23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[841: 匿名さん]

>>839
>>799の日経新聞の記事を読んでみろよ。

>株価は連日ストップ安。
>不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、
>サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

ファンドが買わなければ区分所有を市場で売るしかないだろ。
日経の内容はそういう事を言ってるんだよ。
お前の言ってることは意味ないって。

ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
もっと理論武装して投稿しろよ。

[842: 匿名さん]

>>837
物件名称 プロスペクト代々木
売却額 943,489,000円
簿価（平成18年7月末） 788,621,616円
差額（売却額−簿価） 154,867,384円
売却先 白金工業㈱

物件名称 プロスペクト御茶ノ水
売却額 2,420,000,000円
簿価（平成18年7月末） 2,271,917,845円
差額（売却額−簿価） 148,082,155円
売却先 REアレプ特定目的会社

・・・・

ここに上がった事例すべて、オーナーチェンジ。
オーナーチェンジという意味では区分のワンルーム・１Ｌのそれと
なんら変わらない。
簿価が安いから高値で売れているが、仮に簿価割れで売られても
賃貸物件である以上、「マンション分譲市場」の価格に
どれだけ影響するかという話だ。
本当の不動産不況になれば、空家が出たところから個別に売って
いくんだよ。そういう段階になれば地価は下がる。

公示地価で分譲がないエリアで地価が下がっていた時期があった。
ここなどは、買いにいっても物件がない。中古すらない。
リートが業者間で安値で（安値ではまだ売られていない）売られたら
そういう状況になるだけ。

投資家同士の売買で物件価格が下がってエンドユーザーが得する
話はないよ。ためしにそういう格安リート売却物件が出るなら
それを一棟買いして分譲してみたらいい。採算とれないからｗ

マンション市場は、中古と新築の既存の出し値をみて、物件平均坪単価
決めてゼネコンに発注する。着工しないと売り出せない。顧客に
要望書書かせて最終価格の割り振りをするが、マンションの価格など
デベが経費削るほかは仕様を目立たぬところで削るしかない。
土地を買った時点であらかた決っている。

買わないというのは、確かに抵抗かもしれないが、置いていかれたら
どうするんだ？
「売り切った場所」は江副さんをして「ブランド宅地」に格上げされる。
江副さんは住宅が心理商品だとわかっているからそういうんだろうな。

[843: 匿名さん]

＞ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
＞もっと理論武装して投稿しろよ。

結構なお言葉痛みいります。
それじゃあなたファンドマネージャさまからマンションお買いになったら
いかがか？
弱肉強食はこの世界に限らず競争市場の常。もともと小ぶりのコンパクト
マンションを建ててファンド売り（分譲はしんどい）したブローカクラスの
デベが倒産しようと、それでエンドにまわる商品が安くなるかい？
記事にでていた総和地所　は郊外専門
http://www.sowa-rp.co.jp/rotarypalace/palace.html
資金力がなくて２３区から締め出されている会社
日神不動産
http://www.nisshinfudosan.co.jp/
も同様。
中堅は郊外地価の低迷を背景に業績悪化しているから当然。
こういう会社の抱えている物件が安くなることと２３区マンション価格は
あんた・・・そんなの関係ありません　でしょうが。

なんかもう高尚なリートの話からいきなり大衆物件不動産の話を援用して
大丈夫か？デベの名前聞いて普通はぴんとくるもんだが。

新聞屋は記事を面白く作るんだよ。


鵜呑みにするな。

[844: 匿名さん]

「そんなの関・係・ねぇ」まで丁寧に修正されたんじゃ　ギャグも形無し

[845: 匿名さん]

江副さんの本の引用は正確に。
自分の都合の良いとこだけ引用しないように。

江副さんは本の中で
・土地はいくらでも生産できる
とも書いている。

用途変更と容積率の緩和を組み合わせれば、臨海部で第二の豊洲・芝浦が出来上がるとね。

あの本は、江副さん自身が前書きで書いているように総花的な内容になっているからね。都合が良い話も悪い話も両方書いてある。

まどわされずに興味がある人は本を買いましょう。
たった800円くらいですから。

[846: 匿名さん]

本じゃないよ「東洋経済　10/27」のコラムだよー。立ち読みしたら？
本も読んだけど書いた時点がずれてずいぶんトーンが変わったんだよ。

[847: 匿名さん]

>>842

　　REITが下落
→　ファンドマネージャーが売却　　　　　　　詳細は>>826
→　売却物件したいが買い手が見つからない　　詳細は>>799
→　一棟売りの売却希望が増えるが買い手がみつからない
→　不動産一棟の価格が下落

これが、分譲マンションの価格下落に影響しないとでも？
嘘だろ（笑）

一棟売りの価格が大きく下落した状況で、
中古分譲価格が高値を維持していたら、
業者は一棟売りを買って区分所有で売るよ。

まだ起こってないかもしれない事かも知れんが、
それは、事態の悪化がこれから、だからだろ？
理屈から言ったら起こるだろ！
　　　　
日経はこれから、一棟売りを買うファンドがいなくて
困っているという所を指摘してるんだ。

[848: 匿名さん]

さては買いたくっても買えないんですねぇ
ご愁傷様
そんなに気になるなんて、実は羨ましくて悔しいんでしょ
まあ、一生賃貸アパートにでも住んでいて下さい
　
　
　
　
　
　
　
という春頃まではどこにでもよくあった下品な捨てぜりふが
しばらく無いのが、全ての真実を語っていると思うのです。

[849: 匿名さん]

いい場所が上がる。つまらん場所が下がる。
というのは、あんた「格差社会」という言葉と同義語だ。
未来に希望を持つなら地価下落などという不健全な野望でなく
日経平均３万円とかになるシナリオ考えたらどうだ？
地価が下がればあなたの会社も持たないだろうし、自殺者も
今の３万人より増えるぞ。
デフレが好きなら原田泰さんの本でも読めよ。６８０円だからもっと
安いぞ。
http://7andy.yahoo.co.jp/books/detail?accd=31440721

[850: 匿名さん]

>>849
文句は筆者の江副さんに言えよ。
彼がそう書いているんだから。

俺に噛み付くんじゃない（笑）

[851: 匿名さん]

＞日経はこれから、一棟売りを買うファンドがいなくて
困っているという所を指摘してるんだ。

おめでたいというか我田引水というか・・・そういう理屈は奥さんに
言いなさい。かなり尊敬の目で見てくれるか、甲斐性なしがまた
屁理屈こねているというかでカミサンの器量がうかがえる。

[852: 匿名さん]

>>851

出た（笑）
理詰めで完敗して、イヤミに走る。
みっともないから、止めなさい。

[853: 匿名さん]

馬・鹿に話しても通じない。もう話すだけ無駄だ。
やめたら？
理屈って・・・あんた人の話読まずにまくしたてるのが理屈かよ

屁理屈こねる知恵があったらなぜこれまでに安値でマンション買って
なかったのかねぇ　嫌味というより心底疑問だね。

[854: 匿名さん]

>>839
都市は東京駅を中心として
住居地域として発展しやすい方向に拡大して行った。
これが明治以降の経験則です。
それでは、今現在に置き換えればどうなるか？
賢い皆さんなら
お分かりでしょうｗ

[855: 匿名さん]

都心に近く開発しやすい場所はどこか？
たとえ近くても真っ先に外れるのは、
区画整備もされていない戸建地域。
千駄木あたりを実際に見てみれば分かる・・

[856: 匿名さん]

所詮数年前に安値でマンションを買えなかった人の鬱憤を晴らす場なんですよから、そんなに熱くならないでください。

[857: 匿名さん]

>>856
新築が無理なら中古があるだろ。
とにかく
不安要素がまったく無い
東京駅から半径５ｋｍ圏内は
確保しとくべきだろな。

[858: 匿名さん]

>>854
先週の木曜だったか、有楽町の商業ビルを見たつでに豊洲に
行ってみたよ。駅についたと思ったら周りの景色がずいぶん変わって
いたね。それもそのはず。降りたのは月島の駅だった。
なんか、有楽町から遠いよ。豊洲の駅。
月島から橋を渡ってあるいてＰＣＴまで行ってみた。
晴海の今後の開発は豊洲駅でなくて月島アクセスだという気が
した。殺風景な護岸だが今後きれいになれば晴海は化けると
いう気がした。

一方、建物が立ち上がった豊洲の街並み。建物の距離感は
それほど詰まった感じはないが、居室からみたら結構な開放感の
阻害物だろうと想像できた。
これでオフィスが建ったら結構つらいと思うか、都市的景観と喜ぶか
は住み手の主観の相違。
さて、http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/toyosu/
こちらはできあがりつつあったが極めて「小ぶり」
鹿島、スミフのコンビもちょっと面白いが出来てみないとなんともいえない。

駅の南の、長谷工他の板状マンションが私は結構好き。ことに
プライブブルーっていいマンションだと思った。夕闇でよく見えなかった
せいもある。
さて深川５中前からバスにのって東雲１丁目で降りた。ジャスコの店内
視察。１階はいいが２階の衣類の品揃えって誰がターゲット？って感じ
とにかく東雲は店舗が少ない。薄暗いＣＯＤＡＮを抜けて立ち上がった
マンション群を見る。アップルの東側の角部屋は最上階が下界を
睥睨する風情。これもほぼ夜景に近い薄暗さ。棟の間隔は豊洲より
混んだ感じだ。桜橋から夜景を眺めると、この街がどう変わるかは
まだまだ未知数だと思った。
人が入らないと街はわからない。正直ここから都心に通うのは
それほど楽とは感じられなかった。

[859: 匿名さん]

>>858
同じ東京駅から半径５ｋｍ圏内でも
価格も違うし
利便性も異なる
お互いに比較しながらの判断になる。
しかし、物理的距離と、
地政学的広がりを考えれば
判断基準としては、東京駅から半径５ｋｍ圏内しかありえないだろう。

[860: 匿名さん]

とりあえず>>849＝>>842＝>>839＝>>828＝>>810が小学生以下の知能しか持っていないことは分かった。
何だかこいつの希望的観測を聞けば聞くほど、近い将来に地価＋マンション価格が大暴落するんじゃないかと思う。
こういう奴が会社潰したり、自己破産するんだろうな...くわばらくわばら。

[861: 匿名さん]

>>859　むしろ新宿駅周囲5kmで考えろよ。東京駅なんて東京のはずれでしょ。毎日新幹線に乗るのでもない限り。何の役にも立たん。

[862: 匿名さん]

新宿も東京もおかしい
皇居ど真中から5ｋｍ
これに尽きる

[863: 匿名さん]

≫826
REITの下落が不動産売却につながる話じゃないじゃん。
内容理解出来ないんじゃない？
嬉しそうに出した記事は
REITが保有している物件を売る事例であって、REIT価格が
下落したことでREITが保有不動産を売却しなくてはいけなく
なることを説明してないぞ。

[864: 匿名さん]

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。
東京２３区の内、民間賃貸に占める家賃６万円以下の比率が５％以下の
区は以下の通りで、第三次産業的な都市構造に変わりつつある。
1位　千代田区　０．０８％　2位　港区　０．０９％
3位　中央区　０．２７％　4位　台東区　２．４４％
5位　目黒区　２．９０％　6位　渋谷区　３．１７％
7位　江東区　３．５８％　8位　新宿区　４．２０％
9位　文京区　４．３７％　10位　品川区　４．３７％
11位　墨田区　４．６６％
県境外周区
大田区　５．８２％　世田谷区　８．０９％　杉並区　１３．２３％
練馬区　１９．１８％　板橋区　２４．１８％　北区　１４．６８％
足立区　２６．３４％　葛飾区　２４．４５％　江戸川区　２６．５７％

[865: 匿名さん]

>>863 は冗談で言っているんだよな？それとも致命的にうましかなのか？
>>826 を見れば、十分説明されているぞ。

[866: 匿名さん]

>865
うましかはあなたでは？
REITの投資口価格（＝株価）の下落と、REITの保有する不動産の価値の下落の違いも分からないのか。

[867: 匿名さん]

お前、なんか勘違いしてないか？
現実に地価が下がっている→Reitの評価損が出てくる→不動産を売却する
→さらに地価が下がる　って議論をしているんだよ。
ここでなんで「いやReitが下がっているだけで、地価は下がっていない」
とか荒唐無稽な仮定を持ち出しているんだよ？詭弁だろ。

[868: 匿名さん]

千代田区38階建てマンションは最高倍率23倍

契約率が下がっているのに、なぜ郊外のマンション価格が上がっているのか。不動産経済研究所の企画調査部では、「建築資材費や人件費が上がっているからです。例えば、駅からバスを使うマンションでは、価格の値ごろ感がないので、契約も伸びないわけです」と説明する。

一方、都心部のマンションは、急激な価格上昇にもかかわらず、販売は好調だ。23区では、07年上期の契約率が前年同期より6.5ポイント減の75.7％に留まっている。

例えば、東京・千代田区で建築中の38階建てマンション「プラウドタワー千代田富士見」は、07年7月下旬の売り出しとともに、306戸が即日完売になった。JR飯田橋駅から徒歩2分という好立地のため中心価格帯は8600万円にもなったが、フタを開けるとなんと最高倍率が23倍を記録した。

販売した野村不動産によると、購入した人は、会社員、会社役員が半数以上を占め、医者や弁護士なども多かった。彼らの平均年収は、3000万円以上に達していたという。

不動産経済研究所の企画調査部では、「足立区などの城東エリアを除くと、都区部のマンションは6000万円を越えるのがほとんどです。一般のサラリーマンでは、購入は不可能に近いでしょうね。人気エリアは、富裕層ばかりになっています」と話す。

とすると、都心も郊外も買えるのは富裕層ばかり。つまり、一般のサラリーマンたちには、マンションが買いにくい時代になったということだ。

では、どこへ行けばいいのか。「賃貸など現在の住まいに留まることになるでしょうね」と企画調査部。「一軒家にしても、マンションと同じ立地では割高になるので、この状態はしばらく続くと思います」。

＜J-CASTニュースより　一部抜粋＞

[869: 441]

まあ、その、減損にヒットするReitの案件が続出するっていう荒唐無稽な議論はやめなよ。減損のハードルはかなり高いよ。

[870: 匿名さん]

>867
REITの評価損ってなに？REITのこと分かってる？

[871: 匿名さん]

やっぱりうましかだな（笑）
J-REITの投資口価値　＝　投資口１口当たりのNAV
があるからこそ、東京市場で上場されとるんだろうが！
詳しく、書いてあるぞ
http://biz.mitsui-hanbai.jp/knowledge/005.html

NAV（Net Asset Value：不動産の時価にもとづく純資産価値）

NAV＝J-REITの不動産ポートフォリオの市場価値−ファンドの負債

J-REITの投資口価値　＝　投資口１口当たりのNAV


これを発行済投資口数で除してやれば、投資口1口当りのNAVが求められます。
　理論上は、J-REIT投資口価格と投資口1口当たりのNAVは一致します。なぜなら、
どちらもあるJ-REITの保有する不動産の経済価値をその裏づけにしているからです。
東京証券取引所で取引されようが、不動産市場で取引されようが、この価値は変わりようがないからです。

[872: 匿名さん]

871です。

８６６は市場の原理を全く理解していない「うましか」です。

[873: 匿名さん]

>>868
これから５年程度は
都心湾岸部と都心東部の一人勝ち状態が続きますよ。
主だったリーマンは根こそぎそこに集まっちゃいます。
値段も手ごろで、利便性も高いですから。

[874: 匿名さん]

>871
REIT買ったことないでしょ？（笑）

[875: 匿名さん]

≫871
＞これを発行済投資口数で除してやれば、投資口1口当りのNAVが求められ＞ます。
＞理論上は、J-REIT投資口価格と投資口1口当たりのNAVは一致します。な＞ぜなら、どちらもあるJ-REITの保有する不動産の経済価値をその裏づけ＞にしているからです。
＞東京証券取引所で取引されようが、不動産市場で取引されようが、この＞価値は変わりようがないからです。

さて、この文の中に重要な語があります。
それはなんでしょう。

ヒント：４文字

[876: サラリーマンさん]

REITに関する議論、レベルが低いですね。

まずは落ち着いてREITの本一冊目を通してから、
もう少しレベルの高い話しましょうよ。

[877: 匿名さん]

＞871
答えは『理論上は』だ。

株価＝１株あたりの純資産
純資産＝資産-負債

といってるだけだ。
株価が下落すると純資産が減るわけではない。
純資産が減ると予想した人が売れば株価は下がるが、
実際は純資産が下落しなければ、予想が間違っていたことに
なり買い戻され、株価は上がる。

[878: 441]

876に賛成

[879: 匿名さん]

っていうか、REITのことがよく分かっていないなら、マンション価格を語るのにわざわざREITに言及しないでもらいたいです。

[880: 441]

879にも賛成

[881: 匿名さん]

871のようなうましかがいるから、マーケットはなりたつんだよ。

[882: 匿名さん]

>>875

871さん、ほっときましょう。「理論上は」と言いたいんでしょうけどね。
AERAの記事にありましたが、「不動産鑑定士に高い鑑定を出さなければ
他に鑑定を頼むぞ」と脅しをかけるケースが急増しています。
不動産鑑定士の評価より、市場の評価のほうが
よっぽど正しいんですよ。

[883: 匿名さん]

卑近な例で非常におおざっぱに例えると、REITと不動産価格の関係は、ある会社の株価とそこで働く従業員の平均的ボーナス額の関係とでも考えればよいでしょうか。

[884: 匿名さん]

>883
意味不明。もうREITの話はしばらくやめにしませんか？もしくはREIT価格とマンション価格の関係を語るスレでも作って、そちらでやっていただけないでしょうか？

[885: 匿名さん]

>>883
コピペ引用の下げ論者にはそれぐらいの説明で丁度いいかも。
野村不動産レジデンシャル投資法人が年初から3割下がってるのに
なんでプラウド○○は下がらないんだ、って例えもアリかもね。

[886: 匿名さん]

>>883　なんだそりゃｗ
しかし、株価が下がる→業績が下がる→給料が下がるってわけじゃないでしょ。
普通は、業績が下がる→株価が下がる→給料も下がることになるよね。
今回も、地価(＋賃料が)下がる→Reitも下がる→地価がさらに下がる、という循環になるのよ。
まあ、「絶対に地価は下がらない」という狂信的＊＊には何を言っても無駄ですがｗ

>>885　短期的には下がるわけないでしょ。長期的な話をしてるのよ。
そんなことも分からんのか...。

>>884　嫌ならこのスレを見なきゃ良いのに...。

[887: 匿名さん]

まあここの連中が言ってることが、的中する確率は０なので
ここに来たばかりの人は、東スポの記事のように
かるく読み流すのをお勧めします

[888: 匿名さん]

>>886
>しかし、株価が下がる→業績が下がる→給料が下がるってわけじゃないでしょ。
というか現状はその前提で話が進んでいるのよ。
REIT全体の2割程度のレジデンス系のREITが下がる→六本木ヒルズ、広尾ガーデンヒルズが下がる？
もうちょっと庶民的なWCTでもPCTでもいいから説明してみなよ。
結局地価下落圧力にはなってないんだよ。

[889: 匿名さん]

住友金属鉱山の株価が下がってるのに金の価格は上がってる
っていう説明でもいいのではw

[890: 匿名さん]

トヨタの株価が下がったら、自動車も安くなるらしいw