23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[672: 購入経験者さん]

>>670
>>668は日本の金利は当面上げられないって話したいだけじゃないのか。
野村もやけどしたからねえ

[673: 匿名さん]

>>670
円高＆NY下げでポジション取ってるハイレバ組が不安でしょうがなくて煽ってるんじゃなかろうか。
マンションの価格変動とはあまりリンクしない市況ネタは別な場所でやってもらいたいものだ。

[674: 匿名さん]

>>668

×　サブプライムローンの総額は1500兆円。
○　サブプライムローンの総額は150兆円。

[675: 匿名]

＞＞６６８
とんでもない情報ありがとう。
新聞にでも出たら大変なことになりそうですね。

また先週はいきなり３円も円高(ドル安)になっており、
株安・原油高と良い材料が無いですね。
http://www.w-index.com/
個人的には新興国に期待していたのですが、インドの件もあり
新興市場はまだまだ脆弱、欧米がクシャミしたら吹き飛びそう。

[676: 匿名さん]

＞アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいの

その発想がもう時代遅れ

[677: 匿名さん]

日経平均７０００円台のときに地価は対前年どれだけ下がった？
単に順調に底を打ってそれからじわじわ上がっただろう。
地価は日本全国の平均値を考えるべき。
株価は田舎も東京もおなじだろうが。
ローカルと日本、日本とグローバル違いをわきまえてものを言おう

[678: 匿名さん]

>>671
誤：アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいの
↓
正：アメリカが風邪引けば、株トレーダーは肺ガンにかかるくらいの

[679: 668]

不動産現物が高値を維持し、RIETが下がれば、投資家は不動産を売ってRIETを買う。
逆に不動産が下落し、RIETが価格を維持すれば、投資家は不動産を買ってRIETを売る。
それが投資家の定め。

もともと、先物の原理とは実態の売買と切り離された売買価格が、
実態とリンクするところにある。
RIETが不動産価格と切り離せるような暴論をはくのは、ただの無知。

海外の銀行がサブプライム問題で危うくなってきている。
信用収縮で金が回らなくなった以上、海外の投資物件の回収にかかる。
半年以上下落が続いたJ-RIETが、実態である現物不動産と乖離したとき、
海外投資家は、一斉に現物不動産の売却を行う。（一部はRIETを買う行動に出る）

[680: 匿名さん]

>>678

冴えてるね。

[681: 匿名さん]

>>679
ＲＩＥＴは実物不動産の何割なんでしょうかね。ましてや住宅地
地価のＲＥＡＴの割合って何割なの？ご存知だから言っているんですよね？

[682: 匿名さん]

>>681
そんな事は、個々の投資家が計算するんじゃないの？
６７９は原理を言ってるだけでしょ。

それより、RIETが暴落している事実を直視したら？

[683: 匿名さん]

リートのスペルはREITだよ。
議論にはあんまし関係ないけど一応つっこんどきます。

[684: 匿名さん]

681は二度もスペルを間違ってる点、逆に大物と言えるぞ。
そんなささいな事に突っ込んでる人＝683、小さい、小さい。

[685: 匿名さん]

どうでもいいけど、昔、理恵子という女と玲子という女と同時に付き合ったことがある。
英語のメッセージを書くとき、かなり気を使ったけど、一度、RIEKOにREIKOって書いちゃったことがありました。それが元で．．．って話ね。

まぁ、REITをRIETって書いちゃうのは、ちょっと違うけど、ふと昔を思い出しました。失礼。

[686: 匿名さん]

>>679

東京で個人で賃貸不動産持っている大家だって、
自分の不動産を高く売って、J-REITを買うのがいいわけだ。
でも、そこまで頭の回る大家がいるとは思えないが。

[687: 匿名はん]

REITが暴落→六本木ヒルズレジデンス価格暴落（坪300万）→俺が買う

これで俺の将来は安泰。

[688: 匿名さん]

>>559
>居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
>限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
>リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。

完全に６７９に論破されてるね。
ＲＥＩＴが安くなれば長い時間かけて在庫調整し、実物不動産も安くなるということ。

[689: 匿名さん]

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸　このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能。そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象。年間で１万４千戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５００〜７０００　　　１４３７←ここからはサラリーマンには無縁の世界
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

[690: 匿名さん]

そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象となる
価格帯４７００万円〜６５００万円の新築マンションは
２００６年の実績で年間１万４千戸販売されました。

この価格帯で７０ｍ２以上の面積が可能なのは
坪単価で２２０万円〜３００万円ってことになります。
中央値は２６０万円です。
都心部マンションもこのあたりが売れ筋になるでしょう。

[691: 匿名さん]

>>684
普通、その業界にどっぷりつかってる、または深く関係してる人なら、スペルはそうそう間違えないでしょう。例えば郵政関係者が、POSTを、一回目PSOT、２回目PASTなんていうふうには、普通間違えないでしょう？

まあ、681さんが大物であることは大いに認めます。

[692: 匿名さん]

>691さん
あなたも細かい指摘をなさいますね。小さいなあ。ちゃんと681さんを見習わなきゃ。

[693: 匿名さん]

２００７年１月から９月までの実績で
新築坪単価が概ね２２０万円〜３００万円のところは以下になります。
そこそこの所得レベルのサラリーマンは、今このあたりから選んでいることになります。

場所　　　　　　　　坪単価　　販売実績戸数
神奈川県 葉山町　　　 307　　　　　５
東京都 杉並区 　　　　303　　　３５３
東京都 台東区　　　　 300　　　　５６
東京都 江東区 　　　　293　　１５７５
東京都 中央区　　　　 293　　　１３９
東京都 荒川区 　　　　292　　　２０６
東京都 大田区 　　　　275　　　５０４
横浜市　神奈川区　　　270　　　１９２
神奈川県 逗子市　　　 261　　　　２６
東京都 北区　　　　　 260　　　１４５
横浜市　西区 　　　 　259　　　１１０
東京都 練馬区　　　　 253　　　３３４
川崎市中原区 　 　　　243　　　５４０
東京都 小金井市 235　　　　１５
東京都 板橋区 233　　　７２３
横浜市 青葉区 228　　　　１１
東京都 墨田区 228　　　２５３
東京都 府中市 225　　　　８０
横浜市中区 223　　　２３２
合計　　　　　　　　　　　　５４９９戸

[694: 匿名さん]

どうもそこそこレベルの捕らえ方が間違ってるような・・・
年収どれくらいをイメージしてんの？

23区でも世帯年収500万以下の世帯が増えていますが、690さんのイメージだと年収1000万オーバークラスを想定してますよね。
その所得を得ている人はかなり数が限られてますよ。
数が売れません。

マスマーケティングを考えるならば、年収600〜700万前後をターゲットにすべきでしょうし、それくらいの所得層がターゲットとなると物件価格は4500万くらいまで（年収700万でも年収の6倍強）で精一杯となるでしょう。

[695: 匿名さん]

サラリーマンが対象外になったところ

場所　　　　　　　　　坪単価　　　　販売実績戸数
東京都 渋谷区　　　　　 611　　　　　２６７
東京都 千代田区　　　　 491　　　　　３７１
東京都 港区　　　　　　 452　　　　　　８５
東京都 目黒区　　　　　 410　　　　　１３０
東京都 豊島区　　　　　 369　　　　　３９６
東京都 文京区　　　　　 368　　　　　４６６
東京都 品川区　　　　　 362　　　　　３３６
東京都 新宿区　　　　　 359　　　　　　６８
東京都 世田谷区　　　　 342　　　　　３４７
東京都 中野区　　　　　 341　　　　　２２４
合計　　　　　　　　　　　　　　　 ２６９０戸

[696: 匿名さん]

>694

日本全国ならそうかもしれんが、都内なら1000万どころか2000万オーバーリーマンの不動産購入予定者だけでも693の合計に到達しそうな気もするが…。
23区の人口が860万で、その0.1%が1000万オーバーだとしても（実際はもっと多いはず）8600人もいるわけだ。
不動産なんて単品で見れば数十とか数百程度の契約者がいればいいわけで、個々の物件で一般的なマスマーケティングなんぞ必要ないと思うのはオレだけ？

[697: 匿名さん]

>>694
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションは
１８７３６戸販売されました。

４７００万円以下は５５７２７戸で
全体の約７５％でした。

都心部マンションは前者の２５％が対象になるでしょう。

[698: 団塊Jｒ.]

ちょっとまて。
リーマンってなら世帯年収2000万以下程度で子育てがこれからの家庭なら6000万以上の物件買えるのは親かジジババが援助してくれる世帯か投資で一発あてた奴だけだろ？1000万そこそことかならそもそも話にならんしな。いや、ローンOKかどうかって問題じゃなくてだよ。

これからどんだけ金かかると思ってんだ。手取りも減るぞ。給与所得者は年収1000〜1500の奴が一番割食ってる気がするんだが。

世帯所得ってならまあわからんでもないが、家で全収入使う気か？

[699: 匿名さん]

６９３と６９５の合計が約８千戸
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションが約１万９千戸販売されたので、
今のところは、昨年の半分も達していません。
高額物件の成約率が高いのは、その辺りが原因でしょう。

価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
４０００〜５０００万円　６９％
５０００〜６０００万円　７５％
６０００〜７０００万円　７４％
７０００万円以上　７４％

[700: 匿名さん]

サラリーマンのマスの部分は価格の上昇に非常に敏感。
３００万円単価が上がっただけで購入を諦めてしまう。
だから、
価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
と言う結果になります。
新築の購入を諦めた人は、中古に向かうか、そのまま賃貸。

[701: 匿名さん]

新築を諦めたら単純に中古に向かうのがいいのかね。
物件に問題があるから転売しようとして、
市場に出てくる中古物件も多いと思うけど。

[702: 匿名さん]

>>701
東雲のアップルタワーが、やたら売りに出されているのは
物件に問題があるからか？

[703: 物件比較中さん]

アップルタワーはかなり値上がりしたんです。
なので、入居中の人も結構売りに出してるんでね。

[704: 匿名さん]

単純に、値上がりしたからって理由だけで
やたらに売り出さないでしょ。
投機用に未入居ならわかるけど。

入居中なら、
次に引っ越す先の物件だって値上がりしてるのだから、
仲介手数料や引越代やらの経費と手間を考えたら
お得じゃないよ。

[705: 匿名さん]

≫668
≫679

実物不動産とREITの裁定取引？
実践してる人いると思う？

REIT誕生によって不動産は金融商品になった。
大きな変化は不動産市場への資本金勘定での資金流入と
セカンダリーマーケット整備にある。

簡単に言うと、不動産のみに投資する株式会社が
新しくいくつも出来たようなものだ。
時価総額でいうと三菱地所が1.5社分新しく出来た感じ。

当然、ぽっと三菱地所が出来る訳でなく、集めたお金でここ６年間
不動産を買っていった訳だが、この新手の買い手の誕生によって
需給は著しくタイトになった。
私募ファンドもそうだが、新手の買い手の登場が昨今の地価上昇の
主因であることは知っていると思う。

ではREITの価格下落が不動産に与える影響を考えると
三菱地所の株価が暴落したら、地所は保有不動産を売却するのか？
三菱地所は資金繰りに困るのか？
ということに尽きる。

REITの下落でREITから実物不動産が売られるわけではない。
むしろ利回り上昇すれば、公募で新しく資金を集めやすくなる。
そうなると不動産市況はさらに需給がひっ迫する。

[706: 匿名さん]

いや言いたいのは、高額所得者に売るだけではビジネスとして成り立たないでしょって事。
高額所得者が何人いるとかの話ではない。
1人の高額所得者が毎年毎年マンション買う訳もないし、高額所得者向けのビジネスだけでは限界が来る。

マンションって所詮は庶民向けのものでしょ。
23区は土地が高くて戸建てを買うのはリーマンでは難しい。
だから集合住宅にして少しでも安くして買えるようにしましょうってことで始まったはず。

毎年マンションを売り続けなければデベの商売は成り立たない。
基本的に、売り続けなければ死んでしまう。（倒産）
泳ぎ続けないと死んでしまうサメのようなもの。
そういうビジネスモデルである以上は、何か考えないといけない。

高めの価格で郊外へ誘導するという作戦はどうやら失敗のようで、在庫が積みあがっているみたいだし。
やはり、普通のリーマンが買える価格で23区内で何とかする新ビジネスモデルを考えないと苦しいのでは？
今までの商売とは発想の転換が必要だという事。

車の販売であるようにＸＸ年後の残価を設定し、その価格で買い取る事を前提に物件価格と残価の差額で販売するとか。
新築物件価格5000万で20年後の残価2000万とし、差額の3000万を支払ってもらう。
賃貸よりもお得感があればいけるのでは？
そうすれば安く買えるし、日本人の新築志向にも合ってると思うが。
買い取った物件はスケルトンリフォームしてリノベーション物件として今度は売り切りモデルとして売れば、需要はあると思うけど。
築20年でも中身は新築同然なら買う人いるでしょう。
こういうモデルはしっかりした躯体でないと駄目だから、建設コストは上がるだろうけど。
100年持つ躯体として作り、宣伝する。
耐震等級3、配管等も交換しやすい設計にする。
政府の100年住宅構想にも合うじゃん。補助金もらえるかもね。

とにかく発想の転換が必要。

[707: 匿名さん]

都心にサラリーマンが買える時代は終わった。
これからは郊外、中古が主役。

もうショーが終わったのに、劇場にとどまってアンコールを
唱えても、ピエロすら出てこないよ。

[708: 匿名さん]

都心じゃないよ、23区内。
都心3区は昔から買うのは難しいよ。対象外。

[709: 匿名さん]

白金のタワーとか、恵比寿の杜とか今の豊洲タワーよりちょっと
高いくらいだったよ。
それは都心じゃない？

[710: 匿名さん]

>>709
東京駅から半径５ｋｍ圏内なら都心部です。
外れると副都心部or近郊と呼ばれます。
新宿、渋谷、池袋の周辺は都心部じゃなくて、
副都心部ですよね。常識だと思うが。

でも、不動産業者的には、地価が高い所を都心部と呼んでいます。

[711: 679]

外資による不動産売却の事例

今年の3月に銀座の不二家本社ビルがCITIグループ傘下の投資ファンドに落札された。
その売却額は135億円。不二家は１年以内にビルを明け渡す契約で巨額な資金を得た。
CITIは転売や再開発で利ざや稼ぎをもくろんでいるとみられる。
しかし、J-REIT、サブプライム担保債が暴落した今、ファンドを証券化し
高値で売り抜ける事が困難になった。

CITI本体が磐石であれば、まだ開発に着手していない銀座のビルを
じっくり再開発し、転売をもくろむ事は可能かもしれない。
しかし、サブプライムで借り入れた巨額資金が焦げ付いた。
A担保債でさえ、買い手は全く見つからない模様（NHK報道）。
おそらく、銀座ビルの転売先を模索することになる。
このような形態での不動産売却が急増する可能性がある。

初めからCITIには、２つの選択肢がある。
実態不動産が証券化されたファンドより上昇すれば、ファンドに不動産を売却させると
ファンド価値以上のキャッシュが手に入り、ファンド価値も上昇し得をする。
逆に、実態不動産がファンド価値より下落すれば、ファンドを売却すればよい。
裁定取引は、CITIの胸先三寸できまる。

[712: マンション投資家さん]

確かにサブプライムの影響はこれから本格化しそうな気配だね。
今の不動産バブルもそろそろ終焉を迎えるのかな？

[713: 匿名さん]

ヒラリーマンさんでも青山麻布に住める時代が来るといいですねえ。
祈ってまーす。

[714: 匿名さん]

>>706
マンションって所詮は庶民向けのものでしょ。＞
ここが大きく変わって来ています。
世帯の構成人数の減少（核家族化が当たり前になってきた）と
職住近接・都市生活を求める人の増加。この２つが戸建から都心部の
マンションに需要を大きくシフトさせています。

これによって、
新築マンションは高額のものの成約率が高くなり、
中古マンションの成約数が年々増えるとともに、高額の成約割合が増えています。

　　　　成約数　　　3000〜5000万円の割合
2001年　２５５３９　　　１１．４％
2002年　２５６３０　　　１１．９％
2003年　２６８３５　　　１２．７％
2004年　２６７０８　　　１４．２％　
2005年　２８２５０　　　１６．０％
2006年　２９７１９　　　１９．０％

[715: 匿名さん]

直近の推移は以下で、
首都圏中古マンションの成約に占める高額物件の割合は今も上昇中です。

　　　　　　3000〜5000万円の割合
2006/7-9 18.3%
2006/10-12 19.5%
2007/1-3 21.0%
2007/4-6 20.7%
2007/7-9 22.2%

戸建からマンションに需要がシフトしている
構造的流れによるものだと思われます。

ご参考まで、新築、中古を合わせた首都圏戸建の成約数の推移は以下で、
マンションの好調さに比べ、低迷が続いています。
　　　　　成約数
2001年　１４８９５
2002年　１５０２３
2003年　１５５３２
2004年　１４５２３　
2005年　１４４８６
2006年　１４８３５

[716: 匿名さん]

>>714
>>715
それだと今後のデベのビジネスはどうなるのさ？
庶民向けに売らないという事は販売戸数の減少に繋がりますよ。

数を売るには、マスビジネスしかありません。
平均所得が減りつづける中でこの層（中間層）を狙わないとすれば
縮小均衡しかありません。

体力のない中小のデベは倒産。
マンション専業ではなく、他のビジネスでも食べていける大手（三井・住友など）だけが生き残れるって感じになります。

高所得者向けって言うのは簡単ですけど、高所得者は無限にいないのです。
数は少ないんですよ。
その上、買ってない人ももう少ないんですよ。
住み替え需要というのも、あと何年あるのですか？
・老齢夫婦が都内の戸建てを売ってマンションに買い換える
・相続受けた団塊ジュニアがマンションを買う
なんて例を出す人が多いですけどレアケースでしょ、全体から見れば。
それが圧倒的多数じゃないでしょ。

[717: 匿名さん]

戸建てはセキュリティが不安。
警備会社と契約したって、犯人が逃走後に警備員が来るだけだし。
また、町内会だの境界問題だの日照問題だのに巻き込まれるのは御免。

[718: 匿名さん]

≫710
その東京駅中心の考え方はありえない。
東京都が1997年に出した「区部中心部整備指針」では、千代田区・中央区の、皇居から東方〜南方のエリアを都心としている。

[719: 匿名さん]

都心、ではなく、都心部と言ってるのがミソ。
言葉は使いよう。

[720: 匿名さん]

>>716
まず考えなければいけないのは
土地神話が崩壊して、利便性と資産としての流動性重視の時代になって、
戸建は年々細り、マンション特に都心部マンションが中心になって行く
ことです。

価格が上がることによって今後考えられることは、
・中古マンションの成約がさらに増えて行くとともに、リフォーム技術
が発達して行く。躯体の維持、改良技術も発達する。
・それでも買えない人は出てくるし、地方からの人口流入は今後も続く
ので、その受け皿として賃貸の建築が盛んになる。

今回の価格上昇により、郊外に需要がシフトすることは、考えられない
かと思います。戸建志向は無くなって来ているし、郊外にマンションを
買って通勤に苦労するくらいなら賃貸のほうが良いって流れです。
賃貸の設備も良くなっています。
それから、労働人口が逼迫して、地方からの上京者に大きく頼るように
なれば、人材確保のために各企業の家賃補助額は増えて行くでしょう。
郊外は価格レベルをぐんと引き下げて、所得の２極化が進み増える
下のレベルにターゲットをしぼって行く必要があるでしょう。

[721: 匿名さん]

≫711
不二家ビルは取り壊すかリノベーションしてファンドで
長期保有でしょ。
損出して売ることはまずない。

サブプライムで大変だと言ってるが、四半期ベースで数千億の
巨額引当積んでも黒字だよ。
数年間一行あたり兆円単位の赤字だしてた邦銀でさえ、なんとか
なったのに、それに比べたら大したことないでしょ。