23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[541: 匿名さん]

>>540
すいません。自分で答え持ってます。
１　住宅ローンという、事業ローンに無い長期・低利の融資
２　上記にともなう諸税の減免
３　配偶者名義で上記の効果さらに倍
４　小規模零細賃貸業だから所得申告も厳格じゃないし、ホームセンターの領収書なら経費にしちゃえる!!
５　本人の資産だから頑張る。管理もうるさいぞ。プロとはいえ勤め人感覚の不動産業者には負けない

これらで業者に勝つ　如何でしょうか？

[542: 匿名さん]

今回の当事者ではないですが。

まあ一般的に自慰のようなものを公開の掲示板で垂れ流せば、
それに対する辛らつな反発が出ても、
甘んじて受けるしかしょうがないんじゃない？
わが道を行くなら全く無視するとか。

読み手のことなど考えず好き勝手書きなぐってれば、
同じように好き勝手文句を言われても仕方ないでしょうに。

別に書くなとか言わないけど、
反発がでるような投稿スタイルってことは、
あるていど自覚してもいいのでは。
で、それでも貫くなら、
反発にいちいちナイーブになることもないでしょうに。

[543: 匿名さん]

>542
いろんな立場の人がいて、それぞれの背景を元に23区のマンション価格動向を語るのがこのスレ。
様々な意見を書き手の自慰と感じるのはアンタの勝手だよ。
知識のある人に負い目でもあるんだろうか？

[544: 契約済みさん]

>537
とにかくつまらない・・

[545: 匿名さん]

自分が理解できないものを価値がない≒自慰のようなもの
と思いたがるのは仕方がないことだ。

長文でも「会話調」でも読みたくない人はスクロールしたらいいんだよ。
他にもスレはいくらもあるんだから。

プロが自分の知識をやさしく伝える場があれば、なにも私がここで
エラソーに語る必要もない。プロは舌足らず。おまけに信用もない。
多少ウケたような記憶があるのと、自分の「仕事」のヒントになるから
書いているまで。
やっと「デベ」といわれなくなったと思ったらこんどは「幼稚」と
呼ばれている。まぁ少しは昇格したわけだ。

とにかく話題をスレタイにもどすと
収益還元でいえば、賃料が値上がりした都心を除けば、平均値として
割高感があるのは資料の通りだ。

城東の既存賃貸と新築の質の差がどれだけあるかは知らないが
城東はあいかわらず坪7〜８千円、２０坪で14万〜１６万円の家賃の
ようだ。同じ東京駅５ｋｍ圏（蒸し返すつもりはないから化けてでるなよ
墨田厨ｗ）でもずいぶん賃料差があるじゃないか・・・という話。

都心は下落、城東は上がるという大方の予想と逆だが如何？

[546: 匿名さん]

結局「マンション住民さん」氏は無知なフリをしてベテラン諸氏を
流動化やspcの話を誘導しようとする小賢しさはあったものの、
元々話についていけてなかった＆自演がバレで自滅ってこと？

[547: 匿名さん]

いや「マンション住民さん」氏は1000億の資金を運用するファンドマネージャ氏と見た。あの口調で不動産取引のない仏滅の午後に時々現れなする。

[548: 匿名さん]

>>540
不動産所得の申告に領収証なんて必要ないよ。
経費なんて適当にふかして書いてる。
無申告は危ないけど。

[549: 匿名さん]

↑
>>541でした

[550: 匿名さん]

結局、いつもの人が上から目線で好き勝手書いてるだけだね。
投資でも老後の備えでも良いけどさ、過去の成功体験に引きずられているよね。

これからの日本は、少子高齢化社会で世帯も人口も減る。
特に労働人口が減るからマンションの買い手が減る。
転売に関しては難しくなるばかりと思う。
賃貸で年金代わりも、日本人の新築思考文化は変わらない。
つまり新しくないと高い家賃は払わない。
古ければ割安でないと店子が入りにくくなる。
現在は築20年でも店子は入るかもしれないが、20年後はどうなのかね？
例えば、今年築5年の中古1LDKを買って賃貸に出しました。
店子も付きました。
でも、20年後はどうなの？築25年の1LDKだと相当安くないと人口減社会では過去の家賃を参考には出来ないんじゃないの？
安くして店子確保できても、ローン返済・管理費・修繕積立金など含めた総投資に対するリターンは対して期待出来ないでしょう。

結論として、今後の少子高齢化社会を考えるとマンションは自己居住用として買うべき。
投資としては、債券等の安定したリターンが期待出来るものへ投資すべき。
老後への期間が長い人は、株等の高リスク資産への投資もありだと思う。
もちろん金融資産がかなり（富裕層と見なされるのは1億5千万以上か）あって、その1部をマンションに投資するというのはありかもしれん。
が、かつてほどの旨味は無いだろう。

[551: 匿名さん]

>>524
老婆心ながら。
賃貸物件には広さも、築年も異なり、
築年が古いところは賃料も安くなる。
この要因を除くには新築、それも一応マンションに区分されている
もので比較すると言い。
サンプルを提供するので再計算してみればいい。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/cond=4/sort=4d/o=80hs...

[552: 匿名さん]

こう見て行くと
杉並区の凋落はかなりひどい状態だと言える。
家賃レベルは新築も含め下がり傾向が強い。

[553: 匿名さん]

まあ賃料はあくまで募集賃料だから
実際に成約するレベルは異なるし、
成約せずそのままのケースも多い。

一般的には、
賃料が下落＝安いものしか決まらない場合は、
募集賃料が高いものが残ってしまい、
逆にこの資料の場合高く見えてしまう。

賃料が上がる＝地域的に人気化する場合は、
逆の傾向となり、高い＝仕様が高いものから制約して、
古くて仕様が安っぽい＝賃料が低いものが残ってしまい
募集賃料が逆に低く見えてしまう。

[554: 匿名さん]

下がる目処もたたないままに、つまらん話題繰り返していても
楽しくないよな。スレ閉じたほうがよくね？

[555: 匿名さん]

>>554
そういう書き込みして停止したスレはないから安心して良い。

[556: 匿名さん]

４５７さん、
つまらない話（妄想）のなかで、具体的で実に勉強になりました。
客層が違うから、なにやら打たれたようですが。
嫉妬されて打たれるくらいに私もなりたいもんだ。（同情されてばかりで）

[557: 匿名さん]

中古マンション募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
仲介戸建募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
仲介土地募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
この合計が今現在空いているわけだが、
区によっては１万件近くに達し、かなり危機的なところもある・

[558: 地主]

え○がやを＊＊にするでねえだ。

肥溜め、まきちらすぞ。

地下げ屋もいるのでよろしく。

[559: 匿名さん]

>>118
最近はウィットの切れがいまいちでスンマセン

「ねぇ、ねぇ。年金補填のために賃貸不動産持つってダメなの？」
「だからさ、そういうのは一般論で語ったらだめなの。買う時期や立地や
　部屋の広さとか、厳密に物件と時期に依存する話なんだよ。」
「もっとわかり易く言ってよ。今から賃貸不動産買うのはダメってことなのね」
「まぁダメでしょ。１９８５年はよかったけど１９８７年はダメっていうのに似てる。
　いま破綻してるワンルームは軒並み１９８７年から１９９０年取得の物件だ。」
「高く買いすぎていつまでたっても残債が地価を上回らないってこと？」
「その通り。赤字垂れ流し」
「やっぱり買う時期が大事なのね。」
「そりゃそうだ。家賃はそうそう上がらないけど、物件が安い時期は必ず
あるわけだ。」
「いつが安いかは結果論かもしれないけどね。利回りくらいは計算しなくちゃ」
「自宅購入はよい時期があるの？ないの？」
「マンションは、２０年経つと住み替えたくなるものだよ。社宅に入っていて
２０年後に新築を買った友人宅によばれていくとやはりうらやましくなる。
残債が少なくて資金に余裕があれば住み替えるのが普通だ。
実際、売ればローンは小額で済むし、貸せばローンが多くても賃料が入る。」
「賃貸の空室リスクを強調する人がいるけど」
「人間なんでも未経験な「ことには臆病になる。親がアパートや借家の一つも
もっていたらわかることだが、店子がつかない物件ってそうそうないよ。
それと賃借人は高く貸して回転をよくするのでなく少し安めに貸して長く
居てもらうほうがいい。端境期に店子が退去してもあわてない。
じっくり構えて３月まで待つ」
「あなた、そういう話はウケないわよ。ここは賃貸スレではないと叱られる
なにしろ皆さん賃貸物件はおろか自宅も買えてないんだから。」
「おいおい、そういう言い方も失礼だろう。」
「自宅購入にも時期があるというのなら、今はダメってことよね。」
「そこが難しい。今後値上がりが続けば、買わずにいたことを後悔する
　一方、もともと安値の便乗値上げの城東など買った日には、将来の
　下落で痛手をこうむるかもしれない。」
「城東を買いたいって思う人は少ないわ。地縁がある人は別だけど」
「いいと思うよ。城東。カジュアルで住みやすい。ただ惜しむらくは
３年前に買っておけばベストだったね。」
「そんなこと言ったら、田園都市線も、練馬も、江戸川も江東も、港も
皆同じでしょ」
「そりゃそうだ。ただ、俺は下がる下がるといって買わない方向に
煽動して、結果あがっちゃいました。買えませんね＿|‾|○
より、買った。下がった。でもいいじゃん。また上がるよ。という
ほうが罪は軽いと思う。」
「どうして？」
「物件は確実に質が落ちてる。郊外でさえ駅近の土地は少ない
　都内で、晴海、有明以外に今後の大規模供給は少ない。
今後１５年スパンで新築供給が衰える可能性は高い。
新築にこだわらないならいいが、長く持ちたいな最後の新築ピークを
逃す手はない。」
「下がったらどう責任とるのよ」
「下がるって、２００３年水準まで下がるって本気で考えてる？」
「わからないわ。」
「居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。」
「仮に２００３年水準まで下がれば皆が喜んで買うでしょうね。」
「そうだよ。幸運の神様が舞い戻ったって喜ぶはずさ。でも世の中は
そこまで甘くない。誰でもわかる姿でチャンスは再臨しない。」
「そうかもね。」

[560: 匿名さん]

長すぎる。要約誰かして。