23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[841: 匿名さん]

>>839
>>799の日経新聞の記事を読んでみろよ。

>株価は連日ストップ安。
>不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、
>サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

ファンドが買わなければ区分所有を市場で売るしかないだろ。
日経の内容はそういう事を言ってるんだよ。
お前の言ってることは意味ないって。

ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
もっと理論武装して投稿しろよ。

[842: 匿名さん]

>>837
物件名称 プロスペクト代々木
売却額 943,489,000円
簿価（平成18年7月末） 788,621,616円
差額（売却額−簿価） 154,867,384円
売却先 白金工業㈱

物件名称 プロスペクト御茶ノ水
売却額 2,420,000,000円
簿価（平成18年7月末） 2,271,917,845円
差額（売却額−簿価） 148,082,155円
売却先 REアレプ特定目的会社

・・・・

ここに上がった事例すべて、オーナーチェンジ。
オーナーチェンジという意味では区分のワンルーム・１Ｌのそれと
なんら変わらない。
簿価が安いから高値で売れているが、仮に簿価割れで売られても
賃貸物件である以上、「マンション分譲市場」の価格に
どれだけ影響するかという話だ。
本当の不動産不況になれば、空家が出たところから個別に売って
いくんだよ。そういう段階になれば地価は下がる。

公示地価で分譲がないエリアで地価が下がっていた時期があった。
ここなどは、買いにいっても物件がない。中古すらない。
リートが業者間で安値で（安値ではまだ売られていない）売られたら
そういう状況になるだけ。

投資家同士の売買で物件価格が下がってエンドユーザーが得する
話はないよ。ためしにそういう格安リート売却物件が出るなら
それを一棟買いして分譲してみたらいい。採算とれないからｗ

マンション市場は、中古と新築の既存の出し値をみて、物件平均坪単価
決めてゼネコンに発注する。着工しないと売り出せない。顧客に
要望書書かせて最終価格の割り振りをするが、マンションの価格など
デベが経費削るほかは仕様を目立たぬところで削るしかない。
土地を買った時点であらかた決っている。

買わないというのは、確かに抵抗かもしれないが、置いていかれたら
どうするんだ？
「売り切った場所」は江副さんをして「ブランド宅地」に格上げされる。
江副さんは住宅が心理商品だとわかっているからそういうんだろうな。

[843: 匿名さん]

＞ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
＞もっと理論武装して投稿しろよ。

結構なお言葉痛みいります。
それじゃあなたファンドマネージャさまからマンションお買いになったら
いかがか？
弱肉強食はこの世界に限らず競争市場の常。もともと小ぶりのコンパクト
マンションを建ててファンド売り（分譲はしんどい）したブローカクラスの
デベが倒産しようと、それでエンドにまわる商品が安くなるかい？
記事にでていた総和地所　は郊外専門
http://www.sowa-rp.co.jp/rotarypalace/palace.html
資金力がなくて２３区から締め出されている会社
日神不動産
http://www.nisshinfudosan.co.jp/
も同様。
中堅は郊外地価の低迷を背景に業績悪化しているから当然。
こういう会社の抱えている物件が安くなることと２３区マンション価格は
あんた・・・そんなの関係ありません　でしょうが。

なんかもう高尚なリートの話からいきなり大衆物件不動産の話を援用して
大丈夫か？デベの名前聞いて普通はぴんとくるもんだが。

新聞屋は記事を面白く作るんだよ。


鵜呑みにするな。

[844: 匿名さん]

「そんなの関・係・ねぇ」まで丁寧に修正されたんじゃ　ギャグも形無し

[845: 匿名さん]

江副さんの本の引用は正確に。
自分の都合の良いとこだけ引用しないように。

江副さんは本の中で
・土地はいくらでも生産できる
とも書いている。

用途変更と容積率の緩和を組み合わせれば、臨海部で第二の豊洲・芝浦が出来上がるとね。

あの本は、江副さん自身が前書きで書いているように総花的な内容になっているからね。都合が良い話も悪い話も両方書いてある。

まどわされずに興味がある人は本を買いましょう。
たった800円くらいですから。

[846: 匿名さん]

本じゃないよ「東洋経済　10/27」のコラムだよー。立ち読みしたら？
本も読んだけど書いた時点がずれてずいぶんトーンが変わったんだよ。

[847: 匿名さん]

>>842

　　REITが下落
→　ファンドマネージャーが売却　　　　　　　詳細は>>826
→　売却物件したいが買い手が見つからない　　詳細は>>799
→　一棟売りの売却希望が増えるが買い手がみつからない
→　不動産一棟の価格が下落

これが、分譲マンションの価格下落に影響しないとでも？
嘘だろ（笑）

一棟売りの価格が大きく下落した状況で、
中古分譲価格が高値を維持していたら、
業者は一棟売りを買って区分所有で売るよ。

まだ起こってないかもしれない事かも知れんが、
それは、事態の悪化がこれから、だからだろ？
理屈から言ったら起こるだろ！
　　　　
日経はこれから、一棟売りを買うファンドがいなくて
困っているという所を指摘してるんだ。

[848: 匿名さん]

さては買いたくっても買えないんですねぇ
ご愁傷様
そんなに気になるなんて、実は羨ましくて悔しいんでしょ
まあ、一生賃貸アパートにでも住んでいて下さい
　
　
　
　
　
　
　
という春頃まではどこにでもよくあった下品な捨てぜりふが
しばらく無いのが、全ての真実を語っていると思うのです。

[849: 匿名さん]

いい場所が上がる。つまらん場所が下がる。
というのは、あんた「格差社会」という言葉と同義語だ。
未来に希望を持つなら地価下落などという不健全な野望でなく
日経平均３万円とかになるシナリオ考えたらどうだ？
地価が下がればあなたの会社も持たないだろうし、自殺者も
今の３万人より増えるぞ。
デフレが好きなら原田泰さんの本でも読めよ。６８０円だからもっと
安いぞ。
http://7andy.yahoo.co.jp/books/detail?accd=31440721

[850: 匿名さん]

>>849
文句は筆者の江副さんに言えよ。
彼がそう書いているんだから。

俺に噛み付くんじゃない（笑）

[851: 匿名さん]

＞日経はこれから、一棟売りを買うファンドがいなくて
困っているという所を指摘してるんだ。

おめでたいというか我田引水というか・・・そういう理屈は奥さんに
言いなさい。かなり尊敬の目で見てくれるか、甲斐性なしがまた
屁理屈こねているというかでカミサンの器量がうかがえる。

[852: 匿名さん]

>>851

出た（笑）
理詰めで完敗して、イヤミに走る。
みっともないから、止めなさい。

[853: 匿名さん]

馬・鹿に話しても通じない。もう話すだけ無駄だ。
やめたら？
理屈って・・・あんた人の話読まずにまくしたてるのが理屈かよ

屁理屈こねる知恵があったらなぜこれまでに安値でマンション買って
なかったのかねぇ　嫌味というより心底疑問だね。

[854: 匿名さん]

>>839
都市は東京駅を中心として
住居地域として発展しやすい方向に拡大して行った。
これが明治以降の経験則です。
それでは、今現在に置き換えればどうなるか？
賢い皆さんなら
お分かりでしょうｗ

[855: 匿名さん]

都心に近く開発しやすい場所はどこか？
たとえ近くても真っ先に外れるのは、
区画整備もされていない戸建地域。
千駄木あたりを実際に見てみれば分かる・・

[856: 匿名さん]

所詮数年前に安値でマンションを買えなかった人の鬱憤を晴らす場なんですよから、そんなに熱くならないでください。

[857: 匿名さん]

>>856
新築が無理なら中古があるだろ。
とにかく
不安要素がまったく無い
東京駅から半径５ｋｍ圏内は
確保しとくべきだろな。

[858: 匿名さん]

>>854
先週の木曜だったか、有楽町の商業ビルを見たつでに豊洲に
行ってみたよ。駅についたと思ったら周りの景色がずいぶん変わって
いたね。それもそのはず。降りたのは月島の駅だった。
なんか、有楽町から遠いよ。豊洲の駅。
月島から橋を渡ってあるいてＰＣＴまで行ってみた。
晴海の今後の開発は豊洲駅でなくて月島アクセスだという気が
した。殺風景な護岸だが今後きれいになれば晴海は化けると
いう気がした。

一方、建物が立ち上がった豊洲の街並み。建物の距離感は
それほど詰まった感じはないが、居室からみたら結構な開放感の
阻害物だろうと想像できた。
これでオフィスが建ったら結構つらいと思うか、都市的景観と喜ぶか
は住み手の主観の相違。
さて、http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/toyosu/
こちらはできあがりつつあったが極めて「小ぶり」
鹿島、スミフのコンビもちょっと面白いが出来てみないとなんともいえない。

駅の南の、長谷工他の板状マンションが私は結構好き。ことに
プライブブルーっていいマンションだと思った。夕闇でよく見えなかった
せいもある。
さて深川５中前からバスにのって東雲１丁目で降りた。ジャスコの店内
視察。１階はいいが２階の衣類の品揃えって誰がターゲット？って感じ
とにかく東雲は店舗が少ない。薄暗いＣＯＤＡＮを抜けて立ち上がった
マンション群を見る。アップルの東側の角部屋は最上階が下界を
睥睨する風情。これもほぼ夜景に近い薄暗さ。棟の間隔は豊洲より
混んだ感じだ。桜橋から夜景を眺めると、この街がどう変わるかは
まだまだ未知数だと思った。
人が入らないと街はわからない。正直ここから都心に通うのは
それほど楽とは感じられなかった。

[859: 匿名さん]

>>858
同じ東京駅から半径５ｋｍ圏内でも
価格も違うし
利便性も異なる
お互いに比較しながらの判断になる。
しかし、物理的距離と、
地政学的広がりを考えれば
判断基準としては、東京駅から半径５ｋｍ圏内しかありえないだろう。

[860: 匿名さん]

とりあえず>>849＝>>842＝>>839＝>>828＝>>810が小学生以下の知能しか持っていないことは分かった。
何だかこいつの希望的観測を聞けば聞くほど、近い将来に地価＋マンション価格が大暴落するんじゃないかと思う。
こういう奴が会社潰したり、自己破産するんだろうな...くわばらくわばら。