23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[712: マンション投資家さん]

確かにサブプライムの影響はこれから本格化しそうな気配だね。
今の不動産バブルもそろそろ終焉を迎えるのかな？

[713: 匿名さん]

ヒラリーマンさんでも青山麻布に住める時代が来るといいですねえ。
祈ってまーす。

[714: 匿名さん]

>>706
マンションって所詮は庶民向けのものでしょ。＞
ここが大きく変わって来ています。
世帯の構成人数の減少（核家族化が当たり前になってきた）と
職住近接・都市生活を求める人の増加。この２つが戸建から都心部の
マンションに需要を大きくシフトさせています。

これによって、
新築マンションは高額のものの成約率が高くなり、
中古マンションの成約数が年々増えるとともに、高額の成約割合が増えています。

　　　　成約数　　　3000〜5000万円の割合
2001年　２５５３９　　　１１．４％
2002年　２５６３０　　　１１．９％
2003年　２６８３５　　　１２．７％
2004年　２６７０８　　　１４．２％　
2005年　２８２５０　　　１６．０％
2006年　２９７１９　　　１９．０％

[715: 匿名さん]

直近の推移は以下で、
首都圏中古マンションの成約に占める高額物件の割合は今も上昇中です。

　　　　　　3000〜5000万円の割合
2006/7-9 18.3%
2006/10-12 19.5%
2007/1-3 21.0%
2007/4-6 20.7%
2007/7-9 22.2%

戸建からマンションに需要がシフトしている
構造的流れによるものだと思われます。

ご参考まで、新築、中古を合わせた首都圏戸建の成約数の推移は以下で、
マンションの好調さに比べ、低迷が続いています。
　　　　　成約数
2001年　１４８９５
2002年　１５０２３
2003年　１５５３２
2004年　１４５２３　
2005年　１４４８６
2006年　１４８３５

[716: 匿名さん]

>>714
>>715
それだと今後のデベのビジネスはどうなるのさ？
庶民向けに売らないという事は販売戸数の減少に繋がりますよ。

数を売るには、マスビジネスしかありません。
平均所得が減りつづける中でこの層（中間層）を狙わないとすれば
縮小均衡しかありません。

体力のない中小のデベは倒産。
マンション専業ではなく、他のビジネスでも食べていける大手（三井・住友など）だけが生き残れるって感じになります。

高所得者向けって言うのは簡単ですけど、高所得者は無限にいないのです。
数は少ないんですよ。
その上、買ってない人ももう少ないんですよ。
住み替え需要というのも、あと何年あるのですか？
・老齢夫婦が都内の戸建てを売ってマンションに買い換える
・相続受けた団塊ジュニアがマンションを買う
なんて例を出す人が多いですけどレアケースでしょ、全体から見れば。
それが圧倒的多数じゃないでしょ。

[717: 匿名さん]

戸建てはセキュリティが不安。
警備会社と契約したって、犯人が逃走後に警備員が来るだけだし。
また、町内会だの境界問題だの日照問題だのに巻き込まれるのは御免。

[718: 匿名さん]

≫710
その東京駅中心の考え方はありえない。
東京都が1997年に出した「区部中心部整備指針」では、千代田区・中央区の、皇居から東方〜南方のエリアを都心としている。

[719: 匿名さん]

都心、ではなく、都心部と言ってるのがミソ。
言葉は使いよう。

[720: 匿名さん]

>>716
まず考えなければいけないのは
土地神話が崩壊して、利便性と資産としての流動性重視の時代になって、
戸建は年々細り、マンション特に都心部マンションが中心になって行く
ことです。

価格が上がることによって今後考えられることは、
・中古マンションの成約がさらに増えて行くとともに、リフォーム技術
が発達して行く。躯体の維持、改良技術も発達する。
・それでも買えない人は出てくるし、地方からの人口流入は今後も続く
ので、その受け皿として賃貸の建築が盛んになる。

今回の価格上昇により、郊外に需要がシフトすることは、考えられない
かと思います。戸建志向は無くなって来ているし、郊外にマンションを
買って通勤に苦労するくらいなら賃貸のほうが良いって流れです。
賃貸の設備も良くなっています。
それから、労働人口が逼迫して、地方からの上京者に大きく頼るように
なれば、人材確保のために各企業の家賃補助額は増えて行くでしょう。
郊外は価格レベルをぐんと引き下げて、所得の２極化が進み増える
下のレベルにターゲットをしぼって行く必要があるでしょう。

[721: 匿名さん]

≫711
不二家ビルは取り壊すかリノベーションしてファンドで
長期保有でしょ。
損出して売ることはまずない。

サブプライムで大変だと言ってるが、四半期ベースで数千億の
巨額引当積んでも黒字だよ。
数年間一行あたり兆円単位の赤字だしてた邦銀でさえ、なんとか
なったのに、それに比べたら大したことないでしょ。

[722: 匿名さん]

>サブプライムで大変だと言ってるが、四半期ベースで数千億の
>巨額引当積んでも黒字だよ。

前の投稿を読むとCITIのサブプライムの保有額が10兆円ということだけど。それが30％でも７兆円の損失

[723: 匿名さん]

数売るマスビジネスは郊外でしか成り立たないが、
所得の二極化が進んでいる現在、
価格を大きく引き下げる工夫が必要になる。
早い話、郊外はもっと地価をさげるしか無い。
でも資産価値が下がる恐れが高いところに、誰も家を買いたくなくなる。

売れなきゃ借りてもらうのもありだが、
郊外の場合、通勤に時間を要するので不人気。
バス便地域に低層のアパート群を建てて、駅までのシャトルバスを
走らせる。家賃は超格安。
こんな工夫をすれば、道は開かれるかも・・
賃貸だと住む人は資産リスク無しだから、集めるのは簡単だろう。
郊外デベのみなさん、共同で色々な工夫お願いします。

[724: 匿名さん]

７２１はもっと新聞、読めよ。金曜日にデカく載ってたぞ。

[725: 匿名さん]

≫722
保有額じゃなくて組成額。証券化して売却済み。
シティの総資産は百数十億兆だが、10兆円もサブプラ持ってる
わけないだろ。

[726: 匿名さん]

駅までのシャトルバスのコストは、住人の家賃から出ます。
安さが自慢の郊外で、不採算のシャトルバスがいつまで続くもんだか。

[727: 匿名さん]

>>724
犬のトイレひっくり返して読み返したが、お前国際面の記事だろ。
ええ加減にせぇや　読んどるでそんなもん。

さて賃貸が充実しているから持ち家なくて平気というのは格差社会の
陥穽にどっぷり落ち込んどる証拠。


賃貸マンションは、ほとんどが区分の個人オーナか等価交換の地主持分だ
法人成りしていようが節税対策。
企業は儲かる。しかし給与という形での還元したら、４０代以上の高給取りにも
比例配分でベースアップせにゃならぬ。それより若年層の住居手当を増やしたほうが
割安。
若年層の可処分所得も貯蓄も増えないかわりに、企業の儲けは家賃補填に化けて
賃貸マンションオーナの懐にはいる。
かくして、「個人」の格差は拡がる。賃貸礼賛もほどほどにしないと、いつまでも企業が
「若手」の家賃補填はできない。何より子供が大きくなることには、フレッシュな頭脳も
徹夜を２日こなす体力も干からびてくる。

よくよく先まで見越して考えることだ。

[728: 匿名さん]

≫724
何が書いてあるわけ？
赤字だしたってこと？
四半期決算でしょ

[729: 匿名さん]

昔は、企業が持ち家促進を社員に働きかけた。労働のモチベーションになるからだ。
社内融資や、金利補填があったが、ゼロ金利になって、金利があがったら今度は
優遇金利合戦になって、「持ち家援助＝頭金補填≠金利補填」になった。
企業は持ち家のためにできることは、社内融資でなくストックオプションの提供。
かくして新しい会社の社員は、持ち家も実現したが、古い体質の大企業の若手だけが
知らない間に高い家賃補填や借り上げ社宅のぬるま湯のなかでチャンスを逃した。
さて、契機が今後拡大していけば給与も伸びるが物価も上がる。
なにより伸びるのは子供の必要とするスペースだろう。賃貸の平均が６０平米切る現状で
どこまで「スペース」が持つだろうか。
教育環境を考えたら安易な郊外移転はマイナスにしかなるまい。単身赴任するほど
教育にこだわるのだから、賃貸が狭いから郊外の賃貸など考えにくい。
「下がらないリスク（私にいわせたらリスクどころか今起こっている事実だが）」を軽視すべきでない。

[730: 匿名さん]

×契機が今後拡大していけば
○景気が今後拡大していけば　　スマソ

[731: 匿名さん]

上がりはじめた地価は東京駅を発車した新幹線のようなもの。品川でも止まるし新横浜でも止まるが、止まったからといってそこから折り返し運転すると思ったら大間違いだ。

[732: 匿名さん]

上野でも止まる。
新宿は…リニア待ち。
世田谷は…んー…

[733: 契約済みさん]

>731
全然的を得てないのでやりなおし。

[734: 匿名さん]

近郊
そして郊外はさらに広い
当然、道路を筆頭にした社会インフラの
密度は貧弱になっていく。
その割にはまだまだ高すぎる。

だから、下のレベルのリーマンは持ち家取得もままならない。
２３区住民のおよそ半分が一生賃貸
これが現実。

[735: 購入検討中さん]

わたしは超都心の超高層マンションの超高層階の住人です。
２００４年の値段も金利も最安値のときに買いました。
ローンはもちろん変動金利、既に返済済みです。
車は赤のＢＭＷ、それとナスバデイのうえに顔も頭も良い
妻と２人暮らし。

まあ、世の中では＊＊＊って言われますけど、まあ、その
通りかな。

[736: 匿名さん]

>735
茄子ですか？

[737: 買いたいけど買えない人]

郊外の中古が下がって行けば
かなり所得が低くても
持ち家が可能になっていくよ。
都心部はそれなりの所得がないともう無理でしょ。
ここまで行ったらしばらく様子見です。

[738: 匿名はん]

＞７３５
ナスバディって柳原加奈子的ってこと？

[739: 匿名はん]

わたしは超郊外の超低層マンションの超貧乏な住人です。
２００４年の値段も金利も最安値のときに買いました。
ローンはもちろん変動金利、返済はローンが3000万残ってます。
車は赤のマルイシ（15段変速）、それとカボチャバデイのうえに顔も頭もエグい妻と２人暮らし。

まあ、世の中でマル貧って言われますけど、まあ、その
通りかな。

[740: 匿名さん]

もううんざりだ
普通の人々はみんな疲れてる

[741: 匿名さん]

前にTHE TOKYO TOWERS の購入者のブログ見たけど、
共働きで、やっとこさ買ったマンション、車は維持できないから
手放します、だとさ。

これって将来的に格差が進めば下層階級に堕ちる典型的所得層でないの？
青山や麻布といった一部の人気タワマンが＊＊＊、
湾岸が＊＊＊といった構図になるような気がする。

[742: 購入検討中さん]

わたしは超ど田舎の平屋アパートの超マル貧な住人です。
１９９０年の値段も金利も最高値のときに買いました。
ローンはもちろんノンバンクの使途不明ローン、最近は自己破産を考えてます。
車は１５年落ちのカローラ、最近は塗装が剥げてしまって近所でボローラ一家とバカにされてます。それと出来の悪いガキが２人と警備会社の交通整理のパートで親父焼けした妻の４人暮らしです。

まあ、そんなところです。

[743: 匿名さん]

実際、３０代で１０００万プレーヤーにあと少しの俺だけど、
どうやったら６０００万のマンションが買えるっていうんだ？
嫁も、ガキも、車も、金がかかってしょうがない。
これからガキが学校、行くようになったら終わりかな。
嫁にも働いてもらわなきゃいけなくなる。
そこでローン組んで、離婚でもしたら悲惨だね。

嫁は、俺の小遣い削って生命保険に入れという。
俺がこっそり、嫁にかけたいくらいだ。
まあ、それでもネットカフェ漂流組に比べたら
ずいぶんマシだけどな。

[744: 匿名さん]

「オーラの果の時間です。今日はゲストに女優の大雪さんをお招きしました。
大雪さんは、狭い場所に閉じ込められている夢をよくごらんになるそうですね。」

「はい。そうなんです。起きると額に汗をいっぱいかいていたり・・・自分でも驚きます」

「それはあなたの前世の影響なのよ。あなたは北朝鮮に拉致されていたのね」

「二輪さん。時代があわないですよ。それもあるかもしれないけど、
　おそらく私は現世の記憶の影響がつよいと思うなぁ。」

「女優になるまえは、看護学校だったんで狭い寮住まいでした。」、

「小さい頃、あなたは昆虫採集が好きだったでしょ。
それはあなたが昔、多くの人を牢獄に閉じ込めた記憶があるせいなの。」

「えっ、そうなんですか？」

「実はあなたの前世は秦の始皇帝なのね。
はむかうものは全部牢獄に閉じ込めてしまったの。
だからあなたは、閉じ込められる宿命なのですね。
生まれたのも新潟の豪雪地帯で、雪にとざされて・・・」

「私、・・・生まれは神奈川ですけど」

「・・・さて、大雪さんは今のお住まいも狭いとお感じですか？」

「いまは、１４０平米くらいのマンションなんですが、それでもなんだか満たされない感じがします」

｛それはね。あなたに感謝の気持ちがたりないからよ。」

「いつも朝起きると、プロダクションの社長や大家さんにありがとうございますって感謝してます」

「だったらいいじゃない。きっと幸せになれるわよ。」

「でも、なんとなく不安なんです。このあいだルー小柴さんにいわれちゃったんです。
『大雪ちゃん。セルしている間、つまり売れてるタームに、
マイマンションを買っておかないとデインジャラスだよ。
わかるかな。あとで、プライスがハイになってリグレットするよ。』って。」

「大雪さんくらい売れていたら、ご自宅などいくらでも買えるでしょう？」

「あなたルー小柴って１２年くらい前に高値で自宅を買って売れなくなってから苦労した
　みたいよ。
今は人気も価格ももどしてるけど。
あなた、いろいろ噂はあるけど結婚まだなんでしょ？
　だったら自分で買ったらだめよ。」

「私、狭い１ＬＤＫが結構好きなんです。買っておいて隠れ家みたいにしたらいいかなぁって思う。
　今買ったらもう遅いですか？」

「待てば下がるというもんじゃないですね。
気のものですから。買う気が満ちている場所は今後も下がる気配はないです。」

「そうよね。気が満ちても気が抜けていくような場所は、やっぱりよくないわよ。
逆に気が凝るといって固まって淀んだような場所もよくないわ。」

「にぎやかな場所でないと、私暮らせないみたいなんです。
風が吹きすさむような場所は苦手で」

「芸能人の方案外人目につかない湾岸の賃貸とかが多かったですが。
新築分譲を買うとすぐにネットで知られてしまいますよね。」

「それで怖くて買えないんです。」

「おうちはめぐり合いですから、配偶者と同じ。いい出会いいいご縁があるかどうか。
気が向かないのに無理はいけません。お金の問題ではないですね。」

「いいものは、必ず向こうからやってきますよ。あなたの気が向いているかどうかですね。
普通の人も、３年前にマイホームに関心がなけらば、まったくそういうチャンスとは縁がなかった。」

「円がなかった人もいますね。」

「円も縁も同じことなのよ。
買えない状況は買わないほうがいいってことなのね。
買うべき人にだけ買う機会が訪れる。人それぞれですよ。
時を待てばいいんですよ。気を保ち機をうかがう。
もともと買う気がないなら、そもそも値動きなど気にしないことです。」

「縁があれば円も訪れるということで、
さて少しも不思議な話のない今回のオーラの果（はて）
でしたが、次回は、投げる不動産屋と呼ばれた桑白投手をお招きします。お楽しみに。」

・・・・
「ねぇ、うちのマンション安く売るけど買わない？」
「うん彼に相談してみる。
でも今回はとってもいいお話を聞かせていただきました。ありがとうございました。」

[745: 匿名さん]

>不二家ビルは取り壊すかリノベーションしてファンドで
>長期保有でしょ。
>損出して売ることはまずない。

また始まった。論理的な説明に反論する根拠の無い議論。
日本のバブル崩壊時も、損して不良債権処分したんだよ。

上昇しきったNY株は、当分下落する要素がいっぱいだよ。
そうなったらサブプラどころじゃないよ。

１ヶ月前は野村の損失が500億ってことで大したことないって事だったけど、
あっという間に3倍の1500億に膨らんだ。
シティの決算だって９月までのものだろ？
シティのサブプラ損失額が７６００億ということだけど、
今後も拡大するんじゃないの？

アメリカは住宅業界で大量リストラ、続いてるよ。
サブプラばっかりが問題になってるけど、プライムローンだって
住宅価格が下落すれば危ないって話もあるよ。
なんたって、アメリカ人は住宅価格の上昇分を新たにローンして
車買ったり、旅行行ったりしてきたんだから。
米国住宅バブル崩壊は、始まったばかりだよ。

[746: 匿名さん]

野村、勝手に損してれば。
参加できずにほとんど損しなかった大和。なんてのもあるし。

[747: 匿名さん]

いいかげんに、はずれた話やめなよ。

＞アメリカ人は住宅価格の上昇分を新たにローンして
＞車買ったり、旅行行ったりしてきたんだから。

ローンは、物件の担保価値以前に本人の支払い能力の問題だろ。
何を担保にしようが支払能力がなけらば地価があがろうが下がろうが
破綻なんだよ。
逆に地価がさがろうが給与でしっかり返済できた日本の団塊サラリーマンの
ようなケースもある。
サブプライムは、金利変更と貸し手の返済能力の問題
地価下落でプライムもやばいといういうのはローンの意味を履き違えていないか？
もしそういう理屈なら地価が下がるときは銀行は住宅ローンはかせなくなるよ。

[748: 匿名さん]

そういうことじゃないから、はたんしているんだけどなぁ。

[749: 匿名さん]

わかるように説明しなよ

[750: 匿名さん]

>>748
破綻というのは、債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なって、その運用もとの経営が破綻したということ。それはプライムの債務者の
ローン破綻ではなく、債権者が勝手転売した債権商品のビジネスの破綻だろう。
信用不安とローン単体の不安は違う。
地価高騰はとまるし投機で上がった不動産は退避の投売りで下落する。
おそらくはその後資産デフレの傾向は続くが
何度もいうけど日本の地価とどれだけ関係があるのかということだ。

[751: 匿名さん]

×債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なって、その運用もとの経営が破綻したということ

○債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なった再証券化が行われ、その運用もとの経営が破綻し、組み込んだ金融商品が暴落したということ

[752: 匿名さん]

ローン債権が１０００人分集めてこれを１０万人に分けて売った。
その価格が市場でどれだけ暴落しようが、損をしたのは小口化された
債権を買った投資家だ。
個々のローンの債務者になんら影響はない。
なぜなら、彼らは家と土地を抵当にいれて
すでに消費貸借契約のもとに金を受け取っている。
債務の履行としての支払いがある以上抵当権行使はありえない。
無事に返済している人が無理やり家を売らなくちゃいけない
はめには陥らない。
サブプライムローン何百万件かしらないが破綻した人だけが土地が売られる。
ことに、投機のリゾート買いに用いていた分のローン破綻がひどいのはわかる。
それと新聞記事にあるように地価があがることでローン返済をさらなるローン
借り入れで凌ぐという蛸足発想ははなから問題外。

ローン債権の信用下落と地価下落は厳密には別問題。さらには米国の
信用不安は日本の株価には大きい影響を与えるが、東京２３区の地価とは
あきらかに別問題だ。ただ株でマンションの頭金を増やそうとしたキミだけ
これが関連の深い問題に思えるのだろう。

[753: 匿名さん]

745さんが説明している通りだから、ちょっと調べてみなよ。
すぐわかるから。

[754: 匿名さん]

>>753
だから、債権が処分されるわけだよ。何いってのかねキミは？
だからそれがスレタイと同関係あるのかって？
景気が悪くなると地価が都合よく下がるのかね？バ・カだねこの子は。

[755: 匿名さん]

７５４さんの言うことはどこにでも書いてある
だから２３区マンション価格が下がるなんてホラ吹きはどこにもいないｗ

あ、ごめん上がるって意味だった？

[756: 匿名さん]

「竹斑先生、２３区の新築マンションの値段は、これからどうなりますか？」

「その前にだねぇ。キミら若いモンには景気とマンション価格が連動するいう
　誤解があるんやね。
　景気がええとマンションが売れる。景気が悪いとマンションは売れん。
　たしかにそやけど、マンションは消費者物価と違うんは、底に土地が
　ついとるということや。」

「地価は景気に連動しませんか？」

「地価は景気の原動力やね。地価が下がるから景気が低迷するんや。」

「景気が悪くても地価は下がらないというわけですか？」

「景気が悪くなって土地を売ったら企業は信用を失う。すでに遊休資産は
　処分しつくした。事業用資産は目いっぱい抵当権つけて金借りとる。
　売るわけにはいかん。」

「個人の地主はどうでしょ？」

「土地を売るのは相続税の支払いに窮したときだけやろね。不景気で
　地主が土地売るんは譲渡益課税がきついから普通はやらんわ。
　企業が倒産し担保になった土地が売られるのはよっぽどの不況やね。」

「デフレを期待する風潮があるようですが。」

「そこがまちどうとるんよ。たしかに自分の賃金が下がらずクビにもならず
借金もなければ、物価が下がったほうがいいに決まっている。
驚くべきことに日本経済が低迷していた９０年代９７年までは日本の
実質賃金は上昇していたんや。」

「ならば、デフレ大歓迎でいいんじゃないですか？」

「企業の業績が落ち込めばいつか雇用調整に踏み切らざるをえなくなる。
　デフレで喜ぶのは年金生活者だけだが、大企業の労働組合までが
　なんとなくデフレは暮らしが楽になるという誤解を持っているんだね。」

「地価が下がったのも上がったのも金融の規制強化や外資のマネーの
流入のせいじゃないですか。米国が不況になれば外資が手を引いて
また下落がはじまるのでは？」

「地価は、利権と思えばいいよ。永遠に講演がはじまらない劇場の
入場券のようなものだ。買って座っている人がいくらで人に譲るか
どこまで空席があるかできまる。」

「バブルの時は講演打ち切り空席続出で下がった。地価が反転したきっかけ
も外資が買い占めた席が空席にならず招待客が座ったということですか。」

「外資の物件いうても証券化した債権を買ったのは日本人投資家。
　物件に住んでるのも日本人やからね。」

「そんなことでも、地価だけはなんとか反転しましたね。」

「そういうても、首都圏だけやね。
　まともに上昇しはじめたのは。地方都市など病み上がりのよちよち歩きやね　
　ゼロから上に顔を出したどうかはまだはっきりせんよ。
　なにしろ賃貸の供給過剰で、賃料水準が落ち込んでいる。賃料は
　地域経済の活力指標そのものやからね。」

「２３区の賃貸需要はどうでしょう？」

「広くなった。新しくなった。性能がよくなったとはいえ、一部の高級賃貸を
　ワンルーム・ツールームを除いて、２３区の賃貸マンションとはファミリー専用
　につくられたのはＵＲ物件くらいのものやね。
　大量にでまわっているのはは１５年以上経った中古マンションだ。それでも
　質のいいものは不足しているんやね。」

「家賃が下がるというのは？」

「古いストックが増え続けるエリアに限った話やね。」

「竹斑先生、地価がさがらなかったら庶民はどうしたらいいんですか？」

「地価が下がって不景気再燃でクビきられるのは自分やないと思うとるから
　地価が下がるなんて暢気なこと言うとられるんやね。
　賢くはたらいｋて賢く稼ぐのが一番やで。
　不景気ゆいたら住まいの心配の前に雇用の心配せんとあかん。
　本当に安くなるならなってから考えたらええがな。」

「それは　確かにそういうことですね。」

[757: 匿名さん]

ＵＲ物件は、最近は供給が減ってますよ。
TTTの賃貸みたいに、ＵＲじゃなくなったのもあるし。

[758: 匿名さん]

ＵＲはやね。賃貸事業は民業圧迫やからやめたんやね。
大きい箱だけつくって貸すのはファンドや民間にしたんや。
芝浦アイランドもＴＴＴももとを正せばＵＲがからんどるんよ。
ＵＲいうのは実は正社員半分ゼネコンデベ出向者でなりたつ
元締め企業体なんやね。
これも本来つぶしてしかるべきシロモンだが開発の許認可では
絶対的力もっとるさかいに、つぶさんほうがいいという判断や。

ＵＲ賃貸は日本橋浜町あたりが最後やろうね。でも既存のストック
量はすごいし、今後も「公的地上げ屋本舗」としてずうずうしく
生き延びるんやないかね。
業界が必要としているんよ。行政と業界の仲介役なんよね。

[759: 匿名さん]

やめたゆうても既存はやめてへんよ。最初分譲やめて、賃貸も新規やめて
そのかわり財閥系大手や金融系があとがまにすわっただけやね。
そいでもって家賃は高くなった。
ええことなんか悪いことかは自分らで考えてみなさいよ。
わしゃええことやと思うんやがね。

[760: 匿名さん]

≫１ヶ月前は野村の損失が500億ってことで大したことないって事だったけ≫ど、
≫あっという間に3倍の1500億に膨らんだ。
≫シティの決算だって９月までのものだろ？
≫シティのサブプラ損失額が７６００億ということだけど、
≫今後も拡大するんじゃないの？

野村はサブプラ投資を全部売却したんだよ。
債券の価格が暴落してる時に売ったから、実損が膨らんだ。
保有し続ける値が戻った時に売るという戦略もあったわけだが、
売りきったわけだ。

シティは売ったのもあるが、損失の多くは引き当てによるもの。
適正な引当額かどうかは、グリーンスパンもいってるが今後の
米住宅価格次第。

ところで日本での住宅ローンの実損額ってどのくらいか知ってるか。
わずか0.4%いくかいかないかくらい。
延滞率じゃないぞ。何ヶ月か延滞して、任意売却か、競売で担保物件
を処分して、残債に充て、それでも返せない分を月々返済で返させて
いく。そのでも返済出来ずに、銀行・保証会社がかぶったロスだ。

アメリカのサブプラローンは150兆円あるんだっけ。
金利は10%超、うち15%が延滞しているとして25兆円が焦げ付いている。
担保の価値が半値になったとして損失は12.5兆円だ。
一方、延滞のないサブプラローンからは15兆円の金利収入が入る。
延滞率が40%になったらどうか。
60兆円が焦げ付いて、担保物件売っても30兆円しか回収できない。
損失は30兆円くらいだ。金利は9兆円入るから３年で解消できる。
日本と違ってリスクに見合った金利をとっている。

サブプラ問題は証券化の手法が騒動を大きくしている。
優先返済する部分と返済が劣後する部分に分け、証券化する手法で
メザニン部分とか分けるやり方だ。

仮に金利12%、延滞率10%が見込まれる債権が100億あったとする。
これを延滞率が20%を超えない限りは元本が毀損しない部分80億（債権Ａ）
と延滞された分を先に受ける債権20億（債権Ｂ）に分ける。
債権Ｂは10億分が延滞する可能性がある債権なので、全体で
12億ある金利のうち8億程度受け取れるような利回りで売る。
つまり年利40%。
債権Ａは金利4億だから利回り5%だ。
債権Ａは延滞率が10%を超えなければ毀損しないから高格付がとれる。
債権Ｂはハイリスクハイリターンな債券として、ザクセン州立銀などが
買っていた。

証券化で怖いのは
さらに債権Ｂを１００億あつめて、同じ様に返済に優先、劣後部分を
作り、優先部分はトリプルＡの格付を得たりしていたことだ。
この場合の優先部分は延滞率が想定の10%を超えた時点で既存する可能性が
ある。10%の延滞は50億の毀損、18%の延滞で90億の毀損になる。
まぁ延滞＝全額毀損ではないから単純化し過ぎだが、そんなリスクある
債権が証券化のマジックでＡＡＡを取得してばら撒かれていたことが
疑心暗鬼を生んだわけだ。

サブプラ問題が深刻だと日本の不動産が下がるか？
これは一概には言えない。
アメリカは日本と違って、政策はしっかりしている。
恐らく金利は長期3%くらいまで利下げしていくだろう。
日本は輸出が影響受け、景気は悪化。金利をあげれなくなる。
この状態こそ、もっとも日本の不動産が上昇する状況といえる。
何故なら不動産需給はタイトで、低金利が長期間続くことが見込まれ
かつドル安のもと円高になる（日米金利差縮小から）可能性が高く
なるからだ。

[761: 匿名さん]

ＵＲは、富裕層だけど信用無し
でも借りられるから便利なんですけどね。