23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[541: 匿名さん]

>>540
すいません。自分で答え持ってます。
１　住宅ローンという、事業ローンに無い長期・低利の融資
２　上記にともなう諸税の減免
３　配偶者名義で上記の効果さらに倍
４　小規模零細賃貸業だから所得申告も厳格じゃないし、ホームセンターの領収書なら経費にしちゃえる!!
５　本人の資産だから頑張る。管理もうるさいぞ。プロとはいえ勤め人感覚の不動産業者には負けない

これらで業者に勝つ　如何でしょうか？

[542: 匿名さん]

今回の当事者ではないですが。

まあ一般的に自慰のようなものを公開の掲示板で垂れ流せば、
それに対する辛らつな反発が出ても、
甘んじて受けるしかしょうがないんじゃない？
わが道を行くなら全く無視するとか。

読み手のことなど考えず好き勝手書きなぐってれば、
同じように好き勝手文句を言われても仕方ないでしょうに。

別に書くなとか言わないけど、
反発がでるような投稿スタイルってことは、
あるていど自覚してもいいのでは。
で、それでも貫くなら、
反発にいちいちナイーブになることもないでしょうに。

[543: 匿名さん]

>542
いろんな立場の人がいて、それぞれの背景を元に23区のマンション価格動向を語るのがこのスレ。
様々な意見を書き手の自慰と感じるのはアンタの勝手だよ。
知識のある人に負い目でもあるんだろうか？

[544: 契約済みさん]

>537
とにかくつまらない・・

[545: 匿名さん]

自分が理解できないものを価値がない≒自慰のようなもの
と思いたがるのは仕方がないことだ。

長文でも「会話調」でも読みたくない人はスクロールしたらいいんだよ。
他にもスレはいくらもあるんだから。

プロが自分の知識をやさしく伝える場があれば、なにも私がここで
エラソーに語る必要もない。プロは舌足らず。おまけに信用もない。
多少ウケたような記憶があるのと、自分の「仕事」のヒントになるから
書いているまで。
やっと「デベ」といわれなくなったと思ったらこんどは「幼稚」と
呼ばれている。まぁ少しは昇格したわけだ。

とにかく話題をスレタイにもどすと
収益還元でいえば、賃料が値上がりした都心を除けば、平均値として
割高感があるのは資料の通りだ。

城東の既存賃貸と新築の質の差がどれだけあるかは知らないが
城東はあいかわらず坪7〜８千円、２０坪で14万〜１６万円の家賃の
ようだ。同じ東京駅５ｋｍ圏（蒸し返すつもりはないから化けてでるなよ
墨田厨ｗ）でもずいぶん賃料差があるじゃないか・・・という話。

都心は下落、城東は上がるという大方の予想と逆だが如何？

[546: 匿名さん]

結局「マンション住民さん」氏は無知なフリをしてベテラン諸氏を
流動化やspcの話を誘導しようとする小賢しさはあったものの、
元々話についていけてなかった＆自演がバレで自滅ってこと？

[547: 匿名さん]

いや「マンション住民さん」氏は1000億の資金を運用するファンドマネージャ氏と見た。あの口調で不動産取引のない仏滅の午後に時々現れなする。

[548: 匿名さん]

>>540
不動産所得の申告に領収証なんて必要ないよ。
経費なんて適当にふかして書いてる。
無申告は危ないけど。

[549: 匿名さん]

↑
>>541でした

[550: 匿名さん]

結局、いつもの人が上から目線で好き勝手書いてるだけだね。
投資でも老後の備えでも良いけどさ、過去の成功体験に引きずられているよね。

これからの日本は、少子高齢化社会で世帯も人口も減る。
特に労働人口が減るからマンションの買い手が減る。
転売に関しては難しくなるばかりと思う。
賃貸で年金代わりも、日本人の新築思考文化は変わらない。
つまり新しくないと高い家賃は払わない。
古ければ割安でないと店子が入りにくくなる。
現在は築20年でも店子は入るかもしれないが、20年後はどうなのかね？
例えば、今年築5年の中古1LDKを買って賃貸に出しました。
店子も付きました。
でも、20年後はどうなの？築25年の1LDKだと相当安くないと人口減社会では過去の家賃を参考には出来ないんじゃないの？
安くして店子確保できても、ローン返済・管理費・修繕積立金など含めた総投資に対するリターンは対して期待出来ないでしょう。

結論として、今後の少子高齢化社会を考えるとマンションは自己居住用として買うべき。
投資としては、債券等の安定したリターンが期待出来るものへ投資すべき。
老後への期間が長い人は、株等の高リスク資産への投資もありだと思う。
もちろん金融資産がかなり（富裕層と見なされるのは1億5千万以上か）あって、その1部をマンションに投資するというのはありかもしれん。
が、かつてほどの旨味は無いだろう。

[551: 匿名さん]

>>524
老婆心ながら。
賃貸物件には広さも、築年も異なり、
築年が古いところは賃料も安くなる。
この要因を除くには新築、それも一応マンションに区分されている
もので比較すると言い。
サンプルを提供するので再計算してみればいい。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/cond=4/sort=4d/o=80hs...

[552: 匿名さん]

こう見て行くと
杉並区の凋落はかなりひどい状態だと言える。
家賃レベルは新築も含め下がり傾向が強い。

[553: 匿名さん]

まあ賃料はあくまで募集賃料だから
実際に成約するレベルは異なるし、
成約せずそのままのケースも多い。

一般的には、
賃料が下落＝安いものしか決まらない場合は、
募集賃料が高いものが残ってしまい、
逆にこの資料の場合高く見えてしまう。

賃料が上がる＝地域的に人気化する場合は、
逆の傾向となり、高い＝仕様が高いものから制約して、
古くて仕様が安っぽい＝賃料が低いものが残ってしまい
募集賃料が逆に低く見えてしまう。

[554: 匿名さん]

下がる目処もたたないままに、つまらん話題繰り返していても
楽しくないよな。スレ閉じたほうがよくね？

[555: 匿名さん]

>>554
そういう書き込みして停止したスレはないから安心して良い。

[556: 匿名さん]

４５７さん、
つまらない話（妄想）のなかで、具体的で実に勉強になりました。
客層が違うから、なにやら打たれたようですが。
嫉妬されて打たれるくらいに私もなりたいもんだ。（同情されてばかりで）

[557: 匿名さん]

中古マンション募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
仲介戸建募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
仲介土地募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
この合計が今現在空いているわけだが、
区によっては１万件近くに達し、かなり危機的なところもある・

[558: 地主]

え○がやを＊＊にするでねえだ。

肥溜め、まきちらすぞ。

地下げ屋もいるのでよろしく。

[559: 匿名さん]

>>118
最近はウィットの切れがいまいちでスンマセン

「ねぇ、ねぇ。年金補填のために賃貸不動産持つってダメなの？」
「だからさ、そういうのは一般論で語ったらだめなの。買う時期や立地や
　部屋の広さとか、厳密に物件と時期に依存する話なんだよ。」
「もっとわかり易く言ってよ。今から賃貸不動産買うのはダメってことなのね」
「まぁダメでしょ。１９８５年はよかったけど１９８７年はダメっていうのに似てる。
　いま破綻してるワンルームは軒並み１９８７年から１９９０年取得の物件だ。」
「高く買いすぎていつまでたっても残債が地価を上回らないってこと？」
「その通り。赤字垂れ流し」
「やっぱり買う時期が大事なのね。」
「そりゃそうだ。家賃はそうそう上がらないけど、物件が安い時期は必ず
あるわけだ。」
「いつが安いかは結果論かもしれないけどね。利回りくらいは計算しなくちゃ」
「自宅購入はよい時期があるの？ないの？」
「マンションは、２０年経つと住み替えたくなるものだよ。社宅に入っていて
２０年後に新築を買った友人宅によばれていくとやはりうらやましくなる。
残債が少なくて資金に余裕があれば住み替えるのが普通だ。
実際、売ればローンは小額で済むし、貸せばローンが多くても賃料が入る。」
「賃貸の空室リスクを強調する人がいるけど」
「人間なんでも未経験な「ことには臆病になる。親がアパートや借家の一つも
もっていたらわかることだが、店子がつかない物件ってそうそうないよ。
それと賃借人は高く貸して回転をよくするのでなく少し安めに貸して長く
居てもらうほうがいい。端境期に店子が退去してもあわてない。
じっくり構えて３月まで待つ」
「あなた、そういう話はウケないわよ。ここは賃貸スレではないと叱られる
なにしろ皆さん賃貸物件はおろか自宅も買えてないんだから。」
「おいおい、そういう言い方も失礼だろう。」
「自宅購入にも時期があるというのなら、今はダメってことよね。」
「そこが難しい。今後値上がりが続けば、買わずにいたことを後悔する
　一方、もともと安値の便乗値上げの城東など買った日には、将来の
　下落で痛手をこうむるかもしれない。」
「城東を買いたいって思う人は少ないわ。地縁がある人は別だけど」
「いいと思うよ。城東。カジュアルで住みやすい。ただ惜しむらくは
３年前に買っておけばベストだったね。」
「そんなこと言ったら、田園都市線も、練馬も、江戸川も江東も、港も
皆同じでしょ」
「そりゃそうだ。ただ、俺は下がる下がるといって買わない方向に
煽動して、結果あがっちゃいました。買えませんね＿|‾|○
より、買った。下がった。でもいいじゃん。また上がるよ。という
ほうが罪は軽いと思う。」
「どうして？」
「物件は確実に質が落ちてる。郊外でさえ駅近の土地は少ない
　都内で、晴海、有明以外に今後の大規模供給は少ない。
今後１５年スパンで新築供給が衰える可能性は高い。
新築にこだわらないならいいが、長く持ちたいな最後の新築ピークを
逃す手はない。」
「下がったらどう責任とるのよ」
「下がるって、２００３年水準まで下がるって本気で考えてる？」
「わからないわ。」
「居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。」
「仮に２００３年水準まで下がれば皆が喜んで買うでしょうね。」
「そうだよ。幸運の神様が舞い戻ったって喜ぶはずさ。でも世の中は
そこまで甘くない。誰でもわかる姿でチャンスは再臨しない。」
「そうかもね。」

[560: 匿名さん]

長すぎる。要約誰かして。

[561: 匿名さん]

新参者だな。まだ短いほうだぞｗ

[562: 匿名さん]

要約します。下落は可能性として少ない
物件用地が減っているから供給源で暴落はない。
仮に下落でも２００３年水準までいくまでに買い逃した需要が
底支えする。
今は高いから売れないだけで少しで安くなれば需要は顕在化する。
くそみたいな高値の末の下落が都心で３００万／坪、世田谷で２４０万／坪
城東で１６０〜１８０万円／坪だったわけで今後はゆるやかに上がって
また下落してもひどくは下がらない。

そういうことを仰っているような気がします。

[563: 匿名さん]

×供給源で暴落はない。
○供給減で暴落はない。　　スマソ

[564: 匿名さん]

世田谷区に、中古マンション、仲介戸建、仲介土地で計１万件と突出した数があるんだが、何故だろう。
人気地域のはずなんだが？
今後の動向はどう予想されます？
時代の流れが変わってしまったんでしょうか？

[565: 匿名さん]

消費税１７％発言がありましたね。遅かれ早かれ、上がっていくことは確実。買える時に買っとくのが良いのでは？

[566: 住まいに詳しい人]

>>559
>居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
>限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
>リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。

頭でっかちの人は変化に弱いねぇ

古いルールではそーだったかもしれないが
今は新しいルールで動いているから
半年もあれば新規分譲価格に反映するよ

REITというハッキリ目に見える指標があれば
充分に分析能力がない人でも、次ぎに何すればいいのか判るわけで
直接は関係ないREITと分譲マンション価格がリンクしちゃうんだなぁ

[567: 匿名さん]

世田谷区の分譲戸数はマンションと戸建あわせて４千戸くらいですから、２倍以上の在庫があります。この数字はどんな位置づけなんでしょうか？
在庫がさらに膨らんだとしても、そのままの値段で今後も推移し続けるのでしょうか？

[568: 東南アジア在住中年女子]

>559

たしかに、近ごろウイットがないかな。
ギャラリーがうるさいから、ちょっと控えめというか自信なさげ・・
わたしにとっては、ワイン蘊蓄もよかったんだけどなぁ。

まぁ、余裕がない若い男子にとっては
「このオヤジ〜。ワインを語るなよ。
MSは下がるのか上がるのか？　はっきりいえよ」
なんでしょうが、

それって、
「いくのかいかないのか、好きなのか嫌いなのか、はっきり言って」
なんていう、余裕がない男子と同じだと思うから
気にしないで、続けてくださいね。

個人的には、「肩越しの恋人」の文ちゃん登場が傑作だったと思う。
でも、ドラマは一回分見たけど、登場人物にがっかり。

559さんのほうが、ス・テ・キ。

[569: 匿名さん]

>>565

でも消費税上がったら、暴落でしょ。
歴史は繰り返す。

住居用なら買いたいときに買うのがベスト。

[570: 匿名さん]

>>554
詳しくは分析しきれていませんが、高齢者持ち家比率の高い区
ですから、相続、戸建からマンションへの住み替えに伴う売却
と推量します。
今は高値になりすぎたのと安くて古い物件や徒歩１３分以上が
売れ残っているのだと思います。
件数はダブりも多いです。ことに高額は選任でないので１件に
４件くらい登録があるみたいです。
世田谷の割高は、業界主導の一面もあります。港区億ションを
買うのに、もはや港区の戸建は払底して世田谷まで手を伸ばし
高値で売らせる動きもありますが、戸建も中古も足が遅い
のは高値ゆえでしょうね。

今後は膠着かジリ安か。ただ４０万世帯の１万戸（実際は１．５倍の
ダブりはある）など仲介在庫の比率としてそんなに突出している
とは思えませんが、それと世田谷は業者の買取高値物件がしこって
いる可能性はありますね。

[571: 441]

>>566
その「新しいルール」をご教授頂かないと、意味が分かりません。

[572: 匿名さん]

>>568
顰蹙覚悟で・・

「あーら、おひさしぶりね。どこで浮気してたのよ。このぉ」
「文ちゃん　ドラマ終わってからの方が元気出たみたいだな。」
「あたし、マンション買っちゃったのよね。」
「おいおいどこにそんなパトロンがいたの？」
「失礼しやうわね。私こうみえても、倹約家なのよ。好きな男に
　そんな負担かけたりしないわよっ。」
「どこに買ったの？二丁目界隈か？」
「もっとおしゃれな場所よ。」
「新大久保だろ。」
「違うわよ、神宮前よぉ。こんど電車ができるとここにも近いのよ」
「すげえな。そんな場所に新築あったか？」
「中古なのよ。ヴィンテージマンションって呼んで。」
「大丈夫か。地震で壊れて死ぬなよな」
「あなた。私の人脈をあなどらないで。構造技計画研究所って私の
住んでた中野にあった会社の人に耐震診断してもらったのよ」
「構造屋にもオカマがいるのか。」
「その人はノンケ。でもいい男なのよ」
「おいおい、その事務所耐震偽装でいま問題になっている会社だぞ」
「とにかく私はいい男のいうことは信用するのよ。それで命をおとしても
　本望よ。って何＊＊いわせんの。とにかく古いけどお洒落ーな
　建物よ。これからは中古を買ってリフォームが賢いわよ。」
「どうせ、文ちゃんのことだから商業店舗の内装屋拝み倒して
安く工事してもらったんだろ。」
「そうなのよ。そのあと彼ったらしつこくて困っちゃう。私そんなつもり
で頼んだんじゃないのに。」
「確かに、ここまで値上がりすると、皆が避ける１９８１年以前の
　物件から耐震診断済みのものを選んで買うのも手だね。」
「ダメよまねしたらずるいわよ。
ところで何飲む。ワイン、ヴォーヌ・ロマネのいいのが入ったわよ。」
「文ちゃんのワインの薀蓄はまた今度にするよ。チンザノをオンザロックで頼むよ」

[573: マンション投資家さん]

もう消費税ネタの駆け込み需要は終わったんじゃない？
だとすると、消費税が上がれば需要が一気に冷え込んで、
不動産の暴落が始まる可能性も否定できませんね。

[574: 匿名さん]

すきだな
会話調さん
時々来てくださいね

[575: 匿名さん]

供給過剰で暴落はおきることはあっても、供給が衰退するなかで「暴落」はない
とみるのが普通の見方。
なにしろ港南で４５００戸供給しただけで余って投売りだ暴落だと騒いだ雀は
こんどは、品薄で高値だから暴落だと？
何度もいうが、住宅は中古市場も賃貸もふくめて総需要だ。総需要の大半が
みたされて「使用中」なら、市場に売りに出される数は知れている。
この先、地主が売り渋っているならまだしも、地主は我先に土地に賃貸建物を
立てている。暴落するまえに供給者がいなくなるという見方が正しい。
本当に、私はまじめにマンションデベは、４００万／坪と１４０万／坪以下の
両極が生き残って、他は、仲介かマンション管理か戸建リフォームで生きていく
ようになると思っている。

[576: 購入経験者さん]

今は需要が強いから、下げたら買いが入るので、高止まり気味かなと思います。

まあ、みなさんが侃々諤々の議論をしても、大して市場には影響はありません。
結局相場は相場に聞けと言うことじゃないでしょうか。

[577: 購入検討中さん]

>地主は我先に土地に賃貸建物を立てている。暴落するまえに供給者がいなくなるという見方が正しい。

その「我先に建設された賃貸建物」に入居者が入らない事態を想定した方がよいぞ。

[578: 匿名さん]

消費税率アップは、あるとしても数年後。
駆け込み需要はまだこれからでしょう。
マスコミから、消費税が上る上ると煽られて買ってしまう。

しょせんは需要の先食いですけどね。

[579: 匿名さん]

結局、あらゆる要素は価格に既に織り込み済みだし、転がしたり、貸すだけで儲けるなんて甘すぎますね。

大切にキレイに使って1000円でも高く売る・高く貸す、以外の収穫はココでは得られない。

[580: 匿名さん]

株だって価格に要素は織り込み済み。
だけど、儲ける人もいれば損する人もいる。

[581: サラリーマンさん]

なんか、最近この板覗くと、

本当、終わったんだなぁーって感じするね。

俺も早く引っ越して、売りの方をちょっと焦ったほうがいいかなぁ。

[582: 匿名さん]

>>580
そうそう。結局運んですね。株も不動産も。
背中を押す役目や損をしたときの言い訳・ガス抜きのために、
著名な学者から素人ネット評論家までいろいろ・・・・存在する。

[583: 匿名さん]

嫁さん手作りの、ご近所マップや点検清掃記録簿。
高く売るための小道具として使えないかな？

買うほうはすごく安心すると思うけど・・・。
車内自殺した中古車を売りつけられた経験があるので。

[584: 購入検討中さん]

>車内自殺した中古車を売りつけられた経験があるので

！！どうやってそのことが分かったんですか？

[585: 匿名さん]

>>581
>本当、終わったんだなぁーって感じするね。
同意します。

外資撤退と共に一相場終了って感じ。
成功体験が忘れられずしがみつく日本人投資家だけがダメージを受ける。
すべての投資市場で見られるこの動きが、不動産市場でも起きたというだけ。

本当、株でも不動産でも外資は凄いわ。
安値と思ったらとことん仕込んで高値と思ったらあっさり売るあの技術、見習わないとね。
やはり狩猟民族だからか。
農耕民族の日本人はしがみつくから駄目なんだろうね。

[586: 匿名さん]

>>570
世田谷区のしこり物件

業者の買取高値物件は賃貸に回されて
新築分譲の供給をしぼって行って
今の超割高価格を維持する
これがシナリオでしょうね。

売れない仲介土地は駐車場にしたり、
小さなアパートになったりするんでしょうね。

[587: 匿名さん]

>>577
首都圏の少子化が進んで
それを補う為に地方からの上京者が増えます。
所得の２極化で、
低所得層が増えますから
安い狭いのアパートは今後も根強い需要があります。
若者に人気の区でアパート経営
これが王道ですよ。

[588: 匿名さん]

地方も少子化なんですが・・・・
全国的に少子化です。
母数が減りますから上京する数も減ります。

団塊退職に伴い地方でも人手不足が起きます。
若者は上京しなくても、そこそこの職にはありつけます。
地方の物価の安さも魅力です。
多少の給与の差は、物価（特に不動産の安さ）で帳消しかお釣りが来るくらいでしょう。

[589: 匿名さん]

世田谷の話が出たので書くけど、
世田谷の某中古物件が売り出されたのを見たら、
完成年月が２年サバ読み。実際より新しく書かれてた。
ペット可物件じゃないのに、ペットと暮らせますと書かれてるし。
更に書かれてないけどこれ、瑕疵で長年補修してたマンション…

中古物件は新築物件よりも慎重に、自分で調べて買わなきゃね。

[590: 匿名さん]

２３区８５０万人、持家比率４０％　
３４０万人１７０万世帯が戸建て・マンションに住んでいる。
１世帯の資産価格は時価で４０００万とみても約７０兆円
半分が５割のローン残高を抱えているとしても１７兆円のローン残高
３０年３％の金利なら７１６億円の毎月の支払い。ローン負担世帯あたり
毎月１６万の支払い。

５１０万人２５５万世帯が賃貸に住んでいる。
都内の支払い賃料の平均値が１５万だから毎月７６５０億円の
家賃支払いがある。大変な市場だ。

これら分譲・賃貸市場は都下（三多摩）神奈川・埼玉・千葉という
二軍を抱えている。

１９９５年から２３区に２万戸／年平均の供給があったとして１２年で
２４万戸、世帯人口は２．０人で考えれば丁度新築マンションぶんほぼ人口増に
一致する。
この間、戸建ても供給されたが、一戸壊して二戸作る流れ。全体の件数は
９０年代後半がピークで用地取得難でさほど伸びていない。

なぜ都心回帰したか。理由は地価が下がったから。地価上昇が起きた１９６５年から
２３区人口は９５年までに１００万人減った。世田谷と港の人口が全部消えたに等しい。
地価が上がった背景には、東京が工業都市から業務都市・金融都市への変貌を
目指したからだ。

タイヤの空気が抜けるように３０年でゆっくり１００万人が抜けて、そのあと５０万人を１２年で
つめこんだ。おかげで２３区は空気がぱんぱんに入ったタイヤのごとく元気になった。
このままでいいよ。

誰かが故意にパンクさせて空気を抜こうとしている。しかし誰が出て行くのか。
オフィスも増える中で戸建てをつぶして２４万戸の供給を果たしたわけで
これ以上高値で人を詰め込めばまさにバブルならぬタイヤのパンクだ。