23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[481: 物件比較中さん]

世田谷の賃料が上がらないとすれば（多分上がらないだろう）
マンションの坪単価は250万以下でないとつりあわないだろう。
（利回り5%水準）

[482: 441]

多分賃料があがらないという曖昧な推測で、尚且つ5％という、円建てにもかかわらず高い利回り水準を要求すればそうでしょう。少なくとも市場はそうは見てないということ。市場が間違っていると声高に叫んでみてもね。

[484: 匿名さん]

>>477 さん

①米国から流失した資金はどこの市場に移動されたの？
　また、その資金の出所先は・・　
②投資銀行ファンド閉鎖は資本主義社会では当然の結果でしょう。
③原油高騰で産油国が恩恵を受ける莫大なUS$決済資金は一体どこの市場
　に向かうのでしょうか？　
　また、回収資金の決済はどこの国で行われるのでしょうか？

　タンス預金・・　イラク復興資金？、ドバイ開発資金（これも限界か）

欧米金融機関が信用維持の為に、今回は当事者達が損失を処理して、
今後の資金獲得作業に入る準備段階だと思います。　

次の動きが出てくるまで（一般人がマスコミで知る状態）今回は
どれくらい時間が掛かるでしょうか？

[486: 申込予定さん]

城南のレジで5%のグロス期待利回りが高いかどうかは
大いに疑問だね。

ネットで3%台、空室・災害・流動性リスクなど考えると、やっぱり
金融投資（REITなど含む）などの方が魅力的となる。

リスクフリーレートが上がらないとしてもだ。

ちなみに賃料はまだ下げてるよ。

[487: 物件比較中さん]

＞483

ごめん。それくらいのことは分かってるつもりだけど、
最後のexitを前にして、ラップタイムの利回りを稼げても意味ないなぁ。

それに、利回り>ローン金利である限り、繰上げ返済する意味はあるのかなぁ。

余った金でもう一件やるなりインド株投資でもした方が（以下略）

今日は中国株がヤケに軟調だなぁ。

[488: 匿名さん]

米国株と不動産からは逃げてるが、政府短期証券には流入してるのは日経にさえ出てるので、知らない人はいないだろう。

典型的なsafe haven逃避（米国内での相対論）
あとは米との相関が低目とところに流れるのが筋だろうね。新興国投資はこの文脈だろうね。

[489: ビギナーさん]

駒沢当たりの賃貸の話は、さもありなん。

まぁ、日本は純資産が上がってないのに、とにかく毎月分配する投信がバカ売れしちゃう国だから、そのノリで、毎月のキャッシュフローだけを見て、ありがたがってるんだからおめでたい。

実態はタコ配そのものだろう。

[492: 匿名さん]

＞土地を買ってマンション建てた奇特な御仁がいたが哀れすぎて泣けてくる。

奇特な御仁とは俺のことか？（笑）
まぁ、失敗してはいないが、一応失敗例として笑ってくれ。
個人でこんな事業をやってちゃ目も当てられない。
だから、もちろん自分が代表の有限会社でやっているけど、
青色申告で原価償却も認められる分、個人でやるよりは相当マシだ。

＞更地買って立てたら、近所の地主物件の家賃値下げ競争でも
＞起きた日には確実に飛びますぜ。
飛ばないって。借り入れを前提とした議論、やめてくれる？　余剰資金だからね。

でも、勘違いするなよ。自分の資産の大半は、金や白金、原油だということ。
君に揶揄される筋合いなんてないんだよ。

[497: 匿名さん]

>>494−496

なんで、こういう議論になるのかね。
わかった。喧嘩する気ないので、この掲示板には来ないよ。
それでいいね。

[498: 匿名さん]

http://www.tcwnet.jp/sekiyu/
いえいえおかげで原油先物ってのも興味がわいてきました。

[499: 441]

単純に言うとリスク許容力が今極端に低くなっている。それが今後も続く。ただ永遠には続くわけが無い。米国が落ち着いてくればまた一気にリスク資産にマネーが向かうだけの話。過剰流動性が強化されていることは間違い無いからね。今までとは比べ物にならないバブルが発生してしまう可能性があるということ。まあ2年後くらいからそうなってくるかもしれないね。

僕が言いたいのは自宅用くらいは買っておいたほうが、この低金利ですし、これから色々ありそうですし、ということですな。まあでも物件無いもんね。なんで最近まで買えた広尾を買わなかったのよ、ということ。買えないのであればこれはしょうがないですが。

[500: 匿名さん]

やっぱり、先物取引の好きな方が不動産の先行きに興味を持つのですね。
不動産先物という商品を作ればいいのですが。

中古マンションの先物が実は新築マンションなわけですが不動産は
少しもオープンなマーケットではない。
中古市場などプロ同士で売り買いして一般には上乗せしたカスしか
まわってこないのが実態。
新築にはそういうプレミアムが織り込まれているから高い。
違いますか？

[501: 匿名さん]

＞今までとは比べ物にならないバブルが発生してしまう可能性があるということ。まあ2年後くらいからそうなってくるかもしれないね

同感ですね。団塊の住宅需要が郊外地価を押し上げたように
いずれは団塊ジュニアの住宅需要が、賃貸も含めた「住宅床需要」を
押し上げる。
加えて、低金利の仲で３年固定や変動金利での借り入れ率が大きい
ことでもわかるように、どんどん低所得者に無理な借り入れでマンションを
売っている。
バブル期に消費税が導入されたように、数年後に消費税値上げされる時点で
駆け込み需要が煽られる。

物価が上がれば嫌でも金利は上がってくる。買える物件が郊外に遠のく
恐怖感に弱いのは団塊世代だけではない。
いまは、熱いと文句を言っていてもくつぐつ煮立ってくれば皆都内から
飛び出てぬるい郊外にいく。
たしかに家賃補助シェルターにくるまった大企業社員は安泰だろうが
５０代で役職定年を迎える際に、地価が下がっているかどうかは大きな
博打だ。貯蓄で買えるほど安くなっていなければ退職金に手をつけざるを
得ない。それは得策ではないだろう。

[502: 社宅住まいさん]

リクエストにお答えして改訂版です。

[503: 匿名さん]

昼間になると投資家（自称）が出てきて、投資の話を始めるいつもの流れ。
何とかならんのか？これ。
投資の話なんていいんだよ。外資が逃げたんだから投資面での旨味はもう無いよ。

[504: 匿名さん]

消費者物価ベースでデフレ気味な状況で金利があがらないと
資産インフレになるのは目に見えている。バブルがくるから
不動産の購入は当面庶民には無理。その先バブル崩壊でデフレ再燃
か軟着陸かはわからない。

投資面のうまみというより、今後将来「持っている人」と「持っていない
人」の格差が広がるのかどうなのかということは今買うべきか
待つべきかという観点で重大な問題だろう。

[505: 匿名さん]

いつ自宅を購入するか、そもそも自宅を購入するべきかどうか、
というのは、それぞれの家庭の事情で大きく異なる。

その家庭にとって買い時であれば買うべきだし、そうでなければ
買わなければ良い。

[506: 匿名さん]

今後２０年の長期で、
①不動産インフレでかつ消費者物価インフレ
ならばマイホームは買っておけば、賃貸よりも
払った金が少なくてすむ。リタイヤしたら人に貸して安い
郊外でも田舎で住めばいい。

今後２０年の長期で　
②不動産インフレに消費者物価のデフレが続くなら
デフレの幅に対して不動産の値上がり率が問題になる。
不動産インフレ率≒消費者物価下落率　ならば　賃貸に対して持家が
さほど得という話ににはならない。不動産の値上がりが大きければ
①に近づく

今後２０年の長期で　
三不動産はバブルがはじけて下落一方消費者物価は
原油価格の値上がり輸入品の値上がり等で上昇するなら

今は賃貸に住んで、次の底値で買うという話だが、消費者物価が上がる
なかでどうやって生活費をきりつめ貯蓄を増やすか。

今後２０年の長期で　
④不動産バブルもはじけて下落消費者物価も下落
ならば、不動産を買うよりキャッシュを大切に、金融商品で運用するのが
賢い。

[507: 匿名さん]

＞その家庭にとって買い時であれば買うべきだし
誰も買う必要のない人まで買えと言っていない。
ただし２００３年〜２００５年は、買う必要のない人も前倒しで買ってよかった
ほどの安値だったのは確かだ。
問題は「必要という意味で、」買い時はいつかはやってくる。
永久にデフレ社会と予測するなら一生賃貸も正解だろう。

現在６５歳以上の世代は、ＣＰＩ、不動産ともにインフレ期に買って
ローンの支払いの実質負担が軽く自宅が財産になった世代。
現在６０歳以下５６歳までははＣＰＩが伸びずに不動産だけ上がって、その後デフレ
になってローン支払いで無駄なカネを使った世代だ。
現在４５歳〜団塊まではバブル崩壊後に安値と思い買った物件が
その後もデフレで値下がりして同様にローン支払いで無駄金を払った。
今の４０歳以降は底値付近で物件を買って、その後の値上がりして
なおかつ物価も上がらず支払いも楽という世代。
さてこれからはどうなるか？
自分の都合で買ってあとは運任せですかね。ｗ

[508: マンション住民さん]

＞今の４０歳以降は底値付近で物件を買って、その後の値上がりして
＞なおかつ物価も上がらず支払いも楽という世代。

全ての年代で、購入時はそう考えているのでは？
今の４０歳代も、２０〜３０年後の結果が重要なわけで・・・

[509: マンション投資家さん]

>>503
理屈でかなわんからってじゃまだ消えろみたいな言い方はないだろう。
キミが「損得抜きで住宅は買うもんだ」と言い切るなら全く関係ない
話だが、所詮マンションなど、よほど広大な間取りでない限り
２０年で使い捨てという意識の人は多いよ。
売るか、貸すかの世界。
投資的観点もあながち無駄な情報ではないよ。
あなたが借りているマンションだって大家が儲けているわけだ。
会社の給与の結構な部分を不動産賃貸人がもらいうけている。

不動産投資を語るのも金地金、原油を語るのも資金計画を語る一部
と思えば腹もたつまい。

[510: 匿名さん]

>>508
2004年前後が歴史的底値というのは、バブル崩壊から１３年という長さと
その間一度も上昇しなかった事実、その後の４割近い上昇を考えれば
「勝利確定」でいいんじゃないのかな。すなおに幸運を祝ってやるべきだよ。万一急落しても買値までに売却すれば損はない。
５年タダで住めただけ得だろう。
たぶんそういうおかしな話にはならんよ。

[511: 匿名さん]

＞今の４０歳代も、
でなくて「４０歳以降」、すなわち４０歳より若い人ね
５年前の３５歳とか　４０代ではない。念のため。

[512: 匿名さん]

>>509
>理屈でかなわんからってじゃまだ消えろみたいな言い方はないだろう。
そういう理由ではない。

１．昼間から暇だな
２．昼間はリーマン論客連中がいないので叩かれないから調子に乗ってるな
３．いい加減しつこいな、黙って投資してたら？
って気持ちから書いたまで。

正直あきれている。

[515: マンション住民さん]

どう見ても転がし（賃貸含む）だけで儲けようなんて甘すぎると思います。付加価値をつけて転売するならまだしも。あなたがたの付加価値って根拠の無い自信だけですよね？

[518: 匿名さん]

情報収集に時間を費やして、しっかり目利きした物件の転売を甘いというのはどうかと思いますよ。それだけの見返りはあっても良いと思う。
とはいえ、何でもかんでも便乗価格ににしてしまうのもどうかと思うが。

割が合わないと思えば買わなければ良いだけのこと。それでも買われるというモノに関しては商売として成り立っているし、安い時期に買えなかった人にチャンスを与えるという意味ではそんなに悪くは言えないと思う。

私は転売派ではなく、長期保有派ですけどね。

[519: 匿名さん]

>キミもちゃんと意見を言えよ。汚いやつだな。

全く賛同。５１２はまともに反論できないで悔し紛れに揶揄しているだけにしか見えないよ。

[520: 441]

なんか上がるというか、不動産は持つべきと言っている人がみんな転売目的という誤解があるねここ。恐ろしいなあ教育って。

[521: 441]

そうだね。意見は少なくとも言ったほうが良いね。批判するなら代案を出せ、と田中角栄も言ってたよ。

[523: マンション住民さん]

いや転売も賃貸も、実質同じようなものだから。賃貸もただ貸すだけじゃなく、高く貸したり客付けや管理を自ら行う、加価価値つけるノウハウでもあるの？

割が合わないと思えば買わなければ良いだけのことという意見があるが、割があうと思うときは売る人もいないはずですよ。都合よく「自分だけが賢く」「他人はお人よし」との前提で組み立てないでくださいね。

地を這う営業努力をしてやっとこさ利益を上げている専門業者がいるのに、素人が片手間でマンション経営して儲かるなんて、不可能だし、実現したとしても偶然に過ぎない。

[525: マンション住民さん]

>>522
あなたが収益還元価格以上と思い売る物件は他人が収益還元価格以下と思い買う物件。あなたが収益還元価格以下と思い買った物件は他人が収益還元価格以上と思い売る物件。結局ババの掴みあい。もう掴んでるかも（笑）

[526: 匿名さん]

>>523
割が合う、合わないというのは一元的な見方で見るとあなたの言うとおりかもしれない。でも世の中、多少高くても今買わなければいけないとか言った人もいるのですよ。そこで立地、価格、資産性やら加味して考えて、割が合うのか合わないのか考えるのだと思います。
お金には代えがたい家族の幸せという無形な価値観も含まれてくるので、収益還元法だけで片付かないこともあるのかと思います。。

[528: 441]

私は522では無いんだけど、そういう批判なんか意味あるの？
株だってそうでしょ、誰かが売ろうと思って、誰かが買うから売買成立だ。
不動産にせよ、株にせよ、みんなババかいな。
まあ成功しやすいのは、どうしても売らなきゃいけない人から買う、ということでしょうね。何かの個々の特殊事情によって。

[537: マンション住民さん]

>>536
遠慮しないでオリジネータとＳＰＣのＷＩＮＷＩＮを一例として挙げて、論破してくれてもいいんだよ。確かにそれで受益者が取得しない場合でも利益は出ますね・・・・・５年だけ

[541: 匿名さん]

>>540
すいません。自分で答え持ってます。
１　住宅ローンという、事業ローンに無い長期・低利の融資
２　上記にともなう諸税の減免
３　配偶者名義で上記の効果さらに倍
４　小規模零細賃貸業だから所得申告も厳格じゃないし、ホームセンターの領収書なら経費にしちゃえる!!
５　本人の資産だから頑張る。管理もうるさいぞ。プロとはいえ勤め人感覚の不動産業者には負けない

これらで業者に勝つ　如何でしょうか？

[542: 匿名さん]

今回の当事者ではないですが。

まあ一般的に自慰のようなものを公開の掲示板で垂れ流せば、
それに対する辛らつな反発が出ても、
甘んじて受けるしかしょうがないんじゃない？
わが道を行くなら全く無視するとか。

読み手のことなど考えず好き勝手書きなぐってれば、
同じように好き勝手文句を言われても仕方ないでしょうに。

別に書くなとか言わないけど、
反発がでるような投稿スタイルってことは、
あるていど自覚してもいいのでは。
で、それでも貫くなら、
反発にいちいちナイーブになることもないでしょうに。

[543: 匿名さん]

>542
いろんな立場の人がいて、それぞれの背景を元に23区のマンション価格動向を語るのがこのスレ。
様々な意見を書き手の自慰と感じるのはアンタの勝手だよ。
知識のある人に負い目でもあるんだろうか？

[544: 契約済みさん]

>537
とにかくつまらない・・

[545: 匿名さん]

自分が理解できないものを価値がない≒自慰のようなもの
と思いたがるのは仕方がないことだ。

長文でも「会話調」でも読みたくない人はスクロールしたらいいんだよ。
他にもスレはいくらもあるんだから。

プロが自分の知識をやさしく伝える場があれば、なにも私がここで
エラソーに語る必要もない。プロは舌足らず。おまけに信用もない。
多少ウケたような記憶があるのと、自分の「仕事」のヒントになるから
書いているまで。
やっと「デベ」といわれなくなったと思ったらこんどは「幼稚」と
呼ばれている。まぁ少しは昇格したわけだ。

とにかく話題をスレタイにもどすと
収益還元でいえば、賃料が値上がりした都心を除けば、平均値として
割高感があるのは資料の通りだ。

城東の既存賃貸と新築の質の差がどれだけあるかは知らないが
城東はあいかわらず坪7〜８千円、２０坪で14万〜１６万円の家賃の
ようだ。同じ東京駅５ｋｍ圏（蒸し返すつもりはないから化けてでるなよ
墨田厨ｗ）でもずいぶん賃料差があるじゃないか・・・という話。

都心は下落、城東は上がるという大方の予想と逆だが如何？

[546: 匿名さん]

結局「マンション住民さん」氏は無知なフリをしてベテラン諸氏を
流動化やspcの話を誘導しようとする小賢しさはあったものの、
元々話についていけてなかった＆自演がバレで自滅ってこと？

[547: 匿名さん]

いや「マンション住民さん」氏は1000億の資金を運用するファンドマネージャ氏と見た。あの口調で不動産取引のない仏滅の午後に時々現れなする。

[548: 匿名さん]

>>540
不動産所得の申告に領収証なんて必要ないよ。
経費なんて適当にふかして書いてる。
無申告は危ないけど。

[549: 匿名さん]

↑
>>541でした

[550: 匿名さん]

結局、いつもの人が上から目線で好き勝手書いてるだけだね。
投資でも老後の備えでも良いけどさ、過去の成功体験に引きずられているよね。

これからの日本は、少子高齢化社会で世帯も人口も減る。
特に労働人口が減るからマンションの買い手が減る。
転売に関しては難しくなるばかりと思う。
賃貸で年金代わりも、日本人の新築思考文化は変わらない。
つまり新しくないと高い家賃は払わない。
古ければ割安でないと店子が入りにくくなる。
現在は築20年でも店子は入るかもしれないが、20年後はどうなのかね？
例えば、今年築5年の中古1LDKを買って賃貸に出しました。
店子も付きました。
でも、20年後はどうなの？築25年の1LDKだと相当安くないと人口減社会では過去の家賃を参考には出来ないんじゃないの？
安くして店子確保できても、ローン返済・管理費・修繕積立金など含めた総投資に対するリターンは対して期待出来ないでしょう。

結論として、今後の少子高齢化社会を考えるとマンションは自己居住用として買うべき。
投資としては、債券等の安定したリターンが期待出来るものへ投資すべき。
老後への期間が長い人は、株等の高リスク資産への投資もありだと思う。
もちろん金融資産がかなり（富裕層と見なされるのは1億5千万以上か）あって、その1部をマンションに投資するというのはありかもしれん。
が、かつてほどの旨味は無いだろう。

[551: 匿名さん]

>>524
老婆心ながら。
賃貸物件には広さも、築年も異なり、
築年が古いところは賃料も安くなる。
この要因を除くには新築、それも一応マンションに区分されている
もので比較すると言い。
サンプルを提供するので再計算してみればいい。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/cond=4/sort=4d/o=80hs...

[552: 匿名さん]

こう見て行くと
杉並区の凋落はかなりひどい状態だと言える。
家賃レベルは新築も含め下がり傾向が強い。

[553: 匿名さん]

まあ賃料はあくまで募集賃料だから
実際に成約するレベルは異なるし、
成約せずそのままのケースも多い。

一般的には、
賃料が下落＝安いものしか決まらない場合は、
募集賃料が高いものが残ってしまい、
逆にこの資料の場合高く見えてしまう。

賃料が上がる＝地域的に人気化する場合は、
逆の傾向となり、高い＝仕様が高いものから制約して、
古くて仕様が安っぽい＝賃料が低いものが残ってしまい
募集賃料が逆に低く見えてしまう。

[554: 匿名さん]

下がる目処もたたないままに、つまらん話題繰り返していても
楽しくないよな。スレ閉じたほうがよくね？

[555: 匿名さん]

>>554
そういう書き込みして停止したスレはないから安心して良い。

[556: 匿名さん]

４５７さん、
つまらない話（妄想）のなかで、具体的で実に勉強になりました。
客層が違うから、なにやら打たれたようですが。
嫉妬されて打たれるくらいに私もなりたいもんだ。（同情されてばかりで）

[557: 匿名さん]

中古マンション募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
仲介戸建募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
仲介土地募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
この合計が今現在空いているわけだが、
区によっては１万件近くに達し、かなり危機的なところもある・

[558: 地主]

え○がやを＊＊にするでねえだ。

肥溜め、まきちらすぞ。

地下げ屋もいるのでよろしく。

[559: 匿名さん]

>>118
最近はウィットの切れがいまいちでスンマセン

「ねぇ、ねぇ。年金補填のために賃貸不動産持つってダメなの？」
「だからさ、そういうのは一般論で語ったらだめなの。買う時期や立地や
　部屋の広さとか、厳密に物件と時期に依存する話なんだよ。」
「もっとわかり易く言ってよ。今から賃貸不動産買うのはダメってことなのね」
「まぁダメでしょ。１９８５年はよかったけど１９８７年はダメっていうのに似てる。
　いま破綻してるワンルームは軒並み１９８７年から１９９０年取得の物件だ。」
「高く買いすぎていつまでたっても残債が地価を上回らないってこと？」
「その通り。赤字垂れ流し」
「やっぱり買う時期が大事なのね。」
「そりゃそうだ。家賃はそうそう上がらないけど、物件が安い時期は必ず
あるわけだ。」
「いつが安いかは結果論かもしれないけどね。利回りくらいは計算しなくちゃ」
「自宅購入はよい時期があるの？ないの？」
「マンションは、２０年経つと住み替えたくなるものだよ。社宅に入っていて
２０年後に新築を買った友人宅によばれていくとやはりうらやましくなる。
残債が少なくて資金に余裕があれば住み替えるのが普通だ。
実際、売ればローンは小額で済むし、貸せばローンが多くても賃料が入る。」
「賃貸の空室リスクを強調する人がいるけど」
「人間なんでも未経験な「ことには臆病になる。親がアパートや借家の一つも
もっていたらわかることだが、店子がつかない物件ってそうそうないよ。
それと賃借人は高く貸して回転をよくするのでなく少し安めに貸して長く
居てもらうほうがいい。端境期に店子が退去してもあわてない。
じっくり構えて３月まで待つ」
「あなた、そういう話はウケないわよ。ここは賃貸スレではないと叱られる
なにしろ皆さん賃貸物件はおろか自宅も買えてないんだから。」
「おいおい、そういう言い方も失礼だろう。」
「自宅購入にも時期があるというのなら、今はダメってことよね。」
「そこが難しい。今後値上がりが続けば、買わずにいたことを後悔する
　一方、もともと安値の便乗値上げの城東など買った日には、将来の
　下落で痛手をこうむるかもしれない。」
「城東を買いたいって思う人は少ないわ。地縁がある人は別だけど」
「いいと思うよ。城東。カジュアルで住みやすい。ただ惜しむらくは
３年前に買っておけばベストだったね。」
「そんなこと言ったら、田園都市線も、練馬も、江戸川も江東も、港も
皆同じでしょ」
「そりゃそうだ。ただ、俺は下がる下がるといって買わない方向に
煽動して、結果あがっちゃいました。買えませんね＿|‾|○
より、買った。下がった。でもいいじゃん。また上がるよ。という
ほうが罪は軽いと思う。」
「どうして？」
「物件は確実に質が落ちてる。郊外でさえ駅近の土地は少ない
　都内で、晴海、有明以外に今後の大規模供給は少ない。
今後１５年スパンで新築供給が衰える可能性は高い。
新築にこだわらないならいいが、長く持ちたいな最後の新築ピークを
逃す手はない。」
「下がったらどう責任とるのよ」
「下がるって、２００３年水準まで下がるって本気で考えてる？」
「わからないわ。」
「居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。」
「仮に２００３年水準まで下がれば皆が喜んで買うでしょうね。」
「そうだよ。幸運の神様が舞い戻ったって喜ぶはずさ。でも世の中は
そこまで甘くない。誰でもわかる姿でチャンスは再臨しない。」
「そうかもね。」

[560: 匿名さん]

長すぎる。要約誰かして。

[561: 匿名さん]

新参者だな。まだ短いほうだぞｗ

[562: 匿名さん]

要約します。下落は可能性として少ない
物件用地が減っているから供給源で暴落はない。
仮に下落でも２００３年水準までいくまでに買い逃した需要が
底支えする。
今は高いから売れないだけで少しで安くなれば需要は顕在化する。
くそみたいな高値の末の下落が都心で３００万／坪、世田谷で２４０万／坪
城東で１６０〜１８０万円／坪だったわけで今後はゆるやかに上がって
また下落してもひどくは下がらない。

そういうことを仰っているような気がします。

[563: 匿名さん]

×供給源で暴落はない。
○供給減で暴落はない。　　スマソ

[564: 匿名さん]

世田谷区に、中古マンション、仲介戸建、仲介土地で計１万件と突出した数があるんだが、何故だろう。
人気地域のはずなんだが？
今後の動向はどう予想されます？
時代の流れが変わってしまったんでしょうか？

[565: 匿名さん]

消費税１７％発言がありましたね。遅かれ早かれ、上がっていくことは確実。買える時に買っとくのが良いのでは？

[566: 住まいに詳しい人]

>>559
>居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
>限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
>リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。

頭でっかちの人は変化に弱いねぇ

古いルールではそーだったかもしれないが
今は新しいルールで動いているから
半年もあれば新規分譲価格に反映するよ

REITというハッキリ目に見える指標があれば
充分に分析能力がない人でも、次ぎに何すればいいのか判るわけで
直接は関係ないREITと分譲マンション価格がリンクしちゃうんだなぁ

[567: 匿名さん]

世田谷区の分譲戸数はマンションと戸建あわせて４千戸くらいですから、２倍以上の在庫があります。この数字はどんな位置づけなんでしょうか？
在庫がさらに膨らんだとしても、そのままの値段で今後も推移し続けるのでしょうか？

[568: 東南アジア在住中年女子]

>559

たしかに、近ごろウイットがないかな。
ギャラリーがうるさいから、ちょっと控えめというか自信なさげ・・
わたしにとっては、ワイン蘊蓄もよかったんだけどなぁ。

まぁ、余裕がない若い男子にとっては
「このオヤジ〜。ワインを語るなよ。
MSは下がるのか上がるのか？　はっきりいえよ」
なんでしょうが、

それって、
「いくのかいかないのか、好きなのか嫌いなのか、はっきり言って」
なんていう、余裕がない男子と同じだと思うから
気にしないで、続けてくださいね。

個人的には、「肩越しの恋人」の文ちゃん登場が傑作だったと思う。
でも、ドラマは一回分見たけど、登場人物にがっかり。

559さんのほうが、ス・テ・キ。

[569: 匿名さん]

>>565

でも消費税上がったら、暴落でしょ。
歴史は繰り返す。

住居用なら買いたいときに買うのがベスト。

[570: 匿名さん]

>>554
詳しくは分析しきれていませんが、高齢者持ち家比率の高い区
ですから、相続、戸建からマンションへの住み替えに伴う売却
と推量します。
今は高値になりすぎたのと安くて古い物件や徒歩１３分以上が
売れ残っているのだと思います。
件数はダブりも多いです。ことに高額は選任でないので１件に
４件くらい登録があるみたいです。
世田谷の割高は、業界主導の一面もあります。港区億ションを
買うのに、もはや港区の戸建は払底して世田谷まで手を伸ばし
高値で売らせる動きもありますが、戸建も中古も足が遅い
のは高値ゆえでしょうね。

今後は膠着かジリ安か。ただ４０万世帯の１万戸（実際は１．５倍の
ダブりはある）など仲介在庫の比率としてそんなに突出している
とは思えませんが、それと世田谷は業者の買取高値物件がしこって
いる可能性はありますね。

[571: 441]

>>566
その「新しいルール」をご教授頂かないと、意味が分かりません。

[572: 匿名さん]

>>568
顰蹙覚悟で・・

「あーら、おひさしぶりね。どこで浮気してたのよ。このぉ」
「文ちゃん　ドラマ終わってからの方が元気出たみたいだな。」
「あたし、マンション買っちゃったのよね。」
「おいおいどこにそんなパトロンがいたの？」
「失礼しやうわね。私こうみえても、倹約家なのよ。好きな男に
　そんな負担かけたりしないわよっ。」
「どこに買ったの？二丁目界隈か？」
「もっとおしゃれな場所よ。」
「新大久保だろ。」
「違うわよ、神宮前よぉ。こんど電車ができるとここにも近いのよ」
「すげえな。そんな場所に新築あったか？」
「中古なのよ。ヴィンテージマンションって呼んで。」
「大丈夫か。地震で壊れて死ぬなよな」
「あなた。私の人脈をあなどらないで。構造技計画研究所って私の
住んでた中野にあった会社の人に耐震診断してもらったのよ」
「構造屋にもオカマがいるのか。」
「その人はノンケ。でもいい男なのよ」
「おいおい、その事務所耐震偽装でいま問題になっている会社だぞ」
「とにかく私はいい男のいうことは信用するのよ。それで命をおとしても
　本望よ。って何＊＊いわせんの。とにかく古いけどお洒落ーな
　建物よ。これからは中古を買ってリフォームが賢いわよ。」
「どうせ、文ちゃんのことだから商業店舗の内装屋拝み倒して
安く工事してもらったんだろ。」
「そうなのよ。そのあと彼ったらしつこくて困っちゃう。私そんなつもり
で頼んだんじゃないのに。」
「確かに、ここまで値上がりすると、皆が避ける１９８１年以前の
　物件から耐震診断済みのものを選んで買うのも手だね。」
「ダメよまねしたらずるいわよ。
ところで何飲む。ワイン、ヴォーヌ・ロマネのいいのが入ったわよ。」
「文ちゃんのワインの薀蓄はまた今度にするよ。チンザノをオンザロックで頼むよ」

[573: マンション投資家さん]

もう消費税ネタの駆け込み需要は終わったんじゃない？
だとすると、消費税が上がれば需要が一気に冷え込んで、
不動産の暴落が始まる可能性も否定できませんね。

[574: 匿名さん]

すきだな
会話調さん
時々来てくださいね

[575: 匿名さん]

供給過剰で暴落はおきることはあっても、供給が衰退するなかで「暴落」はない
とみるのが普通の見方。
なにしろ港南で４５００戸供給しただけで余って投売りだ暴落だと騒いだ雀は
こんどは、品薄で高値だから暴落だと？
何度もいうが、住宅は中古市場も賃貸もふくめて総需要だ。総需要の大半が
みたされて「使用中」なら、市場に売りに出される数は知れている。
この先、地主が売り渋っているならまだしも、地主は我先に土地に賃貸建物を
立てている。暴落するまえに供給者がいなくなるという見方が正しい。
本当に、私はまじめにマンションデベは、４００万／坪と１４０万／坪以下の
両極が生き残って、他は、仲介かマンション管理か戸建リフォームで生きていく
ようになると思っている。

[576: 購入経験者さん]

今は需要が強いから、下げたら買いが入るので、高止まり気味かなと思います。

まあ、みなさんが侃々諤々の議論をしても、大して市場には影響はありません。
結局相場は相場に聞けと言うことじゃないでしょうか。

[577: 購入検討中さん]

>地主は我先に土地に賃貸建物を立てている。暴落するまえに供給者がいなくなるという見方が正しい。

その「我先に建設された賃貸建物」に入居者が入らない事態を想定した方がよいぞ。

[578: 匿名さん]

消費税率アップは、あるとしても数年後。
駆け込み需要はまだこれからでしょう。
マスコミから、消費税が上る上ると煽られて買ってしまう。

しょせんは需要の先食いですけどね。

[579: 匿名さん]

結局、あらゆる要素は価格に既に織り込み済みだし、転がしたり、貸すだけで儲けるなんて甘すぎますね。

大切にキレイに使って1000円でも高く売る・高く貸す、以外の収穫はココでは得られない。

[580: 匿名さん]

株だって価格に要素は織り込み済み。
だけど、儲ける人もいれば損する人もいる。