23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[921: 匿名さん]

証券化の仕組みが金融庁の権限を強化しただけで、天井局面の地価においては逆流（下落）防止弁になってしまっている。

地価は安定すべきものであって下落した場合すべてのメカニズムが
制御不能になる。
米国の住宅バブルは崩壊した後デフレに向かうのはことの当然だが
日本の局地的バブル？が崩壊する必然性がないように思うのだが。

[922: 匿名さん]

920＝＞910　スマソ　919はスレヌシだった。仕事忙しいみたいだね。

[923: 匿名さん]

>>920
×大都市圏での不良債権処理は、
○大都市圏での不良債権処理は、ほとんど片付いた

[924: 元祖匿名はん]

着物や高額布団の次々販売見てると判るでしょ。
経産省管轄だとユルいんだよ。

収益不動産の世界はほぼ金融庁・財務省管轄に取り込まれました。
ノンバンクから転売目的ででも借りない限り。

地価など、行政が制御しようとしたらお茶の子さいさいです。
ただ、制御した後の術を知らないからしない、できないだけです。

[925: 匿名さん]

そんなことはどーでもいいわよてっ。

ブラックマンデー、株価も地価も大暴落
と言って騒いだの誰？
サブプライムの影響はまだまだこれから？
聞いてあきれるわよ。

私に６０５０円でトヨタ売らせておいて何よ、今日値上がりは。

カードローンで差額借りて買い戻そうかしらね・・・ったくもう。

全然信用のおけない人たちね。ぷん。ぷん。
何株売ったか？聞かないでよ。意地悪ね。

[926: 匿名さん]

>ただ、制御した後の術を知らないからしない、できないだけです。

今後とも、あなたのファンでいられそうです。

[927: 匿名さん]

＞売り手と買い手の需給バランスがかたよる・・・
＞「販売を増やしたい場合に、最も即効性があるのが『値引き』なのは想像に難しくなく、マンションにおい＞てもこうした禁じ手が“水面下”で行われている
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6027/

なんと２００４年１１月から「下がる論者」は需給バランス一本槍で、需給バランスが偏れば
業者は値引きに走るといい続けてきた。
曰く、品物があぶれたら安く売る。曰く高くなりすぎたら買えないから値引く。
７時過ぎの魚屋のサンマみたいな話をしてきた。

実際に供給過剰でも下がらなかったのは、今度は外資系ファンドなどの「需要」のせいに
している。

これらは根本的に間違っている。
なぜ、供給過剰のなかでモノが「売れ」てきたのか。
規制事実として「掃ければ勝ち」。あとは地価公示で、「上がりましたー」と
国土庁が公示して。次の路線価が上がり、税収が増える。
国は資産デフレ脱却とＩＭＦに面目が立つ。

マンション価格が上がるのは、マネーサプライが過剰なせいだ。
＊＊＊に厳しく金持ちには、セカンドであれなんであればんばん融資する。
融資しないと高額マンションが売れないからしっかり宣伝してる。
キャッシュがあるならそれは他に使ってくださいね。グロソブですかインド株ですか。
住宅ローンの金利はこれだけです。
うちの投資商品の利回りはこれだけです。
住宅ローンは低利で目いっぱい貸すとこが提携でついてますから。

実際知人が５０００万のローン借りたら金消契約の際に年配の行員が
わざわざでてきて「多額のローンをお借り入れくださりありがとうございます」
と言われたそうだ。後にも先にも融資受けてありがとうといわれたのは
初めてだったそうだ。
たまたま２０００万はすぐに繰り上げ返済したのだが。
よくよく考えたらなんであんな低金利を返してしまったのかと後悔しきり。

住宅に関してユルい融資をし続けてさらに史上最低の金利に優遇金利合戦。
ここまで買いやすくして、需要を煽り続けてきたのは、金融当局そのものだ。

金融当局も、こと「住宅ローン」だけは融資姿勢が甘く、金利も「優遇金利」で１．５％の優遇など
平気で行なう有様。
さらに「住宅」にヌルい税制。役員社宅として貸し付けるなどの節税策や
居住用資産の買換え特例など、高額マンションは知らないところで「税務上の需要」
が生まれている。法人が事業用資産として買えば初年度は結構な額の損金が出せる。

いわば、大手不動産業会と金融当局の仕組んだ出来レース。
庶民の知らないところで富裕層にには蛇口が緩んでいる。地価を買い支えるのは
返済能力の高い人にお任せしたらいいのだ。
庶民は下がっても「終の棲家」固定資産税下がって大助かりさと、下がるマンションを
下がった最中に待ってましたと買うのだろうか。

[928: 匿名さん]

×大手不動産業会
○大手不動産業界

×既成事実として・・・・国は資産デフレ脱却とＩＭＦに面目が立つ。
○既成事実として・・・・国は資産デフレ脱却しました。とＩＭＦに面目が立つ。

[929: 匿名さん]

>>927さん

なるほど・・凄く納得致しました。
まあ、それにしても某週刊誌等のマスコミ達も
あんまりいい加減な記事掲載するのは止めた方いいね。

マンション・地価高騰＞暴落危機＞高騰＞暴落

記事内容はこの繰り返しだよね。

まあ、最後は個人的な判断で行動するしかないでしょうね。

[930: 匿名さん]

買ったあともじわじわ下がることどうなるか計算してみた。

数年間の平均下落率３％〜８％の場合
中古価格を残債を割るのがいつか。


借り入れ３％のフラット３５で３５００万円
自己資金は１０００万円

年率４％の下落なら　　１８年目
年率４．5％の下落なら　１２年目
　　５％なら　　　　　　９年目
　　６％なら　　　　　　７年目
　　８％なら　　　　　　５年で残債割れだ。

まぁ毎年８％平均３年下落したら大暴落だが。
３％、１０％、７％、４％、２％、１％でも年率4.5％の下げ
７年前までは郊外や地方では普通の下げ率だった。

自己資金５００万なら
年率４％の下落なら1２年目
年率４．5％なら6年目
６％なら５年目
7％なら４年で残債割れだ。

いまから２０％下がったら買おうなって思っていると
そのあとも年率４％の下げが続くかもしれない。


団塊ジュニアを住宅需要の救世主みたいに
言うのはマスコミの謀略だ。
沈み行く泥舟に乗せられるタヌキにしかなれない。

下がり始めて買うのは大間違い。

下がったら１０年は待つ。
待てない人はしっかり目を見開いて信頼できる人の
アドバイスを受けて買う。

＞まあ、最後は個人的な判断で行動するしかないでしょうね。

同感です。

[931: 匿名さん]

×中古価格を残債を割るのがいつか。
○中古価格が残債を割るのがいつか。

いうまでもなく、中古価格がローン残高以下になれば

①容易に買換えが出来ない

②ローンの借り換えも容易にできない。

③デフレの時期は負債を持つよりキャッシュが有利

　稼いでも地価の下落に吸収される徒労感は味わってみないとわから
　ないかもしれないがお勧めはしません。

　前借金でタダ働きさせられる苦界の女性の気持ちに近いかも。
　というか身の回りの事例でいまさら説明不要か

[932: 匿名さん]

稼がなくてもマンションあるいは土地の値上がりでボロ儲け、
の幸福感も
味わってみないと分らないでしょうけど。

[933: 匿名さん]

>>927
で、まだ上がると言いたいの？

マーケットの動きに鈍感な人はある意味しあわせだね。
下がる方向なのは間違いない。

というか中古の実取引も下がってきてるようだよ。
レインズなんかで確認出来るようになるのはもうちょっと先だろうけど。

[934: 匿名さん]

>私に６０５０円でトヨタ売らせておいて何よ、今日値上がりは。

暴落時に売るなんて（笑）　投資は自己責任。人のせいにするようでは投資は辞めたほうがいいですね。

[935: 匿名さん]

さて、今回も顰蹙覚悟で・・・言ったモン勝ちへへっ

「ゴーマンかます気はないが、未来に明るいビジョンが持てないのなら
住居コストが自由にダウンサイジングできるという意味で賃貸がいいね。」
「上目遣いでなくて下目線というんだっけ、上方目線というのかしらないけど
そりゃゴーマン以外の何者でもないわね。」

「俺自身は、ビジュアルなビジョンが描けないタイプだからミーハーなマンション
インテリア写真とか見ていつかこんなうちに住みたいなぁって実際無理して
住んでみたら環境が自分を鼓舞したみたいなところはあるね。」
「あなたもともとインテリアとか好きなのよね。」
「カネは手段。住環境は自分自身を映す鏡かもしれない。」
「おいおい。おちつけ。気は確かか？」
「友達でも先輩でも自己イメージを高く持って生きている人は賃貸、分譲を
問わずいい住いでいい時間をすごしているような気がするんだ。」

「まぁ何でも、欲しいと思い続けないと手にはいりませんからね。」

「下がったら買おう。上がるから買おうじゃ情けないよ。」
「それって、元祖匿名はんのセリフよ。」

「値段に目標おかずにビジョンとウィル。自己イメージを高めていけばチャンスは
ある。」
「こんどは精神論か？これだから’５０年代生まれは困るって言われるわよ」

「衣食住ってそういう意味ではどこか似ている気がしないか？」
「粗末にしちゃいけないと思うわ。
　心理学の本に『人は自分がこありたいと望む方向性だけは示した服装を
　するものだ』という言葉があるわ。」
「食も自己イメージに与える影響は大きい。ましてや住居は毎日そこで生活するのだから」

「とはいえ　先立つものがないと・・・と考えるのは普通よ」
「カネを求めるから遠回りになる。欲しい住居のイメージを持つべきだね。」

「あなただって全くなかったじゃない。いろいろ見て回るなかで自分の求める
像が描けてきたんじゃないの？」
「住いを夢見るなんて女性的だな。」
「そうじゃなくて住いは自己イメージの投影。いくら立派な家を手に入れても
心がゆがんでいたら汚れてものが散らかった空間になってしまう。
築３０年のマンションでも、枯れた老婦人の住いは粋で無駄がなく美しいわよ」
「美しくくらしたいから暮らせる家を求めるのかもね」
「それって子育て期間中でもそうなのかな。」
「人によるだろ。俺たちの世代は住替え前提に生きてきたからね。」
　　　　　　　・・・・・
「おもうんだけど、衣食住の話題って結局私的な満足だから他人と情報
共有できるのは、それを求めている過程においてのみだよね。」
「そうかもね。一方が得て、他方がまだだと、語れば語るほど嫌味になる。」

「食い物の自慢、身なりの自慢、住いの自慢は慎めとおばあちゃんに教わったよ。」
「じゃ、もういい加減慎んだら？」
「まぁ言い過ぎたなぁ。おためごかしの説教か自慢話にしか聞こえないのにね。」
「衣食住ともうひとつなんとかは、やっぱりプライベートな楽しみなんだってば。」
「え？・・何が楽しみなの？　　まさか、
　　　　　　　オレ今週疲れてるんだけど。」

[936: 匿名さん]

>>934
どうせなら、「今週末には６０００円割る。サブプライムの影響は
これからだ」・・・くらいは言ってあげなさいよｗ

[937: 匿名さん]

>>932
医者以外の金持ちは大抵そんなもんだよ。ずるいのは銀行だ。
所詮金貸し。リスクをテイクするというのなら借り手も同じ。
不動産の値上がり益は、信用という財産がないと手にできない。
＊＊にしたり蔑むべきではないと思うが。
フォーチュンの長者番付で大抵は資産形成の要員はリアルエステート
と書いてある。これ前にも書いたよね。
底値付近で大金を投じ、大きな負債を負うのは誰にもできる話
ではない。
額に汗水たらしてってのはあなたのスタイルかもしれないが、
誰にも迷惑かけずに冨を得るのは罪ではないと私は思うけどね。
貧・乏がお好きなら別だ。
若いならけちなこと考えずに未来に夢描きなさいよ。

[938: 匿名さん]

>>933
算数は得意というか国語はダメだね。文意が伝わらないのはオレが
悪いのかね。難しいレトリックはやめておくか。

「場所による」上がる場所は上がるし、下がるところは下がる。
平均値が大きく下がったら資産デフレの再来。そういうのが好きなの？

みんな困るんじゃないか？
恐怖心でいうのはわかるが、度胸と見る目がないといつまでたっても
ダメだよ。買う気がないならいいけど。

[939: 匿名さん]

議論のための議論ならバトル板で十分。次はもう続かないと信じるが
できたらバトル板に移行したらどうか。

需給バランスと証拠はないが『下がっている』話は、毎度同じことの
繰り返し。内廊下・外廊下のほうが笑えるだけましな話題。

ひとが丁寧に話をするとディテールに噛み付くニートや学生にも
困ったもんだ。バトル板で永遠にやっていて下落が明白になったら
２３区板に戻ればいい。そのころは恐らく「城東板」になっている
だろうが。

[940: 匿名さん]

転がすだけで儲かりますか？　頑張って言い訳とこじつけを考えてください（笑）　それよりきれいにお掃除する方法でも勉強したほうがまだ高く売れますよ