23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[561: 匿名さん]

新参者だな。まだ短いほうだぞｗ

[562: 匿名さん]

要約します。下落は可能性として少ない
物件用地が減っているから供給源で暴落はない。
仮に下落でも２００３年水準までいくまでに買い逃した需要が
底支えする。
今は高いから売れないだけで少しで安くなれば需要は顕在化する。
くそみたいな高値の末の下落が都心で３００万／坪、世田谷で２４０万／坪
城東で１６０〜１８０万円／坪だったわけで今後はゆるやかに上がって
また下落してもひどくは下がらない。

そういうことを仰っているような気がします。

[563: 匿名さん]

×供給源で暴落はない。
○供給減で暴落はない。　　スマソ

[564: 匿名さん]

世田谷区に、中古マンション、仲介戸建、仲介土地で計１万件と突出した数があるんだが、何故だろう。
人気地域のはずなんだが？
今後の動向はどう予想されます？
時代の流れが変わってしまったんでしょうか？

[565: 匿名さん]

消費税１７％発言がありましたね。遅かれ早かれ、上がっていくことは確実。買える時に買っとくのが良いのでは？

[566: 住まいに詳しい人]

>>559
>居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
>限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
>リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。

頭でっかちの人は変化に弱いねぇ

古いルールではそーだったかもしれないが
今は新しいルールで動いているから
半年もあれば新規分譲価格に反映するよ

REITというハッキリ目に見える指標があれば
充分に分析能力がない人でも、次ぎに何すればいいのか判るわけで
直接は関係ないREITと分譲マンション価格がリンクしちゃうんだなぁ

[567: 匿名さん]

世田谷区の分譲戸数はマンションと戸建あわせて４千戸くらいですから、２倍以上の在庫があります。この数字はどんな位置づけなんでしょうか？
在庫がさらに膨らんだとしても、そのままの値段で今後も推移し続けるのでしょうか？

[568: 東南アジア在住中年女子]

>559

たしかに、近ごろウイットがないかな。
ギャラリーがうるさいから、ちょっと控えめというか自信なさげ・・
わたしにとっては、ワイン蘊蓄もよかったんだけどなぁ。

まぁ、余裕がない若い男子にとっては
「このオヤジ〜。ワインを語るなよ。
MSは下がるのか上がるのか？　はっきりいえよ」
なんでしょうが、

それって、
「いくのかいかないのか、好きなのか嫌いなのか、はっきり言って」
なんていう、余裕がない男子と同じだと思うから
気にしないで、続けてくださいね。

個人的には、「肩越しの恋人」の文ちゃん登場が傑作だったと思う。
でも、ドラマは一回分見たけど、登場人物にがっかり。

559さんのほうが、ス・テ・キ。

[569: 匿名さん]

>>565

でも消費税上がったら、暴落でしょ。
歴史は繰り返す。

住居用なら買いたいときに買うのがベスト。

[570: 匿名さん]

>>554
詳しくは分析しきれていませんが、高齢者持ち家比率の高い区
ですから、相続、戸建からマンションへの住み替えに伴う売却
と推量します。
今は高値になりすぎたのと安くて古い物件や徒歩１３分以上が
売れ残っているのだと思います。
件数はダブりも多いです。ことに高額は選任でないので１件に
４件くらい登録があるみたいです。
世田谷の割高は、業界主導の一面もあります。港区億ションを
買うのに、もはや港区の戸建は払底して世田谷まで手を伸ばし
高値で売らせる動きもありますが、戸建も中古も足が遅い
のは高値ゆえでしょうね。

今後は膠着かジリ安か。ただ４０万世帯の１万戸（実際は１．５倍の
ダブりはある）など仲介在庫の比率としてそんなに突出している
とは思えませんが、それと世田谷は業者の買取高値物件がしこって
いる可能性はありますね。

[571: 441]

>>566
その「新しいルール」をご教授頂かないと、意味が分かりません。

[572: 匿名さん]

>>568
顰蹙覚悟で・・

「あーら、おひさしぶりね。どこで浮気してたのよ。このぉ」
「文ちゃん　ドラマ終わってからの方が元気出たみたいだな。」
「あたし、マンション買っちゃったのよね。」
「おいおいどこにそんなパトロンがいたの？」
「失礼しやうわね。私こうみえても、倹約家なのよ。好きな男に
　そんな負担かけたりしないわよっ。」
「どこに買ったの？二丁目界隈か？」
「もっとおしゃれな場所よ。」
「新大久保だろ。」
「違うわよ、神宮前よぉ。こんど電車ができるとここにも近いのよ」
「すげえな。そんな場所に新築あったか？」
「中古なのよ。ヴィンテージマンションって呼んで。」
「大丈夫か。地震で壊れて死ぬなよな」
「あなた。私の人脈をあなどらないで。構造技計画研究所って私の
住んでた中野にあった会社の人に耐震診断してもらったのよ」
「構造屋にもオカマがいるのか。」
「その人はノンケ。でもいい男なのよ」
「おいおい、その事務所耐震偽装でいま問題になっている会社だぞ」
「とにかく私はいい男のいうことは信用するのよ。それで命をおとしても
　本望よ。って何＊＊いわせんの。とにかく古いけどお洒落ーな
　建物よ。これからは中古を買ってリフォームが賢いわよ。」
「どうせ、文ちゃんのことだから商業店舗の内装屋拝み倒して
安く工事してもらったんだろ。」
「そうなのよ。そのあと彼ったらしつこくて困っちゃう。私そんなつもり
で頼んだんじゃないのに。」
「確かに、ここまで値上がりすると、皆が避ける１９８１年以前の
　物件から耐震診断済みのものを選んで買うのも手だね。」
「ダメよまねしたらずるいわよ。
ところで何飲む。ワイン、ヴォーヌ・ロマネのいいのが入ったわよ。」
「文ちゃんのワインの薀蓄はまた今度にするよ。チンザノをオンザロックで頼むよ」

[573: マンション投資家さん]

もう消費税ネタの駆け込み需要は終わったんじゃない？
だとすると、消費税が上がれば需要が一気に冷え込んで、
不動産の暴落が始まる可能性も否定できませんね。

[574: 匿名さん]

すきだな
会話調さん
時々来てくださいね

[575: 匿名さん]

供給過剰で暴落はおきることはあっても、供給が衰退するなかで「暴落」はない
とみるのが普通の見方。
なにしろ港南で４５００戸供給しただけで余って投売りだ暴落だと騒いだ雀は
こんどは、品薄で高値だから暴落だと？
何度もいうが、住宅は中古市場も賃貸もふくめて総需要だ。総需要の大半が
みたされて「使用中」なら、市場に売りに出される数は知れている。
この先、地主が売り渋っているならまだしも、地主は我先に土地に賃貸建物を
立てている。暴落するまえに供給者がいなくなるという見方が正しい。
本当に、私はまじめにマンションデベは、４００万／坪と１４０万／坪以下の
両極が生き残って、他は、仲介かマンション管理か戸建リフォームで生きていく
ようになると思っている。

[576: 購入経験者さん]

今は需要が強いから、下げたら買いが入るので、高止まり気味かなと思います。

まあ、みなさんが侃々諤々の議論をしても、大して市場には影響はありません。
結局相場は相場に聞けと言うことじゃないでしょうか。

[577: 購入検討中さん]

>地主は我先に土地に賃貸建物を立てている。暴落するまえに供給者がいなくなるという見方が正しい。

その「我先に建設された賃貸建物」に入居者が入らない事態を想定した方がよいぞ。

[578: 匿名さん]

消費税率アップは、あるとしても数年後。
駆け込み需要はまだこれからでしょう。
マスコミから、消費税が上る上ると煽られて買ってしまう。

しょせんは需要の先食いですけどね。

[579: 匿名さん]

結局、あらゆる要素は価格に既に織り込み済みだし、転がしたり、貸すだけで儲けるなんて甘すぎますね。

大切にキレイに使って1000円でも高く売る・高く貸す、以外の収穫はココでは得られない。

[580: 匿名さん]

株だって価格に要素は織り込み済み。
だけど、儲ける人もいれば損する人もいる。