだ選べるようですね～

[172: 匿名さん]

>>170
マンションでキッチンとダイニングが遠い間取りの方が珍しいと思いますけど。

[173: 物件比較中さん]

世田谷立地のリーフィア、坪単価は変わらないかもという情報もあり期待してましたが３ＬＤＫで概ね５５００万～のようです。最多価格帯は６０００万円半ばでしょうからやはりという感じですね…

[174: 匿名さん]

駅に近いけど、喜多見駅はそんなにメジャーではないのに
この価格設定は高過ぎですね。
東急不動産株式会社・三菱地所レジデンス株式会社・小田急不動産株式会社
この3社が合同で販売している分、高くなっているのかなと思いました。
外観デザインもおしゃれだけど、この価格帯では悩みます。

[175: 物件比較中さん]

>>174さん
土地の取得にかなりお金がかかったようです。
３社ＪＶにしてなんとか勝ち取ったとか。
住不も狙ったものの予算と合わず、諦めたとリバーサイドの営業の方が言ってました。

それに加えて昨今の建築費高騰で高くせざるを得ないのでしょうね。

[176: 物件比較中さん]

リーフィアも見に行きましたが5000万台で買えません。
(いろいろ混みで)

[177: 物件比較中さん]

高いですね。。グランドメゾン狛江で中古が出ないかしら。。

[178: 物件比較中さん]

グランドメゾン中古出てましたよ。
西向きです。

[179: 物件比較中さん]

公式HPの物件概要には先着順申込受付中13件の他に、第2期6次先着順申込受付開始4件と表示されている。間取りには12件分の図面しか出ていないけど、一体何件が残っているんだろう？

[180: 物件比較中さん]

よく分からないのですが第二期の5期(かそれ以前)と6期発売された計17件が先着順という事ですよね？

[181: 物件比較中さん]

>>180
それじゃあ、6期が最終と言っていないから、待てば更に(先着順ではない)新しい部屋が出てくるということでしょうか？

[182: 物件比較中さん]

180です。
期ごとに売りに出してるけど、売れ残れば先着順。

新しい期になれば新たに申し込みダブったら抽選。1倍なら決定。要望無ければ売れ残り。

後になるほど売れ残りが多ければ多いほど先着順の部屋が多くなる。

っことかな？

[183: 物件比較中さん]

>>182
丁寧な解説ありがとうございます。
でも結局、何部屋残っているのか分かりませんよね。
MRに行けば分かるんでしょうけど、HPからも分かるようにして欲しいですね。

[184: 買い換え検討中]

>>177
なぜグランドメゾン狛江がいいのですか？
コンシェルジュや共用施設って結局維持費が負担になるのではと私は思ってしまいます。

[185: 匿名さん]

販売状況って変わる割には、ＨＰの更新ってかなり間が空くので、
どうしてもＨＰの方には状況を細かくは掲載できないんじゃないかなぁとは思いますが…
ただわかっていると、欲しい物件があるかとか判りやすいから
かなり参考になりそうなんですけれどね。
あまり情報を全面的に出している所も多くはないです。

[186: 匿名さん]

生活環境がいいのは分かるのですが、販売価格が高いですね。
三角形の変則的な敷地とワンフロアに住戸数が多い点が気になりました。
なのでSAのような変則的なレイアウトがでてくるのでしょうけど。
室内設備は比較的、収納スペースが多くていいと思いますした。

[187: 購入検討中さん]

生活環境ぜんぜんよくないですよね。既存の緑はぜんぜんなし。隣は電研で、最悪なのは線路際ということ。普通スーパーのサミットしかないし、道は狭くてバスも走ってない。それなのに、駅から6分、市役所横で、二子玉川や調布へのバスが目の前を通ってるグランドメゾン狛江より２割くらい高い。 ここをあえて買う意味おしえてください。

[188: 物件比較中さん]

グランドメゾン？！
キッズルームもコンシェルジュもいらない。
５００戸の大規模なんて全く興味ないですね。

[189: 購入検討中さん]

共用施設はムダかもしれないけど、2割もやすかったんですか？ 売るときは大規模マンションのほうが価値が下がらないんですよね。たしかに、緑の少ない線路際っていうのがね。。ライオンズ狛江も線路際で、電車から部屋の中丸見えですもんね。

[190: 物件比較中さん]

市役所近くキョーセラ跡地が2016年秋頃完成の地所物件パークハウス建築中ですね。
プレイスガーデン地所の方に聞いたらパークハウスの方が坪単価高くなるかもって(プレイスガーデン売りたいだけかもだけど)

[191: 周辺住民さん]

狛江駅徒歩6分にザ・パークハウス狛江ができますね。どうしても直床に踏ん切りがつきませんので、もう少し様子見しようかと思います。

[192: 匿名さん]

ザ・パークハウス狛江は高圧電線直下物件なんだよね、その分少しは安くなるかな。

[193: 物件比較中さん]

高圧電線って言ってもＪＲのなので東電のものより高圧じゃないですよ

[194: 契約済みさん]

知人の友達が申し込みをしたそうです。5パーオフにオプションを値切って契約したそうですが本当でしょうか？

納得いきません

[195: 匿名さん]

またここと同じ売主で、岩戸北2ー11に7階建て139戸のマンションが出来る、ここは早く完売させたいかもね。
三菱地所は多分パークハウス狛江と販売が被るよね。

[196: 契約済みさん]

知人の友達が申し込みをしたそうです。5パーオフにオプションを値切って契約したそうですが本当でしょうか？

納得いきません

[197: 匿名さん [男性 30代]]

営業に聞いてみればいいんじゃない？

[198: 物件比較中さん]

パークハウスの電線ってＪＲの送電線だから大した事ないですよね。
契約済みの場合↑上記の質問をしても営業さんはYesとは言わないと思います。

[199: 匿名さん]

営業さんに聞いても値引きましたとは言わないと思います。

同じ建物に住むんだから挨拶がてら知人の友達とやらに直接聞けばいいのでは？

[200: 購入検討中さん [男性 20代]]

3ヶ月後には入居開始ですが、売れ行きはどんな感じなんでしょうか。

[201: 物件比較中さん]

知りもしない人しかも近所の人に値引きのこと聞けないでしょ。普通。
これから契約される方は値引きとオプションの値引きをおねがいしてみたら良いと思いますよ！

5月中旬に30戸は売れ残っていて数件の商談中とありましたよ。