23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[661: 匿名さん]

＞６４９
上がる論者は、きちんと反論しろよ。見苦しいぞ。
それとも自分の意見を言えないのか。

[662: 匿名さん]

>>652で世田谷の物件のことを聞いたものです。
過激な意見もご近所さんからの印象も真面目に参考になりました。
Googleマップを見ると人気の下北沢から一駅のようですが、そんな立地でも駄目なんでしょうか、環七からも少し入ってるように見えますし。（公式ホームページ上では本当に買い得感を感じますので。でもさすがに霊気は勘弁ですが）

それから東の方が良いともありましたが、この周辺は世田谷区では東じゃないのですか？これより先だとすぐ渋谷に入ってしまいそうなのですが。
土地勘のないものから言わせてもらいますと、成城、二子玉川など（西側ですが）に好印象を受けてしまうのですが、人様にハッタリが効く地名というと皆さんどこを上げられますか？（地域は違っても目白、三軒茶屋、護国寺などか上がってましたね）

いずれにいたしましても私は２３区のマンション価格は徐々に上昇を続けるものと思っていましたが、このマンションの状況や皆さんの感想を読むと、まだ掘り出し物があるような気がしてきました。

[663: 匿名さん]

すんごい笑える
頭大丈夫ですか

[664: 匿名さん]

662さん
今日梅が丘のパークホームズを散歩がてら見て決ましたが
近くにでっかい国士舘大学が出来てどうなるかわかりませんが、
雰囲気は代田よりかはいいです。ファミリーならば良しでしょう。
独身者には全く面白いところではありません。

環七とか環八近くのマンションはアクセスよくても雰囲気悪い気がします。排気ガスってやっぱ影響あるんですかね。
成城方面なら世田谷通りとか淡島通りみたいに細い方が感じはいいです。

私は世田谷通り沿い関東中央病院の隣のマンションに住みたい...
お城みたい！

[665: 匿名さん]

まずは>>664さんありがとうございます。
時間があったらこのあたり見て回りたい気になりました。

それから>>663さん、なぜ「あたま大丈夫？」と言われたのか読み返してみましたところ、目白、三軒茶屋、護国寺は買っちゃダメ候補の方だったようですね。
ありがとうございました。

[666: 匿名さん]

>在庫ってほんとに積み上がってるの？
>積み上がってるなら、何故欲しい物件が見つからないんだろう。
>値段の問題とかじゃなく、検討する物件がない。

在庫マンションの売り惜しみをして価格を維持してるのが現状だそうです。
それは、本来供給過剰なのにデベが用地を競って買いあさったため、いっぺんに売ってしまうと、後々タマの供給が不可能なってしまうからだそうです。
今、買ってる人は割高な値段で買わされていることになりますね。

↑このように、コメントしている人を見かけました。

[667: 匿名]

まあ自分で住むのであれば多少高かろうとも良いではないか。
立地と箱仕様に納得して買ったのだろうから...。
ただし資産価値上昇を狙って投資用で買っている場合はアブナイ。
余裕資金で投資しているならまだしも、借金している場合は
自己破産も覚悟だね...人生終わるぞ。
最近投資用ワンルームやアパートも売込み増えてきているが、
今のうちに売り抜けている君達！賢い判断だよ。

[668: 匿名さん]

この１週間で衝撃的な出来事があったので報告。

Aサブプライム担保債の買値が４日間で15ポイント下落した。
A担保債（優良な債権）の価値が30％だから、B、C担保債以下は紙くず扱いだ。
世界中にばら撒かれたサブプライムローンの総額は1500兆円。
CITIバンクだけでも10兆円を抱え込んでいる。
それらが、今、紙くずになろうとしている。

今後、２ヶ月で200万件の差し押さえ物件が増える見通し。
中古住宅のバーゲンセールが始まる。
英国では住宅バブルが崩壊の兆しを見せ始めている。

アメリカの短期金利が４％まで下がってきた。
このな下げは、株価の暴落を予兆している。
今年の3月に25兆円あったCITIバンクの時価総額は、現在10兆円を超える程度まで下落。
米国では、ブラックマンデーが来ても不思議ではない状態である。
月曜日、日本株も急落する。

[669: 匿名さん]

>>667
何も経験せずに思いつきでよく喋る小僧だね。
いまどき、値上がり期待で不動産買うバ・カはいないよ。
いいかい。買って値上がり期待は、博打。まぁよく言えば投機。

モノを買ってそこから果実を得るのが投資。
不動産を買って人に貸すのにどうして値上がりが必要なのか。
東京が発展するなかで、安定テナントが得られる場所はどんどん
得がたくなる。中古の先物買いとしての賃貸物件買いは
値上がりしようが値下がりしようがスタンスが長期だから
関係ないと言っただろう。

[670: 匿名さん]

>>668
ブランクマンデーは確か１９８７年の１１月だったっけ？
そのとき日本の住宅地価はどうなったっけ？
あんた関係ないんだよ。
まったく。人心を惑わ狙いは何だ？

外資だのファンドだのは
商業地。住宅地は８割は実需だって言ってるだろうが。

[671: 匿名さん]

>>670　バブル期の日本の地価と比べるのがおかしいだろ。
内需も低調だし、高齢化は進むし、現状じゃあ、アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいのダメージを受ける。

[672: 購入経験者さん]

>>670
>>668は日本の金利は当面上げられないって話したいだけじゃないのか。
野村もやけどしたからねえ

[673: 匿名さん]

>>670
円高＆NY下げでポジション取ってるハイレバ組が不安でしょうがなくて煽ってるんじゃなかろうか。
マンションの価格変動とはあまりリンクしない市況ネタは別な場所でやってもらいたいものだ。

[674: 匿名さん]

>>668

×　サブプライムローンの総額は1500兆円。
○　サブプライムローンの総額は150兆円。

[675: 匿名]

＞＞６６８
とんでもない情報ありがとう。
新聞にでも出たら大変なことになりそうですね。

また先週はいきなり３円も円高(ドル安)になっており、
株安・原油高と良い材料が無いですね。
http://www.w-index.com/
個人的には新興国に期待していたのですが、インドの件もあり
新興市場はまだまだ脆弱、欧米がクシャミしたら吹き飛びそう。

[676: 匿名さん]

＞アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいの

その発想がもう時代遅れ

[677: 匿名さん]

日経平均７０００円台のときに地価は対前年どれだけ下がった？
単に順調に底を打ってそれからじわじわ上がっただろう。
地価は日本全国の平均値を考えるべき。
株価は田舎も東京もおなじだろうが。
ローカルと日本、日本とグローバル違いをわきまえてものを言おう

[678: 匿名さん]

>>671
誤：アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいの
↓
正：アメリカが風邪引けば、株トレーダーは肺ガンにかかるくらいの

[679: 668]

不動産現物が高値を維持し、RIETが下がれば、投資家は不動産を売ってRIETを買う。
逆に不動産が下落し、RIETが価格を維持すれば、投資家は不動産を買ってRIETを売る。
それが投資家の定め。

もともと、先物の原理とは実態の売買と切り離された売買価格が、
実態とリンクするところにある。
RIETが不動産価格と切り離せるような暴論をはくのは、ただの無知。

海外の銀行がサブプライム問題で危うくなってきている。
信用収縮で金が回らなくなった以上、海外の投資物件の回収にかかる。
半年以上下落が続いたJ-RIETが、実態である現物不動産と乖離したとき、
海外投資家は、一斉に現物不動産の売却を行う。（一部はRIETを買う行動に出る）

[680: 匿名さん]

>>678

冴えてるね。

[681: 匿名さん]

>>679
ＲＩＥＴは実物不動産の何割なんでしょうかね。ましてや住宅地
地価のＲＥＡＴの割合って何割なの？ご存知だから言っているんですよね？

[682: 匿名さん]

>>681
そんな事は、個々の投資家が計算するんじゃないの？
６７９は原理を言ってるだけでしょ。

それより、RIETが暴落している事実を直視したら？

[683: 匿名さん]

リートのスペルはREITだよ。
議論にはあんまし関係ないけど一応つっこんどきます。

[684: 匿名さん]

681は二度もスペルを間違ってる点、逆に大物と言えるぞ。
そんなささいな事に突っ込んでる人＝683、小さい、小さい。

[685: 匿名さん]

どうでもいいけど、昔、理恵子という女と玲子という女と同時に付き合ったことがある。
英語のメッセージを書くとき、かなり気を使ったけど、一度、RIEKOにREIKOって書いちゃったことがありました。それが元で．．．って話ね。

まぁ、REITをRIETって書いちゃうのは、ちょっと違うけど、ふと昔を思い出しました。失礼。

[686: 匿名さん]

>>679

東京で個人で賃貸不動産持っている大家だって、
自分の不動産を高く売って、J-REITを買うのがいいわけだ。
でも、そこまで頭の回る大家がいるとは思えないが。

[687: 匿名はん]

REITが暴落→六本木ヒルズレジデンス価格暴落（坪300万）→俺が買う

これで俺の将来は安泰。

[688: 匿名さん]

>>559
>居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
>限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
>リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。

完全に６７９に論破されてるね。
ＲＥＩＴが安くなれば長い時間かけて在庫調整し、実物不動産も安くなるということ。

[689: 匿名さん]

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸　このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能。そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象。年間で１万４千戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５００〜７０００　　　１４３７←ここからはサラリーマンには無縁の世界
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

[690: 匿名さん]

そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象となる
価格帯４７００万円〜６５００万円の新築マンションは
２００６年の実績で年間１万４千戸販売されました。

この価格帯で７０ｍ２以上の面積が可能なのは
坪単価で２２０万円〜３００万円ってことになります。
中央値は２６０万円です。
都心部マンションもこのあたりが売れ筋になるでしょう。

[691: 匿名さん]

>>684
普通、その業界にどっぷりつかってる、または深く関係してる人なら、スペルはそうそう間違えないでしょう。例えば郵政関係者が、POSTを、一回目PSOT、２回目PASTなんていうふうには、普通間違えないでしょう？

まあ、681さんが大物であることは大いに認めます。

[692: 匿名さん]

>691さん
あなたも細かい指摘をなさいますね。小さいなあ。ちゃんと681さんを見習わなきゃ。

[693: 匿名さん]

２００７年１月から９月までの実績で
新築坪単価が概ね２２０万円〜３００万円のところは以下になります。
そこそこの所得レベルのサラリーマンは、今このあたりから選んでいることになります。

場所　　　　　　　　坪単価　　販売実績戸数
神奈川県 葉山町　　　 307　　　　　５
東京都 杉並区 　　　　303　　　３５３
東京都 台東区　　　　 300　　　　５６
東京都 江東区 　　　　293　　１５７５
東京都 中央区　　　　 293　　　１３９
東京都 荒川区 　　　　292　　　２０６
東京都 大田区 　　　　275　　　５０４
横浜市　神奈川区　　　270　　　１９２
神奈川県 逗子市　　　 261　　　　２６
東京都 北区　　　　　 260　　　１４５
横浜市　西区 　　　 　259　　　１１０
東京都 練馬区　　　　 253　　　３３４
川崎市中原区 　 　　　243　　　５４０
東京都 小金井市 235　　　　１５
東京都 板橋区 233　　　７２３
横浜市 青葉区 228　　　　１１
東京都 墨田区 228　　　２５３
東京都 府中市 225　　　　８０
横浜市中区 223　　　２３２
合計　　　　　　　　　　　　５４９９戸

[694: 匿名さん]

どうもそこそこレベルの捕らえ方が間違ってるような・・・
年収どれくらいをイメージしてんの？

23区でも世帯年収500万以下の世帯が増えていますが、690さんのイメージだと年収1000万オーバークラスを想定してますよね。
その所得を得ている人はかなり数が限られてますよ。
数が売れません。

マスマーケティングを考えるならば、年収600〜700万前後をターゲットにすべきでしょうし、それくらいの所得層がターゲットとなると物件価格は4500万くらいまで（年収700万でも年収の6倍強）で精一杯となるでしょう。

[695: 匿名さん]

サラリーマンが対象外になったところ

場所　　　　　　　　　坪単価　　　　販売実績戸数
東京都 渋谷区　　　　　 611　　　　　２６７
東京都 千代田区　　　　 491　　　　　３７１
東京都 港区　　　　　　 452　　　　　　８５
東京都 目黒区　　　　　 410　　　　　１３０
東京都 豊島区　　　　　 369　　　　　３９６
東京都 文京区　　　　　 368　　　　　４６６
東京都 品川区　　　　　 362　　　　　３３６
東京都 新宿区　　　　　 359　　　　　　６８
東京都 世田谷区　　　　 342　　　　　３４７
東京都 中野区　　　　　 341　　　　　２２４
合計　　　　　　　　　　　　　　　 ２６９０戸

[696: 匿名さん]

>694

日本全国ならそうかもしれんが、都内なら1000万どころか2000万オーバーリーマンの不動産購入予定者だけでも693の合計に到達しそうな気もするが…。
23区の人口が860万で、その0.1%が1000万オーバーだとしても（実際はもっと多いはず）8600人もいるわけだ。
不動産なんて単品で見れば数十とか数百程度の契約者がいればいいわけで、個々の物件で一般的なマスマーケティングなんぞ必要ないと思うのはオレだけ？

[697: 匿名さん]

>>694
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションは
１８７３６戸販売されました。

４７００万円以下は５５７２７戸で
全体の約７５％でした。

都心部マンションは前者の２５％が対象になるでしょう。

[698: 団塊Jｒ.]

ちょっとまて。
リーマンってなら世帯年収2000万以下程度で子育てがこれからの家庭なら6000万以上の物件買えるのは親かジジババが援助してくれる世帯か投資で一発あてた奴だけだろ？1000万そこそことかならそもそも話にならんしな。いや、ローンOKかどうかって問題じゃなくてだよ。

これからどんだけ金かかると思ってんだ。手取りも減るぞ。給与所得者は年収1000〜1500の奴が一番割食ってる気がするんだが。

世帯所得ってならまあわからんでもないが、家で全収入使う気か？

[699: 匿名さん]

６９３と６９５の合計が約８千戸
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションが約１万９千戸販売されたので、
今のところは、昨年の半分も達していません。
高額物件の成約率が高いのは、その辺りが原因でしょう。

価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
４０００〜５０００万円　６９％
５０００〜６０００万円　７５％
６０００〜７０００万円　７４％
７０００万円以上　７４％

[700: 匿名さん]

サラリーマンのマスの部分は価格の上昇に非常に敏感。
３００万円単価が上がっただけで購入を諦めてしまう。
だから、
価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
と言う結果になります。
新築の購入を諦めた人は、中古に向かうか、そのまま賃貸。

[701: 匿名さん]

新築を諦めたら単純に中古に向かうのがいいのかね。
物件に問題があるから転売しようとして、
市場に出てくる中古物件も多いと思うけど。

[702: 匿名さん]

>>701
東雲のアップルタワーが、やたら売りに出されているのは
物件に問題があるからか？

[703: 物件比較中さん]

アップルタワーはかなり値上がりしたんです。
なので、入居中の人も結構売りに出してるんでね。

[704: 匿名さん]

単純に、値上がりしたからって理由だけで
やたらに売り出さないでしょ。
投機用に未入居ならわかるけど。

入居中なら、
次に引っ越す先の物件だって値上がりしてるのだから、
仲介手数料や引越代やらの経費と手間を考えたら
お得じゃないよ。

[705: 匿名さん]

≫668
≫679

実物不動産とREITの裁定取引？
実践してる人いると思う？

REIT誕生によって不動産は金融商品になった。
大きな変化は不動産市場への資本金勘定での資金流入と
セカンダリーマーケット整備にある。

簡単に言うと、不動産のみに投資する株式会社が
新しくいくつも出来たようなものだ。
時価総額でいうと三菱地所が1.5社分新しく出来た感じ。

当然、ぽっと三菱地所が出来る訳でなく、集めたお金でここ６年間
不動産を買っていった訳だが、この新手の買い手の誕生によって
需給は著しくタイトになった。
私募ファンドもそうだが、新手の買い手の登場が昨今の地価上昇の
主因であることは知っていると思う。

ではREITの価格下落が不動産に与える影響を考えると
三菱地所の株価が暴落したら、地所は保有不動産を売却するのか？
三菱地所は資金繰りに困るのか？
ということに尽きる。

REITの下落でREITから実物不動産が売られるわけではない。
むしろ利回り上昇すれば、公募で新しく資金を集めやすくなる。
そうなると不動産市況はさらに需給がひっ迫する。

[706: 匿名さん]

いや言いたいのは、高額所得者に売るだけではビジネスとして成り立たないでしょって事。
高額所得者が何人いるとかの話ではない。
1人の高額所得者が毎年毎年マンション買う訳もないし、高額所得者向けのビジネスだけでは限界が来る。

マンションって所詮は庶民向けのものでしょ。
23区は土地が高くて戸建てを買うのはリーマンでは難しい。
だから集合住宅にして少しでも安くして買えるようにしましょうってことで始まったはず。

毎年マンションを売り続けなければデベの商売は成り立たない。
基本的に、売り続けなければ死んでしまう。（倒産）
泳ぎ続けないと死んでしまうサメのようなもの。
そういうビジネスモデルである以上は、何か考えないといけない。

高めの価格で郊外へ誘導するという作戦はどうやら失敗のようで、在庫が積みあがっているみたいだし。
やはり、普通のリーマンが買える価格で23区内で何とかする新ビジネスモデルを考えないと苦しいのでは？
今までの商売とは発想の転換が必要だという事。

車の販売であるようにＸＸ年後の残価を設定し、その価格で買い取る事を前提に物件価格と残価の差額で販売するとか。
新築物件価格5000万で20年後の残価2000万とし、差額の3000万を支払ってもらう。
賃貸よりもお得感があればいけるのでは？
そうすれば安く買えるし、日本人の新築志向にも合ってると思うが。
買い取った物件はスケルトンリフォームしてリノベーション物件として今度は売り切りモデルとして売れば、需要はあると思うけど。
築20年でも中身は新築同然なら買う人いるでしょう。
こういうモデルはしっかりした躯体でないと駄目だから、建設コストは上がるだろうけど。
100年持つ躯体として作り、宣伝する。
耐震等級3、配管等も交換しやすい設計にする。
政府の100年住宅構想にも合うじゃん。補助金もらえるかもね。

とにかく発想の転換が必要。

[707: 匿名さん]

都心にサラリーマンが買える時代は終わった。
これからは郊外、中古が主役。

もうショーが終わったのに、劇場にとどまってアンコールを
唱えても、ピエロすら出てこないよ。

[708: 匿名さん]

都心じゃないよ、23区内。
都心3区は昔から買うのは難しいよ。対象外。

[709: 匿名さん]

白金のタワーとか、恵比寿の杜とか今の豊洲タワーよりちょっと
高いくらいだったよ。
それは都心じゃない？

[710: 匿名さん]

>>709
東京駅から半径５ｋｍ圏内なら都心部です。
外れると副都心部or近郊と呼ばれます。
新宿、渋谷、池袋の周辺は都心部じゃなくて、
副都心部ですよね。常識だと思うが。

でも、不動産業者的には、地価が高い所を都心部と呼んでいます。

[711: 679]

外資による不動産売却の事例

今年の3月に銀座の不二家本社ビルがCITIグループ傘下の投資ファンドに落札された。
その売却額は135億円。不二家は１年以内にビルを明け渡す契約で巨額な資金を得た。
CITIは転売や再開発で利ざや稼ぎをもくろんでいるとみられる。
しかし、J-REIT、サブプライム担保債が暴落した今、ファンドを証券化し
高値で売り抜ける事が困難になった。

CITI本体が磐石であれば、まだ開発に着手していない銀座のビルを
じっくり再開発し、転売をもくろむ事は可能かもしれない。
しかし、サブプライムで借り入れた巨額資金が焦げ付いた。
A担保債でさえ、買い手は全く見つからない模様（NHK報道）。
おそらく、銀座ビルの転売先を模索することになる。
このような形態での不動産売却が急増する可能性がある。

初めからCITIには、２つの選択肢がある。
実態不動産が証券化されたファンドより上昇すれば、ファンドに不動産を売却させると
ファンド価値以上のキャッシュが手に入り、ファンド価値も上昇し得をする。
逆に、実態不動産がファンド価値より下落すれば、ファンドを売却すればよい。
裁定取引は、CITIの胸先三寸できまる。

[712: マンション投資家さん]

確かにサブプライムの影響はこれから本格化しそうな気配だね。
今の不動産バブルもそろそろ終焉を迎えるのかな？

[713: 匿名さん]

ヒラリーマンさんでも青山麻布に住める時代が来るといいですねえ。
祈ってまーす。

[714: 匿名さん]

>>706
マンションって所詮は庶民向けのものでしょ。＞
ここが大きく変わって来ています。
世帯の構成人数の減少（核家族化が当たり前になってきた）と
職住近接・都市生活を求める人の増加。この２つが戸建から都心部の
マンションに需要を大きくシフトさせています。

これによって、
新築マンションは高額のものの成約率が高くなり、
中古マンションの成約数が年々増えるとともに、高額の成約割合が増えています。

　　　　成約数　　　3000〜5000万円の割合
2001年　２５５３９　　　１１．４％
2002年　２５６３０　　　１１．９％
2003年　２６８３５　　　１２．７％
2004年　２６７０８　　　１４．２％　
2005年　２８２５０　　　１６．０％
2006年　２９７１９　　　１９．０％

[715: 匿名さん]

直近の推移は以下で、
首都圏中古マンションの成約に占める高額物件の割合は今も上昇中です。

　　　　　　3000〜5000万円の割合
2006/7-9 18.3%
2006/10-12 19.5%
2007/1-3 21.0%
2007/4-6 20.7%
2007/7-9 22.2%

戸建からマンションに需要がシフトしている
構造的流れによるものだと思われます。

ご参考まで、新築、中古を合わせた首都圏戸建の成約数の推移は以下で、
マンションの好調さに比べ、低迷が続いています。
　　　　　成約数
2001年　１４８９５
2002年　１５０２３
2003年　１５５３２
2004年　１４５２３　
2005年　１４４８６
2006年　１４８３５

[716: 匿名さん]

>>714
>>715
それだと今後のデベのビジネスはどうなるのさ？
庶民向けに売らないという事は販売戸数の減少に繋がりますよ。

数を売るには、マスビジネスしかありません。
平均所得が減りつづける中でこの層（中間層）を狙わないとすれば
縮小均衡しかありません。

体力のない中小のデベは倒産。
マンション専業ではなく、他のビジネスでも食べていける大手（三井・住友など）だけが生き残れるって感じになります。

高所得者向けって言うのは簡単ですけど、高所得者は無限にいないのです。
数は少ないんですよ。
その上、買ってない人ももう少ないんですよ。
住み替え需要というのも、あと何年あるのですか？
・老齢夫婦が都内の戸建てを売ってマンションに買い換える
・相続受けた団塊ジュニアがマンションを買う
なんて例を出す人が多いですけどレアケースでしょ、全体から見れば。
それが圧倒的多数じゃないでしょ。

[717: 匿名さん]

戸建てはセキュリティが不安。
警備会社と契約したって、犯人が逃走後に警備員が来るだけだし。
また、町内会だの境界問題だの日照問題だのに巻き込まれるのは御免。

[718: 匿名さん]

≫710
その東京駅中心の考え方はありえない。
東京都が1997年に出した「区部中心部整備指針」では、千代田区・中央区の、皇居から東方〜南方のエリアを都心としている。

[719: 匿名さん]

都心、ではなく、都心部と言ってるのがミソ。
言葉は使いよう。

[720: 匿名さん]

>>716
まず考えなければいけないのは
土地神話が崩壊して、利便性と資産としての流動性重視の時代になって、
戸建は年々細り、マンション特に都心部マンションが中心になって行く
ことです。

価格が上がることによって今後考えられることは、
・中古マンションの成約がさらに増えて行くとともに、リフォーム技術
が発達して行く。躯体の維持、改良技術も発達する。
・それでも買えない人は出てくるし、地方からの人口流入は今後も続く
ので、その受け皿として賃貸の建築が盛んになる。

今回の価格上昇により、郊外に需要がシフトすることは、考えられない
かと思います。戸建志向は無くなって来ているし、郊外にマンションを
買って通勤に苦労するくらいなら賃貸のほうが良いって流れです。
賃貸の設備も良くなっています。
それから、労働人口が逼迫して、地方からの上京者に大きく頼るように
なれば、人材確保のために各企業の家賃補助額は増えて行くでしょう。
郊外は価格レベルをぐんと引き下げて、所得の２極化が進み増える
下のレベルにターゲットをしぼって行く必要があるでしょう。

[721: 匿名さん]

≫711
不二家ビルは取り壊すかリノベーションしてファンドで
長期保有でしょ。
損出して売ることはまずない。

サブプライムで大変だと言ってるが、四半期ベースで数千億の
巨額引当積んでも黒字だよ。
数年間一行あたり兆円単位の赤字だしてた邦銀でさえ、なんとか
なったのに、それに比べたら大したことないでしょ。

[722: 匿名さん]

>サブプライムで大変だと言ってるが、四半期ベースで数千億の
>巨額引当積んでも黒字だよ。

前の投稿を読むとCITIのサブプライムの保有額が10兆円ということだけど。それが30％でも７兆円の損失

[723: 匿名さん]

数売るマスビジネスは郊外でしか成り立たないが、
所得の二極化が進んでいる現在、
価格を大きく引き下げる工夫が必要になる。
早い話、郊外はもっと地価をさげるしか無い。
でも資産価値が下がる恐れが高いところに、誰も家を買いたくなくなる。

売れなきゃ借りてもらうのもありだが、
郊外の場合、通勤に時間を要するので不人気。
バス便地域に低層のアパート群を建てて、駅までのシャトルバスを
走らせる。家賃は超格安。
こんな工夫をすれば、道は開かれるかも・・
賃貸だと住む人は資産リスク無しだから、集めるのは簡単だろう。
郊外デベのみなさん、共同で色々な工夫お願いします。

[724: 匿名さん]

７２１はもっと新聞、読めよ。金曜日にデカく載ってたぞ。

[725: 匿名さん]

≫722
保有額じゃなくて組成額。証券化して売却済み。
シティの総資産は百数十億兆だが、10兆円もサブプラ持ってる
わけないだろ。

[726: 匿名さん]

駅までのシャトルバスのコストは、住人の家賃から出ます。
安さが自慢の郊外で、不採算のシャトルバスがいつまで続くもんだか。

[727: 匿名さん]

>>724
犬のトイレひっくり返して読み返したが、お前国際面の記事だろ。
ええ加減にせぇや　読んどるでそんなもん。

さて賃貸が充実しているから持ち家なくて平気というのは格差社会の
陥穽にどっぷり落ち込んどる証拠。


賃貸マンションは、ほとんどが区分の個人オーナか等価交換の地主持分だ
法人成りしていようが節税対策。
企業は儲かる。しかし給与という形での還元したら、４０代以上の高給取りにも
比例配分でベースアップせにゃならぬ。それより若年層の住居手当を増やしたほうが
割安。
若年層の可処分所得も貯蓄も増えないかわりに、企業の儲けは家賃補填に化けて
賃貸マンションオーナの懐にはいる。
かくして、「個人」の格差は拡がる。賃貸礼賛もほどほどにしないと、いつまでも企業が
「若手」の家賃補填はできない。何より子供が大きくなることには、フレッシュな頭脳も
徹夜を２日こなす体力も干からびてくる。

よくよく先まで見越して考えることだ。

[728: 匿名さん]

≫724
何が書いてあるわけ？
赤字だしたってこと？
四半期決算でしょ

[729: 匿名さん]

昔は、企業が持ち家促進を社員に働きかけた。労働のモチベーションになるからだ。
社内融資や、金利補填があったが、ゼロ金利になって、金利があがったら今度は
優遇金利合戦になって、「持ち家援助＝頭金補填≠金利補填」になった。
企業は持ち家のためにできることは、社内融資でなくストックオプションの提供。
かくして新しい会社の社員は、持ち家も実現したが、古い体質の大企業の若手だけが
知らない間に高い家賃補填や借り上げ社宅のぬるま湯のなかでチャンスを逃した。
さて、契機が今後拡大していけば給与も伸びるが物価も上がる。
なにより伸びるのは子供の必要とするスペースだろう。賃貸の平均が６０平米切る現状で
どこまで「スペース」が持つだろうか。
教育環境を考えたら安易な郊外移転はマイナスにしかなるまい。単身赴任するほど
教育にこだわるのだから、賃貸が狭いから郊外の賃貸など考えにくい。
「下がらないリスク（私にいわせたらリスクどころか今起こっている事実だが）」を軽視すべきでない。

[730: 匿名さん]

×契機が今後拡大していけば
○景気が今後拡大していけば　　スマソ

[731: 匿名さん]

上がりはじめた地価は東京駅を発車した新幹線のようなもの。品川でも止まるし新横浜でも止まるが、止まったからといってそこから折り返し運転すると思ったら大間違いだ。

[732: 匿名さん]

上野でも止まる。
新宿は…リニア待ち。
世田谷は…んー…

[733: 契約済みさん]

>731
全然的を得てないのでやりなおし。

[734: 匿名さん]

近郊
そして郊外はさらに広い
当然、道路を筆頭にした社会インフラの
密度は貧弱になっていく。
その割にはまだまだ高すぎる。

だから、下のレベルのリーマンは持ち家取得もままならない。
２３区住民のおよそ半分が一生賃貸
これが現実。

[735: 購入検討中さん]

わたしは超都心の超高層マンションの超高層階の住人です。
２００４年の値段も金利も最安値のときに買いました。
ローンはもちろん変動金利、既に返済済みです。
車は赤のＢＭＷ、それとナスバデイのうえに顔も頭も良い
妻と２人暮らし。

まあ、世の中では＊＊＊って言われますけど、まあ、その
通りかな。

[736: 匿名さん]

>735
茄子ですか？

[737: 買いたいけど買えない人]

郊外の中古が下がって行けば
かなり所得が低くても
持ち家が可能になっていくよ。
都心部はそれなりの所得がないともう無理でしょ。
ここまで行ったらしばらく様子見です。

[738: 匿名はん]

＞７３５
ナスバディって柳原加奈子的ってこと？

[739: 匿名はん]

わたしは超郊外の超低層マンションの超貧乏な住人です。
２００４年の値段も金利も最安値のときに買いました。
ローンはもちろん変動金利、返済はローンが3000万残ってます。
車は赤のマルイシ（15段変速）、それとカボチャバデイのうえに顔も頭もエグい妻と２人暮らし。

まあ、世の中でマル貧って言われますけど、まあ、その
通りかな。

[740: 匿名さん]

もううんざりだ
普通の人々はみんな疲れてる

[741: 匿名さん]

前にTHE TOKYO TOWERS の購入者のブログ見たけど、
共働きで、やっとこさ買ったマンション、車は維持できないから
手放します、だとさ。

これって将来的に格差が進めば下層階級に堕ちる典型的所得層でないの？
青山や麻布といった一部の人気タワマンが＊＊＊、
湾岸が＊＊＊といった構図になるような気がする。

[742: 購入検討中さん]

わたしは超ど田舎の平屋アパートの超マル貧な住人です。
１９９０年の値段も金利も最高値のときに買いました。
ローンはもちろんノンバンクの使途不明ローン、最近は自己破産を考えてます。
車は１５年落ちのカローラ、最近は塗装が剥げてしまって近所でボローラ一家とバカにされてます。それと出来の悪いガキが２人と警備会社の交通整理のパートで親父焼けした妻の４人暮らしです。

まあ、そんなところです。

[743: 匿名さん]

実際、３０代で１０００万プレーヤーにあと少しの俺だけど、
どうやったら６０００万のマンションが買えるっていうんだ？
嫁も、ガキも、車も、金がかかってしょうがない。
これからガキが学校、行くようになったら終わりかな。
嫁にも働いてもらわなきゃいけなくなる。
そこでローン組んで、離婚でもしたら悲惨だね。

嫁は、俺の小遣い削って生命保険に入れという。
俺がこっそり、嫁にかけたいくらいだ。
まあ、それでもネットカフェ漂流組に比べたら
ずいぶんマシだけどな。

[744: 匿名さん]

「オーラの果の時間です。今日はゲストに女優の大雪さんをお招きしました。
大雪さんは、狭い場所に閉じ込められている夢をよくごらんになるそうですね。」

「はい。そうなんです。起きると額に汗をいっぱいかいていたり・・・自分でも驚きます」

「それはあなたの前世の影響なのよ。あなたは北朝鮮に拉致されていたのね」

「二輪さん。時代があわないですよ。それもあるかもしれないけど、
　おそらく私は現世の記憶の影響がつよいと思うなぁ。」

「女優になるまえは、看護学校だったんで狭い寮住まいでした。」、

「小さい頃、あなたは昆虫採集が好きだったでしょ。
それはあなたが昔、多くの人を牢獄に閉じ込めた記憶があるせいなの。」

「えっ、そうなんですか？」

「実はあなたの前世は秦の始皇帝なのね。
はむかうものは全部牢獄に閉じ込めてしまったの。
だからあなたは、閉じ込められる宿命なのですね。
生まれたのも新潟の豪雪地帯で、雪にとざされて・・・」

「私、・・・生まれは神奈川ですけど」

「・・・さて、大雪さんは今のお住まいも狭いとお感じですか？」

「いまは、１４０平米くらいのマンションなんですが、それでもなんだか満たされない感じがします」

｛それはね。あなたに感謝の気持ちがたりないからよ。」

「いつも朝起きると、プロダクションの社長や大家さんにありがとうございますって感謝してます」

「だったらいいじゃない。きっと幸せになれるわよ。」

「でも、なんとなく不安なんです。このあいだルー小柴さんにいわれちゃったんです。
『大雪ちゃん。セルしている間、つまり売れてるタームに、
マイマンションを買っておかないとデインジャラスだよ。
わかるかな。あとで、プライスがハイになってリグレットするよ。』って。」

「大雪さんくらい売れていたら、ご自宅などいくらでも買えるでしょう？」

「あなたルー小柴って１２年くらい前に高値で自宅を買って売れなくなってから苦労した
　みたいよ。
今は人気も価格ももどしてるけど。
あなた、いろいろ噂はあるけど結婚まだなんでしょ？
　だったら自分で買ったらだめよ。」

「私、狭い１ＬＤＫが結構好きなんです。買っておいて隠れ家みたいにしたらいいかなぁって思う。
　今買ったらもう遅いですか？」

「待てば下がるというもんじゃないですね。
気のものですから。買う気が満ちている場所は今後も下がる気配はないです。」

「そうよね。気が満ちても気が抜けていくような場所は、やっぱりよくないわよ。
逆に気が凝るといって固まって淀んだような場所もよくないわ。」

「にぎやかな場所でないと、私暮らせないみたいなんです。
風が吹きすさむような場所は苦手で」

「芸能人の方案外人目につかない湾岸の賃貸とかが多かったですが。
新築分譲を買うとすぐにネットで知られてしまいますよね。」

「それで怖くて買えないんです。」

「おうちはめぐり合いですから、配偶者と同じ。いい出会いいいご縁があるかどうか。
気が向かないのに無理はいけません。お金の問題ではないですね。」

「いいものは、必ず向こうからやってきますよ。あなたの気が向いているかどうかですね。
普通の人も、３年前にマイホームに関心がなけらば、まったくそういうチャンスとは縁がなかった。」

「円がなかった人もいますね。」

「円も縁も同じことなのよ。
買えない状況は買わないほうがいいってことなのね。
買うべき人にだけ買う機会が訪れる。人それぞれですよ。
時を待てばいいんですよ。気を保ち機をうかがう。
もともと買う気がないなら、そもそも値動きなど気にしないことです。」

「縁があれば円も訪れるということで、
さて少しも不思議な話のない今回のオーラの果（はて）
でしたが、次回は、投げる不動産屋と呼ばれた桑白投手をお招きします。お楽しみに。」

・・・・
「ねぇ、うちのマンション安く売るけど買わない？」
「うん彼に相談してみる。
でも今回はとってもいいお話を聞かせていただきました。ありがとうございました。」

[745: 匿名さん]

>不二家ビルは取り壊すかリノベーションしてファンドで
>長期保有でしょ。
>損出して売ることはまずない。

また始まった。論理的な説明に反論する根拠の無い議論。
日本のバブル崩壊時も、損して不良債権処分したんだよ。

上昇しきったNY株は、当分下落する要素がいっぱいだよ。
そうなったらサブプラどころじゃないよ。

１ヶ月前は野村の損失が500億ってことで大したことないって事だったけど、
あっという間に3倍の1500億に膨らんだ。
シティの決算だって９月までのものだろ？
シティのサブプラ損失額が７６００億ということだけど、
今後も拡大するんじゃないの？

アメリカは住宅業界で大量リストラ、続いてるよ。
サブプラばっかりが問題になってるけど、プライムローンだって
住宅価格が下落すれば危ないって話もあるよ。
なんたって、アメリカ人は住宅価格の上昇分を新たにローンして
車買ったり、旅行行ったりしてきたんだから。
米国住宅バブル崩壊は、始まったばかりだよ。

[746: 匿名さん]

野村、勝手に損してれば。
参加できずにほとんど損しなかった大和。なんてのもあるし。

[747: 匿名さん]

いいかげんに、はずれた話やめなよ。

＞アメリカ人は住宅価格の上昇分を新たにローンして
＞車買ったり、旅行行ったりしてきたんだから。

ローンは、物件の担保価値以前に本人の支払い能力の問題だろ。
何を担保にしようが支払能力がなけらば地価があがろうが下がろうが
破綻なんだよ。
逆に地価がさがろうが給与でしっかり返済できた日本の団塊サラリーマンの
ようなケースもある。
サブプライムは、金利変更と貸し手の返済能力の問題
地価下落でプライムもやばいといういうのはローンの意味を履き違えていないか？
もしそういう理屈なら地価が下がるときは銀行は住宅ローンはかせなくなるよ。

[748: 匿名さん]

そういうことじゃないから、はたんしているんだけどなぁ。

[749: 匿名さん]

わかるように説明しなよ

[750: 匿名さん]

>>748
破綻というのは、債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なって、その運用もとの経営が破綻したということ。それはプライムの債務者の
ローン破綻ではなく、債権者が勝手転売した債権商品のビジネスの破綻だろう。
信用不安とローン単体の不安は違う。
地価高騰はとまるし投機で上がった不動産は退避の投売りで下落する。
おそらくはその後資産デフレの傾向は続くが
何度もいうけど日本の地価とどれだけ関係があるのかということだ。

[751: 匿名さん]

×債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なって、その運用もとの経営が破綻したということ

○債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なった再証券化が行われ、その運用もとの経営が破綻し、組み込んだ金融商品が暴落したということ

[752: 匿名さん]

ローン債権が１０００人分集めてこれを１０万人に分けて売った。
その価格が市場でどれだけ暴落しようが、損をしたのは小口化された
債権を買った投資家だ。
個々のローンの債務者になんら影響はない。
なぜなら、彼らは家と土地を抵当にいれて
すでに消費貸借契約のもとに金を受け取っている。
債務の履行としての支払いがある以上抵当権行使はありえない。
無事に返済している人が無理やり家を売らなくちゃいけない
はめには陥らない。
サブプライムローン何百万件かしらないが破綻した人だけが土地が売られる。
ことに、投機のリゾート買いに用いていた分のローン破綻がひどいのはわかる。
それと新聞記事にあるように地価があがることでローン返済をさらなるローン
借り入れで凌ぐという蛸足発想ははなから問題外。

ローン債権の信用下落と地価下落は厳密には別問題。さらには米国の
信用不安は日本の株価には大きい影響を与えるが、東京２３区の地価とは
あきらかに別問題だ。ただ株でマンションの頭金を増やそうとしたキミだけ
これが関連の深い問題に思えるのだろう。

[753: 匿名さん]

745さんが説明している通りだから、ちょっと調べてみなよ。
すぐわかるから。

[754: 匿名さん]

>>753
だから、債権が処分されるわけだよ。何いってのかねキミは？
だからそれがスレタイと同関係あるのかって？
景気が悪くなると地価が都合よく下がるのかね？バ・カだねこの子は。

[755: 匿名さん]

７５４さんの言うことはどこにでも書いてある
だから２３区マンション価格が下がるなんてホラ吹きはどこにもいないｗ

あ、ごめん上がるって意味だった？

[756: 匿名さん]

「竹斑先生、２３区の新築マンションの値段は、これからどうなりますか？」

「その前にだねぇ。キミら若いモンには景気とマンション価格が連動するいう
　誤解があるんやね。
　景気がええとマンションが売れる。景気が悪いとマンションは売れん。
　たしかにそやけど、マンションは消費者物価と違うんは、底に土地が
　ついとるということや。」

「地価は景気に連動しませんか？」

「地価は景気の原動力やね。地価が下がるから景気が低迷するんや。」

「景気が悪くても地価は下がらないというわけですか？」

「景気が悪くなって土地を売ったら企業は信用を失う。すでに遊休資産は
　処分しつくした。事業用資産は目いっぱい抵当権つけて金借りとる。
　売るわけにはいかん。」

「個人の地主はどうでしょ？」

「土地を売るのは相続税の支払いに窮したときだけやろね。不景気で
　地主が土地売るんは譲渡益課税がきついから普通はやらんわ。
　企業が倒産し担保になった土地が売られるのはよっぽどの不況やね。」

「デフレを期待する風潮があるようですが。」

「そこがまちどうとるんよ。たしかに自分の賃金が下がらずクビにもならず
借金もなければ、物価が下がったほうがいいに決まっている。
驚くべきことに日本経済が低迷していた９０年代９７年までは日本の
実質賃金は上昇していたんや。」

「ならば、デフレ大歓迎でいいんじゃないですか？」

「企業の業績が落ち込めばいつか雇用調整に踏み切らざるをえなくなる。
　デフレで喜ぶのは年金生活者だけだが、大企業の労働組合までが
　なんとなくデフレは暮らしが楽になるという誤解を持っているんだね。」

「地価が下がったのも上がったのも金融の規制強化や外資のマネーの
流入のせいじゃないですか。米国が不況になれば外資が手を引いて
また下落がはじまるのでは？」

「地価は、利権と思えばいいよ。永遠に講演がはじまらない劇場の
入場券のようなものだ。買って座っている人がいくらで人に譲るか
どこまで空席があるかできまる。」

「バブルの時は講演打ち切り空席続出で下がった。地価が反転したきっかけ
も外資が買い占めた席が空席にならず招待客が座ったということですか。」

「外資の物件いうても証券化した債権を買ったのは日本人投資家。
　物件に住んでるのも日本人やからね。」

「そんなことでも、地価だけはなんとか反転しましたね。」

「そういうても、首都圏だけやね。
　まともに上昇しはじめたのは。地方都市など病み上がりのよちよち歩きやね　
　ゼロから上に顔を出したどうかはまだはっきりせんよ。
　なにしろ賃貸の供給過剰で、賃料水準が落ち込んでいる。賃料は
　地域経済の活力指標そのものやからね。」

「２３区の賃貸需要はどうでしょう？」

「広くなった。新しくなった。性能がよくなったとはいえ、一部の高級賃貸を
　ワンルーム・ツールームを除いて、２３区の賃貸マンションとはファミリー専用
　につくられたのはＵＲ物件くらいのものやね。
　大量にでまわっているのはは１５年以上経った中古マンションだ。それでも
　質のいいものは不足しているんやね。」

「家賃が下がるというのは？」

「古いストックが増え続けるエリアに限った話やね。」

「竹斑先生、地価がさがらなかったら庶民はどうしたらいいんですか？」

「地価が下がって不景気再燃でクビきられるのは自分やないと思うとるから
　地価が下がるなんて暢気なこと言うとられるんやね。
　賢くはたらいｋて賢く稼ぐのが一番やで。
　不景気ゆいたら住まいの心配の前に雇用の心配せんとあかん。
　本当に安くなるならなってから考えたらええがな。」

「それは　確かにそういうことですね。」

[757: 匿名さん]

ＵＲ物件は、最近は供給が減ってますよ。
TTTの賃貸みたいに、ＵＲじゃなくなったのもあるし。

[758: 匿名さん]

ＵＲはやね。賃貸事業は民業圧迫やからやめたんやね。
大きい箱だけつくって貸すのはファンドや民間にしたんや。
芝浦アイランドもＴＴＴももとを正せばＵＲがからんどるんよ。
ＵＲいうのは実は正社員半分ゼネコンデベ出向者でなりたつ
元締め企業体なんやね。
これも本来つぶしてしかるべきシロモンだが開発の許認可では
絶対的力もっとるさかいに、つぶさんほうがいいという判断や。

ＵＲ賃貸は日本橋浜町あたりが最後やろうね。でも既存のストック
量はすごいし、今後も「公的地上げ屋本舗」としてずうずうしく
生き延びるんやないかね。
業界が必要としているんよ。行政と業界の仲介役なんよね。

[759: 匿名さん]

やめたゆうても既存はやめてへんよ。最初分譲やめて、賃貸も新規やめて
そのかわり財閥系大手や金融系があとがまにすわっただけやね。
そいでもって家賃は高くなった。
ええことなんか悪いことかは自分らで考えてみなさいよ。
わしゃええことやと思うんやがね。

[760: 匿名さん]

≫１ヶ月前は野村の損失が500億ってことで大したことないって事だったけ≫ど、
≫あっという間に3倍の1500億に膨らんだ。
≫シティの決算だって９月までのものだろ？
≫シティのサブプラ損失額が７６００億ということだけど、
≫今後も拡大するんじゃないの？

野村はサブプラ投資を全部売却したんだよ。
債券の価格が暴落してる時に売ったから、実損が膨らんだ。
保有し続ける値が戻った時に売るという戦略もあったわけだが、
売りきったわけだ。

シティは売ったのもあるが、損失の多くは引き当てによるもの。
適正な引当額かどうかは、グリーンスパンもいってるが今後の
米住宅価格次第。

ところで日本での住宅ローンの実損額ってどのくらいか知ってるか。
わずか0.4%いくかいかないかくらい。
延滞率じゃないぞ。何ヶ月か延滞して、任意売却か、競売で担保物件
を処分して、残債に充て、それでも返せない分を月々返済で返させて
いく。そのでも返済出来ずに、銀行・保証会社がかぶったロスだ。

アメリカのサブプラローンは150兆円あるんだっけ。
金利は10%超、うち15%が延滞しているとして25兆円が焦げ付いている。
担保の価値が半値になったとして損失は12.5兆円だ。
一方、延滞のないサブプラローンからは15兆円の金利収入が入る。
延滞率が40%になったらどうか。
60兆円が焦げ付いて、担保物件売っても30兆円しか回収できない。
損失は30兆円くらいだ。金利は9兆円入るから３年で解消できる。
日本と違ってリスクに見合った金利をとっている。

サブプラ問題は証券化の手法が騒動を大きくしている。
優先返済する部分と返済が劣後する部分に分け、証券化する手法で
メザニン部分とか分けるやり方だ。

仮に金利12%、延滞率10%が見込まれる債権が100億あったとする。
これを延滞率が20%を超えない限りは元本が毀損しない部分80億（債権Ａ）
と延滞された分を先に受ける債権20億（債権Ｂ）に分ける。
債権Ｂは10億分が延滞する可能性がある債権なので、全体で
12億ある金利のうち8億程度受け取れるような利回りで売る。
つまり年利40%。
債権Ａは金利4億だから利回り5%だ。
債権Ａは延滞率が10%を超えなければ毀損しないから高格付がとれる。
債権Ｂはハイリスクハイリターンな債券として、ザクセン州立銀などが
買っていた。

証券化で怖いのは
さらに債権Ｂを１００億あつめて、同じ様に返済に優先、劣後部分を
作り、優先部分はトリプルＡの格付を得たりしていたことだ。
この場合の優先部分は延滞率が想定の10%を超えた時点で既存する可能性が
ある。10%の延滞は50億の毀損、18%の延滞で90億の毀損になる。
まぁ延滞＝全額毀損ではないから単純化し過ぎだが、そんなリスクある
債権が証券化のマジックでＡＡＡを取得してばら撒かれていたことが
疑心暗鬼を生んだわけだ。

サブプラ問題が深刻だと日本の不動産が下がるか？
これは一概には言えない。
アメリカは日本と違って、政策はしっかりしている。
恐らく金利は長期3%くらいまで利下げしていくだろう。
日本は輸出が影響受け、景気は悪化。金利をあげれなくなる。
この状態こそ、もっとも日本の不動産が上昇する状況といえる。
何故なら不動産需給はタイトで、低金利が長期間続くことが見込まれ
かつドル安のもと円高になる（日米金利差縮小から）可能性が高く
なるからだ。