23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[872: 匿名さん]

871です。

８６６は市場の原理を全く理解していない「うましか」です。

[873: 匿名さん]

>>868
これから５年程度は
都心湾岸部と都心東部の一人勝ち状態が続きますよ。
主だったリーマンは根こそぎそこに集まっちゃいます。
値段も手ごろで、利便性も高いですから。

[874: 匿名さん]

>871
REIT買ったことないでしょ？（笑）

[875: 匿名さん]

≫871
＞これを発行済投資口数で除してやれば、投資口1口当りのNAVが求められ＞ます。
＞理論上は、J-REIT投資口価格と投資口1口当たりのNAVは一致します。な＞ぜなら、どちらもあるJ-REITの保有する不動産の経済価値をその裏づけ＞にしているからです。
＞東京証券取引所で取引されようが、不動産市場で取引されようが、この＞価値は変わりようがないからです。

さて、この文の中に重要な語があります。
それはなんでしょう。

ヒント：４文字

[876: サラリーマンさん]

REITに関する議論、レベルが低いですね。

まずは落ち着いてREITの本一冊目を通してから、
もう少しレベルの高い話しましょうよ。

[877: 匿名さん]

＞871
答えは『理論上は』だ。

株価＝１株あたりの純資産
純資産＝資産-負債

といってるだけだ。
株価が下落すると純資産が減るわけではない。
純資産が減ると予想した人が売れば株価は下がるが、
実際は純資産が下落しなければ、予想が間違っていたことに
なり買い戻され、株価は上がる。

[878: 441]

876に賛成

[879: 匿名さん]

っていうか、REITのことがよく分かっていないなら、マンション価格を語るのにわざわざREITに言及しないでもらいたいです。

[880: 441]

879にも賛成

[881: 匿名さん]

871のようなうましかがいるから、マーケットはなりたつんだよ。

[882: 匿名さん]

>>875

871さん、ほっときましょう。「理論上は」と言いたいんでしょうけどね。
AERAの記事にありましたが、「不動産鑑定士に高い鑑定を出さなければ
他に鑑定を頼むぞ」と脅しをかけるケースが急増しています。
不動産鑑定士の評価より、市場の評価のほうが
よっぽど正しいんですよ。

[883: 匿名さん]

卑近な例で非常におおざっぱに例えると、REITと不動産価格の関係は、ある会社の株価とそこで働く従業員の平均的ボーナス額の関係とでも考えればよいでしょうか。

[884: 匿名さん]

>883
意味不明。もうREITの話はしばらくやめにしませんか？もしくはREIT価格とマンション価格の関係を語るスレでも作って、そちらでやっていただけないでしょうか？

[885: 匿名さん]

>>883
コピペ引用の下げ論者にはそれぐらいの説明で丁度いいかも。
野村不動産レジデンシャル投資法人が年初から3割下がってるのに
なんでプラウド○○は下がらないんだ、って例えもアリかもね。

[886: 匿名さん]

>>883　なんだそりゃｗ
しかし、株価が下がる→業績が下がる→給料が下がるってわけじゃないでしょ。
普通は、業績が下がる→株価が下がる→給料も下がることになるよね。
今回も、地価(＋賃料が)下がる→Reitも下がる→地価がさらに下がる、という循環になるのよ。
まあ、「絶対に地価は下がらない」という狂信的＊＊には何を言っても無駄ですがｗ

>>885　短期的には下がるわけないでしょ。長期的な話をしてるのよ。
そんなことも分からんのか...。

>>884　嫌ならこのスレを見なきゃ良いのに...。

[887: 匿名さん]

まあここの連中が言ってることが、的中する確率は０なので
ここに来たばかりの人は、東スポの記事のように
かるく読み流すのをお勧めします

[888: 匿名さん]

>>886
>しかし、株価が下がる→業績が下がる→給料が下がるってわけじゃないでしょ。
というか現状はその前提で話が進んでいるのよ。
REIT全体の2割程度のレジデンス系のREITが下がる→六本木ヒルズ、広尾ガーデンヒルズが下がる？
もうちょっと庶民的なWCTでもPCTでもいいから説明してみなよ。
結局地価下落圧力にはなってないんだよ。

[889: 匿名さん]

住友金属鉱山の株価が下がってるのに金の価格は上がってる
っていう説明でもいいのではw

[890: 匿名さん]

トヨタの株価が下がったら、自動車も安くなるらしいw

[891: 匿名さん]

なんかまるで、愛煙家と嫌煙家の言い争いみたい。
関係は、犬猿か。

[892: 匿名さん]

ファンドマネージャの話によると、物件を実際に売却して損が出せないのだから、
実際に買い手の少なくなったような場所で
「不動産鑑定士の評価が高いから、それを信じて売却は止めよう」
とはならない。

むしろ、正確に市況をとらえているのは株価のほうだ。
REITが下落するような状況で、不動産から資金が逃避すると判断した
ファンドマネージャーは、不動産鑑定士が出した価値よりも
現実に取引されている価格を参考にする。そして、不動産市況を調査するよね。
それって、たいてい、株価に反映されているもんだ。
今回、REITが下落しているのは、日経に出てたような買い手不足の状況を
織り込んでいるんだよ。

[893: 892]

>>892
だから、８８６さんの言うように

地価(＋賃料が)下がる→Reitも下がる→地価がさらに下がる

の悪循環が生じるんだよ。

[894: 匿名さん]

>>887さん。私前からあなたのファンです。

[895: 匿名さん]

＞トヨタの株価が下がったら、自動車も安くなるらしいw

それ、俺が言いたかったのに　先に言われちゃった

[896: 匿名]

ＲＥＩＴって、上場もあれば私募もある。（上場しているＲＥＩＴは市場でうればいいけど）当然私募ＲＥＩＴは、出資者が解約したいといえば、キャッシュポジションＯＲ足りなければ物件売って金作って返すしかない。優良物件で今のタイミングで売りたくなくても、解約が大量にでれば物件保有ポジションを維持できなくなる。もちろん、厳しい資金調達スキームでやっているところほど、サブプライムの影響を受ける。比較的健全な調達スキームでやってるところは、虎視眈々と様子を伺ってるのが現状。（もしかすれば、都内優良物件がまとまって手に入る可能性あるからね。）
当然、棟単位でまとめて売買するし、めぐりめぐって個人に分譲なんてありえんけど。（当たり前だけど物件にそんな部屋が混ざったら面倒でしょ。将来的にもなにかと）

一ついえるのは、厳しい調達スキームでやってるところが、振り落とされる（足元見られる）反面、結構堅実なスキームでやってるところは、優良物件を調達できる可能性があるってだけだよ。

[897: 匿名さん]

で、俺が今朝ほど売ったのは７２０３だが、あした上がったら俺は
どうすりゃいいんだ（；；）

[898: 匿名さん]

①不動産鑑定士が出した価値
②株価から算出される価値

これは理論的には一致するとされるが、現実は多少、差がある。
（ここでトヨタの株価と、自動車の値段を出す奴は、ア　ホ）

そこで、ファンドマネージャーは判断材料として
①②のどちらを参考にするかという問題。

市況を織り込んでいる方は、まぎれもなく②だよ。

[899: 匿名さん]

私募はリートでなく不動産ファンドというんじゃないか？
ビークルに物件いくつか入れ込んだものもやっぱりリートでなく
ファンドじゃないの？

[900: 匿名]

他人の中傷は程々にしよう。
上がると思っていれば購入、下がると思えば待てば良い。
ちなみに、今夜シンガポールと中国(シンセン)の友人とで晩飯食べてきたが、両名ともに中国バブルの下落タイミングを非常に気にしていた。彼らの見方では経済バブルがここ数ヶ月以内に弾け、不動産はオリンピック後に間違いなく急落と予測していた。そのボトムまで落ちきった北京・上海あたりの物件を来年末あたりに買い漁るのが彼らの狙いらしい。日本の不動産に投資しないか聞いてみたが、日本は相対的に経済ポジション下がるし人口減少もあり投資魅力無いと切り捨てられた。外から日本がどのように見られているのかも重要では？

[901: 匿名さん]

やっとわかったけど、証券化からんでいる人は出身が金融系
いっぽう地べたはいつばるのは不動産系
この二人はもともと仲が悪い。
さて、金融屋は、数字に強いが不動産屋は山勘どんぶり勘定とくるから
そもそもこの二人の結婚がうまくいくはずもない。

案外証券屋あがりが仲をとりもつ立場だが、発想が株式市況で実際の
不動産の値動きの実体験がない。

未成熟で未経験者のよせあつめというか、明治の鹿鳴館みたいな
状況なんだよ。５年前社内で証券化とかイールドギャップとか説明
したけど誰も理解できなかったよ。うちの会社もレベル低いが
世間もそんなもんだったな。

[902: 匿名]

公募・私募で税関係は変わるけど、ＲＥＩＴも不動産投資ファンドの一つだし、どっちも187条の登録認可（いわゆる日本版ＲＥＩＴとなることができる）とれるよ。

[903: 匿名]

↑
８９６です。
８９９に対してです。

[904: 匿名]

金融と不動産はものすごく相性がいいし、この5年で一気にレベルは上がってる。
実際5年前って、ほんとに理解している人（特に経験アル人）ほとんどいなかった。
今は、だいぶ人も育ったと思うし、少なくとも手探り状態だったあのころとは全く環境違うでしょ。

[905: 匿名さん]

＞日本は相対的に経済ポジション下がるし人口減少もあり投資魅力無いと
＞切り捨てられた。外から日本がどのように見られているのかも重要では？

天才投資家のジム・ロジャースも同じこと言ってましたね。
結局、海外の人は、中国や商品に比べて、日本は価値が無いと思ってるんですよね。

[906: 匿名]

外人は、①日本よりアジアの方が、活きがいいと思っている。②日本の価値が低いとは思っていないが、価値が安定していて投資としてはつまらないとは思っている。ってのが正解でしょ。

[907: 匿名]

×低い
○無い

[908: 匿名]

上場しているREITもTOBは可能です。企業と一緒で株価が下がるだけじゃつぶれないし、別に保有物件投げ売る必要は全くないけど（直近いくつか読み返したけどなんでこんな話をまじめそうに論じているのか意味不明）、当然安けりゃ買収対象となる可能性はある。

このペースで下落続けば、下期以降のREITのTOB案件、もっと出てくる可能性大だよね。

[909: 匿名さん]

>>901氏の言うことで要約されている。さすが年の功。
＞企業と一緒で株価が下がるだけじゃつぶれないし、別に保有物件投げ売る必要は全くないけど
＞（直近いくつか読み返したけどなんでこんな話をまじめそうに論じているのか意味不明）、
＞当然安けりゃ買収対象となる可能性はある。

間違った認識を掲示板に縷々書かれるのが嫌で、訂正すると結果このありさま。
ほとんどひとりの人が書くまくっていたことに私が反論した。
スレ汚し深謝。

書き手の中傷文句にいちいち答える気もないが、私はリタイヤして嘱託の身。
一応の経験談や知識を若い人に伝ええたくてここに出没している。
これから会社を潰したり自己破産できたらもう一山あって楽しいとは思う。

不思議なことに、「なんでこんなはなしをまじめに議論している」という話に
初心者の誤解の元凶が何かがわかって面白いのだ。

根本は、デフレを歓迎していた１９９７年までの労働組合と同等の誤り。
二つ目は地価下落を望む発想の不健全性に本人が気がついていない。

３つ目はバブルに対する生理的嫌悪感が「よいインフレ」までも否定する
体質を作っている。

このスレが、２００４年〜２００６年というたった３年前のチャンスを逃した人の
憂さ晴らしスレになっているという指摘があったが、ネットを憂さ晴らしの場
とすることで、ますます過誤が助長されるのはよくないと思う。
思い込みを反省する謙虚さもたまには必要なのだ。
これは自分自身ここで反論をうけるたびに学習させてもらっている。

今回思ったのは、チャンスを逃した人たちに反感を買うような誤解は
与えないほうがいいということ。
なんか最後は怨恨による犯罪でも起きておかしくないほど、「買えた
買えない」の彼我の差は拡大しつつある。

どうすれば買える？という答えに普通はカネを稼ぐという話になろう。
電車に乗り遅れたらタクシーで追いかけるというのが普通。
しかしスピードが新幹線なみなら追う手段もない。

手立てがないものは、マンション価格が下がる（事故で新幹線が止まる）としか
期待しようがない。

下がる・・・は彼らの切ない未来への希望なのだからそっと触れずに置くというのもいたわり
なのかもしれない。

[910: 匿名さん]

>>909
また、あんた（長文の人）か・・・・
相変わらず上から目線で偉そうに。

人に偉そうに言う前に自分が数ヶ月前に書いていた事と今書いていることを見比べてみろ。
えらい主張が変わってるじゃないかコロコロと。
まず自分への反省が必要だろうな。

REITの仕組みなんて皆、だいたい理解してるよ。
ネットで検索すればだいたいの解説くらいは手に入る世の中だからよ。
ツールを使いこなせるかどうかは個々の能力だが。

REITの問題点。
運営会社が出身母体である不動産会社の物件を高値で買っていた可能性はある。行政指導を受けてるところも出た。
これが高値を生んだ要因の１つではあるだろう。

REITへの資金流入が減ると、物件取得も減る。
監査が厳しくなると今までのように出身母体である不動産会社の物件を高値で買うのは難しくなる。（収益性等の説明が求められる）

そういう意味では、今まで高値を支えていたREITの影響は少なくなってくる。
また高値要因の１つがなくなりつつあるよと言いたいだけ。

皆が書きたいのはそういう事だろう。

[911: 匿名さん]

>>910

偉そうって・・・・一応社会的地位も資産もあるから偉いんだろうよ。
歳も５０代だし
キミらにこびる必要もない。

さて

基本的矛盾は、
①郊外は、価値が下がるから買いたくない。（おまけに遠い）
②都心周辺は下がれば買える。下がるに決まってる。

だったら
都心周辺なら買ったあとも下がり続けていいのか？
という疑問。

おそらくは
みんなが買ったら物件がなくなるからその時点で上がる
そうお考えだろうか。

それじゃ今の状況と同じなんだけど。

[912: 匿名さん]

>>910
さん、事態は急を告げているのになぜ、議論のための議論に
夢中になるのかね。
予測は胸のうちに仕舞って、対応策について論議したほうが前向き
だと思うが。

[913: 住まいに詳しい人]

>>912
今、目の前で起きていることを無視して
ベキ論を振り回して暴れる人がいるから
みんな困っているだけでしょ

[914: 匿名さん]

>910
ネットの解説を見て得た程度の知識だからだよね。納得です。私は仕事でREITとかなり深いかかわりがありますが、一部の書き込みはREITに対する理解の程度が低すぎて驚いてしまいます。ネットで得たにわか知識を振り回してマンション価格を語ろうとは。匿名ゆえになせる業でしょうね。

[915: 匿名さん]

あーあ。日経の一面の囲みに7203のダメ押しの記事が・・・
誰だー？ブラックマンデーとか騒いで私にトヨタを売らせた奴は。
もうついでに、２３区地価下落なら買ったマンション未入居転売するから
まとめて責任とってよねっ！

[916: 匿名さん]

>>914
にわかリート論者はおそらくは、学生さんかニートくんでしょう。
議論が好きなんでしょ。
マンション価格でなくても何でも議論のネタがあればいいんでしょ？
ＦＦといえば、バーナンキでなくファイナルファンタジーが浮かんじゃう
レベルの人でしょうか。

[917: 匿名さん]

>>910
みなさん優しく諭しているが、わたしはズバリ言うわよ。

＞運営会社が出身母体である不動産会社の物件を高値で買っていた可能性はある。
電鉄系が自社物件を流動化したのにリートに出していたよね。電鉄に限らず不動産流動化
で自社の賃貸をリートに売却するのは普通のこと。

＞行政指導を受けてるところも出た。
オリックス不動産投資法人の持ち回り役員会
オリックス・アセットマネジメント株式会社に対する不動産の取得時等に
審査等の業務を適切に行っていなかったとして行なわれた融庁に対する
行政処分勧告のことかね。

＞これが高値を生んだ要因の１つではあるだろう。
リートは不動産会社の株と似ているが、財務、収支の透明性を個々の物件
単位で開示するわけで、
Ｊリートが資本市場に参加したことによって上場価格の上がりすぎ下がりすぎ
について市場機能が働くという見方が正しい
地価の安定的な推移につながるという見方が大半だ。
上昇の歯止め。暴落のショックアブソーバー。
高騰の歯止めが健全に働いているのを見て
「上昇要因が減ったから　下落だ。」
と言うのは早とちり。

＞REITへの資金流入が減ると、物件取得も減る。
ＲＩＥＩＴは市況が好況なら拡大するが、運営だけで十分利益が出る。
ＰＭ、ＡＭのフィーを稼ぐビジネスだ。
もちろんリノベで付加価値を高め賃料を上げていければフィーも増える。

＞監査が厳しくなると今までのように出身母体である不動産会社の
＞物件を高値で買うのは難しくなる。（収益性等の説明が求められる）
収益性の説明は最初から求められてますが。
新築を出資するケースもあるが、既存土地建物を出資するケースもある。
いわゆる分譲販売残を子会社に抱かせる発想とは違う。
そういう例があるのなら教えてもらいたい。
デベの分譲中止が賃貸になるケースでは大半が関係ないファンドに
売られて、大手の不動産系ＰＭがついているのが多いように思うが。

＞そういう意味では、今まで高値を支えていたREITの影響は少なくなってくる。
高値を支えたのは、土地を買いあさった海外ファンド。
Ｊ−ＲＩＥＴ（書けた（＾＾；）とはちゃいまんがな。

＞また高値要因の１つがなくなりつつあるよと言いたいだけ。
私は、それが誤解だと言いたいだけ。

[918: 匿名さん]

一般的に投資信託は、募集時３％・維持毎年０．５％・解約時１％の手数料を取るらしいですね。

[919: 元祖匿名はん]

>>901

かなり感覚遅れてます。904氏が正しい。

案件は現場で起こってるんだ！

[920: 匿名さん]

>>919

不動産賃貸ビジネス（Ｊリートも含む）は、とにかく安値で物件を仕込んで
収益を上げて借り入れ金の金利と収益と売却価格の収益分岐点で
売却する。
そういう意味では新築を買わずに収益性の低下したビルやレジを買って
リノベや管理で不可価値高め、収益性をあげて賃貸管理フィーを稼ぐのが
主流。
どこに出身母体の物件押し付けられて唯々諾々と従っている会社が
ありますか？オリックス？一次が万事ですか？単純やね。

何でもかんでも証券化できるわけでないよ。賃料等の収益実績を予測で
なくトラックレコードとして打ち出さないとなかなか投資家はカネだしません。
私募ファンドもキャピタルもインカムの利回りもきつくなっている現在
新規に組成するケースは少ないんじゃないかな。
不動産屋＝不透明＝悪人　　
なんかそういう安易な発想、オジサンは嫌いだなぁ。

Ｊリート上場数の増加で投資家の奪い合い。05年度は上場した16銘柄の
うち，８銘柄の初値が公募価格を割り込んだ。
上場を見送った投資法人も出てきた。
　
　Ｊリートは投資家から資金を集めるが，４割程度は金融機関からの
借入れ。調達金利の上昇は利回りの悪化をまねく。　
利上げ見通しなら投資家の選択の目が厳しくなる。
　Ｊリートに物件を納める不動産業者の物件の仕入れもシビアになる。
金利上昇局面で，大都市圏での地価は安定化に向かう。
しかし長期金利が下がってくると、あんまり高騰の歯止めがきかなくなる。

オリックスの勧告以来不動産業の話が金融庁に取り込まれたことが
白日のもとに晒された。
不動産が金融商品化するのは，不動産業にとっても経済に全体にもいいことだ。
でもこれは、結果オーライの話であってもとを正せば　
金融庁は銀行を救うためにＪリートを導入して不良債権を処理した。
　これが低金利や他の規制緩和など政策ともあいまって地価も上昇し，
大都市圏での不良債権処理は，その間に金融庁は，不動産業界に
大きな影響力と権限を持つにいたった。棚ボタで権益がひとつ転がり込んだ。

　証券化は信託銀行の信託受益権化の課程が必要。不動産そのものは国土交通省なのに
信託受益権は金融庁が管轄だからだ。

金融庁はバブルを起こそうとは考えていない。もちろんだ。バブルはよくても崩壊後の
資産デフレは困る。不良債権処理はこりごりだ。
地価の安定という以上、上がったものが下がったら「安定ではなく、資産デフレの再燃」
今のままでじわじわ留めたいのが以降。
証券化ビジネスの投資の流れを絞っておけば多少の長期金利が下がっても地価高騰が
抑制できる気でいる。
まったく埒外のところで現物不動産を「信託受益権」からめない部分では勝手に地価が
上がっている。外資の土地・建物現物買いでいままでいくらでも地価は上がってきた。
また、新築中古の高値転売も金融庁の埒外。強いて言えば国税庁の管轄。
不動産行政は権限の薄れた国土交通省と金融庁の又裂き状態の管理であえいでいる。

地価など行政に制御できないと私は思っている。

[921: 匿名さん]

証券化の仕組みが金融庁の権限を強化しただけで、天井局面の地価においては逆流（下落）防止弁になってしまっている。

地価は安定すべきものであって下落した場合すべてのメカニズムが
制御不能になる。
米国の住宅バブルは崩壊した後デフレに向かうのはことの当然だが
日本の局地的バブル？が崩壊する必然性がないように思うのだが。