23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[801: 匿名さん]

おかしな上げ論者がまたいるみたいね。

これから棒上げになるなんて無いよ。
暴落までは行かないが緩やかに下がるよ、平均値はね。

買い手が多いと上がるし、買い手が少ないと下がる。
高値になると、売りたい奴＞買いたい奴　になり下がる。
値が下がって割安感が出てくるとまた買い手が増える。
これは不動産に限らず、すべての物においてほぼそうだと言える。

上げ論者の根拠はおかしい。
不景気な時代でも一部の金持ちは羽振りが良かった。
一部だけを見て「景気が良い。銀座を見ろ。高級ホテルを見ろ。」と短絡的に考えるのはおかしいと言わざるを得ない。

木を見て森を見ずという奴だ。大局的見地がない。

[802: 匿名さん]

日本におけるREITは2001年に2銘柄でスタートし、その後ほぼ順調に拡大し、2007年2月末現在で41銘柄、時価総額は5兆円に達している。時価総額の規模で、米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にある。

投資物件については、当初はオフィスビルが主体であったが、次第に商業施設・店舗や住宅等への投資も増加しており、2006年現在においてオフィスビルの占める割合は57％にまで低下し、商業・店舗が20％、住宅が18％、その他5％となっている。米REITの投資物件はさらに多様であり、J-REIT市場においても今後投資物件の多様化が進むものとみられている。

現在課題点として挙げられるのが運営・設立母体が自社でも不動産事業を手掛けているケースが非常に多いため、物件取得価格の妥当性や優良物件の母体企業による囲い込み等の利益相反が生じる恐れがあり、一部では既に行政処分が為されたケースもある。 実際に主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。


主なJ-REITと母体企業、主要な物件取得先
日本リテールファンド投資法人：母体企業三菱商事、主要な物件取得先ダイヤモンドシティ（三菱商事とイオンの合弁）、イオングループ
東急TOPファンド投資法人：母体企業東急不動産、主要な物件取得先東急不動産、東急グループ
日本ビルファンド投資法人：母体企業三井不動産、主要な物件取得先三井不動産
サンフロンティア投資法人：母体企業日本たばこ産業、主要な物件取得先日本たばこ産業
森トラストファンド投資法人：母体企業森トラスト、主要な物件取得先森トラスト

2006年時点で住宅に18%か・・・・今はもっと投資してそうだね。
あと、自分たちで関連会社の分譲物件を高値買い出来るから高値維持に貢献していたのは間違いないでしょう。

[803: 匿名さん]

春先までは、
株はブルの意見ばかりになると逆に下がる。
という意味のことを、値下がり論者は言ってたのに、
今では、ベアの意見ばかりになったね。

値下がり論者は、ブルだろうがベアだろうがどちらの意見が多かろうと、
結論は下がる。なんだね。

[804: 匿名さん]

1ドル１１３円台に突入しちゃった。
やっぱりブラックマンデーかな。

[805: マンション投資家さん]

サブプライム問題で日本の不動産に何も影響が出ないと
本気で思ってる奴は一人もいないでしょ。
影響が無いわけが無いからね。
今まで不動産を高値に押し上げてきたのは外国の資金によるところが大きい。

[806: マンション投資家さん]

サブプライムを契機に日本の不動産バブルは崩壊すると思う。

[807: 匿名さん]

>>804
ブラックマンデーが来てもマンションの頭金を株で増やそうとしてた人が大損するだけだから大したことないかな。

[808: 匿名さん]

そうそう。時給でボーナスのないバイト君には、関係ない。

[809: 匿名さん]

着工数が減っているのに
地方からの上京者は増える一方
賃貸物件がしだいに逼迫して
家賃上昇の悪寒
ワンルーム投資をしている人には朗報ですが・・・

[810: 匿名さん]

「マンション新築価格の話をしているのよね？何で株価やリートの話になるの？」

「リートは米国が考えた不動産の資金集めの話だ。収益不動産事業が赤字になって
物件売却されると実体経済に与える影響が大きい。そこで不動産が売却されずに
投資家の間で証券が売買される形で処理できたら土地が売られることもない。」

「それじゃ株とリートは似ているんじゃない？株を売っても会社を売ったことにならない。
　同じことよね。」

「不動産証券化は、暴落のショックアブソーバの機能と不況期の不動産投資活性化と
　いう二大目的でつくられた仕組みだよ。」

「リートが下がって、ファンドから外資が手を引いて暴落というのは？」
「無知蒙昧。流言蜚語だな。」

「世界中の地価の値動きを調べてみても、３年で上昇が下落に切り替わるという
　極端な動きはない。対前年の伸び率は上昇期＋４％　＋１１％　＋２０％ときても
次は＋２％　＋１％　と横ばいになりそれから先また＋４％　＋７％と伸びるか
取引が細って０％　さらに−５％を経-10%,と下がってそこから-４％、-２％となって
下げ止まるんだろうね。」

「下がるとしても底値の１３％増しあたりでとまるだろうということね。」

「まぁ数値はあてずっぽうだがそんな態度だろうね。それにしてもいまから６年後
という話だ。底値から１０年。地価の動きとしてはそれ以上早い動きは考えにくい。」

「どうしてそういえるわけ？」

「住宅地価も需給バランスで値が決まるが８割は自宅という保留需要が占めている。
　マンション分譲は一箇所に集中した供給だが多発的に少量でるのが中古市場。
　中古の売りが多く出てはじめて住宅地価が下がる。
　バブル崩壊のような特殊例ばかりを参考に考えると間違える。」

[811: 匿名さん]

×はあてずっぽうだがそんな態度だろうね
○はあてずっぽうだがそんな程度だろうね

[812: 匿名さん]

たくもう。あなた方が脅かすから朝一でお宝株売ってしまったじゃないか（；；）

[813: 匿名さん]

みなさんの考え勉強になります。
不勉強ついでに１つ教えてください。
サブプライム、株価下落が地価の
下落に影響する可能性があることは
分かったのですが、
だぶついているオイルマネーは
どこに流れるのでしょうか？

[814: 匿名さん]

メトロ東西線沿線の中野〜九段下あたりで2LDK，5-60㎡の賃貸マンションを探しているんだが，飯田橋，九段下あたりと，中野〜高田馬場の家賃に大きな差がなくなってきている。
九段下あたりは4-5年前と大きな変化は無いが，中野あたりは1-2割は明らかに上がっている。しかも駅近に物件がほとんど無い。

マンション価格の上昇に応じて家賃が上がってきてるのだろうか？
それとも賃貸も2極化なのだろうか？

[815: 匿名さん]

く・くそっ！騙された。
あしたとにかく成り行きで買い戻すしかなさそうだ。
何がブラックマンデー　きたーーーっ！だ？　アホタレ

[816: 匿名さん]

>>789
カメレスすいません。

関係あることを証明するのは簡単だが、ないことを証明するのは
難しい。
ホテルから出てくる写真を一枚とれば済む話も、ないことを証明ってのは
アリバイ証明しかない。
本来暴落すべき局面で地価がどうなったかはやはりこのグラフを見てくれ
としかいいようがない。

[817: 匿名さん]

>だぶついているオイルマネーは


オイルマネーかどうかは知らないけど、
原油に大金が流れているのは間違いないでしょ。
米ドル安で、お買い得らしい。

[818: 匿名さん]

>>815
マンションの頭金がなくなるのは自己責任だけど
世をはかなんで下げ論者にならないようにね。

[819: 匿名さん]

朝の株式ニュースでは、原油は100$位で天井になり
値下がり始めるだろうと言ってた。
原油でのマネーゲームはそろそろ終盤。
つぎに投機筋が向かうのは？

[820: 匿名さん]

賢い人が書いてたように、住宅価格はローカルの問題やね。それに対して
株価や金融商品の価格は、「平均化された」グローバル価格やね。
実際に地価は、その場に行って現物見て買主と顔つきあわせて契約書
かわして（顔つきあわさんでも代理人でできるが）権利証（いまはないか？登記証明書類っていうんかいな）
と売買代金受領せな不動産売買ってでけへんのや。
そやさかいに、地価や住宅価格はそらローカル。相場なんていうたかて
クリック一発で買うた。売ったの世界やないんやで。
あほくさいほど手間と時間がかかる。売るのがめんどうやさかいに
下落していてもみんな損切りなどかんがえへんのが住宅の世界やで。

[821: 匿名さん]

>>819
>つぎに投機筋が向かうのは？

き・金地金でっか？

[822: 匿名さん]

>>818
それどころかこのままいったらカードローンで残金決済しないと
入居できなくなりそうです。金利の不安に自己資金目減り。

いっそ手付け分まで損したらキャンセルしても同じだろうって？
余計なお世話ですっ！

[823: 匿名さん]

いけない。含み損を値上がりで戻すことばかり考えていて気が動転して
いました。残金決済せきずに手付けを捨てたら手付けと株の損と二重に
かぶるのですね。やっぱカードローンですね。しかしうちのは無担保で８％
とにかく、冗談抜きで提携外のローンで融資枠増やすことを考えねば。
こういうのリファイナンスっていうのですか？ちょっとカッコいいみたいな・・・

[824: 匿名さん]

>だぶついているオイルマネーは

参考まで下記をじっくり読んで下さい。

http://www.iti.or.jp/kikan62/62mutou.pdf

安心な国の（原油を安定的に沢山購入してきっちり決済してくれる国）
不動産・現物取引に資金が向かうかもね。
J-REITも・・・ひょっとして化ける可能性もある？？

[825: 匿名さん]

確かに、オイルマネーが日本に流れてきて欲しいなぁ。

[826: 匿名さん]

>>810
論理的な思考を持たない810みたいなのは、きっと
米国の住宅価格下落　→　日本のサラリーマン給与が下がる可能性（Newsweek参照）
といった連鎖を理解することはできないな。

REITの現役ファンドマネージャが語ってる内容を紹介するよ。
REITが大幅に下落した場合、「不動産を売却せざるをえない仕組み」を説明している。
ファンドマネージャーにしてみたら、

REITの大幅下落　→　不動産売却

は当然らしい。絶対に評価損を出せないので、その前に売却せざるを得ない、
その理由が詳しく書いてある。


（REITファンドマネージャーの話(1)　　以下　抜粋）
REITの売却損
REIT掲示板で、売却損のお話がありました。
話としては、「売却をして損が出ても、減損会計の適用で損が出ても、
配当が減ることに変わらないのであれば、キャッシュが回っている状態で売却する
必要性は乏しい」というような内容です。

会計的には、正しいように見えますが、実は落とし穴があります。

①減損会計上の減損の判定においてはDCFを用いるため、減損会計が適用される場合は、すでにキャッシュは期待できないレベルにあるはずです。
ということは、「減損適用されてもキャッシュが回っているうちは…」という仮定がすでに成立しません。

②こちらのほうが、より致命的です。
減損会計は、会計上での適用は認められているものの、税法上は認められていないため、いわゆる損金不算入項目となるため、REITの配当損金算入要件を満たすことができない状況を招きます。
この状況がおきると、REITの利益全体に40%の法人税が課税されたあとの配当しかもらえなくなりますので、配当が60%減となることになります。利回りからだけでなく、配当の実額としても壊滅的です。

なので、損が膨らんでしまう前に売却するすることが、運用会社としては正解です。
また、あらゆる投資について共通することだと思いますが、「損きりが出来ない者は、投資を行う資格がない。」と思います。

[827: 匿名さん]

（REITファンドマネージャーの話(2)　　以下　抜粋）
配当が壊滅的になる、ということを書きましたが、それよりももっと大変なことが
ありました。
税金を納めることもさることながら、現金の内部留保を行わないREITの仕組み上、
場合によっては税金を払えない＝破産、ということもありえるのです。

「税金払えないと破産？延滞で払えば良いのに？」という方もいるでしょう。残念！

ローンの期限の利益喪失条項に税金の未払いが入っているので、税金の延滞＝
ローンの期限の利益喪失＝ローン一括返済は出来ないので破産、
という流れを進むわけです。

なので、運用会社は税務上の利益（所得）と会計上の利益（当期純利益）をなるべく
一致させようと努力しますし、税法上の制限で、好きな運用も出来ないことが
多いわけです。

税務上の概念で、もっとも重要なものは「確定しているか否か」と「役務提供は終わったか？」です。
利益にしても費用にしても、確定しているのか？を常に問われますし、
その費用なり収益なりの「対価となる役務提供」は終わっているのかが問われます。

つまり、資産インフレの評価益だの、評価損だのということは、一切考慮できないので、
会計上でこれらが生じないように運用しなければならないのです。
また、未収入金の計上や未払金の計上などは要注意項目なわけです。

評価損が出る可能性が高ければ、売却により「実現損」として、税法上も損金にする
工夫が必要なのです。

[828: 匿名さん]

>>810
小僧は経験より理屈に頼るから一度火傷でもしないとわからないらしい。
少なくとも人を小ばかにした批判はつつしんだほうがいい。
どこが論理思考だ？人の尻馬に乗るのがキミの論理かね。

リートで現物が売却された事例があるのか？
私募ファンドの売却先はリートだろう。リート物件の売却先も
要するに他の不動産会社かリート。
要するに昔の長谷工のバブル物件みたいに賃貸に出してそののに
区分を中古市場に出さない限り、エンドの住宅市場での流通とは
縁のない話だと言ってるの。
そこまでレジデンシャルの物件収支が困窮している状況にないだろう。
それどころか、賃料すら下がっていないよ。
どんなに空室が出ても賃料下げたらそうおうの「利回りで割り戻した
価格」はつく。それでプロが買い叩くだけだ。
それは公示価格の取引事例には載っても、だからデベが新築を
安くする話になるか？ならんよ。地主から随意契約で安値で土地
買う理屈になるかね？現場はそんなもんじゃないだろう？

勝手な推論で人心を惑わすのはたいがいにしておくことだ。

[829: 匿名さん]

アンカー間違えたよ>>816
だ。↑

[830: 匿名さん]

ごめん>>826
もちつけ＞自分

[831: 匿名さん]

>>826
＞米国の住宅価格下落　→　日本のサラリーマン給与が下がる可能性

あはは。サラリーマンの給与、マンション価格、株価の違いは何でしょう。
株価はかもめのジョナサン。マグロの群れ。とにかく一定の幅で上がったり
下がったり。
マンション価格は、単価７００万／坪〜１００万／坪
まで７倍の開き

サラリーマンの給与は、３５歳で３００万〜１５００万まで５倍の開きがあるのが
現実だ。
日経平均のように給与水準を算出してみても外資系金融を持ち出すまでも
なく職種、業種によって二極化が激しい。
マンション価格など、郊外の２００戸も都心の２０戸の億ションもすべて物件
平均坪単価の合計割る物件数で算出している。
ところが、平均給与は給与総額を総給与所得者数で割っている。
この差は何を意味するか。

論理的な思考が得意ならひとつ宿題にするから考えてみなよ。

[832: 匿名さん]

＞リートで現物が売却された事例があるのか？

無知すぎる。物件の入れ替え等を検討し、売却や追加取得をするのが
ファンドマネージャーの仕事だよ。
どこでもやってるって。


ファンドマネジャーとしてファンドの収益率を向上させることを第一に求められる。このため、投資対象の選択と追加取得、物件の売却や入れ替え、物件管理の改善、リニューアル(改修)、借り入れなど外部資金の活用に係わる方針の策定と判断ができなければならないが、不動産取引や不動産管理に精通するだけでは十分でなく、資金調達やリスク管理のノウハウや経験も必要である。
http://www.nikkei.co.jp/money2/abc/abc3_3.html

[833: 匿名さん]

http://news.livedoor.com/topics/detail/3353905/

17％まで引き上げたらマンション価格は高騰してしまうのでは・・

[834: 匿名さん]

新築マンションが新価格になって
中古も値上がりしたけど
地域によってずいぶんと差がある。
中古の上げが少ないところは
新価格は無理ではないか？

[835: 匿名さん]

>>828
＞リートで現物が売却された事例があるのか？

828はJ-REITの最大のメリットを知らずに、REITを語っていたらしい（笑）　修繕投資をしてもテナントを呼ぶことのできないビルは、建て替えるしかない。Ｊ—ＲＥＩＴの場合、運用対象不動産の入れ替えが可能なので、魅力が薄れテナントに見放されたビルは売却し、運用対象から外す。その逆に、収益性の高いビルが、新たな運用対象として追加取得される。


http://www.decn.co.jp/rensai/rensai-bk/nobi/200304220104.htm

[836: 匿名さん]

>>833
所得の２極化に消費税上げが加わったら
ますます格差が広がって行くな。

下の層は安アパートに住むしか方法は無いから
これからは安普請、２階建て、狭小のアパートをいっぱい作って、
家賃を安くしていっぱい詰め込む
こんなのが県境外周区を中心にますます増えて行くぞ。

[837: 匿名さん]

>>828
＞リートで現物が売却された事例があるのか？

物件入れ替えの具体例を載せておくね。

プロスペクト・レジデンシャル投資法人の　物件入れ替え実績

なお、平成19年1月期(第3期)及び平成19年7月末までの本投資法人の運用資産の購入及び売却実績は以下のとおりです。

物件取得実績
プロスペクト町屋 平成18年8月 平成18年11月07日 − 547 21 1,169.37
プロスペクト河原町五条 平成19年1月 平成19年03月15日 − 803 52 1,528.12
プロスペクト初台 平成18年2月 平成19年03月15日 96.1% 730 22 817.71
プロスペクト中央林間 平成18年5月 平成19年03月15日 100% 700 48 1,098.24
プロスペクト森下 平成18年1月 平成19年03月15日 100% 1,480 45 2,399.23
プロスペクト西巣鴨 平成18年6月 平成19年03月30日 100% 1,419 42 2,023.42
スカイヒルズＮ15 平成12年3月 平成19年05月31日 100% 932 111 4,754.86
スカイヒルズ栄町 平成14年2月 平成19年05月31日 100% 1,115 134 6,755.39
ドーミー千歳 平成11年3月 平成19年05月31日 100% 592 111 3,383.02
スカイヒルズ高台Ⅰ 平成4年1月 平成19年05月31日 100% 691 120 4,712.47
エクセリア池袋WESTⅡ 平成18年9月 平成19年6月28日 78.7% 1,020 48 1,379.52
プロスペクト門前仲町 平成19年1月 平成19年06月28日 − 1,250 62 1,790.56


物件譲渡実績
プロスペクト代々木 平成18年10月19日 943 786 130 26 921.82
プロスペクト麹町 平成18年10月31日 2,500 2,361 112 40 2,022.47
プロスペクト半蔵門 平成18年10月31日 1,350 1,465 ▲130 23 1,400.16
プロスペクト御茶ノ水 平成18年11月02日 2,420 2,263 83 80 3,164.96
オーフォート西葛西 平成19年07月31日 1,080 932 146 28 1,960.00
ガーデンシティ北戸田 平成19年08月31日 811 725 81 49 4,438.27

http://www.prospect-reit.co.jp/strategy/external.html

[838: 匿名さん]

>>837
将来性のある物件を入れて
将来性の無い物件を外す。
入れ替えが行われて行く内に
不動産価格も適正水準に収斂されて行くわけですね。

[839: 匿名さん]

>>832
>>835
勝手に息巻くな。物件の売却先はどこかだ？

つまり、
区・分・所・有・の・形・で・個・人・に・売・っ・た
事例があるかって話だよ。
よく読んでくれよ。

少なくとも一戸単位でエンドに売った物件があるのなら例をあげてよ。
オレは寡聞にして聞いたことがない。

そういう事実があるのなら下がる論者はそれをゲットすればいい
って話にならないか？それでこそ、名実ともに「マンション価格が下がった」
って話だ。
一棟まるごと下がって売られても、それは「一件」の取引事例だ。

統計的地価数値にどれだけ反映されるだろうか。
どうせ、「業者間取引の特異例」として「住宅地の市場価格から
乖離したもの」として扱われるのがオチだ。
そういう取引が頻発した段階ではじめて公示地価に反映される。
だいたい地価公示の目的は、相場の平準化なのだから。
再現性の少ない地価を公示してもはじまらない。
わざわざ遅効性指標で出すのは、ある程度時間をおくことで
再現性のある価格か確かめる意味もある。

個人投資家に一棟売りしたのもあまり聞かないな。
法人が買うかＴＭＫ・ＳＰＣが買うかだ。

変な教科書的解説はオレの反論になってないよ。
上げてくれた事例も全て簿価を売価が上回っている。
キャピタルゲインが出ない売りは投資家が許さんだろ。

ところで
東洋経済のＰ５５に
江副浩正氏７１歳登場
この人、「不動産は下落する」といいながら
「しかし、すべての不動産が下がるわけではない。
希少性のある土地　利便性の高い場所にある不動産は、
まだ上がり続けるだろう。・・・
　（中略）銀座などの都心部の一部、国立やたまプラーザなどの
郊外ブランドエリアの一部ではこれからも上昇していきそうだ。」

おいおい、なんで国立、たまプラなんだと突っ込みを入れたく
なるが、それでもって江副氏

「ただ、現時点で希少性のある土地は限られており、価値が上がる
不動産とそうでないものとを『見極める目』が、不動産投資には
　必要になってくる。」
と結ぶ。
失敗だらけの不動産人生の江副氏だ。この言葉は重い。

ことに「希少性」を選ぶか、開発余地がやまほどあって今後も人が
集まる江東区を選ぶのか、郊外の安売りに手を出すなってのは
言われなくてもわかっているのだが・・・

でもなんで吉祥寺でなく国立なんだ？？？？

[840: 匿名さん]

>>838
これらの不動産の集積が東証での値段として反映されている。
現在、高値より約４０％下落中。

プロスペクト・レジデンシャル投資法人【東証：8969】

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8969.t&d=c&k=c3&a=v&p=m65,m130,s&t=2y&l=off&z=m&q=c&h=on

[841: 匿名さん]

>>839
>>799の日経新聞の記事を読んでみろよ。

>株価は連日ストップ安。
>不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、
>サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

ファンドが買わなければ区分所有を市場で売るしかないだろ。
日経の内容はそういう事を言ってるんだよ。
お前の言ってることは意味ないって。

ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
もっと理論武装して投稿しろよ。

[842: 匿名さん]

>>837
物件名称 プロスペクト代々木
売却額 943,489,000円
簿価（平成18年7月末） 788,621,616円
差額（売却額−簿価） 154,867,384円
売却先 白金工業㈱

物件名称 プロスペクト御茶ノ水
売却額 2,420,000,000円
簿価（平成18年7月末） 2,271,917,845円
差額（売却額−簿価） 148,082,155円
売却先 REアレプ特定目的会社

・・・・

ここに上がった事例すべて、オーナーチェンジ。
オーナーチェンジという意味では区分のワンルーム・１Ｌのそれと
なんら変わらない。
簿価が安いから高値で売れているが、仮に簿価割れで売られても
賃貸物件である以上、「マンション分譲市場」の価格に
どれだけ影響するかという話だ。
本当の不動産不況になれば、空家が出たところから個別に売って
いくんだよ。そういう段階になれば地価は下がる。

公示地価で分譲がないエリアで地価が下がっていた時期があった。
ここなどは、買いにいっても物件がない。中古すらない。
リートが業者間で安値で（安値ではまだ売られていない）売られたら
そういう状況になるだけ。

投資家同士の売買で物件価格が下がってエンドユーザーが得する
話はないよ。ためしにそういう格安リート売却物件が出るなら
それを一棟買いして分譲してみたらいい。採算とれないからｗ

マンション市場は、中古と新築の既存の出し値をみて、物件平均坪単価
決めてゼネコンに発注する。着工しないと売り出せない。顧客に
要望書書かせて最終価格の割り振りをするが、マンションの価格など
デベが経費削るほかは仕様を目立たぬところで削るしかない。
土地を買った時点であらかた決っている。

買わないというのは、確かに抵抗かもしれないが、置いていかれたら
どうするんだ？
「売り切った場所」は江副さんをして「ブランド宅地」に格上げされる。
江副さんは住宅が心理商品だとわかっているからそういうんだろうな。

[843: 匿名さん]

＞ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
＞もっと理論武装して投稿しろよ。

結構なお言葉痛みいります。
それじゃあなたファンドマネージャさまからマンションお買いになったら
いかがか？
弱肉強食はこの世界に限らず競争市場の常。もともと小ぶりのコンパクト
マンションを建ててファンド売り（分譲はしんどい）したブローカクラスの
デベが倒産しようと、それでエンドにまわる商品が安くなるかい？
記事にでていた総和地所　は郊外専門
http://www.sowa-rp.co.jp/rotarypalace/palace.html
資金力がなくて２３区から締め出されている会社
日神不動産
http://www.nisshinfudosan.co.jp/
も同様。
中堅は郊外地価の低迷を背景に業績悪化しているから当然。
こういう会社の抱えている物件が安くなることと２３区マンション価格は
あんた・・・そんなの関係ありません　でしょうが。

なんかもう高尚なリートの話からいきなり大衆物件不動産の話を援用して
大丈夫か？デベの名前聞いて普通はぴんとくるもんだが。

新聞屋は記事を面白く作るんだよ。


鵜呑みにするな。

[844: 匿名さん]

「そんなの関・係・ねぇ」まで丁寧に修正されたんじゃ　ギャグも形無し

[845: 匿名さん]

江副さんの本の引用は正確に。
自分の都合の良いとこだけ引用しないように。

江副さんは本の中で
・土地はいくらでも生産できる
とも書いている。

用途変更と容積率の緩和を組み合わせれば、臨海部で第二の豊洲・芝浦が出来上がるとね。

あの本は、江副さん自身が前書きで書いているように総花的な内容になっているからね。都合が良い話も悪い話も両方書いてある。

まどわされずに興味がある人は本を買いましょう。
たった800円くらいですから。

[846: 匿名さん]

本じゃないよ「東洋経済　10/27」のコラムだよー。立ち読みしたら？
本も読んだけど書いた時点がずれてずいぶんトーンが変わったんだよ。

[847: 匿名さん]

>>842

　　REITが下落
→　ファンドマネージャーが売却　　　　　　　詳細は>>826
→　売却物件したいが買い手が見つからない　　詳細は>>799
→　一棟売りの売却希望が増えるが買い手がみつからない
→　不動産一棟の価格が下落

これが、分譲マンションの価格下落に影響しないとでも？
嘘だろ（笑）

一棟売りの価格が大きく下落した状況で、
中古分譲価格が高値を維持していたら、
業者は一棟売りを買って区分所有で売るよ。

まだ起こってないかもしれない事かも知れんが、
それは、事態の悪化がこれから、だからだろ？
理屈から言ったら起こるだろ！
　　　　
日経はこれから、一棟売りを買うファンドがいなくて
困っているという所を指摘してるんだ。

[848: 匿名さん]

さては買いたくっても買えないんですねぇ
ご愁傷様
そんなに気になるなんて、実は羨ましくて悔しいんでしょ
まあ、一生賃貸アパートにでも住んでいて下さい
　
　
　
　
　
　
　
という春頃まではどこにでもよくあった下品な捨てぜりふが
しばらく無いのが、全ての真実を語っていると思うのです。

[849: 匿名さん]

いい場所が上がる。つまらん場所が下がる。
というのは、あんた「格差社会」という言葉と同義語だ。
未来に希望を持つなら地価下落などという不健全な野望でなく
日経平均３万円とかになるシナリオ考えたらどうだ？
地価が下がればあなたの会社も持たないだろうし、自殺者も
今の３万人より増えるぞ。
デフレが好きなら原田泰さんの本でも読めよ。６８０円だからもっと
安いぞ。
http://7andy.yahoo.co.jp/books/detail?accd=31440721

[850: 匿名さん]

>>849
文句は筆者の江副さんに言えよ。
彼がそう書いているんだから。

俺に噛み付くんじゃない（笑）

[851: 匿名さん]

＞日経はこれから、一棟売りを買うファンドがいなくて
困っているという所を指摘してるんだ。

おめでたいというか我田引水というか・・・そういう理屈は奥さんに
言いなさい。かなり尊敬の目で見てくれるか、甲斐性なしがまた
屁理屈こねているというかでカミサンの器量がうかがえる。

[852: 匿名さん]

>>851

出た（笑）
理詰めで完敗して、イヤミに走る。
みっともないから、止めなさい。

[853: 匿名さん]

馬・鹿に話しても通じない。もう話すだけ無駄だ。
やめたら？
理屈って・・・あんた人の話読まずにまくしたてるのが理屈かよ

屁理屈こねる知恵があったらなぜこれまでに安値でマンション買って
なかったのかねぇ　嫌味というより心底疑問だね。

[854: 匿名さん]

>>839
都市は東京駅を中心として
住居地域として発展しやすい方向に拡大して行った。
これが明治以降の経験則です。
それでは、今現在に置き換えればどうなるか？
賢い皆さんなら
お分かりでしょうｗ

[855: 匿名さん]

都心に近く開発しやすい場所はどこか？
たとえ近くても真っ先に外れるのは、
区画整備もされていない戸建地域。
千駄木あたりを実際に見てみれば分かる・・

[856: 匿名さん]

所詮数年前に安値でマンションを買えなかった人の鬱憤を晴らす場なんですよから、そんなに熱くならないでください。

[857: 匿名さん]

>>856
新築が無理なら中古があるだろ。
とにかく
不安要素がまったく無い
東京駅から半径５ｋｍ圏内は
確保しとくべきだろな。

[858: 匿名さん]

>>854
先週の木曜だったか、有楽町の商業ビルを見たつでに豊洲に
行ってみたよ。駅についたと思ったら周りの景色がずいぶん変わって
いたね。それもそのはず。降りたのは月島の駅だった。
なんか、有楽町から遠いよ。豊洲の駅。
月島から橋を渡ってあるいてＰＣＴまで行ってみた。
晴海の今後の開発は豊洲駅でなくて月島アクセスだという気が
した。殺風景な護岸だが今後きれいになれば晴海は化けると
いう気がした。

一方、建物が立ち上がった豊洲の街並み。建物の距離感は
それほど詰まった感じはないが、居室からみたら結構な開放感の
阻害物だろうと想像できた。
これでオフィスが建ったら結構つらいと思うか、都市的景観と喜ぶか
は住み手の主観の相違。
さて、http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/toyosu/
こちらはできあがりつつあったが極めて「小ぶり」
鹿島、スミフのコンビもちょっと面白いが出来てみないとなんともいえない。

駅の南の、長谷工他の板状マンションが私は結構好き。ことに
プライブブルーっていいマンションだと思った。夕闇でよく見えなかった
せいもある。
さて深川５中前からバスにのって東雲１丁目で降りた。ジャスコの店内
視察。１階はいいが２階の衣類の品揃えって誰がターゲット？って感じ
とにかく東雲は店舗が少ない。薄暗いＣＯＤＡＮを抜けて立ち上がった
マンション群を見る。アップルの東側の角部屋は最上階が下界を
睥睨する風情。これもほぼ夜景に近い薄暗さ。棟の間隔は豊洲より
混んだ感じだ。桜橋から夜景を眺めると、この街がどう変わるかは
まだまだ未知数だと思った。
人が入らないと街はわからない。正直ここから都心に通うのは
それほど楽とは感じられなかった。

[859: 匿名さん]

>>858
同じ東京駅から半径５ｋｍ圏内でも
価格も違うし
利便性も異なる
お互いに比較しながらの判断になる。
しかし、物理的距離と、
地政学的広がりを考えれば
判断基準としては、東京駅から半径５ｋｍ圏内しかありえないだろう。

[860: 匿名さん]

とりあえず>>849＝>>842＝>>839＝>>828＝>>810が小学生以下の知能しか持っていないことは分かった。
何だかこいつの希望的観測を聞けば聞くほど、近い将来に地価＋マンション価格が大暴落するんじゃないかと思う。
こういう奴が会社潰したり、自己破産するんだろうな...くわばらくわばら。

[861: 匿名さん]

>>859　むしろ新宿駅周囲5kmで考えろよ。東京駅なんて東京のはずれでしょ。毎日新幹線に乗るのでもない限り。何の役にも立たん。

[862: 匿名さん]

新宿も東京もおかしい
皇居ど真中から5ｋｍ
これに尽きる

[863: 匿名さん]

≫826
REITの下落が不動産売却につながる話じゃないじゃん。
内容理解出来ないんじゃない？
嬉しそうに出した記事は
REITが保有している物件を売る事例であって、REIT価格が
下落したことでREITが保有不動産を売却しなくてはいけなく
なることを説明してないぞ。

[864: 匿名さん]

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。
東京２３区の内、民間賃貸に占める家賃６万円以下の比率が５％以下の
区は以下の通りで、第三次産業的な都市構造に変わりつつある。
1位　千代田区　０．０８％　2位　港区　０．０９％
3位　中央区　０．２７％　4位　台東区　２．４４％
5位　目黒区　２．９０％　6位　渋谷区　３．１７％
7位　江東区　３．５８％　8位　新宿区　４．２０％
9位　文京区　４．３７％　10位　品川区　４．３７％
11位　墨田区　４．６６％
県境外周区
大田区　５．８２％　世田谷区　８．０９％　杉並区　１３．２３％
練馬区　１９．１８％　板橋区　２４．１８％　北区　１４．６８％
足立区　２６．３４％　葛飾区　２４．４５％　江戸川区　２６．５７％

[865: 匿名さん]

>>863 は冗談で言っているんだよな？それとも致命的にうましかなのか？
>>826 を見れば、十分説明されているぞ。

[866: 匿名さん]

>865
うましかはあなたでは？
REITの投資口価格（＝株価）の下落と、REITの保有する不動産の価値の下落の違いも分からないのか。

[867: 匿名さん]

お前、なんか勘違いしてないか？
現実に地価が下がっている→Reitの評価損が出てくる→不動産を売却する
→さらに地価が下がる　って議論をしているんだよ。
ここでなんで「いやReitが下がっているだけで、地価は下がっていない」
とか荒唐無稽な仮定を持ち出しているんだよ？詭弁だろ。

[868: 匿名さん]

千代田区38階建てマンションは最高倍率23倍

契約率が下がっているのに、なぜ郊外のマンション価格が上がっているのか。不動産経済研究所の企画調査部では、「建築資材費や人件費が上がっているからです。例えば、駅からバスを使うマンションでは、価格の値ごろ感がないので、契約も伸びないわけです」と説明する。

一方、都心部のマンションは、急激な価格上昇にもかかわらず、販売は好調だ。23区では、07年上期の契約率が前年同期より6.5ポイント減の75.7％に留まっている。

例えば、東京・千代田区で建築中の38階建てマンション「プラウドタワー千代田富士見」は、07年7月下旬の売り出しとともに、306戸が即日完売になった。JR飯田橋駅から徒歩2分という好立地のため中心価格帯は8600万円にもなったが、フタを開けるとなんと最高倍率が23倍を記録した。

販売した野村不動産によると、購入した人は、会社員、会社役員が半数以上を占め、医者や弁護士なども多かった。彼らの平均年収は、3000万円以上に達していたという。

不動産経済研究所の企画調査部では、「足立区などの城東エリアを除くと、都区部のマンションは6000万円を越えるのがほとんどです。一般のサラリーマンでは、購入は不可能に近いでしょうね。人気エリアは、富裕層ばかりになっています」と話す。

とすると、都心も郊外も買えるのは富裕層ばかり。つまり、一般のサラリーマンたちには、マンションが買いにくい時代になったということだ。

では、どこへ行けばいいのか。「賃貸など現在の住まいに留まることになるでしょうね」と企画調査部。「一軒家にしても、マンションと同じ立地では割高になるので、この状態はしばらく続くと思います」。

＜J-CASTニュースより　一部抜粋＞

[869: 441]

まあ、その、減損にヒットするReitの案件が続出するっていう荒唐無稽な議論はやめなよ。減損のハードルはかなり高いよ。

[870: 匿名さん]

>867
REITの評価損ってなに？REITのこと分かってる？

[871: 匿名さん]

やっぱりうましかだな（笑）
J-REITの投資口価値　＝　投資口１口当たりのNAV
があるからこそ、東京市場で上場されとるんだろうが！
詳しく、書いてあるぞ
http://biz.mitsui-hanbai.jp/knowledge/005.html

NAV（Net Asset Value：不動産の時価にもとづく純資産価値）

NAV＝J-REITの不動産ポートフォリオの市場価値−ファンドの負債

J-REITの投資口価値　＝　投資口１口当たりのNAV


これを発行済投資口数で除してやれば、投資口1口当りのNAVが求められます。
　理論上は、J-REIT投資口価格と投資口1口当たりのNAVは一致します。なぜなら、
どちらもあるJ-REITの保有する不動産の経済価値をその裏づけにしているからです。
東京証券取引所で取引されようが、不動産市場で取引されようが、この価値は変わりようがないからです。

[872: 匿名さん]

871です。

８６６は市場の原理を全く理解していない「うましか」です。

[873: 匿名さん]

>>868
これから５年程度は
都心湾岸部と都心東部の一人勝ち状態が続きますよ。
主だったリーマンは根こそぎそこに集まっちゃいます。
値段も手ごろで、利便性も高いですから。

[874: 匿名さん]

>871
REIT買ったことないでしょ？（笑）

[875: 匿名さん]

≫871
＞これを発行済投資口数で除してやれば、投資口1口当りのNAVが求められ＞ます。
＞理論上は、J-REIT投資口価格と投資口1口当たりのNAVは一致します。な＞ぜなら、どちらもあるJ-REITの保有する不動産の経済価値をその裏づけ＞にしているからです。
＞東京証券取引所で取引されようが、不動産市場で取引されようが、この＞価値は変わりようがないからです。

さて、この文の中に重要な語があります。
それはなんでしょう。

ヒント：４文字

[876: サラリーマンさん]

REITに関する議論、レベルが低いですね。

まずは落ち着いてREITの本一冊目を通してから、
もう少しレベルの高い話しましょうよ。

[877: 匿名さん]

＞871
答えは『理論上は』だ。

株価＝１株あたりの純資産
純資産＝資産-負債

といってるだけだ。
株価が下落すると純資産が減るわけではない。
純資産が減ると予想した人が売れば株価は下がるが、
実際は純資産が下落しなければ、予想が間違っていたことに
なり買い戻され、株価は上がる。

[878: 441]

876に賛成

[879: 匿名さん]

っていうか、REITのことがよく分かっていないなら、マンション価格を語るのにわざわざREITに言及しないでもらいたいです。

[880: 441]

879にも賛成

[881: 匿名さん]

871のようなうましかがいるから、マーケットはなりたつんだよ。

[882: 匿名さん]

>>875

871さん、ほっときましょう。「理論上は」と言いたいんでしょうけどね。
AERAの記事にありましたが、「不動産鑑定士に高い鑑定を出さなければ
他に鑑定を頼むぞ」と脅しをかけるケースが急増しています。
不動産鑑定士の評価より、市場の評価のほうが
よっぽど正しいんですよ。

[883: 匿名さん]

卑近な例で非常におおざっぱに例えると、REITと不動産価格の関係は、ある会社の株価とそこで働く従業員の平均的ボーナス額の関係とでも考えればよいでしょうか。

[884: 匿名さん]

>883
意味不明。もうREITの話はしばらくやめにしませんか？もしくはREIT価格とマンション価格の関係を語るスレでも作って、そちらでやっていただけないでしょうか？

[885: 匿名さん]

>>883
コピペ引用の下げ論者にはそれぐらいの説明で丁度いいかも。
野村不動産レジデンシャル投資法人が年初から3割下がってるのに
なんでプラウド○○は下がらないんだ、って例えもアリかもね。

[886: 匿名さん]

>>883　なんだそりゃｗ
しかし、株価が下がる→業績が下がる→給料が下がるってわけじゃないでしょ。
普通は、業績が下がる→株価が下がる→給料も下がることになるよね。
今回も、地価(＋賃料が)下がる→Reitも下がる→地価がさらに下がる、という循環になるのよ。
まあ、「絶対に地価は下がらない」という狂信的＊＊には何を言っても無駄ですがｗ

>>885　短期的には下がるわけないでしょ。長期的な話をしてるのよ。
そんなことも分からんのか...。

>>884　嫌ならこのスレを見なきゃ良いのに...。

[887: 匿名さん]

まあここの連中が言ってることが、的中する確率は０なので
ここに来たばかりの人は、東スポの記事のように
かるく読み流すのをお勧めします

[888: 匿名さん]

>>886
>しかし、株価が下がる→業績が下がる→給料が下がるってわけじゃないでしょ。
というか現状はその前提で話が進んでいるのよ。
REIT全体の2割程度のレジデンス系のREITが下がる→六本木ヒルズ、広尾ガーデンヒルズが下がる？
もうちょっと庶民的なWCTでもPCTでもいいから説明してみなよ。
結局地価下落圧力にはなってないんだよ。

[889: 匿名さん]

住友金属鉱山の株価が下がってるのに金の価格は上がってる
っていう説明でもいいのではw

[890: 匿名さん]

トヨタの株価が下がったら、自動車も安くなるらしいw

[891: 匿名さん]

なんかまるで、愛煙家と嫌煙家の言い争いみたい。
関係は、犬猿か。

[892: 匿名さん]

ファンドマネージャの話によると、物件を実際に売却して損が出せないのだから、
実際に買い手の少なくなったような場所で
「不動産鑑定士の評価が高いから、それを信じて売却は止めよう」
とはならない。

むしろ、正確に市況をとらえているのは株価のほうだ。
REITが下落するような状況で、不動産から資金が逃避すると判断した
ファンドマネージャーは、不動産鑑定士が出した価値よりも
現実に取引されている価格を参考にする。そして、不動産市況を調査するよね。
それって、たいてい、株価に反映されているもんだ。
今回、REITが下落しているのは、日経に出てたような買い手不足の状況を
織り込んでいるんだよ。

[893: 892]

>>892
だから、８８６さんの言うように

地価(＋賃料が)下がる→Reitも下がる→地価がさらに下がる

の悪循環が生じるんだよ。

[894: 匿名さん]

>>887さん。私前からあなたのファンです。

[895: 匿名さん]

＞トヨタの株価が下がったら、自動車も安くなるらしいw

それ、俺が言いたかったのに　先に言われちゃった

[896: 匿名]

ＲＥＩＴって、上場もあれば私募もある。（上場しているＲＥＩＴは市場でうればいいけど）当然私募ＲＥＩＴは、出資者が解約したいといえば、キャッシュポジションＯＲ足りなければ物件売って金作って返すしかない。優良物件で今のタイミングで売りたくなくても、解約が大量にでれば物件保有ポジションを維持できなくなる。もちろん、厳しい資金調達スキームでやっているところほど、サブプライムの影響を受ける。比較的健全な調達スキームでやってるところは、虎視眈々と様子を伺ってるのが現状。（もしかすれば、都内優良物件がまとまって手に入る可能性あるからね。）
当然、棟単位でまとめて売買するし、めぐりめぐって個人に分譲なんてありえんけど。（当たり前だけど物件にそんな部屋が混ざったら面倒でしょ。将来的にもなにかと）

一ついえるのは、厳しい調達スキームでやってるところが、振り落とされる（足元見られる）反面、結構堅実なスキームでやってるところは、優良物件を調達できる可能性があるってだけだよ。

[897: 匿名さん]

で、俺が今朝ほど売ったのは７２０３だが、あした上がったら俺は
どうすりゃいいんだ（；；）

[898: 匿名さん]

①不動産鑑定士が出した価値
②株価から算出される価値

これは理論的には一致するとされるが、現実は多少、差がある。
（ここでトヨタの株価と、自動車の値段を出す奴は、ア　ホ）

そこで、ファンドマネージャーは判断材料として
①②のどちらを参考にするかという問題。

市況を織り込んでいる方は、まぎれもなく②だよ。

[899: 匿名さん]

私募はリートでなく不動産ファンドというんじゃないか？
ビークルに物件いくつか入れ込んだものもやっぱりリートでなく
ファンドじゃないの？

[900: 匿名]

他人の中傷は程々にしよう。
上がると思っていれば購入、下がると思えば待てば良い。
ちなみに、今夜シンガポールと中国(シンセン)の友人とで晩飯食べてきたが、両名ともに中国バブルの下落タイミングを非常に気にしていた。彼らの見方では経済バブルがここ数ヶ月以内に弾け、不動産はオリンピック後に間違いなく急落と予測していた。そのボトムまで落ちきった北京・上海あたりの物件を来年末あたりに買い漁るのが彼らの狙いらしい。日本の不動産に投資しないか聞いてみたが、日本は相対的に経済ポジション下がるし人口減少もあり投資魅力無いと切り捨てられた。外から日本がどのように見られているのかも重要では？