23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[61: 匿名さん]

>>59
超都心で５００戸は多すぎだよ。
簡単に売れる数じゃなさそ。
だましだまし売れるのは２００戸くらい。
二子玉が良い例です。

[62: 匿名さん]

>>60
あれが安売りしても「売り遅れ」だから、不思議はねぇべさ。
でも、権利変換（意味わかるか？）した時点の価格に拘束される
赤坂は、安売りはできねぇべ。
おめぇそれくらいはわきまえてくれや。話つうじてっか心配になるべ。

[63: 購入検討中さん]

> 松涛や南平台（あなた方場所わかるか）の高額小規模も

松涛と赤坂は全然違うでしょ。違うもの比較してどうするのよ。
むしろ、定借しかない今だからこそ所有権つきは貴重。
でも、いくらパークタワーが高値で売れても、市場全体への
影響は限定的だと思うよ。

[64: 匿名さん]

芝タワーは坪700だの、粗利益5割りだの話が出ています。

[65: 匿名さん]

>>45
小梨？
あれで綺麗になっているって感じられるなんて

[66: 匿名さん]

世田谷あたりの買い替え期待ならちょっと難しいでしょうね。
世田谷区自体が不便な割りに高いという認識が定着して、
マンションも戸建も更地も余りまくって、買い替え需要以外無い状態ですから。
でも、赤坂の超高級マンションが売れ残っても、影響を与えるのは
坪単価が超高いレベルの物件だけで、マス相手の坪２５０万レベルの
物件には影響が無いでしょう。

[67: 匿名さん]

そんなにいっぱいの富裕層が都心部に集まったら
都心部以外富裕層がゼロになるかもｗ

[68: 匿名さん]

＞55

＞スミフなんか大京を越えようかというぐらい供給しているわけだけ
＞ど・・・
＞単に知らないだけ？

大京が減って住不が増えていることが重要ではあるが。
増えている住不の物件で、都心５区内で売りに出されているのは
どれだけあるっていうの？

＞スミフはずっと以前からあんな売り方ですけど、
＞どこが「供給サイドの変化」なんですか？

ずっと以前ていつからだよw
５年前に売り渋りしてたか？


＞今まではどんなに売れ残っても在庫として抱え続けるか、
＞ファンドに横滑りさせていたわけですが
＞ファンドが消極的になるなかで不安はないのでしょうか？

ファンドが消極的ね〜
フローでは多少勢いは衰えるが、運用残高のストックでは
増え続けてる。
そもそも都心で買い物件が枯渇して、地方中核都市にまで
進出していた状況からして多少のフローでの資金流入減は
そんなの関係ありません〜ってとこでしょ。
これから年金基金、郵貯資金なんかも不動産に流入してくるけど
どーなの？
いま１兆円ぽっちでも流入してきたら、都心で消化しきれないと
思うが。


＞利益を生まない資産が膨れていくというのは
＞同時代的な経営理論からだいぶかけ離れていますが
＞株主は認めることなのでしょうか？
＞株価が上がり続けるならＯＫ？じゃ株価が下がったら？

利益をうまない資産が膨れてるかどうかなんて、決算後にしか
株主は把握できないし、決算出ても気づかないかもよ。
まぁ株主がデべの仕入れに口出しするとは思えんからどーでも
いいけど。

＞スミフは高値で用地を買い込んでいるから
＞最悪身動きがとれなくなる懸念さえ考えられるかも
　　
これは同意する。
たぶん住不は強気になるのも早いが、撤退も早い。
住不が弱気な姿勢を見せたら不動産は売りだな。


＞具体的にはどんなファンドがアナウンスしているのでしょうか？
＞セールストークを信じるとはだいぶナイーブですね
＞円安でも「買い」なんですかねぇ
＞今考えられる円高場面は株安とセットだと思うけど、
＞それでもその時は不動産が「買い」なの？

円安だからこそ買いなんだよ。
将来的には円高になるから、円建不動産価格upと通貨高のダブルで
儲かる。

[69: 匿名はん]

５９さんは赤坂ザタワー購入を視野に入れた発言。　私もそちら派。
６０はどうせ買えないならせめてかき回してやろう、とする豚野郎。

さあ、あなたはどっち？

[70: 匿名さん]

豚野郎は69でしょ。

[71: 住まいに詳しい人]

>>68
>ずっと以前ていつからだよw
>５年前に売り渋りしてたか？

5年前ですか2002年だと
シティタワー四谷三丁目とかシティタワー高輪が
売り渋りでしたね

シティタワー高輪の２億円以上の住戸は
今でも売り渋りですけどねｗ
　
　
>そもそも都心で買い物件が枯渇して、地方中核都市にまで
>進出していた状況からして多少のフローでの資金流入減は
>そんなの関係ありません〜ってとこでしょ

ホントに東京都心の価格がまだまだ上がると考えているなら
地方で10億円を投資しないで
東京で他社より10億円上乗せしてでも不動産を買うでしょ

でもそれをしないというのは
「もう東京での商売は終わり」と考えているのか
「将来は上がるかもしれないが、今は採算が合わない」と
判断して、地方に資金を投下しているわけじゃん

これって1989年−1990年ぐらいの感じと同じじゃないかなぁ
　
　
>円安だからこそ買いなんだよ。
>将来的には円高になるから、
>円建不動産価格upと通貨高のダブルで儲かる。

日本は中国に対して赤字ですから
元を手に入れるため他の国でドルを稼ぐ必要がある
中国の貿易黒字が膨らみ元の切り上げ圧力がある中で
今後長期的に円高に傾く理由が思い当たらないのですが

[72: 匿名さん]

＞７１

＞シティタワー高輪の２億円以上の住戸は
＞今でも売り渋りですけどねｗ

５年も売り渋ってるんだ。
今後売り出す物件も５年売り渋られたらどーするのw


＞ホントに東京都心の価格がまだまだ上がると考えているなら
＞地方で10億円を投資しないで
＞東京で他社より10億円上乗せしてでも不動産を買うでしょ
＞でもそれをしないというのは
＞「もう東京での商売は終わり」と考えているのか
＞「将来は上がるかもしれないが、今は採算が合わない」と
＞判断して、地方に資金を投下しているわけじゃん

入札しても負けてるだけ。
数少ない売りの入札に参加してもオフィス用途の値付けには
とてもかなわない。
結果、分譲は激減、オフィスか高級賃貸しか出てこない。
オフィスの需要が弱まるまで、分譲は余程立地に問題があるとこ
以外は出てこない。
でもファンドは集まってしまったお金は運用しないといけないから、
地方を買っているだけ。
物件ないからお金集まらなくていいよ、というか集まっても責任
もてんよ、というのがFMの本音。


＞日本は中国に対して赤字ですから
＞元を手に入れるため他の国でドルを稼ぐ必要がある
＞中国の貿易黒字が膨らみ元の切り上げ圧力がある中で
＞今後長期的に円高に傾く理由が思い当たらないのですが

意味不明。
どういう理屈かわからん。

[73: 購入検討中さん]

で、結局>>72は何が言いたいんだ？
下がるのか上がるのか？パークタワーは即日完売するのかしないのか？

[74: 匿名さん]

＞73

即日完売するような値付けはしないと思う。
在庫が山ほどあるならいいが、即日完売させてどーするの？
竣工後１年くらいは売れ残り生じるくらいの値付けするんじゃない。

売れないと暴落だ〜って騒ぐ連中がまた出てくることには
確信が持てるけど。

[75: 購入検討中さん]

>>74　だから、その「即日完売しないくらいの価格」がいくらっかって聞いているのよ。坪700ならどう？

[76: 匿名さん]

＞75
中層階で坪700なら買うね。
低層700するんじゃない。

延べ床7万㎡、総事業費350億円らしいから、
専有部分で2万坪くらいとして、原価は坪180万？
桁間違ってる？

[77: 匿名さん]

総事業費は建物だけか。
土地が3300坪くらいで当時坪700万くらいで交換してれば230億円
マンション坪400万で計算してれば、3万坪×400万＝1,200億。
地権者持分は2割強ってとこかな。

事業費３５０億を販売面積1万6000坪で回収できればいい。
原価250万。

坪500で売り出しても半分売れれば残りは利益だな。

[78: 匿名さん]

再開発の事業費といったら、デベが取得した敷地の一部の土地代
に建物建設費を加えたものだ。
建物を建てて地権者床と土地の一部を権利変換するわけで
権利床がどれだけあるかわからないけど、その部分は分譲の専有面積
合計から除くんだよ。
デベが土地取得して地権者になっている部分と権利変換で
得た土地が６割だとすれば、２万坪（正確には有効比８０％
としても１８０００坪、このうち分譲床は１０８００坪
総事業費３５０億を１０８００坪で割れば　３２４万／坪が原価。
逆に
敷地７３７５㎡
述べ床　７１３００平米　２１６００坪　建設費　坪単価８０万として１７３億円
土地代　7375平米　２２３４坪　　坪１５００万として１７２億円分（１１５０坪）
がデベ取得土地という計算。

[79: 匿名さん]

日経ビジネスの最新号
日本に波及するサブプライム問題　投資家の信用収縮、銀行の融資厳格化
都心マンション黄信「放浪物件」続出
８割売れ残りの新築も、在庫急増で大幅な価格調整局面入りか？

超都心の超高額物件には陰りが出て来ているようです。
投資目的が多いからかもしれません。

一般庶民は地道に東京駅から半径５ｋｍ圏内の都心湾岸部と都心東部を
目指してがんばりましょう。そして、街を変えて行きましょう。
商業施設も続々と出来上がっていますし、居住人口が増えていけば、
まだまだ色々なものが出来てきます。
楽しみですね。

[80: 匿名さん]

>>円安だからこそ買いなんだよ。
>>将来的には円高になるから、
>>円建不動産価格upと通貨高のダブルで儲かる。


将来的には円高になると予想する人は少なくない。
要するにドル機軸経済の脆弱性をわかっているからだ。
それに比べて、>>71 は、ドルが兌換紙幣であった時代の発想。
主体性のない国家経済への従属主義だ。
米国では将来のドル安を警戒して資産逃避を始める動きもでている。
サブプライム問題を契機にバブルが崩壊する国の通貨が高止まり
住宅バブルに手を貸した国の通貨が暴落するのは間尺にあわない。
円高というよりドル安だ。日本が不景気になる懸念より米国が不景気
になる可能性のほうがよっぽど高い。

>日本は中国に対して赤字ですから
>元を手に入れるため他の国でドルを稼ぐ必要がある
>中国の貿易黒字が膨らみ元の切り上げ圧力がある中で
>今後長期的に円高に傾く理由が思い当たらないのですが

確かに中国は貿易黒字で多大なドルを抱え込んでいる。
対米黒字が進んでくれば米国はかつて日本に求めたように
中国に人民元の切り上げを求めるかもしれない。
それとドル安は関係ない。円の価値が変わらずドルが勝手に
下落する話だ。
中国にとってドルを保有したまま為替レートを変更するのは
手持ちのドルの価値が減ることだ。唯々諾々と従うはずもない。
そうなったとき、中国がドルを市場で売ってドルを暴落させる動きに
出ないとも限らない。
それによって世界経済の覇権は中国に移るかもしれない。
１ドル＝７．６人民元が半分になればドル建ての原油の輸入が恐ろしく
有利になる。米国と刺し違えても覇権を狙う可能性は高い。
産油国は、ドルが暴落すると自分たちの資産が目減りするのを懼れて
激しくけん制することになる。その前に中国は自国に原発を大量に
建設するといわれている。
あまり長くなるとスレタイと話がずれるのでこのへんで。

[81: 匿名さん]

>一般庶民は地道に東京駅から半径５ｋｍ圏内の都心湾岸部と
>都心東部を目指してがんばりましょう。

そう思うのなら一人でやれば？住宅でがんばるのはローン返済だけで
十分だと思うが。


>そして、街を変えて行きましょう。
昔の民青みたいな奴だね。オヤジさんがきっと赤旗配っていたんだね。

[82: 匿名さん]

第一生命経済研究所の経済関連レポート「富裕層ビジネスは10兆円の消費市場」によれば、年間所得2,000万円超の人の数が、1990年〜2005年の15年間でなんと1.9倍へと倍増！　その消費総額は、2006年の推計でなんと10.4兆円！　これは、全国民が1年間に負担する消費税総額に匹敵する規模で、2002年の約8兆円から4年間で30％増となっています。
http://www.ad-stock.com/pdf/070718report.pdf

[83: 匿名さん]

>超都心の超高額物件には陰りが出て来ているようです。
>投資目的が多いからかもしれません。

本誌を読まずに新聞広告の見出しだけでよくここまで書くねｗ
経済誌は月曜発売でーす。

[84: 匿名さん]

>>81
＞そう思うのなら一人でやれば？
首都圏は都心回帰が続いています。
総戸数が千戸近い大型マンションの竣工がまだまだ控えていますから、
これからのお引越しで居住人口がさらに増えて行きます。
だんだんと目に見える形で都心部が変わって行くと思います。
楽しみにしていてください。

居住者が増えていけば、自然と街は変わって行きますが、
さらに良い街にするには居住者のニーズを積極的に発信する必要があります。
どんな街になって行くのか楽しみですね。

[85: 匿名さん]

>84
>・・・これからのお引越しで・・・
はぁ？「業界言葉」丸出しであんた何言ってんの。

[86: 匿名さん]

都心部に住まない限りはそういった楽しみからも無縁になります。
それでも良い人は住む必要は無いと思いますが、
住みたいと思う人のほうが圧倒的に多いでしょうね。
団塊の世代の移動もありそう・・

[87: 匿名さん]

>さらに良い街にするには居住者のニーズを積極的に発信する必要があります。

誰が、どこで誰に「情報発信」するのかね。住んでから区役所に
「道が汚いからごみを拾え」とか電話するのか？
道路にゴミ箱も吸殻入れもおきたがらない行政ばかりだぞ。
売ったあとデベに言っても仕方がないから、買う前に言ってくれ
ってことですか？

ところで、あなたの仰る都心って何ですか？「都心回帰」の都心は
「都心方面に向かって」の形容詞だから間違えないようにね。
２３区で１９６５年から１００万人減って１９９５年から５年で
５０万人戻ってきた。でも８５０万人のうちの５０万だよ。６％だよ。

豊洲、有明の野っ原ならいざしらず、そんな人数で街が変わるかねｗ
確かに、城東には「市街地型ニュータウン」ともよぶべき一角があったり
するが、下町の離れ小島ができるだけで楽しくもなんともない。
荒川にあるアクロシティご存知ですよね。

[88: 匿名さん]

>>87
一般庶民は地道に東京駅から半径５ｋｍ圏内の都心湾岸部と都心東部です。
価格以上の楽しみが将来保障されていますよ。

[89: 匿名さん]

もう一回地図書いてやろうか？都心東部って具体的にいうと
墨田区台東区か？都心湾岸部とは中央区湾岸、港区湾岸のこと
だと思うが。
東京駅５ｋｍ圏は、東京駅の鳩の生活圏だね。

＞どんな街になって行くのか楽しみですね。
＞都心部に住まない限りはそういった楽しみからも無縁になります。
をいをい。
有楽町・丸の内方面の商業が充実していくのは豊洲の人口が増えた
せいだとでも言いたいの？
＞それでも良い人は住む必要は無いと思います
すみません、ずっと昔から都心部には住んでますが。所得が
ある程度ないと都心部に住んでも楽しくないよ。物価高いし。

[90: 匿名さん]

だいたい>>84の言ってるようになると考えるのが普通の神経。

勘違いしてる人が多そうだから書くが、
東側が伸びると２３区全体の税収アップにつながるので（現在の東側はお荷物状態で分配金を吸い上げるだけ）結果的に、西側、都心とも益々住みやすくなる。
広い観点で損得を考えてみよう、時代の流れには逆らえない。

これに反対して書き込みをしているのは２３区以外の住民か、西側オンリーのデベ（単にどんどん良くなっていく東側の足を引っ張りたい区民も居るだろうが）。

騙されないように注意しましょう。

[91: 匿名さん]

>>90
そんな考えの人もいるんですね。
だまされないよう注意します。

東京都が計画した「１０年後の東京〜東京が変わる〜」が参考になりますね。
都は税収の不安が無いから、だいたいこの通りに進むでしょうね。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

[92: 匿名さん]

>>90 91
朝飯食わずに自演お疲れさんです。

どうみたって不自然な会話。

[93: 匿名さん]

>>90だが>90しか書いてないよ。
(ただし今度は携帯からだから面倒くさい)

[94: 匿名さん]

>>84
区議会議員の演説みたいな書き込みでしたが
よく主旨がつかめません。

住みやすいということは、買いやすいということであってほしいですね。
東や江東区湾岸は、これから先もっと多くの人に住んでもらうためには
もっともっと「買いやすい値段」にしていかないといけません。
今年より来年、来年より再来年。年々マンションの価格は少しずつ家計に
やさしいお値段になっていって誰でも気軽に買える街であり続けてほしいですね。

そういう中で、西側や超都心は、高くて住みにくく、一部のお金持ちだけしか
住めない街であり続けます。当然、買いやすいマンションは出てきません。
そういう理解でいいですね？

おそらく、東は庶民の期待を裏切らず、大量供給が価格を押さえ込んで買いやすさ
に拍車をかけていくと思います。
間違っても庶民が買えない価格で売り出すことはないでしょう。
今年買えない人も３年待てば東側の新築が安くでてくることでしょう。そういう
理解でよろしいですよね。

[95: 匿名さん]

そうそう、ここは価格スレなんだから、住みやすくなる以前に
価格がどうなるかが話の中心でしょ。
人が集まってほしいのは、すでに買っちゃった人の発言。
今後順調に仲間を集めるには、デベに安売りさせないと人はなかなか
増えませんよ。
逆にこれ以上こなくていいなら、高値で売らせればいい。
そうでしょ？
今の価格帯は東でも割高で、今後も上がっていって買いにくくなる
それが真実だという気がしているが・・・

[96: マンション住民さん]

このスレに書き込む人はまず自分のポジションを明確にしたらどうですか？
すなわち、①住居用不動産をもっている人、②住居用不動産をもっていない人、③住居用＋投資用不動産をもっている人。
皆、多かれ少なかれポジション・トークなんだから。。。

[97: 匿名さん]

実際下がった話ってあるの？
在庫が積み上がってるとか、買いが鈍ってるという話は
よく出るけど、それで価格を下げて投げ売りしてますって事実を
早く知りたい。

意図した在庫の積み上がりで値段が下がるのかね？

[98: 匿名さん]

持ってるとか持ってないかとかバラしたら、
不利になるようなトークが多いじゃない。
皆でカードゲームとか麻雀とかをやってるのと同じ状態だから。
手の内は明さず、三味線は弾く。じゃないの。

[99: 匿名さん]

>>90
>これに反対して書き込みをしているのは２３区以外の住民か、
>西側オンリーのデベ（単にどんどん良くなっていく東側の足を
>引っ張りたい区民も居るだろうが）。

2chみたいな論理だな
どうみても豊洲厨か弱小東側デベの戯言にしか見えん

[100: 匿名さん]

地価の話ならともかく、
将来性とかについて23区を東西南北に分ける意味が分からない。

行政的には同じ釜の飯を食っているんだよ？
同族嫌悪ってやつか？

[101: 匿名さん]

これから続々と大企業に採用される地方出身正社員のみなさん安心してください。
中小零細企業の土地がこれからも放出され続けます。
特に製造業、倉庫、運輸業。
日本の産業も、これからは他の先進国並みに大企業中心になって、生産性がずいぶんと上がるでしょう。
給与水準も上がっていきます。

東京駅から半径５ｋｍ圏内は、一部のプレミア地域を除いて絶対に
バブルになりません。
坪単価２５０万円前後で１０年間にわたり安定した供給があるでしょう。

最初は賃貸でアーバンライフを楽しみながら場所を選んで、
結婚後は分譲マンションを安心して購入してください。
じっくり行きましょう。
職場に近いから、共稼ぎも苦になりませんよ。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/10/60haa200.htm

[102: 匿名さん]

東京駅５キロ圏内のプレミア地域以外って・・・

[103: 匿名さん]

都心回帰の最大の敵は
価格の高騰です。

バブルの時は、人々が郊外に追いやられ
二度と戻って来れない人々を生み出しました。
このような悲劇を繰り返すことが無いよう、
デベのみなさん安定した価格で大量の物件の供給よろしくお願いします。
時代のニーズに答える努力が大切です。

[104: 匿名さん]

もうツッコム気力が…

[105: 匿名さん]

＞デベのみなさん安定した価格で大量の物件の供給よろしくお願いします。

デベだけじゃ足りないだろ。地主のみなさんにもお願いしないと
地価はさがんないんだぞ。いいか？

[106: 匿名さん]

>坪単価２５０万円前後で・・・
あんた。それって城東の歴史始まって以来の高値でんがなｗ
バブル期など城東エリアかすめてバブルは過ぎ去った。
何度もいうけど城東のバブル物件ってアクロシティくらいのもの。

[107: 匿名さん]

>>103
こんなノーテンキな奴は見たことないな。デベの販売員なら腹も
たつが、エンドユーザなら頭悪すぎて泣けてくるぞ。

[108: 匿名さん]

http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php
バブル期でさえ城東に高騰物件はなかったらしい。
当時の人は城東のマンションに住むくらいなら、「流山の一戸建て」を選んだ。

[109: 匿名さん]

＞デベのみなさん安定した価格で大量の物件の供給よろしくお願いします。

あのねぇ、たまには中古物件でも眺めてみたら
江東、墨田、荒川には2000万〜3000万台の中古で70平米以上が
いっぱい売り出されているんだよ。これリフォームして住むのが賢い
間取りなんかぜんぜんかわんないんだから。
大量に供給しなくても中古があまっているんだから。

[110: 匿名さん]

>>108
都心湾岸部と都心東部は、バブル化せずに、安定した都心回帰の大きな受け皿になりそうですね。新卒の採用がこれから増えていくから、そんな人達も都心部持ち家ＧＥＴできると良いですね。
そのころには都心部がどんなに変わっているか、今から楽しみです。

[111: 匿名さん]

なんか、音声自動応答装置みたい。仕事でやってるの？

[112: 匿名さん]

>>110
新卒が坪単価２５０万など買えるか？考えて物を言えって。

[113: 匿名さん]

３８００万〜４４００万円が一般サラリーマンの予算の目安
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。

1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[114: 匿名さん]

ちょっと文字が抜けていました

都心湾岸部と都心東部は、バブル化せずに、安定した都心回帰の大きな受け皿になりそうですね。新卒の採用がこれから増えていくから、そんな人達も「行く行くは」都心部持ち家ＧＥＴできると良いですね。
そのころには都心部がどんなに変わっているか、今から楽しみです。

[115: 匿名さん]

>>114
わざわざ訂正しなくても大丈夫だよ。
「将来的には」ってことぐらい分かるから。

[116: 匿名さん]

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より

２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸　このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能（そこそこのサラリーマンじゃないと無理、全体の約２５％に相当）
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　７４４６３戸
都心部といえども４７００〜６０００万円の価格帯を外すとまとまった数の新築の販売は難しくなる。坪単価で２５０万円前後が売れ筋になり、新価格移行後も、それが可能な一部都心部に今後人気が集中して行くことになる。

[117: 匿名さん]

↑参考になります。わかりやすい。

[118: 購入経験者さん]

会話調さん最近ごぶさたですね。
投稿をお待ちしています。本当にためになったし、面白かった。

[119: 匿名さん]

２００６年の首都圏中古マンション成約実績より

価格帯　　　　　　　　　　　件数　　　　前年比
２０００万円未満　　　　４５４７件　　▲７．７％
２０００〜３０００　　　１７２６件　　▲２．８％
３０００〜４０００　　　　５７６件　　＋４．２％
４０００〜５０００　　　　１６５件　　＋５．１％
５０００万円以上　　　　　１６０件　＋１５．１％
計　　　　　　　　　　　７４６２件

都心部の中古の目安３０００万円以上は全体の１２％を占める。新築（２５％）に比べシェアは少ないが、前年比増加している。中古についても都心部志向が強まっているようだ。
今後都心部の新築価格が上がって行くと、３０００万円以上の価格帯の成約数が増え続けるかもしれない。

[120: 匿名さん]

>101
そう信じたい人は、1人で信じていればいいのでは。
誰も止めないと思います。
ただ、他人を説得するには根拠が希薄かと。
日本の産業も、これからは他の先進国並みに大企業中心になって、
生産性が本当に上がるのでしょうか？
給与水準はこれから本当に上がるのでしょうか？
東京駅から半径５ｋｍ圏内は、一部のプレミア地域を除いて絶対に
バブルにならないのでしょうか？
坪単価２５０万円前後で１０年間にわたり安定した供給があるでしょうか？
あまりに独断すぎませｎ？

そもそも
東京駅から半径５ｋｍ圏内の湾岸・城東地区って、東京駅に近いけど
安い、ということ以外に何か普遍的な魅力があるのでしょうか？
まあ、魅力を感じる人もいれば、そう思えない人もいるでしょう。
どっちでもよろしいのでは？

[122: 匿名さん]

>>119
断言できるが、2008年は５０００万円以上の中古成約が、
2006年に比べて激増する。

2008年に都内で完成する大規模物件の築浅が大量に中古市場に出て、
その価格は５０００万円以上が多いだろうから。

[125: 匿名さん]

>>123
だから、
東京駅から半径５ｋｍ圏内にしないと駄目だと言ったでしょ。

[126: 匿名さん]

供給過剰ねぇ（笑）
この言葉に泣いた人が何人いたことか

[128: 匿名さん]

>>127
コンパス使って地図に描いてみれば分かるよｗ
東京駅から半径５ｋｍ・・・・・・・・・・・・・

[130: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍと城東（不動産業者の用語）とは関係ないよ。
都市構造上のお話だから、業者のみなさんにはピンと来ないかもしれませんね。
目先の価格変動より、もっともっと先の話なんだが、
確信犯的に分からないフリですかｗ

都心エリアにこだわるなら、狙いは断然中古マンション！
http://allabout.co.jp/1/213184/1/product/213184.htm?FM=tagaa
http://www.sumishin-re.co.jp/Mpro/?allabout3_5

[131: 匿名さん]

日経ビジネスとエコノミスト。
読んでみるかい

[132: 匿名さん]

中古マンションなんて地震恐くて買えません

[133: 匿名さん]

大幅な価格調整局面入りか
この新聞見出しですね。

[134: 匿名さん]

首都圏
　　　　　　　 分譲住宅 新築マンション 中古戸建て 中古マンション
年齢（歳）　　　　 35.8 　　36.4　　　　　 37.2　　　　 37.7
家族数（人） 　　　3.1　　　 2.5　　　　　 3.0　　　　　 2.5
世帯年収（万円） 　700.3　　 725.2 　　　　672.9　　　　 678.3
住宅面積（平米）　 100.8 　　76.0 　　　　110.2　　　　　 73.1
購入価格（万円）　 4,096　　 3,865　　　　 3,215　　　　 3,076
手持ち金（万円）　 1,048　　　 978　　　　 794　　　　　 750
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸　このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能（そこそこのサラリーマンじゃないと無理、全体の約２５％に相当）
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

[135: 匿名さん]

都市構造
５ｋｍ
新東京タワー


このフレーズを＊＊＊＊にしてほしい

[136: 匿名さん]

>135
同意。
東京駅5㌔イ言者って最早荒らしのレベルだよな。

[137: 購入検討中さん]

常識的に考えて、東京駅なんて何もないのに...。そこから5km圏って言われても...。

[138: 匿名]

シティタワー品川などの割安な定期借地マンション以外は中古マンション買いでしょう、特に阪神大震災以降の耐震性改善物件(10年以内物件)がお勧め。普通の所有権マンションなどは買った途端に1000万円は下がるし、今の新築価格は賃金や貯蓄が増えていないのにバブルだよ。多少給料が増えても税金や保険料が増えているので実質手取りは伸びていない、年金などの不安もある、サブプライムのリスクもボディーブローで利いてくる。耐震審査が厳しくなったので、新築物件が着工できない、出回らないとの記事があった、普通であれば需要より供給が減るので売り手市場になるハズも、実態はその逆で値下げの打診やひつこい売り込み、不動産チラシが非常に増えている。恐らく多くの人が割高な不動産を買い控えており、グローバル企業や一握りの資産家向けの都心一等地以外は来年後半から下降局面に入るハズ。北京オリンピックが終わり、中国バブルも弾けるであろう２００８年末には新築マンション価格も２割は下がるのでは？みなさんはどのように感じていますか？

[140: 匿名さん]

>>138
住宅地の場合、いったん上がった地価はそう簡単に下がりませんよ。
土地の売主の中心が個人ですから、高値が忘れられない、急いで売る
理由が無い。この２つがある限りは、売りしぶり、塩漬けになる。
高値のまま、マンションの供給量が減って、だましだまし地縁のある
人に少量を売って行く。こんなところでしょう。
今年は、昨年の販売戸数の半分以下になる区も出てくるでしょう。

[141: 匿名さん]

>>138

中国は完全にバブってる気がするが、
特殊な国家体系なのでやばくなったら
国家権力が介入して底辺を切り捨てて
終わるでしょ。

とは別に北京オリンピックの後は上海万博。
その後もイベント沢山。資源は当面大陸で
消化されます。そのあとはインドの成長が
見込まれます。

日本の行く末はどうなるのやら・・・

[142: 匿名さん]

さらに郊外になると話は変わってきます。
土地はふんだんにありますし、売り切ってしまいたいと思っている人と
企業、公共団体がたくさんあります。
高値では売れないと見れば、デベの言い値で下げていくでしょう。
中古物件もほとんど売れない状況だから、これも足を引っ張る。
こんな状況ですから、デベは在庫処分に追われ、また怖くて
仕入れ値も決められずで、郊外についても供給が激減するでしょう。

結局、適正価格で、多くの購入者が見込める一部の地域に
供給が偏り、首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく
減って行くでしょう。
購入しそこなった人は賃貸に回るしかないでしょう。
実際東京都の着工数は、分譲が減り、賃貸が増える傾向を示しています。

[143: 匿名]

>>140
老婆心ながら「バブルでなかったら」と条件を入れた方が良い。
138の仮説は現在がバブル状態というベースでの話。
1990年のバブル崩壊を経験している方であれば分かっていると思うが、
売主の都合など関係ない。金の流れや景気(人の気持ち)次第で落ちるものは落ちる。ここ数年は海外投資家の資金もJ-REITに集まり、それが今のバブルの元となり地価も上がった。J-REITのここ半年の動向を見ると分かるが既に落ち込み出している（サブプライム前から）。不動産関係者や建設業者、銀行などは焦りだしているハズ。今の高値で新築マンションは絶対に買うべきでないと思う。買うなら中古か定借物件にしておいた方が無難。待てるなら138の言うように2008年末以降にした方が資産の下落リスクも軽減できるのでは？

[144: 匿名はん]

TTTとCMTの竣工後の動きが気になります。
新築が限られるのでここら辺の動きが他に影響を与える。

6000万で買って1億で売りに出す、みたいなことになると予想するが実際売れるかどうか疑問。

[145: 匿名さん]

新築でも郊外区は下がりだしているよ。実際の話として。

今のマンションの売り方って
１．ＨＰなんかで先行して会員募集
２．会員に対して、先行案内会を開催して予定価格をお知らせ
３．会員の反応を見て、正式価格を決定
４．会員とそれ以外にもモデルルーム正式ＯＰＥＮを通知
５．モデルルーム来場者に正式価格を教える
６．要望書受付
７．要望書の出具合を見ながら、分譲部屋数とスケジュール決定
８．正式申し込み、抽選、契約

なんだけど、ちょっと前までは２の予定価格から３の正式価格になる時に上がるケースが多かった。
それが、最近では下がるケースが増えている。
予定価格を教えると「そんなに高いなら見送ります」って反応が多いためだろう。

もう買っちゃった人が多く、そんなに購買層が残ってないのと最近の高値に付いていけず購入を諦めた人が多いのか、来場者数も伸びないとこが多い様子。

エンドが冷めてきているのを販売現場の人は敏感に感じていると思うよ。
特に都心区以外の普通のリーマン対象にしている物件ではね。

[146: 匿名さん]

>137
大丈夫ですか？
今最も開発の進んでるエリアですが…もしかして『駅』そのもののことを言ってる？

[147: 匿名さん]

平均所得が下がり続ける現在、東京都下の従業員数1000人以上の大企業リーマンでも年収は40歳で800万（残業代込・税込）です。

年収の5倍を不動産取得に当てるのが平均的なので予算は4000万前後。

4000万で一家（両親と子供で3人としましょう）が暮らせる間取りとなると70平米3LDKくらいでしょうか。

新築の70平米3LDKが4000万で買えるくらいが望ましい価格とすると、現在23区内では、ほぼ無理。
ちょっと前（1年前くらい？）までは荒川区や足立区なら買えましたけど。
それを考えると、ここ1年の値上がりは行き過ぎでしょう。

1年前くらいの水準に下がれば、また売れ行きが良くなると予想しますが。
ただ、当時より減税も無くなり、社会保障負担も上がりでリーマンの手取りが減ってるので、もうちょっと下がらないと厳しいかもね。

[148: 匿名]

＞＞１４１
長期的な観点で考えると、国の借金が1000兆円もあり、出生率も増やせない危機的な状態なのに、誰もメスを入れない（入れられない）という国の価値が上がると思いますか？
その借金の金利を払ったり、役人や地方を食わすために今後益々税金が重くなる国が成長すると思いますか？
日本に住んでいると感じないが、海外から日本を見ると日本という国の異常さが良く分かる。任天堂、トヨタ、小松、などなど日本のグローバル企業は本当に良く頑張り稼いでいるし、銀行金利も超がつくぐらい低く投資しやすい環境である...がサブプライム以降の株価を見ると最も出遅れている。これは日本国自体が不健康な為に海外投資家が躊躇しているから、と思っていたら海外投資家だけではなく日本の投資家も利幅を取るだけのせこいデイトレーダーが主体の国になっているから....。国全体で痛みを伴った改革が無ければ普通の国には戻れない。

[149: 匿名はん]

東京駅から半径5キロ以内っていう発想をするのはどうかと。
豊洲と六本木を同じ扱いにするのは西側の住人に失礼な気が。

[150: 匿名さん]

発想が既に格差社会の下流だね
一般的なサラリーマンが買えないから価格が下がるはずだって・・・

70平米3LDKの賃料を仮に20万/月だとしよう
その賃料を3%で資本化したら幾らになるかわかる？
賃料20万/月の物件はまだまだその金額より安く買える
別に買えない人はいいのよ買ってもらわなくて
買える人が買って買えない人は買った人に賃料を払い続けて搾取されるという構図が確立されていくだけだから
買った人は搾取したお金でまた他を買うから買えない人が買えなくても別に供給は細らない

”平均の”所得と不動産価格が乖離しているからバブルだなんていう発想をしていると上流との差は広がるばかりですよ

[151: 匿名さん]

>>首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく減って行くでしょう。

減っていくも何もデべの頭数が増えすぎてますし、
売らないと存在出来ないのがデべの宿命ですから、
極端に物件が減るなんてありえないでしょ。

[152: 競合物件企業さん]

”平均の”所得と不動産価格が乖離すれば
実売がなくなるというのを理解できている?

[153: 匿名さん]

150みたいな書込みはうんざり。
あなたは高年収でしょうけどね。

[154: 匿名さん]

>>150
出た！！デベ！関係者！！

買えない人は買わなくて良いのは、その通りだと思うけどね。
健全な都市の発展には適正価格での物件供給が必要という意味で書いたまで。

あとね、大企業勤務800万てのは恵まれているほうですよ。
それを下流というなんて。
中小企業勤務の人のほうが遥かに多いのに失礼でしょう。

それと、今後の日本は間違いなく中流はいなくなり上流と下流に別れるよ。
アメリカ型社会になる。
マスマーケティングを考えるなら下流にどう売るかを考えないとね。

まあ、上流だけに売るという考えも否定はしないが金持ちの数は所詮少ないし、彼らはもう不動産を取得してる割合が高いだろうから、金持ち特化ではバンバン数は出ないわな。

[155: 匿名さん]

もうヤバイようですよ。

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[156: 匿名さん]

>>150みたいな辛口発言は大切だよ。
甘いことや、都合のいい思い込みばかりじゃ、ネットは「鎮痛剤」の
効果しかもたない。
励ましは大事だけど、悔しいからこそ知恵を絞るのが人間。
俺が金持ちなら、逆に甘いことばかり言って、一生賃貸の人が増える
ように仕向けるけどな。
この手の情報板では余計な自意識は捨てて書かれていることの真偽を
読めるようにならなくちゃダメなんだろうね。

[157: 匿名さん]

>>154
中小企業だから給与が少ないという偏見はやめて欲しい。
リストラはシビアに行ったが、無駄な人間がいなくなった分、残った有能な社員には厚遇しているよ。
確かに会社がぶっ飛ぶリスクは大企業よりも高い。
その分、一蓮托生だから社員の意識は経営者と変わらないレベルにある。

[158: 匿名はん]

＞１５６
良いこと言うねえ。
君は金持ちになれるよ。

[159: 匿名さん]

外国人投資家のREIT売り越し額は６月〜７月で約６００億円
今後、外国人が買えば不動産は上昇するだろうし、売れば下落するのでは。
サブプライムショック後、9/20にBBBサブプライム担保債の価格は40を割り
アメリカの銀行が身動きを取れない状況になっている。
信用収縮が起こってるから、日本への不動産投資の再開は当分、無理だろうね。
それにサブプライムの問題が本格的に悪化するのは、これからだというよね。

日本人の移り気は早いもので、六本木ヒルズに閑古鳥が鳴き、
空き店舗が半年も埋まらないようだ。
新しいビルはすぐに古くなっていくからね。
もともと、収益還元法で決まる価格よりもずっと高くなっているし、
収益性を悪化させるビルが続出していくだろう。

高度成長期ならいざ知らず、経済活動を支えるべき中間所得層が
貧しくなっていくような社会で、地下の高騰を支えてきたのは
まぎれもなく、ファンドなんだから
資本が逃げれば、価格は下落する。

湾岸のマンションも、とりあえず、需要を食い尽くすまで
建設が続くはずだから、その後は当然下落するんだろうけど、
その潮目の変わるのが、今かもしれないよ。
9月3日発売のAERAには、東京の地価が下落に転じる
様々な根拠を挙げていたよ。
まあ、信じるかどうかは、人それぞれだけど。

[160: 住まいに詳しい人]

>>156
別に150の言う通りで構わないけど

問題は8000万円で仕入れた
千歳烏山とか練馬とか王子の70m2のマンションを
月20万円で貸せるかどーかなわけで・・・