23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[981: 元祖匿名はん]

デベの横暴な高値付けは織り込めない。織り込めなかったというだけ。
本質的には今の事態は上がるも下がるも関係ない。論点がずれてる。

[982: 匿名さん]

>>981
戸建てはどうです？千葉ニュータウン、港北ニュータウン
戸建てはまだまだ底値。マンション狭隘不人気⇒通勤１時間圏
戸建て　キターーッ！！！・・・ってなりませんかねぇ
子供がお腹で大きくなれば婦人科にいくように、借家で大きくなれば
不動産屋に行かざるを得ないでしょ？

[983: ビギナーさん]

959

世界株式や、資源、REITに分散投資しながら、賃貸に住むのと、
自宅の不動産一点ガケと、どちらが博打打ちかは自明の理。
（一点賭け、しかも不動産、しかも日本！）

それが分からないとしたら、多分、日常生活でも著しく客観性がない可能性すらある。

[984: 匿名さん]

子供作らないｏｒ⇒少子化進行⇒マンション需要縮退⇒都心で楽々購入

こりゃいくらなんでも戦略としてセコイ

離婚して養育費不払い⇒給料差し押さえ⇒ローン滞納⇒持家売却⇒賃貸
というケースは最悪だが

子育てに限るなら郊外の広い賃貸（団塊世代の住んだ戸建て）という
選択肢もあるのだが、５５歳まで住んで老後にむけて都心？（でなくても
いいけど）マンションに住替えってのはアリかな？

正直、退職金で家買うバ・カはもういない。となればどこかで
住いは押さえていたい。
下がる論者は案外地方の実家が大地主だったりしないか？

[985: 匿名さん]

×子供作らないｏｒ
○子供作らないｏｒ離婚して独身に返り咲く

[986: 匿名さん]

>>983
独身確率・・・82％
　小梨確率・・・12％
　　既婚でＤＶである確率・・５％
　　　実家に跡を継ぐ家がある確率・・１％

[987: 購入検討中さん]

ある「上がる派」の思考（？）回路

基本方針：
日本の不動産が、世界中のあらゆる資産の中で抜群の上昇を見せる。
しかも自分の住んでるエリアの居住用不動産がまさにそれだと確信している。

各論：
不動産価格が上がる。もう一生買えなくなる。

不動産が唯一の投資対象。不動産を買わない場合は自動的に預貯金。
金利上昇を信じているが、一方で、不動産を買わなかったら、頭金は増えていかない。
勿論、福利で増えて行ったりはしない。逆に世の中はインフレなので、頭金はどんどん減価する。
方やで、自分の買った（万一買わなかった場合は買いそびれた）物件は都合よく爆騰。

投信や、REITへの分散投資なんか投機家の博打にすぎない。
勿論、リスク調整後のリターン、および絶対リターンは東京の居住用不動産に大きく劣る。
分散投資は、結果として多分ネガティブなリターン。（値が下がって、損をする）
自宅用不動産一点賭けがより安全。勝利の方程式。わはは。

賃貸に回せば、必ず店子が入る。そして、利回りは、その他の資産への投資の場合を大きく上回る。
賃貸でゼロでなければ、所有物件自体の減価は全く関係ない。

時間が味方してくれる
（全く意味不明。完全に不動産価格インフレが大前提になっているコメントとしかとれない）

下がる場合？そんなん知らん。考えてもしょうがない。

[988: ご近所さん]

987

ご苦労さん

さもありそうだから怖いね。

俺も時々、こういう有り得ない状況を信じてしまいそうになる瞬間が
ないとは言えないがね。

[989: 匿名さん]

既婚でＤＶである確率
でいいの？
EDじゃなくて？

[990: 物件比較中さん]

まぁ、

多くの人が、

無知と怠惰を根本原因として、
更に

周りも、そうしている
熱心でいい人らしい営業マンがお勧めしている
自分の両親や相方の親御さんからの無言のプレッシャーもあり
賃貸にいまいちいい物件がないという決定打の理由を背景に

過大なリスクをとってまで、
全く魅力的でないリターン特性の資産の一点買いに走ってしまう。

高度成長時代は結果オーライであったが、
今は全く状況が異なるのに、昔の成功体験にしがみつく人が後を絶たない。

大当たりもあるかもしれない。
しかし、それは過大なリスクテイクの裏側でしかない。

[991: 匿名さん]

>990

ボヤキにしか聞こえませんな。

[992: 匿名さん]

住宅を買うには二つの側面があるでしょ（ローン組む場合）

レバレッジと
投資

十分純資産があるひとが（キャッシュで買えるひとが敢えて借り入れおこして、安い物件--下げ相場で）不動産を買って実質的に他の資産への投資資金にするのなら悪くないと思う。つまりレバレッジ部分は廉価で魅力的。

しかしそれとセットの東京の不動産への投資はノーサンキューだな。

一方で上げ相場で、既にあがっちまった物件をネット資産大赤の過剰なレバレッジで買うのは自殺行為に近い。

その辺を分かってやってればいいけど。

今日、久々に城南区版住宅情報見て思った以上に相場が軟化してたので余計にそう思ったよ。

[993: 匿名さん]

結局あらゆる要素は価格に織り込まれてるのに、いろいろ考えるだけ損じゃありません？

[994: 匿名はん]

長期ではほぼ織り込まれるが短期では市場も大いに誤るよ。
特に日本の不動産なんて、情報の共有化が非常にお粗末だから。

取引事例データの共有化は、これでも幾分進んだが、他の
国に比べてまだまだ。しかもこの国の人間の投資教育水準の
低さは正に恥ずべき水準。


考えて損なんてことはなくて、
考えたら、損したことに気付いちゃうからいやなんでしょ。（わら）

[995: ご近所さん]

それでも俺は自己居住用買ってるが、

自己居住用物件価格の7割程度の資産が別にある。
運用能力も、まぁ、ある。

これでもダメ？

[996: 441]

過大なリスクをとってまで、
全く魅力的でないリターン特性の資産の一点買いに走ってしまう。

過大なリスクって、何？過大なリスクに対して銀行は金を貸す？
株に投資をする人に融資しない銀行は＊＊？
不動産は、ハイリスクローリターン商品であることは証明されている？
へえ


基本方針：
日本の不動産が、世界中のあらゆる資産の中で抜群の上昇を見せる。
しかも自分の住んでるエリアの居住用不動産がまさにそれだと確信している。

誰の方針？そんな人いたっけ。ここに。

[997: 匿名はん]

>過大なリスクに対して銀行は金を貸す？

貸すに決まってるじゃない。
だから、バブル後に自殺者まで出たんじゃないかい。

懲りない人達は沢山いるけどね。
頭の良い人達は同じ過ちは犯さないから、形をかえて、違うように見えるようにやってるけど、中身は同じ。

[998: 441]

その自殺者を平均に議論するのは間違いだってことを言いたい。

まあ資産ポートフォリオの選択議論はファイナンス理論の結論としては個々人の選好に依存するということなので、議論してもしょうがないという結論になるので、もうやめませんか、というのが本音です。

[999: 近所をよく知る人]

日本の不動産が世界一のおよい投資と考える人--
ほとんど皆そうでしょ。
自覚はないと思うけど。行動から帰納される大前提はそうならざるを得ない。

まず、日本の銀行にリスクをプライシングする能力はゼロですよ。
だから、レバレッジ部分はおいしいという人が結構いるんでしょ。

それから、銀行が見てるのは、不動産の担保能力というよりも、
借金を返す債務者のコミットメント具合でしょ。日本人にとって
自宅の借金を万歳しちゃうのは赤っ恥だからね。

株を買う人には、証券会社が信用取引という形で
クレジットをつけるよね。

でも、普通はある程度金のあるやつがやるんだよ。
買い入れる資産を担保に借金して買うのは、
LBOだよ。

今、子供が生まれて、その子が成人する時に
渡してやるための資産の種銭が1億あったとする。

その金をどう投資する？

赤坂の1億のマンションに全てつぎ込むか、
世界の株・債券・商品・証券化された不動産などに分散投資するか？

[1000: 匿名さん]

>>997

998の意見に激しく同意。

議論・記述内容事態がおかしな方向に向かっている。
スレも1000に達するので、このスレは暫く休憩か閉鎖した方が良い。