23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[451: 匿名はん]

当分は怖くて買えないです、は豊洲などの行き過ぎた価格が調整されるのであって六本木ヒルズレジデンスが坪400万まで下落するってことではない。

超都心駅徒歩5分はまだまだ安いレベルにあると思うが。

[452: マンション投資家さん]

確かに都心部は既に怖くて買えない水準まできてますな。
郊外の価格は安いのでまだまだ安心だが。

[453: 匿名さん]

前回のバブルの教訓。
急に人気が加熱したエリアは、
バブル崩壊で人気は急落する。

今回当てはまるのは、豊洲。武蔵小杉。など。

[454: 匿名さん]

豊洲〜東雲方面を歩いてみればわかるがマンション用地に転用できそうな場所はいくらでもある。
また枝川方面も２・３丁目は工場、倉庫を転用し、豊洲ブランドで売れば十分な供給は可能と考えているデベは少なくない。

東京駅5km圏内氏がどれ程本気かはわからないが、豊洲地区が地価の上昇を抑えつつ安定した供給することは十分可能だと考える。

[455: 匿名さん]

高い所は安く。
安い所はより安く。

郊外が安心とお思いなら、他人を巻き込まずに御自分で御買い下さい。

[456: 449]

別に六本木ヒルズを買おうなどとはゆめゆめ思っていませんが...。
ちなみに六本木ヒルズってのは投資用が主体で買われている物件ではないでしょうか？そこにヒルズ族なる成り上がりなどが賃貸していると思っていました。であれば景気悪くなったらやっぱりそのような賃貸物件も空いてくる＝＞利回り下がる＝＞資産価値も下がる図式ではないかと、素人目には思うのですが...間違ってますか？
あなたは六本木ヒルズのオーナー様ですか？それとも業者さんですか？
危機感を感じている様子がありありですよ...違っていたらゴメンなさい。

[457: 匿名さん]

>肝心なのはだからお前はどうする？
>そこだと思うよ。

437だが、なるほど俺ならばもう不動産は買わないね。
言ってなかったが、正直に言おう。
実は、私は７年ほど前に70坪ほどの土地を買ってね。
そこで小さな賃貸マンションを建設したのだが、場所は聞いてくれるな。
そんな悪い場所ではないが、自慢できるほどの所でもない。
建築家に依頼してＲＣ打ち放し３階建てを建設した。地震対策のために
地下13メートルまで地質検査した後、ある程度のＮ値が出たので
ベタ基礎の壁式構造で、なるべく多く壁面を取るようにした。（ここまでは完璧）
土地も買値からずいぶん上がったし、良かったと思っているが、
今後の利回りを自分なりに計算してみても、効率がよいとは言えない。
商品に投資もしているが、そちらの方がよっぽど効率的なんだよ。
固定資産税、事業税があるし、しかも建物が５年も建つと、ＲＣの打ち放しに塗ってあった
撥水剤が切れて壁面がボロボロ。３年ごとに足場組んで撥水剤ぬるわけにはいかんしね。
それで、放っておいたら雨だれの部分のコンクリートが中性化して白化現象が起きている。
３０年でこれはいかんぞと思い、今はガラス塗料を計画している。
クリスタルシーラーを全面に塗ってコンクリートをガラス化し、その上から
ガラス塗料を塗るというわけだ。これならば、２０年くらいはメンテフリーに
なるらしいが、とにかく金がかかる。平米１万円くらいかかる。（アホらし）
大手仲介業者に仲介を頼んではいるが、最近はクリーニング代すら取れないしね。

売却してもいいんだが、譲渡税が高すぎて、ホントにアホらしい。
それに地震のリスク、これは怖いね。建物が倒壊すれば悲惨だしね。
誰かさんと違って、絶対安全なんて思ってないからさ。
とりあえず、土地を持たざるリスクを避けるために売ることはしないが、
今後のリスクを考えると、この投資は成功だったとは言えない。

[458: 匿名さん]

＞３０年でこれはいかんぞと思い、今はガラス塗料を計画している。

５年の間違い

[459: 441]

まあでも豊洲はオフィスが中心でしょ今後。

[460: 匿名さん]

以前は絶好調に売れていた物件がここに来て、売れ行きが鈍っている。
もちろん今までも売れなかった物件はさらに売れなくなっている。

このまま行けば、３ヵ月後はさらに売れ行きが鈍っているでしょうね。
在庫が積みあがって、売れない物件が増えて。そういった状況が今よりも多くの人たちに知れ渡って。負のスパイラル。

これから分譲するところは厳しそうです。もちろん今売れ残っているところも厳しいでしょう。

[461: 匿名さん]

不動産バブルさえ押さえ込めれば
都心回帰はまだまだ続きます。

都心湾岸部、都心東部にはまだまだ種地があり、
バブル化することはありえない。
適正な価格を今後も維持し、高値にはりついた西側近郊からの
大量の都心回帰者を受け入れ続けるだろう。
そのスピードは価格差の拡大によりさらに加速化される。

適正価格は
新築で坪２５０９万円前後
中古で坪２００〜１５０万円
都心部で適正価格を維持できるエリアに人気は集中し、
人は集まり続け、最終的には東京の都市構造を大きく変えることになる。

[462: 匿名さん]

新築で坪２５０万円前後

[463: 匿名さん]

坪250じゃ、5000万円出しても60平米ですね。
買う人がそんなにいるとは思えませんね。

[464: 匿名さん]

>463
世田谷区や湾岸を2、3年前の坪250で売り出したら実需の層だけで即日完売するレベルだと思うが。

[465: 匿名さん]

例えば坪250で80平米欲しいならば6000万円出せばいいと思うけど。
>>463の出せるお金の限度が5000万で、「オレがそうなんだから世の中の人も皆そうだろう」という思い込みで話しているならわかりますが。

[466: 買いたいけど買えない人]

アメリカ金利下げ→新興国株上昇→日本株も上昇→資産増大→不動産へ資金流入
需要と関係ないところで、この流れが強まるよ。向こう一年くらいは。

[468: 441]

まあでも世田谷で坪200万じゃないと買わない、と確固たる信念を持って、待ちつづけるというのも、バフェットみたいで格好良いです。それもまた人生。

[469: 匿名さん]

>464
２、３年前でも即日完売とまでいかなくても、
タワマンの売れ行きは良かったけどね。

[470: 元祖匿名はん]

>>467
関西だと上半分だけで十分です。1/3だけでもほぼ十分です。

[471: 元祖匿名はん]

というより、もっと上が必要なのかな。。。

[472: 匿名さん]

>前回のバブルの教訓。
>急に人気が加熱したエリアは、
>バブル崩壊で人気は急落する。

>今回当てはまるのは、豊洲。武蔵小杉。など。

自分もその予感あり。今後、武蔵小杉は危険な状態に陥るかもね。
豊洲は元々、オフィス街だったまだ安全かもね。

どなたかが書かれた様に今後はオフィスビル、中央研究所
とかの知的産業集積地になる可能性はある。
インフラが整えばね、地下鉄一本ではちょっと厳しいな。
あとは国の産業政策・都の都市計画次第だな。

いずれにしてもマンション適地とは・・？？わからない。

[473: マンション住民さん]

豊洲のオフィスは、石川島重工がいきなり大赤字決算で、幸先が悪いですね。

[474: 匿名さん]

> 473

物凄い好決算を叩き出している企業も豊洲に本社あるけど（笑
まあ、物事は判断は個人次第だから。

[475: マンション住民さん]

>>474
それが心配で・・・目先の儲けすぎは、廃れるのも早いですから。長続きする企業に来てほしいものですが、堅実なら簡単に引っ越さないから・・・矛盾ですね。

[477: 購入検討中さん]

>>448

何も分かってないような気がします。
資金は米株・不動産からはネット流出しています。

新興国市場がまだなんとかなってるのは、
米の流動性が相変わらず潤沢だからではないですよ。
流動性自体は大きく縮小しています。
その中で、また大掛かりな資金移動が起きているのです。

大手投資銀行のファンドが閉鎖に追い込まれる状況をどう説明しますか？

クレジットサイクルは米でははっきり転換しました。
シティのトップ交代の噂も出ています。
既に真下目掛けて一直線に下降しているのです。

過剰流動性？
何を明後日のほう向かって寝言をおっしゃっているのでしょうか？

[478: 441]

現状分析じゃなくて、これからの話ですよ。大手投資銀行のファンドが閉鎖に追い込まれました。はい、その後どうなりますでしょうか？ということです。今がこんな状況だから、もう将来も駄目だ？よくもまあそんな能天気なことが言えます。

[481: 物件比較中さん]

世田谷の賃料が上がらないとすれば（多分上がらないだろう）
マンションの坪単価は250万以下でないとつりあわないだろう。
（利回り5%水準）

[482: 441]

多分賃料があがらないという曖昧な推測で、尚且つ5％という、円建てにもかかわらず高い利回り水準を要求すればそうでしょう。少なくとも市場はそうは見てないということ。市場が間違っていると声高に叫んでみてもね。

[484: 匿名さん]

>>477 さん

①米国から流失した資金はどこの市場に移動されたの？
　また、その資金の出所先は・・　
②投資銀行ファンド閉鎖は資本主義社会では当然の結果でしょう。
③原油高騰で産油国が恩恵を受ける莫大なUS$決済資金は一体どこの市場
　に向かうのでしょうか？　
　また、回収資金の決済はどこの国で行われるのでしょうか？

　タンス預金・・　イラク復興資金？、ドバイ開発資金（これも限界か）

欧米金融機関が信用維持の為に、今回は当事者達が損失を処理して、
今後の資金獲得作業に入る準備段階だと思います。　

次の動きが出てくるまで（一般人がマスコミで知る状態）今回は
どれくらい時間が掛かるでしょうか？

[486: 申込予定さん]

城南のレジで5%のグロス期待利回りが高いかどうかは
大いに疑問だね。

ネットで3%台、空室・災害・流動性リスクなど考えると、やっぱり
金融投資（REITなど含む）などの方が魅力的となる。

リスクフリーレートが上がらないとしてもだ。

ちなみに賃料はまだ下げてるよ。

[487: 物件比較中さん]

＞483

ごめん。それくらいのことは分かってるつもりだけど、
最後のexitを前にして、ラップタイムの利回りを稼げても意味ないなぁ。

それに、利回り>ローン金利である限り、繰上げ返済する意味はあるのかなぁ。

余った金でもう一件やるなりインド株投資でもした方が（以下略）

今日は中国株がヤケに軟調だなぁ。

[488: 匿名さん]

米国株と不動産からは逃げてるが、政府短期証券には流入してるのは日経にさえ出てるので、知らない人はいないだろう。

典型的なsafe haven逃避（米国内での相対論）
あとは米との相関が低目とところに流れるのが筋だろうね。新興国投資はこの文脈だろうね。

[489: ビギナーさん]

駒沢当たりの賃貸の話は、さもありなん。

まぁ、日本は純資産が上がってないのに、とにかく毎月分配する投信がバカ売れしちゃう国だから、そのノリで、毎月のキャッシュフローだけを見て、ありがたがってるんだからおめでたい。

実態はタコ配そのものだろう。

[492: 匿名さん]

＞土地を買ってマンション建てた奇特な御仁がいたが哀れすぎて泣けてくる。

奇特な御仁とは俺のことか？（笑）
まぁ、失敗してはいないが、一応失敗例として笑ってくれ。
個人でこんな事業をやってちゃ目も当てられない。
だから、もちろん自分が代表の有限会社でやっているけど、
青色申告で原価償却も認められる分、個人でやるよりは相当マシだ。

＞更地買って立てたら、近所の地主物件の家賃値下げ競争でも
＞起きた日には確実に飛びますぜ。
飛ばないって。借り入れを前提とした議論、やめてくれる？　余剰資金だからね。

でも、勘違いするなよ。自分の資産の大半は、金や白金、原油だということ。
君に揶揄される筋合いなんてないんだよ。

[497: 匿名さん]

>>494−496

なんで、こういう議論になるのかね。
わかった。喧嘩する気ないので、この掲示板には来ないよ。
それでいいね。

[498: 匿名さん]

http://www.tcwnet.jp/sekiyu/
いえいえおかげで原油先物ってのも興味がわいてきました。

[499: 441]

単純に言うとリスク許容力が今極端に低くなっている。それが今後も続く。ただ永遠には続くわけが無い。米国が落ち着いてくればまた一気にリスク資産にマネーが向かうだけの話。過剰流動性が強化されていることは間違い無いからね。今までとは比べ物にならないバブルが発生してしまう可能性があるということ。まあ2年後くらいからそうなってくるかもしれないね。

僕が言いたいのは自宅用くらいは買っておいたほうが、この低金利ですし、これから色々ありそうですし、ということですな。まあでも物件無いもんね。なんで最近まで買えた広尾を買わなかったのよ、ということ。買えないのであればこれはしょうがないですが。

[500: 匿名さん]

やっぱり、先物取引の好きな方が不動産の先行きに興味を持つのですね。
不動産先物という商品を作ればいいのですが。

中古マンションの先物が実は新築マンションなわけですが不動産は
少しもオープンなマーケットではない。
中古市場などプロ同士で売り買いして一般には上乗せしたカスしか
まわってこないのが実態。
新築にはそういうプレミアムが織り込まれているから高い。
違いますか？