23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[421: 匿名さん]

>>379
だから坪単価２５０万円前後が適正なんです。
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
９０ｍ２で６８００万円

[422: 匿名さん]

>>417-418
いつもの長文の人　キター！！

市場の動きは完全に都心3区以外は下げる方向にいってると思いますが？

中古の1LDKで4000万で買えるとこって、築浅・50平米程度とすると都心3区はまず無理。
知る限りでは、江東区の外れとか板橋区とかでちょっと前にあったくらい。
その辺で20年後の1LDKの賃貸需要は無いとは言いませんが、かなり老朽化してるし賃料は安くならざるを得ないでしょう。
頭金500万しか入れないとするとローン・税金・修繕積立金・管理費払ってったら20年トータルで損益計算しても、「配当」と言える程の利益はないと思うのは私だけ？
とても年金代わりにはならないのでは？

>ここでは、「買えない人」が、待てば下がる。みたいな話をしている。
>それって、２００４年ごろ２００５年３月暴落説を唱えたチンピラの屁理屈と少しも内容はかわらない。
>不動産市況は、当事者の僻目で語っても意味がない。
意味がない事はない。
数ヶ月前からのあなたの主張はほとんど外れた。
少なくとも中堅以下のデベの経営は苦しく（下方修正企業が続出してる）、来年3月末の決算をどう乗り切るかが大きな課題。
値引き販売に出るところもまず間違いなくあるだろう。
そりゃ、三井・住友・東京建物あたりはそうそう値引きしないだろうが。
（提携企業向けには三井でも諸費用100万までサービスなんて事を今でもしてるけど）

[423: 匿名さん]

>>420
＞日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
＞住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。

日本は高温多湿の気候風土のなかで木造住宅が大半だからね。
私は戸建の話をここで引き合いに出すのは変だと思うけどね。

＞ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。　
民間マンションは４０年の歴史しかない。同洵会アパートとかの昔にさかのぼれば別だ。
＞現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
というか、マンションは建て替えなどほとんど行われていないのが実態。

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
自負はある。

＞例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・
配管は２０年以上前から鞘管ヘッダー方式など取替えを考慮した方式に
変更されている。給水管から錆の出るマンションは３０年前のものならある
かもしれない。それと給排水管は長期修繕で取り替える。
デザインが古くなって建て替える？？？区分所有の持ち主がそれだけのカネ
持ってないでしょ。
そうじゃなくて、管理にカネがかかっていないマンションがスラム化したまま
残ることこそ問題で、世の中の３割以下ではあるけど築２０年超のマンションが
無事建て替えられるかが今後の問題なんだよ。

＞基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
原価償却という言葉の使い方が間違っているよｗ

＞日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
＞現実に住みたがらない人が多いんだよ。
場所によります。一度南青山から渋谷、神宮前にかけて裏通りを歩いて
みたら？築３０年のマンションがいくらでも上手に使われてますよ。
郊外でも青葉台に、桜台コートビレッジという建築学会賞をとった
築３０年の建物がある。代官山の槙文彦のヒルサイドテラスも３０年。
ちゃんと広さを確保してあれば長く持つよ。これから先も使われる。

＞日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
＞ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

それはそうだと思うよ。だから「ものを見る目」は大事だ。私は自分で建物の
価値を評価できる目があるから、不動産投資をしている。

＞しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。
それは、ものによる。豊洲を投資用に買う人はいない。
しかし芝浦は十分投資用に長期で価値を持つ。
港南はダメでも品川Ｖタワーは使える。そういう差はあるよ。
ただ、ゼロか一かでなくて、長期でみれば、どこまで資産が長持ちするか
は単に建築のつくりだけじゃなく「立地」なんだと思うよ。
現に平河町あたりの２５年以上昔のマンションが弁護士事務所として
月坪２万円の家賃で貸されているわけだし。
事務所家賃＞住宅家賃の現状で考えると都心はそういう付加価値も
備えているわけだ。

＞東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから玉突き現象を起こして、
＞店子がさっと引いていくこともあるしね。
目先の現象にとらわれない。広く長く診るには、生駒ＣＢのオフィスジャパンとか
毎号目を通しておくことだよ。

＞マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？
そりゃどうも。あなたもがんばってね。

[424: 匿名さん]

なんだか外貨だ金だとかスレタイと無関係の話が喧しいが
簡単に言うと、ドルは金本位の兌換紙幣から３５年前に不換紙幣に変わってそのかわり
原油決済はドルでしか行えない仕組みのもとに、ドル機軸経済を作ってきたわけだ。
いまは処刑されたサダムフセインは、ドルをユーロ決済に切り替えようした。ドルが原油
決済マネーでなくなれば、諸国はドルを必要としない。すでに、価値の裏づけが「原油
が買える」ということ以外にないドルは過剰流動性のなかで暴落する。
米国は自国の通貨の信用を問われないために常に金地金の信用度を低下させて
金の信用を疑わせることでドルの威信を保つ戦略を続けてきた。
ここにきて金地金は高騰し、逆にドルはその発行通貨の量を担保するものが何もない
ということが次第に白日の下にさらされる日が近づいているのだろうね。

[425: 匿名さん]

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
＞デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
＞自負はある

おっと、ご指摘ありがとう。
今、慌てて資料を調べたら、国土交通省の資料で３７年となっていた。
こちらの記憶違い。

[426: 匿名さん]

それ、サンプル数が少ないよ。ほとんどが公団分譲の建て替えだったはずだ。
建て替え戸数はいくつ？

[427: 匿名さん]

割高地域には人が集まらなくなって
住宅地としては廃れて行く。
昔の都心部かそう。
地価が上がるに従って中心は近郊、そして郊外へと移って行った。
バブルの崩壊から、都心部の地価は一気に下がり、
それが都心回帰にむすびついた。

職住近接は何時の世でも理想。
都会に住むからにはアーバンライフをENJOYしたい。
都心部の地価上昇は、その流れを止めてしまう悪。

仕事が終わった後に、
家族と待ち合わせて観劇
そして都心部のより取り見取りのレストランで食事
タクシーで帰ればまだ余裕の時間。
そんな生活も都心部に住めばば可能になる。
適正な価格で東京駅から半径５ｋｍ圏内に住む。
これが理想。

[428: 匿名さん]

何度もいうけどコープオリンピアは１９６０年オリンピック前後だった
と記憶。とにかくマンションってそれ以前はお屋敷に建てた高級賃貸鉄筋アパート（川口松太郎のマンションとか音羽ハウスとか）
まず、民間マンションの歴史とか調べてね。
集合住宅と国交省が呼ぶのは＝マンションじゃないよ。

[429: 匿名さん]

亀戸の物件、売り出し最多価格帯平均を予定価格より１１００万下げたみたい。

[430: 匿名さん]

割高なのになぜその値段を維持できるのか？
１００人いて内９０人が割高だと思っても
１０人は買う
供給量か８戸だったら、その値段でも完売する理屈になる。
しかし、長期で見れば
その地域は廃れて行く。

[431: 匿名さん]

>>428

それに関しては、山岡潤一郎氏の書籍から情報を得たので、
その文を抜粋しておく。よって総戸数は不明。

（以下抜粋）
総務省の調査では住宅のリサイクル年数は「３０年」。木造は「２６年」ともいわれる。
国土交通省の2002年に公表したマンション建て替え事例では
「老朽化」で再建されたマンションの平均築後年数は「３７年」少々となっている。

[432: 匿名さん]

供給量さえ多ければ
そのエリアは
適正価格が維持できる。
現在のような、高値が蔓延する時代になれば
結局
供給量が多い地域＝適正価格が維持できる＝競争の原理が働く地域
が売れ、人々が集まることになる。
ただし都心部に限る。

[433: 匿名さん]

１９６０年からこのかた、２３区は住宅難だったわけだ。
集合住宅といえば、公団の分譲か賃貸。一方民間マンションは、大手デベは
一部の高級マンション以外は手をださずに、主に，大京、長谷工、秀和、藤和
や伊藤忠などの商社、東急などの電鉄系が主体。
基本は６０平米以下の２ＤＫ。なにしろ公団が「質より量」を目指していたから
高島平や光が丘に団地を供給
１９７０年代郊外に展開して多摩ニュータウンや竜ヶ崎ニュータウンなど
宅地開発とあわせ７０平米標準の「広め」の住宅が標準化した。
なにしろまずはマンション２ＤＫでいずれは買い替えで郊外一戸建て。
そういうビジョンでみんなが動いていた。
しかし、８０年代地価が高騰しすぎて、団塊世代が３０代後半に差し掛かる
ころには、もはや田園都市線で沿線でも郊外は値上がり、都下でも同様
仕方がなしに千葉の松戸の私鉄沿線に戸建を買うしかなかった。
当時、３０代のビジネスマンが都内で買えたのは２７００万クラス。
世田谷でいえば４５平米の２ＤＫだ。３８００万出せば６９平米が買えたが
金利が高くて庶民には手が出ない。買えたのは、７０年代後半に
狭い１ＬＤＫを買って転売して住み替えたひとだけだ。
明治からふりかえってみても、庶民がローン組んで港区、中央区を買えたという
事態が「異常」。
それが過ぎ去って普通に戻ったと思っているのは、すでに郊外を買って住んで
いる多くの「大人の」見方ではないのか。
別に都心回帰などしてくれなくても困る人は誰もいないと思うよ。

それから、郊外もバス便の土地しか土地はもうないってば。一度車でなく
電車で沿線駅前徒歩１０分圏を歩いてごらんよ。土地ないから。

要するにもうマンション新築時代は１９９７年を境に終焉を迎える。
もとよりマンションデベなんて机ひとつでヒューザーの社長にだってできた仕事。
つぶれても彼らはしぶとく仲介や転売や内装デベなんかで生き残る。
この時代バブルで自殺した人なんてほんのわずか。みんなそれぞれ
しぶとく生きてる。
デベが困るから安値でも供給は続く？・・・大笑いだね。

[434: 匿名さん]

×１９９７年を境に終焉を迎える。

○２００７年を境に終焉を迎える。
スマソ
ちなみに

１９９７年は消費税を上げて、不景気になって金融危機が起きて
そこで内需拡大策として住宅購入をいっきに拡大しようとした年
すべての規制、融資も都市開発も容積率も緩和されたのは
金融再生というひとつの目的のため。

[435: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部は投機的観点から見れば魅力は無い。
一気の価格上昇は見込めないだろう。

しかし、地価の高騰を抑えることは、
その地域の長期的発展につながる。
２０年、３０年スパンで考える本当に住むつもりの人々から見れば
楽しみが多いエリアである。

一昔前の郊外（ニューフロンティア）に近い位置づけだが、
郊外と大きく違う点は、都心に近くその地政学的優位性が永遠で、
永久に廃れる恐れが無い安全資産である点。

[436: 匿名さん]

価があがるのは、地価がフェアバリューにまで復帰するプロセスと見るべき。
過去の経済成長率云々とか今が国際社会のなかで低成長とかでなく
要するにバブル崩壊という大病から回復した都市の地価をどう受け止めるかと
いう単純な話。
高熱出してふせっている東京の土地を買う人はいなかったけど
病み上がりでよちよち表にでてきたらよってたかってむしっちゃったのが
２００２年から２００５年のマンション市場。
２００６年から少し怒って元気が出た。それでもまだむしるやつはいたけど
２００７年「いつまでも安値だとおもうなよ」よ岡田 斗司夫ばりに反撃にでた。
いいぞ、それでこそわれらの首都の地価。
これからはせいいっぱい上がって庶民を寄せ付けない気品を示してくれ。

だいたい、ここまで分譲が減ってアパートも含めて賃貸の建設戸数が伸びて
いたら結論はひとつだね。
これからは分譲やめて賃貸でいく。最後は親の家を継いで住む。
それでいいんだよ。無理して買うのが一番よくない。

みんなの話をよせあつめれば、そういう結論なんじゃないの？

一番大切なのは「地価はコントロール不能」というバブル時代に学んだ
貴重な経験。地価に供給をあわせることはできても供給で地価はかえられない。
完成在庫は安値で売られても、そのさき、いじめられっこがまた
学校にくるようにデベが分譲を続けると思ったら大間違い。

[437: 匿名さん]

>>423

>そうじゃなくて、管理にカネがかかっていないマンションがスラム化したまま
>残ることこそ問題で、世の中の３割以下ではあるけど築２０年超のマンションが
>無事建て替えられるかが今後の問題なんだよ。

そんな事は百も承知だよ。
新築購入では、物件の30年後が見えない事が既にリスクなわけ。
どのように管理されるか、どのような人が住み替えていくか判らないしね。
スラム化が理由で、「建て替え（37年ごときで）」　もしくは　「放置」　されるだろう
マンションが相当高い確率で出現すると言ってるんだよ。
あなたが記述した内容は、「30年で建て替えたいが、建て替えられない事例」
であって、こちらが問題にしてるのは
「30年ごときで、建て替えなければならない物件が溢れる」ことを指摘してるだけ。
この違い、わかった？

そこで、好立地の成功している少数事例を挙げても、
他の地域には関係ないことで、その他の地域の物件にに
湾岸の大量供給物件が当てはまる可能性があると言ってるんだよ。

まあ、自分で「見る目がある」と自信を持っている人には関係ないけどね。
ただ、「自分は・・」という議論をしだすと、議論の意味が薄れてくる。

[438: 匿名さん]

そして、エンドユーザーにとって最大の問題は
自分の意に反した建て替えだよ。

マンション建て替え円滑化法によって、
4/5の賛成意見で建て替えが可能になったけど、
働き盛りの３０代で購入した物件を、定年後の６０代で
追い出されてしまうリスクがあるってこと。

その老人は、どうすればいいの？

[439: 匿名さん]

>437
でも423氏の芝浦＞港南＞豊洲の評価は納得してしまったよ（笑）

[440: 匿名さん]

>>437
＞新築購入では、物件の30年後が見えない事が既にリスクなわけ。
リスクはあるのが当たり前。リスクがあるからやらないというのか
リスクをどうコントロールするか考えるかでスタンスは変わるよ。

＞どのように管理されるか、どのような人が住み替えていくか判らないしね。
ワンルームのような業者丸投げは不安もある
だから一般の分譲の１ＬＤＫを買うのだよ。でもって総会ではきちんと目配り
できる意見を言う。そういう努力は必要だ。マンションは管理会社が管理する
のでなく管理組合が管理する。規約が許せば自分が理事になるくらいでなくちゃ
ダメだ。
＞スラム化するかどうかは管理次第。
それと一回目の購入者が抜けて、２回目、三回目の世代になるにつれて
所得層が下がるような地域のマンションはダメだね。

＞「30年ごときで、建て替えなければならない物件が溢れる」ことを指摘してるだけ。
今の新築で３０年後建て替える必要性はまるでない。
２０年を目安に考えればいいのだよ。
こちらは、買って２０年は店子にローンを払わせてきている。
その時点で　残債＜マンション時価　でなおかつスラム化しそうな管理のわるさ
なら早々に売ればいい。
いずれにしろ場所による。古くなればなったで再開発にひっかかれば
等価交換でタワーマンションに化けるケースもあるわけだ。
土地によるってば。この違い、わかる？

＞湾岸の大量供給物件が当てはまる可能性があると言ってるんだよ。
誰も湾岸買って賃貸に出せといってない。芝浦アイランドはいいかもしれないけどね。


＞ただ、「自分は・・」という議論をしだすと、議論の意味が薄れてくる。
私は全く逆ですね。自分はどうするかを語らないと、ただ知識をひけらかして
一般論を展開してばかりで、行動に結びつかない。
肝心なのはだからお前はどうする？
そこだと思うよ。

[441: 匿名]

日経の11ページ見てると思うが、株も不動産も日本沈没だな。
まだ買っていない人は2〜3年賃貸で様子見したほうが良さそうだ。
下落リスク高まっている今買う必要は無い。

[442: 匿名さん]

>>441
だからお前はどうする？

まだ買っていない私は2〜3年賃貸で様子見する。

と書けばいいのに。

[443: 匿名さん]

>>410

だからこそFedはまだ信用収縮のリスクを走らせながら慎重に
運営してるわけでしょ。

これだけのクレジットクランチから、過剰流動性までに行くまでに
市場のチェックが何度も入るし、fedの円卓が何度もあるよ。

大戦前とは、システムが違うよ。もちろん万能ではないけどね。

そういう儚い希望を夢見る気持ちも分からないでもないが。

[444: 匿名さん]

そこまで米国を信奉するのは個人の自由だが
ロックフェラーの意向で動いている走狗を信用して
どうなるものかね。
平和な日本人だね。

[445: 匿名]

＞＞４４２

アホ。
お前は何を焦っているのかな？

[446: 441]

>>422
すごいね。少なくとも数ヶ月、上がると言っていた人の議論が間違ってたんだ。なんだそれ。で、下がるってのは予想でしょあなたの。意味が分からんよ。

何も買うのを焦る必要は無いけど、買える物件がどんどん郊外に出て行く流れは変わらない。金利が低くても、買えるものが無い。これは確かに悲しいことだ。確かに城東が最後の楽園か、その意味では。

[447: 匿名]

もう勝負あったのでは....

９月の米住宅着工、10.2％減・14年半ぶり低水準
　【ワシントン＝小竹洋之】米商務省が発表した9月の住宅着工件数（季節調整済み）は年率換算で119万1000戸となった。前月に比べ10.2％減少し、1993年3月の108万3000戸以来、14年半ぶりの低水準を記録した。サブプライム問題を発端とする金融不安が住宅市場を一段と冷え込ませており、米景気の先行き懸念が強まりそうだ。

　住宅着工件数の減少は3カ月連続。9月は市場予測の平均値である約128万戸を大幅に下回った。前年同月比では30.8％減った。地域別では北東部が前月比45.4％増えたものの、中西部が28.4％、南部が11.7％、西部が10.1％減少した。(22:39)

[448: 441]

>>443
これは実際に最前線にいないと分からないかもしれませんが、過剰流動性はサブプライム前から異常だったわけです。それでこういった問題が発生して、更に流動性を供給している訳です。サブプライム後でも新興国の株価が強いのはこういった施策の賜物ですよ。

これで米国が落ち着いて来れば、何が起きるか分からない？

少なくも、そういったリスクを全く見ないこと自体が完全な素人。
普通は真剣にこのリスクは検討しますよ。

私はそれを望んでませんよ。バブルの後は必ず崩壊が訪れるので。
ただそうそう簡単にバブルは抑制できない。

[449: 匿名]

＞＞４４７

同感、物件探していましたが、当分は怖くて買えないです。

[450: 441]

それが普通ですね。確かに怖いでしょう。郊外は買わなくて良いとおもいます。

[451: 匿名はん]

当分は怖くて買えないです、は豊洲などの行き過ぎた価格が調整されるのであって六本木ヒルズレジデンスが坪400万まで下落するってことではない。

超都心駅徒歩5分はまだまだ安いレベルにあると思うが。

[452: マンション投資家さん]

確かに都心部は既に怖くて買えない水準まできてますな。
郊外の価格は安いのでまだまだ安心だが。

[453: 匿名さん]

前回のバブルの教訓。
急に人気が加熱したエリアは、
バブル崩壊で人気は急落する。

今回当てはまるのは、豊洲。武蔵小杉。など。

[454: 匿名さん]

豊洲〜東雲方面を歩いてみればわかるがマンション用地に転用できそうな場所はいくらでもある。
また枝川方面も２・３丁目は工場、倉庫を転用し、豊洲ブランドで売れば十分な供給は可能と考えているデベは少なくない。

東京駅5km圏内氏がどれ程本気かはわからないが、豊洲地区が地価の上昇を抑えつつ安定した供給することは十分可能だと考える。

[455: 匿名さん]

高い所は安く。
安い所はより安く。

郊外が安心とお思いなら、他人を巻き込まずに御自分で御買い下さい。

[456: 449]

別に六本木ヒルズを買おうなどとはゆめゆめ思っていませんが...。
ちなみに六本木ヒルズってのは投資用が主体で買われている物件ではないでしょうか？そこにヒルズ族なる成り上がりなどが賃貸していると思っていました。であれば景気悪くなったらやっぱりそのような賃貸物件も空いてくる＝＞利回り下がる＝＞資産価値も下がる図式ではないかと、素人目には思うのですが...間違ってますか？
あなたは六本木ヒルズのオーナー様ですか？それとも業者さんですか？
危機感を感じている様子がありありですよ...違っていたらゴメンなさい。

[457: 匿名さん]

>肝心なのはだからお前はどうする？
>そこだと思うよ。

437だが、なるほど俺ならばもう不動産は買わないね。
言ってなかったが、正直に言おう。
実は、私は７年ほど前に70坪ほどの土地を買ってね。
そこで小さな賃貸マンションを建設したのだが、場所は聞いてくれるな。
そんな悪い場所ではないが、自慢できるほどの所でもない。
建築家に依頼してＲＣ打ち放し３階建てを建設した。地震対策のために
地下13メートルまで地質検査した後、ある程度のＮ値が出たので
ベタ基礎の壁式構造で、なるべく多く壁面を取るようにした。（ここまでは完璧）
土地も買値からずいぶん上がったし、良かったと思っているが、
今後の利回りを自分なりに計算してみても、効率がよいとは言えない。
商品に投資もしているが、そちらの方がよっぽど効率的なんだよ。
固定資産税、事業税があるし、しかも建物が５年も建つと、ＲＣの打ち放しに塗ってあった
撥水剤が切れて壁面がボロボロ。３年ごとに足場組んで撥水剤ぬるわけにはいかんしね。
それで、放っておいたら雨だれの部分のコンクリートが中性化して白化現象が起きている。
３０年でこれはいかんぞと思い、今はガラス塗料を計画している。
クリスタルシーラーを全面に塗ってコンクリートをガラス化し、その上から
ガラス塗料を塗るというわけだ。これならば、２０年くらいはメンテフリーに
なるらしいが、とにかく金がかかる。平米１万円くらいかかる。（アホらし）
大手仲介業者に仲介を頼んではいるが、最近はクリーニング代すら取れないしね。

売却してもいいんだが、譲渡税が高すぎて、ホントにアホらしい。
それに地震のリスク、これは怖いね。建物が倒壊すれば悲惨だしね。
誰かさんと違って、絶対安全なんて思ってないからさ。
とりあえず、土地を持たざるリスクを避けるために売ることはしないが、
今後のリスクを考えると、この投資は成功だったとは言えない。

[458: 匿名さん]

＞３０年でこれはいかんぞと思い、今はガラス塗料を計画している。

５年の間違い

[459: 441]

まあでも豊洲はオフィスが中心でしょ今後。

[460: 匿名さん]

以前は絶好調に売れていた物件がここに来て、売れ行きが鈍っている。
もちろん今までも売れなかった物件はさらに売れなくなっている。

このまま行けば、３ヵ月後はさらに売れ行きが鈍っているでしょうね。
在庫が積みあがって、売れない物件が増えて。そういった状況が今よりも多くの人たちに知れ渡って。負のスパイラル。

これから分譲するところは厳しそうです。もちろん今売れ残っているところも厳しいでしょう。

[461: 匿名さん]

不動産バブルさえ押さえ込めれば
都心回帰はまだまだ続きます。

都心湾岸部、都心東部にはまだまだ種地があり、
バブル化することはありえない。
適正な価格を今後も維持し、高値にはりついた西側近郊からの
大量の都心回帰者を受け入れ続けるだろう。
そのスピードは価格差の拡大によりさらに加速化される。

適正価格は
新築で坪２５０９万円前後
中古で坪２００〜１５０万円
都心部で適正価格を維持できるエリアに人気は集中し、
人は集まり続け、最終的には東京の都市構造を大きく変えることになる。

[462: 匿名さん]

新築で坪２５０万円前後

[463: 匿名さん]

坪250じゃ、5000万円出しても60平米ですね。
買う人がそんなにいるとは思えませんね。

[464: 匿名さん]

>463
世田谷区や湾岸を2、3年前の坪250で売り出したら実需の層だけで即日完売するレベルだと思うが。

[465: 匿名さん]

例えば坪250で80平米欲しいならば6000万円出せばいいと思うけど。
>>463の出せるお金の限度が5000万で、「オレがそうなんだから世の中の人も皆そうだろう」という思い込みで話しているならわかりますが。

[466: 買いたいけど買えない人]

アメリカ金利下げ→新興国株上昇→日本株も上昇→資産増大→不動産へ資金流入
需要と関係ないところで、この流れが強まるよ。向こう一年くらいは。

[468: 441]

まあでも世田谷で坪200万じゃないと買わない、と確固たる信念を持って、待ちつづけるというのも、バフェットみたいで格好良いです。それもまた人生。

[469: 匿名さん]

>464
２、３年前でも即日完売とまでいかなくても、
タワマンの売れ行きは良かったけどね。

[470: 元祖匿名はん]

>>467
関西だと上半分だけで十分です。1/3だけでもほぼ十分です。

[471: 元祖匿名はん]

というより、もっと上が必要なのかな。。。

[472: 匿名さん]

>前回のバブルの教訓。
>急に人気が加熱したエリアは、
>バブル崩壊で人気は急落する。

>今回当てはまるのは、豊洲。武蔵小杉。など。

自分もその予感あり。今後、武蔵小杉は危険な状態に陥るかもね。
豊洲は元々、オフィス街だったまだ安全かもね。

どなたかが書かれた様に今後はオフィスビル、中央研究所
とかの知的産業集積地になる可能性はある。
インフラが整えばね、地下鉄一本ではちょっと厳しいな。
あとは国の産業政策・都の都市計画次第だな。

いずれにしてもマンション適地とは・・？？わからない。

[473: マンション住民さん]

豊洲のオフィスは、石川島重工がいきなり大赤字決算で、幸先が悪いですね。

[474: 匿名さん]

> 473

物凄い好決算を叩き出している企業も豊洲に本社あるけど（笑
まあ、物事は判断は個人次第だから。

[475: マンション住民さん]

>>474
それが心配で・・・目先の儲けすぎは、廃れるのも早いですから。長続きする企業に来てほしいものですが、堅実なら簡単に引っ越さないから・・・矛盾ですね。

[477: 購入検討中さん]

>>448

何も分かってないような気がします。
資金は米株・不動産からはネット流出しています。

新興国市場がまだなんとかなってるのは、
米の流動性が相変わらず潤沢だからではないですよ。
流動性自体は大きく縮小しています。
その中で、また大掛かりな資金移動が起きているのです。

大手投資銀行のファンドが閉鎖に追い込まれる状況をどう説明しますか？

クレジットサイクルは米でははっきり転換しました。
シティのトップ交代の噂も出ています。
既に真下目掛けて一直線に下降しているのです。

過剰流動性？
何を明後日のほう向かって寝言をおっしゃっているのでしょうか？

[478: 441]

現状分析じゃなくて、これからの話ですよ。大手投資銀行のファンドが閉鎖に追い込まれました。はい、その後どうなりますでしょうか？ということです。今がこんな状況だから、もう将来も駄目だ？よくもまあそんな能天気なことが言えます。

[481: 物件比較中さん]

世田谷の賃料が上がらないとすれば（多分上がらないだろう）
マンションの坪単価は250万以下でないとつりあわないだろう。
（利回り5%水準）

[482: 441]

多分賃料があがらないという曖昧な推測で、尚且つ5％という、円建てにもかかわらず高い利回り水準を要求すればそうでしょう。少なくとも市場はそうは見てないということ。市場が間違っていると声高に叫んでみてもね。

[484: 匿名さん]

>>477 さん

①米国から流失した資金はどこの市場に移動されたの？
　また、その資金の出所先は・・　
②投資銀行ファンド閉鎖は資本主義社会では当然の結果でしょう。
③原油高騰で産油国が恩恵を受ける莫大なUS$決済資金は一体どこの市場
　に向かうのでしょうか？　
　また、回収資金の決済はどこの国で行われるのでしょうか？

　タンス預金・・　イラク復興資金？、ドバイ開発資金（これも限界か）

欧米金融機関が信用維持の為に、今回は当事者達が損失を処理して、
今後の資金獲得作業に入る準備段階だと思います。　

次の動きが出てくるまで（一般人がマスコミで知る状態）今回は
どれくらい時間が掛かるでしょうか？

[486: 申込予定さん]

城南のレジで5%のグロス期待利回りが高いかどうかは
大いに疑問だね。

ネットで3%台、空室・災害・流動性リスクなど考えると、やっぱり
金融投資（REITなど含む）などの方が魅力的となる。

リスクフリーレートが上がらないとしてもだ。

ちなみに賃料はまだ下げてるよ。

[487: 物件比較中さん]

＞483

ごめん。それくらいのことは分かってるつもりだけど、
最後のexitを前にして、ラップタイムの利回りを稼げても意味ないなぁ。

それに、利回り>ローン金利である限り、繰上げ返済する意味はあるのかなぁ。

余った金でもう一件やるなりインド株投資でもした方が（以下略）

今日は中国株がヤケに軟調だなぁ。

[488: 匿名さん]

米国株と不動産からは逃げてるが、政府短期証券には流入してるのは日経にさえ出てるので、知らない人はいないだろう。

典型的なsafe haven逃避（米国内での相対論）
あとは米との相関が低目とところに流れるのが筋だろうね。新興国投資はこの文脈だろうね。

[489: ビギナーさん]

駒沢当たりの賃貸の話は、さもありなん。

まぁ、日本は純資産が上がってないのに、とにかく毎月分配する投信がバカ売れしちゃう国だから、そのノリで、毎月のキャッシュフローだけを見て、ありがたがってるんだからおめでたい。

実態はタコ配そのものだろう。

[492: 匿名さん]

＞土地を買ってマンション建てた奇特な御仁がいたが哀れすぎて泣けてくる。

奇特な御仁とは俺のことか？（笑）
まぁ、失敗してはいないが、一応失敗例として笑ってくれ。
個人でこんな事業をやってちゃ目も当てられない。
だから、もちろん自分が代表の有限会社でやっているけど、
青色申告で原価償却も認められる分、個人でやるよりは相当マシだ。

＞更地買って立てたら、近所の地主物件の家賃値下げ競争でも
＞起きた日には確実に飛びますぜ。
飛ばないって。借り入れを前提とした議論、やめてくれる？　余剰資金だからね。

でも、勘違いするなよ。自分の資産の大半は、金や白金、原油だということ。
君に揶揄される筋合いなんてないんだよ。

[497: 匿名さん]

>>494−496

なんで、こういう議論になるのかね。
わかった。喧嘩する気ないので、この掲示板には来ないよ。
それでいいね。

[498: 匿名さん]

http://www.tcwnet.jp/sekiyu/
いえいえおかげで原油先物ってのも興味がわいてきました。

[499: 441]

単純に言うとリスク許容力が今極端に低くなっている。それが今後も続く。ただ永遠には続くわけが無い。米国が落ち着いてくればまた一気にリスク資産にマネーが向かうだけの話。過剰流動性が強化されていることは間違い無いからね。今までとは比べ物にならないバブルが発生してしまう可能性があるということ。まあ2年後くらいからそうなってくるかもしれないね。

僕が言いたいのは自宅用くらいは買っておいたほうが、この低金利ですし、これから色々ありそうですし、ということですな。まあでも物件無いもんね。なんで最近まで買えた広尾を買わなかったのよ、ということ。買えないのであればこれはしょうがないですが。

[500: 匿名さん]

やっぱり、先物取引の好きな方が不動産の先行きに興味を持つのですね。
不動産先物という商品を作ればいいのですが。

中古マンションの先物が実は新築マンションなわけですが不動産は
少しもオープンなマーケットではない。
中古市場などプロ同士で売り買いして一般には上乗せしたカスしか
まわってこないのが実態。
新築にはそういうプレミアムが織り込まれているから高い。
違いますか？

[501: 匿名さん]

＞今までとは比べ物にならないバブルが発生してしまう可能性があるということ。まあ2年後くらいからそうなってくるかもしれないね

同感ですね。団塊の住宅需要が郊外地価を押し上げたように
いずれは団塊ジュニアの住宅需要が、賃貸も含めた「住宅床需要」を
押し上げる。
加えて、低金利の仲で３年固定や変動金利での借り入れ率が大きい
ことでもわかるように、どんどん低所得者に無理な借り入れでマンションを
売っている。
バブル期に消費税が導入されたように、数年後に消費税値上げされる時点で
駆け込み需要が煽られる。

物価が上がれば嫌でも金利は上がってくる。買える物件が郊外に遠のく
恐怖感に弱いのは団塊世代だけではない。
いまは、熱いと文句を言っていてもくつぐつ煮立ってくれば皆都内から
飛び出てぬるい郊外にいく。
たしかに家賃補助シェルターにくるまった大企業社員は安泰だろうが
５０代で役職定年を迎える際に、地価が下がっているかどうかは大きな
博打だ。貯蓄で買えるほど安くなっていなければ退職金に手をつけざるを
得ない。それは得策ではないだろう。

[502: 社宅住まいさん]

リクエストにお答えして改訂版です。

[503: 匿名さん]

昼間になると投資家（自称）が出てきて、投資の話を始めるいつもの流れ。
何とかならんのか？これ。
投資の話なんていいんだよ。外資が逃げたんだから投資面での旨味はもう無いよ。

[504: 匿名さん]

消費者物価ベースでデフレ気味な状況で金利があがらないと
資産インフレになるのは目に見えている。バブルがくるから
不動産の購入は当面庶民には無理。その先バブル崩壊でデフレ再燃
か軟着陸かはわからない。

投資面のうまみというより、今後将来「持っている人」と「持っていない
人」の格差が広がるのかどうなのかということは今買うべきか
待つべきかという観点で重大な問題だろう。

[505: 匿名さん]

いつ自宅を購入するか、そもそも自宅を購入するべきかどうか、
というのは、それぞれの家庭の事情で大きく異なる。

その家庭にとって買い時であれば買うべきだし、そうでなければ
買わなければ良い。

[506: 匿名さん]

今後２０年の長期で、
①不動産インフレでかつ消費者物価インフレ
ならばマイホームは買っておけば、賃貸よりも
払った金が少なくてすむ。リタイヤしたら人に貸して安い
郊外でも田舎で住めばいい。

今後２０年の長期で　
②不動産インフレに消費者物価のデフレが続くなら
デフレの幅に対して不動産の値上がり率が問題になる。
不動産インフレ率≒消費者物価下落率　ならば　賃貸に対して持家が
さほど得という話ににはならない。不動産の値上がりが大きければ
①に近づく

今後２０年の長期で　
三不動産はバブルがはじけて下落一方消費者物価は
原油価格の値上がり輸入品の値上がり等で上昇するなら

今は賃貸に住んで、次の底値で買うという話だが、消費者物価が上がる
なかでどうやって生活費をきりつめ貯蓄を増やすか。

今後２０年の長期で　
④不動産バブルもはじけて下落消費者物価も下落
ならば、不動産を買うよりキャッシュを大切に、金融商品で運用するのが
賢い。

[507: 匿名さん]

＞その家庭にとって買い時であれば買うべきだし
誰も買う必要のない人まで買えと言っていない。
ただし２００３年〜２００５年は、買う必要のない人も前倒しで買ってよかった
ほどの安値だったのは確かだ。
問題は「必要という意味で、」買い時はいつかはやってくる。
永久にデフレ社会と予測するなら一生賃貸も正解だろう。

現在６５歳以上の世代は、ＣＰＩ、不動産ともにインフレ期に買って
ローンの支払いの実質負担が軽く自宅が財産になった世代。
現在６０歳以下５６歳までははＣＰＩが伸びずに不動産だけ上がって、その後デフレ
になってローン支払いで無駄なカネを使った世代だ。
現在４５歳〜団塊まではバブル崩壊後に安値と思い買った物件が
その後もデフレで値下がりして同様にローン支払いで無駄金を払った。
今の４０歳以降は底値付近で物件を買って、その後の値上がりして
なおかつ物価も上がらず支払いも楽という世代。
さてこれからはどうなるか？
自分の都合で買ってあとは運任せですかね。ｗ

[508: マンション住民さん]

＞今の４０歳以降は底値付近で物件を買って、その後の値上がりして
＞なおかつ物価も上がらず支払いも楽という世代。

全ての年代で、購入時はそう考えているのでは？
今の４０歳代も、２０〜３０年後の結果が重要なわけで・・・

[509: マンション投資家さん]

>>503
理屈でかなわんからってじゃまだ消えろみたいな言い方はないだろう。
キミが「損得抜きで住宅は買うもんだ」と言い切るなら全く関係ない
話だが、所詮マンションなど、よほど広大な間取りでない限り
２０年で使い捨てという意識の人は多いよ。
売るか、貸すかの世界。
投資的観点もあながち無駄な情報ではないよ。
あなたが借りているマンションだって大家が儲けているわけだ。
会社の給与の結構な部分を不動産賃貸人がもらいうけている。

不動産投資を語るのも金地金、原油を語るのも資金計画を語る一部
と思えば腹もたつまい。

[510: 匿名さん]

>>508
2004年前後が歴史的底値というのは、バブル崩壊から１３年という長さと
その間一度も上昇しなかった事実、その後の４割近い上昇を考えれば
「勝利確定」でいいんじゃないのかな。すなおに幸運を祝ってやるべきだよ。万一急落しても買値までに売却すれば損はない。
５年タダで住めただけ得だろう。
たぶんそういうおかしな話にはならんよ。

[511: 匿名さん]

＞今の４０歳代も、
でなくて「４０歳以降」、すなわち４０歳より若い人ね
５年前の３５歳とか　４０代ではない。念のため。

[512: 匿名さん]

>>509
>理屈でかなわんからってじゃまだ消えろみたいな言い方はないだろう。
そういう理由ではない。

１．昼間から暇だな
２．昼間はリーマン論客連中がいないので叩かれないから調子に乗ってるな
３．いい加減しつこいな、黙って投資してたら？
って気持ちから書いたまで。

正直あきれている。

[515: マンション住民さん]

どう見ても転がし（賃貸含む）だけで儲けようなんて甘すぎると思います。付加価値をつけて転売するならまだしも。あなたがたの付加価値って根拠の無い自信だけですよね？

[518: 匿名さん]

情報収集に時間を費やして、しっかり目利きした物件の転売を甘いというのはどうかと思いますよ。それだけの見返りはあっても良いと思う。
とはいえ、何でもかんでも便乗価格ににしてしまうのもどうかと思うが。

割が合わないと思えば買わなければ良いだけのこと。それでも買われるというモノに関しては商売として成り立っているし、安い時期に買えなかった人にチャンスを与えるという意味ではそんなに悪くは言えないと思う。

私は転売派ではなく、長期保有派ですけどね。

[519: 匿名さん]

>キミもちゃんと意見を言えよ。汚いやつだな。

全く賛同。５１２はまともに反論できないで悔し紛れに揶揄しているだけにしか見えないよ。

[520: 441]

なんか上がるというか、不動産は持つべきと言っている人がみんな転売目的という誤解があるねここ。恐ろしいなあ教育って。