23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[792: 匿名さん]

>>789
投資話が長くなるのは「サブプラで都心マンション価格が下がる」と裏づけや背景なしに話す人がいたからでしょ。
主張の内容だけど「不動産とは関係ない」というよりは「サブプラと都心マンション価格はあま連動しない」だね。
もう一回よく読んでみるといいかもよ。

[793: 匿名]

>>773さん
お若い人、元気出していこう。
４０代後半〜６０代までの方も皆が良かった訳ではないよ。９０年代にはバブル崩壊により株安・不動産安・リストラで大変な目にあっている方が大勢います。経済は周期的に良かったり下げたりと変動しているので、その大きな波を見極める事が重要ですね。景気は人の気持ちですので、バブルかな？と感じている人が増えてくる頃には、もうピークでしょう。これから購入する方はタイミングとマンション自体の立地・仕様を十分に考えてください。今の時代はネットでグローバルな投資も出来るし、投資の種類も幅広い。また職も見つけやすい、アイデア次第で商売もやりやすく自分の能力を発揮できる良い環境になっています。頑張ってください。

[794: 匿名さん]

>>791　なにその強気のコメントはｗ
普通は「利益が全部吹っ飛ぶほどの損失が出た」と感じるんじゃないの？

[795: 匿名]

売り惜しみや建設許可問題で供給減なのに、この調子では...
都心の駅近マンション以外はダメだなこりゃ。

[796: 匿名さん]

米大手銀・証券８社、「サブプライム」損失は１８２億ドル

米大手銀行と証券の計８社の今年第３四半期決算が出そろった。８社すべてが、低所得者向け住宅融資「サブプライムローン」の焦げ付き急増に関連した損失を抱え、その合計額は、純利益の１・１４倍に当たる１８２億ドル（約２兆７４８億円）に達した。

　シティグループなど６社が減益となったほか、２４日に決算を発表する大手証券メリルリンチは、純利益が赤字に転落する見通しだ。

　シティグループは、サブプライムローンの債権を使ったＣＤＯ（債務担保証券）と呼ばれる証券化商品の評価損が１５億６０００万ドル（約１７７８億円）生じたほか、投資ファンドなどに対する企業買収向け融資で貸し倒れ引当金を積み増した結果、トータルで５０億ドルの損失が出た。

[797: 匿名さん]

日本でもサブプライム問題の影響は出ていますよ。

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

[798: 匿名さん]

今まで高値を支えてきた外資資金によるファンドが引き上げた。
これだけでも大きな影響です。

米国の金融機関の決算を見る限りサブプライム問題はまだ片付いていません。
当たり前の話ですが損失引当金を積んでも、想定以上の不良債権が増える可能性があるからです。
米国の経済が悪化し、ローンを払えない人がまだまだ増えるとの見方もあり、問題解決はこれからの米国景気次第であり、しばらく時間がかかるでしょう。
外資は、サブプライム問題の損失を補填する為に少しでも利潤が乗ってる投資資産を切り売りしており、更にこれからも資金を引き上げるでしょう。

外資からの資金流入がなくなった日本の不動産市場では、高値で買い支えてきた大きな勢力の１つが無くなった訳で影響が出ない訳が無い。

外資のみならず日本の金融機関の融資姿勢（国内ファンドや個人への）も厳しくなりつつあります。
国内資金も今まで以上に枯れるのです。

ここまで考えると、もう投機資金の流入は無くなり信用力の高い個人の実需買いに頼るしかないという状況が見えてきます。

あとは個人の実需がどこまで強いかだけの問題です。
最近の契約率の低下や統計的な給与の伸びを考えると、そう強くは無いというのが大方の見方でしょう。

これ以上の高値は望むべくもなく23区平均では下がると予想します。
例外的に都心の駅近物件は横ばいもあるでしょうが全体的には下がるでしょう。

ここは23区全体の価格動向を語るスレだと思うので、ここまでにしておきます。

[799: 匿名さん]

コピペをミスったんでもう一度

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[800: 入居済みさん]

今までみたいな根拠のない強気な入札が減るだろ
暴落はなくても潮目は変わるのは明らか

その後どっちに振れるかは神のみぞ知るだ

[801: 匿名さん]

おかしな上げ論者がまたいるみたいね。

これから棒上げになるなんて無いよ。
暴落までは行かないが緩やかに下がるよ、平均値はね。

買い手が多いと上がるし、買い手が少ないと下がる。
高値になると、売りたい奴＞買いたい奴　になり下がる。
値が下がって割安感が出てくるとまた買い手が増える。
これは不動産に限らず、すべての物においてほぼそうだと言える。

上げ論者の根拠はおかしい。
不景気な時代でも一部の金持ちは羽振りが良かった。
一部だけを見て「景気が良い。銀座を見ろ。高級ホテルを見ろ。」と短絡的に考えるのはおかしいと言わざるを得ない。

木を見て森を見ずという奴だ。大局的見地がない。

[802: 匿名さん]

日本におけるREITは2001年に2銘柄でスタートし、その後ほぼ順調に拡大し、2007年2月末現在で41銘柄、時価総額は5兆円に達している。時価総額の規模で、米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にある。

投資物件については、当初はオフィスビルが主体であったが、次第に商業施設・店舗や住宅等への投資も増加しており、2006年現在においてオフィスビルの占める割合は57％にまで低下し、商業・店舗が20％、住宅が18％、その他5％となっている。米REITの投資物件はさらに多様であり、J-REIT市場においても今後投資物件の多様化が進むものとみられている。

現在課題点として挙げられるのが運営・設立母体が自社でも不動産事業を手掛けているケースが非常に多いため、物件取得価格の妥当性や優良物件の母体企業による囲い込み等の利益相反が生じる恐れがあり、一部では既に行政処分が為されたケースもある。 実際に主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。


主なJ-REITと母体企業、主要な物件取得先
日本リテールファンド投資法人：母体企業三菱商事、主要な物件取得先ダイヤモンドシティ（三菱商事とイオンの合弁）、イオングループ
東急TOPファンド投資法人：母体企業東急不動産、主要な物件取得先東急不動産、東急グループ
日本ビルファンド投資法人：母体企業三井不動産、主要な物件取得先三井不動産
サンフロンティア投資法人：母体企業日本たばこ産業、主要な物件取得先日本たばこ産業
森トラストファンド投資法人：母体企業森トラスト、主要な物件取得先森トラスト

2006年時点で住宅に18%か・・・・今はもっと投資してそうだね。
あと、自分たちで関連会社の分譲物件を高値買い出来るから高値維持に貢献していたのは間違いないでしょう。

[803: 匿名さん]

春先までは、
株はブルの意見ばかりになると逆に下がる。
という意味のことを、値下がり論者は言ってたのに、
今では、ベアの意見ばかりになったね。

値下がり論者は、ブルだろうがベアだろうがどちらの意見が多かろうと、
結論は下がる。なんだね。

[804: 匿名さん]

1ドル１１３円台に突入しちゃった。
やっぱりブラックマンデーかな。

[805: マンション投資家さん]

サブプライム問題で日本の不動産に何も影響が出ないと
本気で思ってる奴は一人もいないでしょ。
影響が無いわけが無いからね。
今まで不動産を高値に押し上げてきたのは外国の資金によるところが大きい。

[806: マンション投資家さん]

サブプライムを契機に日本の不動産バブルは崩壊すると思う。

[807: 匿名さん]

>>804
ブラックマンデーが来てもマンションの頭金を株で増やそうとしてた人が大損するだけだから大したことないかな。

[808: 匿名さん]

そうそう。時給でボーナスのないバイト君には、関係ない。

[809: 匿名さん]

着工数が減っているのに
地方からの上京者は増える一方
賃貸物件がしだいに逼迫して
家賃上昇の悪寒
ワンルーム投資をしている人には朗報ですが・・・

[810: 匿名さん]

「マンション新築価格の話をしているのよね？何で株価やリートの話になるの？」

「リートは米国が考えた不動産の資金集めの話だ。収益不動産事業が赤字になって
物件売却されると実体経済に与える影響が大きい。そこで不動産が売却されずに
投資家の間で証券が売買される形で処理できたら土地が売られることもない。」

「それじゃ株とリートは似ているんじゃない？株を売っても会社を売ったことにならない。
　同じことよね。」

「不動産証券化は、暴落のショックアブソーバの機能と不況期の不動産投資活性化と
　いう二大目的でつくられた仕組みだよ。」

「リートが下がって、ファンドから外資が手を引いて暴落というのは？」
「無知蒙昧。流言蜚語だな。」

「世界中の地価の値動きを調べてみても、３年で上昇が下落に切り替わるという
　極端な動きはない。対前年の伸び率は上昇期＋４％　＋１１％　＋２０％ときても
次は＋２％　＋１％　と横ばいになりそれから先また＋４％　＋７％と伸びるか
取引が細って０％　さらに−５％を経-10%,と下がってそこから-４％、-２％となって
下げ止まるんだろうね。」

「下がるとしても底値の１３％増しあたりでとまるだろうということね。」

「まぁ数値はあてずっぽうだがそんな態度だろうね。それにしてもいまから６年後
という話だ。底値から１０年。地価の動きとしてはそれ以上早い動きは考えにくい。」

「どうしてそういえるわけ？」

「住宅地価も需給バランスで値が決まるが８割は自宅という保留需要が占めている。
　マンション分譲は一箇所に集中した供給だが多発的に少量でるのが中古市場。
　中古の売りが多く出てはじめて住宅地価が下がる。
　バブル崩壊のような特殊例ばかりを参考に考えると間違える。」

[811: 匿名さん]

×はあてずっぽうだがそんな態度だろうね
○はあてずっぽうだがそんな程度だろうね

[812: 匿名さん]

たくもう。あなた方が脅かすから朝一でお宝株売ってしまったじゃないか（；；）

[813: 匿名さん]

みなさんの考え勉強になります。
不勉強ついでに１つ教えてください。
サブプライム、株価下落が地価の
下落に影響する可能性があることは
分かったのですが、
だぶついているオイルマネーは
どこに流れるのでしょうか？

[814: 匿名さん]

メトロ東西線沿線の中野〜九段下あたりで2LDK，5-60㎡の賃貸マンションを探しているんだが，飯田橋，九段下あたりと，中野〜高田馬場の家賃に大きな差がなくなってきている。
九段下あたりは4-5年前と大きな変化は無いが，中野あたりは1-2割は明らかに上がっている。しかも駅近に物件がほとんど無い。

マンション価格の上昇に応じて家賃が上がってきてるのだろうか？
それとも賃貸も2極化なのだろうか？

[815: 匿名さん]

く・くそっ！騙された。
あしたとにかく成り行きで買い戻すしかなさそうだ。
何がブラックマンデー　きたーーーっ！だ？　アホタレ

[816: 匿名さん]

>>789
カメレスすいません。

関係あることを証明するのは簡単だが、ないことを証明するのは
難しい。
ホテルから出てくる写真を一枚とれば済む話も、ないことを証明ってのは
アリバイ証明しかない。
本来暴落すべき局面で地価がどうなったかはやはりこのグラフを見てくれ
としかいいようがない。

[817: 匿名さん]

>だぶついているオイルマネーは


オイルマネーかどうかは知らないけど、
原油に大金が流れているのは間違いないでしょ。
米ドル安で、お買い得らしい。

[818: 匿名さん]

>>815
マンションの頭金がなくなるのは自己責任だけど
世をはかなんで下げ論者にならないようにね。

[819: 匿名さん]

朝の株式ニュースでは、原油は100$位で天井になり
値下がり始めるだろうと言ってた。
原油でのマネーゲームはそろそろ終盤。
つぎに投機筋が向かうのは？

[820: 匿名さん]

賢い人が書いてたように、住宅価格はローカルの問題やね。それに対して
株価や金融商品の価格は、「平均化された」グローバル価格やね。
実際に地価は、その場に行って現物見て買主と顔つきあわせて契約書
かわして（顔つきあわさんでも代理人でできるが）権利証（いまはないか？登記証明書類っていうんかいな）
と売買代金受領せな不動産売買ってでけへんのや。
そやさかいに、地価や住宅価格はそらローカル。相場なんていうたかて
クリック一発で買うた。売ったの世界やないんやで。
あほくさいほど手間と時間がかかる。売るのがめんどうやさかいに
下落していてもみんな損切りなどかんがえへんのが住宅の世界やで。

[821: 匿名さん]

>>819
>つぎに投機筋が向かうのは？

き・金地金でっか？

[822: 匿名さん]

>>818
それどころかこのままいったらカードローンで残金決済しないと
入居できなくなりそうです。金利の不安に自己資金目減り。

いっそ手付け分まで損したらキャンセルしても同じだろうって？
余計なお世話ですっ！

[823: 匿名さん]

いけない。含み損を値上がりで戻すことばかり考えていて気が動転して
いました。残金決済せきずに手付けを捨てたら手付けと株の損と二重に
かぶるのですね。やっぱカードローンですね。しかしうちのは無担保で８％
とにかく、冗談抜きで提携外のローンで融資枠増やすことを考えねば。
こういうのリファイナンスっていうのですか？ちょっとカッコいいみたいな・・・

[824: 匿名さん]

>だぶついているオイルマネーは

参考まで下記をじっくり読んで下さい。

http://www.iti.or.jp/kikan62/62mutou.pdf

安心な国の（原油を安定的に沢山購入してきっちり決済してくれる国）
不動産・現物取引に資金が向かうかもね。
J-REITも・・・ひょっとして化ける可能性もある？？

[825: 匿名さん]

確かに、オイルマネーが日本に流れてきて欲しいなぁ。

[826: 匿名さん]

>>810
論理的な思考を持たない810みたいなのは、きっと
米国の住宅価格下落　→　日本のサラリーマン給与が下がる可能性（Newsweek参照）
といった連鎖を理解することはできないな。

REITの現役ファンドマネージャが語ってる内容を紹介するよ。
REITが大幅に下落した場合、「不動産を売却せざるをえない仕組み」を説明している。
ファンドマネージャーにしてみたら、

REITの大幅下落　→　不動産売却

は当然らしい。絶対に評価損を出せないので、その前に売却せざるを得ない、
その理由が詳しく書いてある。


（REITファンドマネージャーの話(1)　　以下　抜粋）
REITの売却損
REIT掲示板で、売却損のお話がありました。
話としては、「売却をして損が出ても、減損会計の適用で損が出ても、
配当が減ることに変わらないのであれば、キャッシュが回っている状態で売却する
必要性は乏しい」というような内容です。

会計的には、正しいように見えますが、実は落とし穴があります。

①減損会計上の減損の判定においてはDCFを用いるため、減損会計が適用される場合は、すでにキャッシュは期待できないレベルにあるはずです。
ということは、「減損適用されてもキャッシュが回っているうちは…」という仮定がすでに成立しません。

②こちらのほうが、より致命的です。
減損会計は、会計上での適用は認められているものの、税法上は認められていないため、いわゆる損金不算入項目となるため、REITの配当損金算入要件を満たすことができない状況を招きます。
この状況がおきると、REITの利益全体に40%の法人税が課税されたあとの配当しかもらえなくなりますので、配当が60%減となることになります。利回りからだけでなく、配当の実額としても壊滅的です。

なので、損が膨らんでしまう前に売却するすることが、運用会社としては正解です。
また、あらゆる投資について共通することだと思いますが、「損きりが出来ない者は、投資を行う資格がない。」と思います。

[827: 匿名さん]

（REITファンドマネージャーの話(2)　　以下　抜粋）
配当が壊滅的になる、ということを書きましたが、それよりももっと大変なことが
ありました。
税金を納めることもさることながら、現金の内部留保を行わないREITの仕組み上、
場合によっては税金を払えない＝破産、ということもありえるのです。

「税金払えないと破産？延滞で払えば良いのに？」という方もいるでしょう。残念！

ローンの期限の利益喪失条項に税金の未払いが入っているので、税金の延滞＝
ローンの期限の利益喪失＝ローン一括返済は出来ないので破産、
という流れを進むわけです。

なので、運用会社は税務上の利益（所得）と会計上の利益（当期純利益）をなるべく
一致させようと努力しますし、税法上の制限で、好きな運用も出来ないことが
多いわけです。

税務上の概念で、もっとも重要なものは「確定しているか否か」と「役務提供は終わったか？」です。
利益にしても費用にしても、確定しているのか？を常に問われますし、
その費用なり収益なりの「対価となる役務提供」は終わっているのかが問われます。

つまり、資産インフレの評価益だの、評価損だのということは、一切考慮できないので、
会計上でこれらが生じないように運用しなければならないのです。
また、未収入金の計上や未払金の計上などは要注意項目なわけです。

評価損が出る可能性が高ければ、売却により「実現損」として、税法上も損金にする
工夫が必要なのです。

[828: 匿名さん]

>>810
小僧は経験より理屈に頼るから一度火傷でもしないとわからないらしい。
少なくとも人を小ばかにした批判はつつしんだほうがいい。
どこが論理思考だ？人の尻馬に乗るのがキミの論理かね。

リートで現物が売却された事例があるのか？
私募ファンドの売却先はリートだろう。リート物件の売却先も
要するに他の不動産会社かリート。
要するに昔の長谷工のバブル物件みたいに賃貸に出してそののに
区分を中古市場に出さない限り、エンドの住宅市場での流通とは
縁のない話だと言ってるの。
そこまでレジデンシャルの物件収支が困窮している状況にないだろう。
それどころか、賃料すら下がっていないよ。
どんなに空室が出ても賃料下げたらそうおうの「利回りで割り戻した
価格」はつく。それでプロが買い叩くだけだ。
それは公示価格の取引事例には載っても、だからデベが新築を
安くする話になるか？ならんよ。地主から随意契約で安値で土地
買う理屈になるかね？現場はそんなもんじゃないだろう？

勝手な推論で人心を惑わすのはたいがいにしておくことだ。

[829: 匿名さん]

アンカー間違えたよ>>816
だ。↑

[830: 匿名さん]

ごめん>>826
もちつけ＞自分

[831: 匿名さん]

>>826
＞米国の住宅価格下落　→　日本のサラリーマン給与が下がる可能性

あはは。サラリーマンの給与、マンション価格、株価の違いは何でしょう。
株価はかもめのジョナサン。マグロの群れ。とにかく一定の幅で上がったり
下がったり。
マンション価格は、単価７００万／坪〜１００万／坪
まで７倍の開き

サラリーマンの給与は、３５歳で３００万〜１５００万まで５倍の開きがあるのが
現実だ。
日経平均のように給与水準を算出してみても外資系金融を持ち出すまでも
なく職種、業種によって二極化が激しい。
マンション価格など、郊外の２００戸も都心の２０戸の億ションもすべて物件
平均坪単価の合計割る物件数で算出している。
ところが、平均給与は給与総額を総給与所得者数で割っている。
この差は何を意味するか。

論理的な思考が得意ならひとつ宿題にするから考えてみなよ。

[832: 匿名さん]

＞リートで現物が売却された事例があるのか？

無知すぎる。物件の入れ替え等を検討し、売却や追加取得をするのが
ファンドマネージャーの仕事だよ。
どこでもやってるって。


ファンドマネジャーとしてファンドの収益率を向上させることを第一に求められる。このため、投資対象の選択と追加取得、物件の売却や入れ替え、物件管理の改善、リニューアル(改修)、借り入れなど外部資金の活用に係わる方針の策定と判断ができなければならないが、不動産取引や不動産管理に精通するだけでは十分でなく、資金調達やリスク管理のノウハウや経験も必要である。
http://www.nikkei.co.jp/money2/abc/abc3_3.html

[833: 匿名さん]

http://news.livedoor.com/topics/detail/3353905/

17％まで引き上げたらマンション価格は高騰してしまうのでは・・

[834: 匿名さん]

新築マンションが新価格になって
中古も値上がりしたけど
地域によってずいぶんと差がある。
中古の上げが少ないところは
新価格は無理ではないか？

[835: 匿名さん]

>>828
＞リートで現物が売却された事例があるのか？

828はJ-REITの最大のメリットを知らずに、REITを語っていたらしい（笑）　修繕投資をしてもテナントを呼ぶことのできないビルは、建て替えるしかない。Ｊ—ＲＥＩＴの場合、運用対象不動産の入れ替えが可能なので、魅力が薄れテナントに見放されたビルは売却し、運用対象から外す。その逆に、収益性の高いビルが、新たな運用対象として追加取得される。


http://www.decn.co.jp/rensai/rensai-bk/nobi/200304220104.htm

[836: 匿名さん]

>>833
所得の２極化に消費税上げが加わったら
ますます格差が広がって行くな。

下の層は安アパートに住むしか方法は無いから
これからは安普請、２階建て、狭小のアパートをいっぱい作って、
家賃を安くしていっぱい詰め込む
こんなのが県境外周区を中心にますます増えて行くぞ。

[837: 匿名さん]

>>828
＞リートで現物が売却された事例があるのか？

物件入れ替えの具体例を載せておくね。

プロスペクト・レジデンシャル投資法人の　物件入れ替え実績

なお、平成19年1月期(第3期)及び平成19年7月末までの本投資法人の運用資産の購入及び売却実績は以下のとおりです。

物件取得実績
プロスペクト町屋 平成18年8月 平成18年11月07日 − 547 21 1,169.37
プロスペクト河原町五条 平成19年1月 平成19年03月15日 − 803 52 1,528.12
プロスペクト初台 平成18年2月 平成19年03月15日 96.1% 730 22 817.71
プロスペクト中央林間 平成18年5月 平成19年03月15日 100% 700 48 1,098.24
プロスペクト森下 平成18年1月 平成19年03月15日 100% 1,480 45 2,399.23
プロスペクト西巣鴨 平成18年6月 平成19年03月30日 100% 1,419 42 2,023.42
スカイヒルズＮ15 平成12年3月 平成19年05月31日 100% 932 111 4,754.86
スカイヒルズ栄町 平成14年2月 平成19年05月31日 100% 1,115 134 6,755.39
ドーミー千歳 平成11年3月 平成19年05月31日 100% 592 111 3,383.02
スカイヒルズ高台Ⅰ 平成4年1月 平成19年05月31日 100% 691 120 4,712.47
エクセリア池袋WESTⅡ 平成18年9月 平成19年6月28日 78.7% 1,020 48 1,379.52
プロスペクト門前仲町 平成19年1月 平成19年06月28日 − 1,250 62 1,790.56


物件譲渡実績
プロスペクト代々木 平成18年10月19日 943 786 130 26 921.82
プロスペクト麹町 平成18年10月31日 2,500 2,361 112 40 2,022.47
プロスペクト半蔵門 平成18年10月31日 1,350 1,465 ▲130 23 1,400.16
プロスペクト御茶ノ水 平成18年11月02日 2,420 2,263 83 80 3,164.96
オーフォート西葛西 平成19年07月31日 1,080 932 146 28 1,960.00
ガーデンシティ北戸田 平成19年08月31日 811 725 81 49 4,438.27

http://www.prospect-reit.co.jp/strategy/external.html

[838: 匿名さん]

>>837
将来性のある物件を入れて
将来性の無い物件を外す。
入れ替えが行われて行く内に
不動産価格も適正水準に収斂されて行くわけですね。

[839: 匿名さん]

>>832
>>835
勝手に息巻くな。物件の売却先はどこかだ？

つまり、
区・分・所・有・の・形・で・個・人・に・売・っ・た
事例があるかって話だよ。
よく読んでくれよ。

少なくとも一戸単位でエンドに売った物件があるのなら例をあげてよ。
オレは寡聞にして聞いたことがない。

そういう事実があるのなら下がる論者はそれをゲットすればいい
って話にならないか？それでこそ、名実ともに「マンション価格が下がった」
って話だ。
一棟まるごと下がって売られても、それは「一件」の取引事例だ。

統計的地価数値にどれだけ反映されるだろうか。
どうせ、「業者間取引の特異例」として「住宅地の市場価格から
乖離したもの」として扱われるのがオチだ。
そういう取引が頻発した段階ではじめて公示地価に反映される。
だいたい地価公示の目的は、相場の平準化なのだから。
再現性の少ない地価を公示してもはじまらない。
わざわざ遅効性指標で出すのは、ある程度時間をおくことで
再現性のある価格か確かめる意味もある。

個人投資家に一棟売りしたのもあまり聞かないな。
法人が買うかＴＭＫ・ＳＰＣが買うかだ。

変な教科書的解説はオレの反論になってないよ。
上げてくれた事例も全て簿価を売価が上回っている。
キャピタルゲインが出ない売りは投資家が許さんだろ。

ところで
東洋経済のＰ５５に
江副浩正氏７１歳登場
この人、「不動産は下落する」といいながら
「しかし、すべての不動産が下がるわけではない。
希少性のある土地　利便性の高い場所にある不動産は、
まだ上がり続けるだろう。・・・
　（中略）銀座などの都心部の一部、国立やたまプラーザなどの
郊外ブランドエリアの一部ではこれからも上昇していきそうだ。」

おいおい、なんで国立、たまプラなんだと突っ込みを入れたく
なるが、それでもって江副氏

「ただ、現時点で希少性のある土地は限られており、価値が上がる
不動産とそうでないものとを『見極める目』が、不動産投資には
　必要になってくる。」
と結ぶ。
失敗だらけの不動産人生の江副氏だ。この言葉は重い。

ことに「希少性」を選ぶか、開発余地がやまほどあって今後も人が
集まる江東区を選ぶのか、郊外の安売りに手を出すなってのは
言われなくてもわかっているのだが・・・

でもなんで吉祥寺でなく国立なんだ？？？？

[840: 匿名さん]

>>838
これらの不動産の集積が東証での値段として反映されている。
現在、高値より約４０％下落中。

プロスペクト・レジデンシャル投資法人【東証：8969】

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8969.t&d=c&k=c3&a=v&p=m65,m130,s&t=2y&l=off&z=m&q=c&h=on

[841: 匿名さん]

>>839
>>799の日経新聞の記事を読んでみろよ。

>株価は連日ストップ安。
>不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、
>サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

ファンドが買わなければ区分所有を市場で売るしかないだろ。
日経の内容はそういう事を言ってるんだよ。
お前の言ってることは意味ないって。

ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
もっと理論武装して投稿しろよ。