23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[515: マンション住民さん]

どう見ても転がし（賃貸含む）だけで儲けようなんて甘すぎると思います。付加価値をつけて転売するならまだしも。あなたがたの付加価値って根拠の無い自信だけですよね？

[518: 匿名さん]

情報収集に時間を費やして、しっかり目利きした物件の転売を甘いというのはどうかと思いますよ。それだけの見返りはあっても良いと思う。
とはいえ、何でもかんでも便乗価格ににしてしまうのもどうかと思うが。

割が合わないと思えば買わなければ良いだけのこと。それでも買われるというモノに関しては商売として成り立っているし、安い時期に買えなかった人にチャンスを与えるという意味ではそんなに悪くは言えないと思う。

私は転売派ではなく、長期保有派ですけどね。

[519: 匿名さん]

>キミもちゃんと意見を言えよ。汚いやつだな。

全く賛同。５１２はまともに反論できないで悔し紛れに揶揄しているだけにしか見えないよ。

[520: 441]

なんか上がるというか、不動産は持つべきと言っている人がみんな転売目的という誤解があるねここ。恐ろしいなあ教育って。

[521: 441]

そうだね。意見は少なくとも言ったほうが良いね。批判するなら代案を出せ、と田中角栄も言ってたよ。

[523: マンション住民さん]

いや転売も賃貸も、実質同じようなものだから。賃貸もただ貸すだけじゃなく、高く貸したり客付けや管理を自ら行う、加価価値つけるノウハウでもあるの？

割が合わないと思えば買わなければ良いだけのことという意見があるが、割があうと思うときは売る人もいないはずですよ。都合よく「自分だけが賢く」「他人はお人よし」との前提で組み立てないでくださいね。

地を這う営業努力をしてやっとこさ利益を上げている専門業者がいるのに、素人が片手間でマンション経営して儲かるなんて、不可能だし、実現したとしても偶然に過ぎない。

[525: マンション住民さん]

>>522
あなたが収益還元価格以上と思い売る物件は他人が収益還元価格以下と思い買う物件。あなたが収益還元価格以下と思い買った物件は他人が収益還元価格以上と思い売る物件。結局ババの掴みあい。もう掴んでるかも（笑）

[526: 匿名さん]

>>523
割が合う、合わないというのは一元的な見方で見るとあなたの言うとおりかもしれない。でも世の中、多少高くても今買わなければいけないとか言った人もいるのですよ。そこで立地、価格、資産性やら加味して考えて、割が合うのか合わないのか考えるのだと思います。
お金には代えがたい家族の幸せという無形な価値観も含まれてくるので、収益還元法だけで片付かないこともあるのかと思います。。

[528: 441]

私は522では無いんだけど、そういう批判なんか意味あるの？
株だってそうでしょ、誰かが売ろうと思って、誰かが買うから売買成立だ。
不動産にせよ、株にせよ、みんなババかいな。
まあ成功しやすいのは、どうしても売らなきゃいけない人から買う、ということでしょうね。何かの個々の特殊事情によって。

[537: マンション住民さん]

>>536
遠慮しないでオリジネータとＳＰＣのＷＩＮＷＩＮを一例として挙げて、論破してくれてもいいんだよ。確かにそれで受益者が取得しない場合でも利益は出ますね・・・・・５年だけ

[541: 匿名さん]

>>540
すいません。自分で答え持ってます。
１　住宅ローンという、事業ローンに無い長期・低利の融資
２　上記にともなう諸税の減免
３　配偶者名義で上記の効果さらに倍
４　小規模零細賃貸業だから所得申告も厳格じゃないし、ホームセンターの領収書なら経費にしちゃえる!!
５　本人の資産だから頑張る。管理もうるさいぞ。プロとはいえ勤め人感覚の不動産業者には負けない

これらで業者に勝つ　如何でしょうか？

[542: 匿名さん]

今回の当事者ではないですが。

まあ一般的に自慰のようなものを公開の掲示板で垂れ流せば、
それに対する辛らつな反発が出ても、
甘んじて受けるしかしょうがないんじゃない？
わが道を行くなら全く無視するとか。

読み手のことなど考えず好き勝手書きなぐってれば、
同じように好き勝手文句を言われても仕方ないでしょうに。

別に書くなとか言わないけど、
反発がでるような投稿スタイルってことは、
あるていど自覚してもいいのでは。
で、それでも貫くなら、
反発にいちいちナイーブになることもないでしょうに。

[543: 匿名さん]

>542
いろんな立場の人がいて、それぞれの背景を元に23区のマンション価格動向を語るのがこのスレ。
様々な意見を書き手の自慰と感じるのはアンタの勝手だよ。
知識のある人に負い目でもあるんだろうか？

[544: 契約済みさん]

>537
とにかくつまらない・・

[545: 匿名さん]

自分が理解できないものを価値がない≒自慰のようなもの
と思いたがるのは仕方がないことだ。

長文でも「会話調」でも読みたくない人はスクロールしたらいいんだよ。
他にもスレはいくらもあるんだから。

プロが自分の知識をやさしく伝える場があれば、なにも私がここで
エラソーに語る必要もない。プロは舌足らず。おまけに信用もない。
多少ウケたような記憶があるのと、自分の「仕事」のヒントになるから
書いているまで。
やっと「デベ」といわれなくなったと思ったらこんどは「幼稚」と
呼ばれている。まぁ少しは昇格したわけだ。

とにかく話題をスレタイにもどすと
収益還元でいえば、賃料が値上がりした都心を除けば、平均値として
割高感があるのは資料の通りだ。

城東の既存賃貸と新築の質の差がどれだけあるかは知らないが
城東はあいかわらず坪7〜８千円、２０坪で14万〜１６万円の家賃の
ようだ。同じ東京駅５ｋｍ圏（蒸し返すつもりはないから化けてでるなよ
墨田厨ｗ）でもずいぶん賃料差があるじゃないか・・・という話。

都心は下落、城東は上がるという大方の予想と逆だが如何？

[546: 匿名さん]

結局「マンション住民さん」氏は無知なフリをしてベテラン諸氏を
流動化やspcの話を誘導しようとする小賢しさはあったものの、
元々話についていけてなかった＆自演がバレで自滅ってこと？

[547: 匿名さん]

いや「マンション住民さん」氏は1000億の資金を運用するファンドマネージャ氏と見た。あの口調で不動産取引のない仏滅の午後に時々現れなする。

[548: 匿名さん]

>>540
不動産所得の申告に領収証なんて必要ないよ。
経費なんて適当にふかして書いてる。
無申告は危ないけど。

[549: 匿名さん]

↑
>>541でした

[550: 匿名さん]

結局、いつもの人が上から目線で好き勝手書いてるだけだね。
投資でも老後の備えでも良いけどさ、過去の成功体験に引きずられているよね。

これからの日本は、少子高齢化社会で世帯も人口も減る。
特に労働人口が減るからマンションの買い手が減る。
転売に関しては難しくなるばかりと思う。
賃貸で年金代わりも、日本人の新築思考文化は変わらない。
つまり新しくないと高い家賃は払わない。
古ければ割安でないと店子が入りにくくなる。
現在は築20年でも店子は入るかもしれないが、20年後はどうなのかね？
例えば、今年築5年の中古1LDKを買って賃貸に出しました。
店子も付きました。
でも、20年後はどうなの？築25年の1LDKだと相当安くないと人口減社会では過去の家賃を参考には出来ないんじゃないの？
安くして店子確保できても、ローン返済・管理費・修繕積立金など含めた総投資に対するリターンは対して期待出来ないでしょう。

結論として、今後の少子高齢化社会を考えるとマンションは自己居住用として買うべき。
投資としては、債券等の安定したリターンが期待出来るものへ投資すべき。
老後への期間が長い人は、株等の高リスク資産への投資もありだと思う。
もちろん金融資産がかなり（富裕層と見なされるのは1億5千万以上か）あって、その1部をマンションに投資するというのはありかもしれん。
が、かつてほどの旨味は無いだろう。

[551: 匿名さん]

>>524
老婆心ながら。
賃貸物件には広さも、築年も異なり、
築年が古いところは賃料も安くなる。
この要因を除くには新築、それも一応マンションに区分されている
もので比較すると言い。
サンプルを提供するので再計算してみればいい。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/cond=4/sort=4d/o=80hs...

[552: 匿名さん]

こう見て行くと
杉並区の凋落はかなりひどい状態だと言える。
家賃レベルは新築も含め下がり傾向が強い。

[553: 匿名さん]

まあ賃料はあくまで募集賃料だから
実際に成約するレベルは異なるし、
成約せずそのままのケースも多い。

一般的には、
賃料が下落＝安いものしか決まらない場合は、
募集賃料が高いものが残ってしまい、
逆にこの資料の場合高く見えてしまう。

賃料が上がる＝地域的に人気化する場合は、
逆の傾向となり、高い＝仕様が高いものから制約して、
古くて仕様が安っぽい＝賃料が低いものが残ってしまい
募集賃料が逆に低く見えてしまう。

[554: 匿名さん]

下がる目処もたたないままに、つまらん話題繰り返していても
楽しくないよな。スレ閉じたほうがよくね？

[555: 匿名さん]

>>554
そういう書き込みして停止したスレはないから安心して良い。

[556: 匿名さん]

４５７さん、
つまらない話（妄想）のなかで、具体的で実に勉強になりました。
客層が違うから、なにやら打たれたようですが。
嫉妬されて打たれるくらいに私もなりたいもんだ。（同情されてばかりで）

[557: 匿名さん]

中古マンション募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
仲介戸建募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
仲介土地募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
この合計が今現在空いているわけだが、
区によっては１万件近くに達し、かなり危機的なところもある・

[558: 地主]

え○がやを＊＊にするでねえだ。

肥溜め、まきちらすぞ。

地下げ屋もいるのでよろしく。

[559: 匿名さん]

>>118
最近はウィットの切れがいまいちでスンマセン

「ねぇ、ねぇ。年金補填のために賃貸不動産持つってダメなの？」
「だからさ、そういうのは一般論で語ったらだめなの。買う時期や立地や
　部屋の広さとか、厳密に物件と時期に依存する話なんだよ。」
「もっとわかり易く言ってよ。今から賃貸不動産買うのはダメってことなのね」
「まぁダメでしょ。１９８５年はよかったけど１９８７年はダメっていうのに似てる。
　いま破綻してるワンルームは軒並み１９８７年から１９９０年取得の物件だ。」
「高く買いすぎていつまでたっても残債が地価を上回らないってこと？」
「その通り。赤字垂れ流し」
「やっぱり買う時期が大事なのね。」
「そりゃそうだ。家賃はそうそう上がらないけど、物件が安い時期は必ず
あるわけだ。」
「いつが安いかは結果論かもしれないけどね。利回りくらいは計算しなくちゃ」
「自宅購入はよい時期があるの？ないの？」
「マンションは、２０年経つと住み替えたくなるものだよ。社宅に入っていて
２０年後に新築を買った友人宅によばれていくとやはりうらやましくなる。
残債が少なくて資金に余裕があれば住み替えるのが普通だ。
実際、売ればローンは小額で済むし、貸せばローンが多くても賃料が入る。」
「賃貸の空室リスクを強調する人がいるけど」
「人間なんでも未経験な「ことには臆病になる。親がアパートや借家の一つも
もっていたらわかることだが、店子がつかない物件ってそうそうないよ。
それと賃借人は高く貸して回転をよくするのでなく少し安めに貸して長く
居てもらうほうがいい。端境期に店子が退去してもあわてない。
じっくり構えて３月まで待つ」
「あなた、そういう話はウケないわよ。ここは賃貸スレではないと叱られる
なにしろ皆さん賃貸物件はおろか自宅も買えてないんだから。」
「おいおい、そういう言い方も失礼だろう。」
「自宅購入にも時期があるというのなら、今はダメってことよね。」
「そこが難しい。今後値上がりが続けば、買わずにいたことを後悔する
　一方、もともと安値の便乗値上げの城東など買った日には、将来の
　下落で痛手をこうむるかもしれない。」
「城東を買いたいって思う人は少ないわ。地縁がある人は別だけど」
「いいと思うよ。城東。カジュアルで住みやすい。ただ惜しむらくは
３年前に買っておけばベストだったね。」
「そんなこと言ったら、田園都市線も、練馬も、江戸川も江東も、港も
皆同じでしょ」
「そりゃそうだ。ただ、俺は下がる下がるといって買わない方向に
煽動して、結果あがっちゃいました。買えませんね＿|‾|○
より、買った。下がった。でもいいじゃん。また上がるよ。という
ほうが罪は軽いと思う。」
「どうして？」
「物件は確実に質が落ちてる。郊外でさえ駅近の土地は少ない
　都内で、晴海、有明以外に今後の大規模供給は少ない。
今後１５年スパンで新築供給が衰える可能性は高い。
新築にこだわらないならいいが、長く持ちたいな最後の新築ピークを
逃す手はない。」
「下がったらどう責任とるのよ」
「下がるって、２００３年水準まで下がるって本気で考えてる？」
「わからないわ。」
「居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。」
「仮に２００３年水準まで下がれば皆が喜んで買うでしょうね。」
「そうだよ。幸運の神様が舞い戻ったって喜ぶはずさ。でも世の中は
そこまで甘くない。誰でもわかる姿でチャンスは再臨しない。」
「そうかもね。」

[560: 匿名さん]

長すぎる。要約誰かして。

[561: 匿名さん]

新参者だな。まだ短いほうだぞｗ

[562: 匿名さん]

要約します。下落は可能性として少ない
物件用地が減っているから供給源で暴落はない。
仮に下落でも２００３年水準までいくまでに買い逃した需要が
底支えする。
今は高いから売れないだけで少しで安くなれば需要は顕在化する。
くそみたいな高値の末の下落が都心で３００万／坪、世田谷で２４０万／坪
城東で１６０〜１８０万円／坪だったわけで今後はゆるやかに上がって
また下落してもひどくは下がらない。

そういうことを仰っているような気がします。

[563: 匿名さん]

×供給源で暴落はない。
○供給減で暴落はない。　　スマソ

[564: 匿名さん]

世田谷区に、中古マンション、仲介戸建、仲介土地で計１万件と突出した数があるんだが、何故だろう。
人気地域のはずなんだが？
今後の動向はどう予想されます？
時代の流れが変わってしまったんでしょうか？

[565: 匿名さん]

消費税１７％発言がありましたね。遅かれ早かれ、上がっていくことは確実。買える時に買っとくのが良いのでは？

[566: 住まいに詳しい人]

>>559
>居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
>限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
>リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。

頭でっかちの人は変化に弱いねぇ

古いルールではそーだったかもしれないが
今は新しいルールで動いているから
半年もあれば新規分譲価格に反映するよ

REITというハッキリ目に見える指標があれば
充分に分析能力がない人でも、次ぎに何すればいいのか判るわけで
直接は関係ないREITと分譲マンション価格がリンクしちゃうんだなぁ

[567: 匿名さん]

世田谷区の分譲戸数はマンションと戸建あわせて４千戸くらいですから、２倍以上の在庫があります。この数字はどんな位置づけなんでしょうか？
在庫がさらに膨らんだとしても、そのままの値段で今後も推移し続けるのでしょうか？

[568: 東南アジア在住中年女子]

>559

たしかに、近ごろウイットがないかな。
ギャラリーがうるさいから、ちょっと控えめというか自信なさげ・・
わたしにとっては、ワイン蘊蓄もよかったんだけどなぁ。

まぁ、余裕がない若い男子にとっては
「このオヤジ〜。ワインを語るなよ。
MSは下がるのか上がるのか？　はっきりいえよ」
なんでしょうが、

それって、
「いくのかいかないのか、好きなのか嫌いなのか、はっきり言って」
なんていう、余裕がない男子と同じだと思うから
気にしないで、続けてくださいね。

個人的には、「肩越しの恋人」の文ちゃん登場が傑作だったと思う。
でも、ドラマは一回分見たけど、登場人物にがっかり。

559さんのほうが、ス・テ・キ。

[569: 匿名さん]

>>565

でも消費税上がったら、暴落でしょ。
歴史は繰り返す。

住居用なら買いたいときに買うのがベスト。

[570: 匿名さん]

>>554
詳しくは分析しきれていませんが、高齢者持ち家比率の高い区
ですから、相続、戸建からマンションへの住み替えに伴う売却
と推量します。
今は高値になりすぎたのと安くて古い物件や徒歩１３分以上が
売れ残っているのだと思います。
件数はダブりも多いです。ことに高額は選任でないので１件に
４件くらい登録があるみたいです。
世田谷の割高は、業界主導の一面もあります。港区億ションを
買うのに、もはや港区の戸建は払底して世田谷まで手を伸ばし
高値で売らせる動きもありますが、戸建も中古も足が遅い
のは高値ゆえでしょうね。

今後は膠着かジリ安か。ただ４０万世帯の１万戸（実際は１．５倍の
ダブりはある）など仲介在庫の比率としてそんなに突出している
とは思えませんが、それと世田谷は業者の買取高値物件がしこって
いる可能性はありますね。

[571: 441]

>>566
その「新しいルール」をご教授頂かないと、意味が分かりません。

[572: 匿名さん]

>>568
顰蹙覚悟で・・

「あーら、おひさしぶりね。どこで浮気してたのよ。このぉ」
「文ちゃん　ドラマ終わってからの方が元気出たみたいだな。」
「あたし、マンション買っちゃったのよね。」
「おいおいどこにそんなパトロンがいたの？」
「失礼しやうわね。私こうみえても、倹約家なのよ。好きな男に
　そんな負担かけたりしないわよっ。」
「どこに買ったの？二丁目界隈か？」
「もっとおしゃれな場所よ。」
「新大久保だろ。」
「違うわよ、神宮前よぉ。こんど電車ができるとここにも近いのよ」
「すげえな。そんな場所に新築あったか？」
「中古なのよ。ヴィンテージマンションって呼んで。」
「大丈夫か。地震で壊れて死ぬなよな」
「あなた。私の人脈をあなどらないで。構造技計画研究所って私の
住んでた中野にあった会社の人に耐震診断してもらったのよ」
「構造屋にもオカマがいるのか。」
「その人はノンケ。でもいい男なのよ」
「おいおい、その事務所耐震偽装でいま問題になっている会社だぞ」
「とにかく私はいい男のいうことは信用するのよ。それで命をおとしても
　本望よ。って何＊＊いわせんの。とにかく古いけどお洒落ーな
　建物よ。これからは中古を買ってリフォームが賢いわよ。」
「どうせ、文ちゃんのことだから商業店舗の内装屋拝み倒して
安く工事してもらったんだろ。」
「そうなのよ。そのあと彼ったらしつこくて困っちゃう。私そんなつもり
で頼んだんじゃないのに。」
「確かに、ここまで値上がりすると、皆が避ける１９８１年以前の
　物件から耐震診断済みのものを選んで買うのも手だね。」
「ダメよまねしたらずるいわよ。
ところで何飲む。ワイン、ヴォーヌ・ロマネのいいのが入ったわよ。」
「文ちゃんのワインの薀蓄はまた今度にするよ。チンザノをオンザロックで頼むよ」

[573: マンション投資家さん]

もう消費税ネタの駆け込み需要は終わったんじゃない？
だとすると、消費税が上がれば需要が一気に冷え込んで、
不動産の暴落が始まる可能性も否定できませんね。

[574: 匿名さん]

すきだな
会話調さん
時々来てくださいね

[575: 匿名さん]

供給過剰で暴落はおきることはあっても、供給が衰退するなかで「暴落」はない
とみるのが普通の見方。
なにしろ港南で４５００戸供給しただけで余って投売りだ暴落だと騒いだ雀は
こんどは、品薄で高値だから暴落だと？
何度もいうが、住宅は中古市場も賃貸もふくめて総需要だ。総需要の大半が
みたされて「使用中」なら、市場に売りに出される数は知れている。
この先、地主が売り渋っているならまだしも、地主は我先に土地に賃貸建物を
立てている。暴落するまえに供給者がいなくなるという見方が正しい。
本当に、私はまじめにマンションデベは、４００万／坪と１４０万／坪以下の
両極が生き残って、他は、仲介かマンション管理か戸建リフォームで生きていく
ようになると思っている。

[576: 購入経験者さん]

今は需要が強いから、下げたら買いが入るので、高止まり気味かなと思います。

まあ、みなさんが侃々諤々の議論をしても、大して市場には影響はありません。
結局相場は相場に聞けと言うことじゃないでしょうか。

[577: 購入検討中さん]

>地主は我先に土地に賃貸建物を立てている。暴落するまえに供給者がいなくなるという見方が正しい。

その「我先に建設された賃貸建物」に入居者が入らない事態を想定した方がよいぞ。

[578: 匿名さん]

消費税率アップは、あるとしても数年後。
駆け込み需要はまだこれからでしょう。
マスコミから、消費税が上る上ると煽られて買ってしまう。

しょせんは需要の先食いですけどね。

[579: 匿名さん]

結局、あらゆる要素は価格に既に織り込み済みだし、転がしたり、貸すだけで儲けるなんて甘すぎますね。

大切にキレイに使って1000円でも高く売る・高く貸す、以外の収穫はココでは得られない。

[580: 匿名さん]

株だって価格に要素は織り込み済み。
だけど、儲ける人もいれば損する人もいる。

[581: サラリーマンさん]

なんか、最近この板覗くと、

本当、終わったんだなぁーって感じするね。

俺も早く引っ越して、売りの方をちょっと焦ったほうがいいかなぁ。

[582: 匿名さん]

>>580
そうそう。結局運んですね。株も不動産も。
背中を押す役目や損をしたときの言い訳・ガス抜きのために、
著名な学者から素人ネット評論家までいろいろ・・・・存在する。

[583: 匿名さん]

嫁さん手作りの、ご近所マップや点検清掃記録簿。
高く売るための小道具として使えないかな？

買うほうはすごく安心すると思うけど・・・。
車内自殺した中古車を売りつけられた経験があるので。

[584: 購入検討中さん]

>車内自殺した中古車を売りつけられた経験があるので

！！どうやってそのことが分かったんですか？

[585: 匿名さん]

>>581
>本当、終わったんだなぁーって感じするね。
同意します。

外資撤退と共に一相場終了って感じ。
成功体験が忘れられずしがみつく日本人投資家だけがダメージを受ける。
すべての投資市場で見られるこの動きが、不動産市場でも起きたというだけ。

本当、株でも不動産でも外資は凄いわ。
安値と思ったらとことん仕込んで高値と思ったらあっさり売るあの技術、見習わないとね。
やはり狩猟民族だからか。
農耕民族の日本人はしがみつくから駄目なんだろうね。

[586: 匿名さん]

>>570
世田谷区のしこり物件

業者の買取高値物件は賃貸に回されて
新築分譲の供給をしぼって行って
今の超割高価格を維持する
これがシナリオでしょうね。

売れない仲介土地は駐車場にしたり、
小さなアパートになったりするんでしょうね。

[587: 匿名さん]

>>577
首都圏の少子化が進んで
それを補う為に地方からの上京者が増えます。
所得の２極化で、
低所得層が増えますから
安い狭いのアパートは今後も根強い需要があります。
若者に人気の区でアパート経営
これが王道ですよ。

[588: 匿名さん]

地方も少子化なんですが・・・・
全国的に少子化です。
母数が減りますから上京する数も減ります。

団塊退職に伴い地方でも人手不足が起きます。
若者は上京しなくても、そこそこの職にはありつけます。
地方の物価の安さも魅力です。
多少の給与の差は、物価（特に不動産の安さ）で帳消しかお釣りが来るくらいでしょう。

[589: 匿名さん]

世田谷の話が出たので書くけど、
世田谷の某中古物件が売り出されたのを見たら、
完成年月が２年サバ読み。実際より新しく書かれてた。
ペット可物件じゃないのに、ペットと暮らせますと書かれてるし。
更に書かれてないけどこれ、瑕疵で長年補修してたマンション…

中古物件は新築物件よりも慎重に、自分で調べて買わなきゃね。

[590: 匿名さん]

２３区８５０万人、持家比率４０％　
３４０万人１７０万世帯が戸建て・マンションに住んでいる。
１世帯の資産価格は時価で４０００万とみても約７０兆円
半分が５割のローン残高を抱えているとしても１７兆円のローン残高
３０年３％の金利なら７１６億円の毎月の支払い。ローン負担世帯あたり
毎月１６万の支払い。

５１０万人２５５万世帯が賃貸に住んでいる。
都内の支払い賃料の平均値が１５万だから毎月７６５０億円の
家賃支払いがある。大変な市場だ。

これら分譲・賃貸市場は都下（三多摩）神奈川・埼玉・千葉という
二軍を抱えている。

１９９５年から２３区に２万戸／年平均の供給があったとして１２年で
２４万戸、世帯人口は２．０人で考えれば丁度新築マンションぶんほぼ人口増に
一致する。
この間、戸建ても供給されたが、一戸壊して二戸作る流れ。全体の件数は
９０年代後半がピークで用地取得難でさほど伸びていない。

なぜ都心回帰したか。理由は地価が下がったから。地価上昇が起きた１９６５年から
２３区人口は９５年までに１００万人減った。世田谷と港の人口が全部消えたに等しい。
地価が上がった背景には、東京が工業都市から業務都市・金融都市への変貌を
目指したからだ。

タイヤの空気が抜けるように３０年でゆっくり１００万人が抜けて、そのあと５０万人を１２年で
つめこんだ。おかげで２３区は空気がぱんぱんに入ったタイヤのごとく元気になった。
このままでいいよ。

誰かが故意にパンクさせて空気を抜こうとしている。しかし誰が出て行くのか。
オフィスも増える中で戸建てをつぶして２４万戸の供給を果たしたわけで
これ以上高値で人を詰め込めばまさにバブルならぬタイヤのパンクだ。

[591: 入居済みさん]

>>572
スレ違いで恐縮なのだが
>商業店舗の内装屋にリフォーム頼むって興味があるんですが
旨みがあるのかな

[592: 匿名さん]

「「あたしのこと呼んだ？いやね。朝は苦手なのよぉ、手短に頼むわね。
え？商業店舗の内装屋。彼はラブホからバーまで手がけている人で
宝塚の元女優さんの旦那みたいに超有名じゃなくて、内装工事屋よぉ
まぁ工務店のオヤジ。
メリットねぇ。特殊な建材が安く手に入るってことかな。
だいたい店舗の建材てロットが小さいから倉庫に材料あまっている。
ミラーボールとか自動ドアとかつけちゃうのも簡単だし、ミラーなんて安いわよ。
梁下から３．６ｍ幅で前面張ってもらって、９０センチ幅４枚であなたいくらだったと
思う。５万円よ。燃えるわよこの照明にミラー。あら嫌だあたしったら。朝から
はしたないお話しで

でもね。アタシみたいに親しくしてないとダメよ。その気があればお店にいらして
くれたら紹介するわよ。」

まじめな話、イデーＲプロジェクトという会社が
商業系の内装屋にインテリアをまかせ、イデーの家具を置いて分譲
している。
http://www.r-id.co.jp/

[593: 匿名さん]

リノベ事業をしていた・・・過去形が正しいね。
最初駒沢で４５００万くらいのリフォーム分譲（１室）をやって
その後、芝浦アイランドの反対側の築１２年の賃貸をリフォーム
床は、天然木の素地、壁は躯体現し、窓は全面スライドサッシで
（これは共有部だがマンション全部が一社所有ゆえにできた）
デッキと同面でつながっていてかっこよかった。
Ｒプロジェクトは４年前で本もでたけど、結局新築の波に押された
ね。
捲土重来を期するかどうかは、今後の新築の衰退如何だ。
住友不動産のマンション版「新築そっくりさん」も売上げが
伸びている。いよいよ、お洒落なリノベ事業の幕開けかな。
そのまえに、優秀な耐震診断の目利きが必要だが。

[594: 匿名さん]

生存本能か営巣本能かしらないが、いきていくうえでの安定した場所を求める
というのは家庭を持てばだれしも考える。
そこでまずは、貯蓄。貯蓄には、消費を抑える。支出は不動産と金融商品と
最大の投資である子供の教育に向かう。
個人消費がのびるはずがない。・・とローンスレでどなたが書かれていました。
けだし至言なりです。
この傾向はバブル崩壊以降、全く変わっていない。
バブル期は資産効果で消費も伸びた。でも伸びたのはブランド品などの輸入
商品が主体。円高でお買い得感満載。消費者物価も当然あがっているのだが
上がり幅はそれまでの物価上昇に比べて目立たなかった。給与の伸びもあった
せいもある。

消費者物価が伸びないのは、住宅資金の貯蓄をめざすから。逆に早めに
住宅取得した層は、貯蓄を抑えてローン返済に励む。
どうかんがえてみても消費は伸びない。
消費者物価は上がらない。マイホーム至上主義、教育至上主義の消費行動
は少しも変わっていない。それが地価を動かしているんだと思うが。

金融はビリヤードの壁のようなものであるところでクッションとして方向を変える。
金利や景気は球に与えた回転やスピードだ。
とにかく住宅景気はビリヤードの玉のように他の産業に波及して盤面をにぎやかに
する。少なくとも為政者はそう信じているようだ。

[595: 匿名さん]

すでにアップしたかもしれないが、過去のトレンドをもういちど
眺めてみるのも役にたつと思うよ。
図をクリックして拡大してご覧ください。
私家版なので多少みづらいがご容赦を。案外こういうデータが既存に
すくない。

[596: 匿名さん]

「細本センセイ。マンション価格はどうなるんでしょう。」

「うーんそうねぇ。あなたの場合はダメよね。」
「あのー２３区の相場に、私の場合とかは関係あるんでしょうか。」
「そりゃあるに決ってるわよ。あんたが１万戸買い占めるってわけじゃないでしょ
　あなたが買うマンションは一戸。それがあがるか下がるかはあなたの心がけ
　次第なのよ。」

「ちょ、ちょっと待ってください。市場価格が下がれば私にも買えるんじゃないですか？」

「おだまりなさい。ちょっとあなたねぇ。気軽に『市場価格』なんて口にするけど
　意味わかってんの？」

「はぁ。物件の平均的な値段というか、坪あたりいくらとか。」
「あのね。そういう抽象的な数字はねぇ。あなたにとって何の意味も持たない。いい。
　はっきり言うわよ。いくらマンション売り出し価格があがろうが、さがろうが
　あなたには買えない。」
「どうしてですか。失礼だなぁ」
「あなた、マンションを買うのに必要な頭金持ってないでしょ。」
「ありますよ。７００万くらいならなんとか。」
「それはあなたのお子さんのための将来の教育費だったりあなたの老後の
　蓄えだったりするわけで、金がたまればマンション買おうなんてあんた
　田舎のスズメバチみたいに家だけ作って子供増やせばいいってもんじゃ
　ないのよ。」

「はぁ。でもみんなこぞって買ってますけど」
「それは過去の話。いい？なぜ、あなたは安いときにかわずに今になって買おうと
　するの。」
「それは、いろいろ事情があって」
「そうでしょう。いい？家というのは縁のものなの。どこに住んでもいいってもんじゃない。
　鬼門敦煌といって時と方位を間違えるとあなた、とんでもない不幸になることもある
　のよ。」
「そうですか。」

「そうですかじゃないわよ。あなたがマンションが買えるならば、すでに買える機会が
　訪れていた。今、値が上がっているということは、あなたが買うべきでないという
　ことそのものを現しているのよ。人間無理だなと思ったらやったらダメよ。」

「城東なら買えるところもあるんですが,だめですか？」
「あなたね。自分が城東にいく気もないのによく言うわ。行く気ならさっさと買ってるわよ。

　それはあなたの気が城東に向いていないからなんじゃない。」

「なるほど、気が向かない。そういわれれればそうだな。」
「”気が向かない”ことをやるからうまくいかないのよ。」

「港区には私ガンガンに気がむいてますが。」
「むこうがあなたを拒絶しているんでしょ。

　家探しも嫁さん探しもおなじなのよ。相性もあれば出会いのタイミング
　もあるのよ。
　むしろいい嫁さんもらうことでいい家とめぐり合うこともあるわね。
　でも嫁さんに尻叩かれて
　変な物件つかんじゃダメよ。
　しっかりしなさい。」

「やっぱ買わないほうがいいんですか？」
「それは人によります。
　　あなたは、当面買えません。」

「センセイ。上がるか下がるかくらい教えてください、」
「わかってないわね。
　あなたが努力してお金を貯めれば下がります。下がらなくても
　お金が増えたら買えるでしょ。」

「センセイあたりまえすぎますよ。」

[597: 匿名さん]

×　鬼門敦煌
○　　奇門遁甲 　だめですよ細本先生、こんな基本まちがえたら　スマソ

[598: 匿名さん]

私も会話調さん好きです。
最近また復活、うれしいです。
長くても読みやすくてわかりやすい・面白いので、続けてくださいねー。

[599: ビギナーさん]

会話調へ

カキコの後に
いちいち自分で会話調のファンを装った応援コメントを
入れるのはやめてくれないか？

以前はたまにだったが、最近頻度が増してて
正直見てて痛いぞ。

[600: 匿名さん]

うん。細木ネタに意外に詳しいのは笑える。
会話調さんて、そんなことに興味がありそうもない感じなのに。

実は当たり前のことしかいっていない、というのも、
皮肉が効いてていい。


ところで、呼び名は会話調さんでいいの？

[601: 匿名さん]

会話調さん応援コメしたものですが
本人じゃあありませんよ
念のため

[602: 匿名さん]

「えー。さて、本日は、あのミスター　マリシクさんにお願いして
　２３区のマンション価格を下げてもらおうという企画です。・・・マリシクさんどうぞ。」

「みなさんこんにちは。いゃー。私も一介のマジシャンですからねぇ
　いろんなものを動かしてはきましたが、マンション価格を下げるというのは、はい
　正直いって今回がはじめてです。
　最初にいっておきますが、２００７年の価格表をみせそれがいつのまにか
　２００４年の価格表に入れ替わっているとかいう類のものではみなさん
　ご納得いきませんよね。
　そういうことはいたしません。」

「マリシクさん。それはマンションの販売図面ですね。」

「ええ、ここをじっと見つめていると　ほら何か文字が浮かびあがってきます。
　耐・・・・震・・・・・偽・・・・・装　あっ　ダメですねぇこういう物件は安くなっても
　買えませんから。それじゃ別のいきましょう」

「マリシクさん、今度は別の販売図面ですね。なにやら大きく価格が書かれていますね。
　８０００万ですか。高いですね。」

「はい。ハンドパワーでこれを安くしてご覧にいれます。まずわたくしが
　販売図面にパワーを送りますので皆さんが図面をじーっと見つめてください。
　ハンドパワーで・・・・いかがですか、図面が変わっていくのがおわかりですか？」

「マリシクさん。図面がどんどん縮んでいくみたいです。」

「はい。もういいでしょう。司会者の方もう一度価格をお確かめ願います。」

「あっ　５８００万って書いてあります。確かに下がってます。でも間取りは同じ３ＬＤＫですね」
「ハンドパワーで９５平米を６８平米まで下げてみました。安くなったでしょう。
　え？ご不満ですか？

　狭くては困るという人のためにもうひとつお目にかけます」

「マリシクさん。それはダーツですね。真ん中に東京駅のある地図みたいですね。」

「そうです。このスレでも有名な、東京駅５ｋｍ圏同心円マップです。

　さて、お客さんのなかから、”ビギナーさん”あなた出てきてください。すみませんが
　あなたがお買いになれる価格の最大限を心の中で念じてください。
　さぁあなたでも、東京駅５ｋｍ圏にマンションが買えます。」

「念じましたが・・・（くだらねぇものに登場させんなよな）」

「そうですか。そしたらそれを紙に書いて封筒にいれてこの中にいれて、このダーツを
　回転する地図に向かって投げます。私の合図に従って投げてください。１・２・３はいっ！」

「あれ？どこだ？　　虎ノ門狙ったのに・・・」

「はい。曳舟です。５０００万で７０㎡です。如何ですか？」

「だめだよこんなのいんちきだよ。もう一度やらせろよ。」

「あっ、何をするんですか。」

「本当の中心はだなぁ、赤坂か表参道あたりにあってだなぁ・・・・」

「あなた勝手に的をいれかえちゃだめですよ。」


「さて、もう一回いくぞ。紙に希望価格を書いて。ほらっマリシク、しっかり持ってろ」

「しょうがないですね。ではまわします。私の合図に従って投げてください。１・２・３はいっ！」

「ほら、みろ。赤坂ど真ん中だぞ。
　これがオレが言った値段で買えるんだろう。
　いままで散々掲示板でカキコしてきた甲斐があったというもんだ。へへへっ
　まさか部屋は２０㎡のワンルームっていうんじゃないよな。
　
　・・・ん？なんだこれ
　オレの預金通帳じゃないか。
　　残高マイナス・・・・ってなんだよこれ。インチキだぞ」

「結局、資金をを貯めることに秘法はないし、
　当たり前のことを地味にやるしかないでしょ。」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30711/

「いーよ。お前なんかに頼まなくても下がるものは下がる。」

「あーあ。だめでしたね。次はもっとすごい企画でおめにかかりましょう。」

「如何でしたか。ハンドパワーというよりも石川啄木の世界でしたね。
　働けど働けどわが頭金豊かにならざり　じっと手を見る・・・・」

[603: 匿名さん]

ハンドパワーで、古い方の東京タワーをその内に消してみせます。

ぐらい言ってよ。

[604: 匿名さん]

リリーフランキーファンが泣くからダメ。

[605: 元祖匿名はん]

生活の基盤である家を上がりますか下がりますかをびくびく気にして
買う姿勢そのものが正直気に入らない。

住めば一緒だ、資産価値を無視しろと言ってるわけではけしてない。
むしろその逆で気構えも心配りも足りない。
細本さんが言うとおり、カネもなく知恵もなく無理して買う必要もない。
金が腐る程あるならともかく、無い人間が適当に買うことの痛ましさよ。

普段何十万、何百万を前にひいこらいってて、いざ何千万を超えるものを
買うのに自分の責任で判断一つ出来ないとしたらむしろ買わなくていい。
買う資質も素養も無い。そういう人にも賃貸は優しい。

人間誰しも勉強は必要だしアンテナ張らないと情報もタイミングも逃す。
モテない男（女）（以下略）のために、女が下りてくることはない。
ただ調子こいた女に対して、男が擦り寄る必要もない。

皆と同じ動きして、しかも周回遅れでアプローチも一切出来ず、しかも
性格マメでもなく、えーい不細工でもいいやと最後にがっつくかどうかで
当人の真価は問われる。耐性の問題。
いざと言うときに弱い人は結局ずっと弱い。つけこまれる。

と言ったら言いすぎですか。本音はそうです。だから知恵つけて欲しい。

今の局面、断固として高値掴みはしないというくらいの腹の据わりを
見せて欲しい。タイミングも実力だとすれば、金も無く知恵も無く
タイミングも無く勝てるようなマーケットでは既になくなっている。
せめてどれか武器を手に入れて戦え。

デベだけが悪いのではない。つけこまれる客のレベルにも問題がある。

[606: 匿名さん]

ここは、スレヌシの呼びかけに答えてみんなで不動産かわずにおもいきり
自己資金を増やしましょう。

ここにまとまったお金があるとする。お金が生ぽいなら、漬物石でもいい。
甕の底にわずかな水があるとき、柄杓が届かないときにどうする。
大きな漬物石が甕の口を通ればそれを入れることで水が飲める。

水をローン、あるいは家賃と考える。いつでも１０万から１５万の住居費用は
かかる。そこに漬物石をいれることで、広くて快適な住いが手に入る。

漬物石は水を飲み終えたら取りだせる。

インフレなら、早めにローンが終わる。
物価ベースのデフレなら漬物石の価値が損なわれない。
資産デフレなら、漬物石を取り出せる頃合に甕を割ればいい。
そういうことなんで
わずかな頭金やオーバーローンで物件購入しても値上がり期待が
薄いから危険ですよ・・・ということかな。

[607: 元祖匿名はん]

別に私は金をためろといってるわけではない。貯蓄のススメでもない。
カネも必要だが金だけじゃない。
覚悟の出来てる人間なら金があろうがなかろうが打開するはず。
フルローンでもオーバーローンでもついて買いたいのなら買えばいい。
家を買わないならじゃあ貯蓄して家を買う準備をしましょうという
発想が短絡的過ぎる。

目的と意識の問題だと思う。金や家は手段。方向性といってもいい。
精神論、概念的と思われるかもしれないが実は違うと思う。ゼロサムだ。

少なくとも今の局面は、行動をとらないことに勇があるように思う。

[608: 匿名さん]

デべからではなく個人から
チャレンジ価格の中古物件を、
高いまま買ってしまう客もどうなんでしょう。

[609: 元祖匿名はん]

まあ、デベに魂を売った人から買うのも、
S友から買うのも同じようなもんでしょ。笑

貢物は必要ありません。あくまで市場取引とは言え。

[610: 上等]

>>602の会話調さん、私の固定ハンドルを見てもお分かりでしょうが、
城東を応援する者として一言申し上げることがあります！！！

曳舟をそういう風な引き合いに利用されますとですね・・・・・。

「思わず笑っちゃったじゃないですか、それも何度も（笑）」

上手いものですね、
まぁそんな扱いの似合っている気楽な地域でもあります。

[611: 匿名さん]

つまらん投稿が多いな。

[612: 匿名さん]

大衆向けの分譲マンションなんて、
基本的に収益不動産としてはカスの部類なわけでしょう。
まともな利益を生むような場所なら、定期借地にしろなんにしろ、
売らずに持って運用するわけだから。
ふるいにかけられたあとの砂利から、
まともな資産価値のある案件などまず見つからない。

買ったときすばらしく思えた立地も、順次周りをとり囲まれ、
あとから思えば団地の一角を買わされたのだと気付く仕組み。
そういうカラクリがばれ始める前に、
どのタイミングで売り抜けるかが重要な時期。

今、数年前底値で買った人をうらやむ人が居るように、
天井で売った人がまた羨まれるときが来るでしょう。
積みあがった在庫、先高感の消失（売り惜しみ出来なくなる）、
ブームでの優良顧客の先食い、
これに建築確認で遅れてる物件の一斉供給が重なったりすると、
小クライシスはあるかもしれません。
おそらく価格競争は中小デベ物件から始まるでしょう。

[613: 購入検討中さん]

レジが終わったのは明白だね。

あとはオフィス系中心にファンドや不動産業界への
更なる融資規制があるかどうか、、、

あったら、オフィスも含めて死亡。

来年は、ここ数年の上げを帳消しにする下げがあるかもしれない。
特に郊外や地方大都市のレジは怖い。

[614: 匿名さん]

＞＞つまらん投稿が多いな。

同じことをひたすら繰り返すテープレコーダみたいなものだと思っておけばいい。
それと、まともな議論に対しても痛いところを突かれると誹謗中傷に走る癖がある。