23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[992: 匿名さん]

住宅を買うには二つの側面があるでしょ（ローン組む場合）

レバレッジと
投資

十分純資産があるひとが（キャッシュで買えるひとが敢えて借り入れおこして、安い物件--下げ相場で）不動産を買って実質的に他の資産への投資資金にするのなら悪くないと思う。つまりレバレッジ部分は廉価で魅力的。

しかしそれとセットの東京の不動産への投資はノーサンキューだな。

一方で上げ相場で、既にあがっちまった物件をネット資産大赤の過剰なレバレッジで買うのは自殺行為に近い。

その辺を分かってやってればいいけど。

今日、久々に城南区版住宅情報見て思った以上に相場が軟化してたので余計にそう思ったよ。

[993: 匿名さん]

結局あらゆる要素は価格に織り込まれてるのに、いろいろ考えるだけ損じゃありません？

[994: 匿名はん]

長期ではほぼ織り込まれるが短期では市場も大いに誤るよ。
特に日本の不動産なんて、情報の共有化が非常にお粗末だから。

取引事例データの共有化は、これでも幾分進んだが、他の
国に比べてまだまだ。しかもこの国の人間の投資教育水準の
低さは正に恥ずべき水準。


考えて損なんてことはなくて、
考えたら、損したことに気付いちゃうからいやなんでしょ。（わら）

[995: ご近所さん]

それでも俺は自己居住用買ってるが、

自己居住用物件価格の7割程度の資産が別にある。
運用能力も、まぁ、ある。

これでもダメ？

[996: 441]

過大なリスクをとってまで、
全く魅力的でないリターン特性の資産の一点買いに走ってしまう。

過大なリスクって、何？過大なリスクに対して銀行は金を貸す？
株に投資をする人に融資しない銀行は＊＊？
不動産は、ハイリスクローリターン商品であることは証明されている？
へえ


基本方針：
日本の不動産が、世界中のあらゆる資産の中で抜群の上昇を見せる。
しかも自分の住んでるエリアの居住用不動産がまさにそれだと確信している。

誰の方針？そんな人いたっけ。ここに。

[997: 匿名はん]

>過大なリスクに対して銀行は金を貸す？

貸すに決まってるじゃない。
だから、バブル後に自殺者まで出たんじゃないかい。

懲りない人達は沢山いるけどね。
頭の良い人達は同じ過ちは犯さないから、形をかえて、違うように見えるようにやってるけど、中身は同じ。

[998: 441]

その自殺者を平均に議論するのは間違いだってことを言いたい。

まあ資産ポートフォリオの選択議論はファイナンス理論の結論としては個々人の選好に依存するということなので、議論してもしょうがないという結論になるので、もうやめませんか、というのが本音です。

[999: 近所をよく知る人]

日本の不動産が世界一のおよい投資と考える人--
ほとんど皆そうでしょ。
自覚はないと思うけど。行動から帰納される大前提はそうならざるを得ない。

まず、日本の銀行にリスクをプライシングする能力はゼロですよ。
だから、レバレッジ部分はおいしいという人が結構いるんでしょ。

それから、銀行が見てるのは、不動産の担保能力というよりも、
借金を返す債務者のコミットメント具合でしょ。日本人にとって
自宅の借金を万歳しちゃうのは赤っ恥だからね。

株を買う人には、証券会社が信用取引という形で
クレジットをつけるよね。

でも、普通はある程度金のあるやつがやるんだよ。
買い入れる資産を担保に借金して買うのは、
LBOだよ。

今、子供が生まれて、その子が成人する時に
渡してやるための資産の種銭が1億あったとする。

その金をどう投資する？

赤坂の1億のマンションに全てつぎ込むか、
世界の株・債券・商品・証券化された不動産などに分散投資するか？

[1000: 匿名さん]

>>997

998の意見に激しく同意。

議論・記述内容事態がおかしな方向に向かっている。
スレも1000に達するので、このスレは暫く休憩か閉鎖した方が良い。

[1001: 社宅住まいさん]

個々人の選好に依存する？

分かってないね。それは単一の最適リスクリターンフロンティア上の話だよ。
そういうレベルじゃなくて。
単一フロンティア上のどの点を選ぶかじゃなくて
投資フロンティア自体が違うんですよ。

単純なポートフォリオ理論の分散効果だけで明確な差が出る。

一点買い
不動産
日本

これ以上強力なリスクテイクはないよ。
世界中のあらゆるアセットクラスからどういう理屈で
この強烈な超ド級の集中リスクテイクになるのか
誰も説明できないだろう。

これに対して、
分散ポート
他アセットクラス
多国籍・他通貨

もし、こういったポートで日本不動産一件投資と同じ量の
リスクをとったら（そんな大きなリスクなかなかとれないと思うけど）
リターンははるかに分散ポートが上回る。

投資の本の第一章の最初の10ページに必ず書いてあるレベルだろ。

もうあほらしいからやめた。
今日は特にレベル低い。

[1002: 441]

>>999
だからそれは個人個人で違うんだよ。絶対的な回答は無いの。もういいよそれ。

[1003: 441]

>>1001
君だけ四次元空間に行って下さい。さようなら。

[1004: 購入検討中さん]

http://nsk-network.co.jp/070721.html

むむ難しくてよく分からんが、

明らかに
998=1000=何も分かってない（俺と同レベルかそれ以下）だろ？

[1005: 購入検討中さん]

999

本当に分かってないね。
世界にポートフォリオ理論が出てから、50年くらい経つと思うが、
未だにその恩恵に預かれない人が多いんだね。

二極化とはよく言ったね。正に無知と怠惰が分水嶺だね。

[1006: 441]

>>1004
その君がリンクしてくれたものの結論を見なさいよちゃんと。

[1007: 匿名さん]

>>989
あんたＥＤなんか、バ■アグラで簡単に治療できるわよ。
スリむけるまでできちゃうんだから。
・・・そういえばうちにまだ一錠あったんじゃないかしらね。
それに比べて「持ち家否定症」はＤＶ。一個位が上なの。　

まぁいいけど
ＤＶ（ドメスティックバイオレンス）のケース

「ねぇ、あなた。そろそろケメ子も小学生５年生よ。スネ雄ももう
幼稚園だし、マンション買いましょうよ」
「＊＊ヤロウ！！トレード中は話しかけるって言っただろっ！」
びゆー・・と音をたてて飛んでくるガラスの灰皿。
「マンコミの２３区板読んだら、下がる論の人の話はむずかしくて
私、やっぱり不安になってきたの。」
「貴様、俺の言うことになっとく出来ないんだな。
これでもくらえっ！」
飛んでくる１ｋｇの金塊が鈍い音をたてて木造アパートの壁を突き破る。
「あなた、お願いだから・・暴力はやめて」

「トレード中は静かにしろって言ってあるだろう。次にマンション買おうなんて
言ったら。原油をぶちまけるぞ。」
「あなたこんなものばかり買い込んで、ケメ子の学資はどうするつもり。」
「うるせぇ！・・あっホントに撒いちまった。くせぇなぁ・・あついけね
さっきの灰皿から火のついたタバコが・・・」


これよりずっとましなのが

ＡＶね。これもＤＶＤだからＤＶではあるけど・・・

ようするに奥さんいらない。子供もいらない。左手とティッシュで
幸せになれる人。マンションも買わずにすむ。家は親と同居。

[1008: 匿名さん]

９８９が悪いんだぞ。下半身の話題にふりむけるんだから。
ところで、トヨタ下がってきたじゃないか。今週末６０００円割れしたら
キミらも少し見直してあげるよ。

[1009: 匿名さん]

分散ポートフォリオ理論とやらの恩恵にあずかっている人が持ち家ぐらい何故買えないんだよ。いや、「買わない。」んだったか。どっちでもいいけど。
現実に背を向け、少ない資金が複利効果で増える「はず」の「理論上の」未来を夢見ているだけなの？
資産に対するスタンスは441氏の通り人それぞれ。押し付けられる筋合いはないね。

[1010: 匿名さん]

車買えば駐車場いるよね。奥さんもらえば家がいる。

車大事にする人は屋根付き駐車場。奥さん大事にする人は
持ち家ってことなんじゃないかね。

家買って転勤するってのがうちの会社のジンクスだが、
夫婦仲をやり直そうと家買うと
大抵は悪いほうにすすむみたいだ。

持ち家は愛情。
投資は家族と奥さんにむけてなさってくださいね。

お金でなく「感謝の気持ち」を言葉と行動で示す。
そうですよね？

資産価値って転売価格−ローン残高だからしょせん庶民の
マイホームは最初からゼロに近い。
結婚のときは、デビアス社の陰謀にのせられて原価１万円も
しない炭素の結晶を給料の何ヶ月か分で買ってませんか？
ブランドバッグとかいっぱいあげてません？

あげてない？そうか　あんた投資回収ばかり考えすぎ。
低利回りでも長期安定が結婚生活であり就職であり・・・
あっ聞いてないな。

[1011: 匿名さん]

下げ下げ論者さん。あなた、今幸せですか？

森永卓郎の決めゼリフ
http://www.rivo.mediatti.net/~morinaga/rireki.html
「サラリーマンにとって最大の不良債権は、住宅ローンと奥さんと子供」
本気でそう考えるようになったら終り。

賃貸が、購入より得かどうかでなく、購入することで家族が幸せに
ならるかどうかで考えるべきだ。

自分が自身がないから買わないというのと、下がるから結果的に
経済的責任を感じるから・・・
というのは逃げ口上。

無責任な俺様は、
「いいか、いざとなったら家を売ってお前も働けよ」

といってから今のマンション買った。
もう３年になるが、カミサンの思いをかなえてやって自分も満足だ。
結果的に底値はあとからわかった。

いざとなったら一緒に地獄の底までおちる覚悟が夫婦には必要。


　
　
いっけねぇ。価格スレだってのに余計な話しちまった（＾＾；

[1012: 匿名さん]

会話調ではなくて、
飲み屋の愚痴調が出るようになったか。

[1013: 匿名さん]

買い時を待てる人って、


・すでに家を持っている
・ローンを当てにしなくても大丈夫
・年齢を気にしなくても、ローンが組める

というような人なんじゃないの？
何十年もローンを払わなければ買えない人は、買い時も選べない。


ちなみ私は、不安定な職業なんで、ローンを組みづらい人。
いざとなれば、実家があるのでぜんぜん焦っていない。

[1014: 441]

資産を日本だけでなく世界に分散させろ、という意見は正しいけど、
日本で自宅用不動産を絶対買うな、という意見には全く結びつかないんだけどね本来。自宅用不動産を買う人なんざ、資産が全てそれだ、という思い込みも激しいし、議論にならない。

どのStageにいるのかね。そりゃ手持ち資金が500万で、給与が年間500万です、みたいな人は、東京23区に家は買えないでしょ。それこそ中国株でも買わないと、どうしようもない。でもバブル崩壊には気をつけよう。

[1015: 匿名さん]

>>983の
タイプ４の人発見↑


ちなみに飲み屋の愚痴でなくのろけと言ってくれｗ

[1016: 匿名さん]

１０１５＞１０１３

>>441さん

そうなんだよね。今ローン金利安いからローンなんてぜんぜん負担じゃ
ないよね。正直、私一度家売って社宅に入ったけど、不本意な住宅に
住んでいるときのほうが家にいる時間が短かった。
思い返せばバーとギャンブルに金つぎ込んでいたね。

今は、セラー買って家で飲んでる。結果安上がり。
東京で家が近いと家で過ごす時間が長い。
家が遠いと結局一人で街で過ごす時間が長くなりカネを使うね。
今は友人や家族以外で街で一人で過ごすことが少なくなった。

投資は順序の問題。２００４年買った知り合いで家をかうのに汲々な
人は少ないよ。

[1017: 匿名さん]

多分俺たちは若い独身者を相手に無駄な投資論議をしてきたみたいだな。

[1018: 匿名さん]

郊外は
工場移転にともなう凋落リスク高いよな。
相模原市は大変なことになりそうだ。
郊外＋地方で工場誘致の競争は熾烈になるな。

セントラル自動車：撤退、政令市昇格に打撃　相模原市長、説明受ける　／神奈川
10月24日14時1分配信 毎日新聞


　相模原市大山町の本社・工場の宮城県移転を決めたトヨタ自動車の生産子会社「セントラル自動車」の石井完治社長は２３日、同市の加山俊夫市長に経緯を説明した。年間約３億円を納税する市内大手企業の突然の撤退は、３年後に政令指定都市昇格を目指す市にとって大きな衝撃となった。
　同社は６０年に大山工業団地に進出。従業員約１８００人が働き、市内に関連・取引企業も多い。カローラを年間１２万台生産しているが、工場が老朽化。生産ライン新設には敷地（９ヘクタール）が狭く、移転を決めた。２０１０年から新工場での操業を始め、１２年ごろまでに相模原撤退を完了する。
　移転に伴い、従業員の家族約４０００人も転出するとみられ、政令市を目指す市にとって冷や水を浴びせられた格好だ。石井社長は「今のままでは工場は成り立たなくなる」と説明。加山市長は「工場跡地は市の発展と雇用促進に利するようにお願いしたい」と強く要請した。市は跡地は引き続き工業専用地域として利用し、新規に工場誘致を図ることにしている。【

[1019: 匿名さん]

有名な話だが
八王子市はマンション建築に規制をかけ
工場用地の確保に努めているらしい。
郊外はベッドタウンから脱却して、
自立への道を模索し始めているが、
強力なライバルは地価、人件費が安い郊外になる。
郊外の地価下落は歯止めがかからなくなる可能性が高い。

[1020: 匿名さん]

郊外は将来的に都心部とは無縁の世界になる。
完全に自立した世界になり、地方と同じ土俵に上がるようになる。
郊外のメリットは人口が多いこと
デメリットは賃金、地価が高いこと
国内の工場誘致競争はますます熾烈になる・・・・

[1021: 匿名さん]

生産性が低い都心部の中小企業の淘汰が進み、
そこがマンション化して行き、
東京はしたいにコンパクトで効率的な国際都市に生まれ変わる。

一方、町工場系は郊外に立地する大規模工場に吸収されつつ、
郊外の大規模工場は地方との競争に直面する。

コンパクト化、効率化が進む都心部の地価は上昇するが、
地方との競争に曝される郊外の地価はしだいに地方レベルに近づく。

知的レベルが高い層が居住する都心部との区分けはより鮮明となる。
都心部の周辺、県境外周区は都心部居住者を支えるサービス業に
従事する労働者の賃貸エリアとなって行く。

[1022: 土地勘無しさん]

その他の生活必要費差し引いた後の圧倒的大部分を占める
（であろう）不動産投資に対しての考察が足りない人が
多すぎる気がするなぁ。「住処」であると同時に、人生最大級の
投資であることも事実。ブランドバッグとは桁が違いよ
（比べる人はいないだろうけど）

少なくともも、上がる上がると言い張っている
人には、本当に怖いくらいの危うさを感じるのを禁じえないよ。

[1023: 匿名]

>>1021
知的レベルというか人間性低過ぎ。
なんかこの人怖いよ。

[1024: 匿名さん]

都心と郊外でおこっている格差と同じことが、
世界レベルで言えば金融の先進国と、
日本のようなそれ以外の国の間に起きている。

はっきり言えばこれは、能力云々では全然なく、
ルールを作る胴元側にいるか、
ルールに従って金払って参加するお客さん側にいるかという話。

ものづくりや工場が日本に帰ってきたところで、
それは中国や後進国の生活水準の上昇とあわせて、
日本の水準が下落していつか鞘よせしていくだけの話。

世界のなかで日本の不動産を買うことは、
日本の中で郊外や僻地を買うのと同じだということを認識しないと。

[1025: 匿名さん]

>>1023
本人は意図してないんだろうけど、フリッツラングの映画メトロポリスの時代の感性そのまんまだからなー。
資本主義vs共産主義。
コテコテの20世紀的パラダイム引きずってるのがコワイ。
というかここまでステレオタイプだと興味深い。

[1026: 匿名さん]

>>1024
その次に来るであろう分散投資の話はもういいです（笑

[1027: 匿名さん]

将来的に
都心部居住は
一種のステータス化して行く可能性が高い。
東京に住みつつ、県境外周区で賃貸＋独身のままで終わる人が数多く
出てくる。退職後は地方なり郊外に家を持つ？
それとも地方、郊外の老人向けの賃貸ホーム？
お金がある人はすれなりに使い、
無い人は無いなりの工夫がある。

[1028: 匿名さん]

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

[1029: 匿名さん]

>1028
947、864のコピペはもういいよ。。。

[1030: 匿名さん]

いやな話が多いが、
これが現実世界。
>>1024さんが言うことは
ある意味正しいが、
日本は団塊の世代の引退を契機に、
労働力過多の互助会型社会から脱却できると期待したいね。

自然淘汰、集中集積、生産性の向上。

[1031: 匿名さん]

金融に組み込まれた日本の不動産市場は‥
　今、自ら進んで住宅を購入しようとする人は一体、米国にどのくらいいるのだろうか。需給の関係が完全に崩れてしまった米国の住宅価格は、まだ相当程度下がるのは確実とわたしは見ている。日を追うごとに、その損失が巨大化していくことになるだろう。

　欧州中央銀行（ECB）と米連邦準備制度理事会(FRB）は異例の協調行動により、あわせて20兆近い資金提供が株式市場に対して行われているものの、問題の本格化はむしろこれからだ。サブプライムローンそのものの影響がたとえ限定的であるとしても、一家庭としての問題はなんら解決していない。住宅の資産性が保てなくなってしまったら、現在の米国では、いったい何を資産の裏づけとすることができるのだろうか。

　既に、米国には産業の競争力がない。実体のない資本主義経済に成り下がってしまっている。モノをつくる能力ではなく、高下駄を履いてモノを買う能力があるだけだ。

　基軸通貨であることや軍事力を裏づけとして、赤字を垂れ流しても許される状況にあったがゆえに、経済でも世界を主導してきたが、実体がないのだから壊れ始めたら早いはず。しばらく立ち直ることはできないだろう。GDPで最大比率を占める金融業・不動産業がだめになってしまったら、米国はどう立ち直ることができるのだろうか。

　ちなみにサブプライムローンの延滞率が高いのは、イリノイ州、オハイオ州、ミシガン州など、自動車産業への依存度が高い地域となっている。

　ご存知の通り、日本の不動産市場も金融の世界に組み込まれ始めている。REIT（不動産投資信託）市場は、規模では後発の英国やドイツにあっという間に追い抜かれたが、これが国内、とりわけ都市部に与えたインパクトは大きかった。新築マンション市場がここ数年、すさまじい勢いで値上がりしたのは、REIT・ファンドの旺盛な投資意欲に引っ張られたため。その新築マンション市場は今年後半から来年前半、在庫処分セールで調整を迎えることが必至なのだ。

　新築マンションの新価格・新々価格について行かなかった、あるいはついて行けなかったともいえる日本の住宅購入者は、結果的に健全だったというべきだろう。おかげで日本の住宅市場においては、とりあえずバブルは回避されたのだ。

　住宅という、安心感や落ちつき、安らぎの元となる器を、わざわざ世界の過剰流動性にさらす必要もない。都市部の新築マンションを買う場合、資産性がどうしても気になるものだが、住まいの第一義は本来、資産性という言葉には存在しないはずだ。

　資産性に過度に気を取られると、その絶対性を見失うことが多い。幸せなマイホーム購入の、唯一確かだといえる絶対的な羅針盤となるのは、住まいを手に入れる強い動機としての「夢」や「希望」や「目標」なのだ。それは、経済動向や金利や仕組みの中にあるのではない。一人ひとりの個性ある人生の中にのみ、あるものだろう。

[1032: 匿名さん]

>1031
さくら事務所コラムのコピペはもういいよ。。。

[1033: 匿名さん]

新築マンションよりも、
チャレンジ価格の中古マンションを
在庫処分セール価格にして欲しいものだ。

[1034: 匿名はん]

>1033
おっしゃるとおり。
芝浦アイランドなどはいいとこ坪200万だね。
つまり買値と同じ程度。
6900万を1億以上で売りだしても結局7000万程度でしか買わないと思う。

[1035: 匿名さん]

チャレンジ売り出し価格だけ見て、
それが現在の中古売買の相場なんだと
思い込む人が多過ぎますね。

[1036: 匿名さん]

>>1034
それが結論にしても事実誤認が甚だしいな。
グローヴ、ケープで物件平均坪単価が２２０万〜２６０万
階と方位で坪単価に数十万円の開きはある。

不動産のフェアバリューは、株価の理論値とは違う。
そこまで流動性の高い市場で価格が定めれれるわけではない。

飲み屋の愚痴レベルの話というのはこういうことを言う。
価値観は人それぞれ。
赤坂パークコート、ザ・タワーが平均坪単価３５０万に
なれば芝浦アイランドケープも２００万かもしれない。
すべては一定の需給の相対枠の中で決まる。

市場というのは廉価で突出すれば裁定者が現れる。
うまい話ににはみんな群がる。バーゲンセールは朝から
並んでも専門業者が横入りするのが現実だよ。

エンドに売るのが一番手間隙かかる。
結局資金力のあるものが大量買いするだけだ。
抽選というシステムは中古にはないことを忘れないことだ。

[1037: 匿名はん]

＞1036
ケープの価格表もってるもんで。
投資用にほしかったけど抽選でNG。
200万も250万もそんなに変わらんよ、このレベルの物件は。
そんなにリキんでつっこんでるとハゲるよ。
気楽に。

[1038: 匿名さん]

>>1031

さくら事務所ももうすこし作文がうまかったら
商売も上手なのだが,このままでは伝わらないよ
山田ズーニーさんを顧問にして添削してもらうといいな。

[1039: 匿名さん]

まあ芝浦が坪200万に下がることはねーだろうーな。。。

[1040: 匿名さん]

>>1036 が結局何を言いたいのか良く分からん。これこそ飲み屋の愚痴だよなｗ　もっと日本語の勉強してから出直して来い。

[1041: 匿名さん]

そういう主旨のことをいっていない。このレベルというのなら
買えばよかったんだよ。私は４倍でも、裏から手をまわさないと
買えなかったよ。
＞200万も250万もそんなに変わらんよ、このレベルの物件は。
そういう傲慢さ大雑把さがよくないよ。

心配しなくても禿げはもう手遅れだ。
チ　ビ・デ　ブ・ハ　ゲ３つそろえると知性ややさしさが逆に光ったりするものだよ。