23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[852: 匿名さん]

>>851

出た（笑）
理詰めで完敗して、イヤミに走る。
みっともないから、止めなさい。

[853: 匿名さん]

馬・鹿に話しても通じない。もう話すだけ無駄だ。
やめたら？
理屈って・・・あんた人の話読まずにまくしたてるのが理屈かよ

屁理屈こねる知恵があったらなぜこれまでに安値でマンション買って
なかったのかねぇ　嫌味というより心底疑問だね。

[854: 匿名さん]

>>839
都市は東京駅を中心として
住居地域として発展しやすい方向に拡大して行った。
これが明治以降の経験則です。
それでは、今現在に置き換えればどうなるか？
賢い皆さんなら
お分かりでしょうｗ

[855: 匿名さん]

都心に近く開発しやすい場所はどこか？
たとえ近くても真っ先に外れるのは、
区画整備もされていない戸建地域。
千駄木あたりを実際に見てみれば分かる・・

[856: 匿名さん]

所詮数年前に安値でマンションを買えなかった人の鬱憤を晴らす場なんですよから、そんなに熱くならないでください。

[857: 匿名さん]

>>856
新築が無理なら中古があるだろ。
とにかく
不安要素がまったく無い
東京駅から半径５ｋｍ圏内は
確保しとくべきだろな。

[858: 匿名さん]

>>854
先週の木曜だったか、有楽町の商業ビルを見たつでに豊洲に
行ってみたよ。駅についたと思ったら周りの景色がずいぶん変わって
いたね。それもそのはず。降りたのは月島の駅だった。
なんか、有楽町から遠いよ。豊洲の駅。
月島から橋を渡ってあるいてＰＣＴまで行ってみた。
晴海の今後の開発は豊洲駅でなくて月島アクセスだという気が
した。殺風景な護岸だが今後きれいになれば晴海は化けると
いう気がした。

一方、建物が立ち上がった豊洲の街並み。建物の距離感は
それほど詰まった感じはないが、居室からみたら結構な開放感の
阻害物だろうと想像できた。
これでオフィスが建ったら結構つらいと思うか、都市的景観と喜ぶか
は住み手の主観の相違。
さて、http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/toyosu/
こちらはできあがりつつあったが極めて「小ぶり」
鹿島、スミフのコンビもちょっと面白いが出来てみないとなんともいえない。

駅の南の、長谷工他の板状マンションが私は結構好き。ことに
プライブブルーっていいマンションだと思った。夕闇でよく見えなかった
せいもある。
さて深川５中前からバスにのって東雲１丁目で降りた。ジャスコの店内
視察。１階はいいが２階の衣類の品揃えって誰がターゲット？って感じ
とにかく東雲は店舗が少ない。薄暗いＣＯＤＡＮを抜けて立ち上がった
マンション群を見る。アップルの東側の角部屋は最上階が下界を
睥睨する風情。これもほぼ夜景に近い薄暗さ。棟の間隔は豊洲より
混んだ感じだ。桜橋から夜景を眺めると、この街がどう変わるかは
まだまだ未知数だと思った。
人が入らないと街はわからない。正直ここから都心に通うのは
それほど楽とは感じられなかった。

[859: 匿名さん]

>>858
同じ東京駅から半径５ｋｍ圏内でも
価格も違うし
利便性も異なる
お互いに比較しながらの判断になる。
しかし、物理的距離と、
地政学的広がりを考えれば
判断基準としては、東京駅から半径５ｋｍ圏内しかありえないだろう。

[860: 匿名さん]

とりあえず>>849＝>>842＝>>839＝>>828＝>>810が小学生以下の知能しか持っていないことは分かった。
何だかこいつの希望的観測を聞けば聞くほど、近い将来に地価＋マンション価格が大暴落するんじゃないかと思う。
こういう奴が会社潰したり、自己破産するんだろうな...くわばらくわばら。

[861: 匿名さん]

>>859　むしろ新宿駅周囲5kmで考えろよ。東京駅なんて東京のはずれでしょ。毎日新幹線に乗るのでもない限り。何の役にも立たん。

[862: 匿名さん]

新宿も東京もおかしい
皇居ど真中から5ｋｍ
これに尽きる

[863: 匿名さん]

≫826
REITの下落が不動産売却につながる話じゃないじゃん。
内容理解出来ないんじゃない？
嬉しそうに出した記事は
REITが保有している物件を売る事例であって、REIT価格が
下落したことでREITが保有不動産を売却しなくてはいけなく
なることを説明してないぞ。

[864: 匿名さん]

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。
東京２３区の内、民間賃貸に占める家賃６万円以下の比率が５％以下の
区は以下の通りで、第三次産業的な都市構造に変わりつつある。
1位　千代田区　０．０８％　2位　港区　０．０９％
3位　中央区　０．２７％　4位　台東区　２．４４％
5位　目黒区　２．９０％　6位　渋谷区　３．１７％
7位　江東区　３．５８％　8位　新宿区　４．２０％
9位　文京区　４．３７％　10位　品川区　４．３７％
11位　墨田区　４．６６％
県境外周区
大田区　５．８２％　世田谷区　８．０９％　杉並区　１３．２３％
練馬区　１９．１８％　板橋区　２４．１８％　北区　１４．６８％
足立区　２６．３４％　葛飾区　２４．４５％　江戸川区　２６．５７％

[865: 匿名さん]

>>863 は冗談で言っているんだよな？それとも致命的にうましかなのか？
>>826 を見れば、十分説明されているぞ。

[866: 匿名さん]

>865
うましかはあなたでは？
REITの投資口価格（＝株価）の下落と、REITの保有する不動産の価値の下落の違いも分からないのか。

[867: 匿名さん]

お前、なんか勘違いしてないか？
現実に地価が下がっている→Reitの評価損が出てくる→不動産を売却する
→さらに地価が下がる　って議論をしているんだよ。
ここでなんで「いやReitが下がっているだけで、地価は下がっていない」
とか荒唐無稽な仮定を持ち出しているんだよ？詭弁だろ。

[868: 匿名さん]

千代田区38階建てマンションは最高倍率23倍

契約率が下がっているのに、なぜ郊外のマンション価格が上がっているのか。不動産経済研究所の企画調査部では、「建築資材費や人件費が上がっているからです。例えば、駅からバスを使うマンションでは、価格の値ごろ感がないので、契約も伸びないわけです」と説明する。

一方、都心部のマンションは、急激な価格上昇にもかかわらず、販売は好調だ。23区では、07年上期の契約率が前年同期より6.5ポイント減の75.7％に留まっている。

例えば、東京・千代田区で建築中の38階建てマンション「プラウドタワー千代田富士見」は、07年7月下旬の売り出しとともに、306戸が即日完売になった。JR飯田橋駅から徒歩2分という好立地のため中心価格帯は8600万円にもなったが、フタを開けるとなんと最高倍率が23倍を記録した。

販売した野村不動産によると、購入した人は、会社員、会社役員が半数以上を占め、医者や弁護士なども多かった。彼らの平均年収は、3000万円以上に達していたという。

不動産経済研究所の企画調査部では、「足立区などの城東エリアを除くと、都区部のマンションは6000万円を越えるのがほとんどです。一般のサラリーマンでは、購入は不可能に近いでしょうね。人気エリアは、富裕層ばかりになっています」と話す。

とすると、都心も郊外も買えるのは富裕層ばかり。つまり、一般のサラリーマンたちには、マンションが買いにくい時代になったということだ。

では、どこへ行けばいいのか。「賃貸など現在の住まいに留まることになるでしょうね」と企画調査部。「一軒家にしても、マンションと同じ立地では割高になるので、この状態はしばらく続くと思います」。

＜J-CASTニュースより　一部抜粋＞

[869: 441]

まあ、その、減損にヒットするReitの案件が続出するっていう荒唐無稽な議論はやめなよ。減損のハードルはかなり高いよ。

[870: 匿名さん]

>867
REITの評価損ってなに？REITのこと分かってる？

[871: 匿名さん]

やっぱりうましかだな（笑）
J-REITの投資口価値　＝　投資口１口当たりのNAV
があるからこそ、東京市場で上場されとるんだろうが！
詳しく、書いてあるぞ
http://biz.mitsui-hanbai.jp/knowledge/005.html

NAV（Net Asset Value：不動産の時価にもとづく純資産価値）

NAV＝J-REITの不動産ポートフォリオの市場価値−ファンドの負債

J-REITの投資口価値　＝　投資口１口当たりのNAV


これを発行済投資口数で除してやれば、投資口1口当りのNAVが求められます。
　理論上は、J-REIT投資口価格と投資口1口当たりのNAVは一致します。なぜなら、
どちらもあるJ-REITの保有する不動産の経済価値をその裏づけにしているからです。
東京証券取引所で取引されようが、不動産市場で取引されようが、この価値は変わりようがないからです。

[872: 匿名さん]

871です。

８６６は市場の原理を全く理解していない「うましか」です。

[873: 匿名さん]

>>868
これから５年程度は
都心湾岸部と都心東部の一人勝ち状態が続きますよ。
主だったリーマンは根こそぎそこに集まっちゃいます。
値段も手ごろで、利便性も高いですから。

[874: 匿名さん]

>871
REIT買ったことないでしょ？（笑）

[875: 匿名さん]

≫871
＞これを発行済投資口数で除してやれば、投資口1口当りのNAVが求められ＞ます。
＞理論上は、J-REIT投資口価格と投資口1口当たりのNAVは一致します。な＞ぜなら、どちらもあるJ-REITの保有する不動産の経済価値をその裏づけ＞にしているからです。
＞東京証券取引所で取引されようが、不動産市場で取引されようが、この＞価値は変わりようがないからです。

さて、この文の中に重要な語があります。
それはなんでしょう。

ヒント：４文字

[876: サラリーマンさん]

REITに関する議論、レベルが低いですね。

まずは落ち着いてREITの本一冊目を通してから、
もう少しレベルの高い話しましょうよ。

[877: 匿名さん]

＞871
答えは『理論上は』だ。

株価＝１株あたりの純資産
純資産＝資産-負債

といってるだけだ。
株価が下落すると純資産が減るわけではない。
純資産が減ると予想した人が売れば株価は下がるが、
実際は純資産が下落しなければ、予想が間違っていたことに
なり買い戻され、株価は上がる。

[878: 441]

876に賛成

[879: 匿名さん]

っていうか、REITのことがよく分かっていないなら、マンション価格を語るのにわざわざREITに言及しないでもらいたいです。

[880: 441]

879にも賛成

[881: 匿名さん]

871のようなうましかがいるから、マーケットはなりたつんだよ。

[882: 匿名さん]

>>875

871さん、ほっときましょう。「理論上は」と言いたいんでしょうけどね。
AERAの記事にありましたが、「不動産鑑定士に高い鑑定を出さなければ
他に鑑定を頼むぞ」と脅しをかけるケースが急増しています。
不動産鑑定士の評価より、市場の評価のほうが
よっぽど正しいんですよ。

[883: 匿名さん]

卑近な例で非常におおざっぱに例えると、REITと不動産価格の関係は、ある会社の株価とそこで働く従業員の平均的ボーナス額の関係とでも考えればよいでしょうか。

[884: 匿名さん]

>883
意味不明。もうREITの話はしばらくやめにしませんか？もしくはREIT価格とマンション価格の関係を語るスレでも作って、そちらでやっていただけないでしょうか？

[885: 匿名さん]

>>883
コピペ引用の下げ論者にはそれぐらいの説明で丁度いいかも。
野村不動産レジデンシャル投資法人が年初から3割下がってるのに
なんでプラウド○○は下がらないんだ、って例えもアリかもね。

[886: 匿名さん]

>>883　なんだそりゃｗ
しかし、株価が下がる→業績が下がる→給料が下がるってわけじゃないでしょ。
普通は、業績が下がる→株価が下がる→給料も下がることになるよね。
今回も、地価(＋賃料が)下がる→Reitも下がる→地価がさらに下がる、という循環になるのよ。
まあ、「絶対に地価は下がらない」という狂信的＊＊には何を言っても無駄ですがｗ

>>885　短期的には下がるわけないでしょ。長期的な話をしてるのよ。
そんなことも分からんのか...。

>>884　嫌ならこのスレを見なきゃ良いのに...。

[887: 匿名さん]

まあここの連中が言ってることが、的中する確率は０なので
ここに来たばかりの人は、東スポの記事のように
かるく読み流すのをお勧めします

[888: 匿名さん]

>>886
>しかし、株価が下がる→業績が下がる→給料が下がるってわけじゃないでしょ。
というか現状はその前提で話が進んでいるのよ。
REIT全体の2割程度のレジデンス系のREITが下がる→六本木ヒルズ、広尾ガーデンヒルズが下がる？
もうちょっと庶民的なWCTでもPCTでもいいから説明してみなよ。
結局地価下落圧力にはなってないんだよ。

[889: 匿名さん]

住友金属鉱山の株価が下がってるのに金の価格は上がってる
っていう説明でもいいのではw

[890: 匿名さん]

トヨタの株価が下がったら、自動車も安くなるらしいw

[891: 匿名さん]

なんかまるで、愛煙家と嫌煙家の言い争いみたい。
関係は、犬猿か。

[892: 匿名さん]

ファンドマネージャの話によると、物件を実際に売却して損が出せないのだから、
実際に買い手の少なくなったような場所で
「不動産鑑定士の評価が高いから、それを信じて売却は止めよう」
とはならない。

むしろ、正確に市況をとらえているのは株価のほうだ。
REITが下落するような状況で、不動産から資金が逃避すると判断した
ファンドマネージャーは、不動産鑑定士が出した価値よりも
現実に取引されている価格を参考にする。そして、不動産市況を調査するよね。
それって、たいてい、株価に反映されているもんだ。
今回、REITが下落しているのは、日経に出てたような買い手不足の状況を
織り込んでいるんだよ。

[893: 892]

>>892
だから、８８６さんの言うように

地価(＋賃料が)下がる→Reitも下がる→地価がさらに下がる

の悪循環が生じるんだよ。

[894: 匿名さん]

>>887さん。私前からあなたのファンです。

[895: 匿名さん]

＞トヨタの株価が下がったら、自動車も安くなるらしいw

それ、俺が言いたかったのに　先に言われちゃった

[896: 匿名]

ＲＥＩＴって、上場もあれば私募もある。（上場しているＲＥＩＴは市場でうればいいけど）当然私募ＲＥＩＴは、出資者が解約したいといえば、キャッシュポジションＯＲ足りなければ物件売って金作って返すしかない。優良物件で今のタイミングで売りたくなくても、解約が大量にでれば物件保有ポジションを維持できなくなる。もちろん、厳しい資金調達スキームでやっているところほど、サブプライムの影響を受ける。比較的健全な調達スキームでやってるところは、虎視眈々と様子を伺ってるのが現状。（もしかすれば、都内優良物件がまとまって手に入る可能性あるからね。）
当然、棟単位でまとめて売買するし、めぐりめぐって個人に分譲なんてありえんけど。（当たり前だけど物件にそんな部屋が混ざったら面倒でしょ。将来的にもなにかと）

一ついえるのは、厳しい調達スキームでやってるところが、振り落とされる（足元見られる）反面、結構堅実なスキームでやってるところは、優良物件を調達できる可能性があるってだけだよ。

[897: 匿名さん]

で、俺が今朝ほど売ったのは７２０３だが、あした上がったら俺は
どうすりゃいいんだ（；；）

[898: 匿名さん]

①不動産鑑定士が出した価値
②株価から算出される価値

これは理論的には一致するとされるが、現実は多少、差がある。
（ここでトヨタの株価と、自動車の値段を出す奴は、ア　ホ）

そこで、ファンドマネージャーは判断材料として
①②のどちらを参考にするかという問題。

市況を織り込んでいる方は、まぎれもなく②だよ。

[899: 匿名さん]

私募はリートでなく不動産ファンドというんじゃないか？
ビークルに物件いくつか入れ込んだものもやっぱりリートでなく
ファンドじゃないの？

[900: 匿名]

他人の中傷は程々にしよう。
上がると思っていれば購入、下がると思えば待てば良い。
ちなみに、今夜シンガポールと中国(シンセン)の友人とで晩飯食べてきたが、両名ともに中国バブルの下落タイミングを非常に気にしていた。彼らの見方では経済バブルがここ数ヶ月以内に弾け、不動産はオリンピック後に間違いなく急落と予測していた。そのボトムまで落ちきった北京・上海あたりの物件を来年末あたりに買い漁るのが彼らの狙いらしい。日本の不動産に投資しないか聞いてみたが、日本は相対的に経済ポジション下がるし人口減少もあり投資魅力無いと切り捨てられた。外から日本がどのように見られているのかも重要では？

[901: 匿名さん]

やっとわかったけど、証券化からんでいる人は出身が金融系
いっぽう地べたはいつばるのは不動産系
この二人はもともと仲が悪い。
さて、金融屋は、数字に強いが不動産屋は山勘どんぶり勘定とくるから
そもそもこの二人の結婚がうまくいくはずもない。

案外証券屋あがりが仲をとりもつ立場だが、発想が株式市況で実際の
不動産の値動きの実体験がない。

未成熟で未経験者のよせあつめというか、明治の鹿鳴館みたいな
状況なんだよ。５年前社内で証券化とかイールドギャップとか説明
したけど誰も理解できなかったよ。うちの会社もレベル低いが
世間もそんなもんだったな。

[902: 匿名]

公募・私募で税関係は変わるけど、ＲＥＩＴも不動産投資ファンドの一つだし、どっちも187条の登録認可（いわゆる日本版ＲＥＩＴとなることができる）とれるよ。

[903: 匿名]

↑
８９６です。
８９９に対してです。

[904: 匿名]

金融と不動産はものすごく相性がいいし、この5年で一気にレベルは上がってる。
実際5年前って、ほんとに理解している人（特に経験アル人）ほとんどいなかった。
今は、だいぶ人も育ったと思うし、少なくとも手探り状態だったあのころとは全く環境違うでしょ。

[905: 匿名さん]

＞日本は相対的に経済ポジション下がるし人口減少もあり投資魅力無いと
＞切り捨てられた。外から日本がどのように見られているのかも重要では？

天才投資家のジム・ロジャースも同じこと言ってましたね。
結局、海外の人は、中国や商品に比べて、日本は価値が無いと思ってるんですよね。

[906: 匿名]

外人は、①日本よりアジアの方が、活きがいいと思っている。②日本の価値が低いとは思っていないが、価値が安定していて投資としてはつまらないとは思っている。ってのが正解でしょ。

[907: 匿名]

×低い
○無い

[908: 匿名]

上場しているREITもTOBは可能です。企業と一緒で株価が下がるだけじゃつぶれないし、別に保有物件投げ売る必要は全くないけど（直近いくつか読み返したけどなんでこんな話をまじめそうに論じているのか意味不明）、当然安けりゃ買収対象となる可能性はある。

このペースで下落続けば、下期以降のREITのTOB案件、もっと出てくる可能性大だよね。

[909: 匿名さん]

>>901氏の言うことで要約されている。さすが年の功。
＞企業と一緒で株価が下がるだけじゃつぶれないし、別に保有物件投げ売る必要は全くないけど
＞（直近いくつか読み返したけどなんでこんな話をまじめそうに論じているのか意味不明）、
＞当然安けりゃ買収対象となる可能性はある。

間違った認識を掲示板に縷々書かれるのが嫌で、訂正すると結果このありさま。
ほとんどひとりの人が書くまくっていたことに私が反論した。
スレ汚し深謝。

書き手の中傷文句にいちいち答える気もないが、私はリタイヤして嘱託の身。
一応の経験談や知識を若い人に伝ええたくてここに出没している。
これから会社を潰したり自己破産できたらもう一山あって楽しいとは思う。

不思議なことに、「なんでこんなはなしをまじめに議論している」という話に
初心者の誤解の元凶が何かがわかって面白いのだ。

根本は、デフレを歓迎していた１９９７年までの労働組合と同等の誤り。
二つ目は地価下落を望む発想の不健全性に本人が気がついていない。

３つ目はバブルに対する生理的嫌悪感が「よいインフレ」までも否定する
体質を作っている。

このスレが、２００４年〜２００６年というたった３年前のチャンスを逃した人の
憂さ晴らしスレになっているという指摘があったが、ネットを憂さ晴らしの場
とすることで、ますます過誤が助長されるのはよくないと思う。
思い込みを反省する謙虚さもたまには必要なのだ。
これは自分自身ここで反論をうけるたびに学習させてもらっている。

今回思ったのは、チャンスを逃した人たちに反感を買うような誤解は
与えないほうがいいということ。
なんか最後は怨恨による犯罪でも起きておかしくないほど、「買えた
買えない」の彼我の差は拡大しつつある。

どうすれば買える？という答えに普通はカネを稼ぐという話になろう。
電車に乗り遅れたらタクシーで追いかけるというのが普通。
しかしスピードが新幹線なみなら追う手段もない。

手立てがないものは、マンション価格が下がる（事故で新幹線が止まる）としか
期待しようがない。

下がる・・・は彼らの切ない未来への希望なのだからそっと触れずに置くというのもいたわり
なのかもしれない。

[910: 匿名さん]

>>909
また、あんた（長文の人）か・・・・
相変わらず上から目線で偉そうに。

人に偉そうに言う前に自分が数ヶ月前に書いていた事と今書いていることを見比べてみろ。
えらい主張が変わってるじゃないかコロコロと。
まず自分への反省が必要だろうな。

REITの仕組みなんて皆、だいたい理解してるよ。
ネットで検索すればだいたいの解説くらいは手に入る世の中だからよ。
ツールを使いこなせるかどうかは個々の能力だが。

REITの問題点。
運営会社が出身母体である不動産会社の物件を高値で買っていた可能性はある。行政指導を受けてるところも出た。
これが高値を生んだ要因の１つではあるだろう。

REITへの資金流入が減ると、物件取得も減る。
監査が厳しくなると今までのように出身母体である不動産会社の物件を高値で買うのは難しくなる。（収益性等の説明が求められる）

そういう意味では、今まで高値を支えていたREITの影響は少なくなってくる。
また高値要因の１つがなくなりつつあるよと言いたいだけ。

皆が書きたいのはそういう事だろう。

[911: 匿名さん]

>>910

偉そうって・・・・一応社会的地位も資産もあるから偉いんだろうよ。
歳も５０代だし
キミらにこびる必要もない。

さて

基本的矛盾は、
①郊外は、価値が下がるから買いたくない。（おまけに遠い）
②都心周辺は下がれば買える。下がるに決まってる。

だったら
都心周辺なら買ったあとも下がり続けていいのか？
という疑問。

おそらくは
みんなが買ったら物件がなくなるからその時点で上がる
そうお考えだろうか。

それじゃ今の状況と同じなんだけど。

[912: 匿名さん]

>>910
さん、事態は急を告げているのになぜ、議論のための議論に
夢中になるのかね。
予測は胸のうちに仕舞って、対応策について論議したほうが前向き
だと思うが。

[913: 住まいに詳しい人]

>>912
今、目の前で起きていることを無視して
ベキ論を振り回して暴れる人がいるから
みんな困っているだけでしょ

[914: 匿名さん]

>910
ネットの解説を見て得た程度の知識だからだよね。納得です。私は仕事でREITとかなり深いかかわりがありますが、一部の書き込みはREITに対する理解の程度が低すぎて驚いてしまいます。ネットで得たにわか知識を振り回してマンション価格を語ろうとは。匿名ゆえになせる業でしょうね。

[915: 匿名さん]

あーあ。日経の一面の囲みに7203のダメ押しの記事が・・・
誰だー？ブラックマンデーとか騒いで私にトヨタを売らせた奴は。
もうついでに、２３区地価下落なら買ったマンション未入居転売するから
まとめて責任とってよねっ！

[916: 匿名さん]

>>914
にわかリート論者はおそらくは、学生さんかニートくんでしょう。
議論が好きなんでしょ。
マンション価格でなくても何でも議論のネタがあればいいんでしょ？
ＦＦといえば、バーナンキでなくファイナルファンタジーが浮かんじゃう
レベルの人でしょうか。

[917: 匿名さん]

>>910
みなさん優しく諭しているが、わたしはズバリ言うわよ。

＞運営会社が出身母体である不動産会社の物件を高値で買っていた可能性はある。
電鉄系が自社物件を流動化したのにリートに出していたよね。電鉄に限らず不動産流動化
で自社の賃貸をリートに売却するのは普通のこと。

＞行政指導を受けてるところも出た。
オリックス不動産投資法人の持ち回り役員会
オリックス・アセットマネジメント株式会社に対する不動産の取得時等に
審査等の業務を適切に行っていなかったとして行なわれた融庁に対する
行政処分勧告のことかね。

＞これが高値を生んだ要因の１つではあるだろう。
リートは不動産会社の株と似ているが、財務、収支の透明性を個々の物件
単位で開示するわけで、
Ｊリートが資本市場に参加したことによって上場価格の上がりすぎ下がりすぎ
について市場機能が働くという見方が正しい
地価の安定的な推移につながるという見方が大半だ。
上昇の歯止め。暴落のショックアブソーバー。
高騰の歯止めが健全に働いているのを見て
「上昇要因が減ったから　下落だ。」
と言うのは早とちり。

＞REITへの資金流入が減ると、物件取得も減る。
ＲＩＥＩＴは市況が好況なら拡大するが、運営だけで十分利益が出る。
ＰＭ、ＡＭのフィーを稼ぐビジネスだ。
もちろんリノベで付加価値を高め賃料を上げていければフィーも増える。

＞監査が厳しくなると今までのように出身母体である不動産会社の
＞物件を高値で買うのは難しくなる。（収益性等の説明が求められる）
収益性の説明は最初から求められてますが。
新築を出資するケースもあるが、既存土地建物を出資するケースもある。
いわゆる分譲販売残を子会社に抱かせる発想とは違う。
そういう例があるのなら教えてもらいたい。
デベの分譲中止が賃貸になるケースでは大半が関係ないファンドに
売られて、大手の不動産系ＰＭがついているのが多いように思うが。

＞そういう意味では、今まで高値を支えていたREITの影響は少なくなってくる。
高値を支えたのは、土地を買いあさった海外ファンド。
Ｊ−ＲＩＥＴ（書けた（＾＾；）とはちゃいまんがな。

＞また高値要因の１つがなくなりつつあるよと言いたいだけ。
私は、それが誤解だと言いたいだけ。

[918: 匿名さん]

一般的に投資信託は、募集時３％・維持毎年０．５％・解約時１％の手数料を取るらしいですね。

[919: 元祖匿名はん]

>>901

かなり感覚遅れてます。904氏が正しい。

案件は現場で起こってるんだ！

[920: 匿名さん]

>>919

不動産賃貸ビジネス（Ｊリートも含む）は、とにかく安値で物件を仕込んで
収益を上げて借り入れ金の金利と収益と売却価格の収益分岐点で
売却する。
そういう意味では新築を買わずに収益性の低下したビルやレジを買って
リノベや管理で不可価値高め、収益性をあげて賃貸管理フィーを稼ぐのが
主流。
どこに出身母体の物件押し付けられて唯々諾々と従っている会社が
ありますか？オリックス？一次が万事ですか？単純やね。

何でもかんでも証券化できるわけでないよ。賃料等の収益実績を予測で
なくトラックレコードとして打ち出さないとなかなか投資家はカネだしません。
私募ファンドもキャピタルもインカムの利回りもきつくなっている現在
新規に組成するケースは少ないんじゃないかな。
不動産屋＝不透明＝悪人　　
なんかそういう安易な発想、オジサンは嫌いだなぁ。

Ｊリート上場数の増加で投資家の奪い合い。05年度は上場した16銘柄の
うち，８銘柄の初値が公募価格を割り込んだ。
上場を見送った投資法人も出てきた。
　
　Ｊリートは投資家から資金を集めるが，４割程度は金融機関からの
借入れ。調達金利の上昇は利回りの悪化をまねく。　
利上げ見通しなら投資家の選択の目が厳しくなる。
　Ｊリートに物件を納める不動産業者の物件の仕入れもシビアになる。
金利上昇局面で，大都市圏での地価は安定化に向かう。
しかし長期金利が下がってくると、あんまり高騰の歯止めがきかなくなる。

オリックスの勧告以来不動産業の話が金融庁に取り込まれたことが
白日のもとに晒された。
不動産が金融商品化するのは，不動産業にとっても経済に全体にもいいことだ。
でもこれは、結果オーライの話であってもとを正せば　
金融庁は銀行を救うためにＪリートを導入して不良債権を処理した。
　これが低金利や他の規制緩和など政策ともあいまって地価も上昇し，
大都市圏での不良債権処理は，その間に金融庁は，不動産業界に
大きな影響力と権限を持つにいたった。棚ボタで権益がひとつ転がり込んだ。

　証券化は信託銀行の信託受益権化の課程が必要。不動産そのものは国土交通省なのに
信託受益権は金融庁が管轄だからだ。

金融庁はバブルを起こそうとは考えていない。もちろんだ。バブルはよくても崩壊後の
資産デフレは困る。不良債権処理はこりごりだ。
地価の安定という以上、上がったものが下がったら「安定ではなく、資産デフレの再燃」
今のままでじわじわ留めたいのが以降。
証券化ビジネスの投資の流れを絞っておけば多少の長期金利が下がっても地価高騰が
抑制できる気でいる。
まったく埒外のところで現物不動産を「信託受益権」からめない部分では勝手に地価が
上がっている。外資の土地・建物現物買いでいままでいくらでも地価は上がってきた。
また、新築中古の高値転売も金融庁の埒外。強いて言えば国税庁の管轄。
不動産行政は権限の薄れた国土交通省と金融庁の又裂き状態の管理であえいでいる。

地価など行政に制御できないと私は思っている。

[921: 匿名さん]

証券化の仕組みが金融庁の権限を強化しただけで、天井局面の地価においては逆流（下落）防止弁になってしまっている。

地価は安定すべきものであって下落した場合すべてのメカニズムが
制御不能になる。
米国の住宅バブルは崩壊した後デフレに向かうのはことの当然だが
日本の局地的バブル？が崩壊する必然性がないように思うのだが。

[922: 匿名さん]

920＝＞910　スマソ　919はスレヌシだった。仕事忙しいみたいだね。

[923: 匿名さん]

>>920
×大都市圏での不良債権処理は、
○大都市圏での不良債権処理は、ほとんど片付いた

[924: 元祖匿名はん]

着物や高額布団の次々販売見てると判るでしょ。
経産省管轄だとユルいんだよ。

収益不動産の世界はほぼ金融庁・財務省管轄に取り込まれました。
ノンバンクから転売目的ででも借りない限り。

地価など、行政が制御しようとしたらお茶の子さいさいです。
ただ、制御した後の術を知らないからしない、できないだけです。

[925: 匿名さん]

そんなことはどーでもいいわよてっ。

ブラックマンデー、株価も地価も大暴落
と言って騒いだの誰？
サブプライムの影響はまだまだこれから？
聞いてあきれるわよ。

私に６０５０円でトヨタ売らせておいて何よ、今日値上がりは。

カードローンで差額借りて買い戻そうかしらね・・・ったくもう。

全然信用のおけない人たちね。ぷん。ぷん。
何株売ったか？聞かないでよ。意地悪ね。

[926: 匿名さん]

>ただ、制御した後の術を知らないからしない、できないだけです。

今後とも、あなたのファンでいられそうです。

[927: 匿名さん]

＞売り手と買い手の需給バランスがかたよる・・・
＞「販売を増やしたい場合に、最も即効性があるのが『値引き』なのは想像に難しくなく、マンションにおい＞てもこうした禁じ手が“水面下”で行われている
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6027/

なんと２００４年１１月から「下がる論者」は需給バランス一本槍で、需給バランスが偏れば
業者は値引きに走るといい続けてきた。
曰く、品物があぶれたら安く売る。曰く高くなりすぎたら買えないから値引く。
７時過ぎの魚屋のサンマみたいな話をしてきた。

実際に供給過剰でも下がらなかったのは、今度は外資系ファンドなどの「需要」のせいに
している。

これらは根本的に間違っている。
なぜ、供給過剰のなかでモノが「売れ」てきたのか。
規制事実として「掃ければ勝ち」。あとは地価公示で、「上がりましたー」と
国土庁が公示して。次の路線価が上がり、税収が増える。
国は資産デフレ脱却とＩＭＦに面目が立つ。

マンション価格が上がるのは、マネーサプライが過剰なせいだ。
＊＊＊に厳しく金持ちには、セカンドであれなんであればんばん融資する。
融資しないと高額マンションが売れないからしっかり宣伝してる。
キャッシュがあるならそれは他に使ってくださいね。グロソブですかインド株ですか。
住宅ローンの金利はこれだけです。
うちの投資商品の利回りはこれだけです。
住宅ローンは低利で目いっぱい貸すとこが提携でついてますから。

実際知人が５０００万のローン借りたら金消契約の際に年配の行員が
わざわざでてきて「多額のローンをお借り入れくださりありがとうございます」
と言われたそうだ。後にも先にも融資受けてありがとうといわれたのは
初めてだったそうだ。
たまたま２０００万はすぐに繰り上げ返済したのだが。
よくよく考えたらなんであんな低金利を返してしまったのかと後悔しきり。

住宅に関してユルい融資をし続けてさらに史上最低の金利に優遇金利合戦。
ここまで買いやすくして、需要を煽り続けてきたのは、金融当局そのものだ。

金融当局も、こと「住宅ローン」だけは融資姿勢が甘く、金利も「優遇金利」で１．５％の優遇など
平気で行なう有様。
さらに「住宅」にヌルい税制。役員社宅として貸し付けるなどの節税策や
居住用資産の買換え特例など、高額マンションは知らないところで「税務上の需要」
が生まれている。法人が事業用資産として買えば初年度は結構な額の損金が出せる。

いわば、大手不動産業会と金融当局の仕組んだ出来レース。
庶民の知らないところで富裕層にには蛇口が緩んでいる。地価を買い支えるのは
返済能力の高い人にお任せしたらいいのだ。
庶民は下がっても「終の棲家」固定資産税下がって大助かりさと、下がるマンションを
下がった最中に待ってましたと買うのだろうか。

[928: 匿名さん]

×大手不動産業会
○大手不動産業界

×既成事実として・・・・国は資産デフレ脱却とＩＭＦに面目が立つ。
○既成事実として・・・・国は資産デフレ脱却しました。とＩＭＦに面目が立つ。

[929: 匿名さん]

>>927さん

なるほど・・凄く納得致しました。
まあ、それにしても某週刊誌等のマスコミ達も
あんまりいい加減な記事掲載するのは止めた方いいね。

マンション・地価高騰＞暴落危機＞高騰＞暴落

記事内容はこの繰り返しだよね。

まあ、最後は個人的な判断で行動するしかないでしょうね。

[930: 匿名さん]

買ったあともじわじわ下がることどうなるか計算してみた。

数年間の平均下落率３％〜８％の場合
中古価格を残債を割るのがいつか。


借り入れ３％のフラット３５で３５００万円
自己資金は１０００万円

年率４％の下落なら　　１８年目
年率４．5％の下落なら　１２年目
　　５％なら　　　　　　９年目
　　６％なら　　　　　　７年目
　　８％なら　　　　　　５年で残債割れだ。

まぁ毎年８％平均３年下落したら大暴落だが。
３％、１０％、７％、４％、２％、１％でも年率4.5％の下げ
７年前までは郊外や地方では普通の下げ率だった。

自己資金５００万なら
年率４％の下落なら1２年目
年率４．5％なら6年目
６％なら５年目
7％なら４年で残債割れだ。

いまから２０％下がったら買おうなって思っていると
そのあとも年率４％の下げが続くかもしれない。


団塊ジュニアを住宅需要の救世主みたいに
言うのはマスコミの謀略だ。
沈み行く泥舟に乗せられるタヌキにしかなれない。

下がり始めて買うのは大間違い。

下がったら１０年は待つ。
待てない人はしっかり目を見開いて信頼できる人の
アドバイスを受けて買う。

＞まあ、最後は個人的な判断で行動するしかないでしょうね。

同感です。

[931: 匿名さん]

×中古価格を残債を割るのがいつか。
○中古価格が残債を割るのがいつか。

いうまでもなく、中古価格がローン残高以下になれば

①容易に買換えが出来ない

②ローンの借り換えも容易にできない。

③デフレの時期は負債を持つよりキャッシュが有利

　稼いでも地価の下落に吸収される徒労感は味わってみないとわから
　ないかもしれないがお勧めはしません。

　前借金でタダ働きさせられる苦界の女性の気持ちに近いかも。
　というか身の回りの事例でいまさら説明不要か

[932: 匿名さん]

稼がなくてもマンションあるいは土地の値上がりでボロ儲け、
の幸福感も
味わってみないと分らないでしょうけど。

[933: 匿名さん]

>>927
で、まだ上がると言いたいの？

マーケットの動きに鈍感な人はある意味しあわせだね。
下がる方向なのは間違いない。

というか中古の実取引も下がってきてるようだよ。
レインズなんかで確認出来るようになるのはもうちょっと先だろうけど。

[934: 匿名さん]

>私に６０５０円でトヨタ売らせておいて何よ、今日値上がりは。

暴落時に売るなんて（笑）　投資は自己責任。人のせいにするようでは投資は辞めたほうがいいですね。

[935: 匿名さん]

さて、今回も顰蹙覚悟で・・・言ったモン勝ちへへっ

「ゴーマンかます気はないが、未来に明るいビジョンが持てないのなら
住居コストが自由にダウンサイジングできるという意味で賃貸がいいね。」
「上目遣いでなくて下目線というんだっけ、上方目線というのかしらないけど
そりゃゴーマン以外の何者でもないわね。」

「俺自身は、ビジュアルなビジョンが描けないタイプだからミーハーなマンション
インテリア写真とか見ていつかこんなうちに住みたいなぁって実際無理して
住んでみたら環境が自分を鼓舞したみたいなところはあるね。」
「あなたもともとインテリアとか好きなのよね。」
「カネは手段。住環境は自分自身を映す鏡かもしれない。」
「おいおい。おちつけ。気は確かか？」
「友達でも先輩でも自己イメージを高く持って生きている人は賃貸、分譲を
問わずいい住いでいい時間をすごしているような気がするんだ。」

「まぁ何でも、欲しいと思い続けないと手にはいりませんからね。」

「下がったら買おう。上がるから買おうじゃ情けないよ。」
「それって、元祖匿名はんのセリフよ。」

「値段に目標おかずにビジョンとウィル。自己イメージを高めていけばチャンスは
ある。」
「こんどは精神論か？これだから’５０年代生まれは困るって言われるわよ」

「衣食住ってそういう意味ではどこか似ている気がしないか？」
「粗末にしちゃいけないと思うわ。
　心理学の本に『人は自分がこありたいと望む方向性だけは示した服装を
　するものだ』という言葉があるわ。」
「食も自己イメージに与える影響は大きい。ましてや住居は毎日そこで生活するのだから」

「とはいえ　先立つものがないと・・・と考えるのは普通よ」
「カネを求めるから遠回りになる。欲しい住居のイメージを持つべきだね。」

「あなただって全くなかったじゃない。いろいろ見て回るなかで自分の求める
像が描けてきたんじゃないの？」
「住いを夢見るなんて女性的だな。」
「そうじゃなくて住いは自己イメージの投影。いくら立派な家を手に入れても
心がゆがんでいたら汚れてものが散らかった空間になってしまう。
築３０年のマンションでも、枯れた老婦人の住いは粋で無駄がなく美しいわよ」
「美しくくらしたいから暮らせる家を求めるのかもね」
「それって子育て期間中でもそうなのかな。」
「人によるだろ。俺たちの世代は住替え前提に生きてきたからね。」
　　　　　　　・・・・・
「おもうんだけど、衣食住の話題って結局私的な満足だから他人と情報
共有できるのは、それを求めている過程においてのみだよね。」
「そうかもね。一方が得て、他方がまだだと、語れば語るほど嫌味になる。」

「食い物の自慢、身なりの自慢、住いの自慢は慎めとおばあちゃんに教わったよ。」
「じゃ、もういい加減慎んだら？」
「まぁ言い過ぎたなぁ。おためごかしの説教か自慢話にしか聞こえないのにね。」
「衣食住ともうひとつなんとかは、やっぱりプライベートな楽しみなんだってば。」
「え？・・何が楽しみなの？　　まさか、
　　　　　　　オレ今週疲れてるんだけど。」

[936: 匿名さん]

>>934
どうせなら、「今週末には６０００円割る。サブプライムの影響は
これからだ」・・・くらいは言ってあげなさいよｗ

[937: 匿名さん]

>>932
医者以外の金持ちは大抵そんなもんだよ。ずるいのは銀行だ。
所詮金貸し。リスクをテイクするというのなら借り手も同じ。
不動産の値上がり益は、信用という財産がないと手にできない。
＊＊にしたり蔑むべきではないと思うが。
フォーチュンの長者番付で大抵は資産形成の要員はリアルエステート
と書いてある。これ前にも書いたよね。
底値付近で大金を投じ、大きな負債を負うのは誰にもできる話
ではない。
額に汗水たらしてってのはあなたのスタイルかもしれないが、
誰にも迷惑かけずに冨を得るのは罪ではないと私は思うけどね。
貧・乏がお好きなら別だ。
若いならけちなこと考えずに未来に夢描きなさいよ。

[938: 匿名さん]

>>933
算数は得意というか国語はダメだね。文意が伝わらないのはオレが
悪いのかね。難しいレトリックはやめておくか。

「場所による」上がる場所は上がるし、下がるところは下がる。
平均値が大きく下がったら資産デフレの再来。そういうのが好きなの？

みんな困るんじゃないか？
恐怖心でいうのはわかるが、度胸と見る目がないといつまでたっても
ダメだよ。買う気がないならいいけど。

[939: 匿名さん]

議論のための議論ならバトル板で十分。次はもう続かないと信じるが
できたらバトル板に移行したらどうか。

需給バランスと証拠はないが『下がっている』話は、毎度同じことの
繰り返し。内廊下・外廊下のほうが笑えるだけましな話題。

ひとが丁寧に話をするとディテールに噛み付くニートや学生にも
困ったもんだ。バトル板で永遠にやっていて下落が明白になったら
２３区板に戻ればいい。そのころは恐らく「城東板」になっている
だろうが。

[940: 匿名さん]

転がすだけで儲かりますか？　頑張って言い訳とこじつけを考えてください（笑）　それよりきれいにお掃除する方法でも勉強したほうがまだ高く売れますよ

[941: 匿名さん]

>>940 ゲ・ス

[942: 匿名さん]

３０年はみんな生きるよね。３０年後の貨幣価値はいまより
上がっているか下がっているかだが・・・上がっていたら
悲惨だよね。長期のインフレヘッジで金持ちは不動産を
保有したがる。大抵はあと３０年も生きないが、子孫が受け継ぐ。
資産って大抵はそうして親からくるものを増やすものだ。

持てる者と持てないものが喧嘩して持てない奴が買ったのは
ロシア革命やフランス革命・・・あそうか団塊ジュニアは
革命家の血筋だったｗ

[943: 匿名さん]

インフレだったら、貨幣価値は下がるよ。

[944: 匿名さん]

>>943
阿・呆！
デフレだと貨幣価値が上がる。上がったら借金（３５年ローン）抱えた人は大変なことになる。借金の負担が増す。
そういう意味だよ。

大変だろ？
え？大変じゃない？3500万のローンの実質返済額が増えちゃう
大変なことだろうがよ。、

デフレは長期に続いたら世の中的にも大変なことなんだ。

それにもまして８４０兆円の財政赤字はどうなる。もっと大変だ。
社会は借入金でビジネスがまわっている。みんな大変なことになるんだよ
インフレでローン抱えていたら貨幣価値が減る。大変でなくなる。
意味わかるかな。
インフレなんて金利上げてマネーサプライを抑えれば制御できる。
デフレは大変なんだよ。


キミは文章省略して文脈で意をつかむのがまるでダメだね。

[945: 匿名さん]

資本主義社会自体が、右肩あがり前提の
合法的ネズミ講みたいなもんだから
どの国の政府も必死でデフレを回避するよ。
世界相手の逆バリは分が悪い。

[946: 匿名さん]

これからは経済弱者にとってますます厳しい時代になるよ。
財政赤字はこれ以上増やせない。
インフレになれば自然増収で税収が上がって、消費税上げは少なく済む。
インフレにならなければ自然増収が見込めないので、消費税上げは
大きくなる。
いずれにしても、庶民が物に支払う金額は増える。

一方、賃金がそれに見合うだけ上がるか？
同世代の１０％の人は、それ以上の給与を得るが、
大多数はそれ以下で生活レベルは落ちるだろう。
家賃も当然上がって行く、１０％の人間は、企業の住宅補助もあり
余裕で便利な都心部に住むが、
大多数はより狭小になった近郊のアパートに住むか、
不便な郊外で賃貸生活になるだろう。
企業が奪い合ってでも必要とする人には手厚く、
そうでない人には世間は冷たくなる。

一般庶民の給与が上がるには、国全体の生産性の向上しかなく、
労働力の減少にともなう生産性が低い部門の自然淘汰を待つしかない。
具体的には、全国にあふれるほどある主に町工場、零細商店で成り立っ
ている中小企業群の淘汰。
労働力の減少、後継者不足によるものが多いので、バブル崩壊時に比べ
今回の痛みは極めて少なく済むだろう。
大事なのは、企業経営者が今自分が置かれている立場をよく理解し、
傷を深める前に撤退する勇気と理性を持つべきだろう。
結局それが一般庶民の生活水準を上げることにつながる。

[947: 匿名さん]

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

東京２３区の内、民間賃貸に占める家賃６万円以下の比率が５％以下の
区は以下の通りで、第三次産業的な都市構造に変わりつつある。

1位　千代田区　０．０８％　都心３区
2位　港区　０．０９％　都心３区
3位　中央区　０．２７％　都心３区
4位　台東区　２．４４％　周辺８区
5位　目黒区　２．９０％　周辺８区
6位　渋谷区　３．１７％　周辺８区
7位　江東区　３．５８％　周辺８区
8位　新宿区　４．２０％　周辺８区
9位　文京区　４．３７％　周辺８区
10位　品川区　４．３７％　周辺８区
11位　墨田区　４．６６％　周辺８区

[948: 匿名さん]

結局、都心で不動産保有していた企業が投げ売りでもしない限り
安くて立地のいいマンションなんて建ちそうにないね。

下がるっていうけど、下がらなかった場合のリスクも考えておいた
ほうがいい。人生は有限なんだから。

[949: 物件比較中さん]

下がると思う人は、そうは言っても、下がらないリスクも考えるものだが、

なぜか、上がると思う人は、上がらないリスクはほとんど考えないんだよね。

そこが不思議なんだよね。

[950: いつか買いたいさん]

日本が固有原因でインフレ起こしたら、それは、単純に円の減価を意味します。
別に日本の不動産の価値は上がりません。
むしろ日本の不動産に独占的なニーズを持つ日本人全体の冨が下がるので、日本の不動産の価値は、
対ドル（或いは対外貨全体）で、相当下がるでしょう。

沈み行く日本の不動産を後生大事に持っていても、結局いいことはないのです。
成長国投資しか生き延びる術はないと思いますよ。（これもバブルには勿論用心しないといけないが）

[951: ビギナーさん]

>沈み行く日本の不動産を後生大事に持っていても、結局いいことはないのです。

ここ賛成。でも、日本のためには頑張りたいね。