23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[981: 元祖匿名はん]

デベの横暴な高値付けは織り込めない。織り込めなかったというだけ。
本質的には今の事態は上がるも下がるも関係ない。論点がずれてる。

[982: 匿名さん]

>>981
戸建てはどうです？千葉ニュータウン、港北ニュータウン
戸建てはまだまだ底値。マンション狭隘不人気⇒通勤１時間圏
戸建て　キターーッ！！！・・・ってなりませんかねぇ
子供がお腹で大きくなれば婦人科にいくように、借家で大きくなれば
不動産屋に行かざるを得ないでしょ？

[983: ビギナーさん]

959

世界株式や、資源、REITに分散投資しながら、賃貸に住むのと、
自宅の不動産一点ガケと、どちらが博打打ちかは自明の理。
（一点賭け、しかも不動産、しかも日本！）

それが分からないとしたら、多分、日常生活でも著しく客観性がない可能性すらある。

[984: 匿名さん]

子供作らないｏｒ⇒少子化進行⇒マンション需要縮退⇒都心で楽々購入

こりゃいくらなんでも戦略としてセコイ

離婚して養育費不払い⇒給料差し押さえ⇒ローン滞納⇒持家売却⇒賃貸
というケースは最悪だが

子育てに限るなら郊外の広い賃貸（団塊世代の住んだ戸建て）という
選択肢もあるのだが、５５歳まで住んで老後にむけて都心？（でなくても
いいけど）マンションに住替えってのはアリかな？

正直、退職金で家買うバ・カはもういない。となればどこかで
住いは押さえていたい。
下がる論者は案外地方の実家が大地主だったりしないか？

[985: 匿名さん]

×子供作らないｏｒ
○子供作らないｏｒ離婚して独身に返り咲く

[986: 匿名さん]

>>983
独身確率・・・82％
　小梨確率・・・12％
　　既婚でＤＶである確率・・５％
　　　実家に跡を継ぐ家がある確率・・１％

[987: 購入検討中さん]

ある「上がる派」の思考（？）回路

基本方針：
日本の不動産が、世界中のあらゆる資産の中で抜群の上昇を見せる。
しかも自分の住んでるエリアの居住用不動産がまさにそれだと確信している。

各論：
不動産価格が上がる。もう一生買えなくなる。

不動産が唯一の投資対象。不動産を買わない場合は自動的に預貯金。
金利上昇を信じているが、一方で、不動産を買わなかったら、頭金は増えていかない。
勿論、福利で増えて行ったりはしない。逆に世の中はインフレなので、頭金はどんどん減価する。
方やで、自分の買った（万一買わなかった場合は買いそびれた）物件は都合よく爆騰。

投信や、REITへの分散投資なんか投機家の博打にすぎない。
勿論、リスク調整後のリターン、および絶対リターンは東京の居住用不動産に大きく劣る。
分散投資は、結果として多分ネガティブなリターン。（値が下がって、損をする）
自宅用不動産一点賭けがより安全。勝利の方程式。わはは。

賃貸に回せば、必ず店子が入る。そして、利回りは、その他の資産への投資の場合を大きく上回る。
賃貸でゼロでなければ、所有物件自体の減価は全く関係ない。

時間が味方してくれる
（全く意味不明。完全に不動産価格インフレが大前提になっているコメントとしかとれない）

下がる場合？そんなん知らん。考えてもしょうがない。

[988: ご近所さん]

987

ご苦労さん

さもありそうだから怖いね。

俺も時々、こういう有り得ない状況を信じてしまいそうになる瞬間が
ないとは言えないがね。

[989: 匿名さん]

既婚でＤＶである確率
でいいの？
EDじゃなくて？

[990: 物件比較中さん]

まぁ、

多くの人が、

無知と怠惰を根本原因として、
更に

周りも、そうしている
熱心でいい人らしい営業マンがお勧めしている
自分の両親や相方の親御さんからの無言のプレッシャーもあり
賃貸にいまいちいい物件がないという決定打の理由を背景に

過大なリスクをとってまで、
全く魅力的でないリターン特性の資産の一点買いに走ってしまう。

高度成長時代は結果オーライであったが、
今は全く状況が異なるのに、昔の成功体験にしがみつく人が後を絶たない。

大当たりもあるかもしれない。
しかし、それは過大なリスクテイクの裏側でしかない。

[991: 匿名さん]

>990

ボヤキにしか聞こえませんな。

[992: 匿名さん]

住宅を買うには二つの側面があるでしょ（ローン組む場合）

レバレッジと
投資

十分純資産があるひとが（キャッシュで買えるひとが敢えて借り入れおこして、安い物件--下げ相場で）不動産を買って実質的に他の資産への投資資金にするのなら悪くないと思う。つまりレバレッジ部分は廉価で魅力的。

しかしそれとセットの東京の不動産への投資はノーサンキューだな。

一方で上げ相場で、既にあがっちまった物件をネット資産大赤の過剰なレバレッジで買うのは自殺行為に近い。

その辺を分かってやってればいいけど。

今日、久々に城南区版住宅情報見て思った以上に相場が軟化してたので余計にそう思ったよ。

[993: 匿名さん]

結局あらゆる要素は価格に織り込まれてるのに、いろいろ考えるだけ損じゃありません？

[994: 匿名はん]

長期ではほぼ織り込まれるが短期では市場も大いに誤るよ。
特に日本の不動産なんて、情報の共有化が非常にお粗末だから。

取引事例データの共有化は、これでも幾分進んだが、他の
国に比べてまだまだ。しかもこの国の人間の投資教育水準の
低さは正に恥ずべき水準。


考えて損なんてことはなくて、
考えたら、損したことに気付いちゃうからいやなんでしょ。（わら）

[995: ご近所さん]

それでも俺は自己居住用買ってるが、

自己居住用物件価格の7割程度の資産が別にある。
運用能力も、まぁ、ある。

これでもダメ？

[996: 441]

過大なリスクをとってまで、
全く魅力的でないリターン特性の資産の一点買いに走ってしまう。

過大なリスクって、何？過大なリスクに対して銀行は金を貸す？
株に投資をする人に融資しない銀行は＊＊？
不動産は、ハイリスクローリターン商品であることは証明されている？
へえ


基本方針：
日本の不動産が、世界中のあらゆる資産の中で抜群の上昇を見せる。
しかも自分の住んでるエリアの居住用不動産がまさにそれだと確信している。

誰の方針？そんな人いたっけ。ここに。

[997: 匿名はん]

>過大なリスクに対して銀行は金を貸す？

貸すに決まってるじゃない。
だから、バブル後に自殺者まで出たんじゃないかい。

懲りない人達は沢山いるけどね。
頭の良い人達は同じ過ちは犯さないから、形をかえて、違うように見えるようにやってるけど、中身は同じ。

[998: 441]

その自殺者を平均に議論するのは間違いだってことを言いたい。

まあ資産ポートフォリオの選択議論はファイナンス理論の結論としては個々人の選好に依存するということなので、議論してもしょうがないという結論になるので、もうやめませんか、というのが本音です。

[999: 近所をよく知る人]

日本の不動産が世界一のおよい投資と考える人--
ほとんど皆そうでしょ。
自覚はないと思うけど。行動から帰納される大前提はそうならざるを得ない。

まず、日本の銀行にリスクをプライシングする能力はゼロですよ。
だから、レバレッジ部分はおいしいという人が結構いるんでしょ。

それから、銀行が見てるのは、不動産の担保能力というよりも、
借金を返す債務者のコミットメント具合でしょ。日本人にとって
自宅の借金を万歳しちゃうのは赤っ恥だからね。

株を買う人には、証券会社が信用取引という形で
クレジットをつけるよね。

でも、普通はある程度金のあるやつがやるんだよ。
買い入れる資産を担保に借金して買うのは、
LBOだよ。

今、子供が生まれて、その子が成人する時に
渡してやるための資産の種銭が1億あったとする。

その金をどう投資する？

赤坂の1億のマンションに全てつぎ込むか、
世界の株・債券・商品・証券化された不動産などに分散投資するか？

[1000: 匿名さん]

>>997

998の意見に激しく同意。

議論・記述内容事態がおかしな方向に向かっている。
スレも1000に達するので、このスレは暫く休憩か閉鎖した方が良い。

[1001: 社宅住まいさん]

個々人の選好に依存する？

分かってないね。それは単一の最適リスクリターンフロンティア上の話だよ。
そういうレベルじゃなくて。
単一フロンティア上のどの点を選ぶかじゃなくて
投資フロンティア自体が違うんですよ。

単純なポートフォリオ理論の分散効果だけで明確な差が出る。

一点買い
不動産
日本

これ以上強力なリスクテイクはないよ。
世界中のあらゆるアセットクラスからどういう理屈で
この強烈な超ド級の集中リスクテイクになるのか
誰も説明できないだろう。

これに対して、
分散ポート
他アセットクラス
多国籍・他通貨

もし、こういったポートで日本不動産一件投資と同じ量の
リスクをとったら（そんな大きなリスクなかなかとれないと思うけど）
リターンははるかに分散ポートが上回る。

投資の本の第一章の最初の10ページに必ず書いてあるレベルだろ。

もうあほらしいからやめた。
今日は特にレベル低い。

[1002: 441]

>>999
だからそれは個人個人で違うんだよ。絶対的な回答は無いの。もういいよそれ。

[1003: 441]

>>1001
君だけ四次元空間に行って下さい。さようなら。

[1004: 購入検討中さん]

http://nsk-network.co.jp/070721.html

むむ難しくてよく分からんが、

明らかに
998=1000=何も分かってない（俺と同レベルかそれ以下）だろ？

[1005: 購入検討中さん]

999

本当に分かってないね。
世界にポートフォリオ理論が出てから、50年くらい経つと思うが、
未だにその恩恵に預かれない人が多いんだね。

二極化とはよく言ったね。正に無知と怠惰が分水嶺だね。

[1006: 441]

>>1004
その君がリンクしてくれたものの結論を見なさいよちゃんと。

[1007: 匿名さん]

>>989
あんたＥＤなんか、バ■アグラで簡単に治療できるわよ。
スリむけるまでできちゃうんだから。
・・・そういえばうちにまだ一錠あったんじゃないかしらね。
それに比べて「持ち家否定症」はＤＶ。一個位が上なの。　

まぁいいけど
ＤＶ（ドメスティックバイオレンス）のケース

「ねぇ、あなた。そろそろケメ子も小学生５年生よ。スネ雄ももう
幼稚園だし、マンション買いましょうよ」
「＊＊ヤロウ！！トレード中は話しかけるって言っただろっ！」
びゆー・・と音をたてて飛んでくるガラスの灰皿。
「マンコミの２３区板読んだら、下がる論の人の話はむずかしくて
私、やっぱり不安になってきたの。」
「貴様、俺の言うことになっとく出来ないんだな。
これでもくらえっ！」
飛んでくる１ｋｇの金塊が鈍い音をたてて木造アパートの壁を突き破る。
「あなた、お願いだから・・暴力はやめて」

「トレード中は静かにしろって言ってあるだろう。次にマンション買おうなんて
言ったら。原油をぶちまけるぞ。」
「あなたこんなものばかり買い込んで、ケメ子の学資はどうするつもり。」
「うるせぇ！・・あっホントに撒いちまった。くせぇなぁ・・あついけね
さっきの灰皿から火のついたタバコが・・・」


これよりずっとましなのが

ＡＶね。これもＤＶＤだからＤＶではあるけど・・・

ようするに奥さんいらない。子供もいらない。左手とティッシュで
幸せになれる人。マンションも買わずにすむ。家は親と同居。

[1008: 匿名さん]

９８９が悪いんだぞ。下半身の話題にふりむけるんだから。
ところで、トヨタ下がってきたじゃないか。今週末６０００円割れしたら
キミらも少し見直してあげるよ。

[1009: 匿名さん]

分散ポートフォリオ理論とやらの恩恵にあずかっている人が持ち家ぐらい何故買えないんだよ。いや、「買わない。」んだったか。どっちでもいいけど。
現実に背を向け、少ない資金が複利効果で増える「はず」の「理論上の」未来を夢見ているだけなの？
資産に対するスタンスは441氏の通り人それぞれ。押し付けられる筋合いはないね。

[1010: 匿名さん]

車買えば駐車場いるよね。奥さんもらえば家がいる。

車大事にする人は屋根付き駐車場。奥さん大事にする人は
持ち家ってことなんじゃないかね。

家買って転勤するってのがうちの会社のジンクスだが、
夫婦仲をやり直そうと家買うと
大抵は悪いほうにすすむみたいだ。

持ち家は愛情。
投資は家族と奥さんにむけてなさってくださいね。

お金でなく「感謝の気持ち」を言葉と行動で示す。
そうですよね？

資産価値って転売価格−ローン残高だからしょせん庶民の
マイホームは最初からゼロに近い。
結婚のときは、デビアス社の陰謀にのせられて原価１万円も
しない炭素の結晶を給料の何ヶ月か分で買ってませんか？
ブランドバッグとかいっぱいあげてません？

あげてない？そうか　あんた投資回収ばかり考えすぎ。
低利回りでも長期安定が結婚生活であり就職であり・・・
あっ聞いてないな。

[1011: 匿名さん]

下げ下げ論者さん。あなた、今幸せですか？

森永卓郎の決めゼリフ
http://www.rivo.mediatti.net/~morinaga/rireki.html
「サラリーマンにとって最大の不良債権は、住宅ローンと奥さんと子供」
本気でそう考えるようになったら終り。

賃貸が、購入より得かどうかでなく、購入することで家族が幸せに
ならるかどうかで考えるべきだ。

自分が自身がないから買わないというのと、下がるから結果的に
経済的責任を感じるから・・・
というのは逃げ口上。

無責任な俺様は、
「いいか、いざとなったら家を売ってお前も働けよ」

といってから今のマンション買った。
もう３年になるが、カミサンの思いをかなえてやって自分も満足だ。
結果的に底値はあとからわかった。

いざとなったら一緒に地獄の底までおちる覚悟が夫婦には必要。


　
　
いっけねぇ。価格スレだってのに余計な話しちまった（＾＾；

[1012: 匿名さん]

会話調ではなくて、
飲み屋の愚痴調が出るようになったか。

[1013: 匿名さん]

買い時を待てる人って、


・すでに家を持っている
・ローンを当てにしなくても大丈夫
・年齢を気にしなくても、ローンが組める

というような人なんじゃないの？
何十年もローンを払わなければ買えない人は、買い時も選べない。


ちなみ私は、不安定な職業なんで、ローンを組みづらい人。
いざとなれば、実家があるのでぜんぜん焦っていない。

[1014: 441]

資産を日本だけでなく世界に分散させろ、という意見は正しいけど、
日本で自宅用不動産を絶対買うな、という意見には全く結びつかないんだけどね本来。自宅用不動産を買う人なんざ、資産が全てそれだ、という思い込みも激しいし、議論にならない。

どのStageにいるのかね。そりゃ手持ち資金が500万で、給与が年間500万です、みたいな人は、東京23区に家は買えないでしょ。それこそ中国株でも買わないと、どうしようもない。でもバブル崩壊には気をつけよう。

[1015: 匿名さん]

>>983の
タイプ４の人発見↑


ちなみに飲み屋の愚痴でなくのろけと言ってくれｗ

[1016: 匿名さん]

１０１５＞１０１３

>>441さん

そうなんだよね。今ローン金利安いからローンなんてぜんぜん負担じゃ
ないよね。正直、私一度家売って社宅に入ったけど、不本意な住宅に
住んでいるときのほうが家にいる時間が短かった。
思い返せばバーとギャンブルに金つぎ込んでいたね。

今は、セラー買って家で飲んでる。結果安上がり。
東京で家が近いと家で過ごす時間が長い。
家が遠いと結局一人で街で過ごす時間が長くなりカネを使うね。
今は友人や家族以外で街で一人で過ごすことが少なくなった。

投資は順序の問題。２００４年買った知り合いで家をかうのに汲々な
人は少ないよ。

[1017: 匿名さん]

多分俺たちは若い独身者を相手に無駄な投資論議をしてきたみたいだな。

[1018: 匿名さん]

郊外は
工場移転にともなう凋落リスク高いよな。
相模原市は大変なことになりそうだ。
郊外＋地方で工場誘致の競争は熾烈になるな。

セントラル自動車：撤退、政令市昇格に打撃　相模原市長、説明受ける　／神奈川
10月24日14時1分配信 毎日新聞


　相模原市大山町の本社・工場の宮城県移転を決めたトヨタ自動車の生産子会社「セントラル自動車」の石井完治社長は２３日、同市の加山俊夫市長に経緯を説明した。年間約３億円を納税する市内大手企業の突然の撤退は、３年後に政令指定都市昇格を目指す市にとって大きな衝撃となった。
　同社は６０年に大山工業団地に進出。従業員約１８００人が働き、市内に関連・取引企業も多い。カローラを年間１２万台生産しているが、工場が老朽化。生産ライン新設には敷地（９ヘクタール）が狭く、移転を決めた。２０１０年から新工場での操業を始め、１２年ごろまでに相模原撤退を完了する。
　移転に伴い、従業員の家族約４０００人も転出するとみられ、政令市を目指す市にとって冷や水を浴びせられた格好だ。石井社長は「今のままでは工場は成り立たなくなる」と説明。加山市長は「工場跡地は市の発展と雇用促進に利するようにお願いしたい」と強く要請した。市は跡地は引き続き工業専用地域として利用し、新規に工場誘致を図ることにしている。【

[1019: 匿名さん]

有名な話だが
八王子市はマンション建築に規制をかけ
工場用地の確保に努めているらしい。
郊外はベッドタウンから脱却して、
自立への道を模索し始めているが、
強力なライバルは地価、人件費が安い郊外になる。
郊外の地価下落は歯止めがかからなくなる可能性が高い。

[1020: 匿名さん]

郊外は将来的に都心部とは無縁の世界になる。
完全に自立した世界になり、地方と同じ土俵に上がるようになる。
郊外のメリットは人口が多いこと
デメリットは賃金、地価が高いこと
国内の工場誘致競争はますます熾烈になる・・・・

[1021: 匿名さん]

生産性が低い都心部の中小企業の淘汰が進み、
そこがマンション化して行き、
東京はしたいにコンパクトで効率的な国際都市に生まれ変わる。

一方、町工場系は郊外に立地する大規模工場に吸収されつつ、
郊外の大規模工場は地方との競争に直面する。

コンパクト化、効率化が進む都心部の地価は上昇するが、
地方との競争に曝される郊外の地価はしだいに地方レベルに近づく。

知的レベルが高い層が居住する都心部との区分けはより鮮明となる。
都心部の周辺、県境外周区は都心部居住者を支えるサービス業に
従事する労働者の賃貸エリアとなって行く。

[1022: 土地勘無しさん]

その他の生活必要費差し引いた後の圧倒的大部分を占める
（であろう）不動産投資に対しての考察が足りない人が
多すぎる気がするなぁ。「住処」であると同時に、人生最大級の
投資であることも事実。ブランドバッグとは桁が違いよ
（比べる人はいないだろうけど）

少なくともも、上がる上がると言い張っている
人には、本当に怖いくらいの危うさを感じるのを禁じえないよ。

[1023: 匿名]

>>1021
知的レベルというか人間性低過ぎ。
なんかこの人怖いよ。

[1024: 匿名さん]

都心と郊外でおこっている格差と同じことが、
世界レベルで言えば金融の先進国と、
日本のようなそれ以外の国の間に起きている。

はっきり言えばこれは、能力云々では全然なく、
ルールを作る胴元側にいるか、
ルールに従って金払って参加するお客さん側にいるかという話。

ものづくりや工場が日本に帰ってきたところで、
それは中国や後進国の生活水準の上昇とあわせて、
日本の水準が下落していつか鞘よせしていくだけの話。

世界のなかで日本の不動産を買うことは、
日本の中で郊外や僻地を買うのと同じだということを認識しないと。

[1025: 匿名さん]

>>1023
本人は意図してないんだろうけど、フリッツラングの映画メトロポリスの時代の感性そのまんまだからなー。
資本主義vs共産主義。
コテコテの20世紀的パラダイム引きずってるのがコワイ。
というかここまでステレオタイプだと興味深い。

[1026: 匿名さん]

>>1024
その次に来るであろう分散投資の話はもういいです（笑

[1027: 匿名さん]

将来的に
都心部居住は
一種のステータス化して行く可能性が高い。
東京に住みつつ、県境外周区で賃貸＋独身のままで終わる人が数多く
出てくる。退職後は地方なり郊外に家を持つ？
それとも地方、郊外の老人向けの賃貸ホーム？
お金がある人はすれなりに使い、
無い人は無いなりの工夫がある。

[1028: 匿名さん]

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

[1029: 匿名さん]

>1028
947、864のコピペはもういいよ。。。

[1030: 匿名さん]

いやな話が多いが、
これが現実世界。
>>1024さんが言うことは
ある意味正しいが、
日本は団塊の世代の引退を契機に、
労働力過多の互助会型社会から脱却できると期待したいね。

自然淘汰、集中集積、生産性の向上。

[1031: 匿名さん]

金融に組み込まれた日本の不動産市場は‥
　今、自ら進んで住宅を購入しようとする人は一体、米国にどのくらいいるのだろうか。需給の関係が完全に崩れてしまった米国の住宅価格は、まだ相当程度下がるのは確実とわたしは見ている。日を追うごとに、その損失が巨大化していくことになるだろう。

　欧州中央銀行（ECB）と米連邦準備制度理事会(FRB）は異例の協調行動により、あわせて20兆近い資金提供が株式市場に対して行われているものの、問題の本格化はむしろこれからだ。サブプライムローンそのものの影響がたとえ限定的であるとしても、一家庭としての問題はなんら解決していない。住宅の資産性が保てなくなってしまったら、現在の米国では、いったい何を資産の裏づけとすることができるのだろうか。

　既に、米国には産業の競争力がない。実体のない資本主義経済に成り下がってしまっている。モノをつくる能力ではなく、高下駄を履いてモノを買う能力があるだけだ。

　基軸通貨であることや軍事力を裏づけとして、赤字を垂れ流しても許される状況にあったがゆえに、経済でも世界を主導してきたが、実体がないのだから壊れ始めたら早いはず。しばらく立ち直ることはできないだろう。GDPで最大比率を占める金融業・不動産業がだめになってしまったら、米国はどう立ち直ることができるのだろうか。

　ちなみにサブプライムローンの延滞率が高いのは、イリノイ州、オハイオ州、ミシガン州など、自動車産業への依存度が高い地域となっている。

　ご存知の通り、日本の不動産市場も金融の世界に組み込まれ始めている。REIT（不動産投資信託）市場は、規模では後発の英国やドイツにあっという間に追い抜かれたが、これが国内、とりわけ都市部に与えたインパクトは大きかった。新築マンション市場がここ数年、すさまじい勢いで値上がりしたのは、REIT・ファンドの旺盛な投資意欲に引っ張られたため。その新築マンション市場は今年後半から来年前半、在庫処分セールで調整を迎えることが必至なのだ。

　新築マンションの新価格・新々価格について行かなかった、あるいはついて行けなかったともいえる日本の住宅購入者は、結果的に健全だったというべきだろう。おかげで日本の住宅市場においては、とりあえずバブルは回避されたのだ。

　住宅という、安心感や落ちつき、安らぎの元となる器を、わざわざ世界の過剰流動性にさらす必要もない。都市部の新築マンションを買う場合、資産性がどうしても気になるものだが、住まいの第一義は本来、資産性という言葉には存在しないはずだ。

　資産性に過度に気を取られると、その絶対性を見失うことが多い。幸せなマイホーム購入の、唯一確かだといえる絶対的な羅針盤となるのは、住まいを手に入れる強い動機としての「夢」や「希望」や「目標」なのだ。それは、経済動向や金利や仕組みの中にあるのではない。一人ひとりの個性ある人生の中にのみ、あるものだろう。

[1032: 匿名さん]

>1031
さくら事務所コラムのコピペはもういいよ。。。

[1033: 匿名さん]

新築マンションよりも、
チャレンジ価格の中古マンションを
在庫処分セール価格にして欲しいものだ。

[1034: 匿名はん]

>1033
おっしゃるとおり。
芝浦アイランドなどはいいとこ坪200万だね。
つまり買値と同じ程度。
6900万を1億以上で売りだしても結局7000万程度でしか買わないと思う。

[1035: 匿名さん]

チャレンジ売り出し価格だけ見て、
それが現在の中古売買の相場なんだと
思い込む人が多過ぎますね。

[1036: 匿名さん]

>>1034
それが結論にしても事実誤認が甚だしいな。
グローヴ、ケープで物件平均坪単価が２２０万〜２６０万
階と方位で坪単価に数十万円の開きはある。

不動産のフェアバリューは、株価の理論値とは違う。
そこまで流動性の高い市場で価格が定めれれるわけではない。

飲み屋の愚痴レベルの話というのはこういうことを言う。
価値観は人それぞれ。
赤坂パークコート、ザ・タワーが平均坪単価３５０万に
なれば芝浦アイランドケープも２００万かもしれない。
すべては一定の需給の相対枠の中で決まる。

市場というのは廉価で突出すれば裁定者が現れる。
うまい話ににはみんな群がる。バーゲンセールは朝から
並んでも専門業者が横入りするのが現実だよ。

エンドに売るのが一番手間隙かかる。
結局資金力のあるものが大量買いするだけだ。
抽選というシステムは中古にはないことを忘れないことだ。

[1037: 匿名はん]

＞1036
ケープの価格表もってるもんで。
投資用にほしかったけど抽選でNG。
200万も250万もそんなに変わらんよ、このレベルの物件は。
そんなにリキんでつっこんでるとハゲるよ。
気楽に。

[1038: 匿名さん]

>>1031

さくら事務所ももうすこし作文がうまかったら
商売も上手なのだが,このままでは伝わらないよ
山田ズーニーさんを顧問にして添削してもらうといいな。

[1039: 匿名さん]

まあ芝浦が坪200万に下がることはねーだろうーな。。。

[1040: 匿名さん]

>>1036 が結局何を言いたいのか良く分からん。これこそ飲み屋の愚痴だよなｗ　もっと日本語の勉強してから出直して来い。

[1041: 匿名さん]

そういう主旨のことをいっていない。このレベルというのなら
買えばよかったんだよ。私は４倍でも、裏から手をまわさないと
買えなかったよ。
＞200万も250万もそんなに変わらんよ、このレベルの物件は。
そういう傲慢さ大雑把さがよくないよ。

心配しなくても禿げはもう手遅れだ。
チ　ビ・デ　ブ・ハ　ゲ３つそろえると知性ややさしさが逆に光ったりするものだよ。

[1042: 匿名さん]

>>1040
山田ズーニーも知らずに日本語の勉強してこいだって・・・教養のある
方はいうことが違うなぁ

[1043: 匿名はん]

＞1036
赤坂ザタワーを購入予定の層は芝浦の中古は買わないと思うよ。
悪いけど。

[1044: 匿名]

志のある政治家や役人が出てこなければ沈没していくだけ。
小泉さんと小沢さんの良いところを掛け合わせたような？
日本を本当の意味で活性化させ、将来に夢を持ちたいね。

1)まずは800兆円規模のお国の借金を減らしていこう。
　借金減れば日本の格付けも上がり、投資も呼び込める。
　大構造改革で小さな政府、小さな役所、特殊法人や天下りは勿論廃絶。
2)交通インフラ安くし活性化：高速道路無料化、電車・バス・タクシー　　は半額（タクシー基本料高過ぎるから客も来ないし儲からない）
3)国債は大幅減、一時的には大不景気も国債に頼らない国へ大転換。
4)国民年金は集まらないし、若い人はどうせもらえないから社会保険庁
　とともに廃止、今ある財源は公平に分配。
5)道路や公共住宅、箱物への税金投入は無くしていき、外資が稼げる
　車、電機、航空、医療、通信、娯楽、素材、建設設備、プラントの
　強化へ税金使う。MADE IN JAPANのブランド強化
6)所得税を大幅減税し消費を増やす。
7)教育改革し若い世代のレベルを上げよう。
　ゆとり教育は根絶、長期休暇あるのだから土曜授業、生徒は競争、
　教員免許は5年毎に更新し不適格教員の排除・公立教員のレベルアップ
8)人口を増やそう。
　出産費用補助、子育て減税で出生率2.5人以上を目指す。

[1045: 匿名はん]

＞1041
投資用、住居用はともかくケープを購入できただけでも良かったと思うよ。　内廊下の高級感は虎TR,赤坂TRに負けてないし。

何百件も高層タワーを見てると物件、住人のレベルの差はわかりますよ。豊洲、月島あたりにはハリボテ系のタワーがわんさかありますから。
これで1億か？？みたいな。

[1046: 匿名さん]

>>1040
べんきょうしてきたからよんでね

＞それが結論にしても事実誤認が甚だしいな。

そうだとしても　ちょっとおもいちがいもあるね

＞グローヴ、ケープで物件平均坪単価が２２０万〜２６０万

ぐｒ−ぶ（えきから　みえるほう）、けーぷ　（けいむしょみたいなかたちのほう）
では　おねだんもだいぶちがったし

＞階と方位で坪単価に数十万円の開きはある。
うえとしたとでねだんがちがった　ながめのいいへやはたかかった

＞不動産のフェアバリューは、株価の理論値とは違う。
まんしょんのねだんはけいさんしてでるもんじゃないよ

＞そこまで流動性の高い市場で価格が定めれれるわけではない。
まいにちどこでもかえるというものではないよ


＞飲み屋の愚痴レベルの話というのはこういうことを言う。
いまさらいってもはじまらんでしょ　おにいさん

＞価値観は人それぞれ。
たかねでいいというひとだっているんだよ

＞赤坂パークコート、ザ・タワーが平均坪単価３５０万に
＞なれば芝浦アイランドケープも２００万かもしれない。

これからうりだすまんしょんがやすくうるならちゅうこも
やすくなるんだとおもうけそ

＞すべては一定の需給の相対枠の中で決まる。
いろんなところがぜーんぶやすくならないとむりだとおもう

＞市場というのは廉価で突出すれば裁定者が現れる。
とくべつにやすいのは、だれかがかってたかくうるよね

＞うまい話ににはみんな群がる。バーゲンセールは朝から
やすいものかいたいけどいくといつでもさきにだれかがかっちゃう

＞並んでも専門業者が横入りするのが現実だよ。
じょうほうをさきにつかんだものがち

＞エンドに売るのが一番手間隙かかる。
いっぱんのひとはぎんこうがおかねかしてくれないとかえない
ぎんこうのほんしんさはおかねのないひとほどじかんがかかる

＞結局資金力のあるものが大量買いするだけだ。
おとながいされたらぼうらにはまわってこない

＞抽選というシステムは中古にはないことを忘れないことだ。
こうこがあるからちゅうせんでうるけど、そうじゃないとはやおものがち
だから、じっさいちゅうこのたいりょうせーるはしょみんにはいきわたらない。

いいたいことは、ちゅうこはうりてとかいてのかけあいでねだんがきまる
そうばはとうじしゃがつくるということ　つよきのひとがかつ
あせっているひとがまける

ちゅうこそうばはそれだけのはなしだからね

[1047: 匿名さん]

>>1045
買ったのはグローヴ。ケープは遠い。当面売る気はないです。
値段は坪２６０万でしたね。

[1048: 匿名はん]

＞1047
芝浦アイランド、TTT、CMTあたり（ファミリー層にも買えたグレードの高い物件）がここ1年の湾岸物件の相場を左右すると思ってるので安くならないかとの希望も入ってます。　
豊洲、東雲のタワーはすべて見ましたけど所詮江東区なので購入者には悪いですが相場はほどなく下落に向かいます。　（PCTは例外）

[1049: 匿名さん]

中古は安値で出せば複数の客から同時期に買い注文がくる
やってみたらわかる。

[1050: 匿名さん]

中古相場を実際どうやってつかむか教えよう。

業者の査定でなく実際に売りに出して引っ込める人が実際にいる。
別にルール違反ではない。商道徳てきないは疑問符がつくが。

一般媒介だしておもいきり高値で出し
媒介契約のきれる直前にこのへんだなと思う安値で出す。
毎日ファックスが入る。
ローン条項つけなくていい（即金）とかいう客のはほとんど
は業者。もちろん一般の買主もかなりいるよ。

「買い替えがうまくいかなかった」と言って契約期間満了で
断る。相手も大抵は納得する。

売り手に宅建業法のような縛りはない。

買い手はひやかしで来てアホみたいな指値を入れる。
もし買い申し込みが受託されても資金繰りがうまくいかない
と逃げる。これでかなりリアルな相場はつかめる。
仲介業者はいくらでもある。気にせずにやってみればいい。
大抵は買い手の仲介契約など書面でかわしたりはしない。

[1051: 匿名さん]

×商道徳てきないは
○商道徳的には

[1052: 匿名さん]

水曜なのになんで今日は下げ論者が多かったか・・・おそらく仲介で
売りやすい物件が不足しているんだろうな。

[1053: 社宅住まいさん]

もう1000とっくに過ぎたな。

まぁ、結論は出てるけどね。

ケツまくって、逃げて逃げて逃げまくるべき相場。
あと３０年は日の目を見れない。

湾岸は多摩NTどころでないゴーストタウン化必至。

[1054: 元祖匿名はん]

新スレ立てましたので移行お願いします。皆さんお疲れ様でした。

その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/

[1055: 匿名さん]

>>1050
簡単に裏を掻かれるような気が・・

[1056: 匿名さん]

中古の買い手は冷やかしで来るよね。確かに。

だけど買い手は、売りに出た物件くらいは覚えてるので
出したり引っ込めたりしてると、訳あり物件だと思われるよ。

[1057: 匿名さん]

裏をかかれる？別にハナから売る気はないの。
売らされちゃうなんて話にはならないよ。
相場をさぐる手法は実際に、買換え特約の
物件売却で何度も経験してきているよ。
売りたくなければ２ヶ月の契約期間でやめる。
そのかわり買換えもあきらめる。

競りあがりも経験した。先着で決めたけどね。
とにかく、期間を決めて売るけど、限度価格ってのがあるよね。

何度も出すのは訳アリ？そりゃ売る気があるならね。
普通は１０年〜１５年は住むでしょう？

賃貸用を売るときは、欲張らずに売るのがいい。
どうせ利回りで買い叩かれるから、私は古い物件で
長期居住者がいるときは居住者の素性もわかっているから
仲介から売却話をもっていく。
１Ｌ以上なら空室になった時期にリフォームして実需で売る。
まぁ、それぞれ皆さん失敗しながら自分なりの工夫してきている。

[1058: 匿名さん]

不動産売買も最後は人間の信頼関係。代理人に頼む以上は、
相手を信頼して（信頼できる相手を選んで）任せてみる。
大手３社に同時に頼めば一社くらいはいい人材にあたるものだ。
おっちょこちょいと真からズルイ人間との見極めが大事。
素人さんは自分の知識のなさを負い目に感じて妙に仲介を
もちあげてみたり横柄になったりするからダメなんだ。
普通に接して、ずるいこと意に沿わないことを言い出したら
毅然とした態度で言うべきこという。
何を意っていいかわからないなら
「東京都の不動産指導課に文句をいうぞ」とか口からでまかせに
言えば、相手も従う。なるべくお互い腹をわった良い付き合い
ができたほうがいい。若手でなく中堅と付き合うのがいいような
気もする。

[1059: 匿名さん]

あと、自分が住んでる物件売るときは、
査定をとれば普通に近隣の成約事例の価格はわかるよ。
査定根拠を示す必要があるからね。
売らない場合に知りたいときは
①そのマンションの売りがでた際にこまめに下見にいく。
新築時の価格表はあるから坪単価の値上がりはわかる。

「親が越してきたがっている」といって
どの程度の価格まで交渉可能か聞く。その際に
もし近場に住めないなら親と新しい物件に同居も考えているので
自分の部屋をもし買い取るなら業者はいくらで買うか聞いてみる。
同時に担当から過去の成約事例を出させる。

[1060: 匿名さん]

はい、御立派。御立派。

素人さんは以上を参考にしないように。
ケースバイケースですから、自分で勉強して自分の判断で行動しましょう。

[1061: 匿名さん]

>>1060
うるさいスズメだなぁ。
勉強するのに他人の経験は参考にはなるだろうよ。

＞素人さんは以上を参考にしないように。

ぼくが困るから・・ってか？

[1062: 匿名さん]

1060は何を焦っているんだ？
1059の手法なんて中古売却した経験から見ても納得できるし、特にリスクもないと思うけど。

[1063: 入居予定さん]

1058とかの人。

駆引きが好きなんだね。

そんなにうそつかなくても、普段から業者と
細く長く付き合ってれば、正確な情報はもらえるよ。
但し、相手に、ただの素人客じゃないと認識してもらうことも必要だけど。

[1064: 匿名さん]

・・・と業者が申しております。普通の住宅の買換えなら
せいぜい年賀状のやりとりくらいあればマシなほう。
大抵は転職か転勤だ。物件売買経験５回以上ではじめて
そうおうの知己ができる。要はあるていど、信用とカネが
ないと業者も一般客と親しくしても後が続かない。

ひどい奴はいっぱいいたよ。騙すというより腹の探り合い。
「東京都の不動産指導課に電話するぞ」といって相手の
ごり押しを何度あらためさせたことか。
黙っていたら、賃貸保証会社（リプラスさんね）の上に
賃貸管理契約がついてきたりとか・・・まぁわざとらしい
『ミス』をやる仲介はいたよ。
普通に新築買うときだってフタマタかけて買うよね。買わない？
売るほうも抽選をずらすから、買うほうも本命の抽選にあたる
まで当て馬の先着順デ申し込んだ契約締結はできるだけ引き伸ばす。
もう少し安い金利のものの審査お願いしたい・・・とか言う。
先着順だから割高なので、当然こっちの要求は飲むよ。

あと、断りを入れるときは「ごめん。資金目処が急にきつくなって」
でいいんだよ。
こういう世界なんだから相応に知恵つけてやらなくちゃ。

[1065: 匿名さん]

＞賃貸保証会社（リプラスさんね）の上に
賃貸管理契約がついてきたりとか・・・

正確にいうと賃料回収保証会社の上に、賃料回収代行（０．５％の
月額手数料だ）がついてくるという汚さ。
こんなこと頼んでないというとそいつ「賃料回収契約をはずすと
リプラスが使えない」とか抜かすから、ア　ホ抜かせと叱った。
あいてを持ち上げると舐めてくる奴が多いのもこの業界。

＞但し、相手に、ただの素人客じゃないと認識してもらうことも必要だけど。

おっしゃる通り。これをさりげなく表現するのが難しいのだね。

[1066: 匿名さん]

今朝の日経に出てましたが、三井物産と野村不動産が共同で、フランス大使館の敷地脇に、定借５０年で坪８００万以上の高額マンション建てるらしいですね。
２０１０年着工で、価格帯は３億〜５億だそうです。定借でこの値段！広尾ＧＨで味をしめてこれからこういう定借物件が増えてきそうですね。
まだまだ都心人気地域は青天井で上がりそうです。

[1067: 匿名さん]

>>1066
日経はよく観測気球飛ばすから。信用しないほうが良い。