23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[751: 匿名さん]

×債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なって、その運用もとの経営が破綻したということ

○債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なった再証券化が行われ、その運用もとの経営が破綻し、組み込んだ金融商品が暴落したということ

[752: 匿名さん]

ローン債権が１０００人分集めてこれを１０万人に分けて売った。
その価格が市場でどれだけ暴落しようが、損をしたのは小口化された
債権を買った投資家だ。
個々のローンの債務者になんら影響はない。
なぜなら、彼らは家と土地を抵当にいれて
すでに消費貸借契約のもとに金を受け取っている。
債務の履行としての支払いがある以上抵当権行使はありえない。
無事に返済している人が無理やり家を売らなくちゃいけない
はめには陥らない。
サブプライムローン何百万件かしらないが破綻した人だけが土地が売られる。
ことに、投機のリゾート買いに用いていた分のローン破綻がひどいのはわかる。
それと新聞記事にあるように地価があがることでローン返済をさらなるローン
借り入れで凌ぐという蛸足発想ははなから問題外。

ローン債権の信用下落と地価下落は厳密には別問題。さらには米国の
信用不安は日本の株価には大きい影響を与えるが、東京２３区の地価とは
あきらかに別問題だ。ただ株でマンションの頭金を増やそうとしたキミだけ
これが関連の深い問題に思えるのだろう。

[753: 匿名さん]

745さんが説明している通りだから、ちょっと調べてみなよ。
すぐわかるから。

[754: 匿名さん]

>>753
だから、債権が処分されるわけだよ。何いってのかねキミは？
だからそれがスレタイと同関係あるのかって？
景気が悪くなると地価が都合よく下がるのかね？バ・カだねこの子は。

[755: 匿名さん]

７５４さんの言うことはどこにでも書いてある
だから２３区マンション価格が下がるなんてホラ吹きはどこにもいないｗ

あ、ごめん上がるって意味だった？

[756: 匿名さん]

「竹斑先生、２３区の新築マンションの値段は、これからどうなりますか？」

「その前にだねぇ。キミら若いモンには景気とマンション価格が連動するいう
　誤解があるんやね。
　景気がええとマンションが売れる。景気が悪いとマンションは売れん。
　たしかにそやけど、マンションは消費者物価と違うんは、底に土地が
　ついとるということや。」

「地価は景気に連動しませんか？」

「地価は景気の原動力やね。地価が下がるから景気が低迷するんや。」

「景気が悪くても地価は下がらないというわけですか？」

「景気が悪くなって土地を売ったら企業は信用を失う。すでに遊休資産は
　処分しつくした。事業用資産は目いっぱい抵当権つけて金借りとる。
　売るわけにはいかん。」

「個人の地主はどうでしょ？」

「土地を売るのは相続税の支払いに窮したときだけやろね。不景気で
　地主が土地売るんは譲渡益課税がきついから普通はやらんわ。
　企業が倒産し担保になった土地が売られるのはよっぽどの不況やね。」

「デフレを期待する風潮があるようですが。」

「そこがまちどうとるんよ。たしかに自分の賃金が下がらずクビにもならず
借金もなければ、物価が下がったほうがいいに決まっている。
驚くべきことに日本経済が低迷していた９０年代９７年までは日本の
実質賃金は上昇していたんや。」

「ならば、デフレ大歓迎でいいんじゃないですか？」

「企業の業績が落ち込めばいつか雇用調整に踏み切らざるをえなくなる。
　デフレで喜ぶのは年金生活者だけだが、大企業の労働組合までが
　なんとなくデフレは暮らしが楽になるという誤解を持っているんだね。」

「地価が下がったのも上がったのも金融の規制強化や外資のマネーの
流入のせいじゃないですか。米国が不況になれば外資が手を引いて
また下落がはじまるのでは？」

「地価は、利権と思えばいいよ。永遠に講演がはじまらない劇場の
入場券のようなものだ。買って座っている人がいくらで人に譲るか
どこまで空席があるかできまる。」

「バブルの時は講演打ち切り空席続出で下がった。地価が反転したきっかけ
も外資が買い占めた席が空席にならず招待客が座ったということですか。」

「外資の物件いうても証券化した債権を買ったのは日本人投資家。
　物件に住んでるのも日本人やからね。」

「そんなことでも、地価だけはなんとか反転しましたね。」

「そういうても、首都圏だけやね。
　まともに上昇しはじめたのは。地方都市など病み上がりのよちよち歩きやね　
　ゼロから上に顔を出したどうかはまだはっきりせんよ。
　なにしろ賃貸の供給過剰で、賃料水準が落ち込んでいる。賃料は
　地域経済の活力指標そのものやからね。」

「２３区の賃貸需要はどうでしょう？」

「広くなった。新しくなった。性能がよくなったとはいえ、一部の高級賃貸を
　ワンルーム・ツールームを除いて、２３区の賃貸マンションとはファミリー専用
　につくられたのはＵＲ物件くらいのものやね。
　大量にでまわっているのはは１５年以上経った中古マンションだ。それでも
　質のいいものは不足しているんやね。」

「家賃が下がるというのは？」

「古いストックが増え続けるエリアに限った話やね。」

「竹斑先生、地価がさがらなかったら庶民はどうしたらいいんですか？」

「地価が下がって不景気再燃でクビきられるのは自分やないと思うとるから
　地価が下がるなんて暢気なこと言うとられるんやね。
　賢くはたらいｋて賢く稼ぐのが一番やで。
　不景気ゆいたら住まいの心配の前に雇用の心配せんとあかん。
　本当に安くなるならなってから考えたらええがな。」

「それは　確かにそういうことですね。」

[757: 匿名さん]

ＵＲ物件は、最近は供給が減ってますよ。
TTTの賃貸みたいに、ＵＲじゃなくなったのもあるし。

[758: 匿名さん]

ＵＲはやね。賃貸事業は民業圧迫やからやめたんやね。
大きい箱だけつくって貸すのはファンドや民間にしたんや。
芝浦アイランドもＴＴＴももとを正せばＵＲがからんどるんよ。
ＵＲいうのは実は正社員半分ゼネコンデベ出向者でなりたつ
元締め企業体なんやね。
これも本来つぶしてしかるべきシロモンだが開発の許認可では
絶対的力もっとるさかいに、つぶさんほうがいいという判断や。

ＵＲ賃貸は日本橋浜町あたりが最後やろうね。でも既存のストック
量はすごいし、今後も「公的地上げ屋本舗」としてずうずうしく
生き延びるんやないかね。
業界が必要としているんよ。行政と業界の仲介役なんよね。

[759: 匿名さん]

やめたゆうても既存はやめてへんよ。最初分譲やめて、賃貸も新規やめて
そのかわり財閥系大手や金融系があとがまにすわっただけやね。
そいでもって家賃は高くなった。
ええことなんか悪いことかは自分らで考えてみなさいよ。
わしゃええことやと思うんやがね。

[760: 匿名さん]

≫１ヶ月前は野村の損失が500億ってことで大したことないって事だったけ≫ど、
≫あっという間に3倍の1500億に膨らんだ。
≫シティの決算だって９月までのものだろ？
≫シティのサブプラ損失額が７６００億ということだけど、
≫今後も拡大するんじゃないの？

野村はサブプラ投資を全部売却したんだよ。
債券の価格が暴落してる時に売ったから、実損が膨らんだ。
保有し続ける値が戻った時に売るという戦略もあったわけだが、
売りきったわけだ。

シティは売ったのもあるが、損失の多くは引き当てによるもの。
適正な引当額かどうかは、グリーンスパンもいってるが今後の
米住宅価格次第。

ところで日本での住宅ローンの実損額ってどのくらいか知ってるか。
わずか0.4%いくかいかないかくらい。
延滞率じゃないぞ。何ヶ月か延滞して、任意売却か、競売で担保物件
を処分して、残債に充て、それでも返せない分を月々返済で返させて
いく。そのでも返済出来ずに、銀行・保証会社がかぶったロスだ。

アメリカのサブプラローンは150兆円あるんだっけ。
金利は10%超、うち15%が延滞しているとして25兆円が焦げ付いている。
担保の価値が半値になったとして損失は12.5兆円だ。
一方、延滞のないサブプラローンからは15兆円の金利収入が入る。
延滞率が40%になったらどうか。
60兆円が焦げ付いて、担保物件売っても30兆円しか回収できない。
損失は30兆円くらいだ。金利は9兆円入るから３年で解消できる。
日本と違ってリスクに見合った金利をとっている。

サブプラ問題は証券化の手法が騒動を大きくしている。
優先返済する部分と返済が劣後する部分に分け、証券化する手法で
メザニン部分とか分けるやり方だ。

仮に金利12%、延滞率10%が見込まれる債権が100億あったとする。
これを延滞率が20%を超えない限りは元本が毀損しない部分80億（債権Ａ）
と延滞された分を先に受ける債権20億（債権Ｂ）に分ける。
債権Ｂは10億分が延滞する可能性がある債権なので、全体で
12億ある金利のうち8億程度受け取れるような利回りで売る。
つまり年利40%。
債権Ａは金利4億だから利回り5%だ。
債権Ａは延滞率が10%を超えなければ毀損しないから高格付がとれる。
債権Ｂはハイリスクハイリターンな債券として、ザクセン州立銀などが
買っていた。

証券化で怖いのは
さらに債権Ｂを１００億あつめて、同じ様に返済に優先、劣後部分を
作り、優先部分はトリプルＡの格付を得たりしていたことだ。
この場合の優先部分は延滞率が想定の10%を超えた時点で既存する可能性が
ある。10%の延滞は50億の毀損、18%の延滞で90億の毀損になる。
まぁ延滞＝全額毀損ではないから単純化し過ぎだが、そんなリスクある
債権が証券化のマジックでＡＡＡを取得してばら撒かれていたことが
疑心暗鬼を生んだわけだ。

サブプラ問題が深刻だと日本の不動産が下がるか？
これは一概には言えない。
アメリカは日本と違って、政策はしっかりしている。
恐らく金利は長期3%くらいまで利下げしていくだろう。
日本は輸出が影響受け、景気は悪化。金利をあげれなくなる。
この状態こそ、もっとも日本の不動産が上昇する状況といえる。
何故なら不動産需給はタイトで、低金利が長期間続くことが見込まれ
かつドル安のもと円高になる（日米金利差縮小から）可能性が高く
なるからだ。

[761: 匿名さん]

ＵＲは、富裕層だけど信用無し
でも借りられるから便利なんですけどね。

[762: 匿名さん]

≫１ヶ月前は野村の損失が500億ってことで大したことないって事だったけ≫ど、
≫あっという間に3倍の1500億に膨らんだ。
≫シティの決算だって９月までのものだろ？
≫シティのサブプラ損失額が７６００億ということだけど、
≫今後も拡大するんじゃないの？

野村はサブプラ投資を全部売却したんだよ。
債券の価格が暴落してる時に売ったから、実損が膨らんだ。
保有し続ける値が戻った時に売るという戦略もあったわけだが、
売りきったわけだ。

シティは売ったのもあるが、損失の多くは引き当てによるもの。
適正な引当額かどうかは、グリーンスパンもいってるが今後の
米住宅価格次第。

ところで日本での住宅ローンの実損額ってどのくらいか知ってるか。
わずか0.4%いくかいかないかくらい。
延滞率じゃないぞ。何ヶ月か延滞して、任意売却か、競売で担保物件
を処分して、残債に充て、それでも返せない分を月々返済で返させて
いく。そのでも返済出来ずに、銀行・保証会社がかぶったロスだ。

アメリカのサブプラローンは150兆円あるんだっけ。
金利は10%超、うち15%が延滞しているとして25兆円が焦げ付いている。
担保の価値が半値になったとして損失は12.5兆円だ。
一方、延滞のないサブプラローンからは15兆円の金利収入が入る。
延滞率が40%になったらどうか。
60兆円が焦げ付いて、担保物件売っても30兆円しか回収できない。
損失は30兆円くらいだ。金利は9兆円入るから３年で解消できる。
日本と違ってリスクに見合った金利をとっている。

サブプラ問題は証券化の手法が騒動を大きくしている。
優先返済する部分と返済が劣後する部分に分け、証券化する手法で
メザニン部分とか分けるやり方だ。

仮に金利12%、延滞率10%が見込まれる債権が100億あったとする。
これを延滞率が20%を超えない限りは元本が毀損しない部分80億（債権Ａ）
と延滞された分を先に受ける債権20億（債権Ｂ）に分ける。
債権Ｂは10億分が延滞する可能性がある債権なので、全体で
12億ある金利のうち8億程度受け取れるような利回りで売る。
つまり年利40%。
債権Ａは金利4億だから利回り5%だ。
債権Ａは延滞率が10%を超えなければ毀損しないから高格付がとれる。
債権Ｂはハイリスクハイリターンな債券として、ザクセン州立銀などが
買っていた。

証券化で怖いのは
さらに債権Ｂを１００億あつめて、同じ様に返済に優先、劣後部分を
作り、優先部分はトリプルＡの格付を得たりしていたことだ。
この場合の優先部分は延滞率が想定の10%を超えた時点で既存する可能性が
ある。10%の延滞は50億の毀損、18%の延滞で90億の既存になる。
そんな債権がＡＡＡで売られていた。
実際はもっと複雑に入り組んでいるため、誰がどれだけ損するかわからないことが疑心暗鬼を生み、実態より債権の暴落が起きたというのが今回の
問題であろう。

まぁサブプラで日本の不動産が下がるかというと、それもないんだけど。
だいたいサブプラが深刻だったら、米景気失速、日本の輸出産業失速、
日銀金利上げれず、となる。
そんな状況になっても日本の不動産は需給がタイトである。
低金利、需給タイト、さらに日米金利差縮小による円高となれば、
外資が日本の不動産を買いに来ない訳がない。

[763: 匿名さん]

キャピタルフライト　ドル安はあきらかでドルベースの資産は目減りする

モルスタは日本の不動産を買う会社まで作った。
下がる論者の話と方向は全く逆だ。

[764: 匿名さん]

>ローンは、物件の担保価値以前に本人の支払い能力の問題だろ。
>何を担保にしようが支払能力がなけらば地価があがろうが下がろうが
>破綻なんだよ。


Countrywide FinancialのCEOの話　プライムに問題がひろがりつつあるという内容でとりあげられている。
FT（米国版）の一面とWSJでも"Cuunrtywide, Prime Loans Begin to Go Sour"と言うサブタイトルで取り上げている。

内容は、住宅価格上昇による与信枠が拡大したため、ホームエクイティローンを利用して、
消費を拡大させてきたプライムの利用者の多くが、固定金利ではなく変動金利や
ステップ償還方式のローンをかなり利用していて、金利引き上げが続いているので、
ローン金利の定期的見直しで返済額が増加する人が続出する（している）ということ。
さらには、住宅価格が下落すると、借り換えができなくなるので、ステップ償還方式で
あっという間に返済不能になるらしい。

以下、抜粋
サブプライムではなくプライムの問題が大きくなっていると言うのが、かなり重要な点です。ホームエクイティローンと言うのは、住宅の評価額（通常はその８０％まで）と住宅ローンの残高の差に対して、融資を行うものです。昨今の住宅ブームから、評価額が上がり、それを基に、ホームエクイティローンを組んで、改築や車の購入をする人が増えていました。この傾向は、住宅価格の上昇が激しい（激しかった）地域では非常に顕著な傾向でかなりの人が、これを使って色々なものを購入したり、投資したりしていました。

ところが、地域によっては、住宅価格が下がりだしており、上記CountrywideのCEOの発言を見ると、返済に窮した人たちが増え、中には破綻する人も出てきているようです。また、ホームエクイティローンが米国の消費を牽引してきた部分もあるので、これが事実とすると、他の一部セクターへの悪影響は必至だと思います。

‐　このプライムのホームエクイティローン関連のロスは、第２四半期において、$388M(1ドル120円換算で約466億円)でした。ちなみに、サブプライム関連での、支払いは＄２５M(同レート換算で30億円)とのことです。

‐　破綻した多くの負債者達は、家を売ることができなかったり、売っても負債が残ってしまったためとのこと

‐　今年の初めに露見したサブプライムローンの破綻から、Countrywideを始め住宅ローン会社は貸し出し基準等の引き締めを行っていた。

‐　住宅ローンの遅延は、カリフォルニアの中部、フロリダの南部、そして中西部で特に多い。

これは、住宅価格が急騰していた地域が中心なので、上記の話（住宅価格の下落が招いた問題）とつながっていると思います。

‐　Countrywideによると、4.56％のプライムのホームエクイティローンが遅延しており（昨年同期は1.77%）、サブプライムローンの遅延は、昨年の15.33%から23.71%に増えているとのこと。遅延の原因は、多くの見方であるローンの利率のリセットではなく、負債者が職を失ったり、それに近い状況に陥っているためのこととのことです。また、これらの人々は住宅価格が下落しているため、ローンの借り換え（組み換え）もできないでいるとのことです。

[765: 匿名さん]

>>763はサブプラの延滞率が40％で済むと真面目に信じているのか？
普通に100％になってもおかしくない状況ですよ。だいたい、
利息10％〜20％のローンを支払い続けるなんて無理に決まってるでしょ。

[766: 匿名さん]

>>764

内容が多すぎるので、抜粋は一部のみ。

[767: 匿名さん]

>>762

＞外資が日本の不動産を買いに来ない訳がない。

じゃ、なぜ外資はこの半年間、J-REITを半値近くまで売りまくった？
きちんと説明してみろよ。

762の認識が甘すぎる。アメリカの住宅会社が購入者の年収を改ざんしてまで
ローンを組ませた詐欺まがいの事例がごまんとある。

[768: 匿名さん]

なにも知らない年収２００万のおばさんが、
１５００万のローンを最初の２年は金利７％で組む。
その後、２０％まで跳ね上がるが、住宅会社は
借り替えればすむよと説明。
担保価値が下落して借り換え不能。

これがオーソドックスなサブプライムの例だよ。
こんなローン、ほとんどが返せないね。

[769: 匿名さん]

＞外資が日本の不動産を買いに来ない訳がない。

だから、暴落したREITを買ったほうが、現物不動産を買うより特なんだって！
頭、悪いな。

[770: 匿名さん]

おーーーーい。スレタイと話がずれてまんがな。

頭がわるくてもかまわんから２３区のマンションの話までちゃんと理屈を
つなげてくれんかね。

[771: 匿名さん]

≫767
そもそも半値になんてなってない。
今年１月から買い過ぎだった反動程度だろ。
少なくとも去年より高い水準。

サブプラで損失出したとこが利益確定の為に売ったのが
一番の売り要因。損失でたから利益と相殺する必要があっただけ。

[772: 匿名さん]

知識は豊富にあるが金のない連中が多いことはよくわかったから
早くスレタイに話題をもどしてくれんか。

[773: 匿名さん]

もう疲れている
生活に夢が無い
上り調子の時代に生きてきた50代・60代の方々が羨ましい
20代・30代は疲れているよ
40代はどうなんだろう
難しいこと考える事自体きつい
明日から月曜日
元気な皆さんが羨ましい

[774: 匿名]

>>762
だいたいサブプラが深刻だったら、米景気失速、日本の輸出産業失速、
日銀金利上げれず、となる。
＝＞その傾向になってきている、これからもっと深刻じゃないかな？
　　日経読みなさい。

そんな状況になっても日本の不動産は需給がタイトである。
低金利、需給タイト、さらに日米金利差縮小による円高となれば、
外資が日本の不動産を買いに来ない訳がない。
＝＞能天気なやつだな。
　　今の円高は金利差というよりも弱いドル売りと、借りていた円を市況　　悪化により株やREIT売って返しているからだろ。
なぜ円高になったら外資が日本の不動産を買う？話が逆だろう。
　　安いドルで高い円ベースの不動産を買うとは思えないが。
　　
>>763
モルスタは日本の不動産を買う会社まで作った。
下がる論者の話と方向は全く逆だ。
＝＞どうして逆と言える？
　　既に日本の不動産は投資効率悪い程、値上がりしておりJ-REITは
　　儲からないからここ半年下がり続けている。
　　ただし、これから日本の不動産も暴落するという予測のもとに、
　　買い漁る為の会社を作ったと考えるほうが自然。

[775: 匿名さん]

ばかも休み休みいえ。暴落したのち誰が上げる。

これからは棒上げ。＊＊＊はさようならの世界だよ。
日経読むだけでなく銀座を歩け。経済は紙面で起こるのでなく
現場で起きているんだよ。
最近ニューヨーク行ったか？デトロイト郊外の住宅を見たか？

[776: 匿名さん]

≫774
日経読めって、日経は事実の情報収集としては見てるけど、
意見というか、解説は？なところ多いと思っている。
　
金利差の話は、今まで金利差信仰で円売りしていた動きがなくなり
円高に振れやすくなる、という意味だ。
今の水準よりさらに円高になると外資が考えているから、まだ円が
安い今のうちに仕入れる動きがあるということ。

他国通貨建では円資産の不動産に投資することで、不動産の値上がり
＋為替益が期待できる。

[777: 匿名さん]

ちなみに日経は夜読んでるよ。
ロイター、ブルームバーグ、QUIQでリアルタイムでニュース入る
からそんなに読む必要ない。

[778: 匿名さん]

貧・乏人まで伏せ文字か。
ついでにペニンシュラやリッツカールトンに泊まってみたら？
どこが不景気か。ＴＯＫＹＯのどこにネが注がれているかわかる。
豊洲も実に殺風景な街ができつつある。
東雲など一流企業３０代のゲットーのような町だ。運河で隔離された
夢見人の仮の屋の風情。
みんなが言うのは半分正しい。団地の一角をかわされたのも事実
ただしあくまで価格は相対的なもの。ほかよりマシというのが
満足の基準だろう。
そもそも、東京の３０代のサラリーマンの所得で、「邸宅」が買える
はずはない。ホテル住まいなど夢のまた夢
ホテルライクという欺瞞、なんちゃってホテル暮らしは
なんちゃって都心の立地に長持ちしない夢を結ぶ。

でも、音が筒抜け、狭い部屋に家財道具が所狭しと並ぶ「物置みたいな」
賃貸よりは、相当マシなのだろう。

不確かな未来を期待するのは、自分の目の前の現実から目をそらす
格好の口実でしかない。
なにもしないのが勇だとかバ・カな話に騙されるな。
すこしでも現実をよくしていくすべを考えるなかで住まいもよりよく
していくべきなのだ。
賃貸でそれがかなうならそれも選択肢だが、まだまだ購入が有利という
状況ではないのか？

[779: 匿名さん]

ニューヨークが大きく下げると、サブプラネタが出てくるよな。

>>752氏の
>ただ株でマンションの頭金を増やそうとしたキミだけこれが関連の深い問題に思えるのだろう。

という書き込みは不覚にも笑ってしまった。
こういう人って何人かはいそうだな（笑）

[780: 匿名さん]

≫765
延滞率40%は仮においただけ、不動産価格も買い値の半分
になるとの仮定。

マスコミで取り上げてるのは、悪質な詐欺まがいのケースで
あってそれが全部ではない。
高給取りでも、過剰債務であれば、サブプラに分類されている。
自分の自宅が競売されると思えば、結構返せるもんだ。
ちなみに1980年代の日本の住宅ローン金利は8%。
１5年で完済しても総支払額は元本の二倍になる。
それでも返済出来た。

[781: 匿名さん]

これからは家賃水準をよく見て行く必要があるよ。
次第に利便性から合理的に判断されたレベルに
調整されて行くから。

賃貸物件の供給も利便性が高いところが中心になって行って、
昔の常識とは様変わりして行きますよ。

[782: 匿名さん]

通勤電車は１０分程度
通勤はドアドアで３０分以内
これが目安になって行くでしょう。
都心部も賃貸物件がずいぶんと増えたし、
これからも増えます。
一昔前では考えられなかったアーバンライフが
びっくりするような家賃ではなく享受できます

[783: 匿名]

上げ論者は何か焦ってる様子がありありだな。
海外も含めて経済の流れは下げてきているのは間違いない。
景気が悪くなっていくのに不動産だけが棒上げになるハズが無い。
下がって欲しくないという気持ちは分かるが、嘘もいい加減にしろ。
まあ半年先には結果は見えてくるだろう。

[784: 匿名さん]

>>783
上げ論者は焦ってるんじゃなくて話の裏づけが具体的なだけだと思うよ。
その反面、下げ論者の意見が揚げ足取りに終始して具体性に欠けるかな。

相場のことは相場に聞け。
半年先に下げていたら上げ論者はとりあえず「スンマセンでした」というだけの話だよ。
流れにまかせて動向を眺めているだけではこのスレの意味はないだろう。

[785: 匿名さん]

>>783
上がり方にも色々あって
単なる需給バランスOR思惑で上がっているところと
住環境と利便性が増して上がっているところがあるから
全部同じに考えるわけにはいかないですね。

賃貸レベルは正直だから２〜３年待てば分かってくると思うよ。

[786: 匿名さん]

>>頭がわるくてもかまわんから２３区のマンションの話までちゃんと理屈
>>をつなげてくれんかね。

>>770さんに同感。私も頭悪いけど語ってみる。

サブプライム問題が騒がしいが、この問題はマンハッタンの不動産市況に踊り場をもたらしたが相場を下げるまでには至っていない。

逆にマンハッタンを取囲む近郊エリアは下がりっぱなし、もうおしまい。
秋口から差し押さえ物件が激増することで近郊エリアの売り手は阿鼻叫喚。唯一、地下鉄駅前の物件だけが安心、といわれている。
（駅近、って日本と同じだよね）
さらに近郊の外に位置する通勤１時間程度の超高級一戸建てエリアも
今相場が総崩れです。誰も買ってません。

強引に結論。サブプライム問題によるアメリカの不動産不況とマンハッタンは無縁。日本の今後の不動産不況から都心は無縁でしょう。どうしても
近郊を買うなら徒歩０分で。郊外は終の棲家にする以外は論外。

ちなみにマンハッタンのアパートメントの平均成約価格は１億５千万、
坪単価は５００万弱。よく言われるほどマンハッタンって高くない。
むしろ日本の都心のほうがバブってる。この辺は日本の業者はうまく
宣伝してるよね。セントラルパーク前の特殊な高額取引事例の
ニュースを引き合いにだして「東京都心はすごく割安」とか。
ありえねー。

[787: 入居済みさん]

全然関係ないけど昔「恋に落ちて」って映画あったの知ってる？
金妻のモデルになって田園都市線ブームの元になったわな
あのへんのマンハッタンから近郊電車で行く郊外って
今どうなっているんだろう

雅子さんの父もたしか一時期住んでたな

[788: 匿名さん]

10月21日23時31分配信 読売新聞


　【ワシントン＝山本正実】米大手銀行と証券の計８社の今年第３四半期
決算が出そろった。８社すべてが、低所得者向け住宅融資「サブプライム
ローン」の焦げ付き急増に関連した損失を抱え、その合計額は、純利益の
１・１４倍に当たる１８２億ドル（約２兆７４８億円）に達した。

うーん、サブプラ悪夢第二章って感じだなｗ
悪材料出尽くしで反転してくれればいいけど、当分そんなことはないな。
対岸の火事で済めば良いですけど...。

[789: 匿名さん]

>>784
>上げ論者は焦ってるんじゃなくて話の裏づけが具体的なだけだと思うよ。
>その反面、下げ論者の意見が揚げ足取りに終始して具体性に欠けるかな。

投資話で文章が長いが、肝腎な部分は「不動産とは関係ない」の一言だけ
不動産価格に関わる具体的な話なんで何もないと思うけど？

[790: 匿名さん]

>>787
金妻といえばたまぷらですか。
この前売り出しだ駅前物件は即日完売でした。
駅から10分以上だと苦戦らしいです。

[791: 匿名さん]

≫788
BS上の損失を
四半期の利益でカバー出来てるじゃん。

[792: 匿名さん]

>>789
投資話が長くなるのは「サブプラで都心マンション価格が下がる」と裏づけや背景なしに話す人がいたからでしょ。
主張の内容だけど「不動産とは関係ない」というよりは「サブプラと都心マンション価格はあま連動しない」だね。
もう一回よく読んでみるといいかもよ。

[793: 匿名]

>>773さん
お若い人、元気出していこう。
４０代後半〜６０代までの方も皆が良かった訳ではないよ。９０年代にはバブル崩壊により株安・不動産安・リストラで大変な目にあっている方が大勢います。経済は周期的に良かったり下げたりと変動しているので、その大きな波を見極める事が重要ですね。景気は人の気持ちですので、バブルかな？と感じている人が増えてくる頃には、もうピークでしょう。これから購入する方はタイミングとマンション自体の立地・仕様を十分に考えてください。今の時代はネットでグローバルな投資も出来るし、投資の種類も幅広い。また職も見つけやすい、アイデア次第で商売もやりやすく自分の能力を発揮できる良い環境になっています。頑張ってください。

[794: 匿名さん]

>>791　なにその強気のコメントはｗ
普通は「利益が全部吹っ飛ぶほどの損失が出た」と感じるんじゃないの？

[795: 匿名]

売り惜しみや建設許可問題で供給減なのに、この調子では...
都心の駅近マンション以外はダメだなこりゃ。

[796: 匿名さん]

米大手銀・証券８社、「サブプライム」損失は１８２億ドル

米大手銀行と証券の計８社の今年第３四半期決算が出そろった。８社すべてが、低所得者向け住宅融資「サブプライムローン」の焦げ付き急増に関連した損失を抱え、その合計額は、純利益の１・１４倍に当たる１８２億ドル（約２兆７４８億円）に達した。

　シティグループなど６社が減益となったほか、２４日に決算を発表する大手証券メリルリンチは、純利益が赤字に転落する見通しだ。

　シティグループは、サブプライムローンの債権を使ったＣＤＯ（債務担保証券）と呼ばれる証券化商品の評価損が１５億６０００万ドル（約１７７８億円）生じたほか、投資ファンドなどに対する企業買収向け融資で貸し倒れ引当金を積み増した結果、トータルで５０億ドルの損失が出た。

[797: 匿名さん]

日本でもサブプライム問題の影響は出ていますよ。

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

[798: 匿名さん]

今まで高値を支えてきた外資資金によるファンドが引き上げた。
これだけでも大きな影響です。

米国の金融機関の決算を見る限りサブプライム問題はまだ片付いていません。
当たり前の話ですが損失引当金を積んでも、想定以上の不良債権が増える可能性があるからです。
米国の経済が悪化し、ローンを払えない人がまだまだ増えるとの見方もあり、問題解決はこれからの米国景気次第であり、しばらく時間がかかるでしょう。
外資は、サブプライム問題の損失を補填する為に少しでも利潤が乗ってる投資資産を切り売りしており、更にこれからも資金を引き上げるでしょう。

外資からの資金流入がなくなった日本の不動産市場では、高値で買い支えてきた大きな勢力の１つが無くなった訳で影響が出ない訳が無い。

外資のみならず日本の金融機関の融資姿勢（国内ファンドや個人への）も厳しくなりつつあります。
国内資金も今まで以上に枯れるのです。

ここまで考えると、もう投機資金の流入は無くなり信用力の高い個人の実需買いに頼るしかないという状況が見えてきます。

あとは個人の実需がどこまで強いかだけの問題です。
最近の契約率の低下や統計的な給与の伸びを考えると、そう強くは無いというのが大方の見方でしょう。

これ以上の高値は望むべくもなく23区平均では下がると予想します。
例外的に都心の駅近物件は横ばいもあるでしょうが全体的には下がるでしょう。

ここは23区全体の価格動向を語るスレだと思うので、ここまでにしておきます。

[799: 匿名さん]

コピペをミスったんでもう一度

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[800: 入居済みさん]

今までみたいな根拠のない強気な入札が減るだろ
暴落はなくても潮目は変わるのは明らか

その後どっちに振れるかは神のみぞ知るだ

[801: 匿名さん]

おかしな上げ論者がまたいるみたいね。

これから棒上げになるなんて無いよ。
暴落までは行かないが緩やかに下がるよ、平均値はね。

買い手が多いと上がるし、買い手が少ないと下がる。
高値になると、売りたい奴＞買いたい奴　になり下がる。
値が下がって割安感が出てくるとまた買い手が増える。
これは不動産に限らず、すべての物においてほぼそうだと言える。

上げ論者の根拠はおかしい。
不景気な時代でも一部の金持ちは羽振りが良かった。
一部だけを見て「景気が良い。銀座を見ろ。高級ホテルを見ろ。」と短絡的に考えるのはおかしいと言わざるを得ない。

木を見て森を見ずという奴だ。大局的見地がない。

[802: 匿名さん]

日本におけるREITは2001年に2銘柄でスタートし、その後ほぼ順調に拡大し、2007年2月末現在で41銘柄、時価総額は5兆円に達している。時価総額の規模で、米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にある。

投資物件については、当初はオフィスビルが主体であったが、次第に商業施設・店舗や住宅等への投資も増加しており、2006年現在においてオフィスビルの占める割合は57％にまで低下し、商業・店舗が20％、住宅が18％、その他5％となっている。米REITの投資物件はさらに多様であり、J-REIT市場においても今後投資物件の多様化が進むものとみられている。

現在課題点として挙げられるのが運営・設立母体が自社でも不動産事業を手掛けているケースが非常に多いため、物件取得価格の妥当性や優良物件の母体企業による囲い込み等の利益相反が生じる恐れがあり、一部では既に行政処分が為されたケースもある。 実際に主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。


主なJ-REITと母体企業、主要な物件取得先
日本リテールファンド投資法人：母体企業三菱商事、主要な物件取得先ダイヤモンドシティ（三菱商事とイオンの合弁）、イオングループ
東急TOPファンド投資法人：母体企業東急不動産、主要な物件取得先東急不動産、東急グループ
日本ビルファンド投資法人：母体企業三井不動産、主要な物件取得先三井不動産
サンフロンティア投資法人：母体企業日本たばこ産業、主要な物件取得先日本たばこ産業
森トラストファンド投資法人：母体企業森トラスト、主要な物件取得先森トラスト

2006年時点で住宅に18%か・・・・今はもっと投資してそうだね。
あと、自分たちで関連会社の分譲物件を高値買い出来るから高値維持に貢献していたのは間違いないでしょう。

[803: 匿名さん]

春先までは、
株はブルの意見ばかりになると逆に下がる。
という意味のことを、値下がり論者は言ってたのに、
今では、ベアの意見ばかりになったね。

値下がり論者は、ブルだろうがベアだろうがどちらの意見が多かろうと、
結論は下がる。なんだね。

[804: 匿名さん]

1ドル１１３円台に突入しちゃった。
やっぱりブラックマンデーかな。

[805: マンション投資家さん]

サブプライム問題で日本の不動産に何も影響が出ないと
本気で思ってる奴は一人もいないでしょ。
影響が無いわけが無いからね。
今まで不動産を高値に押し上げてきたのは外国の資金によるところが大きい。

[806: マンション投資家さん]

サブプライムを契機に日本の不動産バブルは崩壊すると思う。

[807: 匿名さん]

>>804
ブラックマンデーが来てもマンションの頭金を株で増やそうとしてた人が大損するだけだから大したことないかな。

[808: 匿名さん]

そうそう。時給でボーナスのないバイト君には、関係ない。

[809: 匿名さん]

着工数が減っているのに
地方からの上京者は増える一方
賃貸物件がしだいに逼迫して
家賃上昇の悪寒
ワンルーム投資をしている人には朗報ですが・・・

[810: 匿名さん]

「マンション新築価格の話をしているのよね？何で株価やリートの話になるの？」

「リートは米国が考えた不動産の資金集めの話だ。収益不動産事業が赤字になって
物件売却されると実体経済に与える影響が大きい。そこで不動産が売却されずに
投資家の間で証券が売買される形で処理できたら土地が売られることもない。」

「それじゃ株とリートは似ているんじゃない？株を売っても会社を売ったことにならない。
　同じことよね。」

「不動産証券化は、暴落のショックアブソーバの機能と不況期の不動産投資活性化と
　いう二大目的でつくられた仕組みだよ。」

「リートが下がって、ファンドから外資が手を引いて暴落というのは？」
「無知蒙昧。流言蜚語だな。」

「世界中の地価の値動きを調べてみても、３年で上昇が下落に切り替わるという
　極端な動きはない。対前年の伸び率は上昇期＋４％　＋１１％　＋２０％ときても
次は＋２％　＋１％　と横ばいになりそれから先また＋４％　＋７％と伸びるか
取引が細って０％　さらに−５％を経-10%,と下がってそこから-４％、-２％となって
下げ止まるんだろうね。」

「下がるとしても底値の１３％増しあたりでとまるだろうということね。」

「まぁ数値はあてずっぽうだがそんな態度だろうね。それにしてもいまから６年後
という話だ。底値から１０年。地価の動きとしてはそれ以上早い動きは考えにくい。」

「どうしてそういえるわけ？」

「住宅地価も需給バランスで値が決まるが８割は自宅という保留需要が占めている。
　マンション分譲は一箇所に集中した供給だが多発的に少量でるのが中古市場。
　中古の売りが多く出てはじめて住宅地価が下がる。
　バブル崩壊のような特殊例ばかりを参考に考えると間違える。」

[811: 匿名さん]

×はあてずっぽうだがそんな態度だろうね
○はあてずっぽうだがそんな程度だろうね

[812: 匿名さん]

たくもう。あなた方が脅かすから朝一でお宝株売ってしまったじゃないか（；；）

[813: 匿名さん]

みなさんの考え勉強になります。
不勉強ついでに１つ教えてください。
サブプライム、株価下落が地価の
下落に影響する可能性があることは
分かったのですが、
だぶついているオイルマネーは
どこに流れるのでしょうか？

[814: 匿名さん]

メトロ東西線沿線の中野〜九段下あたりで2LDK，5-60㎡の賃貸マンションを探しているんだが，飯田橋，九段下あたりと，中野〜高田馬場の家賃に大きな差がなくなってきている。
九段下あたりは4-5年前と大きな変化は無いが，中野あたりは1-2割は明らかに上がっている。しかも駅近に物件がほとんど無い。

マンション価格の上昇に応じて家賃が上がってきてるのだろうか？
それとも賃貸も2極化なのだろうか？

[815: 匿名さん]

く・くそっ！騙された。
あしたとにかく成り行きで買い戻すしかなさそうだ。
何がブラックマンデー　きたーーーっ！だ？　アホタレ

[816: 匿名さん]

>>789
カメレスすいません。

関係あることを証明するのは簡単だが、ないことを証明するのは
難しい。
ホテルから出てくる写真を一枚とれば済む話も、ないことを証明ってのは
アリバイ証明しかない。
本来暴落すべき局面で地価がどうなったかはやはりこのグラフを見てくれ
としかいいようがない。

[817: 匿名さん]

>だぶついているオイルマネーは


オイルマネーかどうかは知らないけど、
原油に大金が流れているのは間違いないでしょ。
米ドル安で、お買い得らしい。

[818: 匿名さん]

>>815
マンションの頭金がなくなるのは自己責任だけど
世をはかなんで下げ論者にならないようにね。

[819: 匿名さん]

朝の株式ニュースでは、原油は100$位で天井になり
値下がり始めるだろうと言ってた。
原油でのマネーゲームはそろそろ終盤。
つぎに投機筋が向かうのは？

[820: 匿名さん]

賢い人が書いてたように、住宅価格はローカルの問題やね。それに対して
株価や金融商品の価格は、「平均化された」グローバル価格やね。
実際に地価は、その場に行って現物見て買主と顔つきあわせて契約書
かわして（顔つきあわさんでも代理人でできるが）権利証（いまはないか？登記証明書類っていうんかいな）
と売買代金受領せな不動産売買ってでけへんのや。
そやさかいに、地価や住宅価格はそらローカル。相場なんていうたかて
クリック一発で買うた。売ったの世界やないんやで。
あほくさいほど手間と時間がかかる。売るのがめんどうやさかいに
下落していてもみんな損切りなどかんがえへんのが住宅の世界やで。

[821: 匿名さん]

>>819
>つぎに投機筋が向かうのは？

き・金地金でっか？

[822: 匿名さん]

>>818
それどころかこのままいったらカードローンで残金決済しないと
入居できなくなりそうです。金利の不安に自己資金目減り。

いっそ手付け分まで損したらキャンセルしても同じだろうって？
余計なお世話ですっ！

[823: 匿名さん]

いけない。含み損を値上がりで戻すことばかり考えていて気が動転して
いました。残金決済せきずに手付けを捨てたら手付けと株の損と二重に
かぶるのですね。やっぱカードローンですね。しかしうちのは無担保で８％
とにかく、冗談抜きで提携外のローンで融資枠増やすことを考えねば。
こういうのリファイナンスっていうのですか？ちょっとカッコいいみたいな・・・

[824: 匿名さん]

>だぶついているオイルマネーは

参考まで下記をじっくり読んで下さい。

http://www.iti.or.jp/kikan62/62mutou.pdf

安心な国の（原油を安定的に沢山購入してきっちり決済してくれる国）
不動産・現物取引に資金が向かうかもね。
J-REITも・・・ひょっとして化ける可能性もある？？

[825: 匿名さん]

確かに、オイルマネーが日本に流れてきて欲しいなぁ。

[826: 匿名さん]

>>810
論理的な思考を持たない810みたいなのは、きっと
米国の住宅価格下落　→　日本のサラリーマン給与が下がる可能性（Newsweek参照）
といった連鎖を理解することはできないな。

REITの現役ファンドマネージャが語ってる内容を紹介するよ。
REITが大幅に下落した場合、「不動産を売却せざるをえない仕組み」を説明している。
ファンドマネージャーにしてみたら、

REITの大幅下落　→　不動産売却

は当然らしい。絶対に評価損を出せないので、その前に売却せざるを得ない、
その理由が詳しく書いてある。


（REITファンドマネージャーの話(1)　　以下　抜粋）
REITの売却損
REIT掲示板で、売却損のお話がありました。
話としては、「売却をして損が出ても、減損会計の適用で損が出ても、
配当が減ることに変わらないのであれば、キャッシュが回っている状態で売却する
必要性は乏しい」というような内容です。

会計的には、正しいように見えますが、実は落とし穴があります。

①減損会計上の減損の判定においてはDCFを用いるため、減損会計が適用される場合は、すでにキャッシュは期待できないレベルにあるはずです。
ということは、「減損適用されてもキャッシュが回っているうちは…」という仮定がすでに成立しません。

②こちらのほうが、より致命的です。
減損会計は、会計上での適用は認められているものの、税法上は認められていないため、いわゆる損金不算入項目となるため、REITの配当損金算入要件を満たすことができない状況を招きます。
この状況がおきると、REITの利益全体に40%の法人税が課税されたあとの配当しかもらえなくなりますので、配当が60%減となることになります。利回りからだけでなく、配当の実額としても壊滅的です。

なので、損が膨らんでしまう前に売却するすることが、運用会社としては正解です。
また、あらゆる投資について共通することだと思いますが、「損きりが出来ない者は、投資を行う資格がない。」と思います。

[827: 匿名さん]

（REITファンドマネージャーの話(2)　　以下　抜粋）
配当が壊滅的になる、ということを書きましたが、それよりももっと大変なことが
ありました。
税金を納めることもさることながら、現金の内部留保を行わないREITの仕組み上、
場合によっては税金を払えない＝破産、ということもありえるのです。

「税金払えないと破産？延滞で払えば良いのに？」という方もいるでしょう。残念！

ローンの期限の利益喪失条項に税金の未払いが入っているので、税金の延滞＝
ローンの期限の利益喪失＝ローン一括返済は出来ないので破産、
という流れを進むわけです。

なので、運用会社は税務上の利益（所得）と会計上の利益（当期純利益）をなるべく
一致させようと努力しますし、税法上の制限で、好きな運用も出来ないことが
多いわけです。

税務上の概念で、もっとも重要なものは「確定しているか否か」と「役務提供は終わったか？」です。
利益にしても費用にしても、確定しているのか？を常に問われますし、
その費用なり収益なりの「対価となる役務提供」は終わっているのかが問われます。

つまり、資産インフレの評価益だの、評価損だのということは、一切考慮できないので、
会計上でこれらが生じないように運用しなければならないのです。
また、未収入金の計上や未払金の計上などは要注意項目なわけです。

評価損が出る可能性が高ければ、売却により「実現損」として、税法上も損金にする
工夫が必要なのです。

[828: 匿名さん]

>>810
小僧は経験より理屈に頼るから一度火傷でもしないとわからないらしい。
少なくとも人を小ばかにした批判はつつしんだほうがいい。
どこが論理思考だ？人の尻馬に乗るのがキミの論理かね。

リートで現物が売却された事例があるのか？
私募ファンドの売却先はリートだろう。リート物件の売却先も
要するに他の不動産会社かリート。
要するに昔の長谷工のバブル物件みたいに賃貸に出してそののに
区分を中古市場に出さない限り、エンドの住宅市場での流通とは
縁のない話だと言ってるの。
そこまでレジデンシャルの物件収支が困窮している状況にないだろう。
それどころか、賃料すら下がっていないよ。
どんなに空室が出ても賃料下げたらそうおうの「利回りで割り戻した
価格」はつく。それでプロが買い叩くだけだ。
それは公示価格の取引事例には載っても、だからデベが新築を
安くする話になるか？ならんよ。地主から随意契約で安値で土地
買う理屈になるかね？現場はそんなもんじゃないだろう？

勝手な推論で人心を惑わすのはたいがいにしておくことだ。

[829: 匿名さん]

アンカー間違えたよ>>816
だ。↑

[830: 匿名さん]

ごめん>>826
もちつけ＞自分

[831: 匿名さん]

>>826
＞米国の住宅価格下落　→　日本のサラリーマン給与が下がる可能性

あはは。サラリーマンの給与、マンション価格、株価の違いは何でしょう。
株価はかもめのジョナサン。マグロの群れ。とにかく一定の幅で上がったり
下がったり。
マンション価格は、単価７００万／坪〜１００万／坪
まで７倍の開き

サラリーマンの給与は、３５歳で３００万〜１５００万まで５倍の開きがあるのが
現実だ。
日経平均のように給与水準を算出してみても外資系金融を持ち出すまでも
なく職種、業種によって二極化が激しい。
マンション価格など、郊外の２００戸も都心の２０戸の億ションもすべて物件
平均坪単価の合計割る物件数で算出している。
ところが、平均給与は給与総額を総給与所得者数で割っている。
この差は何を意味するか。

論理的な思考が得意ならひとつ宿題にするから考えてみなよ。

[832: 匿名さん]

＞リートで現物が売却された事例があるのか？

無知すぎる。物件の入れ替え等を検討し、売却や追加取得をするのが
ファンドマネージャーの仕事だよ。
どこでもやってるって。


ファンドマネジャーとしてファンドの収益率を向上させることを第一に求められる。このため、投資対象の選択と追加取得、物件の売却や入れ替え、物件管理の改善、リニューアル(改修)、借り入れなど外部資金の活用に係わる方針の策定と判断ができなければならないが、不動産取引や不動産管理に精通するだけでは十分でなく、資金調達やリスク管理のノウハウや経験も必要である。
http://www.nikkei.co.jp/money2/abc/abc3_3.html

[833: 匿名さん]

http://news.livedoor.com/topics/detail/3353905/

17％まで引き上げたらマンション価格は高騰してしまうのでは・・

[834: 匿名さん]

新築マンションが新価格になって
中古も値上がりしたけど
地域によってずいぶんと差がある。
中古の上げが少ないところは
新価格は無理ではないか？

[835: 匿名さん]

>>828
＞リートで現物が売却された事例があるのか？

828はJ-REITの最大のメリットを知らずに、REITを語っていたらしい（笑）　修繕投資をしてもテナントを呼ぶことのできないビルは、建て替えるしかない。Ｊ—ＲＥＩＴの場合、運用対象不動産の入れ替えが可能なので、魅力が薄れテナントに見放されたビルは売却し、運用対象から外す。その逆に、収益性の高いビルが、新たな運用対象として追加取得される。


http://www.decn.co.jp/rensai/rensai-bk/nobi/200304220104.htm

[836: 匿名さん]

>>833
所得の２極化に消費税上げが加わったら
ますます格差が広がって行くな。

下の層は安アパートに住むしか方法は無いから
これからは安普請、２階建て、狭小のアパートをいっぱい作って、
家賃を安くしていっぱい詰め込む
こんなのが県境外周区を中心にますます増えて行くぞ。

[837: 匿名さん]

>>828
＞リートで現物が売却された事例があるのか？

物件入れ替えの具体例を載せておくね。

プロスペクト・レジデンシャル投資法人の　物件入れ替え実績

なお、平成19年1月期(第3期)及び平成19年7月末までの本投資法人の運用資産の購入及び売却実績は以下のとおりです。

物件取得実績
プロスペクト町屋 平成18年8月 平成18年11月07日 − 547 21 1,169.37
プロスペクト河原町五条 平成19年1月 平成19年03月15日 − 803 52 1,528.12
プロスペクト初台 平成18年2月 平成19年03月15日 96.1% 730 22 817.71
プロスペクト中央林間 平成18年5月 平成19年03月15日 100% 700 48 1,098.24
プロスペクト森下 平成18年1月 平成19年03月15日 100% 1,480 45 2,399.23
プロスペクト西巣鴨 平成18年6月 平成19年03月30日 100% 1,419 42 2,023.42
スカイヒルズＮ15 平成12年3月 平成19年05月31日 100% 932 111 4,754.86
スカイヒルズ栄町 平成14年2月 平成19年05月31日 100% 1,115 134 6,755.39
ドーミー千歳 平成11年3月 平成19年05月31日 100% 592 111 3,383.02
スカイヒルズ高台Ⅰ 平成4年1月 平成19年05月31日 100% 691 120 4,712.47
エクセリア池袋WESTⅡ 平成18年9月 平成19年6月28日 78.7% 1,020 48 1,379.52
プロスペクト門前仲町 平成19年1月 平成19年06月28日 − 1,250 62 1,790.56


物件譲渡実績
プロスペクト代々木 平成18年10月19日 943 786 130 26 921.82
プロスペクト麹町 平成18年10月31日 2,500 2,361 112 40 2,022.47
プロスペクト半蔵門 平成18年10月31日 1,350 1,465 ▲130 23 1,400.16
プロスペクト御茶ノ水 平成18年11月02日 2,420 2,263 83 80 3,164.96
オーフォート西葛西 平成19年07月31日 1,080 932 146 28 1,960.00
ガーデンシティ北戸田 平成19年08月31日 811 725 81 49 4,438.27

http://www.prospect-reit.co.jp/strategy/external.html

[838: 匿名さん]

>>837
将来性のある物件を入れて
将来性の無い物件を外す。
入れ替えが行われて行く内に
不動産価格も適正水準に収斂されて行くわけですね。

[839: 匿名さん]

>>832
>>835
勝手に息巻くな。物件の売却先はどこかだ？

つまり、
区・分・所・有・の・形・で・個・人・に・売・っ・た
事例があるかって話だよ。
よく読んでくれよ。

少なくとも一戸単位でエンドに売った物件があるのなら例をあげてよ。
オレは寡聞にして聞いたことがない。

そういう事実があるのなら下がる論者はそれをゲットすればいい
って話にならないか？それでこそ、名実ともに「マンション価格が下がった」
って話だ。
一棟まるごと下がって売られても、それは「一件」の取引事例だ。

統計的地価数値にどれだけ反映されるだろうか。
どうせ、「業者間取引の特異例」として「住宅地の市場価格から
乖離したもの」として扱われるのがオチだ。
そういう取引が頻発した段階ではじめて公示地価に反映される。
だいたい地価公示の目的は、相場の平準化なのだから。
再現性の少ない地価を公示してもはじまらない。
わざわざ遅効性指標で出すのは、ある程度時間をおくことで
再現性のある価格か確かめる意味もある。

個人投資家に一棟売りしたのもあまり聞かないな。
法人が買うかＴＭＫ・ＳＰＣが買うかだ。

変な教科書的解説はオレの反論になってないよ。
上げてくれた事例も全て簿価を売価が上回っている。
キャピタルゲインが出ない売りは投資家が許さんだろ。

ところで
東洋経済のＰ５５に
江副浩正氏７１歳登場
この人、「不動産は下落する」といいながら
「しかし、すべての不動産が下がるわけではない。
希少性のある土地　利便性の高い場所にある不動産は、
まだ上がり続けるだろう。・・・
　（中略）銀座などの都心部の一部、国立やたまプラーザなどの
郊外ブランドエリアの一部ではこれからも上昇していきそうだ。」

おいおい、なんで国立、たまプラなんだと突っ込みを入れたく
なるが、それでもって江副氏

「ただ、現時点で希少性のある土地は限られており、価値が上がる
不動産とそうでないものとを『見極める目』が、不動産投資には
　必要になってくる。」
と結ぶ。
失敗だらけの不動産人生の江副氏だ。この言葉は重い。

ことに「希少性」を選ぶか、開発余地がやまほどあって今後も人が
集まる江東区を選ぶのか、郊外の安売りに手を出すなってのは
言われなくてもわかっているのだが・・・

でもなんで吉祥寺でなく国立なんだ？？？？

[840: 匿名さん]

>>838
これらの不動産の集積が東証での値段として反映されている。
現在、高値より約４０％下落中。

プロスペクト・レジデンシャル投資法人【東証：8969】

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8969.t&d=c&k=c3&a=v&p=m65,m130,s&t=2y&l=off&z=m&q=c&h=on

[841: 匿名さん]

>>839
>>799の日経新聞の記事を読んでみろよ。

>株価は連日ストップ安。
>不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、
>サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

ファンドが買わなければ区分所有を市場で売るしかないだろ。
日経の内容はそういう事を言ってるんだよ。
お前の言ってることは意味ないって。

ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
もっと理論武装して投稿しろよ。

[842: 匿名さん]

>>837
物件名称 プロスペクト代々木
売却額 943,489,000円
簿価（平成18年7月末） 788,621,616円
差額（売却額−簿価） 154,867,384円
売却先 白金工業㈱

物件名称 プロスペクト御茶ノ水
売却額 2,420,000,000円
簿価（平成18年7月末） 2,271,917,845円
差額（売却額−簿価） 148,082,155円
売却先 REアレプ特定目的会社

・・・・

ここに上がった事例すべて、オーナーチェンジ。
オーナーチェンジという意味では区分のワンルーム・１Ｌのそれと
なんら変わらない。
簿価が安いから高値で売れているが、仮に簿価割れで売られても
賃貸物件である以上、「マンション分譲市場」の価格に
どれだけ影響するかという話だ。
本当の不動産不況になれば、空家が出たところから個別に売って
いくんだよ。そういう段階になれば地価は下がる。

公示地価で分譲がないエリアで地価が下がっていた時期があった。
ここなどは、買いにいっても物件がない。中古すらない。
リートが業者間で安値で（安値ではまだ売られていない）売られたら
そういう状況になるだけ。

投資家同士の売買で物件価格が下がってエンドユーザーが得する
話はないよ。ためしにそういう格安リート売却物件が出るなら
それを一棟買いして分譲してみたらいい。採算とれないからｗ

マンション市場は、中古と新築の既存の出し値をみて、物件平均坪単価
決めてゼネコンに発注する。着工しないと売り出せない。顧客に
要望書書かせて最終価格の割り振りをするが、マンションの価格など
デベが経費削るほかは仕様を目立たぬところで削るしかない。
土地を買った時点であらかた決っている。

買わないというのは、確かに抵抗かもしれないが、置いていかれたら
どうするんだ？
「売り切った場所」は江副さんをして「ブランド宅地」に格上げされる。
江副さんは住宅が心理商品だとわかっているからそういうんだろうな。

[843: 匿名さん]

＞ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
＞もっと理論武装して投稿しろよ。

結構なお言葉痛みいります。
それじゃあなたファンドマネージャさまからマンションお買いになったら
いかがか？
弱肉強食はこの世界に限らず競争市場の常。もともと小ぶりのコンパクト
マンションを建ててファンド売り（分譲はしんどい）したブローカクラスの
デベが倒産しようと、それでエンドにまわる商品が安くなるかい？
記事にでていた総和地所　は郊外専門
http://www.sowa-rp.co.jp/rotarypalace/palace.html
資金力がなくて２３区から締め出されている会社
日神不動産
http://www.nisshinfudosan.co.jp/
も同様。
中堅は郊外地価の低迷を背景に業績悪化しているから当然。
こういう会社の抱えている物件が安くなることと２３区マンション価格は
あんた・・・そんなの関係ありません　でしょうが。

なんかもう高尚なリートの話からいきなり大衆物件不動産の話を援用して
大丈夫か？デベの名前聞いて普通はぴんとくるもんだが。

新聞屋は記事を面白く作るんだよ。


鵜呑みにするな。

[844: 匿名さん]

「そんなの関・係・ねぇ」まで丁寧に修正されたんじゃ　ギャグも形無し

[845: 匿名さん]

江副さんの本の引用は正確に。
自分の都合の良いとこだけ引用しないように。

江副さんは本の中で
・土地はいくらでも生産できる
とも書いている。

用途変更と容積率の緩和を組み合わせれば、臨海部で第二の豊洲・芝浦が出来上がるとね。

あの本は、江副さん自身が前書きで書いているように総花的な内容になっているからね。都合が良い話も悪い話も両方書いてある。

まどわされずに興味がある人は本を買いましょう。
たった800円くらいですから。

[846: 匿名さん]

本じゃないよ「東洋経済　10/27」のコラムだよー。立ち読みしたら？
本も読んだけど書いた時点がずれてずいぶんトーンが変わったんだよ。

[847: 匿名さん]

>>842

　　REITが下落
→　ファンドマネージャーが売却　　　　　　　詳細は>>826
→　売却物件したいが買い手が見つからない　　詳細は>>799
→　一棟売りの売却希望が増えるが買い手がみつからない
→　不動産一棟の価格が下落

これが、分譲マンションの価格下落に影響しないとでも？
嘘だろ（笑）

一棟売りの価格が大きく下落した状況で、
中古分譲価格が高値を維持していたら、
業者は一棟売りを買って区分所有で売るよ。

まだ起こってないかもしれない事かも知れんが、
それは、事態の悪化がこれから、だからだろ？
理屈から言ったら起こるだろ！
　　　　
日経はこれから、一棟売りを買うファンドがいなくて
困っているという所を指摘してるんだ。

[848: 匿名さん]

さては買いたくっても買えないんですねぇ
ご愁傷様
そんなに気になるなんて、実は羨ましくて悔しいんでしょ
まあ、一生賃貸アパートにでも住んでいて下さい
　
　
　
　
　
　
　
という春頃まではどこにでもよくあった下品な捨てぜりふが
しばらく無いのが、全ての真実を語っていると思うのです。

[849: 匿名さん]

いい場所が上がる。つまらん場所が下がる。
というのは、あんた「格差社会」という言葉と同義語だ。
未来に希望を持つなら地価下落などという不健全な野望でなく
日経平均３万円とかになるシナリオ考えたらどうだ？
地価が下がればあなたの会社も持たないだろうし、自殺者も
今の３万人より増えるぞ。
デフレが好きなら原田泰さんの本でも読めよ。６８０円だからもっと
安いぞ。
http://7andy.yahoo.co.jp/books/detail?accd=31440721

[850: 匿名さん]

>>849
文句は筆者の江副さんに言えよ。
彼がそう書いているんだから。

俺に噛み付くんじゃない（笑）