23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[881: 匿名さん]

871のようなうましかがいるから、マーケットはなりたつんだよ。

[882: 匿名さん]

>>875

871さん、ほっときましょう。「理論上は」と言いたいんでしょうけどね。
AERAの記事にありましたが、「不動産鑑定士に高い鑑定を出さなければ
他に鑑定を頼むぞ」と脅しをかけるケースが急増しています。
不動産鑑定士の評価より、市場の評価のほうが
よっぽど正しいんですよ。

[883: 匿名さん]

卑近な例で非常におおざっぱに例えると、REITと不動産価格の関係は、ある会社の株価とそこで働く従業員の平均的ボーナス額の関係とでも考えればよいでしょうか。

[884: 匿名さん]

>883
意味不明。もうREITの話はしばらくやめにしませんか？もしくはREIT価格とマンション価格の関係を語るスレでも作って、そちらでやっていただけないでしょうか？

[885: 匿名さん]

>>883
コピペ引用の下げ論者にはそれぐらいの説明で丁度いいかも。
野村不動産レジデンシャル投資法人が年初から3割下がってるのに
なんでプラウド○○は下がらないんだ、って例えもアリかもね。

[886: 匿名さん]

>>883　なんだそりゃｗ
しかし、株価が下がる→業績が下がる→給料が下がるってわけじゃないでしょ。
普通は、業績が下がる→株価が下がる→給料も下がることになるよね。
今回も、地価(＋賃料が)下がる→Reitも下がる→地価がさらに下がる、という循環になるのよ。
まあ、「絶対に地価は下がらない」という狂信的＊＊には何を言っても無駄ですがｗ

>>885　短期的には下がるわけないでしょ。長期的な話をしてるのよ。
そんなことも分からんのか...。

>>884　嫌ならこのスレを見なきゃ良いのに...。

[887: 匿名さん]

まあここの連中が言ってることが、的中する確率は０なので
ここに来たばかりの人は、東スポの記事のように
かるく読み流すのをお勧めします

[888: 匿名さん]

>>886
>しかし、株価が下がる→業績が下がる→給料が下がるってわけじゃないでしょ。
というか現状はその前提で話が進んでいるのよ。
REIT全体の2割程度のレジデンス系のREITが下がる→六本木ヒルズ、広尾ガーデンヒルズが下がる？
もうちょっと庶民的なWCTでもPCTでもいいから説明してみなよ。
結局地価下落圧力にはなってないんだよ。

[889: 匿名さん]

住友金属鉱山の株価が下がってるのに金の価格は上がってる
っていう説明でもいいのではw

[890: 匿名さん]

トヨタの株価が下がったら、自動車も安くなるらしいw

[891: 匿名さん]

なんかまるで、愛煙家と嫌煙家の言い争いみたい。
関係は、犬猿か。

[892: 匿名さん]

ファンドマネージャの話によると、物件を実際に売却して損が出せないのだから、
実際に買い手の少なくなったような場所で
「不動産鑑定士の評価が高いから、それを信じて売却は止めよう」
とはならない。

むしろ、正確に市況をとらえているのは株価のほうだ。
REITが下落するような状況で、不動産から資金が逃避すると判断した
ファンドマネージャーは、不動産鑑定士が出した価値よりも
現実に取引されている価格を参考にする。そして、不動産市況を調査するよね。
それって、たいてい、株価に反映されているもんだ。
今回、REITが下落しているのは、日経に出てたような買い手不足の状況を
織り込んでいるんだよ。

[893: 892]

>>892
だから、８８６さんの言うように

地価(＋賃料が)下がる→Reitも下がる→地価がさらに下がる

の悪循環が生じるんだよ。

[894: 匿名さん]

>>887さん。私前からあなたのファンです。

[895: 匿名さん]

＞トヨタの株価が下がったら、自動車も安くなるらしいw

それ、俺が言いたかったのに　先に言われちゃった

[896: 匿名]

ＲＥＩＴって、上場もあれば私募もある。（上場しているＲＥＩＴは市場でうればいいけど）当然私募ＲＥＩＴは、出資者が解約したいといえば、キャッシュポジションＯＲ足りなければ物件売って金作って返すしかない。優良物件で今のタイミングで売りたくなくても、解約が大量にでれば物件保有ポジションを維持できなくなる。もちろん、厳しい資金調達スキームでやっているところほど、サブプライムの影響を受ける。比較的健全な調達スキームでやってるところは、虎視眈々と様子を伺ってるのが現状。（もしかすれば、都内優良物件がまとまって手に入る可能性あるからね。）
当然、棟単位でまとめて売買するし、めぐりめぐって個人に分譲なんてありえんけど。（当たり前だけど物件にそんな部屋が混ざったら面倒でしょ。将来的にもなにかと）

一ついえるのは、厳しい調達スキームでやってるところが、振り落とされる（足元見られる）反面、結構堅実なスキームでやってるところは、優良物件を調達できる可能性があるってだけだよ。

[897: 匿名さん]

で、俺が今朝ほど売ったのは７２０３だが、あした上がったら俺は
どうすりゃいいんだ（；；）

[898: 匿名さん]

①不動産鑑定士が出した価値
②株価から算出される価値

これは理論的には一致するとされるが、現実は多少、差がある。
（ここでトヨタの株価と、自動車の値段を出す奴は、ア　ホ）

そこで、ファンドマネージャーは判断材料として
①②のどちらを参考にするかという問題。

市況を織り込んでいる方は、まぎれもなく②だよ。

[899: 匿名さん]

私募はリートでなく不動産ファンドというんじゃないか？
ビークルに物件いくつか入れ込んだものもやっぱりリートでなく
ファンドじゃないの？

[900: 匿名]

他人の中傷は程々にしよう。
上がると思っていれば購入、下がると思えば待てば良い。
ちなみに、今夜シンガポールと中国(シンセン)の友人とで晩飯食べてきたが、両名ともに中国バブルの下落タイミングを非常に気にしていた。彼らの見方では経済バブルがここ数ヶ月以内に弾け、不動産はオリンピック後に間違いなく急落と予測していた。そのボトムまで落ちきった北京・上海あたりの物件を来年末あたりに買い漁るのが彼らの狙いらしい。日本の不動産に投資しないか聞いてみたが、日本は相対的に経済ポジション下がるし人口減少もあり投資魅力無いと切り捨てられた。外から日本がどのように見られているのかも重要では？