23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[972: 元祖匿名はん]

>>957
なんかその論調、三分法みたいな感じでやだな。
ない人はないなりに好きにしたらいいんだよ。
ない上に分散投資なんて、お金がますます寂しがるだけ。

[973: 元祖匿名はん]

>>966
梅田って区分マンションの話でですか？
まともなオフィスだったら死ぬほど買手つきますよ。

[974: 元祖匿名はん]

>>971

同意。田舎はインター周辺に商業集積で人が集まります。駅前荒み放題。

[975: 匿名さん]

２３区の賃貸にいつまで安く住めるかという話だ。
最大のスペース要因は子供。
今年生まれても７年後には小学校だ。二人目が生まれたら
持家の覚悟を決めるしかないだろう。
東京で働いているとしたら、
現状の賃貸居住。
１０万内外の住居コストは支払っているだろう。
城南の便利な場所なら古いか駅から遠いか狭いか。
駅遠なら多少は広いが６０㎡以下では
子供が大きくなったら手狭。
７０㎡越してこの値段では小田急線の生田、柿生とか
新横浜、都下では７０㎡以下でないとみつけにくい。
２３区なら１０万円台７０㎡駅徒歩１０分以内は江戸川区
なら見つかる。練馬は武蔵関、北区も王子神谷に
それぞれ１件あった。

家族と子供がいて金融資産１０００万あるとしたら、
１０万程度の負担で１０００万を敷金に
都心に近く広くてきれいな住宅に
住めるなら誰しも住宅を買うだろう。
これが２００４年頃までは実現できた。
今は
４０００万の物件で、７０㎡坪単価１９０万というと
葛飾区 197
江戸川区 196
足立区 177
くらい。
２３区外なら
横浜市戸塚区 194
横浜市鶴見区 194
川崎市幸区 192
川崎市多摩区 192
東久留米市 191
川崎市麻生区 187
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
７年後安くなるってのは気休めにすぎないような気もするのだが。
今後２年下がる気配がなかったら事態は悪化しているわけだ。
癌も地価高騰も早期対処が必要だ。
団塊ジュニアが３０代前半なら晩婚を加味して子供は平均３歳児
需要が逼迫するのは少し先。
いまは金銭的に余裕のある人の先買い需要でしかないと思える。
どうだろう。

[976: 441]

確かに、自分の人生振り返っても持家志向に転化したのは子供が要因。
ファミリータイプで、利便性高くて、仕様が良くて、ペット可なんて、
賃貸でどれだけあるか、探してみると、やる気が無くなった。で買った。
それがたまたま2004年だったからラッキーだったというのが自分の本質かもね。

結局、割高でも買いたいと思っちゃうんでしょう。子持ちの自分から見ると、それは否定できない。金利の観点で見れば買い時なわけだし。でもなるべく資産性の高いものを買いましょう。だいぶ無くなっちゃってますが。

[977: 匿名さん]

どちらにしても、
将来の消費税率アップまでは駆け込み需要がある。
自民と民主との政策の違いから簡単にはアップしようにないし、
グダグダやって税率上るのは数年後。焦らなくても
手持ち物件を売り逃げしたけりゃその時に売れる。
７年先が安かろうと安くなかろうと、まだ安全。

[978: 匿名さん]

資産性が高いとか低いとか、価格に織り込み済みでしょ？

[979: 匿名さん]

関西テレビ（フジＴＶ系？）製作の「スワンの馬・鹿」は結構な視聴率。
この主人公がなぜか、千葉ニュータウンみたいなところの一戸建てに
住んでいる。ＴＶドラマなのに、部屋がトロフィーやくだらない飾り物で
ごちゃごちゃして狭苦しい。ニトリ調達おぼしき家具も激しくリアル。
チャンツィーとルーシーリューの合成顔みたいなファンタジックな容姿の
芦名星がぐーんと人気を伸ばしそうなドラマ。
なんか、タワマンブームの終焉とともに静かに「３万円のこずかいで
住む郊外戸建てブーム」を狙っているのかも。
団塊ジュニアというには上川隆也（４２歳）
劇団ひとり（３０歳）も梶原善（４１歳）の年齢的にどんぴしゃでは
ないが、どこか平成版「金曜日の妻たち・・・（夫たち？）」を思わせる
舞台設定。
さて、漫画の原作者で有名な樹林　伸の小説『ビット・とレーダー』（幻冬社）
も舞台設定は東葉勝田台あたり。衝撃の書き出しはさすが読者を引き込む
筆力十分。
さて、タワマンのあとは「土地の残る戸建て」それも割安の千葉県郊外は
値段の割りにインフラが整っていてお買い得なのかもしれないとふと
思ったりして。
スレタイからズレてるって？ゴメンナサイ

[980: 441]

将来の予測が変われば現在における値段は変わるわけです。

織り込み済みという議論は、現時点で市場が予想している事象が織り込まれているということで、掘り出し物を見つけるのは難しいという議論です。

将来の予想は日々変動するわけで、それによって価格は上下するわけです。

とまじめに答えてみました。

[981: 元祖匿名はん]

デベの横暴な高値付けは織り込めない。織り込めなかったというだけ。
本質的には今の事態は上がるも下がるも関係ない。論点がずれてる。

[982: 匿名さん]

>>981
戸建てはどうです？千葉ニュータウン、港北ニュータウン
戸建てはまだまだ底値。マンション狭隘不人気⇒通勤１時間圏
戸建て　キターーッ！！！・・・ってなりませんかねぇ
子供がお腹で大きくなれば婦人科にいくように、借家で大きくなれば
不動産屋に行かざるを得ないでしょ？

[983: ビギナーさん]

959

世界株式や、資源、REITに分散投資しながら、賃貸に住むのと、
自宅の不動産一点ガケと、どちらが博打打ちかは自明の理。
（一点賭け、しかも不動産、しかも日本！）

それが分からないとしたら、多分、日常生活でも著しく客観性がない可能性すらある。

[984: 匿名さん]

子供作らないｏｒ⇒少子化進行⇒マンション需要縮退⇒都心で楽々購入

こりゃいくらなんでも戦略としてセコイ

離婚して養育費不払い⇒給料差し押さえ⇒ローン滞納⇒持家売却⇒賃貸
というケースは最悪だが

子育てに限るなら郊外の広い賃貸（団塊世代の住んだ戸建て）という
選択肢もあるのだが、５５歳まで住んで老後にむけて都心？（でなくても
いいけど）マンションに住替えってのはアリかな？

正直、退職金で家買うバ・カはもういない。となればどこかで
住いは押さえていたい。
下がる論者は案外地方の実家が大地主だったりしないか？

[985: 匿名さん]

×子供作らないｏｒ
○子供作らないｏｒ離婚して独身に返り咲く

[986: 匿名さん]

>>983
独身確率・・・82％
　小梨確率・・・12％
　　既婚でＤＶである確率・・５％
　　　実家に跡を継ぐ家がある確率・・１％

[987: 購入検討中さん]

ある「上がる派」の思考（？）回路

基本方針：
日本の不動産が、世界中のあらゆる資産の中で抜群の上昇を見せる。
しかも自分の住んでるエリアの居住用不動産がまさにそれだと確信している。

各論：
不動産価格が上がる。もう一生買えなくなる。

不動産が唯一の投資対象。不動産を買わない場合は自動的に預貯金。
金利上昇を信じているが、一方で、不動産を買わなかったら、頭金は増えていかない。
勿論、福利で増えて行ったりはしない。逆に世の中はインフレなので、頭金はどんどん減価する。
方やで、自分の買った（万一買わなかった場合は買いそびれた）物件は都合よく爆騰。

投信や、REITへの分散投資なんか投機家の博打にすぎない。
勿論、リスク調整後のリターン、および絶対リターンは東京の居住用不動産に大きく劣る。
分散投資は、結果として多分ネガティブなリターン。（値が下がって、損をする）
自宅用不動産一点賭けがより安全。勝利の方程式。わはは。

賃貸に回せば、必ず店子が入る。そして、利回りは、その他の資産への投資の場合を大きく上回る。
賃貸でゼロでなければ、所有物件自体の減価は全く関係ない。

時間が味方してくれる
（全く意味不明。完全に不動産価格インフレが大前提になっているコメントとしかとれない）

下がる場合？そんなん知らん。考えてもしょうがない。

[988: ご近所さん]

987

ご苦労さん

さもありそうだから怖いね。

俺も時々、こういう有り得ない状況を信じてしまいそうになる瞬間が
ないとは言えないがね。

[989: 匿名さん]

既婚でＤＶである確率
でいいの？
EDじゃなくて？

[990: 物件比較中さん]

まぁ、

多くの人が、

無知と怠惰を根本原因として、
更に

周りも、そうしている
熱心でいい人らしい営業マンがお勧めしている
自分の両親や相方の親御さんからの無言のプレッシャーもあり
賃貸にいまいちいい物件がないという決定打の理由を背景に

過大なリスクをとってまで、
全く魅力的でないリターン特性の資産の一点買いに走ってしまう。

高度成長時代は結果オーライであったが、
今は全く状況が異なるのに、昔の成功体験にしがみつく人が後を絶たない。

大当たりもあるかもしれない。
しかし、それは過大なリスクテイクの裏側でしかない。

[991: 匿名さん]

>990

ボヤキにしか聞こえませんな。

[992: 匿名さん]

住宅を買うには二つの側面があるでしょ（ローン組む場合）

レバレッジと
投資

十分純資産があるひとが（キャッシュで買えるひとが敢えて借り入れおこして、安い物件--下げ相場で）不動産を買って実質的に他の資産への投資資金にするのなら悪くないと思う。つまりレバレッジ部分は廉価で魅力的。

しかしそれとセットの東京の不動産への投資はノーサンキューだな。

一方で上げ相場で、既にあがっちまった物件をネット資産大赤の過剰なレバレッジで買うのは自殺行為に近い。

その辺を分かってやってればいいけど。

今日、久々に城南区版住宅情報見て思った以上に相場が軟化してたので余計にそう思ったよ。

[993: 匿名さん]

結局あらゆる要素は価格に織り込まれてるのに、いろいろ考えるだけ損じゃありません？

[994: 匿名はん]

長期ではほぼ織り込まれるが短期では市場も大いに誤るよ。
特に日本の不動産なんて、情報の共有化が非常にお粗末だから。

取引事例データの共有化は、これでも幾分進んだが、他の
国に比べてまだまだ。しかもこの国の人間の投資教育水準の
低さは正に恥ずべき水準。


考えて損なんてことはなくて、
考えたら、損したことに気付いちゃうからいやなんでしょ。（わら）

[995: ご近所さん]

それでも俺は自己居住用買ってるが、

自己居住用物件価格の7割程度の資産が別にある。
運用能力も、まぁ、ある。

これでもダメ？

[996: 441]

過大なリスクをとってまで、
全く魅力的でないリターン特性の資産の一点買いに走ってしまう。

過大なリスクって、何？過大なリスクに対して銀行は金を貸す？
株に投資をする人に融資しない銀行は＊＊？
不動産は、ハイリスクローリターン商品であることは証明されている？
へえ


基本方針：
日本の不動産が、世界中のあらゆる資産の中で抜群の上昇を見せる。
しかも自分の住んでるエリアの居住用不動産がまさにそれだと確信している。

誰の方針？そんな人いたっけ。ここに。

[997: 匿名はん]

>過大なリスクに対して銀行は金を貸す？

貸すに決まってるじゃない。
だから、バブル後に自殺者まで出たんじゃないかい。

懲りない人達は沢山いるけどね。
頭の良い人達は同じ過ちは犯さないから、形をかえて、違うように見えるようにやってるけど、中身は同じ。

[998: 441]

その自殺者を平均に議論するのは間違いだってことを言いたい。

まあ資産ポートフォリオの選択議論はファイナンス理論の結論としては個々人の選好に依存するということなので、議論してもしょうがないという結論になるので、もうやめませんか、というのが本音です。

[999: 近所をよく知る人]

日本の不動産が世界一のおよい投資と考える人--
ほとんど皆そうでしょ。
自覚はないと思うけど。行動から帰納される大前提はそうならざるを得ない。

まず、日本の銀行にリスクをプライシングする能力はゼロですよ。
だから、レバレッジ部分はおいしいという人が結構いるんでしょ。

それから、銀行が見てるのは、不動産の担保能力というよりも、
借金を返す債務者のコミットメント具合でしょ。日本人にとって
自宅の借金を万歳しちゃうのは赤っ恥だからね。

株を買う人には、証券会社が信用取引という形で
クレジットをつけるよね。

でも、普通はある程度金のあるやつがやるんだよ。
買い入れる資産を担保に借金して買うのは、
LBOだよ。

今、子供が生まれて、その子が成人する時に
渡してやるための資産の種銭が1億あったとする。

その金をどう投資する？

赤坂の1億のマンションに全てつぎ込むか、
世界の株・債券・商品・証券化された不動産などに分散投資するか？

[1000: 匿名さん]

>>997

998の意見に激しく同意。

議論・記述内容事態がおかしな方向に向かっている。
スレも1000に達するので、このスレは暫く休憩か閉鎖した方が良い。

[1001: 社宅住まいさん]

個々人の選好に依存する？

分かってないね。それは単一の最適リスクリターンフロンティア上の話だよ。
そういうレベルじゃなくて。
単一フロンティア上のどの点を選ぶかじゃなくて
投資フロンティア自体が違うんですよ。

単純なポートフォリオ理論の分散効果だけで明確な差が出る。

一点買い
不動産
日本

これ以上強力なリスクテイクはないよ。
世界中のあらゆるアセットクラスからどういう理屈で
この強烈な超ド級の集中リスクテイクになるのか
誰も説明できないだろう。

これに対して、
分散ポート
他アセットクラス
多国籍・他通貨

もし、こういったポートで日本不動産一件投資と同じ量の
リスクをとったら（そんな大きなリスクなかなかとれないと思うけど）
リターンははるかに分散ポートが上回る。

投資の本の第一章の最初の10ページに必ず書いてあるレベルだろ。

もうあほらしいからやめた。
今日は特にレベル低い。

[1002: 441]

>>999
だからそれは個人個人で違うんだよ。絶対的な回答は無いの。もういいよそれ。

[1003: 441]

>>1001
君だけ四次元空間に行って下さい。さようなら。

[1004: 購入検討中さん]

http://nsk-network.co.jp/070721.html

むむ難しくてよく分からんが、

明らかに
998=1000=何も分かってない（俺と同レベルかそれ以下）だろ？

[1005: 購入検討中さん]

999

本当に分かってないね。
世界にポートフォリオ理論が出てから、50年くらい経つと思うが、
未だにその恩恵に預かれない人が多いんだね。

二極化とはよく言ったね。正に無知と怠惰が分水嶺だね。

[1006: 441]

>>1004
その君がリンクしてくれたものの結論を見なさいよちゃんと。

[1007: 匿名さん]

>>989
あんたＥＤなんか、バ■アグラで簡単に治療できるわよ。
スリむけるまでできちゃうんだから。
・・・そういえばうちにまだ一錠あったんじゃないかしらね。
それに比べて「持ち家否定症」はＤＶ。一個位が上なの。　

まぁいいけど
ＤＶ（ドメスティックバイオレンス）のケース

「ねぇ、あなた。そろそろケメ子も小学生５年生よ。スネ雄ももう
幼稚園だし、マンション買いましょうよ」
「＊＊ヤロウ！！トレード中は話しかけるって言っただろっ！」
びゆー・・と音をたてて飛んでくるガラスの灰皿。
「マンコミの２３区板読んだら、下がる論の人の話はむずかしくて
私、やっぱり不安になってきたの。」
「貴様、俺の言うことになっとく出来ないんだな。
これでもくらえっ！」
飛んでくる１ｋｇの金塊が鈍い音をたてて木造アパートの壁を突き破る。
「あなた、お願いだから・・暴力はやめて」

「トレード中は静かにしろって言ってあるだろう。次にマンション買おうなんて
言ったら。原油をぶちまけるぞ。」
「あなたこんなものばかり買い込んで、ケメ子の学資はどうするつもり。」
「うるせぇ！・・あっホントに撒いちまった。くせぇなぁ・・あついけね
さっきの灰皿から火のついたタバコが・・・」


これよりずっとましなのが

ＡＶね。これもＤＶＤだからＤＶではあるけど・・・

ようするに奥さんいらない。子供もいらない。左手とティッシュで
幸せになれる人。マンションも買わずにすむ。家は親と同居。

[1008: 匿名さん]

９８９が悪いんだぞ。下半身の話題にふりむけるんだから。
ところで、トヨタ下がってきたじゃないか。今週末６０００円割れしたら
キミらも少し見直してあげるよ。

[1009: 匿名さん]

分散ポートフォリオ理論とやらの恩恵にあずかっている人が持ち家ぐらい何故買えないんだよ。いや、「買わない。」んだったか。どっちでもいいけど。
現実に背を向け、少ない資金が複利効果で増える「はず」の「理論上の」未来を夢見ているだけなの？
資産に対するスタンスは441氏の通り人それぞれ。押し付けられる筋合いはないね。

[1010: 匿名さん]

車買えば駐車場いるよね。奥さんもらえば家がいる。

車大事にする人は屋根付き駐車場。奥さん大事にする人は
持ち家ってことなんじゃないかね。

家買って転勤するってのがうちの会社のジンクスだが、
夫婦仲をやり直そうと家買うと
大抵は悪いほうにすすむみたいだ。

持ち家は愛情。
投資は家族と奥さんにむけてなさってくださいね。

お金でなく「感謝の気持ち」を言葉と行動で示す。
そうですよね？

資産価値って転売価格−ローン残高だからしょせん庶民の
マイホームは最初からゼロに近い。
結婚のときは、デビアス社の陰謀にのせられて原価１万円も
しない炭素の結晶を給料の何ヶ月か分で買ってませんか？
ブランドバッグとかいっぱいあげてません？

あげてない？そうか　あんた投資回収ばかり考えすぎ。
低利回りでも長期安定が結婚生活であり就職であり・・・
あっ聞いてないな。

[1011: 匿名さん]

下げ下げ論者さん。あなた、今幸せですか？

森永卓郎の決めゼリフ
http://www.rivo.mediatti.net/~morinaga/rireki.html
「サラリーマンにとって最大の不良債権は、住宅ローンと奥さんと子供」
本気でそう考えるようになったら終り。

賃貸が、購入より得かどうかでなく、購入することで家族が幸せに
ならるかどうかで考えるべきだ。

自分が自身がないから買わないというのと、下がるから結果的に
経済的責任を感じるから・・・
というのは逃げ口上。

無責任な俺様は、
「いいか、いざとなったら家を売ってお前も働けよ」

といってから今のマンション買った。
もう３年になるが、カミサンの思いをかなえてやって自分も満足だ。
結果的に底値はあとからわかった。

いざとなったら一緒に地獄の底までおちる覚悟が夫婦には必要。


　
　
いっけねぇ。価格スレだってのに余計な話しちまった（＾＾；

[1012: 匿名さん]

会話調ではなくて、
飲み屋の愚痴調が出るようになったか。

[1013: 匿名さん]

買い時を待てる人って、


・すでに家を持っている
・ローンを当てにしなくても大丈夫
・年齢を気にしなくても、ローンが組める

というような人なんじゃないの？
何十年もローンを払わなければ買えない人は、買い時も選べない。


ちなみ私は、不安定な職業なんで、ローンを組みづらい人。
いざとなれば、実家があるのでぜんぜん焦っていない。

[1014: 441]

資産を日本だけでなく世界に分散させろ、という意見は正しいけど、
日本で自宅用不動産を絶対買うな、という意見には全く結びつかないんだけどね本来。自宅用不動産を買う人なんざ、資産が全てそれだ、という思い込みも激しいし、議論にならない。

どのStageにいるのかね。そりゃ手持ち資金が500万で、給与が年間500万です、みたいな人は、東京23区に家は買えないでしょ。それこそ中国株でも買わないと、どうしようもない。でもバブル崩壊には気をつけよう。

[1015: 匿名さん]

>>983の
タイプ４の人発見↑


ちなみに飲み屋の愚痴でなくのろけと言ってくれｗ

[1016: 匿名さん]

１０１５＞１０１３

>>441さん

そうなんだよね。今ローン金利安いからローンなんてぜんぜん負担じゃ
ないよね。正直、私一度家売って社宅に入ったけど、不本意な住宅に
住んでいるときのほうが家にいる時間が短かった。
思い返せばバーとギャンブルに金つぎ込んでいたね。

今は、セラー買って家で飲んでる。結果安上がり。
東京で家が近いと家で過ごす時間が長い。
家が遠いと結局一人で街で過ごす時間が長くなりカネを使うね。
今は友人や家族以外で街で一人で過ごすことが少なくなった。

投資は順序の問題。２００４年買った知り合いで家をかうのに汲々な
人は少ないよ。

[1017: 匿名さん]

多分俺たちは若い独身者を相手に無駄な投資論議をしてきたみたいだな。

[1018: 匿名さん]

郊外は
工場移転にともなう凋落リスク高いよな。
相模原市は大変なことになりそうだ。
郊外＋地方で工場誘致の競争は熾烈になるな。

セントラル自動車：撤退、政令市昇格に打撃　相模原市長、説明受ける　／神奈川
10月24日14時1分配信 毎日新聞


　相模原市大山町の本社・工場の宮城県移転を決めたトヨタ自動車の生産子会社「セントラル自動車」の石井完治社長は２３日、同市の加山俊夫市長に経緯を説明した。年間約３億円を納税する市内大手企業の突然の撤退は、３年後に政令指定都市昇格を目指す市にとって大きな衝撃となった。
　同社は６０年に大山工業団地に進出。従業員約１８００人が働き、市内に関連・取引企業も多い。カローラを年間１２万台生産しているが、工場が老朽化。生産ライン新設には敷地（９ヘクタール）が狭く、移転を決めた。２０１０年から新工場での操業を始め、１２年ごろまでに相模原撤退を完了する。
　移転に伴い、従業員の家族約４０００人も転出するとみられ、政令市を目指す市にとって冷や水を浴びせられた格好だ。石井社長は「今のままでは工場は成り立たなくなる」と説明。加山市長は「工場跡地は市の発展と雇用促進に利するようにお願いしたい」と強く要請した。市は跡地は引き続き工業専用地域として利用し、新規に工場誘致を図ることにしている。【

[1019: 匿名さん]

有名な話だが
八王子市はマンション建築に規制をかけ
工場用地の確保に努めているらしい。
郊外はベッドタウンから脱却して、
自立への道を模索し始めているが、
強力なライバルは地価、人件費が安い郊外になる。
郊外の地価下落は歯止めがかからなくなる可能性が高い。

[1020: 匿名さん]

郊外は将来的に都心部とは無縁の世界になる。
完全に自立した世界になり、地方と同じ土俵に上がるようになる。
郊外のメリットは人口が多いこと
デメリットは賃金、地価が高いこと
国内の工場誘致競争はますます熾烈になる・・・・

[1021: 匿名さん]

生産性が低い都心部の中小企業の淘汰が進み、
そこがマンション化して行き、
東京はしたいにコンパクトで効率的な国際都市に生まれ変わる。

一方、町工場系は郊外に立地する大規模工場に吸収されつつ、
郊外の大規模工場は地方との競争に直面する。

コンパクト化、効率化が進む都心部の地価は上昇するが、
地方との競争に曝される郊外の地価はしだいに地方レベルに近づく。

知的レベルが高い層が居住する都心部との区分けはより鮮明となる。
都心部の周辺、県境外周区は都心部居住者を支えるサービス業に
従事する労働者の賃貸エリアとなって行く。