23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[501: 匿名さん]

＞今までとは比べ物にならないバブルが発生してしまう可能性があるということ。まあ2年後くらいからそうなってくるかもしれないね

同感ですね。団塊の住宅需要が郊外地価を押し上げたように
いずれは団塊ジュニアの住宅需要が、賃貸も含めた「住宅床需要」を
押し上げる。
加えて、低金利の仲で３年固定や変動金利での借り入れ率が大きい
ことでもわかるように、どんどん低所得者に無理な借り入れでマンションを
売っている。
バブル期に消費税が導入されたように、数年後に消費税値上げされる時点で
駆け込み需要が煽られる。

物価が上がれば嫌でも金利は上がってくる。買える物件が郊外に遠のく
恐怖感に弱いのは団塊世代だけではない。
いまは、熱いと文句を言っていてもくつぐつ煮立ってくれば皆都内から
飛び出てぬるい郊外にいく。
たしかに家賃補助シェルターにくるまった大企業社員は安泰だろうが
５０代で役職定年を迎える際に、地価が下がっているかどうかは大きな
博打だ。貯蓄で買えるほど安くなっていなければ退職金に手をつけざるを
得ない。それは得策ではないだろう。

[502: 社宅住まいさん]

リクエストにお答えして改訂版です。

[503: 匿名さん]

昼間になると投資家（自称）が出てきて、投資の話を始めるいつもの流れ。
何とかならんのか？これ。
投資の話なんていいんだよ。外資が逃げたんだから投資面での旨味はもう無いよ。

[504: 匿名さん]

消費者物価ベースでデフレ気味な状況で金利があがらないと
資産インフレになるのは目に見えている。バブルがくるから
不動産の購入は当面庶民には無理。その先バブル崩壊でデフレ再燃
か軟着陸かはわからない。

投資面のうまみというより、今後将来「持っている人」と「持っていない
人」の格差が広がるのかどうなのかということは今買うべきか
待つべきかという観点で重大な問題だろう。

[505: 匿名さん]

いつ自宅を購入するか、そもそも自宅を購入するべきかどうか、
というのは、それぞれの家庭の事情で大きく異なる。

その家庭にとって買い時であれば買うべきだし、そうでなければ
買わなければ良い。

[506: 匿名さん]

今後２０年の長期で、
①不動産インフレでかつ消費者物価インフレ
ならばマイホームは買っておけば、賃貸よりも
払った金が少なくてすむ。リタイヤしたら人に貸して安い
郊外でも田舎で住めばいい。

今後２０年の長期で　
②不動産インフレに消費者物価のデフレが続くなら
デフレの幅に対して不動産の値上がり率が問題になる。
不動産インフレ率≒消費者物価下落率　ならば　賃貸に対して持家が
さほど得という話ににはならない。不動産の値上がりが大きければ
①に近づく

今後２０年の長期で　
三不動産はバブルがはじけて下落一方消費者物価は
原油価格の値上がり輸入品の値上がり等で上昇するなら

今は賃貸に住んで、次の底値で買うという話だが、消費者物価が上がる
なかでどうやって生活費をきりつめ貯蓄を増やすか。

今後２０年の長期で　
④不動産バブルもはじけて下落消費者物価も下落
ならば、不動産を買うよりキャッシュを大切に、金融商品で運用するのが
賢い。

[507: 匿名さん]

＞その家庭にとって買い時であれば買うべきだし
誰も買う必要のない人まで買えと言っていない。
ただし２００３年〜２００５年は、買う必要のない人も前倒しで買ってよかった
ほどの安値だったのは確かだ。
問題は「必要という意味で、」買い時はいつかはやってくる。
永久にデフレ社会と予測するなら一生賃貸も正解だろう。

現在６５歳以上の世代は、ＣＰＩ、不動産ともにインフレ期に買って
ローンの支払いの実質負担が軽く自宅が財産になった世代。
現在６０歳以下５６歳までははＣＰＩが伸びずに不動産だけ上がって、その後デフレ
になってローン支払いで無駄なカネを使った世代だ。
現在４５歳〜団塊まではバブル崩壊後に安値と思い買った物件が
その後もデフレで値下がりして同様にローン支払いで無駄金を払った。
今の４０歳以降は底値付近で物件を買って、その後の値上がりして
なおかつ物価も上がらず支払いも楽という世代。
さてこれからはどうなるか？
自分の都合で買ってあとは運任せですかね。ｗ

[508: マンション住民さん]

＞今の４０歳以降は底値付近で物件を買って、その後の値上がりして
＞なおかつ物価も上がらず支払いも楽という世代。

全ての年代で、購入時はそう考えているのでは？
今の４０歳代も、２０〜３０年後の結果が重要なわけで・・・

[509: マンション投資家さん]

>>503
理屈でかなわんからってじゃまだ消えろみたいな言い方はないだろう。
キミが「損得抜きで住宅は買うもんだ」と言い切るなら全く関係ない
話だが、所詮マンションなど、よほど広大な間取りでない限り
２０年で使い捨てという意識の人は多いよ。
売るか、貸すかの世界。
投資的観点もあながち無駄な情報ではないよ。
あなたが借りているマンションだって大家が儲けているわけだ。
会社の給与の結構な部分を不動産賃貸人がもらいうけている。

不動産投資を語るのも金地金、原油を語るのも資金計画を語る一部
と思えば腹もたつまい。

[510: 匿名さん]

>>508
2004年前後が歴史的底値というのは、バブル崩壊から１３年という長さと
その間一度も上昇しなかった事実、その後の４割近い上昇を考えれば
「勝利確定」でいいんじゃないのかな。すなおに幸運を祝ってやるべきだよ。万一急落しても買値までに売却すれば損はない。
５年タダで住めただけ得だろう。
たぶんそういうおかしな話にはならんよ。

[511: 匿名さん]

＞今の４０歳代も、
でなくて「４０歳以降」、すなわち４０歳より若い人ね
５年前の３５歳とか　４０代ではない。念のため。

[512: 匿名さん]

>>509
>理屈でかなわんからってじゃまだ消えろみたいな言い方はないだろう。
そういう理由ではない。

１．昼間から暇だな
２．昼間はリーマン論客連中がいないので叩かれないから調子に乗ってるな
３．いい加減しつこいな、黙って投資してたら？
って気持ちから書いたまで。

正直あきれている。

[515: マンション住民さん]

どう見ても転がし（賃貸含む）だけで儲けようなんて甘すぎると思います。付加価値をつけて転売するならまだしも。あなたがたの付加価値って根拠の無い自信だけですよね？

[518: 匿名さん]

情報収集に時間を費やして、しっかり目利きした物件の転売を甘いというのはどうかと思いますよ。それだけの見返りはあっても良いと思う。
とはいえ、何でもかんでも便乗価格ににしてしまうのもどうかと思うが。

割が合わないと思えば買わなければ良いだけのこと。それでも買われるというモノに関しては商売として成り立っているし、安い時期に買えなかった人にチャンスを与えるという意味ではそんなに悪くは言えないと思う。

私は転売派ではなく、長期保有派ですけどね。

[519: 匿名さん]

>キミもちゃんと意見を言えよ。汚いやつだな。

全く賛同。５１２はまともに反論できないで悔し紛れに揶揄しているだけにしか見えないよ。

[520: 441]

なんか上がるというか、不動産は持つべきと言っている人がみんな転売目的という誤解があるねここ。恐ろしいなあ教育って。

[521: 441]

そうだね。意見は少なくとも言ったほうが良いね。批判するなら代案を出せ、と田中角栄も言ってたよ。

[523: マンション住民さん]

いや転売も賃貸も、実質同じようなものだから。賃貸もただ貸すだけじゃなく、高く貸したり客付けや管理を自ら行う、加価価値つけるノウハウでもあるの？

割が合わないと思えば買わなければ良いだけのことという意見があるが、割があうと思うときは売る人もいないはずですよ。都合よく「自分だけが賢く」「他人はお人よし」との前提で組み立てないでくださいね。

地を這う営業努力をしてやっとこさ利益を上げている専門業者がいるのに、素人が片手間でマンション経営して儲かるなんて、不可能だし、実現したとしても偶然に過ぎない。

[525: マンション住民さん]

>>522
あなたが収益還元価格以上と思い売る物件は他人が収益還元価格以下と思い買う物件。あなたが収益還元価格以下と思い買った物件は他人が収益還元価格以上と思い売る物件。結局ババの掴みあい。もう掴んでるかも（笑）

[526: 匿名さん]

>>523
割が合う、合わないというのは一元的な見方で見るとあなたの言うとおりかもしれない。でも世の中、多少高くても今買わなければいけないとか言った人もいるのですよ。そこで立地、価格、資産性やら加味して考えて、割が合うのか合わないのか考えるのだと思います。
お金には代えがたい家族の幸せという無形な価値観も含まれてくるので、収益還元法だけで片付かないこともあるのかと思います。。

[528: 441]

私は522では無いんだけど、そういう批判なんか意味あるの？
株だってそうでしょ、誰かが売ろうと思って、誰かが買うから売買成立だ。
不動産にせよ、株にせよ、みんなババかいな。
まあ成功しやすいのは、どうしても売らなきゃいけない人から買う、ということでしょうね。何かの個々の特殊事情によって。

[537: マンション住民さん]

>>536
遠慮しないでオリジネータとＳＰＣのＷＩＮＷＩＮを一例として挙げて、論破してくれてもいいんだよ。確かにそれで受益者が取得しない場合でも利益は出ますね・・・・・５年だけ

[541: 匿名さん]

>>540
すいません。自分で答え持ってます。
１　住宅ローンという、事業ローンに無い長期・低利の融資
２　上記にともなう諸税の減免
３　配偶者名義で上記の効果さらに倍
４　小規模零細賃貸業だから所得申告も厳格じゃないし、ホームセンターの領収書なら経費にしちゃえる!!
５　本人の資産だから頑張る。管理もうるさいぞ。プロとはいえ勤め人感覚の不動産業者には負けない

これらで業者に勝つ　如何でしょうか？

[542: 匿名さん]

今回の当事者ではないですが。

まあ一般的に自慰のようなものを公開の掲示板で垂れ流せば、
それに対する辛らつな反発が出ても、
甘んじて受けるしかしょうがないんじゃない？
わが道を行くなら全く無視するとか。

読み手のことなど考えず好き勝手書きなぐってれば、
同じように好き勝手文句を言われても仕方ないでしょうに。

別に書くなとか言わないけど、
反発がでるような投稿スタイルってことは、
あるていど自覚してもいいのでは。
で、それでも貫くなら、
反発にいちいちナイーブになることもないでしょうに。

[543: 匿名さん]

>542
いろんな立場の人がいて、それぞれの背景を元に23区のマンション価格動向を語るのがこのスレ。
様々な意見を書き手の自慰と感じるのはアンタの勝手だよ。
知識のある人に負い目でもあるんだろうか？

[544: 契約済みさん]

>537
とにかくつまらない・・

[545: 匿名さん]

自分が理解できないものを価値がない≒自慰のようなもの
と思いたがるのは仕方がないことだ。

長文でも「会話調」でも読みたくない人はスクロールしたらいいんだよ。
他にもスレはいくらもあるんだから。

プロが自分の知識をやさしく伝える場があれば、なにも私がここで
エラソーに語る必要もない。プロは舌足らず。おまけに信用もない。
多少ウケたような記憶があるのと、自分の「仕事」のヒントになるから
書いているまで。
やっと「デベ」といわれなくなったと思ったらこんどは「幼稚」と
呼ばれている。まぁ少しは昇格したわけだ。

とにかく話題をスレタイにもどすと
収益還元でいえば、賃料が値上がりした都心を除けば、平均値として
割高感があるのは資料の通りだ。

城東の既存賃貸と新築の質の差がどれだけあるかは知らないが
城東はあいかわらず坪7〜８千円、２０坪で14万〜１６万円の家賃の
ようだ。同じ東京駅５ｋｍ圏（蒸し返すつもりはないから化けてでるなよ
墨田厨ｗ）でもずいぶん賃料差があるじゃないか・・・という話。

都心は下落、城東は上がるという大方の予想と逆だが如何？

[546: 匿名さん]

結局「マンション住民さん」氏は無知なフリをしてベテラン諸氏を
流動化やspcの話を誘導しようとする小賢しさはあったものの、
元々話についていけてなかった＆自演がバレで自滅ってこと？

[547: 匿名さん]

いや「マンション住民さん」氏は1000億の資金を運用するファンドマネージャ氏と見た。あの口調で不動産取引のない仏滅の午後に時々現れなする。

[548: 匿名さん]

>>540
不動産所得の申告に領収証なんて必要ないよ。
経費なんて適当にふかして書いてる。
無申告は危ないけど。

[549: 匿名さん]

↑
>>541でした

[550: 匿名さん]

結局、いつもの人が上から目線で好き勝手書いてるだけだね。
投資でも老後の備えでも良いけどさ、過去の成功体験に引きずられているよね。

これからの日本は、少子高齢化社会で世帯も人口も減る。
特に労働人口が減るからマンションの買い手が減る。
転売に関しては難しくなるばかりと思う。
賃貸で年金代わりも、日本人の新築思考文化は変わらない。
つまり新しくないと高い家賃は払わない。
古ければ割安でないと店子が入りにくくなる。
現在は築20年でも店子は入るかもしれないが、20年後はどうなのかね？
例えば、今年築5年の中古1LDKを買って賃貸に出しました。
店子も付きました。
でも、20年後はどうなの？築25年の1LDKだと相当安くないと人口減社会では過去の家賃を参考には出来ないんじゃないの？
安くして店子確保できても、ローン返済・管理費・修繕積立金など含めた総投資に対するリターンは対して期待出来ないでしょう。

結論として、今後の少子高齢化社会を考えるとマンションは自己居住用として買うべき。
投資としては、債券等の安定したリターンが期待出来るものへ投資すべき。
老後への期間が長い人は、株等の高リスク資産への投資もありだと思う。
もちろん金融資産がかなり（富裕層と見なされるのは1億5千万以上か）あって、その1部をマンションに投資するというのはありかもしれん。
が、かつてほどの旨味は無いだろう。